Законопроект о статусе апартаментов. Комментарии экспертов. Новый закон об апартаментах
Новый законопроект об апартаментах
25.12.2017
Самохвалова Алевтина,
ведущий юрист Компании «РИ-консалтинг»
Немного статистики
Интерес застройщиков к строительству апартаментов в настоящее время высок, оно и понятно, ведь для них главным критерием является спрос, а спрос на такого рода жилье с каждым годом становится все больше.
Конечного потребителя привлекает в апартаментах прежде всего цена, которая ниже цены квартир на 10–15%, кроме того апарт-комплексы строятся в интересных локациях, чаще всего в центральной части города, что существенно влияет на спрос.
По информации, размещенной на сайте Стройкомплекса Москвы (https://stroi.mos.ru/news/garantii-214-fz-moghut-rasprostranit-na-apartamienty), по состоянию на сентябрь 2017 г., в Москве строится порядка 800 тыс. кв. метров апартаментов, из которых примерно 50% возводятся в рамках программы реновации промзон, в том числе размещаются в бывших промышленных зданиях.
Около 30% апартаментов появляются на участках, предназначенных для строительства гостиниц, 20% – на участках, выделенных под возведение зданий для временного проживания людей.
Как было до законопроекта
Ранее, единого определения понятия «апартамент» не существовало, что, в том числе, негативно сказалось на отношении граждан к такому виду недвижимости.
Люди просто не понимали, что это такое. В свою очередь СМИ всячески подогревали интерес общественности к этой теме, пестря заголовками: «Что выбрать: апартаменты или квартиру?», «Минусы апартаментов», «Апартаменты. Жилье или все-таки…» и пр.
Минкультуры России, например, использовало такое понятие для определения категории номеров при классификации гостиниц или иных средств размещения, указывая, что под «апартаментом» понимается номер в средстве размещения площадью не менее 40 м2, состоящий из двух и более комнат (гостиной/столовой/и спальни) с кухонным уголком (п. 27 Приказа Минкультуры России от 11.07.2014 N 1215 "Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями").
А вот СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» содержит такое определение:апартаменты - жилые помещения, предназначенные для временного проживания, могут проектироваться в виде гостиничных номеров или квартирного типа для временного проживания (например, при сдаче внаем) (п. 3.1 Свода правил).
Согласитесь, при первом прочтении определений действительно непонятно, являются ли апартаменты жильем или все-таки подразумевают нежилые помещения.
Что теперь. В чем сложности?
Отсутствие надлежащего нормативного регулирования статуса апартаментов привело в итоге к тому, что Минстрой разработал новый законопроект – Федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий», который, надо сказать, еще не принят и находится в стадии рассмотрения.
Говоря начистоту, данный проект на 8-ми листах полноценным проектом Федерального закона назвать трудно.
Судя по всему, его ждет неоднократная доработка и видоизменение, поскольку заявлять о том, что проект заполнил все существующие пробелы, связанные со строительством и дальнейшей эксплуатацией апартаментов, к сожалению, не приходится.
А) Изучая документ, сразу обращаешь внимание на то, что законопроект регулирует отдельные правоотношения, возникающие в связи со строительством многофункциональных зданий.
При этом определения понятия «многофункциональное здание» законопроект не содержит.
Если исходить из все того же СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» под многофункциональным зданием понимается здание, включающее в свой состав два и более функционально-планировочных компонента, взаимосвязанные друг с другом с помощью планировочных приемов (п.3.3 Свода правил).
В свою очередь под функционально - планировочным компонентом здания понимается группа помещений, обеспечивающих выполнение определенного процесса (проживания, сервисного обслуживания, досуга и др.) (п.3.7. Свода правил).
Таким образом, остается неясным, что же именно Минстрой вкладывает в понятие «многофункциональное здание» и почему считает, что в многофункциональных зданиях могут располагаться только апартаменты?
А что же делать с квартирами, которые находятся в многофункциональных зданиях, ведь действующие реалии строительного рынка предусматривают наличие в многофункциональных зданиях не только апартаментов, но и квартир.
К сожалению, на этот вопрос ответ в законопроекте отсутствует.
Б) Странно, но в законопроекте нет ни слова о сервисных апартаментах, то есть апартаментах гостиничного типа, а ведь эта уже довольно сформированная ниша гостиничного бизнеса, которая с каждым годом развивается все больше.
Чаще всего жителями (арендаторами) сервисных апартаментов являются так называемые бизнес – туристы, которые вынуждены длительное время проживать в другом городе (стране) в связи с обучением, длительной командировкой, участием в проекте и пр.
Поскольку сервисные апартаменты располагаются в гостинице, возникает вопрос: может ли здание гостиницы с расположенными в ней сервисными апартаментами являться многофункциональным в рамках законопроекта?
Если да, то понятие апартаментов, которое определено в ст. 1 законопроекта полностью противоречит п. 27 Приказа Минкультуры России от 11.07.2014 N 1215 "Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями" и соответственно требует существенной корректировки, поскольку вводит законоприменителя в заблуждение относительно «коммерческого статуса» апартаментов.
Стоит отметить, что в отсутствие законодательного закрепления разделения апартаментов на виды с их детальным описанием, говорить о комплексном подходе Минстроя к составлению законопроекта в настоящее время не приходится, что не может не огорчать.
В) Еще один интересный момент. Законопроект предусматривает перевод нежилых помещений в апартаменты до 31.12.2021 собственниками нежилых помещений в здании, введенном в эксплуатацию до 01.01.2019.
При этом совершенно неясно, как быть, если после 2021 года в таком здании останутся, например, 70% нежилых помещений, а остальные 30% будут находиться в статусе апартаментов.
Что будет с порядком управления зданием? Как быть с общим имуществом? Как будут распределяться расходы на содержание, текущий ремонт общего имущества.
Кроме того, процедура перевода нежилых помещений в апартаменты настолько «туманна», что, по нашему мнению, и вносить указанные положения в настоящий законопроект преждевременно.
Вывод
До опубликования настоящего законопроекта к статусу апартаментов было много вопросов. Сейчас, после его опубликования, вопросов стало еще больше.
Ожидалось, что проект закона станет единым целостным документом и позволит законоприменителю его использование как отдельного нормативного акта, полностью регламентирующего статус апартаментов.
Однако Минстрой решил иначе.
Проект закона требует существенной доработки, и очень хочется, чтобы его утверждение способствовало реальной, а не «бумажной» возможности его применения, поскольку ожидание его появления было очень длительным.
Источник: - Аналитическое агентство RWAY
rway.ru
Минстрой подготовил законопроект о статусе апартаментов
Министерство строительства и ЖКХ представило законопроект, который должен отрегулировать рынок апартаментов. Документ вносит поправки в Жилищный кодекс. Ознакомиться с ним можно на государственном портале проектов нормативных правовых актов, отмечает РБК.
Alexandre Zveiger/Fotolia
Документ дает долгожданное определение того, что такое апартаменты. Напомним, что ранее этот тип недвижимости не имел описания в текстах российских законов. Согласно законопроекту Минстроя, апартаментами называется «структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием».
Разработчики документа отмечают, что земля на которой находится многофункциональное здание (то есть, комплекс апартаментов), является общей долевой собственностью владельцев этих апартаментов. По новому закону, собственники апартаментов обязаны выбрать, каким способом они будут управлять своей недвижимостью. Это возможно делать как самостоятельно, через товарищество собственников или с привлечением управляющей компании.
Новый документ также дает собственникам возможность перевести нежилые помещения в апартаменты. Если такие помещения находятся в здании, введенном в эксплуатацию до 1 января 2019 года, осуществить перевод возможно будет до 31 декабря 2021 года.
Не пропустите:
Правительство планирует разрешить регистрацию в апартаментах
Предложение: штрафовать за перепланировку нежилой недвижимости
Москва не будет приравнивать апартаменты к жилью
Сколько времени можно жить без регистрации?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
www.domofond.ru
"Закон об апартаментах" поступит в Госдуму до конца года. Старые проблемы и новая путаница. ТСЖ против гостиничных операторов. Эксклюзив
Речь идет о проекте Федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий". Документ размещен на Федеральном портале проектов нормативных правовых актов 11 октября 2017 года.
Основные нововведения
Законопроект направлен на регулирование рынка жилых апартаментов, находящихся в составе многофункциональных зданий. Документ определяет апартаменты как "структурно обособленное помещение в многофункциональном здании (МФЗ – ред.), обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием".
По сути, законопроект Минстроя направлен на придание апартаментам частичного статуса жилых помещений, что помимо всего прочего выражается в возложении на их владельцев нагрузки в виде технической инфраструктуры зданий.
Так документом устанавливается, что собственникам помещений в многофункциональном здании принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество (земельный участок, лестницы, лифты, коридоры, крыши и т.п.).
Порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги определяется решением общего собрания собственников помещений или решением ТСН (товарищества собственников недвижимости). Аналогичным образом решается вопрос об управлении и самим многофункциональным зданием.
И, пожалуй, самый важный для владельцев жилых апартаментов момент – законопроект оговаривает возможность "прописки".
Жилье или отели?
Между тем, рынок апартаментов в России не сводится лишь к жилым апартаментам.
Быстроразвивающимся сегментом индустрии гостеприимства являются так называемые сервисные апартаменты, предоставляющие гостям возможности длительного проживания при сохранении услуг гостиничного типа. Этот сегмент средств размещения развивается в том числе и под управление международных гостиничных брендов – например, Staybridge Suites (IHG) или Adagio (AccorHotels). Апартаменты как средства размещения "расширенного проживания" зачастую входят в состав многофункциональных комплексов. Например, апарт-отель Adagio Moscow Kievskaya входит в состав гостиничного комплекса "Киевский", вместе с двумя отелями классического формата – ibis Moscow Kievskaya и Novotel Moscow Kievskaya.
Как пояснил в интервью Hotelier.PRO директор по продажам, маркетингу и дистрибуции в России, Грузии и СНГ AccorHotels Алистер Уоттс, апартаменты гостиничного типа пользуются популярностью у представителей международных компаний, представители которых приезжают в Россию на 3-12 месяцев, но не планируют оставаться здесь постоянно. Востребован этот формат проживания и у зарубежных специалистов, участвующих в подготовке к проведению в России Чемпионата мира по футболу 2018 года. Речь идет как о представителях FIFA, так и компаний, обслуживающих мероприятие.
"Белые пятна" закона
Фактически законопроект относит апартаменты к особому виду жилья и совершенно не оговаривает работу сервисных апартаментов. В частности непонятно, может ли гостиница с апартаментами отнесена к пресловутым "многофункциональным зданиям".
Туманной представляется ситуация с "общедомовым имуществом" в рамках единого многофункционального здания, тем более, что в состав этого имущества войдет и земельный участок. Кто возьмется провести грань между жилыми и сервисными апартаментами, расположенными в одном здании, тем более, что в состав объекта могут входить и отели, и магазины, и деловая инфраструктура? Аналогично, непонятен момент, связанный с управлением многофункциональным зданием, точнее с тем, как вписать туда товарищества собственников недвижимости.
Общественная экспертиза закона об апартаментах должна продлиться до 8 ноября. Заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин не исключил, что уже до конца 2017 года законопроект поступит в Государственную Думу РФ. Представители Минстроя пообещали провести консультации со всеми заинтересованными сторонами, однако очевидно, что документ направлен лишь на решение "жилищного вопроса" и вряд ли включит в себя моменты, связанные с гостиничными апартаментами.
Со своей стороны редакция Hotelier.PRO попросила экспертов гостиничного рынка прокомментировать вопросы, связанные с работой гостиничных апартаментов в многофункциональном здании – в свете законодательной инициативы Минстроя.
Марина Смирнова, партнер, руководитель отдела гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield
Такого рода комплексы распространены на наиболее развитых рынках, там, где высокая стоимость земли, и где из имеющегося земельного участка требуется получить максимальную капитализацию. МФК позволяют "развести" функции и снизить внутреннюю конкуренцию, создаваемую "избыточными" площадями, возникающими, когда инвестор стремиться плотнее застроить участок, получив максимально возможные площади, а рынок не может поглотить весь предлагаемый объем. Тогда вместо гостиницы на 500-700 номеров, которую сложно будет заполнить, строят многофункциональный комплекс, включающий отель и апартаменты.
Хороший пример – Москва-Сити, высотки Екатеринбурга, проекты Набережная Европы Санкт-Петербург и прочие. В то же время, примеров строительства сервисных апартаментов как части гостиничного комплекса практически нет: гостиничный сервис не настолько востребован будущими собственниками жилья, чтобы платить за это "премию" к цене апартаментов.
О проблемах, возникающих, если в составе гостиничного комплекса, есть апартаменты на продажу
Если гостиницей управляет команда Собственника отеля, то такая схема возможна. В частности, мы наблюдаем это в Сочи: в части комплексов апартаментов есть отдельные владельцы, купившие юнит, тогда как остальной "номерной" фонд остается в собственности инвестора. В этом случае основные проблемы – покупатель апартамента может быть недовольным шумом, тем, что в лобби постоянно "посторонние" люди и т.д. Инвестор может испытывать сложности со сбором коммунальных платежей и оплатой эксплуатационных расходов. Проблемы Инвестора обострятся по мере сокращения доли жилых юнитов, остающихся у него в собственности, поскольку сократятся операционные доходы, а расходы останутся прежними, в первую очередь, на эксплуатацию комплекса, на управление и маркетинг.
Если покупатели апартаментов становятся собственниками и общих площадей (лобби, подвал и тд), а также участка, то все расходы, связанные с содержанием этой собственности, лягут также на них. Вряд ли все готовы к этому.
Собственники могут также "сместить" гостиничного оператора – выбрав собственное ТСЖ. В этом отношении международные операторы не подписывают договоры на управление комплексами апартаментов, имеющих много владельцев, предпочитая иметь дело с Ассоциацией собственников жилья или его российским аналогом – ТСЖ.
О том, попадают ли гостиничные апартаменты под законопроект Минстроя
Здесь ряд критических факторов. Первый – собственность. Если апартаменты продаются в собственность частным лицам, то это уже не гостиничный принцип получения дохода. Второй фактор – длительность проживания и вообще факт проживания. В гостинице проживают временно. В жилом доме – постоянно. Если апартамент покупается с целью извлечения дохода (кондоотель), то собственник не предполагает в нем жить. Покупает не для проживания. Таким образом, это вопрос трактовки.
На мой взгляд, сейчас эти форматы – жилая квартира и гостиничный номер апараментного типа – четко не разделены. Любой вопрос, четко не регламентированный на законодательном уровне, потенциально таит угрозу злоупотреблений. Какого рода – покажет время.
Елена Лысенкова, генеральный Директор Hospitality Income Consulting
Реальных сервисных апартаментов не так много, проектов с проданными объектами недвижимости внутри здания менее 10-ти в стране. В то же время апартаментов на продажу очень много (более 50-ти), но они не представляют формат рентного гостиничного бизнеса. Так рынок структурирован следующим образом:
Апартаменты – как объект коммерческой недвижимости с жилой функцией, собственно почти так как он описан в терминологии в законе.
1) Апартаменты в собственности – жилые дома с назначением коммерческая недвижимость, квартиры приобретаются для проживания владельцем, публичной и общей собственности в здании почти нет (коридоры, консьерж стойка, лестницы, лифты, крыша). Из общих сервисов – это уборка общей территории, консьерж, охрана и парковка. Все квартиры отделываются и оснащаются владельцами самостоятельно. Управляющая компания таким жилым домом может предлагать расширенный перечень услуг, включая уборку, химчистку, доставку продуктов и т.д. На такие апартаменты приходится 90% рынка.
2) Апартаменты гостиничные сервисные – жилые дома с назначением коммерческая недвижимость, квартиры приобретаются для последующей передачи управляющей компании для управления / пересдачи как гостиничные номера. Таким квартиры / номера полностью оснащаются в соответствии с требованиями оператора. Таким образом у оператора / управляющей копании договор на управление с большим количество (множественным) собственников, что накладывает ограничения на формат работы.
Вариант 2 в мире известен как lease back apartments c гостиничным сервисом.
3) Апартаменты с сервисом оператора в собственности – жилые дома с назначением коммерческая недвижимость, квартиры приобретаются для проживания владельцем, публичной и общей собственности в здании почти нет (коридоры, консьерж стойка, лестницы, лифты, крыша). Сервис в таких объектах предлагается по меню оператора расположенного рядом отеля. В России такой формат сотрудничества предлагает Новый Арбат 32, c сервисами от Marriott или в апартаментах от Radisson Royal
Могу предположить, что в объектах, в которых будут и гостиничные номера, и апартаменты на продажу, будет разделение границ объекта недвижимости, где заканчивается гостиничный фонд и где апартаменты. И так же определяться доля такого общего имущества. В принципе, все это есть в действующем законодательстве. Проблемы связаны только с формулированием этой границы, так чтобы не было избыточности такого имущества. Если в большинстве жилых домов общедомовое имущество – это около 10-12% здания, то в отеле публичные и сервисные зоны занимают до 50% объекта.
Апартаменты гостиничного типа могут попасть по действие данного закона, но только в случае множественного собственника на объект недвижимости. Но тут можно найти выход из ситуации. Например, и у владельцев квартир будут не конкретные квадратные метры, а доли.
В целом к текущему документу еще есть ряд вопросов, в том числе:
• что происходит в МФК, где есть и апартаменты, и отель, и офисы, например, в том числе по распределению помещений общего пользования и территории?
• что происходит с требованиями к социальной инфраструктуре и обязательствам о создании таковой?
Законопроект Минстроя, при всех его слабых местах, все-таки не несет в отношении апартаментов никаких репрессивных нововведений. В этом плане он выгодно отличается от предложений питерских чиновников. Напомним, что комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) Санкт-Петербурга выступил с идеей приравнять апарт-отели к жилой недвижимости с точки зрения обременений по социальной инфраструктуре, зеленым насаждениям и пр.
Эксперты, опрошенные редакцией Hotelier.PRO, довольно скептически отнеслись к этой инициативе, отметив расплывчатость понятия "апартаменты". В частности, как отметил региональный директор AccorHotels в России, Грузии и СНГ Алексис Деларофф, если в европейском понимании апарт-отели – это отели для средне- или долгосрочного проживания (от 3-х дней до нескольких месяцев), то в России – это именно "жилье без прописки".
Инициатива Минстроя не решает эту проблему, а следовательно – о законодательном урегулировании рынка апартаментов пока говорить не приходится.
От редакции Hotelier.PRO
"Закон об апартаментах" Минстроя является частным примером отсутствия межведомственного подхода при решении комплексных социально-экономических проблем страны. Коль скоро понятие "апартаменты" стихийно распространилось и на сферы жилой, и коммерческой (гостиничной) недвижимости, то решение этой проблемы требует, как минимум, разделения жилых и гостиничных апартаментов, хотя бы на уровне терминологии. Таким образом, "закон об апартаментах" должен разрабатываться, по меньшей мере, при участии Минкультуры (а точнее – Ростуризма), в ведении которого и находится гостиничный бизнес.
Пока понятие "апартаментов" различного типы не определены и не разграничены на законодательном уровне, в крупных городах страны продолжат возводиться "гостиничные комплексы", по факту являющиеся жильем, над апарт-отелями будет висеть угроза "социального обременения", а ТСЖ начнут конкурировать с гостиничными операторами за контроль над "многофункциональными зданиями".
По материалам: РБК, РИА Новости
hotelier.pro
Институт экономики города предложил Минстрою поправки в законопроект об апартаментах.
Институт экономики города (ИЭГ) предложил Минстрою поправки в законопроект об апартаментах.
Изменить статус апартаментов чиновники пытаются давно. Самое радикальное решение – «приравнять к жилью» – обсуждалось с 2015 года, но было отвергнуто. (Юридически многие апартамент-комплексы относятся к гостиницам. А заставлять «Асторию» строить детский садик как-то нелепо.)
Теперь обсуждают промежуточные варианты. Надежда Косарева, руководитель ИЭГ, предложила один из них жилищной комиссии Общественного совета при Минстрое. «Мы предложили наделить апартаменты отдельным правовым статусом. Да, это жилое помещение, но с другим набором прав», – заявила г-жа Косарева. (Цитату приводим по публикации на сайте RNS.)
Минстрой новую версию законопроекта воспринял с интересом. «Мы все же пришли к позиции, что в апартаментах нужно разрешить людям прописываться, сохранив особый статус таких помещений и не приравнивая их к жилью», – сказал руководитель ведомства Михаил Мень в кулуарах Восточного экономического форума.
ИЭГ предлагает установить юридическую возможность строительства апартаментов только в составе многофункциональных комплексов в городских общественно-деловых зонах. Авторы поправок считают, что требования к МФК с апартаментами должны устанавливаться исходя из понимания «промежуточного типа» таких зданий. В частности, понадобится отдельно уточнять порядок регулирования оплаты жилищно-коммунальных услуг, ставку по налогам на имущество и на землю, затраты по содержанию общего имущества.
Часть вопросов (например, распределение затрат на содержание общего имущества) законопроект предполагает отдать на усмотрение регионов.
Почему апартаменты должны быть именно в составе МФК – не уточняется.
Впрочем, главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев тоже не утруждал себя пояснениями, внося поправки в ПЗЗ. (Теперь в Петербурге апартаментами считается все, что не жилье, но с «кухней», при этом – что такое «кухня», законом не установлено.)
Девелоперов, главным образом, интересуют проблемы регистрации и социальной нагрузки.
«Возможность регистрации будет дополнительным плюсом для этого формата, – полагает руководитель проекта «Салют» Сергей Ногай. – Но вопрос в том, не обернется ли это преимущество дополнительными затратами на социальную инфраструктуру. Если проекты с апартаментами нагрузить по жилищным нормативам – все их плюсы сойдут на нет. Сейчас такие комплексы не только играют роль «квазижилья», но и закрывают важную нишу недорогих гостиниц. Часть номеров используется собственниками постоянно, часть – для сдачи в аренду. Социальная нагрузка должна быть пропорциональной».
Генеральный директор компании Docklands.Rent Екатерина Запорожченко считает законопроект полезным: «Постоянная регистрация собственникам и арендаторам апартаментов нужна, это факт. Для многих потенциальных покупателей ее отсутствие – единственная причина отказа от покупки. Арендаторы тоже будут делать выбор в пользу проживания в апартаментах не на среднесрочный период, от двух недель до двух-трех месяцев, как сейчас, а будут заключать договор на год и более. Таким образом, новый закон сместит спрос от «теневого» рынка арендного жилья в пользу апартаментов».
Г-жа Запорожченко не видит серьезной проблемы в дополнительных затратах на «социалку»: «Многие застройщики, и мы в частности, строят детские сады и площадки без обязательств перед государством…» Впрочем, она, как и Сергей Ногай, считает, что социальная нагрузка в этом сегменте должна быть ограниченной.
Законопроект планируют внести в Думу осенью и принять до конца года.
Если документ получит статус закона, нас ждет интересный «переходный период»: на рынке одновременно будут присутствовать проекты, запущенные по старым правилам, и новые – в составе МФК. Похоже, подход ИЭГ в большей степени затрагивает интересы девелоперов, работающих в эконом-сегменте.
nsp.ru
Законопроект о статусе апартаментов. Комментарии экспертов
21.12.2017
Александр Савинкин,директор департамента маркетингакомпании "Магистрат" (входит в ГК «Интеко»)
В настоящее время апартаменты как коробочка с секретом, с одной стороны – привлекательная цена, с другой – нет четкого определения юридического статуса. В итоге данный сегмент активно развивается, пополняется новыми и довольно качественными объектам, которые реализуются по 214-ФЗ, а юридической прозрачности по-прежнему нет.
Новый законопроект Минстроя в первую очередь дает юридический статус апартаментам, что давно необходимо рынку недвижимости. В настоящее время проводятся публичные обсуждения в отношении текста проекта нормативно-правового акта и антикоррупционная экспертиза.
Согласно новому законопроекту, апартаментами признается структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.
Таким образом, законодательно признается, что данный формат недвижимости используется для проживания, но уже вносится ограничение в виде многофункционального здания.
Определение юридического статуса – это основной базис и в идеале, новый законопроект должен решить основные проблемы данного типа недвижимости:
- дать четкий алгоритм расчета коммунальных и налоговых платежей, возможное снижение ставок до коэффициента жилых помещений;
- предоставить возможность постоянной регистрации.
Один из сложных вопросов в части апартаментов, это их налогообложение. Тема важна как девелоперу, ему необходимо точно знать, что он строит, поскольку это надо будет еще и реализовать конечному потребителю, так и покупателю, которому необходимо точно знать, что он приобретает и какова налоговая нагрузка. В настоящий момент вопрос довольно непрозрачный, особенно в части занесения апартаментов в «Реестр апартаментов для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц», что не позволяет в должной мере использовать налоговые послабления, предусмотренные действующим законодательством.
Также остается открытым вопрос о технических и градостроительных нормах строительства многофункциональных зданий, включающие апартаменты. Сейчас действуют нормы, распространяющиеся на нежилые помещения, которые отличаются от жилого строительства и позволяют снизить его себестоимость. В случае если апартаменты практически приравняют к жилому фонду, в том числе и в градостроительных нормах, актуальным станет вопрос в целесообразности данного типа недвижимости в целом.
Необходимо привлечь к обсуждению законопроекта все заинтересованные стороны
Мария Литинецкая,управляющий партнер«Метриум Групп»,участник партнерской сети CBRE
На мой взгляд, присвоение апартаментам особого юридического статуса – это правильный шаг, хотя напомню, что в разное время были инициативы вовсе запретить данный формат жилья. Тем не менее, пока остается открытым вопрос, какими признаками и особенностями будут наделены апартаменты.
В законопроекте дается их определение, но связи с другими законными и подзаконными актами (скажем, с техническими нормами строительства, применяемыми для возведения разных объектов недвижимости) пока не установлены.
Считаю, что апартаменты, какими бы ни были законодательные инициативы, не должны затронуть главную рыночную характеристику этого типа жилья – более доступную стоимость «квадрата» в сопоставлении с формально жилыми помещениями. Кроме того, владельцы апартаментов должны обладать правом зарегистрироваться в них на постоянной основе.
Таким образом собственники получат доступ к социальной инфраструктуре, которая уже есть в районе, где расположен комплекс. Кто-то может возразить – но ведь на социальные объекты и так существует высокая нагрузка со стороны местных жителей, а тут еще добавляются обитатели апартаментов. Это так, но нужно учитывать, что собственники нежилых помещений сейчас платят налог на имущество по повышенным ставкам. Можно считать это компенсацией, которую они передают государству.
Власти же должны распорядиться этими средствами так, чтобы проблем с социальной инфраструктурой не было. Поэтому, на мой взгляд, норму о повышенных ставках налога, как и величине коммунальных тарифов, следует сохранить. Хотя для обитателей апартаментов с небольшими доходами налоги и стоимость ЖКУ не должны быть слишком обременительными.
На сегодняшний день законопроект только формулирует, что такое апартаменты. Однако никаких подробных разъяснений в законе нет.
Апартаментами признали помещения, входящие в состав многофункциональных комплексов и используемые для постоянного проживания. Вопрос оформления регистрации жителей, уплаты налогов, коммунальных платежей пока не урегулирован.
Еще один важный аспект – технические и градостроительные нормы для апартаментов: поменяются ли они? Я вижу два возможных сценария урегулирования этого вопроса. Если многофункциональные комплексы автоматически приравняют к жилью без изменений требований по СНиПам и СанПиНам, то у застройщиков появится возможность строить жилье без оглядки на жесткие требования, а клиенты смогут приобретать и жить в таких объектах.
Полагаю, это будет неправильный путь развития. Если же правовой статус будет приравнен, а технические свойства апартаментов скорректируют до аналогичных норм по жилью, то застройщики смогут предложить доступный продукт, не ущемив в правах покупателя.
Прежде всего необходимо привлечь к обсуждению законопроекта все заинтересованные стороны. Опыт принятия последних поправок в 214-ФЗ показал, что без учета мнения профессионального сообщества, участников отрасли, клиентов, невозможно разработать эффективное регулирование. С апартаментами ситуация еще более сложная, чем с долевым рынком – статус этого формата жилья затрагивает вообще понимание российским законодательством жилья, жилых помещений и связанных с ним гражданских отношений.
Помимо этого, учитывая общую сложность проблемы апартаментов, очевидно, что понадобится несколько этапов легализацииэтого типа жилья. Сначала необходимо определить его статус, и это сделано в текущей версии законопроекта Минстроя. Затем следует урегулировать градостроительные и технические нормы, связанные с возведением таких объектов. На каждом этапе требуются общественные обсуждения.
Наконец важно, чтобы все принятые в дальнейшем законодательные изменения распространялись только на будущие проектыапартаментов, реализация которых еще не началась. Иначе пострадают как покупатели, так и застройщики, которые уже реализуют апартаменты, составляющие 20% всего продаваемого в Москве нового жилья.
Законопроект об апартаментах требует доработок
Михаил Борзин,исполнительный директорГК «Д-Инвест»
Закон должен быть понятным и не допускать разночтений. На наш взгляд, законопроект уже решает одну из главных задач – дает официальное определение понятия «апартаменты». Данный формат недвижимости уже более 5 лет активно развивается в Москве, но до сих пор потребителям было до конца не ясно, что же считать апартаментами – бывшие промышленные здания, переформатированные под жилье (лофты), только апартаменты с гостиничным сервисом или же помещения, оборудованные в многофункциональных зданиях с гостиничной составляющей? Теперь, согласно документу, апартаментами будут признаваться помещения в многофункциональных комплексах, построенных в рамках 214-ФЗ. Правда, скорее всего, в дальнейшем и этот пункт потребует уточнений, так как правительство планирует отказаться от долевого строительства и перейти к проектному финансированию в течение трех лет.
Уже учтен нюанс перевода нежилых помещений в апартаменты в многофункциональных комплексах, введенных в эксплуатацию вплоть до 1 января 2019 года. Однако «за бортом» остались покупатели лофтов и других типов апартаментов, которые реализовывались в реконструируемых зданиях – то есть продавались чаще всего по договорам купли-продажи или инвестирования.
Для владельцев и будущих покупателей апартаментов будет решен болезненный вопрос с «пропиской» – теперь постоянная регистрация в этих помещениях будет разрешена. Однако останется актуальным вопрос платы за ЖКУ (тарифов) и налогообложения. Эти нюансы должны быть разъяснены и утверждены одновременно с принятием основного закона о статусе апартаментов.
В законопроекте должны быть учтены все виды апартаментов
Рустам Арсланов,директор по продажамГК «Гранель»
Сегодня несмотря на то, что апартаменты в среднем дешевле квартиры на 30%, спрос на них не очень высок и отсутствие определенного юридического статуса не дает людям, у которых нет в собственности квартир, рассматривать такой вариант жилья.
Признание апартаментов жилым объектом для покупателей даст возможность зарегистрироваться в них, уменьшить расходы на обслуживание и налогообложение, а также защитит покупателей законом о долевом строительстве. Застройщикам это также пойдет на пользу, поскольку упростит процедуру согласования и продажи подобных объектов, при этом нагрузки относительно социальной инфраструктуры не возникнет, поскольку основной спрос на апартаменты (да и предложение) расположены в крупных городах (Москва и Санкт-Петербург), где это проблема решается иначе. Останутся довольны и управляющие компании, которым подобная история облегчит управление в таких домах.
Напомню, что сейчас апартаменты для большинства покупателей – это все же жилье, хоть его и нельзя зарегистрировать так де-юре. Да, оно дешевле ввиду дополнительной налоговой и коммунальной нагрузки. Однако, отсутствие юридического статуса у апартаментов так или иначе влияет на рынок. И если статус будущих апартаментов законопроект определяет и разъясняет, то вот как быть с уже построенными пока неясно.
Более подробные комментарии по данной теме опубликованы в Бюллетене RWAY №273 (декабрь 2017 г.)
Источник: - Аналитическое агентство RWAY
rway.ru
