Как депутаты риэлторский закон похоронили. Закон о риэлторах

Почему закон о риэлторской деятельности нужен рынку сейчас

Задачи и перспективы законопроекта о риэлторской деятельности мы обсудили с президентом корпорации «Адвекс» Александром Романенко.

– Александр Юрьевич, не так давно вы представили профессиональному сообществу предложения рабочей группы Российской гильдии риэлторов по вопросу законодательства о риэлторской деятельности. Но прежде чем перейти к вашим наработкам, давайте вспомним о том, что происходит непосредственно в законодательных органах. Госдума готовится рассмотреть законопроект «О посреднической деятельности на рынке сделок с недвижимостью», инициированный группой депутатов во главе с Дмитрием Ушаковым. При этом он уже получил невысокую оценку правительства. А каково ваше мнение об этом документе?

– То, что закон хоть в каком-то виде выносится на рассмотрение Думы, – уже положительный момент. Другое дело, что в тексте законопроекта есть слабые места. Само слово «посредническая деятельность» в заголовке говорит о том, что авторы не очень хорошо представляют себе, о чем идет речь. Думаю, что шансов пройти у этой версии законопроекта практически нет.

В то же время потребность в наведении порядка на рынке недвижимости сегодня высока. Оптимальным решением было бы введение лицензирования как можно скорее и параллельное продолжение работы над законопроектом с участием экспертов. Необходим диалог между профессиональным сообществом и законодателями. Но нужно, чтобы и сами участники рынка – члены РГР, Национальной палаты недвижимости и других профессиональных объединений – нашли общий язык друг с другом и выступили с общими предложениями. Надеюсь, этому поможет работа, проделанная рабочей группой РГР. Разработанные ею тезисы настолько очевидны, что остальные профессионалы, на мой взгляд, не могут их не поддержать. Кроме того, наши предложения получили одобрение специалистов FIABCI из более чем 30 стран.

– В чем, по-вашему, должна состоять ключевая цель нового закона? Что он призван изменить на рынке недвижимости?

– Основная задача – легализовать профессию, с тем чтобы соблюсти интересы потребителя и создать защиту от непрофессиональных «риэлторов», которые работают без образования, страхования ответственности и в целом ни за что не отвечают.

Сегодня, к сожалению, назвать себя риэлтором имеет возможность кто угодно. Такого количества частных маклеров на рынке Петербурга, как сейчас, не было никогда, даже в 90-е годы. В кризис многие маленькие фирмы закрываются, а их сотрудники, взяв свою клиентскую базу, просто уходят в свободное плавание. Человеку достаточно прилично выглядеть и, грубо говоря, за три рубля напечатать визитные карточки, чтобы клиент ему доверил свое имущество.

Надо подчеркнуть, что большинство этих людей работают честно. Но даже при отсутствии злого умысла могут случиться ошибки, неприятности. И как раз на этот случай нужно страхование профессиональной ответственности, которое мы предлагаем ввести на обязательной основе.

Также требуется установить образовательный барьер доступа в профессию. Необходимо, чтобы люди получали профессиональное образование, каждые 2–3 года повышали квалификацию, были в курсе изменений в законодательстве.

Регламентировать работу риэлторов можно посредством системы лицензирования или обязательного саморегулирования, выбор между которыми, на мой взгляд, не так важен, хотя лицензирование сейчас было бы проще внедрить. Принципиально, чтобы была введена серьезная ответственность. Например, чтобы работа без лицензии влекла за собой административное взыскание и штраф, а при повторном нарушении – более жесткое наказание вплоть до уголовного. Именно так обстоит дело в США, Канаде, Нидерландах – за отсутствие лицензии садятся в тюрьму! Если непрофессиональный агент готов пойти на рискованную операцию, но знает, что ему грозят пять лет за решеткой, то он лишний раз подумает. Конечно, для эффективной работы закона в этой части нужно внести некоторые изменения и в существующее законодательство, в частности уголовное.

– Когда-то рынок недвижимости начинался с того, что риэлторы владели базами объектов, которых у клиентов не было. Сегодня существуют десятки сайтов, куда любой может зайти и посмотреть, что есть в продаже, а также разместить свое объявление. Законопроект Ушакова предполагает ограничение доступа к рынку рекламы для нелицензированных агентов. А ваши предложения что-то добавляют к этому?

– По этому вопросу мы согласны с авторами законопроекта. Ограничение доступа прописано и в предложениях РГР. Мы предлагаем запрет подачи объекта недвижимости в рекламу третьим лицом без договора с собственником.

На самом деле, если бы сейчас надзорные органы, следящие за рекламой, выполняли свои обязанности, то беспорядка уже бы не было. В законе о рекламе говорится, что нельзя рекламировать объект без разрешения собственника. А на деле практически любой человек может поставить объявление на любой сайт. Самый большой хаос царит, конечно, на рынке аренды, но и рынок купли-продажи тоже страдает. Некоторые фирмы просто копируют чужие объявления, выставляют их как свои по более низкой цене для привлечения клиентов, а потом буквально шантажируют настоящих продавцов: мол, у нас есть покупатель, а у вас нет.

– А теперь давайте посмотрим на перспективы закона с точки зрения рядового продавца и покупателя, а не риэлтора. Одни из самых болезненных для потребителя инцидентов на рынке недвижимости, о которых мы регулярно слышим, связаны с тем, что уже состоявшиеся сделки признаются недействительными по причине недееспособности одной из сторон. Принимаются соответствующие судебные решения. При этом понятно, что во многих случаях здесь речь идет о злом умысле, но придраться не к чему. Как закон, даже самый продуманный, сможет защитить от таких случаев?

– К сожалению, от таких манипуляций мы действительно формально не защищены. В частности, риэлторы не имеют права запрашивать справки об участниках сделки в психдиспансерах. Но другое дело, если риэлтор, основываясь на своем опыте, подозревает, что контрагент его клиента не осознает своих действий либо действует по принуждению, он с точки зрения профессиональной этики обязан отговорить клиента от данной сделки. Именно поэтому нам бы хотелось, чтобы в новом законе были четко прописаны понятия профессиональных стандартов и кодекса этики.

В западной риэлторской практике принято понятие «доверительных отношений». Именно доверие является основой сотрудничества между агентом и клиентом. Потребитель доверяет риэлтору значительные материальные ценности, и если риэлтор допускает какие-либо нарушения даже не общего законодательства, а профессиональной этики, этого оказывается достаточно, чтобы лишить его лицензии. Я считаю, что необходимо воспринять эту практику.

– Сегодня обсуждаются три варианта защиты потребителя, пострадавшего в результате мошенничества или аннуляции сделки. Первый – обязательное нотариальное заверение и материальная ответственность нотариуса, второй – компенсация за государственный счет, и третий – страхование. Какой вариант вам видится наиболее реальным?

– Если снова обратиться к зарубежной практике, то мне кажется, что применим канадский метод. Там компенсацию выплачивает государство. Подсчитано, что если брать в компенсационный фонд на эти цели 0,5% с каждой сделки, то этого будет более чем достаточно для выплат пострадавшим. Если государственная страховая компания этим займется, она останется только в плюсе. А потребителям, в свою очередь, будет понятно, за что они платят.

Сегодня сделать рынок недвижимости более цивилизованным нельзя без участия государства. Нужна только воля людей во власти, которым небезразлично благополучие их соотечественников. У нас готовы профессиональные стандарты для риэлторов, они вскоре поступят на рассмотрение в Министерство труда. По этим стандартам уже 20 лет работают в РГР, они проверены на практике, и я уверен, что их утвердят.

Все профессионалы, которые взаимодействуют с риэлторами, – Ассоциация банков, Ассоциация страховых компаний, застройщики, нотариусы, адвокаты – в один голос говорят, что закон о риэлторской деятельности нужен. Они напрямую заинтересованы в том, чтобы работать с людьми, заслуживающими доверия. Мы должны сделать все, чтобы в течение 2017–2018 годов закон приняли. И я думаю, что это реально.

Беседовал Павел Черняков

www.bkn.ru

О регулировании риэлторской деятельности

Источник фотографии

На медиафоруме Общероссийского народного фронта в Санкт-Петербурге, весной 2015 года Президент Путин выразил свое отношение к сфере риэлторской деятельности: «… это такая область, которая напрямую выходит на граждан и в значительной степени находится в серой и даже черной зоне». Он добавил, что риэлторская деятельность требует более жесткого регулирования и что решением проблем в сфере контроля риэлторской сферы необходимо заняться.

За прошедшие полтора года сделано не было ничего. Впрочем, что там полтора года, с 2002-го прошло уже полтора десятка лет, в течение которых, в части возникновения приемлемого законодательства о риэлторах, ни один бывший президент РГР пальцем о палец не ударил… Да и кто-то же лоббировал в свое время отмену регулирующих риэлторскую деятельность документов в 2002-м, и получилось – не стало даже каких-то жиденьких требований по этике и правилам риэлторской деятельности.

А то, что даже намека на закон не появилось в течение многих лет нахождения на вершинах риэлторской власти сегодняшних вице-президентов РГР – оставим на их совести.

Риэлторская деятельность регулируется во всем мире, в разных странах по-разному. В странах Европы – это прямые или опосредованные государственные гарантии: регистрируя сделку, государство, так или иначе, несет ответственность за результаты, независимо от того, кто регистрирует сделку: государственные регистраторы или контролируемые государством (как правило - Минюстом) специальным образом уполномоченные агенты – нотариусы…

В США это осуществляется через государственное лицензирование брокеров и агентов, в рамках которого подтверждается квалификация, и осуществляется полный (в т.ч. оперативный) контроль их деятельности Национальной ассоциацией риэлторов. В НАР зарегистрировано подавляющее большинство риэлторов – все те, кто хочет и может реально работать на рынке недвижимости.

В Российской Федерации нет ни того, ни другого: ни регистрации сделок госчиновниками (осуществляется только двухстадийный переход права - прекращение предыдушего и регистрация "вновь возникшего"), ни государственного лицензирования...

Права на недвижимость регистрируются на основании Договора, в котором указание существенных условий – в т.ч. цены объекта – не является обязательным.

Регистратор получает на руки весь комплект документов вплоть до полного набора доверенностей от сособственников, согласий супругов (даже не сособственников), договоров и т.п. Риэлтор, встречая у себя в агентстве одного из сособственников, выражающего волю к продаже объекта недвижимости, ничего из этого не имеет. Ему, уже после подписания договора на оказание риэлторских услуг, еще только предстоит выяснить все обстоятельства и аспекты будущей сделки. Аспекты бывают сложными и даже очень сложными, а то и просто идиотскими, поэтому от риэлтора требуются серьезное знание многих определенного (но широкого) спектра правовых дисциплин и обладание навыками психологического анализа ситуаций и их участников…

Получается, что знания нужны, навыки требуются, опыт приветствуется, душевные и человеческие качества, как всегда, необходимы, но их никто не проверяет, не оценивает и не принимает за основу.

И это для российских риэлторов – праздник?… Но тогда с чего вдруг, Президент – олицетворение всей власти в РФ – говорит про существование серых и черных зон, и объявляет во всеуслышание о том, что надо разобраться? А с чем или с кем? С бесконтрольностью действий риэлторов? С укрывательством доходов? С устроенным ими для себя налоговым раем?

Предвосхищу утверждения, что «все это не так и ерунда: а чего же теперь вдруг все спохватились, зашевелились, откуда с одной стороны – нервозность, суета, энергичные движения по законопроекту, а с другой – бодрые реляции о продвижении самоуправления в риэлторской сфере?

А вдруг и в самом деле разберется? А вдруг нашлет чиновников, и те зашурудят, закрутят и испортят отрасль как таковую? И пошли инициативы, законопроекты, обсуждения, участие в форсайтах на площадке АСИ…

И везде – саморегулирование, все - за саморегулирование, даешь СРО в каждом регионе, да еще и не одно – чтобы конкуренция была! И в застрельщиках саморегулирования и СРО – бывшие президенты, а ныне вице-президенты РГР. Может быть, оно и не страшно и даже не странно такое их поведение, однако, замечу одно: почему-то, ни в одном законопроекте, ни в одном обсуждении, никакого сколько-нибудь реального места для РГР не отводится, а если ее – РГР - по тексту как-то упоминают, то следующими пунктами себя же и опровергают.

Почему они замалчивают и игнорируют РГР, к чему они готовятся, чего они намерены добиваться? О каких институциональных образованиях и объединениях идет речь в законопроекте, зависшем в Государственной Думе?

Я уже высказывал свои ощущения по этому поводу: я считаю, что готовится элементарное разделение и растаскивание риэлторского сообщества на региональные сегменты, создание надриэлторских, надпрофессиональных структур, управляющих могущими возникнуть СРО.

Это будет сопровождаться сговорами части риэлторов на местах против остальных с целью переориентации на себя, узурпацией рынков, установлением порогов на вход в профессию перед теми, кто не устраивает, монополизацией отдельных, наиболее выгодных с точки зрения доходности секторов и сегментов региональных рынков и т.д. и т.п.

Кроме того, при регионализации риэлторской отрасли можно будет забыть о единых стандартах риэлторской деятельности, единых требованиях в вопросах квалификации и дисквалификации профессиональных участников и мн.др. Это приемлемо? – Ответьте себе сами.

А может быть стоит посмотреть на проблему с другой стороны? Может быть, члены РГР видят необходимость в ином решении своих проблем? Может быть, они в отличие от вице-президентов, считают себя ответственными за исправление ситуации в риэлторской сфере в рамках законодательно и нормативно оформленной системы регулирования риэлторской деятельности, но без многочисленных СРО?

Ведь могут же существовать и другие модели регулирования риэлторской деятельности – например в системе государственного регулирования.

Могут быть и реальные регуляторы, представленные в виде государственных органов и организаций.

Можно даже попытаться себе представить каким образом, государственное регулирование может осуществляться Федеральной Налоговой Службой или иными госорганами, например Росреестром. И все это - с учетом мнения и пожеланий Президента…

Предвижу сразу же возражения: мы - бизнесмены, это удар по бизнесу, бизнес потеряет свободу, его зарегулируют «до посинения», а ФНС нас «сожрет с потрохами» и дополнительными налогами обложит …

Это – конечно же, заблуждение, но и оно, как говорится, "имеет место быть" и для неподготовленного человека, такая реакция впоне может быть характерна...

Тогда, постараюсь ответить.

Итак:

1.ФНС никого не «сожрет» и не обложит – это не функция ФНС, она не устанавливает налогов и сборов, и даже не начисляет - в соответствии с законом это должен делать каждый субъект предпринимательской деятельности самостоятельно, - а лишь контролирует полноту и своевременность их начисления и собираемости - уплаты…

В качестве реплики: СРО – точно будут собирать с риэлторов средства помимо налогов – на содержание аппарата, на очередные полезные только для СРО фонды и т.п. Захотят ли этого риэлторы, после принятия закона и механизмов саморегулирования – спрашивать уже никто не будет.

2. Убрать с рынка риэлторских услуг всех этих пресловутых «серых и черных», случайных и неквалифицированных СРО не смогут и мне кажется не захотят. Более того, жизнь показывает, что они и захватят там власть в СРО, а вместе с тем и влияние на риэлторский бизнес. Надо понимать, что те, кто работает на грани закона, переходит его границы и т.п. – не сдуру это делают, а вследствие того своих личных качеств и обладания неодолимой волей к получению доходов любым – в т.ч. незаконным – путем, и они не остановятся ни перед чем, чтобы постоянно и неуклонно увеличивать свои доходы за счет других, стремясь подчинить себе рынки и присвоить результаты чужого труда, сначала частично, а потом и целиком.

В рамках же госрегулирования установить порог входа в профессию – не очень сложно, и вопрос этот решается в рамках четкой регистрации, санкционирования допуска на рынок и контроля функционирования субъектов предпринимательской деятельности. И никаких специальных контрольных мероприятий проводить для этого не потребуется - все будет проходить в рутинном виде, путем автоматического контроля всех организационно и юридически значимых действий риэлторов, для чего и будет создана специальная среда их функционирования. И при этом - полная, никем не контролируемая свобода бизнеса, творческая составляющая которого никак затронута не будет.

3. Имея соответствующий мандат на профессиональную деятельность от РГР и регистрацию в системе налогового учета, можно в рабочем порялке решать вопросы функционального взаимодействия риэлтора с Росреестром. Такое взаимодействие может быть осуществлено на уровне электронного документооборота в повседневном оперативном режиме.

В рамках функционирования системы государственного регулирования риэлторской деятельности в рабочем порядке могут быть обеспечено решение и всех животрепещущих проблем и удовлетворение нужд риэлторов.

Перечислю их просто, без акцентирования подробностей:

– эксклюзивность договоров на риэлторское обслуживание и фиксирование обязательств риэлторов и клиентов по заключенным договорам,

- МЛС – система, отражающая механизмы, правила и результаты расчетов как между риэлторами, так и риэлторов с клиентами, и клиентов между собой, вплоть до формирования отчетности по сделкам и даже бухучета, по крайней мере для тех, кто работает по упрощенке.

- Взаимодействие с ФСФМ в части исполнения требований ФЗ – 115 от 07.08.2001 г.

- Взаимодействие (при необходимости) с Роскомнадзором в части защиты персональных данных клиентов и иных участников сделок с недвижимостью.

- Взаимодействие с органами статистики, с органами местного самоуправления, общественными организациями и пр. в рамках существующих законов и действующих нормативных актов.

- Реклама в СМИ, защита прав потребителей, планирование и пр.

Все это – дело техники, т.е. буквально нескольких технических решений, причем совместно с ФНС, Росреестром, ФСФМ, МВД! Кто еще нужен? Все будут только за!

Да, государство будет вправе рассчитывать на полную лояльность риэлторов, в том числе в виде отказа от утаивания доходов и т.н. оптимизации налогов и сборов, и соответствующего исполнения существующих законов и норм.

Но ведь возможна и встречная лояльность государства – в виде специальных решений, например: все сделки с жилой недвижимостью и те, что осуществляются гражданами-физлицами в обязательном порядке проходят исключительно через риэлторов и регистрируются у них… Да, сделки становятся прозрачными для ФНС, доходы и собственников, и риэлторов становятся известны, суммы налогов легко вычисляются и своевременно оплачиваются, деньги от продажи недвижимости распределяются между собственниками, равно как и их налоговые обязательства, а риэлторы даже декларации за них как бы составляют – в информационной системе в автоматическом режиме.

В системе госрегулирования выживут и станут еще более успешными те риэлторы, которые успешны и сегодня, притом, что и законов стараются не нарушать…

Конечно, было бы интересно, услышать, а что думают сами риэлторы о СРО и государственном регулировании их деятельности.

Спасибо, что дочитали до конца, и с Новым Годом вас, дорогие риэлторы...

news.ners.ru

Закону о риэлторах быть! - Realto.ru

К сожалению, российский рынок недвижимости еще далек от цивилизации. На нем сейчас работают все кому не лень. Вход-то на него свободный. Если до 2002 года для риэлторов было лицензирование, которое сдерживало пыл ярых мошенников, то вот уже более 10 лет как оно отменено. Это открыло дорогу на рынок недвижимости всем желающим. Понятно, что качество обслуживания от этого не улучшилось.

Уже много лет идет разговор о том, что риэлторов нужно ввести в закон. Но все остается на уровне разговоров, до дела, то есть до принятия закона, так пока и не доходит. Возможно, что причина в том, что никак не могут выработать правила, по которым бы риэлторы работали. Именно этому и был посвящен очередной круглый стол на тему: «Риэлторский бизнес: кто определяет правила игры?», который прошел 4 декабря при поддержке Вольного экономического общества и инвестиционной компании «ОРДО Групп» в Международном университете в Москве.

На повестке дня был вопрос один вопрос - о принятии закона о риэлторской деятельности.

- Что есть риэлторская услуга? Я этого понятия не знаю. Его нет в законодательстве, - отметила в своем выступлении депутат Госдумы РФ, первый зам. председателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева. – Отсюда и идут все наши беды. Если риэлторов нет в законе, то что тогда с них можно спрашивать. Они даже не несут юридической ответственности за информацию, которую дают своим клиентам. Нет ответственности и у госорганов. К примеру, в Регпалату люди сдали документы, они и зарегистрировали, а потом выясняется, что документы не соответствуют действительности. И в результате сделки оспариваются. Так, за 2014 год оспорено почти 20% от совершенных на рынке сделок. Часть из них попали в суд, и у кого-то судья отнял квартиру, выселив казалось бы добросовестного приобретателя на улицу.

Но я не хочу сказать, что риэлторы во всем виноваты. Есть очень добросовестные компании, но у них нет легального доступа к информации, к проверке истории квартиры. Они их добывают разными путями. А насколько достоверны эти нелегальные сведения? За это поручиться никто не может. Поэтому в принятом законе нужно четко прописать, кто имеет право доступа к истории объекта.

Далее руководитель рабочей группы по разработке закона о риэлторской деятельности остановилась на том, что в обязательном порядке риэлторы должны быть грамотными, то есть они должны не только уметь находить квартиры, но и профессионально разговаривать с клиентом. Еще Елена Леонидовна отметила, что если агент не сдал экзамен, то его нельзя допускать к работе. Кроме того, она считает, что договор на оказание риэлторской услуги должен быть эксклюзивным. Только одна компания, куда обратился человек за оказанием услуги, имеет право рекламировать его квартиру. Они ее продают, они же несут и полную ответственность. И не только моральную, но и материальную.

После выступления основного спикера, другие выступающие вносили предложения о том, что, на их взгляд, должно быть в законе. Так исполнительный вице-президент Ассоциации российских банков Юрий Кормош предложил расчеты производить не через банковскую ячейку, а по безналичному расчету. По его мнению, будет больше прозрачности и безопасность сделки увеличится. Декан факультета Управления крупными городами МУМ, член правления ТПП, председатель Комитета ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрей Широков предложил для риэлторов, которые нарушают закон, предусмотреть не только материальную, но и уголовную ответственность. Он считает, чем быстрее примут закон и чем жестче он будет, тем чище станет наш рынок недвижимости, тем безопаснее будут сделки, и люди не будут бояться совершать их.

Вице-президент Российской гильдии риэлторов Григорий Полторак в своем выступлении рассказал о наработках РГР в вопросе регулирования риэлтерской деятельности.

Президент Международной ассоциации независимых юристов Максим Вербицкий подчеркнул важность формирования единого профессионального реестра, у которых бы были общие требования и общие стандарты в работе.

Генеральный директор «ОРДО Групп» Сергей Петров, в свою очередь, отметил, что сейчас мы видим непонимание рынка, каждый идет в своем направлении и работает в меру своих знаний. Он считает, что риэлторы должны объединиться в СРО, где было бы все прописано и регламентировано.

До конца года, как отметила Елена Николаева, рабочая группа соберет все предложения воедино и вынесет закон на обсуждение депутатов. И к весне, пообещала она, закон возможно будет принят.

Все на это дружно поаплодировали, но при этом высказали пожелание, чтоб вход закона в рынок был мягким. Иначе, мол, будет много безработных риэлторов. Елена Николаева пообещала, что переходно-адаптационный период обязательно будет.

www.realto.ru

Закону о риэлторах быть!

Источник фотографии

На повестке дня был вопрос один вопрос — о принятии закона о риэлторской деятельности.

— Что есть риэлторская услуга? Я этого понятия не знаю. Его нет в законодательстве, — отметила в своем выступлении депутат Госдумы РФ, первый зам. председателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева. – Отсюда и идут все наши беды. Если риэлторов нет в законе, то что тогда с них можно спрашивать. Они даже не несут юридической ответственности за информацию, которую дают своим клиентам. Нет ответственности и у госорганов. К примеру, в Регпалату люди сдали документы, они и зарегистрировали, а потом выясняется, что документы не соответствуют действительности. И в результате сделки оспариваются. Так, за 2014 год оспорено почти 20% от совершенных на рынке сделок. Часть из них попали в суд, и у кого-то судья отнял квартиру, выселив казалось бы добросовестного приобретателя на улицу.

news.ners.ru

За что отвечает риэлтор

Источник фотографии

За что отвечает повар? Вот пришла я в ресторан, заказала какое-нибудь «мясо по-бразильски» (раньше не пробовала и решила себя побаловать). Я могу быть уверена, что блюдо будет съедобным и безопасным, что его сделают по рецепту. Но вот понравится ли мне вкус…

А за что отвечает риэлтор? И как не перепутать свои ожидания (агент должен быть вежливым, образованным, энергичным, быстро найти нужный вариант, провести дипломатические переговоры с участниками сделки, отстоять интересы при торге, отвечать на любые вопросы в любое время дня и ночи и так далее) с реальными профессиональными обязанностями?

В теории

Обратимся к мнению самих риэлторов. Пока нет закона о риэлторской деятельности, лучшие из профессионалов работают в соответствии со стандартами, регулирующими отношения членов Российской Гильдии риэлторов и клиентов. Что в них прописано?

Риэлтор обязан:

- при первой встрече с клиентом, подтвердить свой риэлторский статус;- сообщить клиенту информацию о наличии у него договора страхования профессиональной ответственности, наименование, адрес и телефон страховщика, у которого заключен договор о страховании профессиональной ответственности;- не передавать документы, подтверждающие его риэлторский статус, в пользование другим лицам;- заключить с клиентом письменный договор на оказание услуг;- информировать потребителя риэлторских услуг о его охраняемых законом правах, гарантированных действующим законодательством, нормативными актами, и настоящими стандартами практики;- обеспечить сохранность документов, полученных от потребителя риэлторских услуг, для совершения сделки;- предоставлять клиенту достоверную и исчерпывающую информацию в отношении объекта сделки, которая может быть получена на основании действующего законодательства в уполномоченных органах государственной власти;

Риэлтор может, но не обязан:

- давать оценку правоустанавливающих документов на объект недвижимости, если документы выданы органами государственной власти, оформлены надлежащим образом и их форма и содержание не противоречит действующему законодательству;- предлагать клиентам дополнительные гарантии в виде возможности страхования вещных прав на недвижимость, случайной гибели или повреждения имущества у страховщика, который имеет государственную лицензию на осуществление данного вида страхования.

Риэлтор не обязан:

- обладать специальными знаниями, не определенными условиями лицензирования;- предпринимать действия по выявлению скрытых дефектов объекта недвижимости и давать экспертные оценки по техническому состоянию объекта недвижимости;- давать советы клиентам по вопросам, которые не обозначены в его обязанностях по условиям договора.

И на практике

Мы обратились к нижегородским риэлторам, спросили их, что они считают своими главными обязанностями, за что отвечают.

Александр Жилевский, директор агентства «Выбор - недвижимость», полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов по ПФО, свое мнение сформулировал так:

- Прежде всего, надо сказать, что риэлтор представляет агентство. И всю ответственность перед клиентом несет директор агентства в соответствии с заключенным договором и согласно уставу АН. Если же сделку ведет маклер (частный агент), тем более без договора, то жаловаться на него бессмысленно, ему просто нечем будет отвечать за ошибку. Это очень важно, и это клиенты должны понимать.

Перед продавцом риэлтор отвечает за организацию спроса и проведение сделки по продаже квартиры по согласованной с продавцом цене и в согласованные сроки (не надо путать организацию спроса с нахождением покупателя на квартиру, это чисто рекламная деятельность, не риэлторская).

Перед покупателем - наименее защищенным участником сделки - риэлтор отвечает за подбор недвижимости в согласованные сроки и по согласованной цене. Кроме того, в его обязанности входит организация перехода права собственности на квартиру так, чтобы у покупателя не возникло проблем ни через 10 месяцев, ни через 10 лет (в частности, с претензиями третьих лиц по данной сделке).

Елена Недоспасова, директор АН «Виват-Риэлти», разделила понятия «профессиональные обязанности» и «технология работы»:

- Вопрос о том, за что отвечает риэлтор, неоднозначен.

С одной стороны, профессиональная ответственность риэлторов, к сожалению, пока не определена законодательством, не существует и системного профессионального образования. А на практике риэлтор сочетает навыки психолога, юриста, аналитика, техника... Он не должен быть профессиональным юристом, но обязан иметь типовой набор юридических знаний, необходимых для грамотного заключения и сопровождения сделки. Он не должен быть кадастровым инженером, но обязан разбираться в кадастровых паспортах.

В ситуации, когда закона о риэлторской деятельности нет, особенно важно обращаться в сертифицированное агентство недвижимости, потому что сертификация предполагает, что его сотрудники прошли обучение, получили аттестаты, а главное, их работа контролируется не только руководством агентства, но и СРО НГСР (Саморегулируемая организация Нижегородская гильдия сертифицированных риэлторов).

С другой стороны, технология риэлторской деятельности существует и прописана достаточно четко. Прежде всего, риэлтор, учитывая потребности клиента, проводит анализ и маркетинг рынка. Все договоренности с клиентом должны быть обязательно прописаны в договоре на оказание услуг.

После заключения договора, на всех этапах подготовки и проведения сделки, а это анализ рынка, реклама, переговоры с потенциальным покупателем, принятие авансов, подписание предварительных договоров и организация подписания договора купли-продажи и взаиморасчетов, агентство недвижимости, безусловно, действует только в интересах своего клиента-продавца. Отношения между сторонами после сделки не заканчиваются. Наши клиенты остаются нашими друзьями и сторонниками. Их рекомендации – самое важное в нашей работе.

Римма Лебедева, специалист по недвижимости АН «Модус», упомянула факторы, которые вроде и не входят в перечень обязанностей, но важны для людей:

- Агент отвечает за соблюдение условий договора, за передачу денег в полном объеме по совершении сделки. В его обязанности по соблюдению условий договора входят и проверка истории квартиры с получением выписки из ЕГРП, и составление акта о том, что в квартире останется после освобождения квартиры, и организация выписки из квартиры с предоставлением квитанций об оплате коммунальных услуг (свет, газ и прочее) за последние три месяца. Наша работа заканчивается, когда прежний владелец квартиры выписался, а новый получил ключи от приобретенного жилья.

По идее, при просмотре квартиры каждый специалист по недвижимости также должен выяснить вопросы о том, не протекает ли потолок, если квартира находится на последнем этаже, не холодно ли зимой, не было ли в квартире криминала. Это не входит в наши прямые обязанности, но мы стараемся это делать, чтобы потом не было стыдно смотреть в глаза клиенту, ведь человек может к нам обратиться еще раз.

То есть, если вернуться к аналогии с поваром, риэлтор обязан приготовить блюдо точно по рецепту: из тех продуктов, какие необходимо, и в строго определенной последовательности. А если блюдо не получилось? Тогда начинает разбираться директор ресторана. Одно дело, если все сделано верно, но клиенту не понравилось. Другое дело, если повар ошибся и в диетический супчик сыпанул жгучего перца, от которого у посетителя разыгралась язва. А тот посетитель (о ужас! - ресторанный критик) написал разгромную статью, и люди стали обходить заведение стороной.

А куда жаловаться на недобросовестного агента? Для начала - руководству компании. Если агентство, с которым заключили договор, состоит в СРО НГСР, можно обратиться туда. Если не является членом гильдии - в комитет по защите прав потребителей по месту жительства.

Кстати, в статье 10 проект федерального закона о риэлторской деятельности предел ответственности риэлтора перед потребителем ограничен размером вознаграждения по договору оказания услуг, если иное не установлено решением суда.

А как у них?

Артур Оганесян, учредитель и партнер группы риэлторских компаний, Международный член Национальной Ассоциации Риэлторов США, рассказывал, что во многих странах риэлтор может лишиться права заниматься профессией, если он знал о недостатке объекта недвижимости и скрыл информацию об этом. Если клиент докажет, что риэлтор знал о том, что, скажем, в данном доме весной подтопляется подвал, но скрыл это, продал объект и заработал деньги, значит, он будет отвечать.

«Не случайно риэлторы сами инициировали создание такой структуры, как home inspection - инспекция домов, - поделился он с корреспондентами. - Теперь каждый риэлтор считает правильным за небольшую сумму денег приглашать специалистов по домам - техников, инженеров, которые полностью осматривают весь дом и делают соответствующие заключения. После этого риэлтор спокойно говорит, что он не отвечает за состояние продаваемого дома. Есть заключение, и за всю информацию относительно объекта отвечает выдавший его специалист.

Такой же подход существует и к операциям юридического характера. Риэлтор сразу заявляет: я не юрист, чтобы отвечать за чистоту документов, у меня нет адвокатского права подавать запросы. Поэтому, когда дело подходит к завершению сделки, покупатель обращается к своему адвокату, чтобы тот проверил документы. В Америке ни один риэлтор этим не занимается - и не хочет, и не имеет права!

В случае явного нарушения договорных обязательств, риэлторы отдают дело на рассмотрение органам, охраняющим гражданское законодательство. Если человек нарушил закон или условия договора, дело подается в суд».

Фото: www.moneycoach.ru

news.ners.ru

Как депутаты риэлторский закон похоронили

В четверг на вечернем заседании Госдума окончательно похоронила законопроект «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью». Попробуем разобраться, какие последствия это может иметь для риэлторского бизнеса.

Очередная версия законопроекта, призванного урегулировать риэлторскую деятельность, не прошла через сито первого чтения в Госдуме, обсуждение заняло всего минуту. Проект – многострадальный в полном смысле этого слова – был внесен еще депутатами предыдущего созыва летом 2016-го. До конца прошлого года его и должны были лишить жизни. Но он доковылял до апреля 2017-го. Что пошло не так?

Саморегулирование и нечто

Во-первых, законопроект внесли не те депутаты, точнее – не от той фракции, а именно от «Справедливой России». Причем в новом составе Думы из пяти авторов риэлторского закона остался лишь один, и тот ни разу не высказался публично на эту тему. Во-вторых, и это отмечено во всех отзывах, законопроект был нацелен на установление режима обязательного участия агентств недвижимости в саморегулируемых организациях, что противоречит Концепции совершенствования механизмов саморегулирования, утвержденной правительством РФ в декабре 2015 года. В ней четко прописано, что обязательное саморегулирование возможно только в тех отраслях экономики, где существует «высокая степень потенциальной опасности нанесения… ущерба правам, законным интересам, жизни и здоровью граждан».

При всех страшилках о «черных риэлторах» риэлторская деятельность к числу потенциально опасных не относится. Кроме того, отмечают критики, правовая специфика риэлторской деятельности законопроектом не определяется.

Право на профессию

Наиболее любопытным документом является, конечно, заключение комитета Государственной думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям. Наиболее радикальный вариант его прочтения таков: в ближайшее время риэлторская деятельность прекратит свое существование. И это мнение государства! На чем же базируются такие оценки?

Дело в том, что в своем заключении законотворцы не просто критикуют законопроект с точки зрения правовых коллизий, а пытаются проанализировать современное состояние рынка недвижимости и роль риэлторов на этом рынке. В частности, говорится о том, что концепция законопроекта морально устарела, что таким рынок был 10–15 лет назад, когда посреднические услуги были востребованы. Сегодня же рынок «кардинально изменился».

Ссылаясь на некие результаты ведения крупными юридическими компаниями практик сопровождения сделок с недвижимостью с 2006 по 2016 год, представители комитета утверждают, что количество риэлторов на рынке недвижимости сократилось практически вдвое.

В качестве «основных причин значительного снижения спроса на услуги посредников на рынке недвижимости» называются пять.

Причина номер один – это поисковые сервисы в интернете, которые позволяют гражданам самостоятельно искать недвижимость. Вывод: для поиска и подбора риэлтор не нужен. Причина номер два – развитие государством сети многофункциональных центров (МФЦ), которые упростили процедуру подачи и оформления документов при приобретении и оформлении прав собственности на жилую недвижимости. Вывод: теперь граждане могут совершать сделки с недвижимостью, даже не обладая специальными знаниями и навыками, риэлтор не нужен.

Третья причина – это активизация продаж объектов жилищного фонда на открытом рынке крупнейшим собственником недвижимости в России в лице подконтрольных государству структур. Им сегодня принадлежит около 10% жилищного фонда в стране. Причина странная, но риэлтор опять не при делах.

Четвертый аргумент тоже не ахти – «получившая в последнее время широкое распространение практика продажи недвижимого имущества на открытых аукционах» – ну и пусть.

А вот причина номер пять – это уже очень и очень интересно: ставший уже пресловутым сбербанковский «Домклик». Впрочем, это название законодатель не упоминает, а говорит о центре Sberned, который включает в себя «сервисы по электронной регистрации сделок с жильем, приобретению квартир в ипотеку, а также правовой экспертизе выставленных на продажу объектов недвижимости и проверке всех участников сделки».

И в качестве яркого финала этой части заключения звучит такая убийственная фраза: «Вряд ли оставшиеся на рынке немногочисленные риэлторские компании смогут составить реальную конкуренцию столь серьезным оппонентам».

Реакция риэлторского сообщества

Оправившись от шока, представители «немногочисленных риэлторских компаний» начали высказываться.

«Заключение, которое сделал профильный комитет Госдумы, вынуждает меня констатировать, что его члены абсолютно не представляют сущности риэлторской деятельности. Конечно, то, что предлагает Сбербанк, – это хорошо, поскольку он, совершенствуя свои инструменты, помогает гражданам решать вопросы, связанные с приобретением недвижимости с помощью ипотеки. Однако это ни в коем случае не заменяет работу риэлтора. Говорил уже много раз, но повторюсь: риэлтор в первую очередь – это профессиональный переговорщик, который согласует условия сделки между продавцом и покупателем, а большинство сделок, которые сейчас проходят на рынке недвижимости, – альтернативные или встречные, когда клиент продает что-то старое и покупает новое жилье», – говорит президент корпорации «Адвекс» Александр Романенко.

В завершение своей речи патриарх отечественного агентского бизнеса призвал «хотя бы» вернуть лицензирование риэлторской деятельности. Но, в общем-то, всем понятно, что такой сценарий развития событий маловероятен.

По мнению президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генерального директора АН «Бенуа» Дмитрия Щегельского, если верить заключению комитета, государству не нужны риэлторы.

«Депутаты полагают, что раньше граждане, опасаясь мошенничества, обращались к риэлторам, а теперь необходимость в их услугах отпала. У нас что, «черные риэлторы» исчезли? – недоумевает он. – Члены комитета не понимают, в чем заключается специфика агентской деятельности. Они считают, что риэлторы нужны для подачи документов на регистрацию сделки. Если у государства такое мнение по отношению к риэлторам, то ему стоит быть последовательным и исключить нашу деятельность из 115-ФЗ. Во многом риэлторы сами виноваты в происходящем. Мы разобщены, и рынок деградирует. А ведь ему уже 25 лет».

Мнение экспертов

Валерий Виноградов, вице-президент Российской гильдии риэлторов

Независимо от того, когда и какой закон будет принят, в условиях нынешнего состояния политической жизни и экономики страны, он нанесет удар по цивилизованному риэлторскому сообществу. Причем и в организационном плане, и в финансовом. Поэтому, на мой взгляд, наверное, и хорошо, что сегодня такая ситуация сложилась. По тексту заключения комитета Госдумы по собственности мы увидели уровень компетентности людей, которые будут принимать закон для риэлторов. Сегодняшнее гражданское законодательство позволяет вести риэлторскую деятельность и обеспечивает свободу конкуренции. А добровольное саморегулирование всем – и клиентам, и нашим партнерам по рынку – показывает, кто является профессионалом.

Александр Гиновкер, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Я считаю, что весь этот шум вокруг законопроекта вызван больше желанием отдельных личностей попиариться, чем реальной законодательной работой. Какой бы хороший закон сегодня ни приняли, никаких проблем на рынке он не решит. Существует огромные «серый» и «черный» сегменты лиц – и физических и юридических, которые оказывают услуги, совершенно не афишируя свою деятельность. Привлечь их к ответственности – ничего не стоит. Но этим не никто не занимался и в те годы, когда было лицензирование, не занимается и сейчас. Пока государство не начнет жестко бороться с незаконным предпринимательством, новый закон не поможет. Поэтому как осторожный скептик я скажу так: лучше никакого закона о риэлторской деятельности, чем плохой. Который и часть легального бизнеса загонит в тень.

Игорь Воронин

www.ppl.nnov.ru

Законопроект о риэлторской деятельности. Основные тезисы и перспективы.

Среди последних важных новостей риэлторского рынка – создание законопроекта о риэлторской деятельности. На что он направлен, и как повлияет на деятельность агентов по недвижимости? Будем разбираться.

Итак, суть законопроекта, который должен быть рассмотрен этой осенью, заключается в том, чтобы урегулировать законодательно следующее положение: требуется ли обязательная профессиональная подготовка и сертификация для риэлторов?

Отсюда возникает важный вопрос, смогут ли риэлторы, занимающиеся частной практикой, и некоторые агентства продолжать оказывать риэлторские услуги на законных основаниях или путь на рынок для них будет закрыт.

Вообще, разговоры о выпуске национального стандарта риэлторской деятельности идут уже не менее десяти лет, а закон об агентах и брокерах обсуждается уже в течение пяти лет. Но результата в виде того или иного документа так и нет. Причина кроется в том, что риэлторский рынок настолько разнообразен, что стандартизировать всю риэлторскую деятельность довольно сложно. В итоге ситуация такая: что для одних хорошо, то другим – смерть.

За последнее время осуществлено много изменений относительно работы государственной службы, регистрирующей сделки с недвижимостью, а также относительно нотариата. Например, определено, какую ответственность несет нотариус при заверении сделки, а также рассмотрена возможность подавать документы в электронном виде. Поэтому, сейчас от нового законопроекта все ждут конкретной формулировки, в чем именно состоит работа риэлтора и какую ответственность при совершении сделки он несет.

Разберемся, что тут к чему. Основным направлением работы риэлтора можно назвать обеспечение оперативной связи между продавцом и покупателем и защита интересов клиентов.

«Было бы правильно, если бы законопроект мог бы предоставить риэлторам особый статус посредника в сделке и достаточные полномочия для возможности проверки ее участников», - говорит президентом РГР Татьяна Деменок.

Во всяком случае, однозначно данный законопроект, появившись на свет, вызовет большое количество вопросов и разных мнений, ведь урегулировать одну из старейших отраслей экономической жизни страны не так-то просто.

Как сегодня регулируется рынок?

Сегодня существует система добровольной сертификации риэлторов, которая была разработана РГР и внесена в Реестр Госстандарта еще в 2002 году, сразу после отмены лицензирования. Через десять лет за подписью президента вышел ряд указов о важности и нужности создания в этой области профессиональных стандартов. Но, несмотря на имеющийся проект профстандартов, до сих пор ничего в этом направлении не сделано.

Ожидается, что в 2018 это все-таки произойдет. Но возникает вопрос, как данный документ будет называться. Слово «риэлтор», которое является торговой маркой РГР и которое используется по договоренности с Национальной ассоциацией риэлторов США, употребляться в заглавии не может. Поэтому возможно, мы увидим там такие варианты, как: «специалист», «агент» или «консультант по недвижимости».

Что касается закона, его писали и переписывали уже несколько раз. Последняя редакция, вынесенная на обсуждение Госдумы в прошлом году, оказалась откровенно слабой. РГР дала отрицательное заключение по этому законопроекту. В РГР считают, что его принятие не имело никакого смысла. Он не давал ничего покупателям и риэлторам и только устанавливал сборы за деятельность на рынке недвижимости.

Но, между тем, без регулирования работы риэлторов невозможно обеспечить предоставление качественных услуг агентствами недвижимости, которые будут соответствовать стандартам риэлторской деятельности. Поэтому, когда законопроект будет рассмотрен, следующим шагом должны стать формирование рабочей группы и разработка технического задания для законотворцев. Ведь взгляд на закон изнутри индустрии, безусловно, очень важен. Но также не стоит забывать, что процесс написания закона очень специфичен, документ должен быть встроен в систему законодательства РФ, его нормы необходимо формулировать определенным образом.

«Надо четко понимать: то, что сегодня происходит на рынке недвижимости, — ненормально. Де-юре риэлторов в жилом секторе не существует. Агентом может стать кто угодно, и не важно, что у тебя за плечами три класса образования или пять судимостей. На фоне жесткой «зарегулированности» строительной отрасли это выглядит дико», - считает президент РГР Татьяна Деменок.

Что должно быть в законе?

Сегодня специалисты индустрии сходятся во мнении, что необходимо законодательно утвердить обязательное получение лицензии для агентов и брокеров. Многие считают эти профессии синонимичными, однако на самом деле, второй обладает значительно большими полномочиями. Он управляет риэлторской услугой, организует работу агентов и отвечает за их сделки, взаимодействует с различными участниками рынка недвижимости. Агент же работает непосредственно с клиентами и с базой объектов, ведет переговоры, подготавливает договоры. Он, по нашему мнению, не может работать самостоятельно, только по найму.

Брокер, в свою очередь, как и нотариус, должен иметь право получать сведения, влияющие на чистоту сделки (например, от Росреестра, фискальных органов и т.д. ). Безусловно, за обладание этой информацией он обязан нести ответственность, в том числе и материальную.

Также деятельность брокера в обязательном порядке должна быть застрахована. Заключив договор с продавцом, он получает право распоряжаться объектом недвижимости. Если риэлтор нечистоплотен, человек рискует остаться без жилья.

А вот регулировать стоимость услуг, по мнению многих, не стоит. Можно прописать какие-то максимальные значения. Например, указать уровень, который не может превышать комиссия за определенные услуги.

Также необходимо ввести конкретные требования к риэлторам, а именно:

образование не ниже среднего специального (для брокера — высшее)
стаж работы (для агента — требования ниже, для брокера — выше)
обязательная сдача квалификационного экзамена (на базе РГР или иной структуры — не важно)
наличие у агентства, в котором работает риэлтор, страхового полиса

Лицензия, должна выдаваться на определенный срок (по примеру того, как сегодня выдаются добровольные аттестаты агентам и брокерам).

Что будет урегулировано в законопроекте в итоге, увидим только по факту его выхода. Будем надеяться, что чиновники все же не станут пренебрегать консультацией профессионального сообщества в лице, например, российской гильдии риэлторов, и закон действительно будет полезен для качественного и поступательного развития сферы услуг по недвижимости в России.

kvart-m.ru