Опубликованы правительственные поправки в закон о долевом строительстве. Изменения в закон о долевом строительстве в 2018 году
Бизнес считает, что поправки в ФЗ о долевом строительстве уничтожат рынок
Москва, 28 марта 2018, 18:55 — REGNUM Изменения в федеральный закон о долевом строительстве, которые вступят в силу 1 июля 2018 года, приведут к монополизации рынка недвижимости и спаду спроса на жильё. Такое мнение высказали участники заседания общероссийского общественного движения «Опора России», сообщает 28 марта корреспондент ИА REGNUM. Как отметила старший эксперт по нормотворчеству московского территориального управления группы «Эталон» Мелентьева Ольга, строительная отрасль не готова к резким переходам. По её мнению, новую систему стоило вводить более поэтапно, например, вначале реализовать проекты с участием государства, чтобы наработать схему финансового взаимодействия с банками.
«И уже после 2020 года перевести на неё новые проекты. Кроме того, те застройщики, которые были десятки лет лет на рынке и успешно строили объекты социальной инфраструктуры, к ним должен быть дифференцированный подход и при установлении кредитной ставки, и при предъявлении требований, и при осуществлении проверок», — подчеркнула она.
Добавим, по мнению председателя Национального центра общественного контроля в сфере жилищного строительства «Жил-строй-контроль» Константина Иванова, ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от 30 декабря 2004 года мог бы полноценно действовать в прежнем виде, если бы застройщики добросовестно выполняли свои обязанности.
«Изменения в закон были приняты в пожарном порядке, чтобы нейтрализовать негативную тенденцию со стороны людей в том числе на органы власти. Все изменения не были просчитаны экономически. Могут привести к монополизации, когда останутся крупные игроки, а другие не потянут те изменения, которые им закон предписывает», — подчеркнул он.
Отметим, изменения вводят в закон новое понятие — «специализированный застройщик». Им может быть исключительно хозяйственное общество — корпоративные коммерческие организации в виде обществ с ограниченной ответственностью или акционерных обществ.
Кроме того, застройщик должен выполнять только функцию строительства и не заниматься иными видами деятельности, а также иметь в наличии не менее трёх лет опыта работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, технического заказчика или генподрядчика). Также необходимо наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м многоквартирных домов.
«Существует трудность в определении опыта застройщика. Также волнует полное отсутствие задолженностей. У застройщиков не должно быть задолженности вообще, даже двух копеек, и если налоговая не досчиталась или мы ошиблись, это приведет к полной остановке деятельности», — отметила Мелентьева.
Кроме того, согласно новым требованиям, собственные средства застройщика должны составлять не менее 10% от планируемой стоимости проекта. Также вводится новое требование о минимальном остатке денежных средств на счёте уполномоченного банка, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства.
«Надеемся, будут прописаны и те затраты, которые застройщик затратил на стадии приобретения земельного участка. Что касается наличия 10% на расчетном счёте, они должны быть на момент подачи проектной декларации и действовать до конца строительства. Это наиболее сложная норма. Представители крупного бизнеса справятся, а мелкие застройщики?» — подчеркнула она.
Добавим, реформа закона о долевом строительстве проходит в три этапа. Первый — подготовительный, он продлится до 30 июня 2018 года и заключается в создании нормативно-правовой базы для перехода к целевой модели финансирования.
На переходном этапе (с 01 июля 2018 года по 30 июля 2019 года) и завершающем этапе (с 01 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года) происходит заключение договоров участия в долевом строительстве.
«Те люди, которые сейчас ещё могут в рамках долевого строительства себе позволить купить жилье, будут отсечены от рынка, потому что условия вхождения будут гораздо сложнее. Цена вырастет минимум на 30%. Если сейчас строительство даёт 4% ВВП, то в 2019 будет уже 3% и в 2020 — 2%. Под маркой «чтобы не было обманутых дольщиков» — их, в принципе, и не будет… вместе со строительным рынком», — заключила эксперт по строительству Лариса Поршнева.
Напомним, как сообщало ИА REGNUM, новые правила работы в соответствии с поправками в закон о долевом строительстве будут внедряться в три этапа. Планируется, что министерству строительства и ЖКХ удастся построить 120 млн кв. метров жилья к 2025 году.
Читайте ранее в этом сюжете: Закон о долевом строительстве ожидает трехэтапное реформирование
regnum.ru
В Госдуму внесли поправки к закону о долевом строительстве
В Госдуму внесены правительственные поправки к закону о долевом строительстве. Об этом сообщает пресс-служба Минстроя РФ.
Среди поправок основными можно назвать следующие.
Уточнен принцип «один застройщик — один проект». Застройщикам предоставляется возможность привлекать деньги граждан по нескольким разрешениям на строительство в рамках одного проекта планировки либо комплексного освоения территории.
Также предоставлена возможность для застройщиков завершить строительство по заключенным до 1 января 2018 года договорам комплексного освоения территории без учета отдельных требований, установленных законом о долевом строительстве с 1 июля 2018 года.
Застройщикам дается право привлекать целевые займы на строительство от материнской компании в размере не более 20% от проектной стоимости строительства.
Особое внимание при проработке поправок было уделено реализации механизмов банковского сопровождения при долевом строительстве. Минстроем совместно с Банком России разработаны нормы, позволяющие банкам обеспечить полноценное банковское сопровождение, а правительству России определять состав документов, необходимых для проведения операций по счету застройщика. Это поможет уйти от основного первоисточника проблемы недостроев — «котлового» метода финансирования, когда средства, собранные на конкретный дом, направляются на достройку предыдущего проекта девелопера. Как следствие, предлагаемый механизм избавит от возможности нецелевого использования застройщиком средств граждан.
В 2017 году Медведев утвердил «дорожную карту» по переходу от долевого строительства жилья к другим формам финансирования. До этого президент РФ Владимир Путин поручил утвердить «дорожную карту» по поэтапному переходу в течение трех лет от долевого строительства к проектному финансированию.
www.rosbalt.ru
Отмена долевого строительства в 2018 году
Как развивалось долевое строительство в России
Появившись около двух десятков лет назад, долевое строительство поначалу выглядело как выгодный для всех сторон способ финансирования строительного сектора. Так, покупатели квартир могли купить их на 20-25 процентов дешевле, вложившись в строительство на так называемой стадии котлована. Застройщики получали финансирование не от банка с его большими процентами, а от покупателей еще тогда, когда собственно продаваемый товар не произведен.До 2005 года никаких законов, которые бы регулировали долевое строительство, не существовало в принципе.Это естественным образом вызывало большие проблемы. Уже тогда появились первые обманутые дольщики, которые купили за большие деньги несуществующее еще жилье, фактически вложившись в воздух. Девелоперы либо затягивали и не завершали строительство, либо вообще исчезали с огромными деньгами.Одним из способов защиты покупателей стало создание Фонда долевого строительства. Все застройщики вкладывают в него 1,2% суммы каждого заключенного договора. На эти деньги в случае банкротства девелопера его объекты достраивают другие компании, назначенные государством.
На сегодняшний день около 80 процентов жилья в новостройках продается по схеме долевого строительства. И хотя законодательство совершенствуется, большинство покупателей по-прежнему рискует и не вполне осознает, во что именно вкладывает свои деньги.
Планы по отмене долевого строительства существуют три последних года
Еще в июле 2015 года в правительстве была поставлена задача полностью отойти от долевого строительства в России к 2020 году.В 2017 году стало ясно, что и экономическая ситуация этому способствует. Да, экономика России находится далеко не в блестящей форме, но низкий уровень инфляции, на который удалось выйти сегодня, способствует решению проблемы с долевым строительством.
Дело в том, что прежде, когда инфляция составляла 10-12 процентов в год, под достаточно большие проценты давались и банковские кредиты. Застройщики, разумеется, могли ими пользоваться, но цены на жилье оказывались бы намного выше, чем те, что формировались в результате схемы с долевым строительством.
Сейчас ситуация другая, и проценты по банковским кредитам в силу низкой инфляции и относительно невысокой ключевой ставки ЦБ РФ, гораздо ниже, чем были раньше.В июне 2018 года анонсировал отмену долевого строительства президент страны. Глава государства заявил, что после 1 июля 2019 года новые договоры на приобретение жилья по такой схеме заключаться не будут.
Какие изменения вступят в закон о долевом строительстве 1 июля 2018 года
Тем не менее, пока до отмены долевого строительства остается год, законодательство, которым оно регулируется, продолжает совершенствоваться.Так, с 1 июля 2018 года повышаются требования к застройщикам. Теперь девелоперы, приступая к строительству жилых комплексов, должны иметь на балансе не менее 10% стоимости всех строительных работ. Собственные финансы застройщика также не должны быть ниже 10% необходимых на строительство инвестиций.
Кроме этого, никакие другие займы, кроме целевых кредитов на строительство застройщик привлекать больше не сможет.
Как отразится отмена долевого строительства на цене новостроек
Конечно же, для многих это главный вопрос. С одной стороны, долевое строительство — это, конечно же, риск того, что жилье будет сдано не в срок или не сдано вовсе, а главное — оно будет совсем не таким, как на картинках. Но, с другой стороны, при грамотном подходе к выбору застройщика, долевое строиУтверждены поправки в закон о долевом строительстве
Законопроект, направленный на совершенствование и систематизацию норм законодательства в сфере долевого строительства, принят Госдумой в третьем чтении.
В нем предоставлена возможность застройщику привлекать целевые небанковские займы от основного общества, с установлением по такому займу ограничений по размеру процентной ставки (например, ключевая ставка, увеличенная на 2%).
Уточняется принцип «один застройщик – один проект»: застройщикам дается возможность привлекать деньги для возведения многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство в рамках одного проекта планировки территории, градостроительного плана земельного участка, договора развития застроенной территории либо договора комплексного освоения территории.
Застройщикам предоставлена возможность завершить строительство по заключенным до 1 января 2018 года договорам комплексного освоения территории без учета отдельных требований, установленных законом о долевом строительстве с 1 июля 2018 года. При этом по каждому разрешению застройщик должен открыть отдельный счет.
Особое внимание при проработке законопроекта было уделено реализации механизмов банковского сопровождения при долевом строительстве.
Минстрой РФ совместно с Банком России разработал нормы, позволяющие обеспечить полноценное банковское сопровождение. Это поможет уйти от главной проблемы недостроев – «котлового» метода финансирования, когда собранные на конкретный дом средства направляются на достройку предыдущего проекта девелопера, а также от нецелевого использования средств граждан.
Порядок банковского сопровождения деятельности застройщиков будет установлен правительством РФ.
Разработаны нормы, позволяющие банкам пресекать нарушения, и при попытках нецелевого использования средств останавливать платежи застройщиков.
Предусмотрен механизм приостановки регистрации новых договоров долевого участия и проектов при нарушении застройщиком своих обязательств перед дольщиками.
«Сегодня перед нами стоит важная задача – сделать так, чтобы покупатели недвижимости не были обмануты недобросовестными застройщиками. Принятие поправок в закон о долевом строительстве сделает механизм защиты прав дольщиков надежнее», – прокомментировал глава Минстроя России Владимир Якушев. Напомним, поправки к 214-ФЗ, которые вступят в силу с 1 июля 2018 года, устанавливают ряд дополнительных требований к компаниям, привлекающим средства дольщиков.
Так, теперь под каждый проект необходимо будет создавать отдельное юридическое лицо, деньги дольщиков должны идти непосредственно на стройку, а не на прочие расходы компании.
Кроме того, у застройщика должно быть собственных средств не менее чем 10% от стоимости строительства дома.
Рынок долевого строительства станет прозрачным
montazhnik02.ru
Правительство РФ смягчило поправки в закон о долевом строительстве
Город
Они вступят в силу меньше, чем через месяц.
Правительство России внесло в Государственную Думу поправки в закон №214 о долевом строительстве. Власти согласились ослабить требования, которые содержались в первоначальном проекте поправок, сообщает «Фонтанка».
1 июля 2018 года в России вступят в силу поправки в закон о долевом строительстве, которые существенно ужесточают требования к застройщикам. Компаниям станет сложнее находить деньги для строительства проектов, а банки начнут контролировать расходы средств.
Но правительство решило сделать некоторые послабления для застройщиков. В частности, компаниям, созданным под конкретный проект, разрешат кредитоваться у головной структуры холдинга. К примеру, проект «Солнечный город» компании Setl Group строит ООО «Сэтл Инвест». Она сможет получить до 20% средств на строительство, кредитуясь у Setl Group.
Также предполагалось, что начнет действовать правило «одно разрешение на строительство — одно юридическое лицо». Застройщики не смогли бы реализовывать проекты комплексного освоения территорий, строить дороги и социальные объекты. Правительство согласилось смягчить этот пункт и заменить его на «один проект — одно юрлицо». Застройщики все-таки смогут строить на деньги дольщиков несколько объектов, но только в случае, если все объекты входят в один градплан или проект планировки территорий. При этом поправки не затронут договоры на комплексное освоение территорий, которые заключили до 1 января 2018 года. К таким, в частности, относятся «Северная долина», «Юнтолово» и «Балтийская жемчужина».
Несмотря на просьбы застройщиков, правительство отказалось откладывать вступление поправок в силу до 1 января 2019 года. Тем не менее эксперты полагают, что компании смогут работать по старой схеме еще три или четыре года, благодаря выданным впрок разрешениям на строительство. В период с января по май 2018 года Госстройнадзор выдал в 1,5 раза больше разрешений на строительство, чем в тот же период прошлого года.
На прошлой неделе стало известно, что в России могут запретить долевое строительство с 2020 года. На том, чтобы от этой схемы отказаться как можно раньше, настаивает президент Владимир Путин.
Фото: «Карповка»
Ссылки по теме:
karpovka.com: 21.08.2018
Их отправили на переработку.
karpovka.com: 21.08.2018
Сразу три чиновника ушли из одного управления.
karpovka.com: 21.08.2018
Работы завершат до конца года.
karpovka.com: 21.08.2018
Там будут ремонтировать асфальт.
karpovka.com: 21.08.2018
Проект создали в партнерстве с «ЦДС».
Loading...
karpovka.com
Опубликованы правительственные поправки в закон о долевом строительстве
На сайте Правительства Российской Федерации 31 мая опубликована информация «О поправках Правительства к законопроекту, направленному на совершенствование правового регулирования в сфере долевого строительства многоквартирных домов».
Основные предложения Правительства Российской Федерации следующие.
1. Смягчение требования «один застройщик — одно разрешение на строительство».
В правительственной редакции норма части 1.1 статьи 3 214-ФЗ о долевом строительстве получит такую формулировку:
«1.1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство либо в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, или территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном освоении или договор о ее комплексном развитии (далее — несколько разрешений на строительство)».
Исходя из указанной формулировки принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство» заменяется на другой принцип: «один застройщик — один жилой комплекс».
2. Смягчение требования к наличию обязательств застройщика по кредитам, займам, ссудам.
Правительство РФ предлагает допустить в качестве дополнительного возможного источника внешнего финансирования жилищного строительства целевые займы основного общества, выданные дочернему обществу. Однако это допущение обуславливается рядом условий:
- размер такого займа не более 20% от проектной стоимости строительства;
- процентная ставка по такому займу не должна превышать ключевую ставку Банка России плюс 2%.
В правительственной редакции норма пункта 1.3 части 2 статьи 3 214-ФЗ о долевом строительстве получит такую формулировку:
«1.3) отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и (или) предоставленных основным обществом застройщика целевых займов на указанные цели в размере, не превышающем двадцати процентов проектной стоимости строительства строящихся (создаваемых) объектов по каждому из выданных разрешений на строительство, при условии, что проценты по такому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку Банка России, увеличенную на два процентных пункта (далее — целевой займ)».
3. Снятие запрета на возможность выпуска облигаций основным обществом застройщика.
Предлагаемая Правительством редакция пункта 4 части 7 статьи 18 закона 214-ФЗ имеет такую формулировку:
«7. Застройщик не вправе: …. 4) выпускать или выдавать ценные бумаги, за исключением акций и размещаемых основным обществом застройщика облигаций».
4. Расширение направлений целевого использования средств дольщиков.
Правительство РФ предлагает разрешить использование средств дольщиков на устранение недостатков ранее построенных квартир в пределах одного жилого комплекса.
В правительственной редакции норма пункта 1.5 части 2 статьи 3 214-ФЗ получит такую формулировку:
«1.5) обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, за исключением обязательств застройщика по устранению недостатков объекта долевого строительства в соответствии со статьей 7 настоящего Федерального закона, на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, не превышают один процент от проектной стоимости строительства».
5. Сокращение срока заморозки прибыли от проекта.
Напомним, что действующая редакция закона о долевом строительстве разрешает использование прибыли от проекта только после исполнения обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.
Предлагаемая Правительством РФ редакция части 8 статьи 18 закона 214-ФЗ о долевом строительстве имеет такую формулировку:
«8. Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться в целях, не указанных в части 1 настоящей статьи, только после ввода многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство».
6. Вводится норма, направленная на создание определенности с составом документов, которые застройщик должен предоставлять в банк для проведения операций по счету.
Предлагается дополнить часть 1 статьи 18.2 следующим предложением:
«Состав документов, необходимых для проведения операций по расчетному счету застройщика, устанавливается Правительством Российской Федерации».
Напомним, что действующая редакция создала неопределенность в этом вопросе, установив обязанность застройщика предоставлять в уполномоченный банк документы или копии документов, являющиеся основанием для составления распоряжения.
7. Нераспространение новых требований в отношении объектов, строительство которых осуществляется на основании договоров о развитии застроенной территории, о комплексном освоении территории, о комплексном развитии территории, которые заключены до 1 января 2018 года.
Правительство РФ предложило дополнить переходные положения законопроекта следующим положением:
«6. Если договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном освоении территории, договор о комплексном развитии территории заключены в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации или Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" до 1 января 2018 года, положения статьи 2, частей 2—2.6 статьи 3, статей 18—18.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29 июля 2017 года №218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и настоящим Федеральным законом».
С предложениями Правительства РФ к законопроекту, направленному на совершенствование правового регулирования в сфере долевого строительства многоквартирных домов, и пояснительному тексту к нему можно познакомиться по ссылке. В сообщении на сайте Правительства сказано, что поправки к законопроекту подготовлены Минстроем России.
www.erzrf.ru
Новостройки, застройщики и строительство
Купить дом, участок, квартиру
www.ppl.nnov.ru
