Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой? Купили квартиру с незаконной перепланировкой что делать

Купил квартиру с незаконной перепланировкой. Что делать?

Как обезопасить себя от нежелательного приобретения квартиры «с недостатками», под которыми, понимается, в данном случае, неузаконенная перепланировка?

Что делать, если все-таки приобрел такую квартиру? Кто несет ответственность за самовольную перепланировку: покупатель или продавец такой квартиры?

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры с самовольной (незаконной) перепланировкой?

На что еще следует обратить внимание при покупке и продаже жилья?

Ответ:

Общие вопросы чистоты и безопасности сделки купли-продажи

Ранее мы писали о некоторых аспектах сделки, на которые следует обратить внимание при ее заключении. Рекомендуем по данной теме:

"Купля-продажа квартиры. Безопасность сделки", где приведены некоторые возможные причины признания сделки недействительной:

Приватизация
Согласие супруга
Не понимал что делает.. ?
Расчеты

"Покупка жилья. Осторожно – член семьи прежнего собственника"

О рисках приобретателя квартиры мы писали в статье:

"Риски покупателя квартиры, недвижимости. Дееспособность продавца":

Недееспособный продавец - недействительная сделка!
Когда еще добросовестность приобретения не имеет значения
Как избежать неудачной покупки?

Условия договора о "чистоте" квартиры

Традиционно в договоре купли-продажи указывается примерно следующее условие:

"Продавец гарантирует, что жилое помещение – квартиры № …. по адресу … свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении помещения нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений"

Можно дополнить вышеприведенное условие договора следующим:

"…признаки самовольной перепланировки или переустройства (т.е. без разрешение органа местного самоуправления) указанной квартиры отсутствуют".

Однако такая формулировка, при наличии в действительности признаков самовольной перепланировки, не спасет от негативных для приобретателя квартиры последствий, о чем речь пойдет ниже. Факт наличия или отсутствия самовольной перепланировки в приобретаемой квартире устанавливается покупателем простым визуальным осмотром помещения и сопоставления увиденного с технической документацией на квартиру.

Незаконная перепланировка и возможность расторжения договора купли-продажи

Если вдруг, после приобретения квартиры, оказывается, что там произведена самовольная перепланировка или переустройство, то возможность расторжения в судебном порядке договора купли-продажи ставится в зависимость от «результатов» перепланировки, характера технических изменений:

1) невозможность расторжения договора купли-продажи

- если в результате перепланировки не установлено нарушений нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и не требуется несоразмерных расходов и временных затрат на устранение (или узаконивание).

Кроме того, покупке предшествует осмотр и сравнение с техническим паспортом квартиры, не заметить существенных изменений – это беспечность покупателя.

Например (из судебной практики):

"Наличие самовольно произведенной перепланировки не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку о ее наличии истцам должно было быть известно при осмотре квартиры и ознакомлении с технической документацией на квартиру, подписав договор купли-продажи, истцы выразили свое волеизъявление на приобретение квартиры в указанном состоянии, что подтверждается п. 9 договора, согласно которому техническое состояние квартиры удовлетворяет покупателя.

Отказ в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи квартиры влечет за собой отказ в удовлетворении остальных производных от него требований" (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13).

Однако полагаем, что в обсуждаемом случае вполне применимы положения статьи 475 ГК РФ.

В ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:

соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;
безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

То есть стоимость устранения недостатков можно будет взыскать с продавца. Полагаем, что средства, потраченные на узаконивание перепланировки, которую произвел продавец, также можно отнести к расходам на устранение.

2) возможность расторжения договора купли-продажи присутствует

- если установлено, что перепланировка повлекла нарушения нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и требуются несоразмерные расходы и временные затраты на устранение. Например, запрещена перепланировка и переустройство, в результате которого санузел располагается над жилым помещением нижерасположенной квартиры (спальни, зала и т.д.) Или, произведено переустройство инженерных коммуникаций, в результате чего, давление воды в системе сделало затруднительным получение коммунальной услуги (например, водоснабжение) другими собственниками… Ну и т.д.

Кто должен устранять последствия самовольной перепланировки: прежний собственник или нынешний?

И по действующему законодательству РФ и в судебной практике – это, однозначно, нынешний собственник жилого помещения, несмотря на то, что перепланировка произведена еще до него.

Один из примеров в судебной практике по данному вопросу:

"Довод апелляционной жалобы О. о том, что он приобрел долю спорного помещения уже в перепланированном состоянии, не может быть принят во внимание и служить основанием к отмене решения суда, поскольку, он являясь собственником доли спорного помещения, обязан устранить нарушение прав других собственников жилых помещений в многоквартирном доме, связанных с реконструкцией, перепланировкой и переустройством этого помещения" (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 09.10.2013 по делу N 33-9606/2013)

Перепланировка. Нормы права. Судебная практика

В рамках данной статьи мы не будем подробно останавливаться на вопросах самовольной перепланировки помещений, поскольку данный вопросы подробно освещены в обзоре практики "Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки", куда вошли следующие статьи:

Перепланировка квартиры. Понятие
Переустройство квартиры. Понятие
Реконструкция. Понятие
Переустройство и перепланировка. Виды работ. Различия

Документы, прилагаемые к заявлению о переустройстве и перепланировке жилого помещения
Что считается незаконной (самовольной) перепланировкой квартиры?
Последствия самовольной перепланировки и переустройства жилого помещения
Самовольная перепланировка и переустройство и продажа квартиры с публичных торгов
Штраф за самовольную (незаконную) перепланировку квартиры
Узаконивание (оформление) перепланировки квартиры через суд
Судебная практика узаконивания перепланировки и переустройства квартиры
Изменение назначения помещений в результате перепланировки. Судебная практика

Образцы исков о перепланировке

Исковые заявления об узаконивании перепланировки, образцы

Александр Отрохов, 29.07.2016

logos-pravo.ru

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой?

Оформление незаконной перепланировки квартиры - достаточно сложное мероприятие, так что рекомендуем относиться очень аккуратно к вопросу покупки или продажи собственности. Главное, чтобы после приобретения новый хозяин смог согласовать проведенные в ней работы.

В данной статье мы поговорим на тему, что делать, если была произведена покупка помещения с незаконной перепланировкой.

Надо сказать, что согласно законодательству, нет ограничений, не позволяющих продавать квартиру с несогласованной перепланировкой.

Но если перепланировка обнаружится у нового собственника, ему придется пройти весь процесс ее согласования, независимо от того, кто занимался реализацией.

Тогда у собственника есть несколько вариантов: собрать всю документацию на перепланировку в установленный срок и узаконить её или вернуть квартиру в первоначальное состояние, отраженное на поэтажном плане, согласно предписанию. При определенных условиях возможно узаконить перепланировку «задним числом», либо как планируемую.

ДЕЙСТВИЯ В СЛУЧАЕ ПОКУПКИ КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ

Конечно, для того, чтобы не остаться обманутым, мы посоветуем будущему собственнику получить на руки поэтажный план БТИ еще на этапе покупки квартиры, чтобы сравнить состояние помещения с официальными документами. Тогда вы сможете избежать проблем в будущем.

Однако если вы все же купили квартиру с незаконной перепланировкой, рекомендуем оценить объем произведенных работ, узнать, присутствуют ли мероприятия, относящиеся к недопустимым, а также работы по изменению несущих конструкций. Если таковых нет, то вы можете согласовать перепланировку «задним числом» или как планируемую.

Почему так? Дело в том, что при оформлении перепланировки с затрагиванием несущих стен квартиру посещает инженер автора проекта дома с целью оценки состояния несущих конструкций и составления технического заключения.

Если при перепланировке помещения был устроен проем в несущей стене, очевидно, что тогда согласовать эту перепланировку как планируемую не получится и собственник будет отвечать за незаконные действия предыдущего жильца как положено: получит штраф, предписание, БТИ в красных линиях.

ЗАПРЕЩЕННЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ

Ситуация может осложниться, если окажется, что при перепланировке были проведены мероприятия, которые в принципе невозможно согласовать.

О каких именно мероприятиях идет речь? Расширение или перенос мокрых помещений на жилые зоны, демонтаж несущих перегородок, объединение балконов с жилыми комнатами и кухнями, демонтаж или урезание вентиляционных коробов, заключение инженерных систем в стены без возможности доступа.

Непозволительно объединение газифицированных кухонь с комнатами, создание теплых полов с водным обогревом от общедомовой системы водоснабжения.

Подробнее о таких мероприятиях вы можете прочитать в статье «Что можно и чего нельзя делать при перепланировке».

Если в перепланировке присутствовали такие мероприятия, собственнику не удастся их согласовать и его обязуют провести перепланировку, возвращающую все на место, а это может стоить больших денег.

ПОКУПКА КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ ОФИЦИАЛЬНО

Да, бывают случаи, когда покупатель и собственник договариваются между собой и квартира приобретается со знанием того, что в ней есть несогласованные мероприятия, однако при покупке квартиры в кредит могут образоваться проблемы с банком.

Большинство организаций отказываются от таких сделок по причине того, что согласно жилищному кодексу если собственник не согласует незаконную перепланировку, исполнительные органы имеют право изъять площадь в судебном порядке.

Когда покупателю все-таки удается получить от банка добро на покупку, тот подписывается под обязательством провести оформление перепланировки в установленный срок, который может быть от шести месяцев до года.

Это очень неудобно, так как может обнаружиться, что перепланировка имеет недопустимые мероприятия. Тогда проведение обратной перепланировки и ее оформление может потребовать больше времени и денежных трат.

ПРОДАЖА КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ

Что касается людей, задумавших продать свое недвижимое имущество, то на деле легальная продажа квартиры с незаконной перепланировкой по цене обыкновенной практически невозможна.

Чаще всего такие квартиры продают со значительными уступками в цене, так что лучший вариант для собственника – согласование произведенной перепланировки перед продажей, а еще лучше непосредственно до проведения мероприятий. Более того, продажа квартиры с согласованной перепланировкой очевидно выгодна, так как такие квартиры дороже примерно на 10%.

gsps.ru

КУПИЛ КВАРТИРУ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ. ЧТО ДЕЛАТЬ? Статьи

« Назад

Условия договора о "чистоте" квартиры

Традиционно в договоре купли-продажи указывается примерно следующее условие:

Можно дополнить вышеприведенное условие договора следующим:

Незаконная перепланировка и возможность расторжения договора купли-продажи

Если вдруг, после приобретения квартиры, оказывается, что там произведена самовольнаяперепланировка или переустройство, то возможность расторжения в судебном порядке договора купли-продажи ставится в зависимость от «результатов» перепланировки, характера технических изменений:

1) невозможность расторжения договора купли-продажи - если в результате перепланировки не установлено нарушений нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и не требуется несоразмерных расходов и временных затрат на устранение (или узаконивание).

Например (из судебной практики):

Однако полагаем, что в обсуждаемом случае вполне применимы положения статьи 475 ГК РФ.

соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;
безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

2) возможность расторжения договора купли-продажи присутствует

Кто должен устранять последствия самовольной перепланировки: прежний собственник или нынешний?

Один из примеров в судебной практике по данному вопросу:

yuralis.ru

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой?

Для начала стоит рассказать, что делать чтобы этот неприятный факт не стал абсолютной неожиданностью для нового владельца. Важнейшим свидетельством, гарантирующем соответствие квартиры официальным документам, будет сравнение реального состояния квартиры с планом, полученным в бюро технической инвентаризации.

Здесь стоит помнить, что препятствование производству замеров при осмотре Вашей будущей недвижимости или малейшее подозрение в фальсификации документов станут тревожным сигналом. В эпоху распространения интернет – услуг, находящихся по другую сторону законности, вероятность встретить поддельный план БТИ достаточно велика. К слову, при предоставлении поддельных документов любые государственные органы, любое обращение может закончится вызовом в правоохранительные органы.

Несоответствие, как повод для торга

Если продавец недвижимости не отрицает факта того, что квартира имеет самовольно выполненную перепланировку, то это повод для торга, так как в случае вручения от жилищной инспекции предписания о возвращении квартиры в первозданный вид,

Новому владельцу придется это сделать за свой счет и в сжатые сроки. Обратитесь в сметную организацию и запросите смету на ремонтно-восстановительные работы. Стоимость этих работ будет Вашей скидкой на правовых основаниях.

Для того, чтобы покупка квартиры с незаконной перепланировкой не пробила брешь в Вашем бюджете, проверяйте и документы, и сам объект недвижимости тщательно.

Квартира с сюрпризом для нового владельца

Если сделка уже состоялась и несоответствие обнаружено, возникает вопрос что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой? Первое – помнить, что на сегодня нет запретов, не позволяющих осуществить продажу квартиры с самовольной перепланировкой, если это не оговорено в договоре купли – продажи.

Первое, что должен по закону сделать собственник, это согласовать перепланировку по факту произведённых работ. Если перепланировка была сделана с учетом действующих норм и нет переделок, попадающих под запрет, то есть все шансы успешное на согласование.

Более дорогой вариант, приведение выполненной перепланировки к состоянию, соответствующего этим нормам. Это потребует производства ремонтных работ, а их объём зависит от масштаба произведённых нарушений..

Осознанная договоренность

Бывает и часто, что продавец угодил вкусам будущего покупателя настолько, что при оформлении сделки он осознает, что приобретает квартиру с перепланировкой без разрешения.При оформлении такой сделки практически невозможно участие банка, так как оценочная комиссия может выявить несоответствие планировки квартиры плану БТИ.

Если потребуется на такую квартиру оформить залог, то это также будет крайне сложно и на вопрос, что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой, для банка ответ один в абсолютном большинстве случаев – отказ.

Ответственность собственника

Бывает, что длительные раздумья на тему - что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой, прерывает визит представителя жилищной инспекции. Этот визит всегда заканчивается штрафом и предписанием вернуть жилье к состоянию, описанному в плане БТИ.

Чаще всего на это дается срок до шести месяцев, а его продление этого срока требует обращения за пролонгацией. В случае неисполнения предписания дело передается в суд, который может лишить владельца недвижимости права собственности на нее. При этом размер денежной компенсации будет уменьшена на стоимость возврата квартиры в первоначальный вид.

Выгодное вложение средств

Если смотреть на ситуацию иначе, вопрос что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой может стать поводом для долгосрочных, но достаточно выгодных вложений.

Стоимость той же квартиры с оформленной перепланировкой будет существенно выше жилья со стандартной планировкой или измененной, но несогласованной. Реальная выгода может превысить десятую часть оценочной стоимости аналогичной квартиры.

Процедура согласования

В Москве согласование перепланировок проводит только Мосжилинспекция, а в области органы местного самоуправления.

Для начла - обратитесь к специалистам, чтобы понять может ли быть Ваша перепланировка согласована в принципе. Далее уже станет ясен план действий по оформлению купленной квартиры с незаконной перепланировкой. В любом случае потребуется получение технического заключения по факту выполненных работ.

Если реализованная перепланировка не противоречит нормам и не затронула несущих элементов здания, то составление заключения о допустимости и безопасности произведенных работ могут проводиться любой организацией, имеющей действительное членство в СРО, что сейчас заменяет лицензию. Архитектурно-проектное бюро No1 имеет допуск СРО в проектировании и экспертизе от саморегулируемой организации "Объединение инженеров-проектировщиков" и много лет успешно работает в этой области.

Бывает сложнее

В более сложных случаях, собственнику потребуются услуги автора проекта здания или организации, замещающей его, для получения искомого заключения. К таким случаям относятся перепланировки, затронувшие несущие конструкции дома.

Если перепланировка затронула фасад здания, то дополнительное разрешение придется получить и в главном управлении архитектуры.

Сложнее с домами, имеющими статус памятников архитектуры. Согласование перепланировки в этом случае будет проводится с участием Москомнаследия.

Усилия не пропадут даром

После получения согласования жилищной инспекции, квартира обследуется техником БТИ, который готовит новый план, уже соответствующий новому состоянию жилья и собственник становится законопослушным со всеми втекающими преимуществами. Есть вопрос - что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой, и есть ответ – постараться узаконить.

apb1.ru

Купил квартиру с неузаконенной перепланировкой, будешь ломать её сам

Добросовестных покупателей жилья и иной недвижимости на вторичном рынке могут принудить проводить его реконструкцию.Верховный суд России пришел к выводу, что продажа незаконно перепланированных помещений не снимает с нового собственника обязанности привести их в первозданное состояние.

Жилищный кодекс РФ допускает переустройство или перепланировку квартир только с разрешения уполномоченных органов. Предварительно требуется подготовить и утвердить сложный технический проект, получить согласия соседей и так далее. После завершения работ квартиру надлежит сдать специальной комиссии. В случае нарушения таких требований владелец помещения под угрозой фактической конфискации недвижимости принуждается фактически уничтожить проделанную работу и восстановить прежний вид помещения.

С точностью до сантиметра

По закону переустройством или перепланировкой признается любой ремонт, который требует внесения изменений в технический паспорт. В него вносится точный план каждой комнаты, коридоров, чуланов и других помещений с точностью до сантиметра, все санитарно-техническое оборудование (раковины, ванны, унитазы, газовые плиты и иное), описываются окна (количество переплетов, наличие створок и окраски), вид отделки стен, потолков и перегородок, тип электропроводки и другие сведения. Таким образом, согласовывать придется не только перестановку перегородок, но и фактически косметический ремонт – установку современных стеклопакетов вместо старых деревянных рам, новой пластиковой или стальной ванны вместо чугунной, выравнивание стен с помощью гипсокартона (это приводит к уменьшению площади), настилку линолеума на паркет, прокладку скрытой электропроводки и прочие.

По общему правилу ответственность за любое нарушение должен нести сам виновник – лицо, которое самовольно провело незаконное переустройство жилья. Однако нередко таким владельцам удается продать квартиру, в том числе уже после вынесения против них судебного решения. В результате приставы оказываются в патовой ситуации: они не могут предъявить требования к не указанным в исполнительном листе новым собственникам, тогда как предыдущий при всем желании не может что-либо сделать с уже чужой недвижимостью.

Рассматривая прецедентный спор (так называемый «казус») между Валентиной Субботиной и ОАО «Сафоновская типография», Верховный суд России признал, что Гражданский кодекс РФ не определяет, на кого должна возлагаться обязанность по приведению нежилого помещения в первоначальное состояние в случае его отчуждения иному лицу. Витиевато этот вопрос освещен и в Жилищном кодексе РФ: уполномоченный орган должен установить для нового владельца незаконно переустроенной или перепланированной квартиры разумный срок для ее восстановления. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, оно подлежит продаже с публичных торгов. «Таким образом, по смыслу изложенных норм, обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому. Это правило, касающееся жилых помещений, по аналогии должно применяться и в отношении нежилых помещений», – заключила высшая инстанция.

Доказать что перепланировку сделал последний собственник затруднительно

Ежегодно российские суды рассматривают сотни споров о самовольной переделке жилья. Причем нередко смена собственников позволяет уклониться от устранения незаконных перестроек. Например, Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области счел невозможным переложить на нового владельца квартиры – гражданина К. – обязанность по ее восстановлению. «Договор купли-продажи жилого помещения не содержит обязанность по приведению его в первоначальное состояние. Указанная сделка в установленном законом порядке не оспорена. Кроме этого, отчуждение жилой квартиры лишает права пользования, а также проведения в квартире восстановительных работ и нарушает права гражданина К. на неприкосновенность жилища без решения суда об обязании нового собственника, а также нарушает право на судебную защиту добросовестного покупателя вышеуказанного помещения», – констатировал суд.

Мосгорсуд отклонил иск ГБУ «Жилищник района Сокол» против супругов Половковых. Проведя обследование их квартиры, представители службы установили факт демонтажа перегородки между туалетом и ванной комнатой, переноса и заужения стояков, а также установки поворотного полотенцесушителя. По уверению истца, такие самовольные работы привели к нарушению в работе инженерных систем горячего водоснабжения в других квартирах дома. Однако владельцы жилья утверждали, что к моменту их вселения в 1996 году перегородки уже не было, а стояки централизованно во всем доме меняли работники РЭУ. Доказать, что работы по переустройству проводили именно ответчики, представители управляющей компании не смогли. Кроме того, служители Фемиды указали, что подавать иски о приведении самовольно переустроенного или перепланированного помещения в прежнее состояние уполномочена только Государственная жилищная инспекция города Москвы.

Как избежать конфликта

Для предупреждения конфликтов добросовестным приобретателям рекомендуется затребовать у продавцов актуальный технический паспорт на продаваемый объект и самостоятельно или с привлечением специалистов проверять соответствие помещения хотя бы общим показателям и плану (наличие перегородок, расположение оборудования и прочие). В спорных ситуациях лучше отказаться от покупки.

Мнение экспертов

Ирина Романова, руководитель отделения агентства «Петербургская Недвижимость»

Профессиональный риэлтор, в силу своего опыта, рассматривает все документы продавца, в том числе кадастровый или технический паспорт. Оценивая соответствие реального состояния квартиры этим документам, он может выявить, сделана ли перепланировка. Она может быть незначительной – допустим, нет шкафчика, который был изначально в квартире в таком доме, как «хрущевка». В этом случае покупатель ставится в известность о наличии перепланировки. И у нотариуса заверяется заявление, в котором покупатель в случае необходимости соглашается вернуть все в прежнее состояние.

Однако есть такие перепланировки, которые не смогут быть узаконены в любом случае, – допустим, связанные с изменением площади квартиры, сносом капитальных стен, переносом «мокрых зон» и иные. В таком случае агентство не работает с таким продавцом и не рекомендует покупателю приобретение данного жилья.

Григорий Пономарев, юрист практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group

В отечественном и зарубежном праве закреплен принцип, возлагающий на собственника бремя нести содержание своего имущества независимо от его добросовестного заблуждения относительно отсутствия незаконных перепланировок.

Покупателю квартиры или иного жилья целесообразно предупредить споры, связанные с незаконной перепланировкой. Для оформления сделки требуется технический паспорт на объект недвижимости, который выдает бюро технической инвентаризации (БТИ). Таким образом, незаконная перепланировка будет установлена при инвентаризации помещений.

Также покупателю следует включить в договор со стороны продавца подтверждение об отсутствии перепланировок и переустройств.Важно отметить, что в соответствии с законодательством и сложившейся в России судебной практикой обманом может признаваться и молчание. То есть если предыдущий собственник не сообщит или утаит информацию о перепланировке, новый вправе оспорить такую сделку. Концепция гражданского права не позволяет никому извлекать выгоду из своего недобросовестного поведения.

Кроме того, если все же покупатель не сразу заметит факт незаконной перепланировки и не сможет оспорить сделку, то стоит предпринять попытку доказать факт своего добросовестного заблуждения. Это поможет впоследствии взыскать ущерб с прошлого собственника.

Источник

ТОЖЕ ИНТЕРЕСНЫЕ СТАТЬИ:

family-counselor.ru

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой.

Подскажите пожалуйста:есть возможность приобретения квартиры с перепланировкой(не узаконенной), какие могут быть трудности при приобретении? Сломана одна стенка-совмещены две комнаты, стены не несущие, и соответственно заложен вход в дну комнат. И какие трудности в дальнейшем?- планируется так же перепланировка с восстановлением входа(правда в другом месте) и восстановлением стены между комнатами.

SAVladimir, 24 октября 2012 Рассказать друзьям Подписаться на еженедельную рассылку "Идеи для ремонта"

Похожие вопросы

Интересные предложения

Другие вопросы по этой теме

Как замеряют площадь новостройки в БТИ?По моим замерам площадь больше на 3,5 кв.м. чем у застройщика. БТИ не замеряло
Недавно была в квартирке (еще строится, но удалось пройти и сделать все замеры), все комнаты на 10 см шире и на 8-15 см длиннее. Квартира получается 72,2 кв вместо 68,61 и плюс лоджия (ее не удалось измерить) Стены параллельные, измеряли каждую -...
22 октября 2012, 13:29•28 ответов• 1 ответ эксперта• ответить
Теплые полы от полотенцесушителя.
Подскажите, могу в ванной под стяжку запрятать теплые полы от полотенцесушителя? насколько это правомерно
18 октября 2012, 23:17•10 ответов• 3 ответа экспертов• ответить
нужна консультация по звукоизоляции
Нужна консультация по звукоизоляции от профессионалов. Предстоит приёмка квартиры в новом доме (кирпич-монолит), в жилой комнате одна из стен граничит с ванной соседей. ВОПРОС- должна ли быть сделана, застройщиком, дополнительная звукоизоляция и как...
23 сентября 2012, 12:32•9 ответов• ответить
Считается ли это перепланировкой?
Хотим лоджию соединить с комнатой, т.е. хотим убрать окно и естественно подоконник. Нужно ли это согласовывать?
18 сентября 2012, 20:11•16 ответов• ответить
Можно и разрешено ли перенести кухню в жилую комнату?
Хочу из 2-шки 80м2 сделать 3-шку. Перенести кухню в гостиную 25м2, а в кухне сделать спальню. Коммуникации провести с ванной, вытяжку тоже. Возможно ли узаконить такую перепланировку?
17 сентября 2012, 22:37•11 ответов• ответить

ideas.vdolevke.ru

что делать, если в доме обнаружена незаконная перепланировка

Источник фотографии

Незаконная перепланировка жилья может стать поводом даже к штрафу и даже изъятию недвижимости у ее владельца. Если предыдущий собственник квартиры не рассказал о незаконной перепланировке покупателю, это сильный довод для обращения в суд.

Довольно часто привлекательная квартира на вторичном рынке содержит в себе неприятный сюрприз – оказывается, что ее перепланировка так и осталась неузаконенной. И это вроде бы сугубо формальный момент в одно мгновенье может превратиться в настоящую проблему, которая грозит финансовыми убытками и даже выселением.

В конце прошлого года профильный комитет Государственной думы одобрил ряд поправок в Жилищный кодекс, направленных на борьбу с незаконными перепланировками. Например, поправки обяжут суды в ускоренном порядке рассматривать обращения органов жилищного надзора с требованием предоставить доступ в жилые помещения, собственники которых отказываются впускать инспектора для проверки. Суд должен будет рассмотреть такое требование в течение 10 дней.

Статья №25 Жилищного кодекса определяет перепланировку жилого помещения как "его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения".

К перепланировке можно отнести следующие действия:

- перенос и разборку перегородок;- перенос и устройство дверных проемов;- разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;- устройство дополнительных кухонь и санузлов;- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;- ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;- устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Подробный перечень частых ошибок при перепланировках можно найти здесь.

Основное требование при планировании перепланировки — не нарушить прочность конструкций здания или работу инженерных систем дома.

С позиции закона, для контролирующих органов нет различия в том, кто именно провел проблемную перепланировку, и ответственность за использование помещения несет его текущий собственник.

При этом административное взыскание может быть наложено независимо от того, будет ли жилое помещение приведено в первоначальное состояние, или в судебном порядке переустройство или перепланировка будут сохранены.

Конечно, самый простой способ – просто приобрести квартиру в новостройке, в который всю работу с документами уже за покупателя проделал застройщик. Это в идеале.

Если, покупатель по каким-то причинам решает брать квартиру из вторичного фонда, то следует обратить внимание на стоимость жилого помещения. Как правило, квартиры с неузаконенной перепланировкой продаются дешевле.

Важно понимать, что даже хорошая скидка на квартиру легко нивелирует необходимые затраты на оформление перепланировки. В противном случае, такой шаг мог бы сделать предыдущий собственник.

Более того, квартиры, в которых перепланировка проведена и даже узаконена, наоборот продаются с премией к рынку. Считается, что перепланировка – это улучшение жилищных условий, комфорта и продавец вправе требовать за это дополнительную наценку. Как правило, ее размер не превышает 10%.

Второй "тревожный сигнал" о наличие незаконной перепланировки требование продавца о расчете наличными, без использования ипотеки. Банки всегда тщательно подходят к вопросу проверки чистоты документов по каждой квартире и крайне дают кредиты на покупку жилья с неузаконенной перепланировкой.

Если несмотря ни на что цена и "новая планировка" квартиры устроили покупателя, и он решился ее приобрести, важно помнить, что узаконить изменения предстоит уже новому собственнику.

В некоторых случаях недобросовестные продавцы могут специально скрыть факт неузаконенной перепланировки в квартире. В этом случае покупатель имеет полное право обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и подать иск против продавца, который ввел покупателя в заблуждение.

Как говорит адвокат Виктория Данильченко, если покупатель приобрел квартиру с незаконной перепланировкой, но не знал об этом, а продавец намеренно ввел его в заблуждение, умолчав о существенных условиях договора купли-продажи, то необходимо обратиться в суд за защитой своих прав.

В суде покупателю необходимо будет доказать, что при приобретении квартиры он не знал и не мог знать о наличии перепланировки. Сформировав правильную, грамотную правовую позицию и представив надлежащие доказательства, есть все шансы выиграть дело, защитив свои нарушенные права.

Исковые требования могут быть совершенно различными, например: о признании перепланировки незаконной или об обязании привести жилое помещение в первоначальное (исходное) состояние и др.

Стоит помнить, что самовольная перепланировка в жилом помещении всегда предусмотренную законом ответственность. При этом административное взыскание на виновного может быть наложено независимо от того, будет ли жилое помещение приведено в первоначальное состояние, или в судебном порядке переустройство или перепланировка будут сохранены.

news.ners.ru