Поправки в закон о долевом строительстве могут вступить в силу с начала 2018 года. Закон о застройщиках 2018
Успеть до 1 июля: почему застройщики стремятся запустить больше проектов :: Жилье :: РБК Недвижимость
В первой половине 2018 года на московский рынок новостроек готовится выйти рекордное число жилых комплексов
Фото: ИТАР-ТАСС/ Интерпресс/ Татьяна Тимирханова
Девелоперы стремятся запустить в продажу как можно больше жилых комплексов до вступления в силу новых требований к застройщикам жилья, рассказали опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» девелоперы и риелторы. По их прогнозам, наибольший объем новостроек в этом году выйдет на московский рынок до 1 июля.
Совокупный объем проектов, которые появятся в продаже в 2018 году, будет примерно в 1,5 раза больше, чем в прошлом, прогнозирует директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. Если опираться на опыт прошлых лет, то, скорее всего, пик вывода новых объектов на рынок придется на март—апрель, отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. В целом, по ее оценке, увеличение объема предложения по итогам года должно произойти во всех сегментах.
«До 75% от годового объема (около 1,5 млн кв. м в Москве) могут выйти на рынок в первые шесть месяцев этого года. Соответственно, оставшаяся доля будет выпущена на рынок во втором полугодии», — говорит директор по маркетингу Urban Group Татьяна Калюжнова.
Ранее эксперты «Метриум Групп» рассказали «РБК-Недвижимости», что московскими застройщиками сейчас разрабатывается порядка 140 новых проектов. «В первой половине 2018 года в продажу предположительно выйдет по крайней мере около 30 объектов, а с учетом возможного ускорения старта новых ЖК их число может достигнуть 40–50», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Для сравнения: в 2017 году на столичном рынке новостроек началась реализация 80 новых комплексов, тогда как в 2016-м их число достигло 71, а в 2015-м — 66.
Во второй половине 2018 года наверняка произойдет существенный спад девелоперской активности из-за радикальных изменений правил игры на рынке новостроек, считает Литинецкая. «Далеко не все застройщики смогут адаптироваться к новым условиям ведения бизнеса ввиду возросших расходов. Старт некоторых проектов придется отложить на более поздние сроки», — прогнозирует она.
Что стимулирует девелоперов
Застройщики, если позволяет стадия проекта, стараются не упустить возможность пройти экспертизу и получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, отмечает Павел Брызгалов. Многие девелоперы хотят успеть до перехода на новую схему финансирования строительства привлечь наибольшее количество средств дольщиков по договорам ДДУ, добавляет управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин. «Для застройщиков старые правила игры более понятны. Кроме того, новые поправки в 214-ФЗ, которые вступают в силу с 1 июля, изменят финансовую модель ведения проекта», — поясняет Павел Брызгалов.
В то же время Татьяна Калюжнова пока не наблюдает тенденции к ускоренному выводу новых проектов, так как сегодня застройщики с осторожностью подходят к увеличению объемов предложения на рынке на фоне ситуации, близкой к затовариванию. При этом она не исключает, что новые требования, вступающие в силу с 1 июля, могут повлиять на скорость вывода корпусов в продажу.
С 1 июля 2018 года вступают новые требования к застройщикам жилья в России. Почти все они касаются финансовой стороны бизнеса. Застройщик обязан располагать не менее чем 10% средств от стоимости строительства жилого комплекса к моменту утверждения проектной декларации. Кроме того, размер собственных финансов, направляемых в строительство, не должен быть меньше 10% от объема инвестиций. Административные расходы не могут превышать 10% от проектной стоимости строительства, а общая сумма авансовых платежей — не более 30%. Не связанные со строительством обязательства застройщика ограничены 1% от общего объема инвестиций.
Девелопер лишается права привлекать какие-либо займы помимо целевого кредита на проект. Все финансирование строительства должно идти через единый расчетный счет, который можно открыть только в уполномоченном властями банке. Кроме того, застройщик не может выпускать акции и облигации, обеспечивать обязательства третьих лиц своим имуществом, создавать коммерческие и некоммерческие организации.
Также ограничили возможность привлекать средства одновременно по нескольким разрешениям на строительство. Проще говоря, вводится принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Соответственно, для крупных проектов, насчитывающих несколько этапов строительства, разрешительную и проектную документацию придется утверждать до старта реализации, а это повлечет за собой увеличение расходов.
«Данные новеллы в итоге спровоцируют заметный рост себестоимости строительства, что в будущем приведет либо к росту цен, либо к снижению доходности девелоперского бизнеса. Учитывая текущую ситуацию на рынке, где ощущается переизбыток предложения, часть застройщиков будут вынуждены свернуть свою деятельность либо серьезно пересмотреть ее параметры», — считает Мария Литинецкая.
Как изменятся цены на новостройки
Эксперты, опрошенные редакцией, не ожидают значительного изменения цен на новостройки Москвы и области в этом году. По мнению Павла Брызгалова, большой ввод объектов на рынок в первом полугодии вряд ли окажет существенное влияние на цены, поскольку прохождение экспертизы и получение разрешения на строительство еще не означает, что проект будет выведен в продажу. Кроме того, за счет вывода большого количества новых проектов в первом полугодии во втором мы получим некоторое снижение, добавляет он.
В то же время Мария Литинецкая считает, что увеличение объема предложения, особенно его скачкообразный характер, нанесет тяжелый удар по слабой позитивной динамике цен, которая наметилась в отдельных сегментах в 2016–2018 годах. Скорее всего, из-за роста предложения цены снизятся в первом полугодии, так как девелоперы постараются перехватить клиентов у конкурентов за счет привлекательных расценок, прогнозирует эксперт.
В целом незначительную динамику в сторону повышения в 2018 году ожидает и Наталья Шаталина. «Что касается тех жилых комплексов, которые все же поступят на рынок во второй половине года, то в силу увеличенной себестоимости цены в них могут возрасти, однако девелоперы, скорее всего, постараются предотвратить это. Полагаю, что крупные застройщики смогут удержать цены на привлекательном уровне и при этом не отступят от выполнения требований 214-ФЗ», — резюмирует Мария Литинецкая.
realty.rbc.ru
Блиц-опрос: будут ли готовы банки и застройщики к работе по новым правилам 214-ФЗ
До вступления в силу поправок в 214-ФЗ осталось три месяца. Готовы ли застройщики и банкиры к работе по новым правилам? Выстроен ли диалог между ними и проработаны ли правила совместной работы? Нужна ли отрасли отсрочка введения поправок? Что будет с рынком новостроек и с ценами на квартиры после 1 июля? Обо всем этом Новострой-М попросил рассказать экспертов рынка столичной недвижимости.
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Стоит полагать, что отсрочка была бы желательна для более тщательной подготовки всех участников рынка к изменениям, в первую очередь застройщиков, так как для них появляются серьезные финансовые барьеры, а также для уточнения законодательной базы.
Ожидается, что на рынок новостроек будет выводиться меньшее количество проектов, так как застройщики и банки в короткие сроки не смогут привести свою деятельность в соответствие с законодательством.
С большей вероятностью можно говорить о том, что после 1 июля мы вряд ли увидим какие-то кардинальные изменения (резкий рост цен или падение) на первичном рынке Московского региона, так как законодательные изменения касаются именно новых проектов, которые застройщики будут выводить на рынок.
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
В преддверии новых поправок в 214-ФЗ большинство застройщиков, конечно, стараются выйти с максимальным количеством проектов до 1 июля 2018 года, чтобы строить их при текущей правовой базе. Однако вывести весь запланированный объем невозможно. Да и в конечном счете это может привести к затовариванию в конкретном проекте, что будет сдерживать рост цен. Поэтому сейчас идет подготовка по всем фронтам. Кто-то активно приобретает земельные участки, поскольку с 1 июля купить их на средства дольщиков уже нельзя (это будет считаться нецелевым использованием). Другие расширяют штат проектировщиков на фоне ожидания нововведения «один застройщик-одно разрешение». Ведь по сути для выполнения данного правила придется проектировать в глобальных масштабах, получая разрешительную документацию на весь проект или очередь в целом. Третьи перекраивают структуру расходов с учетом отсутствия уже в ближайшей перспективе возможности расходования более 10% бюджета на рекламу, оплату коммунальных услуг, фонд оплаты труда.
Многие застройщики и до нововведений уже держали счета в одном из 19 банков, список которых был опубликован Минстроем. Напомним, закон обязывает девелоперов открыть банковский счет в уполномоченном учреждении, через которое необходимо осуществлять все взаиморасчеты. Никто из застройщиков не держит средства «под подушкой», поэтому данное нововведение, полагаю, окажется самым безболезненным с точки зрения процедуры перехода.
На мой взгляд, отсрочка вступления в силу поправок в 214-ФЗ даже на полгода ничего кардинально не изменит. Да, возможно кто-то из «новичков» отрасли сможет обеспечить себе «входной билет» на рынок, успев накопить минимальный трехлетний опыт и построить от 10 тысяч квадратных метров. Кто-то из девелоперов соберет обязательные 10% от стоимости строительства в качестве дополнительного обеспечения гарантий перед дольщиками. Однако остальные нововведения, такие как «один застройщик – одно разрешение» или обязательный надзор уполномоченного банка – все это приведет к одним и тем же последствиям – не важно, вступят с силу поправки сегодня или через год. Учитывая, что о нововведениях было известно уже давно, те застройщики, которые планируют и дальше продолжать работу, заранее предприняли необходимые меры. Поэтому какой смысл откладывать «утро перед казнью» для тех, кто заведомо не соответствует вполне объективным требованиям властей?
Если банки по той или иной причине не смогут обеспечить стабильную работу с застройщиками, то, полагаю, рынок недвижимости ждет резкое сокращение темпа вывода новых объектов в продажу. Однако вряд ли заминка может быть существенной. Все же власти пристально следят и всячески инициируют изменения в строительной отрасли. Поэтому есть все основания полагать, что при возникновении проблем при построении диалога между застройщиком и банком, государство может вмешаться, предложив какие-либо решения.
Конечно, никакого внезапного роста цен 1 июля ждать не стоит. Уже сейчас девелоперы, подготавливаясь к новым правилам, заранее «прощупывают» рынок, повышая стоимость минимальными темпами, чтобы прийти к 1 июля с некоторой «подушкой безопасности». По нашим оценкам, средний рост цен с учетом возможных нововведений по итогам года составит порядка 2-3%, что станет следствием дополнительных финансовых и административных издержек.
Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group
Большинство застройщиков готовы к нововведениям. Об этом свидетельствует активный выход новых проектов. С начала 2018 года на столичный рынок первичного жилья бизнес-класса вышло девять новых проектов апартаментов и жилых комплексов. Тем не менее отмечу, что фактически у застройщиков будет время на адаптацию и после 1 июля, потому что новые требования будут распространяться на новые проекты, первый ДДУ в рамках которых будет заключен после 1 июля. Соответственно, для дополнительной подготовки застройщик гипотетически может немного отложить старт нового проекта, чтобы подготовить свой бизнес.
После 1 июля у каждого нового проекта должен быть один расчетный счет, открытый в уполномоченном банке. Этим же счетом должны пользоваться другие участники строительства, в частности, генеральные подрядчики. Банковский контроль распространяется на движение средств. Пока это все изменения, по которым уже активно ведутся переговоры с банками. Технических препятствий после 1 июля, я полагаю, не возникнет.
Я полагаю, что у девелоперов было достаточно времени подготовиться к изменениям. Как показывает практика Москомстройинвеста, 70% застройщиков прекрасно справляются с предоставлением отчетности, в том числе и по финансовому состоянию. В общем и целом, они готовы к введению новых требований. Если же девелопер не успел подготовиться, то ему следует спрашивать только себя, почему так вышло. Более того, застройщик может повременить с выводом нового проекта, если он понимает, что не в полной мере соответствует новым нормам закона. Единственная проблема, на мой взгляд, – это ограничение по опыту работы девелопера. По новым правилам, специализированный застройщик должен иметь не меньше трех лет опыта в этом качестве, либо в роли технического заказчика или генерального подрядчика строительства. По сути, многим новым компаниям «вход» на рынок будет закрыт.
В целом я не ожидаю каких-либо потрясений. Объём новых проектов, вышедших на рынок до 1 июля 2018, настолько велик, что его хватит на 1-2 года реализации. Вместе с тем нельзя исключать, что застройщики, которые будут получать исходно-разрешительную документацию (ИРД) на свои проекты после нововведений, возможно, столкнутся с увеличением сроков получения ИРД. Известно, что часть новшеств всегда отрабатывается на практике, и в начальный период возможны накладки, пока девелоперы не «привыкнут» к новым правилам.
В проектах, которые уже будут находиться в активной реализации, особенно на финальных стадиях строительства, существенного роста цен, вызванного новыми правилами, ожидать не следует. В силу рыночных факторов средняя стоимость «квадрата» в них продолжит колебаться в пределах 1-2%. Если же мы говорим о новых проектах, чья реализация будет проходить по новым правилам, то они скорее всего будут более дорогими, чем действующие. Насколько – зависит от конкретного жилого комплекса и отвечающего за него девелопера. В целом, учитывая конкурентную ситуацию, застройщики будут стремиться сдержать возможный рост цен.
Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»
Рынок недвижимости проходит поэтапную стадию реформирования. Большинство изменений коснется тех новостроек, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2018 года, при этом полного перехода на эскроу-счета пока еще не произойдет. Застройщики смогут привлекать средства граждан в соответствии с 214-ФЗ с учетом поправок, ужесточающих деятельность компаний.
Также отметим, что застройщики, которые успеют запустить проекты до вступления изменений в силу, останутся в выигрыше. Реализация в таком случае будет проводиться по старой, а не новой схеме, что исключает целый ряд нюансов и затруднений технического плана.
Бизнесу выгодны отсрочки, так как реформирование отрасли действительно можно назвать серьезным и масштабным. Однако нельзя забывать про правило, согласно которому новые условия не распространяются на старые проекты.
После ввода изменений рынок продолжит работать по инерции. По той причине, что основную структуру рынка в данный момент составят объекты, запущенные в работу до нововведений. Влияние будет заметно со временем – когда предложение на рынке существенно обновится.
Конечно, некая «утряска» вполне ожидаема, однако в интересах застройщиков изучить необходимые информационные и правовые вопросы.
Пока еще рынок проходит через поэтапное реформирование отрасли, поэтому резкого скачка мы не ожидаем. Это произойдет позже – по факту обновления предложения и окончательного перехода отрасли на новые рельсы. Сейчас первичный рынок весьма насыщен, что не способствует серьезным изменениям, а с точки зрения законодательства отказ от долевого строительства будет постепенным (до 2020 года). Таким образом, мы ожидаем, что ценовые колебания на рынке будут довольно умеренными.
Олег Быков, PR-директор Urban Group
Основные изменения в законодательстве с 1 июля – переход к использованию эскроу-счетов и норма о том, что одна компания может строить лишь один объект по одному разрешению на строительство.
Банкиры и застройщики к реализации поправок в отношении эскроу-счетов готовы, этот механизм существует давно и полностью отработан. Если же говорить о привлечении капитала, застройщики активно разрабатывают механизмы и финансовые модели, благодаря которым этот переход существенно не отразится на себестоимости строительства.
Поправки, вступающие в силу, опубликованы, но уже сейчас есть понимание, что эта редакция неокончательная, и будет дополняться. Необходим и ряд постановлений и нормативных актов, регламентирующих некоторые нюансы, раскрытые в законодательстве не полностью, например – преференции для застройщиков, перешедших на проектное финансирование досрочно.
Вступление в действие 218-ФЗ приводит к появлению у участников рынка ранее непредвиденных расходов и создает дополнительные запреты и ограничения, поэтому мы считаем, что отсрочка введения поправок рынку необходима.
Одно из требований нового законодательства в том, что для получения новых разрешений на строительство после 1 июля застройщик должен закрыть все свои текущие финансовые обязательства. Так как многие застройщики ведут не один проект, закрытие всех обязательств единоразово может быть для них проблематичным, без этого же новое строительство остановится.
Кроме того, закон регламентирует, что одно юрлицо может строить только по одному разрешению на строительство, при этом у него должен быть существенный финансовый запас и большое количество построенных квадратных метров. Все это отразится на проектах комплексного развития территории: их возведение в таких условиях будет сложной задачей. Это может создать дополнительные временные и финансовые издержки, которые лягут на плечи застройщиков, а значит могут отразиться на стоимости квадратного метра.
На сегодняшний день мы не ожидаем существенного изменения стоимости жилья после 1 июля, если кредитование строительства будет вестись банками по ставкам до 6% годовых. Если же их уровень будет выше, цены на жилье могут вырасти на 5-10%. Однако, оценить эффект влияния на себестоимость строительства нормы «один застройщик – одно разрешение» мы пока не можем.
Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции»
Конечно, застройщики активно готовятся к грядущим изменениям, которые нас ждут на рынке недвижимости с 1 июля 2018 года, но пока сложно говорить о какой-то конкретике, поскольку для работы по новым правилам важно перестроиться не только девелоперам, но и банковской отрасли.
Я думаю, что дело не в отсрочке поправок, а в их грамотной проработке: стоит подумать, действительно ли их стоит вводить в том виде, в котором они существуют сегодня. По сути, на данный момент, дольщики защищены достаточно, новые же поправки лягут бременем на застройщиков, что может привести к обратному эффекту.
Не только девелоперы, но и власть говорит о том, что предполагается некий переходный период, чтобы отладить механизм совместной с банками работы. Думаю, будет некое падение ввода жилья, которое восстановится за 1 -1,5 года. Цены, вырастут, но незначительно.
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
План перехода на проектное финансирование рассчитан на три года. Сегодня разрабатывается нормативная база и варианты снижения стоимости кредитных ресурсов. С 1 июля этого года начнется переходный этап, в течение которого застройщики по-прежнему смогут работать по привычной схеме и заключать договора долевого участия. Надо отметить, что механизм эскроу-счетов работает на рынке уже давно, однако девелоперы неохотно им пользуются. Соответственно нет уверенности, что, начиная с 1 июля этого года застройщики массово начнут переходить на новую схему.
Как будут развиваться события дальше, и насколько тяжело придется застройщикам, будет зависеть от размера ставок и политики андеррайтинга банковских структур. Есть надежда, что размер ставки кредитования для застройщиков будет незначительно превышать инфляцию, но я не исключаю индивидуальный подход к определению условий кредитования с учетом ликвидности девелоперских проектов и уровня рисков. При условии адекватной процентной ставки для застройщиков удорожание себестоимости не будет значительным, но в любом случае оно произойдет. Резкого скачка цен в сегменте новостроек не предвидится, так как предложение на рынке уже опережает спрос, да и ограниченная платежеспособность населения сдерживает цены.
Касательно самих банков и их готовности начать массово кредитовать застройщиков, проектное финансирование – не новая процедура для банков, а лишь один из видов обычного кредитования, с которым они давно работают. Однако вызывают вопросы новые функции, которые берет на себя банк, фактически дублируя функцию технадзора в ходе строительства. Не уверен, что сотрудники банка обладают необходимой компетенцией и в кредитных организациях есть достаточное количество таких специалистов.
Сергей Нотин, директор по инвестициям девелоперской группы «Сити-XXI век»
Застройщики и банкиры активно готовятся к работе по новым правилам, понимая неизбежность вступления в силу изменений в законодательстве. Естественно, осуществляется необходимое взаимодействие с банками, хотя однозначных ответов на многие вопросы ещё нет. Доработка и согласование позиций будут проводиться в течение всего переходного периода к проектному финансированию. О целесообразности нововведений уже довольно много всего сказано, однозначно можно сказать, что они скажутся на рентабельности девелоперского бизнеса. В ситуации уверенного экономического роста это повлияло бы на цены в сторону повышения, однако в текущей ситуации вопрос остаётся открытым.
Дата публикации 29 мартаwww.novostroy-m.ru
Интерфакс-Недвижимость / Поправки в закон о долевом строительстве могут вступить в силу с начала 2018 года
12 октября 2017, 17:19
Москва. 12 октября. ИНТЕРФАКС — Госдума считает необходимым перенести с середины на начало 2018 года вступление в силу закона, ужесточающего требования к застройщикам многоквартирных домов, заявил журналистам в четверг председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
"Во втором полугодии 2107 года в сфере долевого строительства Генпрокуратура нашла более 6 тыс. нарушений, возбудили 49 уголовных дел, привлекли 1 250 человек. Одновременно с этим наша рабочая группа (по проблемам дольщиков, — ИФ) обращает внимание на статистику, фиксирующую рост количества обманутых дольщиков и проблемных объектов", — сказал он.
"В этой связи мы сейчас анализируем законодательство, ситуацию и считаем необходимым перенести вступление в силу положений закона ("Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"), принятых этим летом, на полгода, то есть с 1 июля на 1 января 2018 года", — сказал Н.Николаев.
Он отметил, что в противном случае до 1 июля 2018 года может появиться еще не одна тысяча обманутых дольщиков.
"Чтобы этого не допустить, мы рассматриваем возможность корректировки закона с точки зрения переноса этого срока на полгода, то есть с 1 января 2018 года", — сказал он.
По словам главы комитета, речь идет о том, чтобы скорее стала действовать норма, утвердившая исключительный вид деятельности застройщика, норма, согласно которой одна компания может работать только по одному разрешению на строительство.
Также предлагается ускорить вступление в силу норм о введении банковского сопровождения, об ужесточении финансовых требований к застройщику посредством установления требования об обязанности застройщика поддерживать на протяжении всего срока строительства достаточность собственных средств в размере 10% от планируемой стоимости проекта, а также об обеспечении минимального остатка денежных средств на счете в уполномоченном банке в размере 10% от проектной стоимости на дату получения застройщиком разрешения привлекать средства участников долевого строительства.
"Второй момент, который мы сейчас в рамках деятельности рабочей группы рассматриваем, и я в этом убежден: необходимо вернуться к лицензированию застройщиков. Требования, действующие на сегодняшний день, важны и нужны, но мы считаем необходимым правительству совместно с парламентом рассмотреть возможность возврата лицензирования. И, более того, разработать более дифференцированный подход к застройщикам", — сказал Н.Николаев.
"Мы видим, что есть крупные застройщики, которые реализуют большие проекты, целые кварталы строят, но многие из застройщиков в регионах отметились печальными последствиями с точки зрения работы с деньгами граждан, подход ко всем этим компаниям должен быть дифференцированный, особый с точки зрения количества квадратных метров, которые они могут строить по одному разрешению на строительство, привлекая средства граждан", — сказал он.
По его словам, анализ "дорожных карт" решения проблемы обманутых дольщиков в регионах, которые поступили в Минстрой и были предоставлены депутатам, показывают, что многие проблемные объекты регионы, к сожалению, скрывают.
"И наша задача сейчас по итогам общения с обманутыми дольщиками, их сообществами, объединениями — в конце концов добиться того, чтобы регионы опубликовали достоверную информацию о количестве таких проблемных объектов", — сказал Н.Николаев.
Как сообщалось, на заседании правительства РФ в четверг премьер-министр Дмитрий Медведев объявил о подписании документа о создании Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства.
"Я подписал постановление о создании публичной правовой компании "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства. Задача этой компании — сформировать компенсационный фонд за счет обязательных отчислений застройщиков", — сказал Д.Медведев.
В частности, в документе прописаны механизмы достройки объектов, возмещения средств и требования к размещающим деньги банкам.
Главой набсовета Фонда стал вице-премьер — руководитель аппарата правительства Сергей Приходько. Также в совет вошли члены кабинета министров, Совета Федерации, Госдумы.
realty.interfax.ru
Как поправки в закон о защите пра дольщиков повлияют на рынок недвижимости
Вероника Перфильева, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассказала порталу Novostroy-SPb.ru о том, какие изменения внесены в закон о защите прав дольщиков и как они отразятся на рынке новостроек.
Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон) внесены серьезные изменения в законодательное регулирование долевого строительства.
В числе ключевых поправок можно выделить следующие:
Существенные изменения претерпело само понятие «застройщик». Так, с 01.07.2018 застройщиком по общему правилу может выступать только хозяйственное общество, наименование которого содержит слова «специализированный застройщик». Это хозяйственное общество (основное общество или любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества) должно иметь опыт участия от трех лет в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. метров в совокупности, при наличии разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и/или технического заказчика, и/или генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда.
Также вводится принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство». Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства одного или нескольких многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии что строительство указанных многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство.
То есть застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство. Необходимо отметить, что и ранее многие застройщики организовывали свою деятельность, руководствуясь данным принципом, а именно – учреждали (дочернюю) компанию для реализации строительного проекта, поскольку данный подход позволяет, например, в случае финансовых проблем вывести такую компанию в банкротство, не затрагивая остальные компании группы.
Новым Законом существенно ограничены возможности застройщика по осуществлению хозяйственной деятельности. Так, с 01.07.2018 застройщик не вправе осуществлять какую-либо иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства; привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство; использовать принадлежащее ему имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство; принимать на себя обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц; выпускать или выдавать ценные бумаги за исключением акций; предоставлять займы и ссуды; приобретать ценные бумаги; создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций; совершать иные сделки, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство или с обеспечением деятельности застройщика.
Кроме того, застройщика обязали иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства. Технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, также обязаны открыть банковский счет в одном уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. На банки теперь возложены специальные функции по осуществлению контроля за операциями на указанных счетах.
Также введены новые требования, предъявляемые к участникам, органам управления застройщика, в том числе коллегиальному исполнительному органу, единоличному исполнительному органу (или управляющей компании, если она осуществляет функции единоличного исполнительного органа), а также главному бухгалтеру. Ужесточение указанных требований, несомненно, имеет своей целью исключить доступ к уплаченным дольщиками денежным средствам лиц, ранее проявивших себя отрицательно при осуществлении экономической деятельности. Например, к числу таких лиц отнесены лица, осуществлявшие функции единоличного исполнительного органа юридического лица, которое было признано арбитражным судом несостоятельным (банкротом), в течение трех лет, предшествовавших дате направления проектной декларации в уполномоченный орган.
Согласно новым положениям Закона конкретизирован порядок распределения застройщиком привлеченных для осуществления строительства денежных средств. Например, ограничены такие статьи расходов, как расходы на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затраты, связанные с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники. Указанные расходы не могут составлять более чем 10% от проектной стоимости строительства.
Поскольку новые законодательные требования не будут применяться к разрешениям на строительство, полученным до 01.07.2018 (за исключением требований к участникам и органам управления застройщика, подлежащим применению с 01.01.2018), в ближайшее время можно прогнозировать совершение застройщиками активных действий, направленных на получение разрешений на строительство новых объектов до указанной даты.
Осуществлять долевое строительство на основании разрешений, полученных после 01.07.2018, застройщикам будет сложнее, в том числе с организационной точки зрения. Однако вряд ли это повлечет массовые банкротства застройщиков. Можно предполагать, что большинство игроков рынка успеют перестроиться под новые правила и должным образом организовать необходимые процессы, при этом некоторое количество застройщиков, скорее всего, все же «сойдет с дистанции».
Ожидать от законодательных новелл абсолютной защиты прав дольщиков не стоит, при этом их введение с высокой долей вероятности повлечет за собой повышение цен на строящиеся метры.
Дата публикации 15 августа 2017www.novostroy-spb.ru
