Права и обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома. Закон об управляющих компаниях в сфере жкх

Права и обязанности управляющей компании по содержанию дома по закону 2018 год

Собственники многоквартирных домов выбирают Управляющую компанию, которая осуществляет обслуживание дома, в соответствии с установленными в договоре формами услуг. А если управляющая компания не выполняет свои обязанности?

Жильцам потребуется компетентный подход к участию в её деятельности и проявление уместной активности. Для этого необходима осведомлённость в основополагающих принципах деятельности управляющих компаний.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

к содержанию ↑

Законы, регламентирующие деятельность УК

Деятельность УК должна обеспечиваться пакетом документов, соответствующим регламенту требований Государственных стандартов и нормативных актов.

Управляющие компании создаются для организационной деятельности в многоквартирных домах, по инициативе действующих ТСЖ и согласованию с жильцами или, по инициативе жильцов, оповестивших ТСЖ о факте организации УК.

В некоторых случаях компании, уже существуя на рынке услуг, предлагают расширить сферу собственной деятельности, включая в качестве объекта управления близлежащие дома.

Деятельность УК регламентирована:

1. Ст. 154-157 и ст.161-165 ЖК РФ;
2. Ст. 209-217, 288-293, 683-688 ГК РФ;
3. ФЗ «Об основах регулирования организаций коммунальных комплексов» от 30.12.04, за № 210-ФЗ;
4. ПП «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации управлением многоквартирного дома» от 06.02.06 за №75.

В соответствии с нормативными требованиями, решение о деятельности компании принимается на общем собрании жильцов многоэтажки.

Перед проведением собрания активная группа обязана ознакомиться с учредительными документами компании и уставом, который обязан соответствовать уставу ООО (п. 3 ст. 89 ГК РФ, ст. 12 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Группа разрабатывает план проведения общего собрания и определяет вносимые в его повестку вопросы. На собрании жильцы голосуют за признание управляющего статуса учредителей и скрепляют своё согласие подписанием протокола. Этот документ имеет юридическую силу правоустанавливающего документа для регистрации последующих отношений.

В протоколе указываются:

• Основные положения Устава, на основании которого будут выстроены отношения между исполнителем услуг и заказчиком. Устав должен быть разработан, иметь форму утверждённого документа, и предложен в готовом виде. При необходимости могут вноситься поправки.
• Учредители, с которыми будет заключён договор, и которые будут выступать уполномоченными лицами со стороны УК в структуре договора.
• Решение собрания, которое постулирует признание статуса компании, а также отражает согласие большинства жильцов на заключение договора.

Принятие решения осуществляется путём голосования жильцов в открытой (закрытой) форме. Протокол составляется с учётом принятых решений, а на его основе составляется договор (ст.162 ЖК РФ).

Если вы хотите узнать, куда жаловаться на управляющую компанию, советуем вам прочитать статью.

к содержанию ↑

Договор управления домом

Договор основан на протоколе общего собрания, данные о котором вносятся в основные мотивирующие сведения о его заключении, наряду с обозначением сторон и датой его заключения (составления) и окончанием действия.

Период действия договора составляет по усмотрению сторон от года до 5 лет. Выбор на конкурсной основе предполагает актуальный срок в 3 года.

Объект договора – услуги по управлению многоэтажкой, презентованные УК и принятые жильцами. Это положение отражает общие тенденции жилищного кодекса РФ и преимущества, которые обещает гражданам взаимодействие с компанией.

Здесь перечисляются все виды услуг, которые предоставляются:

• По эксплуатации и ремонту;
• По организации управления.

В качестве субъекта выступают уполномоченные на подписание документа лица с обеих сторон, которые именуются соответствующим образом — стороны.

Обязательны пункты договора о правах и ответственности сторон. Здесь перечисляются конкретные виды услуг, гарантируемые компанией и установленная к оплате сумма, а также условия выплаты и сроки, в течение которых она должна быть осуществлена.

Специалисты, составляя контракт, понимают, что все пункты, подпункты и положения документа подлежат исполнению безапелляционно.

Определяют положения, в которых устанавливается регламент ответственности за неисполнение договорённостей, а также правовые последствия неисполнения в виде штрафов, санкций и условий его расторжения:

• Односторонне;
• По соглашению;
• В суде.

В заключении составленное соглашение подписывается сторонами, фиксируются сведения об уполномоченных на подписание лицах, ставится дата подписания документа и печать УК. По закону о правах потребителей, договор может расторгаться в течение месяца без объяснения причин и выплаты неустойки.

Предлагаем вам для ознакомления образец договора управления многоквартирным домом: Скачать бланк.

к содержанию ↑

Что входит в обязанности компании ЖКХ?

Перечисленные в договоре обязанности должны выполняться компанией неукоснительно, во избежание расторжения договора и применения в адрес ТСЖ (ЖЭКа) штрафных санкций, которые могут появиться на основании жалобы жильцов в прокуратуру.

Важным пунктом договора, подлежащим реализации, является исполнение эксплуатационно-ремонтных работ. Управляющая компания должна оказывать максимально возможное количество качественных услуг по содержанию многоэтажки.

Некоторые претенденты на роль УК предлагают жильцам исключительно услуги по управлению коммунальными счетами и прочей организационной деятельностью. Это в корне неверная позиция, на основании которой надлежит отказывать в претензии на предоставление услуг.

Обязанности управляющей компании ЖКХ должны быть чётко обозначены в договоре юридически корректным языком, без возможности интерпретации в последующем, при условии возникновения препятствий или желания освободиться от взятой на себя ответственности в случае поступления требований от жильцов.

Компания обязана предоставлять услуги для ремонта двух видов, исходя из необходимости эксплуатации здания. Но для этого необходимо, чтобы гарантия выполнения обеих видов ремонтных работ фигурировала в договоре.

Ремонтные работы:

• Текущие работы;
• Капитальный ремонт.

Если в документе прописано общее обещание проведения ремонта, то принудить осуществить кардинальные изменения в свойствах дома, будет практически невозможно.

Если оба вида работ прописаны чётко, то жильцы могут контролировать их наличие. При этом нужно понимать различие:

1. Капитальный ремонт предусматривает качественное изменение в сторону улучшения эксплуатационных параметров (характеристик) здания;
2. Текущий ремонт призван сохранять существующие эксплуатационные характеристики, не допуская их изменения в сторону ухудшения.

Возможно Вас заинтересует статья о том, куда жаловаться, если у вас холодные батареи, прочитать об этом можно тут.

Однако дом может не нуждаться в капитальном ремонте или жильцы пожелают вместо проведения ремонта осуществить снос ветхого жилья. Эти моменты также необходимо рассмотреть в соглашении о предоставлении эксплуатационных услуг.

Организационная деятельность заключается в следующем:

• Установление контроля за своевременной и качественной поставкой услуг от уполномоченных организаций. Обеспечение дома энергоресурсами (отоплением, электроэнергией и газом), водой и канализацией;
• Приём и расчёт платежей за предоставляемые услуги. Контроль, за своевременной уплатой;
• Планирование и организация ремонтно-эксплуатационных работ. Расчёт сметы, привлечение исполнителей работ, заключение договоров подряда (субподряда) на выполнение работ;
• Обеспечение условий безопасности в эксплуатации дома жильцами, а также – при проведении ремонтных работ;
• Рассмотрение жалоб жильцов.

Для того чтобы все возникающие вопросы были разрешимыми, необходимо постоянно находиться в контакте с жильцами и решать их общими усилиями.

Для этого, в свою очередь, вся финансовая деятельность компании должна быть прозрачной, легальной и находиться в открытом доступе для заинтересованных лиц.

к содержанию ↑

Из чего состоит имущество дома?

Имущество дома принято определять из наличия следующих элементов строения:

1. Крыши, чердаки, технические этажи, пожарные лестницы;
2. Лестницы, лестничные площадки, лифтовые шахты, лифты;
3. Подвалы и техническое оборудование, которое в них располагается. Подсобные помещения, технические коридоры;
4. Сантехническое, электрическое и иное оборудование, обслуживающее здание;
5. Земельный участок под домом, объекты озеленения и благоустройства участка (скамейки, качели, горки и т.п.).

В договоре должна быть оговорена специальным пунктом постановка имущества дома на баланс. УК обязана надлежаще сохранять и содержать общее имущество, а в случае необходимости – привлекать к работе специалистов. Расходы по содержанию общего имущества и территории под домом и возле дома, возлагаются на собственников квартир (ПП № 491).

Читайте статью, как оплатить услуги ЖКХ по интернету без комиссии тут.

к содержанию ↑

Права управляющей организации

Управляющая организация имеет права, которые делегированы ей в соответствии с исполнением контролирующих и инспектирующих функций договора.

Соответственно, она имеет право:

• Сообщать о незаконной перепланировке и иных несанкционированных способах эксплуатации жилья и общих нежилых площадей;
• Взыскивать задолженности с жильцов;
• Распоряжаться резервными средствами для проведения ремонтных, эксплуатационных и иных работ в случае необходимости;
• Инспектировать предоставленные жильцами данные на оплату коммунальных услуг. Проверять функционирование приборов учёта. Пересчитывать начисления по платежам. Ограничивать задолжников в получении коммунальных услуг;
• Требовать от жильцов или исполнителей работ полного возмещения убытков, возникших по их вине;
• Осуществлять иные права, на основании положений договора или нормативных резолюций локальных актов.

При реализации своих прав, управляющая организация должна соблюдать интересы жильцов, находить компромиссные решения и действовать в интересах большинства жителей многоэтажки или новостройки.

ТСЖ (ЖЭК) имеет право оформить по своему усмотрению участок, если иное не предусмотрено договором. Имеет право занимать подсобные помещения и подвалы для нужд УК или подрядчиков, при условии, что это не нарушает технику безопасности и комфорт жильцов.

к содержанию ↑

Как заставить работать управляющую компанию?

Компания обязана осуществлять организационную деятельность среди жильцов, предоставляя в соответствии с жилищным кодексом (ст.165) информацию:

• О начислениях;
• О задолженностях жильцов;
• О санкциях за нарушения и задолженности;
• Контактные данные для обратной связи.

В случае возникновения претензий и споров УК обязана предоставлять необходимую информацию по требованию жильцов на внеочередном общем собрании, улаживать возникающие конфликты правовым путём и посредством информирования.

За халатное отношение к своим обязанностям, компания понесет не только убытки, но и может подвергнуться достаточно значимым штрафам.

Вся проделанная работа должна быть подотчётна. Отчёты необходимо предоставлять планово (ежегодно) и по требованию жильцов. В них необходимо обнародовать не только информацию о проведённой работе, но и финансовые отчёты по затратам на проведение тех или иных работ.

Современные представления в адрес ненадлежащей деятельности ЖКХ и управляющих компаний могут быть развеяны при условии, что они будут работать, как можно более открыто, с опорой на актив из числа жильцов дома.

В этом случае будет больше взаимопонимания, а жильцы будут уверены, что их средства не оседают в карманах у бесчестных управленцев, а будут возвращаться к ним в виде продуктов труда и условий оптимального функционирования здания.

Слишком большая квартплата? Возможно, вас обманывают! Какие самые популярные схемы воровства в ЖКХ. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

kvartira3.com

Законы о ЖКХ

Экзамен и вопросы по лицензированию управляющих компаний ЖКХ (Приказ Минстроя РФ от 28.10.2014 № 659/пр) (Скачать) Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 28.10.2014 г. № 659/пр "Об утверждении порядка проведения квалификационного экзамена, порядка определения результатов квалификационного экзамена, порядка выдачи, аннулирования квалификационного аттестата, порядка ведения реестра квалификационных аттестатов, формы квалификационного аттестата перечня вопросов, предлагаемых претенденту на квалификационном экзамене".

Постановление Правительства РФ от 24.12.2014 № 1464 (Скачать) Постановление Правительства РФ от 24.12.2014 N 1464 "О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2014 - 2016 годы".

Постановление Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110 (Скачать) Постановление Правительства РФ от 28.10.2014 N 1110 "О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами".

Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 (Скачать) Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 (ред. от 27.09.2014) "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами".

Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (Скачать) Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 26.03.2014) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов".

Жилищный кодекс (Скачать) Жилищный кодекс Российской Федерации с изменениями согласно Федеральных законов: от 31.12.2005 N 199-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 29.12.2006 N 250-ФЗ, от 29.12.2006 N 251-ФЗ, от 29.12.2006 N 258-ФЗ, от 18.10.2007 N 230-ФЗ, от 24.04.2008 N 49-ФЗ, от 13.05.2008 N 66-ФЗ,от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 03.06.2009 N 121-ФЗ, от 27.09.2009 N 228-ФЗ, от 23.11.2009 N 261-ФЗ, от 17.12.2009 N 316-ФЗ, от 04.05.2010 N 70-ФЗ, от 27.07.2010 N 237-ФЗ, от 30.11.2010 N 328-ФЗ, от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 18.07.2011 N 242-ФЗ, от 30.11.2011 N 349-ФЗ, от 06.12.2011 N 401-ФЗ, от 01.04.2012 N 26-ФЗ, от 05.06.2012 N 55-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ, от 29.06.2012 N 96-ФЗ, от 28.07.2012 N 133-ФЗ, от 25.12.2012 N 271-ФЗ, от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 02.07.2013 N 185-ФЗ, от 28.12.2013 N 417-ФЗ, от 04.06.2014 N 152-ФЗ, от 28.06.2014 N 182-ФЗ, от 28.06.2014 N 200-ФЗ, от 21.07.2014 N 217-ФЗ,от 21.07.2014 N 263-ФЗ, от 29.12.2014 N 485-ФЗ, от 31.12.2014 N 499-ФЗ

Закон о лицензировании управляющих компаний в сфере ЖКХ (ФЗ РФ от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ) (Скачать) Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 2014 г. N 255-ФЗ "О внесении изменений в жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации".

Закон о ГИС ЖКХ (ФЗ РФ от 21 июля 2014 г. № 209-ФЗ) (Скачать) Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 2014 г. № 209-ФЗ "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства".

Приказ от 23 марта 2015 г. № 89/204/пр (Скачать) Приказ Минкомсвязи России и Минстроя России от 23 марта 2015 г. № 89/204/пр "Об утверждении Порядка взаимодействия государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства с инфраструктурой, обеспечивающей информационно-технологическое взаимодействие информационных систем, используемых для предоставления государственных и муниципальных услуг в электронной форме, с иными информационными системами, а также единых форматов для информационного взаимодействия иных информационных систем с государственной информационной системой жилищно-коммунального хозяйства"

Приказ от 30 декабря 2014г. № 504/934/пр (Скачать) Приказ Минкомсвязи России и Минстроя России от 23 марта 2015 г. № 85/200/пр "Об определении официального сайта государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»"

Приказ от 23 марта 2015 г. № 85/200/пр (Скачать) Приказ Минкомсвязи России и Минстроя России от 23 марта 2015 г. № 85/200/пр "Об утверждении функциональных требований к государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства"

Приказ от 23 марта 2015 г. № 88/203/пр (Скачать) Приказ Минкомсвязи России и Минстроя России от 23 марта 2015 г. № 88/203/пр "Об утверждении форматов электронных документов, размещаемых в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства"

Приказ от 23 марта 2015 г. № 86/201/пр (Скачать) Приказ Минкомсвязи России и Минстроя России от 23 марта 2015 г. № 86/201/пр "Об утверждении порядка хранения, обработки и предоставления информации,содержащейся в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства"

Приказ от 23 марта 2015 г. № 87/202/пр (Скачать) Приказ Минкомсвязи России и Минстроя России от 23 марта 2015 г. № 87/202/пр "Об утверждении требований к технологическим, программным, лингвистическим, правовым и организационным средствам обеспеченияпользования государственной информационной системой жилищно-коммунального хозяйства, в том числе требований к ее архитектуре"

Федеральный закон "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О водоснабжении и водоотведении" от 3 июля 2016 г. № 355-ФЗ (Скачать) Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 355-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О водоснабжении и водоотведении".

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ (Скачать) Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Постановление Правительства РФ от 26.12.2016 № 1498 (Скачать) Постановление от 26 декабря 2016 г. № 1498 "О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме".

real-gkh.ru

Какие обязанности по содержанию дома несет управляющая компания перед жильцами?

Жильцы многоквартирных домов далеко не всегда знают весь спектр обязанностей, возложенных на управляющую компанию.

Стандартная формулировка «услуги по содержанию и ремонту жилья» на деле включает очень широкий перечень работ и услуг.

А в силу неосведомленности собственников жилых помещений недобросовестные управляющие компании не всегда выполняют все свои обязательства перед ними.

Тогда у жильцов многоквартирного дома возникает недопонимание, куда же тратятся немалые суммы, регулярно направляемые в адрес организации, осуществляющей управление.

Чтобы подобных вопросов не возникало нужно четко понимать, что именно входит в понятия «управление домом» и «содержание жилья», а также знать, каким образом можно проконтролировать выполнение обязанностей управляющей компанией в сфере ЖКХ.

Что такое управляющая компания?

Управляющей компанией является юридическое лицо.

Основная деятельность таких организаций– это оказание услуг по управлению многоквартирными домами, содержанию общедомового имущества, организации бесперебойного оснащения необходимыми ресурсами и поддержанию надлежащего уровня технического и санитарного состояния.

Управляющие компании подразделяются на три вида:

• управляющие;
• гибридные;
• эксплуатационные.

Управляющие организации самостоятельно занимаются только управлением и содержанием общедомового имущества. Для технического и санитарного содержания, а также оказания коммунальных услуг жильцам ими привлекаются сторонние организации и лица на договорной основе.

Гибридные компании самостоятельно осуществляют управление, эксплуатацию, обеспечивают надлежащее санитарное и техническое состояние, оказывают коммунальные и иные услуги.

Эксплуатационные работают на основании договора подряда, заключенного непосредственно с собственниками квартир или с ТСЖ в лице правления или председателя. Они оказывают услуги по эксплуатации, а также техническому и санитарному содержанию многоквартирного дома.

Чем регламентируется работа УК?

Список нормативных актов, регламентирующих и регулирующих работу управляющих организаций достаточно обширен.

Основные из них:

1. Самым главным регламентирующим документом является Жилищный кодекс РФ.
2. Федеральный закон №210-ФЗ от 30.12.2004 «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».
3. Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».
4. Постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу №170 27.09.2003 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Права и обязанности УК

Все права и обязанности по содержанию многоквартирного дома, возлагаемые на управляющую компанию, можно подразделить на две категории:

• работа по эксплуатации и осуществлению ремонтных работ;
• услуги организационного и управленческого характера.

К работам по эксплуатации и ремонту относятся:

1. Обеспечение пожарной и общей безопасности жильцов дома.
2. Осуществление регулярного осмотра имущества общего пользования и выявление повреждений. Обычно такой осмотр проводится два раза в год, здание при этом осматривается полностью начиная от фундамента и заканчивая чердачным помещением и крышей. Рекомендуется такая профилактическая проверка перед, а также по окончании отопительного сезона.
3. Работы по текущему ремонту имущества, являющегося общим.
4. Мероприятия, направленные на подготовку многоэтажки к холодному периоду.
5. Устранение различного рода аварий и их последствий в многоквартирном доме.
6. Поддержание рабочего состояния всевозможных сетей и коммуникаций внутри дома.
7. Поддержание чистоты в подъездах, их регулярная уборка и санитарная обработка.
8. Благоустройство прилегающей к дому территории, работы по ее озеленению.
9. Транспортировка мусора и прочих отходов.
10. Обеспечение установки общедомовых приборов учета и их дальнейшая эксплуатация.
11. Принятие мер для более эффективного расходования энергии и снижения расходов на коммунальные услуги.

Под услугами организационного и управленческого характера подразумеваются:

1. Обеспечение и контроль оплаты жильцами жилищно-коммунальных услуг.
2. Выявление недобросовестных жильцов, злостных неплательщиков и граждан, использующих ресурсы в обход установленных учетных устройств.
3. Взаимодействие с предприятиями, ответственными за коммунальные услуги и контроль их должного качества.
4. Хранение и обеспечение целостности технической и иной документации на многоквартирный дом.
5. Учет жильцов дома, в том числе и проживающих на основании договора найма жилого помещения.
6. Организация собраний жильцов, предоставление отчета о проделанной работе. Такие собрания должны проводиться не реже, чем один раз в год.
7. Доведение до собственников новых тарифных ставок на коммунальные услуги.

В свою очередь управляющая организация вправе:

1. Требовать от собственников своевременной и полной оплаты всех предоставляемых услуг, в случае нарушения сроков выставлять пени.
2. Требовать, чтобы жильцы в заранее обговоренное время предоставили доступ в квартиры сотрудникам аварийных или иных служб для осмотра коммуникаций или осуществления ремонта.
3. Не реже, чем один раз в полгода проверять правильность и достоверность переданных жильцами показаний приборов учета различных ресурсов.
4. В случаях, не противоречащих Законодательству, ограничивать жильцов в коммунальных услугах и ресурсах.
5. В соответствии с Законом о защите персональных данных привлекать для осуществления расчетов оплаты за коммунальные услуги, распечатки квитанций, а также доставки их до конечного потребителя сотрудников сторонних организаций.
6. Пользоваться прочими правами, не ограниченными действующим Законодательством.

Каким образом организуется работа УК?

Возможны два варианта организации работы по обслуживанию и управлению многоквартирного дома.

Первый вариант, когда управляющая компания фактически состоит из руководителя и группы менеджеров. Они решают организационные вопросы, принимает какие-то решения, решает текущие проблемы.

А для осуществления ремонтных работ, уборки помещений общего пользования, обслуживания общедомового имущества и выполнения прочих работ привлекаются сторонние организации.

При этом за все оказанные ими услуги и выполненные работы отвечает управляющая компания.

При втором варианте организация в полном объеме принимает на себя все обязанности по управлению, обслуживанию и эксплуатации.

Для этого в компании должен быть предусмотрен более широкий штат рабочих, а также наличие необходимого оборудования и техники. Но при этом осуществление работ подвергается более тщательному контролю.

Порядок отчета перед жильцами

Порядок отчета управляющей компании перед собственниками жилых помещений строго регламентирован положениями Жилищного кодекса РФ. В соответствии с ним управляющий орган обязан ежегодно предоставлять такой отчет до окончания первого квартала следующего за отчетным года.

Договором об управлении многоквартирным домом может быть установлен иной порядок и сроки.

Отчет должен быть максимально полным, комплексным и всесторонним. Он должен отражать состояние всех основных показателей деятельности компании по содержанию жилья в течение года. Также он должен содержать план работ на будущий год, направленных на улучшение условий проживания и благоустройства территории.

Отчет должен предоставляться собственникам на утверждение на общем собрании жильцов.

Контроль жильцов за деятельностью УК

Так как собственники жилых помещений собственноручно или посредством правления ТСЖ нанимают управляющую компанию для оказания конкретных услуг на возмездной основе, то закономерно желание жильцов контролировать качество оказываемых им услуг.

Такое право им предоставляет Жилищный кодекс РФ.

Жильцы вправе контролировать:

1. Качество и своевременность выполняемых работ и оказываемых услуг, прописанных в договоре с управляющей организацией.
2. Полностью ли выполняются должные работы.
3. Все ли обязанности управляющей организацией исполняются.
4. Подобный контроль стал возможен с появлением Федерального закона N 237-ФЗ от 27.07.2010г. Он обязывает управляющие организации обеспечивать жильцам доступ к такой информации, как финансово-хозяйственное состояние, выполнение работ по содержанию и ремонту общедомового имущества, формирование и обоснованность расценок на коммунальные услуги, порядок оказания услуг.

Разрешение спорных ситуаций

К сожалению статистика такова, что жильцы далеко не всегда удовлетворены работой компании, которой вверено управление домом. Да и сами компании, осуществляющие управление далеко не всегда добросовестно относятся к своим обязанностям.

Причины спора с управленцами могут быть разные. Например, неоказание услуг, оговоренных договором или невыполнение текущего ремонта.

В любом случае, если управляющая компания не выполняет свои обязанности начать нужно с мирных переговоров и в первую очередь связаться с ее руководством и попытаться выяснить причины.

Если же такие действия ни к чему не привели, то не обойтись без обращения в соответствующие органы. К ним относятся:

• Роспотребнадзор;
• Жилищная инспекция;
• судебные инстанции.

Но начать обжалование в любом случае нужно с самой управляющей компании. В ее адрес необходимо составить письменную претензию с указанием и детальным описанием всех невыполненных обязательств или ненадлежащим образом оказанных услуг.

Этот шаг пропускать нельзя, так как именно письменный ответ на этот документ послужит основанием для обращения в вышестоящие надзорные учреждения.

В случае если никакой реакции на предоставленную претензию не последовало, имеет смысл обращаться в Роспотребнадзор и Жилищную инспекцию. Эти организации компетентны в решении спорных вопросов, касающихся управления многоквартирным домом.

Если же в процессе разрешения спорной ситуации были обнаружены более серьезные нарушения в обслуживании и эксплуатации дома, то необходимо в прокуратуру или в судебные органы направить соответствующее заявление на управляющую компанию, образец которого не имеет строго утвержденной формы.

Обязанности управляющей компании по содержанию жилья и управлению общим имуществом собственников многоквартирного дома – достаточно тяжкая ноша. Такая работа имеет много тонкостей и нюансов.

Собственники квартир должны четко представлять весь процесс и порядок организации управления. Только тогда услуги управляющей организацией будут оказаны в полном объеме и надлежащем качестве.

Видео: Что делать, если УК не выполняет свои обязанности?

В репортаже рассказывается об эксперименте, который провела администрация Республики Якутия. Чтобы бороться с неудовлетворенностью жителей работой УК власти решили вести рейтинг по показателям деятельности данных организаций.

Теперь жителям будет намного проще определиться в выбором организации, которой доверить управление многоквартирным домом и избежать споров с руководством УК и некачестенного предоставления их услуг.

terrafaq.ru

Перечень нормативных документов, регламентирующих деятельность УК по управлению МКД

1. Федеральный закон № 221-ФЗ от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости»

2. Федеральный закон № 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

3. Федеральный закон от 01.02.2010г. № 4-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"

4. Федеральный закон от 28.11.2009 № 287-ФЗ «О внесении изменений в статьи 149 и 162 части второй Налогового кодекса Российской Федерации»

5.Федеральный закон от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

6. Постановление Правительства РФ №761 от 14.12.2005 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг»

7. Постановление Правительства РФ №307 от 23.05.2006 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»

8. Постановление Правительства РФ №491 от 13.08.2006 «Об утверждении правил содержания общего имущества в МКД и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»

9. Постановление Правительства РФ №25 от 21.01.2006 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»

10. Постановление Правительства РФ от 03.09.2010 № 681 «Об утверждении Правил обращения с отходами производства и потребления в части осветительных устройств, электрических ламп, ненадлежащие сбор, накопление, использование, обезвреживание, транспортирование и размещение которых может повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным, растениям и окружающей среде»

11.Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 «Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»

12. Постановление Правительства РФ от 28.09.2010 г. N 768 "О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2011 - 2013 годы"

13. Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 № 64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.26245-10» "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях"

14. Постановление Правительства Москвы от 02.10.2009 № 782 «Об утверждении технического регламента о безопасности лифтов»

15. Постановление Правительства Москвы от 28.08.2009 № 708 "Об утверждении Основ формирования предельных индексов изменения размера платы граждан за коммунальные услуги"

16. Постановление Правительства Москвы от 27.07.2010г. № 644-ПП "О развитии конкурентной среды в сфере управления многоквартирными домами в городе Москве"

17. Постановление Правительства Москвы от 5 октября 2010 г. № 879-ПП «Краткосрочный план мероприятий по капитальному ремонту многоквартирных домов на 2011 гг.»

18. Распоряжение заместителя Мэра Москвы от 08.04.2010 № 23-РЗМ «О создании комплексной рабочей группы по разработке проекта закона города Москвы «О капитальном ремонте многоквартирных домов в городе Москве»

19. Распоряжение Правительства Москвы от 19.05.2010 № 949-РП «Об организации работ по централизованному сбору, транспортировке и переработке отработанных ртутьсодержащих люминесцентных и компактных люминесцентных ламп»

20. Распоряжение Правительства Москвы от 16.03.2010 г. № 460-РП «Об утверждении Методики расчета ставок планово-нормативного расхода для расчета субсидий из бюджета города Москвы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме»

21. Закон города Москвы от 03.11.2004 №70 «О мерах социальной поддержки отдельных категорий жителей города Москвы»

22. Закон города Москвы от 01.11.2006 №54 «О стандартах города Москвы, применяемых при определении прав граждан на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг»

23. Постановление Правительства Москвы от 26.01.2010 № 56-ПП «Об утверждении стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг на 2010 год»

24. Постановление Правительства Москвы от 29.12.2009 № 1499-ПП «О ходе реализации Городской целевой программы «Энергосбережение в городе Москве на 2009-2011 гг. и на перспективу до 2020 года»

25. Постановление Правительства Москвы от 08.12.2009 № 1357-ПП «О мерах по дальнейшему совершенствованию системы управления многоквартирными домами в городе Москве и внесении изменений в некоторые правовые акты города Москвы»

26. Постановление Правительства Москвы от 08.12.2009 № 1343-ПП «О ценах на услуги по техническому обслуживанию запирающих устройств, установленных в подъездах жилых домов»

27. Постановление Правительства Москвы от 08.12.2009 № 1342-ПП «О предельных ценах на услуги по техническому обслуживанию и поверке индивидуального прибора учета холодной и горячей воды»

28. Постановление Правительства Москвы от 01.12.2009 № 1327-ПП «О мерах, направленных на повышение конкурентоспособности государственных унитарных предприятий города Москвы, осуществляющих деятельность в сфере жилищно-коммунального хозяйства»

29. Постановление Правительства Москвы от 01.12.2009 № 1294-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2010 год»

30. Постановление Правительства Москвы от 17.11.2009 № 1276-ПП «Об утверждении нормы накопления мусора, подлежащего уборке с дворовых территорий»

31. Постановление Правительства Москвы от 20.10.2009 № 1130-ПП «Об утверждении регламентов подготовки и выдачи запрашиваемых заявителями документов ГУ ИС районов, филиалом ГУ ГЦЖС и ГУП "Жилищник-1" и о внесении изменений в некоторые нормативные акты Правительства Москвы»

32. Постановление Правительства Москвы от 06.10.2009 № 1078-ПП «Об утверждении примерной формы правового акта Правительства Москвы об изменении условий предоставления земельного участка»

33.Постановление Правительства Москвы от 08.02.2005 №73-ПП «О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы»

34. Постановление Правительства Москвы от 24.04.2007 №299-ПП «О мерах по приведению системы управления МКД в городе Москве в соответствии с ЖК РФ»

35. Постановление Правительства Москвы от 22.05.2007 №398-ПП «О программе поддержки и развития ТСЖ, ЖК и ЖСК в городе Москве на 2007-2009 годы и задании на 2010 год»

36.Постановление Правительства Москвы от 03.07.2007 №569-ПП «Об утверждении состава документов для принятия общими собраниями собственников помещений в МКД решений о формировании земельных участков, на которых расположены МКД»

37. Постановление Правительства Москвы от 19.09.2006 №710-ПП «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в городе Москве»

38. Постановление Правительства Москвы от 13.05.2008 №381 «О совершенствовании системы управления ЖКХ города Москвы»

39. Постановление Правительства Москвы от 03.06.2008 №489-ПП «О порядке предоставления ТСЖ, ЖК, ЖСК и иным управляющим и обслуживающим МКД организациям нежилых помещений, относящихся к собственности города Москвы»

40. Распоряжение Правительства Москвы от 12.04.2006 №585-РП «О размещении средств наружной рекламы и информации на имущество, принадлежащем ТСЖ»

41. Распоряжение Правительства Москвы от 14.05.2008 №1040-РП «О порядке выполнения ГУ ИС районов функций по предоставлению интересов города как собственника помещений в МКД»

42.Положение о Комиссии по проведению проверок соблюдения законодательства при создании и деятельности ТСЖ в административных округах города Москвы, утвержденное руководителем Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Цыбиным А.В. 15.05.2009г.

43. Распоряжение ДЖКХиБ г. Москвы от 26.03.2010 № 05-14-59/0 «О мерах по

совершенствованию управления многоквартирными домами в городе Москве»

44. Распоряжение ДЖКХиБ г. Москвы от 15.08.2006 №05-14-243/6-1 «Об утверждении

документов»

45.Распоряжение ДЖКХиБ г. Москвы от 29.09.2006 №05-14-316/6 «Об утверждении порядка передачи управления МКД при смене организации, управляющей МКД, независимо от их организационно — правовых форм»

46. Распоряжение ДЭПР от 23.05.2007 №21-Р «Об утверждении методики по составлению сметы расходов по управлению МКД»

 

Перечень писем Министерства регионального развития РФ

 

1. Письмо Минрегиона РФ от 14.01.2009 г. N 03-05-06-02/02 о порядке оформления земельно-правовых отношений по передаче земельного участка, находящегося в госсобственности

2. Приказ Министерства регионального развития РФ от 23.08.2010 г. N 378 «Об утверждении методических указаний по расчету предельных индексов изменения размера платы граждан за коммунальные услуги»

3. Письмо Минрегиона РФ от 29.10.2009 г. № 35847-НС/14 «По вопросу организации

договорных отношений при предоставлении коммунальных услуг жителям»

4. Письмо Минрегиона РФ от 06.03.2009 г. № 6175-АД/14 «Об установлении органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда»

5. Письмо Минрегиона РФ от 05.03.2009 г. № 6093-АД/14 «Об установлении органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт общего имущества для собственников в многоквартирном доме»

6. Письмо Минрегиона РФ от 14.10.2008 г. N 26084-СК/14 «О применении ст. 20 ЖК РФ в части применения мер административной ответственности к лицам, виновным в ненадлежащем содержании жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме»

7. Письмо Минрегиона РФ от 03.10.2008 г. № 25080-СК/4 об утилизации ТБО

8. Письмо Минрегиона РФ от 05.08.2008 г. N 19197-АД/14 «О порядке применения отдельных положений федерального законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства»

9. Письмо Минрегиона РФ от 18.06.2007 г. N 11356-ЮТ/07 «Об отнесении снабжения электрической энергией помещений общего пользования в многоквартирном доме к составу платы за коммунальные услуги»

10. Письмо Минрегиона РФ от 04.06.2007 г. N 10611-ЮТ/07 «О разъяснении правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 г. № 307, в части изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»

11. Приказ Минрегиона РФ от 01.06.2007 г. № 45 «Об утверждении положения о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома»

12. Письмо Минрегиона РФ от 28.05.2007 г. N 10087-ЮТ/07 «ОБ осуществлении

корректировки платы за коммунальные услуги»

13. Письмо Минрегиона РФ от 03.05.2007 г. N 8326-РМ/07 «О разъяснении правил

предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением

Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 г. № 307, в части заключения

договоров между ресурсоснабжающими организациями, исполнителями коммунальных услуг и собственниками жилых домов и помещений в многоквартирных домах»

14. Письмо Минрегиона РФ от 02.05.2007 г. N 8167-ЮТ/07 «О внесении платы за жилые помещения и коммунальные услуги»

15. Письмо Минрегиона РФ от 02.05.2007 г. N 8166-РМ/07 «О применении тарифов для

расчета размера платы за коммунальные услуги»

16. Письмо Минрегиона РФ от 02.04.2007 г. N 5709-РМ/07 «О порядке определения объема отпущенного коммунального ресурса (воды)

17. Письмо Минрегиона РФ от 20.03.2007 г. N 4967-СК/07 «О применении пункта 7 правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства российской Федерации от 23.05.2006 г. N 307

18. Письмо Минрегиона РФ от 19.02.2007 г. N 2747-РМ/07 «О залоге земельных участков»

19. Письмо Минрегиона РФ от 13.02.2007 г. N 2479-РМ/07 «О применении пункта 8 правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 г. N 307

20. Письмо Минрегиона РФ от 13.02.2007 г. N 2478-РМ/07 «О применении пункта 38 правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 г. № 307

21. Письмо Минрегиона РФ от 20.03.2007 г. №4989-СК/07 «О применении пункта 3 и 49 правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. №307»

22. Письмо Минрегиона РФ от 26.03.2007 г. №5280-СК/07 «Об изменении жилищного

законодательства РФ»

23. Письмо Минрегиона РФ от 04.04.2007 г. №6037-РМ/07 «Об определении перечня общего имущества собственников помещений в МКД»

24. Письмо Минрегиона РФ от 12.10.2007 г. №9555-РМ/07 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги с принятием постановления Правительства РФ от 13.08.2006 г. №491»

25. Письмо Минрегиона РФ от 29.11.2007 г. №21492-СК/07 «О заключении договоров исполнителей коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями»

26. Письмо Минрегиона РФ от 20.12.2006 г. №14316-РМ/07 «О передаче МКД при выборе способа управления»

27. Письмо Минрегиона РФ от 20.12.2006 г. №14313-РМ/07 «О передаче технической

документации на МКД»

28. Письмо Минрегиона РФ от 20.12.2006 г. №14314-РМ/07 «О сроках возникновения

обязанности приступить к управлению многоквартирным домом.

29. Письмо Минрегиона РФ от 07.11.2006 г. N 13241-РМ/07 «Об установлении региональных стандартов стоимости жилищно-коммунальных услуг, используемых при расчете субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг»

 

Перечень писем

Министерства экономического развития РФ

 

1. Письмо Минэкономразвития РФ от 26.02.2010 г. N Д23-594 «по вопросу о

моменте возникновения права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен такой дом»

2. Письмо Минэкономразвития РФ от 07.07.2010 N Д23-2542 «Оформление права на земельный участок, занятый жилым многоквартирным домом»

3. Письмо Минэкономразвития РФ от 02.07.2010 N Д23-2466 «Определение категории земельного участка, на котором расположено ТСЖ и учтенного в соответствии с

федеральным законом»

4. Письмо Минэкономразвития РФ от 29.03.2010 г. N Д23-1039 «О порядке внесения сведений о правах общей долевой собственности на земельные участки под многоквартирными жилыми домами в государственный кадастр недвижимости»

5. Письмо Минэкономразвития РФ от 18.02. 2010 г. N Д23-84 «О перечне документов,

предоставляемых для государственной регистрации на земельные участки»

6. Письмо Минэкономразвития РФ от 20.01.2010 г. N Д23-124 «О порядке оформления прав на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом»

7. Письмо Минэкономразвития РФ от 19.01.2010 г. N Д23-99 «О порядке возникновения

права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен

многоквартирный дом»

8. Письмо Минэкономразвития РФ от 19.01.2010 г. N Д23-96 «О финансировании работ по формированию земельных участков, занятых многоквартирными домами»

9. Письмо Минэкономразвития РФ от 17.12.2009 N Д23-4267 «Орган местного

самоуправления обязан обеспечить образование земельного участка под многоквартирным домом, в том числе его государственный кадастровый учет. Однако сроки исполнения названного обязательства законом не установлены»

10. Письмо Минэкономразвития РФ от 14.12.2009 N Д23-4219 по определению условий и порядка перевода жилых помещений в нежилые помещения

11. Письмо Минэкономразвития РФ от 04.12.2009 N Д23-4092 «Порядок перехода права собственности на земельный участок к собственникам помещений в многоквартирном доме, расположенном на данном земельном участке»

 

Перечень писем

Министерства финансов РФ

 

1. Письмо Минфина РФ от 02.06.2010 N 03-05-05-02/38 «Если земельный участок под

многоквартирным домом сформирован и в отношении него проведен кадастровый учет, организация, имеющая в собственности помещения в этом доме, должна уплачивать земельный налог»

2. Письмо Минфина РФ от 27.09.2010 N 03-07-14/66 «Налогообложение НДС операций по реализации коммунальных услуг с 1 января 2010»

3. Письмо Минфина РФ от 21.09.2010 N 03-05-05-03/44 «Определение размера госпошлины, подлежащей уплате ТСЖ при подаче искового заявления в арбитражный суд»

4. Письмо Минфина РФ от 02.06.2010 г. № 03-05-05-02/38 О земельном налоге

5. Письмо Минфина РФ от 08.06.2010 г. № 03-05-04-02/59 «О порядке налогообложения земельным налогом земельных участков, занятых многоквартирными домами, используемых товариществами собственников жилья и жилищно-строительными кооперативами»

6. Письмо Минфина РФ от 11 мая 2010 года N 03-05-05-02/34 «Собственники помещений многоквартирного дома признаются плательщиками земельного налога, если земельный участок под домом сформирован и поставлен на кадастровый учет»

7. Письмо Минфина РФ от 7 мая 2010 г. N 03-05-05-01/12 «Уплата налога на имущество при передаче ТСЖ недвижимости в качестве вступительного взноса юрлица»

8. Письмо Минфина РФ от 27 апреля 2010 г. N 03-05-05-02/28 «Признается ли ТСЖ

налогоплательщиком земельного налога, если ТСЖ не является обладателем права на

земельный участок?»

9. Письмо Минфина РФ от 29.03.2010 г. № 03-04-05/3-143 О порядке предоставления ИП профессионального налогового вычета по НДФЛ в сумме расходов на коммунальные платежи, содержание и ремонт квартир

10. Письмо Минфина РФ от 12.03.2010 г. № 03-07-14/18 Об уплате НДС

11. Письмо Минфина РФ от 04.03.2010 N 03-03-06/1/110 «Земельный налог в отношении земельного участка, находящегося в общей (долевой) собственности собственников помещений в многоквартирном доме, начисленный и уплаченный в соответствии с законодательством Российской Федерации, учитывается при налогообложении прибыли организаций в составе прочих расходов»

12. Письмо Минфина РФ от 10.02.2010 г. N 03-11-06/2/16 «О налогообложении коммунальных услуг, предоставляемых поставщиками ТСЖ»

13. Письмо Минфина РФ от 25 января 2010 года N 03-05-06-02/09 «По вопросу уплаты

земельного налога собственниками жилья в многоквартирном доме»

14. Письмо Минфина РФ от 23.12.2009 г. № 03-07-15/169 О порядке применения норм

Федерального закона от 28 ноября 2009 г. N 287-ФЗ "О внесении изменений в статьи 149 и 162 части второй Налогового кодекса Российской Федерации"

15. Письмо Минфина РФ от 10.12.2009 № 03-11-06/2/260 «ТСЖ, применяющее УСН, при определении налоговой базы не учитывает вступительные взносы, членские взносы, паевые взносы, пожертвования, а также отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья его членами»

16. Письмо Минфина РФ от 08.12.2009 г. № 03-11-06/2/260 По вопросу налогообложения при применении упрощенной системы налогообложения средств, полученных товариществом собственников жилья от своих членов на оплату коммунальных услуг, на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, и сообщает следующее

17. Письмо Минфина РФ от 08.12.2009 г. № 03-07-11/309 По вопросу применения налога на добавленную стоимость при получении управляющими организациями денежных средств на проведение капитального ремонта многоквартирных домов

18. Письмо Минфина РФ от 12.11.2009 г. № 03-11-06/2/241 По вопросу налогообложения

целевых средств, полученных из местного бюджета в рамках реализации Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" организациями, применяющими упрощенную систему налогообложения

19. Письмо Минфина РФ от 21.08.2009 г. № 03-11-06/2/157 По вопросу учета суммы

компенсации судебных расходов и государственной пошлины

20. Письмо Минфина РФ от 19.08.2009 г. № 03-03-06/4/68 по вопросу налогообложения

временно свободных средств на счете в банке, полученных в виде целевого

финансирования

21. Письмо Минфина РФ от 17.08.2009 г. № 03-05-06-02/80 по вопросу уплаты земельного налога

22. Письмо Минфина РФ от 10.08.2009 г. N 03-05-05-02/47 по вопросу уплаты земельного налога

Перечень писем

УФНС РФ по г. Москве

1. Письмо УФНС РФ по г. Москве от 18 февраля 2010 г. N 16-15/017557.2 «Товарищество собственников жилья (ТСЖ) не имеет доходов от предпринимательской деятельности. Обязано ли оно уплачивать налог на прибыль?»

2. Письмо УФНС РФ по г. Москве от 29 декабря 2009 г. N 16-15/138777 « В настоящее время дата сдачи дома в эксплуатацию неизвестна, при этом правление ТСЖ приняло решение о сборе денежных средств с будущих собственников квартир, а не только с членов ТСЖ в виде целевого взноса на время достройки. Обязано ли ТСЖ включать в налоговую базу для исчисления единого налога всю сумму собранных взносов?»

maxpark.com

Обязанности управляющей компании многоквартирных домов по закону

Комфортное проживание с бесперебойным снабжением электричеством, водой, газом, отоплением обеспечивает работа управляющих компаний. Владельцы квартир в многоэтажках зачастую не знают, какие конкретно обязанности управляющей компании они могут требовать по закону. Это влечет за собой ненадлежащее исполнение организацией своих обязательств перед гражданами.

Законодательная база

Вся деятельность обслуживающих организаций определяется положениями российского законодательства:

1. Жилищный Кодекс (ЖК) регулирует основные правила функционирования компании, ее права и обязанности приведены в статьях 154-157, 161-165.
2. ФЗ №210-ФЗ, принятый в 2004 году, регулирует тарифы, устанавливаемые УК при обслуживании домов.
3. Гражданский Кодекс (ст. 209-217, 288-293, 683-688).
4. Постановление Правительства РФ о предоставлении коммунальных услуг и порядке выбора управляющей компании.
5. Постановление Госкомитета РФ о правилах и нормах эксплуатации жилья и пр.

Кроме федеральных актов, УК руководствуется пунктами договора, заключенного для обслуживания конкретного дома. Договор заключается по итогам общего собрания, зафиксированных в протоколе, о чем в соглашении обязательно имеется ссылка. Жильцы и УК совместно определяют длительность заключаемого контракта. В большинстве случаев договор дает право обслуживающей компании осуществлять свою работу сроком не более 5 лет.

После избрания управляющей организации, договор заключается на весь дом, либо на площадь не меньше 2/3 всего дома. Дата подписания договора признается днем начала действия полномочий обслуживающей организации.

С первого дня работы УК обеспечивает свободу доступа к информации о состоянии дома, его характеристиках, финансовых итогах деятельности организации по отношению к конкретному дому.

Закон обязывает каждую УК размещать информацию о своей деятельности в базе данных ГИС ЖКХ, что обеспечивает полную прозрачность и подотчетность гражданам. Отчет о финансово-хозяйственной работе УК утверждается на собрании собственников жилья, проводимом каждый год не позднее 31 марта. Если информация компанией не была предоставлена, граждане вправе обратиться в надзорные государственные органы вследствие нарушения положений Жилищного Кодекса.

Обязанности УК

Обязанности обслуживающей организации напрямую связаны с действием норм ЖК и ГК.  Подключение к обслуживанию через УК возможно по желанию и согласию жильцов многоквартирного дома.

Деятельность УК связаны с выполнением работ в следующих направлениях:

1. Предоставление коммунальных услуг.
2. Выполнение ремонтных работ.
3. Содержание дома и придомовой территории.

Основными направлениями деятельности УК являются:

• надзор за своевременным предоставлением коммунальных услуг высокого качества;
• определение сумм коммунальных платежей, прием оплаты, контроль за своевременностью платежей;
• планирование и расход средств на ремонт и содержание, подготовка смет, заключение договоров с подрядчиками по ремонту и обслуживанию дома;
• принятие мер по обеспечению технической безопасности при эксплуатации дома жильцами;
• рассмотрение жалоб и устранение недочетов в работе на основании обращений граждан.

Успешная работа УК напрямую связана с обеспечением комфортного проживания в благоустроенных помещениях с предоставлением полной информации о своей деятельности любому гражданину.

Ремонтные работы

Все ремонтные работы, организуемые силами УК, подразделяются на выполнение текущего мелкого ремонта и капитальный ремонт с описанием конкретных действий в пунктах договора в разделе Обязанности. Если данные работы не были включены в состав договора, либо указаны в размытой формулировке, потребовать от УК исполнения обязательств по ремонту не представляется возможным. Об этом необходимо помнить при заключении договора.

Пункты договора должны четко описывать, какие действия должна выполнить в текущий период управляющая компания по:

• капитальному ремонту с качественным улучшением характеристик объекта;
• текущему ремонту, выполняемому для поддержания исправного технического состояния.

В рамках проведения ремонтных работ, организация выполняет множество действий для обеспечения комфортного и безопасного проживания:

1. Проверять состояние имущества дома перед отопительным сезоном и по его окончании, а также при аварийных ситуациях.
2. Осуществлять ремонтные работы по устранению выявленных в процессе эксплуатации дефектов.
3. Проверка инженерных коммуникаций в доме.
4. Принятие мер противопожарной безопасности.
5. Действия по уборке подъездов и территории около дома.
6. Организация вывоза мусора.
7. Проверка общедомовых счетчиков.
8. Участие в программах, направленных на энергосбережение и рациональное использование ресурсов.

В зависимости от конкретной ситуации, дом может не нуждаться в капитальном ремонте, или, напротив, владельцы ветхого строения намерены выполнить снос. Эти условия также должны быть указаны в договоре с УК.

Обеспечение коммунальными услугами

К основным обязанностям УК относится обеспечение бесперебойной поставки коммунальных ресурсов в достаточном объеме и надлежащего качества согласно принятым нормативам и требованиям.

Выполнение действий по снабжению ресурсами основано на пунктах договора. С организацией, поставляющей ресурсы, заключается договор на поставку, а при возникновении разногласий или необходимости в корректировке – составляют протокол разногласий.

Обслуживание придомовой территории

Владельцы квартир в многоэтажках имеют не только право проживать в собственных квартирах и пользоваться коммунальными услугами, но и обязаны вносить своевременную плату за содержание жилья и территории вокруг дома.

В спектр действий УК входят меры по благоустройству и уходу за придомовой территорией: уборке, высадке зеленых насаждений, вывозу мусора, организации детских, спортивных площадок, скамеек и т.д.

Если жильцы намерены воспользоваться услугами компании по содержанию придомовой территории, рекомендуется указывать конкретные действия, которые должны выполнить УК.

На видео о заключении договора с УК

Так как большинство обязанностей организации указывается в договоре с конкретным домовладением, необходимо уделить должное внимание описанию конкретных действий, которые должна исполнять обслуживающая организация.

ru-act.com

Закон есть закон: новое в законодательстве в сфере ЖКХ

Мне нередко задают вопросы о том,

какие есть средства борьбы с недобросовестными управляющими компаниями и другими обслуживающими организациями.

Эта проблема распадается на две составляющих.

Во-первых, надо четко понимать того, что высокий уровень коррупции в сфере ЖКХ и структур местной власти, которые отвечают за ЖКХ, делает процесс борьбы за свои права достаточно сложным. Хотя бы потому, что очень часто управляющая компания, которая некачественно обслуживает ваш дом, скорее всего лоббируется органом местной власти. Поэтому когда вы будете жаловаться на такую УК в орган местной власти (т.е. фактически ее реальному хозяину), не удивляйтесь, если ваша жалоба будет игнорироваться. Надо проявлять настойчивость.

 И во-вторых, чтобы пытаться «привести в чувство» управляющую компанию и местный орган власти надо хотя бы в общих чертах знать свои права в этой области.

Сегодняшний пост посвящаю краткому изложению тех новшеств в законодательстве РФ, которые дают жителям и собственникам возможность более эффективно бороться с недобросовестным исполнением обслуживающими организациями своих обязанностей.

Повторюсь: это не все законодательство, а только те новшества, которые по мысли законодателей должны способствовать улучшению ситуации в сфере обслуживания многоквартирных домов (МКД). Возможно (надеюсь) в комментариях другие специалисты дополнят мой текст еще какими-то деталями, которые я упустил. Органы исполнительной власти на местах обязаны проверять правомерность принятия общим собранием собственников помещений решения о создании товарищества собственников жилья (ТСЖ) или о выборе юридического лица независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом (МКД), в целях заключения договора управления (ст.20 Жилого кодекса РФ).Орган местного самоуправления на основании обращения граждан, председателя совета дома, органов управления ТСЖ или жил.кооператива о невыполнении управляющей организацией обязательств предусмотренных ч.2 ст.162, т.е не выполняет работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД обязан в пятидневный срок организовывать проверку деятельности управляющей компании (УК).Если выявлены нарушения, то не позднее чем через 15 дней орган местного самоуправления созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой УК и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления МКД ( ст.165 ЖК РФ).

Таким образом, до введения закона 123-ФЗ предусматривался односторонний порядок расторжения договора управления МКД, но не было возможности принять решение о выборе иной управляющей организации.

Так данная норма косвенно приводит к повышению уровня качества оказываемых услуг управляющей организацией собственникам МКД.Утратила силу статья 139 ЖК РФ, т.е. после вступивших изменений в ЖК РФ невозможно сформировать ТСЖ в строящихся многоквартирных домах.

 В результате непорядочных Застройщиков лишили возможности создавать «карманные» ТСЖ. И как следствие получил рождение договор на управление многоквартирным домом, который заключается между Застройщиком и управляющей организацией, которая стала победителем по результатам открытого конкурса.

Т.к. согласно п.13 ст. 161 «В течение десяти рабочих дней со дня выдачи… разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления этим домом».

Правда на сегодняшний день Застройщики всячески уклоняются от заключения такого договора, потому что независимая управляющая организация все строительные недоделки потребует устранить.Появился новый институт контроля за деятельностью управляющей организации предусмотренный ст.161.1. ЖК РФ:

Совет многоквартирного дома, который наделен всеми полномочиями проверять исполнения управляющей своих обязательств по договору управления.

При этом совет дома создается в тех домах, где отсутствует ТСЖ или ЖСК, ЖК (жилкооперативы).Изменился и порядок проведения общих собраний собственниками помещений.

Ч.1. ст.47 ЖК РФ говорит о том, что только в случае если собственниками помещений в форме прямого присутствия не был собран кворум для принятия решений, возможно проведение общего собрания собственников помещений в форме заочного голосования.

 Т.е. закрывается лазейка, благодаря которой можно было сразу принимать решения в обход воле жильцов, прикрывая их фиктивными документами о заочном голосовании.Произошли и серьезные изменения и в части законодательства о предоставлении коммунальных услуг гражданам.

Это Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. №354.Наиболее существенным моментом является то, что дано законодательно четкое определение, что

коммунальные ресурсы – это холодная, горячая вода, электрическая энергия, тепловая энергия, природный гази пр. виды ресурсов.

А предоставление коммунальных услуг – это осуществление деятельности исполнителя (управляющая организация – является именно исполнителем) по подаче потребителям любого коммунального ресурса.Наиболее спорное новшество: согласно разработанной и рекомендованной форме Единого платежного документа Минэкономразвития, коммунальные услуги на общедомовые нужды выделены отдельными строками для каждого вида коммунального ресурса.

При этом данная норма должна была вступить в действие с 01 сентября 2012 г., однако в итоге передана на усмотрение органам местного самоуправления в регионах.

Где-то такой порядок вступил в силу (что вызывало рост социальной напряженности), но какие-то регионы пока медлят, возможно надеясь, что это решение будет отменено.Важно: в соответствии с п.117 Правил у исполнителя появилось право ограничить или приостановить предоставление коммунальной услуги, предварительно уведомив об этом потребителя, в случае неполной оплаты потребителем коммунальной услуги: через 30 дней после письменного уведомления.

 При этом под неполной оплатой потребителем коммунальной услуги понимается наличие у потребителя задолженности по оплате 1 коммунальной услуги в размере, превышающем сумму 3 месячных размеров платы за коммунальную услугу.

Т.е. если потребитель не платит, допустим, за воду более 3 месяцев, управляющая компания письменно уведомляет его о наличии задолженности и предлагает погасить ее.

Если по истечении 30 дней с момента уведомления потребитель не гасит задолженность, управляющая компания имеет право прекратить подачу ресурса.

Правда есть одно но: это возможно осуществить только в новых домах; в старом жилом фонде это практически невозможно.

И конечно же каждый, кто хочет бороться за свои права в сфере ЖКХ, должен знать Жилищный Кодекс РФ.

maxpark.com

Законодательство

ЖКХ ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ N 1038-ПП от 30.11.2010 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ЦЕН, СТАВОК И ТАРИФОВ НА ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ ДЛЯ НАСЕЛЕНИЯ НА 2011 ГОД Приложение 1 Ставки платы за пользование жилым помещением, находящимся в государственной собственности города Москвы, для нанимателей жилых помещений по договору социального найма жилого помещения; по договору найма специализированного жилого помещения. Приложение 2 Ставки платы за пользование жилым помещением, находящимся в государственной собственности города Москвы... Приложение 3 Ставка платы за пользование жилым помещением, находящимся в государственной собственности города Москвы, для нанимателей жилых помещений по договору найма жилого помещения в бездотационных домах жилищного фонда города Москвы. Приложение 4 Цены за содержание и ремонт жилых помещений для нанимателей жилых помещений, находящихся в государственной собственности города Москвы и предоставленных в пользование по договору социального найма жилого помещения или договору найма специализированного жилого помещения... Приложение 5 Цены за содержание и ремонт жилых помещений для нанимателей жилых помещений, находящихся в государственной собственности города Москвы... Приложение 6 Тарифы на холодное водоснабжение и водоотведение при наличии приборов учета воды. Приложение 7 Тарифы на тепловую энергию Приложение 8 Тарифы на горячее водоснабжение для расчетов с населением при наличии приборов учета воды. Приложение 9 Тарифы на электрическую энергию, отпускаемую ОАО "Мосэнергосбыт", ООО "Русэнергосбыт М" и иными энергосбытовыми организациями населению. Приложение 10 Цены на услуги холодного водоснабжения и водоотведения для расчетов с населением при отсутствии приборов учета воды. Приложение 11 Цены на услуги горячего водоснабжения для расчетов с населением при отсутствии приборов учета воды. Приложение 12 Цены на услуги отопления жилых помещений для расчетов с населением при отсутствии приборов учета тепловой энергии. Приложение 13 Цены на услуги газоснабжения для расчетов с населением при отсутствии приборов учета газа. Приложение 14 Нормы, применяемые при начислении населению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги... ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО, КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН N 261-ФЗ от 23.11.2009 Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности... ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН N 384-ФЗ Технический регламент о безопасности зданий и сооружений Глава 1. Общие положения Глава 2. Общие требования безопасности зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) Глава 3. Требования к результатам инженерных изысканий и проектной документации в целях обеспечения безопасности зданий и сооружений Глава 4. Обеспечение безопасности зданий и сооружений в процессе строительства, реконструкции, капитального и текущего ремонта Глава 5. Обеспечение безопасности зданий и сооружений в процессе эксплуатации, при прекращении эксплуатации и в процессе сноса (демонтажа) Глава 6. Оценка соответствия зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) Глава 7. Заключительные положения Постановление Правительства Москвы N 73-ПП О порядке переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы

ДОКУМЕНТЫ ТСЖ - ПЛЮСЫ И МИНУСЫ Принимая решение о создании ТСЖ, нужно взвесить все плюсы и минусы вступления в Товарищество собственников жилья. ПОВЫШЕНИЕ ТАРИФОВ ЖКХ 2018 ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ЖКХ / МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ КОМПАНИИ ЖКХ ВЫСТАВКИ ЖКХ

www.xn--f1aismi.xn--p1ai

---

• 
  Сколько месяцев можно не платить за коммунальные услуги по закону
• 
  Банкротство застройщика 2018 новое в законе
• 
  Наследование квартиры по закону после смерти в долях
• 
  Закон на недвижимость
• 
  Закон об управляющих компаниях в сфере жкх
• 
  Банкротство застройщика 2018 новое в законе
• 
  Можно ли жить в нежилом помещении по закону
• 
  Можно ли жить в нежилом помещении по закону
• 
  Узаконить дом
• 
  Новый закон о земельных участках 2018
• 
  Узаконить дом