Как происходит регулирование рынков недвижимости. Законы рынка недвижимости схема
Законодательная база рынка недвижимости
Все сделки на рынке недвижимости осуществляются на основе принятой государством законодательной базы. Она включает в себя совокупность всех нормативно-правовых актов, касающихся недвижимого имущества. Договор купли-продажи, аренды, задатка, заключенный с нарушением закона, признается недействительным.
Сделки на рынке недвижимости осуществляются в соответствии с Законодательством Российской Федерации. Рассмотрим основные законы, в рамках которых производятся операции с недвижимым имуществом.
Жилищный кодекс
Это – основной закон, регулирующий отношения при совершении сделок купли-продажи жилья, а также других действий, вызывающих изменение прав владения или пользования жилыми помещениями. Кроме того, Жилищный кодекс регулирует перевод помещений из жилых в нежилые и наоборот, а также правомочность переустройства или перепланировки жилых помещений.
Жилищный кодекс составляет основу Жилищного законодательства, состоящего из нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления. Последнее означает, что законы, регулирующие жилищные отношения, могут несколько отличаться в различных регионах РФ, но всегда приведены в соответствие Жилищному кодексу.
Жилищный кодекс определяет необходимость обеспечения прав граждан на жилище, его безопасность и неприкосновенность, недопустимость произвольного лишения. Он описывает основания для возникновения жилищных прав и обязанностей, к которым относится, в частности, заключение договоров купли-продажи или оформление наследства. Жилищный кодекс определяет пути защиты жилищных прав, включая судебные разбирательства в случаях их нарушения. Он также устанавливает компетенцию органов власти в области жилищных отношений. В частности, в нем указано, что государственная регистрация прав собственности на жилье является обязательной.
Жилищный кодекс определяет, что такое жилое помещение и жилищный фонд. В нем описаны условия и порядок вывода помещения из жилищного фонда. Так, перевод помещения в нежилое невозможен, если к нему нельзя оборудовать отдельный доступ, если в нем кто-либо проживает или оно является частью жилого помещения. Квартира в многоквартирном доме может быть выведена из жилищного фонда, только если она расположена на первом этаже либо над нежилыми помещениями.
В Жилищном кодексе прописаны основания для проведения перепланировки жилых помещений и случаи, когда в ней будет отказано. Указаны последствия самовольной перепланировки. Таковая может быть признана законной по решению суда, в противном случае необходимо вернуть помещение в первоначальный вид. Иначе тот же суд может обязать владельца продать жилье.
Другие важные законы
Большое влияние на развитие рынка недвижимости оказывает свободный переход прав собственности на недвижимое имущество.
Согласно Гражданскому кодексу, при проведении сделок с недвижимостью необходимо их обязательное нотариальное удостоверение. Согласно Закону «О залоге» требуется также, чтобы был нотариально заверен договор об ипотеке.
Законодательная база рынка недвижимости непрерывно развивается вместе с изменением отношений в обществе. В настоящее время важную роль в формировании отношений на рынке играют законы «Об ипотеке», «О жилищно-накопительных кооперативах», «Об участии в долевом строительстве» и другие.
Закон «Об ипотеке» открыл дорогу ипотечному кредитованию на территории России. Он регулирует отношения банков и заемщиков, устанавливает право заемщика жить в квартире, находящейся в залоге у банка до полной выплаты кредита. По данному закону совершаются все сделки с привлечением ипотечного кредитования.
Законы «О жилищно-накопительных кооперативах» и «Об участии в долевом строительстве» дают возможность гражданам участвовать в долгосрочных программах по строительству нового жилья. Они определяют обязанности застройщиков, возводящих новые дома с использованием средств покупателей недвижимости.
Следует также отметить закон «О приватизации», который определяет правовые основы перехода жилья из собственности государства в частную собственность граждан.
xn--h1afidekj.xn--p1ai
59. Законодательная база недвижимости.
Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы. Систему законодательства образуют различные законы, а также иные нормативные правовые акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости. Источники права подразделяются на две основные группы:
– федеральные законы в сфере недвижимости и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;
– законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.
Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ. В Конституции РФ решаются вопросы компетенции РФ и ее субъектов по жилищному и гражданскому законодательству. Так, по Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ. Исходя из этого, жилищные отношения могут регулироваться как актами РФ, так и актами субъектов РФ. Конкретное разграничение полномочий между РФ и ее субъектами в жилищной сфере можно определить путем анализа законодательства, договоров России с субъектами Федерации, конкретных правоотношений. Исходя из конституционных положений, законодательство в РФ в сфере недвижимости развивается как сложная система, в которой в качестве системообразующих законов выступают Конституция РФ, федеральные законы, Жилищный кодекс РФ и другие акты. В то же время законодательство в сфере недвижимости невозможно рассматривать как систему только одних законов в узком смысле, в состав указанного законодательства должны включаться и другие нормативные правовые акты. Новый ГК содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ). Согласно ст. 288 ГК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т. е. для проживания собственника и членов его семьи. ГК РФ одновременно устанавливает также, что жилые помещения могут сдаваться для проживания других граждан на основании договора.Вторая часть ГК РФ включает гл. 35 «Наем жилого помещения», посвященную общему регулированию найма жилого помещения, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах. Среди федеральных законов особое место занимает Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», принятый 24 декабря 1992 г. Этот Закон определяет наиболее важные, общие начала правового регулирования разнообразных жилищных и связанных с ними иных общественных отношений, которые подлежат конкретизации в нормах и актах жилищного, а также земельного, гражданского, административного и иного законодательства. Закон от 24 декабря 1992 г. определяет основные принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере. В Законе урегулированы также отношения найма жилья, обмена жилыми помещениями (ст. 17, 20), включены нормы, посвященные регулированию земельных отношений: строительству, содержанию и ремонту жилья, налогово-кредитной поддержке жилищной реформы (ст. 22–28) и др. Особое место занимает Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г. Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, определяет правовые, социальные, экономические основы преобразования отношений собственности на жилье. Одним из наиболее важных федеральных законов, принятых за последнее время, является Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ, принятый Государственной Думой РФ 17 июня 1997 г. и одобренный Советом Федерации 3 июля 1997 г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является обязательной для всех субъектов, действующих на рынке недвижимости, и проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Субъекты Федерации также принимают законы, регулирующие отношения в сфере недвижимости.Например, в Москве принят ряд законов, регулирующих отношения, возникающие на рынке недвижимости.
studfiles.net
Как происходит регулирование рынков недвижимости – Tranio.Ru
Как регулируются рынки недвижимости? Почему на рынке Германии объекты распродаются за неделю, а в Испании долго ждут своего покупателя? Почему спрос не всегда равен предложению? Есть ли у рынка собственный механизм саморегулирования? На эти вопросы мы постараемся ответить в статье о регулировании рынков недвижимости.
Равновесие
«Что такое равновесие, если не постоянно исправляемое неравновесие?» Морис Дрюон |
Рынок недвижимости можно сравнить с весами: на одной чаше стоят рыночные саморегуляторы — спрос, предложение и конкуренция, на другой — государственные меры — законы, налогообложение и льготы. Попеременно перевешивает то одна чаша, то другая, но обе они стремятся к равновесию. Как только одна чаша весов сильно перевешивает над другой, случается кризис на рынке недвижимости.
Спрос, предложение и конкуренция, относящиеся к саморегуляторам,— это естественные явления на рынке, тесно меду собой связанные. Например, цены на новостройки зависят и от спроса (выше спрос — выше цены), и от предложения (при дефиците объектов цены также растут) и от конкуренции (застройщики ориентируются на конкурентов и не могут повысить цены значительно больше, чтобы не потерять покупателей).
Здоровый рынок — это рынок, на котором спрос уравновешен с предложением, и много конкурирующих между собой строительных компаний. Больной рынок — это рынок, где либо слишком много нераспроданных домов, которые никто не покупает, либо, наоборот, наблюдается нехватка жилья вкупе с взвинченными ценами и отсутствием рынка ипотечного кредитования. «Лечением» и «поддержанием здоровья» рынка занимаются меры государственного регулирования. Именно эти меры способствуют тому, чтобы не возник кризис на рынке недвижимости.
Пример здорового рынка — Германия. В этой стране всё в меру: цены растут, но при этом нет пузыря; строительство жилья идет полным ходом, но нет излишка пустующих объектов; дома и квартиры распродаются в течение нескольких недель, увеличиваются объемы кредитования. Образец не совсем здорового рынка — Испания. В этой стране пустуют сотни тысяч домов (есть даже «города-призраки»), цены понижаются уже семь лет подряд, рынок строительства стагнирует, и объекты долго остаются в подвешенном состоянии, прежде чем их покупают.
Причина, по которой между рынками существует столь большая пропасть,— в том, что один из них жестко регулировался, а другой — нет. До 2008 года в Испании полным ходом шло почти ничем не контролируемое строительство, кредиты выдавались всем желающим, порой даже без первоначального взноса, цены стремительно росли. В результате, рынок перегрелся настолько, что пузырь лопнул, и последствия ощущаются до сих пор: за последние годы цены на жилье понизились в среднем примерно на 40 %. Германия, напротив, спокойно пережила последние годы, и, хотя рынок нагревался, правительство не допустило образования пузыря.
Рынок недвижимости подвержен циклам. Рынки недвижимости Испании и Германии находятся на разных стадиях цикла. Первая фаза — оживление: после того, как пройдено дно, предложение всё еще избыточно, но цены и арендные ставки перестают падать, потому что спрос уже начинает расти. Вторая фаза — расширение: спрос растет всё больше и больше, появляется потребность в новых объектах, избыток предложения исчезает, растут цены и арендные ставки. Третья фаза — избыточное предложение: предложение растет быстрее спроса, рост цен замедляется. Наконец, четвертая фаза — это спад. После рынок снова возвращается к первой фазе, замыкая цикл. Сегодня то, что наблюдается на рынке Испании, похоже на первую фазу — «оживление», поскольку многие эксперты говорят о том, что период дна пройден. В Германии — вторая фаза, «расширение». Все рынки неизбежно проходят все четыре фазы, но как резко происходит рост и падение, зависит от механизмов регулирования. Именно они способны смягчить удары от падения и обеспечить комфортный рост.
Государственные механизмы
«Это основной принцип мироздания: одна реакция вызывает другую реакцию, противоположную и равную по силе». «V» значит Вендетта |
Как бы ни были распространены методы рыночного саморегулирования, и как бы ни была велика доля частного сектора в экономике, государство всегда выступает ключевым фактором экономического развития. А состояние экономики зеркально отражается на строительном секторе и рынке недвижимости в целом. Невмешательство государства в инвестиционно-строительную сферу оборачивается серьезными проблемами в экономике. «Рынок девелопмента напрямую связан с развитием финансовой и банковской системы. Стоимость денег, сила банков, стабильность экономики, нормативно-правовые акты и инструменты регулирования — всё это очень сильно сказывается на активности рынка недвижимости»,— говорит Георгий Качмазов, руководитель Tranio.Ru.
Хороший пример того, как государство держит рынок в ежовых рукавицах, сдерживая чрезмерный рост цен и не допуская обвала,— это ситуация в Китае. С 2000 по 2008 годы в КНР стремительно росли цены на недвижимость. В Шанхае, например, цены взлетели на 121 %. Рост был вызван дешевыми кредитами и низкими процентными ставками по ипотеке. В 2011 году правительство ввело меры для охлаждения перегретого рынка. В частности, был увеличен размер первоначального взноса, были введены ограничения на покупку недвижимости во многих регионах (в Шанхае и Гуанчжоу можно купить не более двух квартир), были введены налоги на недвижимость. Охладительные меры помогли остановить рост цен, и даже началось оседание рынка недвижимости. По данным Национального бюро статистики, в декабре 2014 цены на новое жилье в 68 городах Китая понизились на 4,3 % в годовом исчислении. Чтобы недвижимость не начала стремительно терять в стоимости, во второй половине 2014 года правительство объявило о мерах по ослаблению ограничений. Вторичные покупатели смогут рассчитывать на более низкие процентные ставки, которые раньше были доступны только тем, кто покупает жилье впервые. Ипотекой смогут воспользоваться те, кто собирается купить третий объект недвижимости — раньше действовал запрет. Таким образом, китайское правительство умело маневрирует рынком, давая ему то кнут, то пряник.
Есть три группы методов государственного регулирования: правовые, экономические и административные.
Правовые методы — это законодательные акты и нормативное регулирование. Например, во Франции трудно получить разрешение на строительство. Этот вопрос регулируется местными властями на основании плана развития территорий (plan local d’urbanisme, PLU), который есть в каждой коммуне. Нельзя возводить объекты, которые не соответствуют стратегии развития, описанной в PLU. В плане развития фигурирует коэффициент занятости земель (coefficient d’occupation des sols, COS), который определяет максимально допустимый процент застройки по отношению к площади земельного участка. Площадь жилого дома нельзя увеличить больше, чем позволяет COS.
«Такие регламенты, как COS, есть практически везде, вопрос в том, насколько они жесткие по объему строительства, соблюдаются ли они и насколько просто их менять. На „правильных“ рынках нормы жесткие, строить много нельзя и изменить назначение земли и объем строительства очень трудно. С другой стороны, государство может ослаблять контроль, если цены и активность девелоперов идут вниз. Например, во Франции власти идут навстречу инвесторам и тенденция такая, что сейчас COS изменить легче, чем пять лет назад»,— говорит Георгий Качмазов.
Другой пример — ограничение роста цен. В Германии по закону строительным компаниям запрещено корректировать цены по мере того, как меняется конъюнктура. Цены фиксируются на полтора года вперед и не меняются. А в России, например, квартиры в строящемся здании могут значительно расти в стоимости по мере реализации проекта.
Однако есть и обратная сторона: усиление правительственного регулирования может привести к увеличению временных и финансовых затрат на получение разрешительной документации на строительство. Это, в свою очередь, может стать фактором, приводящим к кризису на рынке недвижимости. Неопределенность, связанная с новыми нормами, а также временные и финансовые затраты на выполнение этих норм, представляют собой риски для девелоперов. «Охлаждению рынка может способствовать ограничение комиссионных сборов для брокеров. В ОАЭ установлен максимальный размер комиссии — 2 %, и это защищает рынок от перегрева, так как таким образом снижается активность брокеров»,— говорит Георгий Качмазов.
К экономическим методам относятся, например, регулирование ставки, облегчение условий по ипотеке, введение налоговых стимулов и прочее. Есть меры, которые делают невыгодными спекуляции на перепродаже недвижимости в краткосрочной перспективе. Одна из таких мер — высокий налог на прирост капитала. При продаже недвижимости через небольшой промежуток времени после покупки нужно уплатить налог по ставке до 48 % от разницы между первоначальной ценой покупки и ценой продажи. Налог уменьшается со временем, но полностью исчезает только через 22 года после покупки. Государство может принять меры, чтобы стимулировать покупателей первичной недвижимости. Во Франции таким стимулом служит закон Дюфло: часть стоимости купленных квартир компенсируется за счет налоговых вычетов. Если французский гражданин покупает квартиру на первичном рынке и обязуется сдавать ее в аренду в течение 9 лет, то он может вычесть до 18 % ее стоимости из подоходного налога за этот период. Кроме того, покупатели нового жилья во Франции на два года освобождаются от налога на недвижимость (taxe foncière). Кроме того, для французов, впервые покупающих новую недвижимость для постоянного проживания, предусмотрена программа ипотечного кредитования с нулевой процентной ставкой (prêt à taux zéro, PTZ).
«Регулирование стоимости ипотеки и критериев выдачи кредита — это государственный и банковский инструмент, который влияет на активность покупателей. Например, очень льготные условия выдачи ипотечных кредитов были одной из причин жесточайшего экономического кризиса в США в 2008 году»,— говорит Георгий Качмазов.
Административные меры — это инфраструктурное обеспечение деятельности на рынке недвижимости (учет объектов, регистрация прав на имущество и сделок с ним, лицензирование профессиональной деятельности).
Государство занимается планированием объемов строительства. Исходя из демографической ситуации на том или ином рынке, задается планка — сколько объектов нужно возвести за год, и строительные компании получают заказы. Например, в Великобритании строится около 120 тыс. единиц жилья в год, однако с учетом роста населения нужно строить примерно 200 тыс. Такие данные позволяют понять, есть ли на рынке дефицит предложения. Демографические данные также помогают предсказать, какие объекты строить и где. Так, по прогнозам ООН, к 2050 году число пожилых граждан в США достигнет 86 млн человек. Это означает рекордную потребность престарелых людей в жилье. Аналитики выяснили, что американцы, выходящие на пенсию, чаще всего выбирают особняки на территории районов с застройкой курортного типа, где есть площадки для игры в гольф, фитнес-центры, условия для занятий бегом и плаванием. Следовательно, застройщикам нужно будет больше возводить курортных коттеджных поселков и уютных зеленых районов, ориентированных на пешеходов, районов с малоэтажными многоквартирными домами. Используются также данные переписи, по которым можно понять, где население растет быстрее — в городах или пригородах, и соответственно понять, какие объекты пользуются большим спросом — многоквартирные здания или дома на одну семью.
| Понижение налоговых ставоки отмена налогов на недвижимость |
| Снятие ограничений на покупку.Создание программ выдачи ВНЖза инвестиции в недвижимость |
| Смягчение условий по ипотеке (понижение первоначального взноса,введение льготных кредитовс нулевой процентной ставкой) |
| Облегчение процедуры выдачиразрешительных документов |
Юлия Кожевникова, Tranio.Ru
tranio.ru
Особенности рынка недвижимости как товара
Понятие недвижимого имущества
Термин «недвижимость» появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости:
«Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».
«...имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют».
«Недвижимость, недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».
«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».
Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) — земля и все то, что неотрывно с ней связано. В общем случае это — справедливо.
На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации — далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам — (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и изменения назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы.
Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.
Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.
Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым) обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.
Недвижимость как часть национального богатства и как объект собственности
Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость — важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и др. для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимые помещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.
Как объект собственности недвижимое имущество — это совокупность объекта и имущественных прав на него (интересы, польза и права, связанные с владением, пользованием, распоряжением недвижимостью), то есть говорят об экономико-правовой характеристике объекта недвижимости.
studfiles.net
Субъектная структура рынка жилой недвижимости
Жилая недвижимость, при любом общественном устройстве занимает особое место в системе общественных отношений, с его функционированием так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса и управления [5].
Рынок жилья существенно отличается от высокоорганизованных рынков стандартизированных товаров. Его специфика, связанная с локальным размещением, территориальной привязкой объектов, двойственным характером, социальной значимостью, достаточно хорошо изучена, а специфика, обусловленная сложной субъектной структурой и социальной значимостью (создание нормальных условий для жизнедеятельности человека), определена недостаточно четко.
Рынок жилья несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для населения напрямую влияют на качество жизни, уровень рождаемости и темпы прироста населения, отражаясь на его экономической культуре, поскольку приобретение жилья требует значительных денежных средств, и моменту покупки обычно предшествует длительный период накопления. Массовый рынок жилья необходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом [1].
Рынок недвижимости представляет собой достаточно многоаспектное явление. В современных условиях общепринятого определения недвижимости не существует.
Определение недвижимости, закрепленное в Гражданском кодексе РФ — “К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельныеучастки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей,то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,втом числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещамотносятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты (ст. 130 ГК РФ). Законом к недвижимым вещам может бытьотнесено и другое имущество”. Данное определение достаточно полно отражает сущность понятия и определяет перечень имущества относимого к недвижимым вещам, однако не отражает особенностей взаимодействия участников этого рынка.
На приведенном ниже рисунке, представлена совокупность участников и их экономико-правовые и маркетинговые взаимоотношения, которые образуют субъектную структуру рынка жилья.
Рис. 1. Субъектная структура рынка жилой недвижимости
На рынке жилой недвижимости представлены:
- клиенты рынка жилой недвижимости — продавцы и покупатели;
- институциональные участники рынка жилой недвижимости;
- профессиональные участники рынка жилой недвижимости.
Покупатель — главный субъект рынка жилой недвижимости, осуществляющий оплату деньгами и являющийся приобретателем товара, то есть жилого помещения. Продавец за соответствующее вознаграждение передаёт покупателю товар. Покупателем и продавцом могут быть физическое или юридическое лицо (застройщики, управляющие компании), имеющий право на данную операцию по закону, в том числе государство [2].
К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:
- органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;
- организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся созданием земельного кадастра), зонирование территорий, оформление землеотвода;
- федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;
- органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
- органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений
Состав профессиональных участниковрынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке, и перечнем легальных видов деятельности коммерческих структур. Основными являются:
- инвесторы, осуществляющие вложения собственных или заемных имущественных, финансовых и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;
- кредитные учреждения, занимающиеся финансирование операций на рынке жилой недвижимости, в том числе ипотечное кредитование;
- оценочные компании, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;
- девелоперы, разрабатывающие концепцию объекта недвижимости;
- редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий;
Также в состав профессиональных субъектов рынка жилья входят: страховщики, управляющие, аналитики, маркетологи, специалисты по информационным технологиям, юристы, специалисты в области обучения персонала и другие специалисты.
Отдельно необходимо дать характеристику деятельности основных субъектов первичного и вторичного рынка жилья, т. е. строительных организаций и риэлторских фирм.
Строительной организацией является юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов жилой недвижимости, на основании полученного разрешения на строительство [4].
Риэлторской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом по совершению от его имени и за его счет гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями и правами на них. Под риэлтором понимают профессионала рынка жилой недвижимости, добровольно принявшего на себя обязательства выполнять не только ГК и УК, но и Кодекс этики и стандарты Российской Гильдии риэлторов [3].
Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка жилой недвижимости имеют сложную функциональную структуру, цель которой — удовлетворение потребительского спроса, а также оптимизация объемов продаж жилья и соответственно получаемой прибыли.
На рынке жилой недвижимости выделяют следующие секторы:
- создание (развитие) объекта жилой недвижимости;
- управление (использование, эксплуатация) объектом жилой недвижимости;
- товарный оборот (отчуждение) объекта жилой недвижимости.
Формирование инфраструктуры рынка жилой недвижимости обеспечивается совокупными усилиями профессиональных субъектов рынка. При этом они в силу своей профессиональной ориентации сосредотачивают свое внимание на различных аспектах функционирования рынка, представлено в приведенной ниже таблице.
Таблица
Предпринимательская деятельность строительных организаций и риэлторских фирм
|
Строительные организации |
Риэлторские фирмы |
|
Сектор создания объекта жилой недвижимости |
|
|
— Обучение и повышение квалификации персонала; — Определение назначения, формата и местоположения жилого объекта; — Проектирование и согласование строительной документации; — Финансовая оценка проекта; — Финансирование строительства; — Строительство; — Реклама строящегося дома — Заключение договоров долевого участия в строительстве и их регистрации |
— Привлечение заинтересованных инвесторов; — Посредническая деятельность по поиску кредитных учреждений для получения строителями заемных средств; — Выявление покупательских предпочтений — Маркетинг и реклама строящегося дома; — Посредническая деятельность при заключении договоров долевого участия в строительстве и их регистрации |
|
Сектор управления объектом жилой недвижимости |
|
|
— Инвентаризация объекта жилой недвижимости, регистрация прав собственности; — Финансирование эксплуатации объекта жилой недвижимости; — Техническая эксплуатация объекта жилой недвижимости; — Страхование объекта |
— Посредническая деятельность по поиску управляющих компаний; — Посредническая деятельность по поиску страховых фирм; |
|
Сектор товарного оборота объекта жилой недвижимости |
|
|
— Процессы отчуждения объекта жилой недвижимости (купля-продажа, в том числе ипотека; мена; наследование) — Поиск посредника для юридического сопровождения оборота жилых объектов |
— Юридическое сопровождение оборота объектов жилой недвижимости; — Информационно-аналитическое обеспечение оборота объекта жилой недвижимости, маркетинг, реклама; — Повышение квалификации персонала; — Процессы отчуждения объекта жилой недвижимости (купля-продажа, в том числе ипотека; мена; наследование) |
До недавнего прошлого было четкое разделение секторов, в которых работали основные профессиональные субъекты рынка, так строительные организации были вовлечены в сектор создания объекта жилой недвижимости, а риэлтерские фирмы — в сектор товарного оборота объекта жилой недвижимости. В настоящее время происходит смешение интересов участников рынка. Строительные организации на стадии строительства могут продавать квартиры по средствам личных продаж, могут привлекать риэлтерские фирмы, могут давать эксклюзивные права на продажу квартир одной риэлтерской фирме и т. д. В тоже время деловой и информационный потенциал риэлтеров, накопивших значительный опыт анализа и обслуживания проектов реализации жилья, знание динамики рынка делает их эффективными партнерами на всех этапах жизненного цикла жилого объекта.
На основе обобщения научных точек зрения разных авторов применительно к рынку жилья, а также с учетом субъектной специфики данного рынка, уточнено понятие рынка жилой недвижимости. Рынок жилья — это сектор национальной рыночной экономики, имеющий относительно регулируемый на законодательном уровне характер и представляющий собой с одной стороны, совокупность объектов, предназначенных для проживания, а с другой, — систему экономико-правовых и маркетинговых отношений субъектов рынка, участвующих в процессе создания, управления, использования и реализации жилых объектов.
Рынок жилой недвижимости существенно отличается от рынков стандартизированных товаров. Теоретические исследования характера взаимоотношений участников рынка позволили определить специфику субъектной структуры рынка жилой недвижимости и выявить социальную значимостью рынка жилой недвижимости.
Литература:
1. “ Асаул, А. Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. — 3-е изд., исправл. / А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.
2. Викторов М. Ю. Маркетинг рынка недвижимости / М. Ю. Викторов // Маркетинг и маркетинговые исследования в России.- 2006.- N 6.- С.15–22..
3. Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций / С. В. Гриненко. — Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. — 152 с.
4. Крутик А. Б. Экономика недвижимости. Учебники для вузов / А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов, Ю. М. Горенбургов. — СПб.: Издательство «Лань», 2008. — 480с.
5. Стерник Г. М. Технология анализа рынка недвижимости / Г. М. Стерник. — М.: АКСВЕЛЛ, 2005. — 203 с.
moluch.ru
рост цен, серые схемы или цивилизованное развитие отрасли?
Власти сообщили о том, что на рынке недвижимости готовится очередная реформа. Обсуждается сразу несколько новых вариантов схем продажи жилья: появление третьего игрока – банка, обязательное наличие у застройщика банковской гарантии или вообще отказ от ДДУ.
Стоит ли в результате ожидать роста цен и замедления развития рынка или мы, наоборот, приближаемся к более цивилизованной модели функционирования отрасли?
На прошлой неделе РБК рассказал о готовящейся реформе на рынке недвижимости – девелоперам хотят запретить продавать недостроенные квартиры. В СМИ прозвучали мнения, что это приведет к значительному повышению стоимости квадратного метра.
Вскоре после этого чиновники дали разъяснения агентству РИА Новости: на самом деле речь идет не о запрете продаж в строящихся домах, а об изменении схемы продажи квартир. «Одним из предлагаемых инструментов защиты граждан может стать банковская гарантия, получаемая застройщиком и покрывающая весь объем финансирования строительства, а также трехсторонний договор, где кроме гражданина и застройщика участвует банковская организация», — сказал собеседник агентства.
Мы попросили экспертов рынка недвижимости прокомментировать информацию о готовящейся реформе на рынке. Если, как говорят, запрещать продажу строящегося жилья не будут, то в чем тогда новшество?
Суть готовящихся изменений в законодательстве
Прежде всего, мы попросили экспертов пояснить нашим читателям, в чем суть готовящихся изменений в законодательстве.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
«Правительство Московской области не ведет речь о полной отмене договоров долевого участия. На обсуждении находится сразу несколько вариантов новых механизмов продажи жилья. Первый из них – покупка квартиры на стадии строительства, т.е. договор долевого участия будет по-прежнему заключаться, однако в схему продажи включат третью сторону – банк. Средства дольщиков планируется аккумулировать на спецсчете в кредитном учреждении. Девелопер в этом случае не сможет пользоваться, по сути, беспроцентными средствами дольщиков. При этом также обсуждается вопрос выдачи денег, полученных от дольщиков, застройщику под небольшой процент, т.е. девелопер сможет получить дешевый кредит на строительство. В результате такого подхода роста стоимости квадратного метра, скорее всего, не произойдет либо он будет незначительным. Фактически преобразование схемы покупки «дольщик – застройщик» до «дольщик – банк – застройщик» сделает ДДУ более прозрачным и надежным. У девелопера уже не будет возможности использовать средства покупателей по нецелевому назначению. В случае принятия таких поправок деньги застройщику, вероятно, будут перечисляться контролирующим органом, а именно банком.
Второй вариант обсуждаемых поправок – отказ от договоров долевого участия и продажа только готового жилья. Однако в данной схеме пока не обозначена возможность получения застройщиком льготного кредита. Ведь дольщиков, а значит, и денежных поступлений в банк, не будет. Поэтому пока сложно сказать, смогут ли власти при отказе от ДДУ предоставить проектное финансирование по небольшим ставкам или же девелоперам придется брать кредит по рыночным условиям – под 15-20% годовых.
Третий обсуждаемый вариант – обязательное наличие у застройщика банковской гарантии на сумму, покрывающую бюджет проекта. То есть банк будет нести ответственность за все финансовые обязательства девелопера в случае необходимости. Однако пока не ясно, как это отразится на себестоимости проекта. Очевидно, что дать гарантию смогут только крупнейшие банки. Кроме того, остаются открытыми вопросы о размерах комиссий и стоимости предоставления сопутствующих услуг девелоперу».
Как это отразится на девелоперах?
Эксперты также высказались на тему, как грядущие изменения могут отразиться на девелоперах.
По мнению Евгения Редькина, генерального директора компании «Реалист», «данной реформой власти не столько хотят защитить права дольщиков, сколько пытаются увеличить банковские активы за счет покупателей жилья.
Как реформа повлияет на рынок? С одной стороны, опасения застройщиков обоснованы. Схема взаимодействия "застройщик – банк – покупатель" не проработана, механизм контроля банками расходования средств застройщиками непонятен. Также не ясно, как застройщики смогут привлекать средства инвестиционных компаний и фондов.
Заявления о возможности получения банковского финансирования под 8-13% выглядят абсолютно несерьезными и популистскими: все участники рынка знают, что ставки сейчас находятся на уровне 15-17%.
С другой стороны, подобные схемы работают во всем мире: строительство полностью финансируется через банки и фонды, а покупатель получает готовое жилье с минимальным риском. Вопрос в конкретной реализации реформы».
Наталья Баранкова, юрист компании АО «Пересвет-Инвест», рассказала, что согласно ФЗ 214, часть средств, уплачиваемых участником долевого строительства, застройщик вправе использовать по своему усмотрению, так как это его вознаграждение. Большую часть средств застройщик обязан направлять на цели, непосредственно связанные с возведением объекта долевого строительства, о чем составляется ежеквартальный отчет. Надзор за деятельностью застройщика осуществляют уполномоченные органы.
Сейчас застройщик, получая напрямую денежные средства от участников долевого строительства, имеет возможность беспрерывно направлять их на закупку материалов, проведение строительных работ. В случае действия банков в качестве посредника возникает вопрос, насколько оперативно застройщик будет получать деньги, необходимые для строительства?».
Евгений Штраух, генеральный директор Galaxy Group:
«Последнее предложение властей на переходный период до 2020 года сводится к ужесточению контроля за использованием средств дольщиков. Как эта идея будет реализована на практике, пока не знают даже сами чиновники. Сейчас говорится о спецсчете в банке, откуда уже деньги должны идти на строительство, то есть предлагается передать контроль над расходованием средств банкам. Однако учитывая темпы отзыва банковских лицензий Центробанком РФ, такое предложение не выглядит логичным. Если сегодня средства граждан выводят недобросовестные застройщики, то завтра этим будут заниматься недобросовестные банковские организации. Решит это проблему обманутых дольщиков? Конечно, нет!».
Дополнительные издержки
Наталья Баранкова полагает, что дополнительный контроль со стороны банков требует и дополнительных расходов на оплату данных услуг. «Застройщикам необходимо будет проходить дополнительную аккредитацию в банках, клиентам – открывать специальные счета именно в тех банках, которые сотрудничают с застройщиком. В этой связи возникает вопрос: кто будет оплачивать работу банков?».
То, что данная реформа может привести к возникновению дополнительных издержек, считает также Евгений Штраух. «Если говорить в целом об инициативе, то ужесточение контроля – это дополнительные издержки, вне зависимости от того, на кого этот контроль будет возложен. Это будут либо финансовые, либо временные, что по сути одно и то же, потери. Естественно, это приведет к удорожанию строительства, что, конечно же, найдет отражение в ценах на недвижимость», – рассказал эксперт.
Замедлится ли развитие рынка?
Григорий Ваулин, генеральный директор компании «Ферро-Строй»:
«Торможение рынка возможно в том случае, когда девелоперу помимо согласования множества различных отраслевых процедур (исходно-разрешительная документация, земельно-правовые вопросы, лизинг оборудования и пр.пр.) придется еще дополнительно обеспечить встраиваемость в банковскую систему мониторинга целесообразности расходования средств. Нет иллюзий, что на этом этапе могут возникнуть разногласия, новые согласования форм отчетности и контроля, создание дополнительных обслуживающих бизнес-структур у обоих участников отношений и многое другое. К тому же, пока не очень ясны критерии оценки целесообразности расходования средств, поскольку, например, для банка девелоперский бизнес не является профильным, и оценить порой те или иные траты даже благонадежного застройщика – это тяжело».
Мария Литинецкая: «Любой из двух обсуждаемых вариантов продаж квартир может затормозить выход новых проектов. Основная причина заключается в том, что при обеих схемах девелоперы вынуждены будут пользоваться проектным финансированием. С повышенной финансовой нагрузкой смогут справиться не все застройщики, скорее всего, уйдут небольшие компании, а крупные девелоперы начнут продавать квартиры по ЖСК, предварительным договорам купли-продажи, договорам соинвестирования и пр. Все это будет делаться для того, чтобы получить деньги дольщиков сразу, а не после окончания строительства. Вероятно, что даже таким схемам покупатели будут доверять. Ведь в этом случае жилье обойдется дешевле (так как девелопер сможет строить преимущественно на средства пайщиков, а не кредитные). Однако, повторюсь, все это станет актуальным в случае, если проектное финансирование будет выдаваться под 15-20% годовых. Если же это в итоге окажутся озвученные 3%, рынок недвижимости не ждет никаких значительных изменений».
Выиграют ли в итоге от планируемой реформы покупатели квартир и стоит ли ожидать повышения цен?
Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI:
«Повышение цен, скорее всего, все равно случится. В любом случае, банковская гарантия во всех ее проявлениях выдаваться абсолютно всем застройщикам, присутствующим на рынке, не будет. Самые маленькие и ненадежные компании с рынка уйдут, а значит, уйдет и часть предложений с минимальными ценами. Следовательно, средний уровень цен неизбежно будет подниматься. Опять же, если говорить более масштабно, подключение любого третьего игрока во взаимоотношения зачастую сопровождается повышением цен».
Мария Литинецкая:«Обсуждаемая инициатива пойдет на пользу рынку недвижимости, в случае принятия правок произойдет его «оздоровление». Вероятно, уйдут заведомо ненадежные девелоперы, которые подрывают доверие к строительной отрасти в целом. Еще раз отмечу, что поправки в 214-ФЗ, по крайней мере, в том виде, в котором они обсуждаются, не ударят по карману потенциальных покупателей. В то же время надежность и прозрачность сделок на первичном рынке недвижимости повысится».
Григорий Ваулин: «В случае если данные меры действительно позволят сделать рынок более прозрачным и предсказуемым – это будет благо для покупателей. Однако есть один интересный нюанс – в целесообразности таких нововведений. Дело в том, что сейчас подавляющее большинство застройщиков планируют свой бизнес на основе добропорядочности, честности и построения своей надежной репутации. Т.е. если компания строит жилой комплекс, то участники проекта планируют получить свою прибыль именно от успешной продажи всех квартир в здании, а не от сомнительных махинаций со строительными материалами и пр. Застройщики, предлагающие квартиры в своих комплексах по ФЗ-214, не работают по принципу – обмануть всех дольщиков, украсть деньги и сбежать. Тогда вопрос – а зачем дополнительно мониторить, кому и когда застройщик заплатил, например, за арматуру или бетон, если конечная его цель в любом случае – достроить дом и продать все квартиры?»
Подводя итоги, можно сделать следующие выводы. Пока появившаяся информация о готовящихся нововведениях на рынке недвижимости недостаточно конкретна. Судя по заявлениям чиновников, окончательной ясности того, какая именно схема работы участников рынка будет выбрана и каким образом планируется реализовать реформу, пока нет.
Если покупатели по-прежнему смогут приобретать строящееся жилье, а девелоперы получат возможность кредитоваться под низкий процент, то покупатели жилья окажутся в выигрыше. Тем не менее, вполне вероятна ситуация, что цены все же увеличатся, а в работе девелоперов появятся дополнительные трудности, связанные с взаимодействием с банками. Кроме того, возможны уход мелких игроков с рынка, а также процессы слияния и поглощения, замедление развития отрасли. Но опять же, все это произойдет в случае развития пессимистичного сценария.
www.cian.ru
