Путин подписал закон о новой системе финансирования жилищного строительства. Новый закон о строительстве
Как отразятся новые поправки в 214-ФЗ на строительной отрасли :: Мнения :: РБК Недвижимость
Вместе с поправками о компенсационном фонде в закон о долевом строительстве попала значительная порция новых норм, прямо не связанных с фондом, но касающихся чувствительных для девелоперов вопросов. Уточняется их юридический статус, требования к опыту, порядок взаимодействия с подрядчиками и банками, привлечение и использование кредитов, наличие финансовых резервов.
Проще говоря, механизмы работы застройщиков уже подверглись глубокому пересмотру, что приведет к негативным последствиям для рынка...
Ограничение доступа для новых игроков
Уточняя понятие застройщика, законодатели ввели требования к его опыту работы. С 1 июля 2018 года, чтобы обладать данным статусом, организация (или ее «дочки») должна не менее трех лет участвовать в строительстве многоквартирных домов и получить разрешение на ввод не менее 10 тыс. кв. м жилья.
По сути, миграция бизнесменов, скажем, из строительства коммерческой недвижимости или иных отраслей экономики в девелопмент жилья пресекается. Возникает также вопрос и о судьбе застройщиков в районных центрах и небольших городах, которые строят не больше 5 тыс. кв. м в год. Такие локации рискуют вовсе остаться без новостроек.
Кроме того, возникли требования к фактической заморозке к началу продаж не менее 10% от проектной стоимости объекта. Эти ограничения закроют доступ на рынок небольшим застройщикам и новым организациям. В итоге такие игроки будут уходить из бизнеса, и мы уже фиксируем появление в продаже участков, владельцы которых отказываются от самостоятельной реализации проектов из-за невозможности выполнить новые требования.
Один застройщик — одно разрешение на строительство
Есть и ограничения, которые могут существенно усложнить деятельность давних участников рынка. В частности, вводится противоречивый принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Очевидно, что данная норма призвана ограничить вывод денег из успешных проектов с целью компенсировать провалы продаж в проблемных ЖК.
Однако встает вопрос о том, как реализовывать масштабные жилые комплексы, предполагающие пять — десять очередей и десятки корпусов. Такие ЖК возводятся не один год и требуют солидных вложений уже на стадии разработки проектной документации. Теперь все это придется делать сразу для всех очередей еще до начала продаж, чтобы получить разрешение на строительство. Это очень дорого.
Кроме того, девелоперу крупных проектов придется создавать под каждую очередь отдельное юридическое лицо, размежевывать земельный участок и получать на него разрешение на строительство. Это усложнит администрирование масштабных проектов, что может привести к увеличению сроков строительства, росту издержек и управленческим ошибкам.
Законные цели расходования средств покупателей
Новые поправки изменили перечень законных целей, на которые можно расходовать средства дольщиков. Так, разработка проектной документации для строительства объектов инфраструктуры теперь не может покрываться за счет привлеченных денег покупателей, если эти объекты не передаются в совместную собственность дольщиков, муниципалитета или государства. Таким образом, строительство коммерческой недвижимости, а также школ, детских садов и поликлиник, принять которые на свой баланс власти не готовы, придется вести за счет собственных средств застройщика.
Другой противоречивый момент в целевом использовании денежных средств дольщиков — это запрет на возмещение из них затрат, уже понесенных застройщиком на строительство. Теперь за счет привлеченных средств покупателей нельзя возместить расходы на аренду или покупку земли, возникшие до начала продаж. Средствами дольщиков можно оплатить только текущую арендную плату за землю. Вносить платежи по договору купли-продажи земли или недвижимости при этом нельзя. По сути, застройщик вообще лишается права рефинансировать собственные затраты на земельный участок до окончания строительства.
Банковский контроль над расходами
Еще один новый механизм наблюдения за операциями девелопера — банковский контроль. Застройщик, технический заказчик и генподрядчик обязаны открыть счета в одном банке, и все расчеты между ними будут проходить исключительно в этом учреждении.
Конечно, для девелоперов, которые совмещают в одном лице функционал двух или даже всех трех участников строительства, эта поправка не создаст проблем. В противном же случае придется договариваться и искать банки, удовлетворяющие всех. Причем список кредиторов будет ограниченным: учреждается институт уполномоченных банков, которые и получат право вести расчеты всех участников девелоперского проекта. Однако в этом есть и положительный момент, ведь в условиях непростой ситуации в банковской сфере вероятность отзыва лицензий у уполномоченного банка минимальна.
По замыслу законодателей, расчетный счет позволит банку контролировать расход средств дольщиков. Однако на практике для этого придется нанять штат специалистов в строительстве, четко понимающих смысл всех операций застройщика и подрядчиков. Для банка это обернется лишними расходами, которые будут переложены на плечи участников строительства. Кроме того, при выборе банка строители будут ориентироваться на самых крупных игроков, укрепляя тем самым их монопольное положение и подогревая желание завышать цены на данные услуги.
Кредитование строительства
У застройщика не должно быть никаких обязательств по кредитам, займам, ссудам, кроме целевого займа на реализацию проекта. По сути, речь идет о запрете на привлечение стороннего финансирования, и единственным кредитором может быть только банк.
Между тем сейчас распространена практика, при которой девелопер предоставляет внутренний займ — например, для приобретения площадки и старта работ застройщику или подрядчику, входящему в его группу компаний. Соответственно, ограничение на привлечение средств повысит зависимость проектов от банковского финансирования, что приведет к росту себестоимости строительства.
Пересмотр порядка ценообразования
И одно из самых важных ограничений — полный пересмотр порядка ценообразования. Из закона исключили само понятие «вознаграждение застройщика». Вводится определение «иные расходы», размер которых вместе с заработной платой сотрудников, затратами на рекламу, маркетинг и арендой офиса не может превышать 10% от стоимости строительства.
Ранее такого ограничения не было, и у большинства застройщиков эти затраты, конечно, превышали 10%. В некоторых проектах, особенно новых, одни только затраты на рекламу могут достигать 10% и более. Учитывая агрессивную конкурентную среду, в которой работают застройщики, такие расходы совершенно обоснованны и их искусственное занижение ударит по эффективности проектов.
Таким образом, новые поправки в 214-ФЗ будут иметь три главных последствия для девелопмента. Во-первых, усложняется само управление проектами в силу ограничений на административно-управленческие затраты, обязанности возводить ЖК по одному разрешению на строительство и проводить все расчеты через один банк. Во-вторых, повышается зависимость застройщиков от банковского сектора, который получает несвойственные для него надзорные функции и становится единственным источником проектного финансирования. В-третьих, требования к заморозке значительных денежных средств к началу продаж приведут к осложнению финансовой модели проекта.
В совокупности все три фактора спровоцируют рост себестоимости строительства, что в условиях стагнации цен означает уход большого числа игроков, чья маржа не позволит компенсировать возросшие затраты.
realty.rbc.ru
Принят закон о борьбе с самовольными постройками
Изменения вносятся в первую часть Гражданского кодекса РФ. Закон дает определение самовольных построек, вводит и конкретизирует основания для их сноса, а также предусматривает — как меру дополнительного обеспечения — принудительное изъятие земельных участков в случаях невыполнения решений о ликвидации незаконного самостроя.
В соответствии с документом, самовольной постройкой «являются здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки».
При этом законодатели указывают, что не является самовольной постройкой здание или сооружение возведенные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта «не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка».
Также законом закрепляется, что решение о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом.
Как пояснял ранее Председатель Комитета по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников КрашенинниковПавел Владимирович Депутат Государственной Думы избран в составе федерального списка кандидатов, выдвинутого Всероссийской политической партией «ЕДИНАЯ РОССИЯ» , «постройка может быть признана самовольной, только если нарушены требования, установленные на момент начала ее создания и действующие на момент выявления самовольного строительства».
Павел Крашенинников добавил, что законом в отношении постройки, признанной самовольной, вводится механизм приведения ее в соответствие с установленными требованиями либо на основании решения органа местного самоуправления, если объект находится в охранной зоне или нет разрешения правоустанавливающих документов, либо на основании решения суда.
«Сейчас, согласно действующим нормам, такая постройка должна быть снесена в течение определенного срока — от 3 месяцев до 1 года. После принятия законопроекта у правообладателя появится возможность привести самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями — на это отводится срок от 6 месяцев до 3 лет. В результате на такую постройку может быть оформлено право собственности», — указывал глава Комитета.
Также в качестве мер противодействия недобросовестным застройщикам закон предусматривает механизм принудительного изъятия земельного участка у собственника, который не исполнил требование о сносе самовольной постройки в установленный срок.
Предложенные законом меры позволят сделать механизм признания построек самовольными более объективным, а также усовершенствовать меры противодействия самовольному строительству, устанавливая при этом дополнительную защиту прав граждан и юридических лиц на недвижимое имущество, уверен Павел Крашенинников.
duma.gov.ru
Новый закон о долевом строительстве — Строительные СНИПы, ГОСТы, сметы, ЕНиР,
25.07.2017
«Каскадам» перекрыли кран Новый закон о долевом строительстве может заставить ряд застройщиков уйти с рынка
Депутаты Госдумы в пятницу, 21 июля, приняли в третьем чтении закон об особенностях формирования Компенсационного фонда долевого строительства. Как ожидается, документ в большей мере, чем раньше, защитит права дольщиков. Однако, как считают эксперты, он может негативно сказаться на деятельности застройщиков. «Из текста мы видим, что это практически новые правила игры в строительном секторе. Все станут перед выбором: работать в жилищном строительстве или прекратить свою деятельность», – заявил Сергей Камлюк, генеральный директор инвестиционной компании CEY CAPITAL.
Компенсационный фонд дольщиков планируется создать в форме публично-правовой компании (ППК), которая должна появиться в течение трех месяцев после принятия закона. «Для государства создание ППК облегчает доступ к свободным средствам на ее счетах. Дольщикам становится понятнее механизм получения компенсации, точнее, лицо, к которому надо обращаться за компенсацией. Что касается застройщиков, они будут вынуждены приспособиться к новым правилам игры», – рассказал «МП» Евгений Кольцов, старший юрист компании Storm Properties.
При этом, отметил Алексей Харитонов, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ СитиСтрой», государственный Компенсационный фонд долевого строительства был создан еще 1 января текущего года, и в целом уже тогда были понятны масштабы грядущих изменений, поэтому можно предположить, что большинство застройщиков имели возможность подготовиться к нововведениям.
В управление Компенсационного фонда дольщиков предполагается включить представителей Государственной Думы, что, как ожидается, позволит осуществить контроль за деятельностью организации. «Это, безусловно, повысит прозрачность в данной сфере и позволит следить за целевым расходованием средств. По сути, государство через некоммерческую структуру берет на себя обязательство по разрешению проблемных ситуаций в случае их возникновения», – рассказал нашему корреспонденту Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point.
Закон устанавливает единую ставку взноса застройщиков в Компенсационный фонд – 1,2% от цены каждого договора с дольщиком. Его величина фиксирована до 10 июля 2018 года, в дальнейшем она может изменяться, но не чаще одного раза в год. Взносы должны быть внесены на номинальный счет фонда не менее чем за три рабочих дня до даты представления документов на регистрацию договора. В законе прописываются условия и случаи возврата застройщику взноса. «Для крупных застройщиков с наличием достаточных сумм на счетах эти условия легко выполнимы, а вот мелким компаниям придется изыскивать на это средства», – отметил Владислав Мельников. Согласен с таким мнением и Алексей Харитонов. По его словам, все эти меры являются довольно серьезной финансовой и бюрократической нагрузкой. «Ни для кого не является секретом, что в России распространена схема, когда проекты достраиваются каскадно – то есть на новую стройку финансы берутся из текущей. Сейчас такая ситуация будет невозможна», – отметил он.
Кроме того, документ закрепляет нормы о конкурсном отборе застройщика, который претендует на получение средств Компенсационного фонда для достройки проблемных объектов, а также контроль за использованием представленных средств.
Дольщики самостоятельно смогут принять решение – получить возмещение или достроить проблемный объект за счет средств Компенсационного фонда. При этом застройщик, претендующий на получение средств Компенсационного фонда, должен соответствовать установленным правительством РФ нормативам финансовой устойчивости. По словам председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, важно, чтобы фонд был экономически обоснованным и чтобы за счет отчисляемых застройщиками средств фонд сумел обеспечить либо денежные выплаты, либо достройку объекта.
Предусматриваются изменения в существующий закон о долевом строительстве. Так, устанавливается принцип «одна компания – одно разрешение на строительство». То есть для каждого объекта необходимо создавать отдельную проектную компанию. Также поправками вводится обязательное банковское сопровождение деятельности застройщика (проектной компании) – он обязан открыть один банковский счет в одном уполномоченном банке, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.
Документ определяет финансовые требования к застройщику. Размер его собственных средств должен составлять не менее 10% от планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока строительства. Более того, на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган минимальный остаток денежных средств в счете уполномоченного банка должен составлять 10% от проектной стоимости.
«Ужесточения финансовых требований к застройщику негативно скажутся прежде всего на деятельности небольших компаний. Далеко не каждый сможет на момент получения разрешения на строительство консолидировать на своем счету 10% от проектной стоимости объекта. Это повлечет за собой необходимость укрупнения компаний – корпоративных слияний, за счет которых эти структуры смогут выжить в новых условиях», – считает Татьяна Павлова, коммерческий директор компании «Отрада Недвижимость». По ее словам, «на плаву» смогут остаться те, у кого достаточно опыта и денежных средств, а также те, чьи проекты ликвидны и востребованы.
У застройщика теперь не должно быть задолженности по налогам, и он должен будет предоставлять бухгалтерскую отчетность и результаты аудиторской проверки дольщикам и фонду.
Новый закон предусматривает создание единой информационной системы жилищного строительства. Информация, содержащаяся в системе, будет размещаться в интернете на сайте единого института развития в жилищной сфере с 1 января 2018 года.
К сожалению, несмотря на все усилия, проблема обманутых дольщиков все еще стоит довольно остро. «Последние изменения в ФЗ-214 довольно масштабны, и хочется искренне верить, что подобная «соломка» со всех сторон – в частности создание «подушки безопасности» в виде Компенсационного фонда, а также введение повышенного контроля за строительным рынком – сможет положительно повлиять на ситуацию в будущем», – отметил Харитонов.
«В случае массового краха застройщиков никакого Компенсационного фонда не хватит для выплат всем дольщикам. К сожалению, есть шанс, что подобные масштабные изменения могут привести к переделу рынка и вытеснению части игроков. Если вернуться к банковскому сектору, возможно, мы еще увидим Минстрой в роли регулятора-санатора, которую сейчас нередко на этом поле исполняет ЦБ», – отметил Алексей Харитонов.
По словам Натальи Шаталиной, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», сложно сказать, как будет работать создаваемый механизм. Тем не менее, считает она, новая схема кажется более эффективной, чем предшествующие. «Кроме того, как говорится в документах, размер компенсации должен быть равен цене договора, но она не должна превышать предельной суммы. Предельная сумма, в свою очередь, равняется максимально установленной площади (120 кв. метров), умноженной на среднюю цену квадратного метра в данном субъекте на момент заключения договора. Как известно, в Москве значительный разброс цен в зависимости от округов, районов и конкретных новостроек, а официальная статистика не всегда отражает реальное положение дел. Таким образом, не все дольщики смогут получить полную компенсацию затраченных средств. В первую очередь такая участь может постичь купивших крупные или дорогостоящие квартиры – отметила Шаталина.
Власти Москвы предлагали ограничить права на компенсации тех инвесторов, которые покупали квартиры на начальном этапе строительства для бизнеса. Глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев заявлял на парламентских слушаниях в Госдуме, что нужно защищать интересы обычных граждан, которые покупают квартиру для того, чтобы в ней жить, а не инвесторов, которые скупают по несколько квартир с целью перепродажи. Но поскольку застройщики будут отчислять проценты со всех сделок, то отказывать покупателям нескольких квартир в гарантиях было бы нелогично. Поэтому инициативу отклонили, но ограничение в виде рыночной стоимости 120 кв. метров квартиры все-таки ввели.
Максим Клинский
Источник: Правительство Москвы. Еженедельная городская деловая газета «Московская перспектива»
snip1.ru
Путин подписал закон о новой системе финансирования жилищного строительства - Экономика и бизнес
МОСКВА, 4 июля. /ТАСС/. Президент России Владимир Путин подписал закон, предусматривающий создание новой системы финансирования жилищного строительства, который должен усилить защиту прав дольщиков. Документ, принятый Госдумой 21 июня и утвержденный Советом Федерации 27 июня, опубликован на едином портале правовой информации.
Законом устанавливается, что с 1 июля 2018 года использование эскроу-счетов (специальные условные счета, на которых учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств) при привлечении денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости будет являться добровольным. С 1 июля 2019 года применение застройщиками эскроу-счетов станет обязательным.
При этом застройщики, которые до 1 июля 2019 года не будут применять эскроу-счета по объектам долевого строительства, разрешение на строительство которых выдано до 1 июля 2018 года, будут обязаны в течение двух месяцев со дня вступления в силу закона открыть банковский счет в одном уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство. По открытому расчетному счету допускается проведение операций, направленных на исполнение обязательств застройщика по договорам долевого строительства.
Список документов, необходимых для проведения операций по эскроу-счетам застройщика, будет устанавливаться правительством РФ по согласованию с Центробанком. Вводится дополнительное требование о соответствии и соблюдении застройщиками нормативов финансовой устойчивости их деятельности, порядок уведомления застройщика о соответствии установленным требованиям и соблюдении им нормативов финансовой устойчивости должен быть установлен кабмином. Законом определяются особенности страхования денежных средств, размещенных на эскроу-счете, открытом для расчетов по договору участия в долевом строительстве.
В заключении профильного комитета Совета Федерации отмечалось, что положения закона "направлены на регулирование вопросов координации на федеральном уровне органов, осуществляющих в субъектах Российской Федерации государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. [...] донастройку механизма защиты прав граждан - участников долевого строительства".
При этом, как отмечала спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко при рассмотрении документа на заседании верхней палаты парламента, закон не бесспорный. Она поручила комитету СФ по региональной политике осуществлять мониторинг реализации данного закона, так как "он требует дальнейшей доработки и контроля".
tass.ru
Правительство РФ одобрило законопроект, касающийся ИЖС и самовольного строительства
Правительство РФ одобрило предложенный Минстроем законопроект, связанный с вопросами индивидуального жилого строительства (ИЖС) и самовольного строительства. Об этом сообщил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, передает ТАСС.
По его словам, что в ближайшее время пакет поправок, который включает в себя изменения в Градостроительный кодекс, КоАП и Гражданский кодекс, будет направлен Госдуму.
В частности, законопроект ограничивает возможность строительства многоквартирных домов на площадках, которые предусмотрены для индивидуального жилищного строительства.
«Эта проблема распространена в южных регионах страны, где покупаются участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а потом на них начинают возводиться многоквартирные дома. Потом еще и дольщики могут появляться теоретически. Затем начинают какими-то путями через суды узаконивать эту стройку», — сказал Мень по итогам совещания с членами правительства.
Он пояснил, что с новым законом объект индивидуального жилищного строительства будет определяться как отдельно стоящий дом с количеством надземных этажей не более трех и высотой не более 20 метров. При этом дом не должен будет состоять из квартир и блок-секций, чтобы исключить попытки подменить ИЖС многоквартирным домом. Эти параметры будут распространяться как на жилые, так и садовые дома.
Более того, дома ИЖС с разной площадью будут возводиться по разным правилам.
В случае строительства объекта площадью до 500 кв. м необходимо будет направить уведомление о планируемом строительстве в соответствующий орган и уведомление о завершении строительства. Объекты, чья площадь превышает 500 кв. м, должны будут разрабатывать проектную документацию и проводить ее экспертизу, а также проходить другие процедуры, предусмотренные для объектов капстроительства. «Больше трех этажей и больше 500 м любое здание и сооружение — здесь уже нужно говорить о безопасности этого здания и сооружения», — подчеркнул Мень.
Кроме того, законопроект расширит функции государственного строительного надзора, добавил министр. По сигналу местных властей Стройнадзор может провести проверку даже на тех объектах, которые официально будут относиться к ИЖС. «Если Стройнадзор увидит, что там вместо ИЖС начинают „свечку“ строить, как я сам наблюдал, очень характерно это было в Геленджике, — тогда у Стройнадзора появляются определенные полномочия, и тем самым мы пресечем такое незаконное строительство», — подчеркнул Мень.
www.rosbalt.ru
Юридическое бюро Юрьева - Новый закон о самовольной постройке
13.07.2015 Президентом РФ подписан закон о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в части самовольного строительства. Указанным законом значительно расширены полномочия органов местного самоуправления в сфере борьбы с самовольными постройками. Кроме того, ужесточаются требования к сохраняемой самовольной постройке. Если ранее можно было говорить о сохранении постройки, которая не нарушает строительные нормы, не нарушает права третьих лиц, то теперь требуется и соблюдение норм градостроительного законодательства, в частности, соответствие правилам землепользования и застройки.
Что касается полномочий муниципальных органов, то с 1 сентября 2015 года им предоставляется право внесудебного сноса самовольной постройки. Этому должна предшествовать описанная в законе процедура. Очевидно, что изменения направлены, помимо прочего, и на интенсификацию процесса постановки на кадастровый учёт объектов недвижимости. Во многих городах формально "недостроенные" объекты используются как полноценные жилые дома, а муниципальные органы не имеют возможности получать налог на недвижимость с таких объектов. В связи с этим особую актуальность приобретает размещённое на нашем сайте Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 28, разъясняющее порядок обжалования кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Ниже мы приводим полный текст нового закона.
Федеральный закон "О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»"
Статья 1 Внести в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, № 32, ст. 3301; 2006, № 27, ст. 2881) следующие изменения:1) пункт 1 изложить в следующей редакции: «1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.»; 2) в абзаце втором пункта 2 слова «пунктом 3» заменить словами «пунктами 3 и 4»;3) пункт 3 изложить в следующей редакции: «3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.»;4) дополнить пунктом 4 следующего содержания:«4. Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев. В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе такой постройки.».Статья 2Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, № 32, ст. 3302; 2001, № 17, ст. 1644; № 49, ст. 4553; 2007, № 49, ст. 6071; 2009, № 19, ст. 2283; 2013, № 14, ст. 1651; № 23, ст. 2866; 2014, № 19, ст. 2329; № 45, ст. 6156; 2015, № 1, ст. 59, 72; № 14, ст. 2020; Официальный интернет-портал правовой информации (www.pravo.gov.ru), 30 июня 2015 года, № 0001201506300005) дополнить статьей 21 следующего содержания:«Статья 211. Условия договоров, заключенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя до дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, сохраняют силу, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 2. В части отношений, возникших из односторонних сделок на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя до дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, гражданское законодательство Российской Федерации применяется к правам и обязанностям, возникшим со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя.».Статья 3Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 сентября 2015 года.
Президент Российской Федерации В.Путин
juryev.ru
Изменения в законе долевого строительства № 214-ФЗ, о которых важно знать
Причины изменения Закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ
При участии в долевом строительстве часто возникают проблемы и споры между застройщиком и дольщиками. Тем временем в последнее время с возрастающей частотой в качестве оптимального решения этих споров представители государственной власти предлагают окончательно запретить привлечение денежных средств граждан для финансирования строительства многоквартирных домов в рамках договора долевого участия.
Долевое строительство — форма инвестиций в строительстве, когда строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает финансы граждан (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.Такой закон об окончательном запрете пока что не принят, но в целом регулирование рынка долевого участия в строительстве ужесточается — застройщиков ставят в рамки, соответствовать которым могут все меньше и меньше компаний.
В этом году Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) претерпел масштабные изменения в связи с принятием Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 218-ФЗ).
Плюсы и минусы участия в долевом строительстве от экспертаМеры, которые приняли власти, устремлены на совершенствование существующего регулирования отношений при долевом строительстве, обеспечение усиления защиты прав дольщиков, снижение уровня социальной напряженности, возникшей в сфере участия в долевом строительстве жилых объектов.
К сожалению, перечень проблем в данной сфере довольно обширный: от просрочки сдачи застройщиком объекта долевого строительства, претензий дольщиков к качеству построенного объекта до уклонения застройщиков от завершения строительства и возврата дольщикам уплаченных денежных средств. Нужно заметить, данные проблемы имеют место почти во всех регионах России.
Как прямо следует из названия Закона № 218-ФЗ, а также содержания ст. 1, данный закон в первую очередь определяет порядок создания, цели деятельности, функции и порядок управления деятельностью публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства. Тем не менее положениями Закона № 218-ФЗ также были внесены изменения в значительное число норм, регулирующих долевое строительство.
Узнаем мнение экспертов о наиболее важных поправках, имеющих серьезное значение для участников рынка долевого строительства.
Запрет на девелоперскую деятельность
Эксперт – Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group, девелопер ЖК «Маяковский»
Сегодня часто говорят о финансовых ограничениях новых поправок в законе долевого строительства № 214-ФЗ, но многие участники рынка не придают большого значения серьезным изменениям в правовой сфере. В частности, новые нормы закона теперь запрещают заниматься девелоперской деятельностью целым группам физических лиц.
Среди граждан, которые получают запрет на профессию, прежде всего те, кто ранее имел судимость. К их числу также относятся лица когда-либо привлекавшиеся к субсидиарной ответственности по обязательствам застройщика, а также участвовавшие в управлении девелоперской компании, впоследствии признанной банкротом. Отныне представители компании-застройщика обязаны уведомлять контролирующие и другие органы власти о том, что такие граждане принимают участие в управлении бизнесом или входят в административные структуры.
Но, пожалуй, самой радикальной мерой стало включение в список «нежелательных лиц» даже бенефициариев девелоперской компании. Если они входят в число акционеров, но не управляют бизнесом, компания все равно должна уведомлять стройнадзор.
С моей точки зрения, столь радикальные меры оправданы, потому что после немалого числа скандалов в строительстве нам требуется восстановление репутации отрасли в глазах покупателей. В таких условиях нельзя допустить, чтобы граждане с сомнительным прошлым имели доступ к огромным средствам, которые покупатели доверяют на возведение жилье. В то же время оговорюсь, что на рынке сегодня скорее всего нет компаний, во всяком случае крупных, где подобные лица могли бы занимать важные посты. Крупные компании на высоко конкурентных рынках сегодня уделяют большое внимание репутации, поэтому трудно представить, особенно на руководящих позициях, людей, чей послужной список не удовлетворял бы требованиям 214-ФЗ.
Единая система информации о жилищном строительстве
Еще одно важное изменение также касается контроля, но уже общественного и потребительского. Власти создают масштабный электронный каталог новостроек, который будет называться Единой системой информации о жилищном строительстве. В данной системе у застройщика появится личный кабинет, через который он сможет взаимодействовать с другими участниками рынка.
Публичные отчеты
Кроме того, девелопер обязан публиковать проектную и отчётную документацию на едином информационном портале. Я полагаю, что обязанность размещать в нем документы никак не обременит застройщика. Уже сейчас вся ключевая документация по строительству публикуется на сайте. Надзорные органы следят за целостностью информации и могут вынести предписание застройщику, если он не опубликовал какой-либо важный документ. Более того, девелоперы даже ведут журналы изменений в бумагах. Я полагаю, что размещение всей важной информации на едином ресурсе будет полезным для покупателя и надзорных органов.
Формирование финансовых резервов
Спикер – Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group, девелопер ЖК «Level Амурская»
Данные меры в законе долевого строительства № 214-ФЗ вступают в силу с 1 июля 2018 года и будут распространяться только на те проекты, разрешения по которым получены после этой даты. Все нововведения, связанные с правом на привлечение средств дольщиков, призваны обезопасить покупателя. По сути, все они направлены на стимулирование застройщика иметь дополнительные финансовые резервы для реализации проекта.
Самым чувствительным моментом для девелоперов станет необходимость сохранения на счетах не менее 10% от суммарного объема инвестиций в проект. Деньги должны быть собраны еще до старта реализации, то есть исключительно за счет собственных резервов застройщика, а не из средств от заключенных ДДУ.
Все способы получения прибыли от инвестиций в недвижимостьВместе с тем я полагаю, что данное условие подтолкнет девелоперов к разработке наиболее оптимальных бизнес-моделей, а это только усилит эффективность их работы. В то же время ограничение затрат на управление компанией, персонал и другие смежные цели может существенно осложнить работу застройщика. Законодатели установили верхнюю планку таких расходов на уровне 10%. Полагаю, что далеко не каждая компания имеет такую долю административно-управленческих расходов (АУР), она может достигать и 20%, если число сотрудников велико. Сегодня только затраты на рекламу могут превышать 10%.
К тому же доля данного типа расходов постоянно меняется. Если девелопер запускает новый проект, то он открывает офис продаж, нанимает агентов, специалистов по ипотеке и АУР закономерно возрастают.Отмечу еще одно изменение, касающееся ограничения размера авансовых платежей. Теперь они не должны превышать 30% от стоимости реализации проекта. В случае с крупными стройками обычно так и бывает, авансовые платежи могут быть значительно меньше. Но когда речь идет о небольшом проекте точечной застройки с коротким сроком реализации, то девелопер имеет все шансы не уложиться в эту величину, особенно если учесть, что многие подрядчики требуют довольно значительные предоплаты.
Прогноз по рынку недвижимости на 2018 годИз поправок, которые только должны вступить в силу, вызывает вопросы принцип «один дом – один застройщик». Законодатели таким образом стремятся создать ситуацию, в которой за каждый проект будет отвечать одно юридическое лицо, а не несколько, как сейчас. Однако данная норма уже вызвала много нареканий в девелоперской среде, и авторы законопроекта признали ошибку, поэтому в скором времени она будет скорректирована или изъята.
promdevelop.ru
