Порядок снижения кадастровой стоимости объекта недвижимости, земельных участков. Снижение кадастровой стоимости недвижимости судебная практика

Снижение кадастровой стоимости недвижимости судебная практика. lawyertop.ru

Главная / Отпуск / Снижение кадастровой стоимости недвижимости судебная практика

Порядок снижения кадастровой стоимости объекта недвижимости, земельных участков

Кадастровая стоимость недвижимости представляет собой цену, установленную решением регионального или местного управленческого органа управления в отношении конкретного объекта недвижимости, прошедшего кадастровый учет, для взимания налогов, предусмотренных законом.

Это может выражаться в ошибочном использовании данных о перечне объекта, либо неточным определением условий, которые могут повлиять на стоимость недвижимости, например, неправильное соотнесение с местоположением объекта, с целевым и разрешенным использованием, износа объекта, нахождения его на территории, имеющей особые условия эксплуатации.

Судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости

Однако названные положения ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности подлежат применению лишь к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (п. 8 ст. 3 Закона N 225-ФЗ).

Общество обратилось в суд, указав, что установленная кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости и нарушает его права как плательщика земельного налога, и потребовав внесения рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости по каждому земельному участку.

Как оспорить кадастровую стоимость, и не переплачивать налог на имущество

Под недостоверными сведениями обычно понимаются ошибки, допущенные при проведении оценки, в том числе неправильное определение характеристик объекта недвижимости, повлиявшее на кадастровую стоимость. Верховный суд РФ в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указывал, что допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки включает следующие обстоятельства:

По делам о пересмотре кадастровой стоимости каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением заявлением (ч. 5 ст. 247 КАС РФ).

Порядок оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости (судебная практика, новое в законодательстве) (Савостьянова О

Кадастровые отношения возникают при осуществлении кадастрового учета земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, а также при подготовке документов, необходимых для такого учета .——————————— Липски С.А. Правовое регулирование кадастровых отношений в постсоветской России: тенденции, проблемы, пути их решения // Нотариус. 2013. N 6. С. 21.

Экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (п. 22 Постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. N 28).Пример из судебной практики: судом было отказано в удовлетворении требований о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по г. Москве об отказе в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. При этом суд пришел к выводу о несоответствии представленных заявителем отчета об определении рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на него из саморегулируемой организации оценщиков требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. В частности, суд указал, что рыночная стоимость 1 кв. м с учетом площади земельного участка существенно ниже удельного показателя кадастровой стоимости спорного земельного участка, установленного в соответствии с Постановлением Правительства Москвы N 751-ПП , а также ниже удельного показателя кадастровой стоимости, установленного в соответствии с Постановлением N 670-ПП; кроме того, отчет об оценке не соответствует стандартам оценки .——————————— В настоящее время средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель г. Москвы установлены Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 687-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель г. Москвы». Постановление Девятого арбитражного суда от 21.01.2016 N 09АП-53058/2015 // СПС «КонсультантПлюс».

Пошаговая инструкция по снижению кадастровой стоимости недвижимости

ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года – устанавливает принципы и порядок проведения оценки;
Постановление Пленума Верховного Суда № 28 от 30 июня 2015 года – регулирует частные ситуации, возникающие при рассмотрении дел о перерасчете кадастровой стоимости недвижимых объектов;
ФЗ № 221 «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года – дает разъяснения о кадастровых ошибках и неточностях, оказывающих влияние на результат оценки;
ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года, регулирующий порядок проведения оценочных работ на территории РФ.

Далее потребуется сравнить цену, указанную в выписке, с примерной стоимостью недвижимости на рынке. Можно просмотреть объявления о продаже аналогичных объектов. Если стоимость в выписке выше рыночной примерно на 30 % и более, то это серьезное основание для переоценки.

Шансы оспорить кадастровую стоимость

Процесс решения конфликта, связанного со снижением кадастровой стоимости через комиссию, призван ускорить этот процесс. Но у владельца есть только шесть месяцев, чтобы прийти в данное учреждение после оглашения действующей цены объекта недвижимости, находящегося во владении физического или юридического лица.

Прямые последствия для рынка включают увеличение налоговой нагрузки на владельцев офисной и торговой недвижимости, что, несомненно, повлияет на арендные ставки. Следует также отметить, что законодательство, касающееся Москвы и Московской области, предусматривает постепенное увеличение налоговой ставки в течение 2014-2018 годов. Это означает, что налоговая нагрузка будет нарастать с каждым годом все больше.

Снижение кадастровой стоимости: идем в суд

В связи с этим, срок защиты своих прав заинтересованным лицом соответствует сроку общей исковой давности, то есть три года. При этом, данный срок по правилам статьи 200 Гражданского Кодекса РФ (далее по тексту – «ГК РФ»), может исчисляться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, то есть с момента, когда вы узнали о переоценки объекта.

В соответствии с действующей редакцией статьи 66 Земельного кодекса РФ (далее по тексту – «ЗК РФ») кадастровая стоимость земельных участков устанавливается равной их рыночной стоимости, а сама процедура кадастровой оценки фактически приравнена к методикам рыночной оценки стоимости имущества. Основные правовые нормы, регулирующие данную сферу находятся в главе III.1 ФЗ РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка: судебная практика

Обращения в организацию по проведению оценки с просьбой подготовить отчет о рыночной стоимости объекта спора. Оценщики еще до заключения договора и проведения работ на основании имеющихся данных могут составить для вас первичный отчет, оценивающий перспективность дела и шансы на уменьшение стоимости. Заказанная землепользователем независимая экспертиза будет отличаться от той, что проводят государственные оценщики более глубоким подходом и анализом. При подготовке заключения будут учитываться особенности каждого конкретного участка, которые оказывают прямое влияние на его стоимость, бухгалтерские документы, свидетельствующие о его доходности или убыточности, прочие показатели.

Обращения непосредственно в комиссию или суд с заявлением и начала судебной практики.

Прошедшая в 2012–2013 годах очередная государственная кадастровая переоценка и изданные по ее результатам акты говорят о том, что местные органы власти пока не готовы входить в положение землепользователей в вопросе снижения налогового и прочего финансового бремени. Поэтому сейчас, так же, как и в прошлые годы, первостепенной задачей для владельцев земельных участков и прочих лиц, имеющих право пользования этим ресурсом, является оспаривание действий муниципалитета и уменьшение кадастровой стоимости земельного участка. А уже последующие действия будут направлены на пересмотр размера налога или платежа за аренду земли.

Снижение кадастровой стоимости недвижимости судебная практика

П оказатели кадастровой стоимости земельных участков являются БАЗОВЫМИ и используются для РАСЧЁТА: • арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; • цены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при их выкупе собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений; • суммы земельного налога (для собственников земельных участков), кадастровая стоимость которых и есть налоговая база.

Что касается судов, то они довольно тщательно рассматривают заявления о пропуске срока на обжалование, поскольку это, пожалуй, единственная возможность отказать заявителю в удовлетворении его требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

SRG в СМИ

В случае если отклонение кадастровой стоимости от рыночной значительны, суду для принятия решения требуется проведение судебной оценочной экспертизы. В рамках экспертизы обычно ставится вопрос о соответствии отчета, представленного административным истцом, требованиям законодательства и, в случае, если указанный отчет не соответствует данным требованиям, об определении реальной рыночной стоимости объекта. Как правило, суд назначает экспертизу по ходатайству административного истца. При этом кандидатуры экспертов выбираются судом по своему усмотрению, а предложенные административным истцом и ответчиком кандидатуры не принимаются, за исключением случаев назначения эксперта, по которому нет возражений у административного истца и ответчика.

Исходя из практики, по итогам судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость объекта увеличивается на 20-50%. В судебной практике также имеются случаи, в которых по итогам экспертизы устанавливалась рыночная стоимость объекта ниже, чем была указана в отчете об оценке, с которым производилось обращение в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости.

05 Авг 2018 toplawyer 8 Поделитесь записью

lawyertop.ru

Как можно снизить кадастровую стоимость недвижимости

Причины для снижения кадастровой стоимости

Тут все просто, на основе кадастровой оценки начисляются земельные налоги, устанавливается арендная плата и выкупная стоимость земли. соответственно, если есть заинтересованность в снижении налога, ставки аренды или цены выкупа земельного участка – вы идете оспаривать кадастровую стоимость. Для оспаривания кадастровой оценки есть два пути: административный и судебный.

Административный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Закон предусматривает досудебную стадию разрешения кадастровых споров. Если возможно досудебное решение, то суд откажет в рассмотрении иска, пока эта стадия не будет пройдена. Рассмотрение спора о кадастровой стоимости происходит в специально созданных территориальных комиссиях при Росреестре.

Чтобы начать пересмотр стоимости, заинтересованное лицо направляет в комиссию заявление и прикладывает к нему перечень документов, который включает в себя:

заявление;
отчет независимого оценщика о рыночной стоимости спорного объекта на дату проведения кадастровой оценки;
паспорт участника;
нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа;
иные документы, если того требует законодательство.

После получения документов комиссия рассматривает вопрос в течение месяца и выносит решение, если решением комиссии кадастровая стоимость остается прежней, дальнейшее оспаривание будет происходить в суде.

Конечно же, вы можете привлекать только оценщиков имеющих разрешение на данный тип работ и состоящих в СРО. Оценщик лично посещает объект, составляет акт осмотра, в котором перечисляет все характеристики объекта, которые влияют на его рыночную стоимость.

Оспаривание кадастровой стоимости через суд

Когда досудебный этап пройден, наступает время для подачи искового заявления в суд. Исковое заявление подается в суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта. В иске приводится обоснование для пересмотра кадастровой стоимости. Обжалованию в судебном порядке подлежат как действия оценочной организации (проводившей кадастровую оценку) так и действия комиссии по разрешению споров. В качестве основного ответчика при этом выступает Росреестр, ели обжалуются действия оценщика, то в качестве ответчика выступает оценщик.

К иску прикладывается поручение об уплате госпошлины, кадастровый паспорт, результаты независимой экспертизы стоимости, решение комиссии Росреестра (если есть) и другие необходимые документы.

Судебная практика

Как ни странно, но все еще достаточно мало застройщиков РФ занимаются вопросом оспаривания кадастровой стоимости, исключение составляет Москва, где такие случаи довольно распространены. Объясняется это высокой стоимостью земли в Москве, и снижение стоимости на 25-30% помогает сэкономить вполне реальные деньги. Так же, практика свидетельствует о высоком проценте успешных дел с оспариванием и о большом количестве мировых соглашений, когда стоимость снижается на 20-30% по соглашению сторон.

Но есть и определенный процент отказов, который в первую очередь объясняется низким качеством отчетов о рыночной стоимости, которые предоставляют истцы. В этом свете становится понятна важность выбора оценщика для оспаривания кадастровой стоимости, именно от выбора оценщика во многом зависит успешный исход дела.

ocenit-usherb.ru

Процедура снижения кадастровой стоимости земли услуги юриста в Москве

Заинтересованное лицо, будь это гражданин, организация, государство или муниципалитет вправе поставить перед судом вопрос о снижении кадастровой стоимости, если посчитают, что по результатам кадастровой оценки произошло необоснованное или неправомерное увеличение кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Несогласие с результатами кадастровой оценки имущества, заявитель может выразить в случае, если произошло увеличение размеров налогов, рассчитываемых из кадастровой стоимости, при уплате арендной платы, при совершении сделок с недвижимым имуществом, а также в иных случаях, когда это прямо отражается на правах и законных интересах лица, имеющего недвижимость.

Во взаимоотношениях «гражданин – государство» реализовать это право не так просто, но специально для этого случая в судебной практике было выработана позиция Верховного Суда России (Постановление № 28 от 30.06.2015). Благодаря положениям Пленума наметился порядок действий для лиц, желающих оспорить кадастровую стоимость.

В этой статье:

Понятие и сущность кадастровой стоимости

Кадастровая оценка проводится с учетом достоверных сведений об объекте.

Во внимание должны быть учтены:

местоположение объекта, его удаленность от объектов инфраструктуры;
наличие доступности услуг для населения;
цель использования недвижимого имущество;
право на разрешенное использование;
текущее состояние, например, аварийность износ объекта;
нахождение в границах зон с особыми условиями;
все сведения, относящиеся к искомому объекту оценки.

Результаты кадастровой оценки объекта недвижимости подлежат занесению в кадастр. В итоге каждое строение, земля и другие объекты приобретают уникальный номер и получают оценку.

Кадастровая оценка позволяет не только осуществлять взимание налога, но и является базой для проведения сделок с недвижимостью между гражданами или хозяйствующими субъектами. Информационные данные о кадастровой оценке носят открытый характер и содержатся на информационных ресурсах уполномоченных органов.

Очередность проведения оценки имущества закрепляется в законе об оценочной деятельности. Согласно его предписанию допускается переоценка не более одного раза в три года и не реже одного раза за пять лет с последней даты проведенной кадастровой оценки, за исключением городов федерального значения, где очередная оценка проводится не больше одного раза в два года.

Куда и в какой орган заявителю направлять обращение

Результаты проведенной оценки объектов недвижимости, при несогласии собственника или пользователя данными объектами может быть оспорена на предмет уменьшения ее стоимости. Для этого нужно обратиться к уполномоченным органам.

По правилам процессуального законодательства заявитель – гражданин может обратиться в верховный суд субъекта Федерации, например, областной или краевой по месту нахождения органа, принявшего решение по кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Подобная категория дел не рассматривается в городских (районных), а также мировых судах.

В сентябре 2015 года вступил в действие Кодекс административного судопроизводства, который будет напрямую рассматривать дела по обжалованию нормативно-правовых актов государственного, регионального и местного значения.

На данный момент дела рассматриваются с учетом положений Кодекса административного судопроизводства.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости организация или предприниматель подает в суд общей юрисдикции, а не в арбитражный суд, не в районный или городской суд, а в областной или краевой суд либо суд города федерального значения (п. 3 постановления). Ведь споры о пересмотре кадастровой стоимости подведомственны именно этим судам общей юрисдикции (подп. 8 п. 1 ст. 26 ГПК РФ).

Обязательность досудебного порядка обжалования

Если заявителем выступает организация, то по требованиям процессуального законодательства, заявитель обязан пройти процедуру обжалования в комиссии, образуемой в целях выяснение обстоятельств измененной стоимости недвижимости в ходе проведенной оценки.

Данное требование не распространяется на физических лиц. По истечении сроков на рассмотрение Комиссией вопросов о пересмотре кадастровой стоимости должно быть сформулировано решение, которое либо изменяет и вносит коррективы в государственный реестр сведений о недвижимом имуществе, либо остается без удовлетворения.

Впоследствии, заявитель не согласный с решением Комиссии или не получивший ответа в установленный сроки, может следующим шагом направить заявление в суд об оспаривании стоимости недвижимого имущества, определенного в кадастре.

Лица, имеющие право на обращение о снижении кадастровой стоимости

Направить заявление или административный иск о снижении стоимости кадастровой оценки недвижимости могут следующие лица:

Собственники недвижимого имущества, граждане, организации, государственные или муниципальные органы.
Пользователи и владельцы имущества обладающих правом постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.
Иные лица, например, арендаторы, если посчитают, что кадастровая оценка ущемляет их права и законные интересы при исчислении арендной платы.
Бывшие собственники, которые осуществляя оплату налога за налоговый период, когда имущество находилось в собственности налогоплательщика, с учетом сроков исковой давности.
Гражданин, владеющих долевой собственностью на объекты недвижимости, выступающий как самостоятельный заявитель, так как он имеет право на процедуру оспаривания в части принадлежащей ему доли в общей собственности. При этом получения согласия от остальных сособственников или дольщиков на проведение действий по оспариванию стоимости по кадастру не требуется.
Прокурор, при условии осуществления защиты прав и законных интересов граждан, государства, региона или муниципалитета.

Основание для снижения, оспаривания кадастровой стоимости

Оспаривание кадастровой стоимости объекта осуществляется в случае допущения в ходе кадастровой оценки ошибок в результате использования недостоверных или искаженных сведений об объекте оценки.

В итоге при проведении перерасчета кадастровой стоимости используются данные, не относящиеся к характеристике искомого объекта оценки. Зачастую, специалист по оценке не учитывает аварийное состояние объекта недвижимости.

Таким образом, может быть допущена кадастровая ошибка, влияющая на определение размера стоимости объекта и ошибка технического рода, вследствие которой применялись сведения, не относящиеся к объекту оценки, то есть недостоверная информация об имущественном объекте.

Срок давности, учитываемый заявителем при обращении в суд

С учетом указанной в законодательстве периодичности выполнения переоценки, направление обращения допускается не позднее пятилетнего срока, когда было произведена переоценка стоимости недвижимого имущества.

Если заявитель пропустил указанный срок, то он может быть восстановлен при условии, что уполномоченный орган не провел новую кадастровую оценку и не внес изменения в государственный кадастр.

Для восстановления срока нужно указать уважительные причины, которые приемлемы для суда, например, нахождение на лечении в стационаре, в командировке и другие. Вопрос о пропуске срока решается судом на судебном заседании и его восстановление будет отражено в судебном акте.

Порядок оформления административного иска о снижении кадастровой стоимости объектов недвижимости

При появлении подозрения о неправомерном увеличении установленной стоимости, лицо должно подать административное исковое заявление об уменьшении кадастровой стоимости по установленной форме, согласно процессуальному законодательству.

Простому обывателю перед составлением заявления нужно ознакомиться с положениями ГПК РФ, законом об оценочной деятельности, законом о кадастре объектов недвижимости, Налоговым кодексом для оплаты госпошлины и конечно решением госоргана или местного самоуправления об изменении установленной стоимости.

Отдельно для организации требуется соблюдение досудебного порядка оспаривания кадастровой стоимости и приложение соответствующих документов. Досудебный порядок не обязателен для граждан, также лиц, имеющих статус индивидуального предпринимателя.

Далее лицо, составившее заявление в суд, изучив требования законодательства должен приложить следующие документы:

выписка из реестра кадастра объектов недвижимости в виде справки, в которой будет указана дата последней кадастровой оценки с указанием оспариваемой стоимости, а также сведения об объекте недвижимости;
копии документов на недвижимое имущество (например, дом, квартира, дачный участок, земля, доля в праве общей собственности), заверенные нотариусом;
важным является документ или информация о том, что уполномоченным органом при проведении оценки была допущена кадастровая или техническая ошибка;
если интересы заявителя представляет иное лицо, то нотариальная доверенность на представление интересов лица в суде по оспариванию кадастровой стоимости.

Последствием не предоставления указанных документов является оставление заявления об оспаривании кадастровой стоимости без движения до того срока, указанного судом чтобы можно было устранить данные замечания. Если заявитель проигнорирует или не выполнит в указанный срок предписания суда, заявление будет оставлено без рассмотрения и последующее возвращение.

Таким образом, на этапе составления заявления, если это гражданин, не имеющий практики подобного рода, необходимо определиться в своих возможностях для достижения положительных результатов по снижению кадастровой стоимости.

И если, действуя самостоятельно таких шансов немного, то однозначно рекомендуется обратиться за квалифицированной юридической помощью, желательно к юристам, имеющим необходимую практику по таким делам.

Дата определения кадастровой стоимости недвижимости

Процесс установления кадастровой стоимости проходит по правилам, регламентированным законодательством. Важным моментом кадастровой оценки является четкое установление очередной даты ее проведения.

На указанную дату происходит формирование новых сведений по установленному перечню объектов недвижимости в конкретном регионе или муниципальном образовании.

Эти сведения могут изменять стоимость недвижимого имущества или оставлять их в неизменном виде. Следовательно, полученные данные об объектах недвижимости подлежат занесению в государственный кадастр объектов недвижимого имущества.

Как раз, заявителю и нужна дата внесения в реестр соответствующих изменений по стоимости имущества. Если новые сведения кадастра не меняют количественных или качественных характеристик об объекте недвижимости, то дата считается не изменой.

Процедура рассмотрения дел о снижении кадастровой стоимости

Заявление лица, о снижении кадастровой стоимости будет рассмотрено в двух месячный срок, с момента его подачи по действующему процессуальному законодательству и в трех месячный срок согласно требованиям ст. 219 КАС РФ с сентября 2015 г.

Задача суда состоит в том, чтобы исследовать недостоверность сведений, учтенных при совершении кадастровой оценки имущества, то есть использование искаженных данных об объекте.

Благодаря этому суд может сделать вывод, что кадастровая или техническая ошибка повлекла неправильный взгляд на формирование новой кадастровой стоимости недвижимого имущества и внесение в государственный реестр недостоверных сведений по имуществу заявителя.

При рассмотрении судом дел по оспариванию стоимости из архивных источников, дело будет рассмотрено по существу при условии, что за судом сохраняется возможность на проведение пересмотра кадастровой стоимости в целях установленных законом.

В противном случае, архивная кадастровая стоимость не будет подлежать оспариванию, и дело подлежит прекращению по основаниям процессуального законодательства.

Дело по оспариванию кадастровой стоимости будет продолжено к рассмотрению, несмотря на внесение в этот период новых сведений с государственный реестр кадастра недвижимости, так как заявитель выполнил все предъявляемые требования.

Но заявитель, оспаривающий утвержденные ранее сведения о стоимости имущества, узнавший о внесении новых сведений, не может поменять требования и оспаривать новые результаты кадастровой стоимости. Для этого потребуется новое обращение с заявлением по установленной форме.

На заявителя полностью ложится обязанность в представлении доказательств на обстоятельства неправомерного или ошибочного применения новых сведений кадастровой оценки в отношении принадлежащего недвижимого имущества.

При оспаривании в суде стороной – ответчиком, сведений заявителя, при подаче возражения на иск, на ответчика также возлагается обязанность в представлении доказательств о достоверности и точности применяемых сведений при проведении очередной кадастровой оценки.

Стороны вправе прийти к мировому соглашению по разногласиям, возникшим во время определения кадастровой стоимости на основе появившихся в деле доказательств. При этом, стороны должны подготовить документально, условия примирения и порядок распределения судебных расходов.

Решение суда по иску о снижении кадастровой стоимости

Суд проводит исследование всех представленных доказательств и отчеты по кадастровой оценке. Указанные сведения соотносятся с требованиями действующего законодательства, а именно с учетом существующих федеральных стандартов кадастровой оценки.

Также суд выясняет полномочия лица проводившего оценочную деятельность и соотносит с требованиями, предъявляемыми к оценщикам.

Например, если суд установит, что оценщик не указал в отчете сведения о страховании своей гражданской ответственности, то суд посчитает о недопустимости проведении оценщиком действий, связанных с кадастровой оценкой. А представленный отчет указанного оценщика не будет рассматриваться как надлежащее доказательство.

Суд может вынести на обсуждение между сторонами вопросы соотнесения кадастровой оценки имущества с текущей ее рыночной стоимости. Для установления точных позиций, суд вправе привлечь к участию в деле специалиста для консультирования и оказания помощи по техническим вопросам, а при необходимости поставить вопрос о проведении экспертизы.

Заключение по экспертизе заранее не может иметь большего значения, поэтому расценивается наравне с имеющимися доказательствами в деле. Цель экспертизы – соотнесение с действующими рыночными условиями и проверка отчета об оценке на достоверность представленных сведений.

Таким образом, исследовав материалы в деле, заключения эксперта, доводы сторон суд может вынести следующее решение:

Об удовлетворении требований заявителя по оспариванию результатов кадастровой стоимости и установить действующую рыночную стоимость имущества, представленную заявителем или экспертом.
Отказать в удовлетворении и оставить без изменения текущую кадастровую стоимость имущества.

При этом если в резолютивной части решения суда фигурирует новая кадастровая стоимость, то она подлежит занесению в государственный реестр объектов недвижимости, а заменяемая стоимость подлежит исключению из реестра.

Если в момент указания судом новой кадастровой стоимости произошла очередная кадастровая оценка, то суд должен обозначить период действия той кадастровой стоимости, которая была определена в решении.

При отказе в удовлетворении требований заявителя, лишает его заново обращаться по поводу пересмотра кадастровой стоимости по той же дате и в отношении того же недвижимого имущества.

Только новая кадастровая стоимость, установленная судом, будет использоваться в дальнейшем, в том числе при исчислении налоговой базы для целей налогообложения, при расчете арендной платы, совершения сделок с недвижимостью.

Распределение судебных расходов после вынесения решения по делу

Заявитель при подаче заявления должен оплатить госпошлину по каждому объекту, чью стоимость по кадастровой оценке он оспаривает. Судебные расходы в деле распределяются по правилам процессуального законодательства.

Если заявление лица было удовлетворено судом, то понесенные расходы в суде возлагаются на орган, проводивший очередную кадастровую оценку, оспоренную судом. Однако, в том случае, когда в суде ответчиком не оспаривалась стоимость заявителя, который требовал ее прировнять к рыночной стоимости, то расходы, возникшие в деле, возлагаются на заявителя.

В данной ситуации решение было принято в пользу заявителя, но не против ответчика или иного заинтересованного лица, которые не высказывали в суде возражений по этому поводу.

При установлении в суде кадастровой или технической ошибки, допущенной при очередной оценке, расходы возлагаются на орган, проводивший очередную оценку, так как на него возлагается внесение исправлений в результаты кадастровой стоимости.

Если оспаривалось решение или бездействие Комиссии образуемой при досудебном порядке обжалования организацией сведений кадастровой стоимости, то расходы, понесенные в суде передаются в государственный орган создавший данную Комиссии из федерального бюджета.

Постановление пленума Верховного суда РФ № 28 от 30.06.2015 г.

sud-isk.ru

Оспаривание заключения судебного эксперта в спорах о кадастровой стоимости и выкупной стоимости объектов недвижимости - Юрист Васюков Иван Геннадьевич - Статьи

Данная статья будет полезна предпринимателям, которые оспаривают кадастровую стоимость объектов недвижимости либо, являясь субъектами малого и среднего бизнеса, не согласны с выкупной ценой объекта государственной/муниципальной недвижимости.

Как в первом, так и во втором случае решающую роль в определении рыночной стоимости объектов недвижимости будут играть эксперты (оценщики), а не юристы. Суд при определении кадастровой стоимости и выкупной цены объекта недвижимости будет руководствоваться мнением судебного эксперта, выраженном в заключении эксперта. И не всегда это мнение соответствует действительности.

В таком случае у Вас, как доверителя, дело которого уже находится в суде, возникает два вопроса:

Вопрос №1: Каков порядок проверки заключения эксперта по итогам судебной экспертизы, в рамках которой определялась рыночная стоимость объекта недвижимости (например, в случае, когда сторона сомневается в результате, полученном судебным экспертом)?

Краткий ответ: путем подготовки рецензии (заключения) на заключение судебного эксперта независимым оценщиком.

Вопрос №2: Какие существуют способы и основания, чтобы «снести» заключение судебного эксперта, если сторона недовольна стоимостью объекта, полученной судебным экспертом (положения законодательства, иных актов, примеры из судебной практики)?

Краткий ответ: за счет той же рецензии на заключение эксперта с ходатайством о назначении повторной экспертизы; допрос эксперта при участии вашего оценщика.

Мотивированный ответ на вопрос №1: Выводы эксперта по результатам исследования основы на специальных знаниях согласно ст. 82 АПК РФ, пункту 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе». Соответственно, сомневающаяся сторона, не обладая такими спецзнаниями, выводы судебного эксперта самостоятельно поставить под сомнение не может.

Этот довод подтверждается судебной практикой: «Как справедливо указано судом первой инстанции, возражения ответчика по представленному экспертному заключению носят субъективный характер, наряду с возражениями ответчиком не представлены доказательства того, что ответчик обладает специальными познаниями, позволяющими выражать компетентное мнение по проведенной экспертизе».[1] Такой стороне следует обратиться к оценщику в области оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, который составит заключение на заключение эксперта на предмет соответствия заключения эксперта требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности», Федеральными стандартами оценки.

Мотивированный ответ на вопрос №2:

Существует два способа «снести» заключение судебного эксперта:

1) Делаем рецензию (заключение) на заключение такого эксперта через нанятого специалиста – оценщика, который подтвердит нарушение судебным экспертом требований ФЗ «Об оценочной деятельности», ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», федеральных стандартов оценки. На мой взгляд, такая рецензия при наличии в деле противоречащих заключения эксперта и отчета оценщика должна производится СРО, как независимой стороной в процессе. Выбираем кандидатуры наших экспертов после получения рецензии.

Приобщаем рецензию (заключение) к материалам дела и ходатайствуем в порядке ст. 87 АПК РФ о проведении повторной экспертизы, основываясь на неполноте и(или) неясности заключения судебного эксперта с предложением суду кандидатур наших экспертов. Плюс, возможно вызвать через суд эксперта и своего оценщика и произвести допрос на предмет того, почему они применили те или иные методы оценки, пришли к разным выводам; установить пробелы в заключении эксперта и показать некомпетентность судебного эксперта.

2) Заказываем отчет оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости, который покажет стоимость, противоречащую оценке судебного эксперта с приложением подтверждающего заключения СРО.[2] Приобщаем отчет оценщика в качестве доказательства и ходатайствуем о проведении повторной экспертизы на основании пункта 2 ст. 87 АПК РФ по причине наличия противоречий в выводах эксперта, сомнений в его обоснованности.

Важно отметить, что если у суда будет рецензия или второй отчет об оценке, то отказ от удовлетворения ходатайства о назначении экспертизы и самостоятельное определение рыночной стоимости объекта недвижимости обернется отменой решения и возвращением дела на новое рассмотрение.[3]

Основаниями для «сноса» заключения эксперта могут быть:

1) Нарушение формальных требований к заключению эксперта, выраженных в статье 86 АПК РФ. Например, отсутствует указание на примененные методические материалы[4], дефекты в исследовательской части[5], несоответствие выводов эксперта исследовательской части заключения, указание в заключение эксперта недостоверных сведений.[6]

2) Нарушение судебным экспертом требований ст.ст. 11, 12, 13 ФЗ «Об оценочной деятельности. Данный вывод подтверждается судебной практикой. Например, АС Московского округа[7], оценивая достоверность представленного истцом отчета оценщика, указал: «отчет ООО…соответствует ст.ст. 11, 12, 13 ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки…». Нарушения могут выразиться в недостоверности используемых для оценки данных, неполноте описания исследуемого объекта, некорректности расчета рыночной стоимости.

3) Нарушение Федеральных стандартов оценки. Федеральные стандарты оценки подлежат применению, в том числе судебными экспертами. Этот вывод следует:

во-первых, из положений ст. 20 ФЗ «Об оценочной деятельности» и содержания самих стандартов. В частности, ФСО №7 в первой статье прямо определяет, что он «определяет требования к оценке недвижимости»,

во-вторых, из судебной практики, например, АС Московского округа указал: «…суды первой и апелляционной инстанции правомерно оценили экспертное заключение ООО «Агентство независимой оценки» от 04.06.2014 в качестве надлежащего доказательства как соответствующего требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ " и федеральным стандартам оценки».

Дополнительно отмечу. Судебные эксперты не наделены статусом оценщиков с соответствующими правами, обязанностями и контролем со стороны СРО. Что дает возможность, следуя логике ст. 55 АПК РФ, ст. 13 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» любому лицу с высшим образованием проводить экспертную оценку рыночной стоимости недвижимости, не являясь оценщиком, т.е. находясь вне требований к страхованию деятельности, повышении квалификации, какой-либо отчетности.

Это приводит к соответствующим результатам, когда заключение такого «эксперта», имеющее больший вес для суда, чем отчет оценщика, становится основанием для определения стоимости объекта недвижимости.

Причем такая стоимость может быть как во много раз выше, так и ниже рынка.

С правовой точки зрения текущий статус эксперта не регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности», что необоснованно исключает возможность ссылаться на нарушение Закона «Об оценочной деятельности» при оспаривании заключения эксперта.

[1] П-ие 13 ААС по делу А74-6108/2012 от 06.03.2014.[2] Опр-ие Верховного Суда РФ от 13.05.2015 N 7-АПГ15-4[3] П-ие Арбитражного суда Московского округа от 11.06.2015 по делу N А40-41508/14[4] П-ие Арбитражного суда Центрального округа от 08.10.2014 по делу N А48-2969/2013. Суд подчеркнул, что заключение эксперта содержит все необходимые реквизиты, в том числе указание на примененные методики.[5] П-ие ФАС Западно-Сибирского округа от 14.05.2014 по делу N А75-5020/2013. Суд указал на неполному исследовательской части заключения, как основание для признание его ненадлежащим доказательством.[6] П-ие Арбитражного суда Московского округа от 15.08.2014 по делу N А40-153079/13. В первоначальном заключении эксперта состояние здания значилось как «удовлетворительное», хотя документального подтверждения в заключении эксперта не было.[7] П-ие Арбитражного суда Московского округа от 06.05.2015 по делу N А40-110698/13.

pravorub.ru