Договор мены: как осуществляется обмен жилыми помещениями согласно ГК РФ. Договор мены квартиры что такое
Договор мены - это... Как составляется договор мены квартиры, автомобиля или земельного участка
Одной из самых распространенных сделок между гражданами является договор мены. Это может быть и обмен недвижимого имущества, и мена каких-то небольших предметов. Конечно же, такой договор используется и между юридическими лицами. Правила составления и заключения этого документа регламентируется гражданским законодательством России.
Отличие от ранее действовавшего законодательства
Гражданский кодекс РСФСР, действовавший до принятия ныне действующего кодекса, умещал понятие договора мены всего в одну статью. В новом же законодательстве договор мены (автомобиля, недвижимости, иного имущества) регулируется пятью статьями, добавлены новые положения, ранее отсутствующие.
Так, ранее правоотношения, возникающие вследствие мены, регулировались статьей 255. В ней, в частности, говорилось, что в результате обсуждаемого договора между его участниками происходит обмен какого-то определенного имущества на другое. Гражданское законодательство РСФСР к мене применяло несколько норм, регулирующих куплю-продажу. Участник, заключавший договор мены квартиры или чего-то иного, одновременно являлся продавцом предмета, который он отдавал, и покупателем вещи, которая переходила ему в собственность. Кроме этого, круг субъектов рассматриваемого договора был существенно ограничен в связи с тем, что он в ситуациях, при которых стороной (или обеими) являлись государственные организации, мог быть совершен лишь в прямо установленных законодателем случаях.
Понятие
Что такое договор мены? Это определение закреплено в статье 567 Гражданского кодекса. Под данное понятие подпадают взаимные обязанности участников этого правоотношения, заключающиеся в передаче определенного имущества от одной стороны другой в обмен на какое-либо другое имущество. При этом слово «другой» применено в данном определении дважды. Первый раз оно относится к субъектам договора, то есть к участникам, во второй раз – к объекту.
Помимо рассматриваемого определения, термин «обмен товара» встречается в нормативном акте, регулирующем гражданские правоотношения, в качестве названия 502 статьи. Эта норма посвящена только одному из нескольких возможных результатов, возникающих в процессе купли-продажи товаров, не являющихся продовольственными.
Дефиниция договора мены, установленная в ранее действовавшем кодексе, отлична от понятия, определяющего этот договор сейчас. Поэтому некоторые утверждения о том, что договор мены земельного участка или какого-то иного объекта традиционен и соответствует старому законодательству, ошибочны. Понятие договора мены в настоящем ГК является новеллой.
Мена в жилищных отношениях
Обмен таким имуществом, как жилые помещения, является особой разновидностью гражданских правоотношений. Договор мены квартиры или иной недвижимости регламентируется жилищным законодательством России. На практике такой обмен производится при помощи специализированных организаций, агентств, хотя может быть осуществлен и без таковых. Нормы жилищного законодательства предусматривают, что наниматель и проживающие с ним лица могут произвести обмен своего жилища на другое, принадлежащее иному нанимателю. Такая процедура может быть произведена и между членами жилищных кооперативов. При этом право на такой обмен не ограничивается пределами какого-то одного населенного пункта, то есть участники договора могут проживать в разных городах, и объекты, соответственно, тоже могут находиться в различных местностях. Порядок и правила, при которых реализуется договор мены недвижимости, установлены в Жилищном кодексе.
Ошибочное применение термина
Примечательно, что в современной России действует множество так называемых обменных пунктов, которые якобы обменивают различные иностранные валюты на российские рубли. Однако, по сути, такие операции не являются меной, а считаются куплей-продажей. Единственное, что можно отнести к мене, это распространенная в недавнее время практика обмена старых банкнот иностранной валюты на более новые с получением за данную операцию определенного комиссионного вознаграждения.
Применение норм о купле-продаже
Хотя в главе Гражданского кодекса, посвященной и определяющей договор мены недвижимости или движимого имущества, установлено, что к нему могут быть применены определенные правила о купле-продаже, одновременно поясняется, что такие правила обязаны не быть в противоречии с этой главой и в целом с существом мены. Например, к таким можно отнести статьи, которые предполагают оплату какой-либо продукции или товара. Известно, что мена не подразумевает и не сопровождается денежными расчетами. Единственное исключение составляют ситуации, при которых обмениваются объекты имущества, различные между собой в стоимости. Тогда, соответственно, производится доплата в цене.
Товарная сделка
Установленная законодательством возможность применения к мене норм, регулирующих куплю-продажу, объясняется сходством этих правоотношений. Мена так же, как и купля-продажа, считается товарной сделкой. Вместе с тем ее распространение не столь велико. Это обусловлено различными трудностями как при совершении договора, так и при его исполнении. Определение товара также дано законодателем в гражданском праве. Под ним имеются в виду любые вещи, но только не изъятые из гражданского оборота. Если объект подпадает под данное определение, то он может отчуждаться. Примером, когда происходит договор мены долей, может служить ситуация между правительством России и банком «Менатеп», произошедшая в 1996 году. Тогда последний получил пакет акций нескольких нефтяных компаний, а в ответ передал правительству долю в уставном капитале организации.
Договор мены. Законодательное регулирование
Следует знать, что вместе с положениями, установленными в статье о договоре мены, отдельные нормы об этом правоотношении установлены в Гражданском кодексе с целью регламентации иных отношений, среди которых: преимущественное право покупки, распоряжение имуществом подопечного, основания приобретения права собственности и некоторые другие. Применяемые к рассматриваемому договору положения содержатся не только в ГК, но и в других нормативных актах. Так, согласно Закону о конкуренции, запрещается совершать какие-либо действия, издавать акты, которые будут устанавливать определенные запреты на обмен, покупку, продажу каких-то товаров из одной области (края, города и т. п.) в другой регион.
Бартерные сделки
Примером иного документа, регулирующего договор мены товаров, может являться федеральная программа развития экспорта, которая была установлена правительством. Согласно этому документу, бартерные контракты, заключаемые с иностранными лицами, по которым производится экспорт за рубеж подакцизных товаров, являются одной из мер экономического стимулирования. Под бартерными контрактами при этом подразумевается договор мены, это название достаточно часто применяется в гражданском обороте, а тем более в области внешней торговли.
Определение таких внешнеторговых операций в сегодняшнее время представляет значительный интерес. Термин таких правоотношений изложен в Указе президента России, который называется «О Государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок». При этом внимательный человек сразу увидит значительные отличия от понятия, предлагаемого Гражданским кодексом. В соответствии с Указом под названными сделками подразумеваются контракты, заключаемые при осуществлении внешнеторговой деятельности, которые предусматривают обмен одинаковыми по цене товарами, продукцией, услугами и прочим. Нормативный документ сразу подчеркивает, что если в процессе исполнения сделок будут использованы денежные расчеты, то такие контракты и договоры не будут являться бартерными.
Существенные условия бартерных сделок
В указанном правовом акте в общем виде названы объекты бартерных сделок. Такого обобщения и указания не имеется в Гражданском кодексе. Указ президента относит бартерные сделки к двустороннему договору мены, одновременно он требует определения в контракте существенных условий, к которым причисляются:
- стоимость каждой единицы товара, его качество, количество и номенклатуру, условия и сроки импорта, экспорта;
- список услуг, работ, результатов интеллектуальной деятельности, цена, сроки исполнения, а также времени предоставления таких работ или услуг, момент перехода прав на результаты интеллектуальной деятельности;
- список документов, которые будут переданы российской стороне, на основании которых будет подтвержден факт выполнения услуг или работ, прав на результаты интеллектуальной деятельности.
Стороны договора мены в бартерных сделках – это российское лицо и иностранное.
Цены и расходы
Гражданский кодекс устанавливает диспозитивные правила, относящиеся к двоякому виду в отношении расходов сторон по рассматриваемому договору. В первом случае норма закона распространяется на обмен имуществом, идентичным по цене, во втором, правила определяют расходы при обмене неравноценных товаров.
Законодатель предполагает, что обмениваемые товары являются равноценными. Однако в заключаемое между сторонами соглашение возможно включение несколько другого условия. Участники сделки имеют право отойти от текста закона, включив, например, в договор мены земельного участка или иного имущества свое решение о том, как будет производиться передача обмениваемого имущества, как будут возмещаться расходы. Законом при этом не запрещается относить к подобным расходам стоимость оформления правоустанавливающих документов, цен на перевозку. Сюда же может быть отнесена и регистрация договора мены. На практике при мене, совершаемой между гражданами, распространен вариант, при котором расходы по приему поступающего в собственность имущества возлагаются на ту сторону, кому оно поступает. Иногда граждане делят такие расходы пополам.
Компенсация при неравноценности
В тех ситуациях, когда обмениваемые товары неравнозначные по стоимости, то, естественно, на участника, получающего более дорогую вещь, возлагается обязанность по доплате разницы своему контрагенту. Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами. Стороны вправе установить в договоре и другие варианты доплаты, другой порядок компенсации. Например, если заключен договор мены автомобиля на другое автотранспортное средство, но более дорогое, то участники сделки могут согласиться с тем, что доплата будет произведена деньгами, а могут договориться о компенсации, например, автозапчастями или каким-то иным имуществом.
Сроки обмена
Законодатель не устанавливает каких-то определенных сроков для обмена имуществом. В том числе такие условия отсутствуют и применимо к одномоментности передачи имущества обеими сторонами. Одна сторона может передать товар сегодня, другая через некоторое время, определенное соглашением. Вместе с тем права стороны, передавшей имущество первой, законом защищаются. В частности, охрана интересов такой стороны регулируется нормой 328 ГК. Эта статья описывает условия, при которых первая сторона может остановить исполнение своего обязательства или вовсе отказаться от такого исполнения, а вдобавок ко всему еще и потребовать возмещения убытков. К таким условиям относится непредставление контрагентом исполнения обязательства, а также всевозможные обстоятельства, которые могут прямо указать на факт того, что такое обязательство в срок исполнено не будет.
Право собственности
Договор мены – это одно из возможных оснований возникновения права собственности на предмет, вещь и т. п. С момента обмена имуществом, а точнее, после исполнения обеими сторонами своих обязательств по договору мены, наступает право собственности на полученные вещи. Вместе с этим законодатель дает возможность сторонам установить и другие условия для определения момента перехода и возникновения этого права.
fb.ru
Что такое договор мены квартиры
Договор мены квартир
Договор должен содержать конкретное описание предмета договора — жилья (адрес, площадь, количество комнат и др.), его цену, а также перечень проживающих в нем лиц. Передачу недвижимости осуществляют по передаточному акту. Следует обратить внимание на то, что в практике обмена квартир используются термины «мена» и «обмен».Отличие мены квартиры от обмена квартиры заключается в том, что при заключении договора мены происходит переход прав собственности на жилое помещение на основании заключенного договора мены, а при обмене квартиры – происходит переход права пользования между нанимателями жилого помещения, и право собственности на квартиру не возникает.
м, в том числе жилой площади (указать площадь цифрами и прописью) кв.
м. 2.1. Указанная квартира принадлежит (указать фамилию, имя, отчество Стороны 1) на основании (указать наименование правоустанавливающего документа, например: договор передачи жилья в собственность от 13 июня 1995 г.
зарегистрированный в БТИ г. N-ска, регистрационное удостоверение N 355 от 30 августа 1995 г.), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать число, месяц, год) серия _________ N ________, выданным (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию), регистрационный номер (указать номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав) от (указать число, месяц, год).
Для обеспечения основания следует предоставить документальные доказательства. Рекомендуется обратиться к юристу, который рассмотрит ситуацию в индивидуальном порядке и укажет те аспекты, на которые следует обратить внимание.
признание письменного соглашения незаконным, если в его составлении допущены ошибки или не соблюдена нотариальная форма документа; сделка мнимая, притворная или противоречит правовым нормам; одна из сторон не могла принимать решения в силу временной или постоянной недееспособности; введение в заблуждение или наличие угрозы; наличие злонамеренного соглашения — представитель одной из сторон осознанно в ущерб собственнику заключает невыгодную сделку.
Отличительной особенностью договора мены является то, что в отличие от договора купли-продажи, имущество по договору мены переходит в собственность не за деньги, а за получение другого имущества в обмен.
Право собственности у контрагентов договора возникает одновременно, после выполнения обязательств друг перед другом, если речь касается любого имущества, кроме недвижимости. Что касается недвижимости, то переход права собственности на получаемую недвижимость требует государственной регистрации.
Если данное условие не закреплено в, то договор мены квартиры считается не заключенным.
Договор мены квартир заключается в простой письменной форме (по соглашению сторон форма договора мены квартир может быть установлена, как нотариальная) подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющей государственную регистрацию (Росреестре) и считается заключенным с момента такой регистрации.
Образец договора мены квартир для нашего примера приведен ниже.
Первый пункт описывает сам предмет договора, т.е. гражданин Васильев и гражданка Семенова меняются своими квартирами. Во втором и третьем пункте прописываются документы, на основании которых квартиры принадлежат участникам договора.
В следующем пункте указываются стоимости меняемых квартир, которые определили сами участники. Так как и Васильев и Семенова оценили свою недвижимость одинаково, то и сам процесс обмена жилищными имуществами происходит без доплаты.
Реализация договора мены проводится в несколько этапов, и, конечно, лучше обращаться к квалифицированным риэлторам.
А что относится документам, то обладателю каждого недвижимого объекта требуется получить — оценку недвижимого имущества в органах БТИ или в любой компании, которая занимается оценкой;
— из налоговой инспекции требуется взять справку (ИМНС), что нет никакой задолженности по оплате налогов;— справку о том, что нет задолженности по всем коммунальным оплатам;— разрешение из органов попечительства и опеки на обмен недвижимого имущества.Затем, по желанию клиентов, контролируется вся чистота приобретаемых квартир.
Когда будут собраны все документы, то оформляется договор мены, который у нотариуса заверяют.Так как в сделке постоянно присутствуют собственники, то требуется государственная регистрация данной сделки и перехода права на собственность.
Процедура регистрации договора мены напоминает процедуру регистрации при проведении сделки купли и продажи любого объекта недвижимого имущества.
propuskspb.ru
Договор мены по ГК рф: порядок обмена жилыми помещениями
Процедура мены возникла задолго до купли-продажи. В современном мире, однако, применение договоров такого типа весьма ограничено. Заключение договора мены позволяет существенно сэкономить время в тех случаях, когда намерения двух лиц продать одну вещи и приобрести другую совпадают.
Характеристика
Гражданский кодекс РФ гласит, что мена предполагает добровольную передачу права владения одной вещью в обмен на получение права владения другой вещью. Правам и обязанностям лиц, вступающих в отношения мены, посвящена 31-я глава ГК РФ.
Особо важна статья 567, указывающая на то, что бартер в правовом поле равен купле-продаже, а его участники условно называются продавцами и покупателями. Предполагается, что обмен по умолчанию происходит товарами, обладающими равной стоимостью. Если же в документе будет оговорена неравноценность вещей, то одна сторона обязательно должна доплатить эту разницу.
Выделяют такие главные черты договора мены:
- консенсуальность – это значит, что стороны заключают соглашение лишь на основе согласия;
- взаимность;
- возмездность.
Какие бывают виды договоров мены?
Существует несколько действующих классификаций договоров мены: они отличаются лишь принципом, по которому происходит разделение.
Виды договоров по типу обмениваемых товаров. Физические и юридические лица могут свободно обмениваться:
- транспортом;
- иными видами движимого имущества;
- частными строениями, жилыми или нежилыми;
- квартирами, комнатами, находящимися в частной собственности;
- земельными участками.Можно сделать вывод, что в стороны меняются не просто каким-то товаром, вещью, а, прежде всего, правами собственности на них.
Интересно знать! В некоторых ситуациях можно заключить устный договор мены. Закон позволяет делать это, если стоимость обмениваемых вещей меньше, чем 10 минимальных размеров оплаты труда.
Договоры могут различаться и по типу субъекта. В отношении мены могут вступать;
- физические лица;
- юридические лица, т. е. различные организации;
- юридические и физические лица (такие договоры называют смешанными).
В чем разница между договором мены и куплей-продажей?
Упоминаемая ранее 567 статья говорит о фактическом равенстве мены купле-продаже. Также участники договора для удобства могут быть названы продавцами и покупателями. Но несмотря на такое замечание, не стоит думать, что между этими соглашениями вовсе нет разницы. Основное отличие кроется в том, что при купле-продаже одно лицо передает другому денежные средства. При мене же денежные средства передаются лишь в случае признания товаров неравноценными.
Между кем возможен обмен жилыми помещениями?
Квартирами, домами или другим жилым помещением могут обмениваться лица, обладающие правом собственности на данное жилье. В случае если один из собственников не согласен на обмен, договор не может быть признан состоявшимся.
Обмениваться жилыми помещениями могут также и наниматели в домах государственного жилого фонда. Однако для заключения такой процедуры необходимо получить разрешение других членов семьи. Важно понимать, что в таком случае передается не право собственности, а право пользования.Сторонами договора выступают не только физические, но и юридические лица (в таком случае передается и часть прав, связанных с хозяйственным ведением). Допускаются смешанные формы договоров.
Содержание и существенные условия
Прежде всего, договор мены предусматривает равноправие двух сторон – продавца и покупателя. Также стороны имеют и равные обязанности перед законом. Лица, вступающие в договор, должны передать друг другу указанные в договоре товары, обладающие равной стоимостью. К тому же они должны потратить одинаковое количество денежных средств на передачу и получение вещи в собственность.
Если одна из сторон получила товар с браком или иными недостатками, то для другой стороны договора наступает такая же ответственность, которую она бы понесла в аналогичной ситуации в случае купли-продажи.
Если товар, полученный при обмене, изымается у одной из сторон третьим лицом, то она имеет право потребовать у второй стороны возвратить свой товар или возместить понесенные убытки.
Существенным условием договора мены является предмет договора, т. е. вид товаров, которые будут обмениваться. Без указания наименования обмениваемых вещей в документе, договор не может быть признанным официально заключенным.
Обычные и случайные условия
Обычные условия мены оговорены в Гражданском кодексе РФ. Даже без указания их в тексте документа, он будет признанным. К ним можно отнести то, что обмен будет проходить вещами, имеющими одинаковую стоимость. Если же в отдельном случае в договоре будет прописано, что один из товаров дешевле другого, то одна из сторон в таком случае будет обязана оплатить разницу.
Обычные условия предполагают, что обмен будет проходить одновременно в двухстороннем порядке. Однако бывают и исключения. В специально оговоренных случаях одна сторона может передать товар позже. При неисполнении условий договоренности для стороны-нарушителя предусмотрены санкции.
Предмет договора
Предметом договора мены могут быть товары различного типа. При специальном разрешении обмениваться могут и вещи, которые исключили из гражданского обмена. Стороны могут обменивать не только вещи, но и права на имущество (например, правами на жилье).
Стороны договора
Субъектами, заключающими договор, могут выступать собственники вещи или другого товара. Это могут быть не только физические лица, но и юридические: например, муниципальные или государственные предприятия. В таком случае юридическое лицо передает и такие свои права: право на управление и право хозяйственного ведения. Стоит отметить, что юридическое лицо может заключать договор мены как и с другим юридическим лицом, так и с физическим лицом.
Формирование цены
Указание цены в договоре мены не является обязательным, но это необходимо сделать для того, чтобы произвести бухгалтерский учет и избежать проблем с налогообложением.
Оценка стоимости обычно производится двумя способами:
- внутренняя оценка – без привлечения третьих лиц на основании бухгалтерского учета, данных о стоимости приобретения, стоимости идентичных предметов и т. д.;
- независимая оценка, производящаяся специалистами-оценщиками, руководящимися данными договоров или других исполнительных, судебных актов.
Алгоритм обмена жильем
Процесс обмена выглядит следующим образом:
- Необходимо выбрать второго участника договора мены. Если самостоятельно не получается выбрать себе партнера для сделки, то есть вариант обращения в фирму, предоставляющую подобные услуги.
- Нужно составить договор мены жилыми помещениями. Если квартиры обладают одинаковой стоимостью, то условия, прописываемые в договоре, сводятся к срокам, когда собственники ступают в новые права. При неравноценном обмене (например, если комната обменивается на квартиру), в договоре указывается компенсация, которую обязуется выплатить одна сторона другой.
- Следующий шаг – подготовить стандартный пакет документов: заявление о регистрации права собственности на новое жилье, свидетельства, подтверждающие права владения, договор мены, кадастровые паспорта на квартиры. В случае необходимости могут понадобиться заявления супругов, подтверждающие согласие на обмен, а также если одним из собственников является несовершеннолетние, разрешение органов опеки.
- Уплатить государственную пошлину.
- Пакет документов нужно предоставить в Управление Российского реестра, который находится возле одной из обмениваемых квартир;
- Далее необходимо получить в Управлении свидетельства, подтверждающие новые права собственности.
Важно знать…Если у Вас нет возможности самостоятельно выполнить этот процесс, Вы можете предоставить такие полномочия другому лицу, согласному оформить соответствующий договор и новые права на жилое помещение. При оформлении нотариальной доверенности на другое лицо ссылайтесь на статьи 185 и 185.1 Гражданского кодекса РФ.
Налогообложение договора мены
Статья 658 Гражданского кодекса РФ указывает на то, что в случае обмена равноценными товарами, договор мены не подлежит налогообложению.
Если же стороны обмениваются неравноценными товарами и одна сторона выплачивает компенсацию, эта сумма признается доходом и подлежит налогообложению. Налог составляет 5% от разницы стоимости жилья. Чтобы избежать выплаты налога на законных основаниях, сумму компенсации включают в вычет (см. ст. 220 Налогового кодекса РФ).
Также при оформлении документов стороны обязаны уплатить государственную пошлину. Её размер устанавливается в зависимости от вида и предмета договора.
Как можно обменять жилье на аналогичное?
Договор мены — не единственная возможность оформить сделку по обмену недвижимости. Какие еще существуют схемы? Ответ на видео.
terrafaq.ru
обмен квартиры, товаров, земельных участков и недвижимости
Наверняка каждому в жизни не один раз приходилось менять одни вещи на другие. Но если дело заходит действительно о серьезных обменах, как например, квартира, то здесь без документов уже не обойтись. 
Подобный обмен, можно произвести на основе договора мены. Давайте попробуем разобраться, что представляет собой данный документ, как и где его получить, а также другие, более мелкие, но не менее важные нюансы по данному вопросу.
Договор мены это
В первую очередь, давайте попробуем разобраться, что представляет собой данный документ.
Договор мены – это вид гражданско-правового договора, в котором участвуют две стороны. Одна из сторон обязуется передать другой стороне определенное имущество, в ту очередь как вторая сторона, обязуется передать первой тоже свое имущество, которое будет равное по собственности.Таким образом, получается, что данный договор – бартер.
Важно понимать, что обмен должен проходить без доплат, либо с минимальными доплатами, иначе это уже будет другой вид сделки.
Обменивать можно разное имущество.
Например, можно поменять трехкомнатную квартиру в одном районе города, на трехкомнатную в другом. А можно поменять три однокомнатных квартиры, на одну трехкомнатную.
В любом случае, каким бы не был обмен, самое главное, чтобы рыночная стоимость имущества была равна. Безусловно, это не значит, что она должна быть равна до последней копейки, но должна быть приблизительно равной.
Образец договора мены.
Характеристика договора мены
В первую очередь стоит сказать, что договор мены можно охарактеризовать, как:
- консенсуальный;
- возмездный;
- двухсторонний.
О том, что договор является консенсуальным, можно понять, только прочитав само понятие. Также здесь важно понимать, что подобный договор вступает в силу с того момента, как стороны договорились о принятии какого-то совместного решения (обмена).
То есть, договор мены вступает в силу не с момента, когда стороны обменялись товарами или имуществом, а с момента, когда они пришли к общему согласию. Об этом многие не знают, так как зачастую, договоренность и обмен заключается единовременно.
Переходим далее, договор является возмездным.
Это связанно с тем, что каждый участник сделки, ожидает встречного предложения, от другого участника. И только получив его – заключает договор
Переходим к последней из основных характеристик. Договор мены является двухсторонним. Это потому, что каждая из сторон имеет обязательства перед другой стороной договора, но в тоже время является неким кредитором, а значит, может требовать своей доли.
Необходимо обратить внимание и на две другие, не менее важные характеристики договора мены.
- Каждая сторона, обязуется передать другой, имущество или товар.
- Обмениваемые товары или имущества, являются равными по стоимости в денежном эквиваленте.
Существенные условия сделки мены
Теперь давайте перейдем к существенным условиям данной сделки. Рассмотрим их по порядку.
Первым и самым важным условием договора является цена. В договоре обязательно должна быть указана рыночная стоимость каждого из обмениваемых товаров. То есть, при составлении договора, изначально необходимо установить цены, которые будут соответствовать действительности, а только потом, заключать сделку. Бывают случаи, когда специалисты определяют различные цены. В таких ситуациях необходимо указать доплату одной из сторон. Это сделать очень важно, ведь данное условие – гарант безопасности. Но здесь важно знать, что доплата не должна превышать стоимости товара, за который она делается.- Нужно знать, что обмениваться могут не только две стороны. В процесс может участвовать три, и более сторон. Такие обмены называются сложными договорами мены. Составлять их тоже сложнее, при этом стоимость имущества каждого, как и ранее, должна соответствовать стоимости имущества любого другого участника.
- Еще один условием является то, что каждый участник сделки должен быть владельцем имущества, которое хочет обменять. Но бывают ситуации, когда человек не может присутствовать при составлении договора, или непосредственно на процедуре обмена. В таких случаях необходимо делать нотариальную доверенность.
Доверенное лицо, помимо основных документов, должно иметь при себе ряд дополнительных документов. Таким являются личный паспорт доверенного лица, а также нотариально заверенная доверенность.
Сделать её можно обратившись к любому нотариусу, который сможет все правильно составить и оформить.
- Еще одним условием являются сроки. В бумаге необходимо указать промежуток времени, за который стороны должны выполнить условия сделки. Указывать можно как со дня подписания договора сторонами, так и период времени до определенного дня.
- Еще одним условием являются третьих лиц. Допустим, если человек передает свою квартиру, в которой прописаны еще несколько человек, обязательно нужно указывать условия.
На основании этих условий, другие (прописанные) могут пользоваться квартирой. Это очень важно, ведь если не учесть такую деталь, договор не будет считаться действительным.
На этом заканчиваются основные условия, но нужно понимать, что в каждом конкретном случае, могут возникнуть другие. Для того, чтобы избежать различных оплошностей, лучше всего проконсультироваться со знающим специалистам, который может не только составить договор, но и учет все моменты, касаемо него.
Дополнительные условия договора
Перейдем к перечню дополнительных условий.
Важно понимать, что стороны договора сами решают, учитывать их или нет.
- Оплата в разнице стоимости. Данный пункт можно не указывать, если обе стороны считают, что данная оплата не сыграет роли, либо не является необходимостью.
- Переход права собственности. Важно понимать, что при обмене можно указать, что, то или иное имущество можно передать только в распоряжение, а можно и на постоянное пользование со всеми правами и документами, которые сюда прилегают.
- Документы. Документы тоже можно передавать, а можно и не передавать. Зачастую, если не стоит вопрос о переходе собственности, документы не передаются, ведь от этого только лишние проблемы. Но бывают случаи, когда новому владельцу необходимы документы, для других сделок. В таком случае все это необходимо подробно описывать в дополнительных условиях договора мены.
- Страхование. Здесь уже каждый волен выбирать где, и на сколько страховать. Ранее, на этот пункт вообще не обращали внимания, нов последние годы он набрал большую популярность.
- Качество товара. Качество товара является достаточно важным условием, особенно, когда товар может быть испорчен. Также, некоторые товары могут быть произведены из различных материалов, в таком случае, материал тоже необходимо указать.
- Риски. Можно указать риски, при которых, за время, отведенное на обмен, товар или имущество может быть повреждено, разрушено и так далее. Это действительно важное условие, особенно, когда заходит разговор относительно товаров.
Данный список можно очень долго продолжать. В оговоре мены можно указать абсолютно любые условия, какими бы абсурдными они не были. Главное, чтобы на соблюдение этих условий были согласны все участники.
Нотариальное заверение сделки
Нотариальное заверение сделки мены необходимо, для того, чтобы в дальнейшем люди могли оспорить данный вопрос. Конечно, обменять можно просто обговорив условия и пожав руки. Но в таком случае слишком высоки риски.
Например, можно договориться с человеком об обмене авто, без прав собственности. Через какое-то время человек может разбить авто и потребовать вернуть ему свое назад.
Скорее всего, вопрос дойдет до суда. В таком случае, суд станет на сторону владельца автомобиля, ведь у него документы на машину, он владелец, а почему на ней ездит другой вообще не понятно.
С другой стороны, рассматривая подобную ситуацию с заверенными нотариально документами, такого не будет. Суд, безусловно, вынесет справедливое решение, а значит никто не останется « у разбитого корыта».Подобных ситуаций может быть множество. Часто людей попросту вводят в заблуждение, входя в доверие. А в дальнейшем просто забирают ту или иную вещь или имущество.
Договор мены недвижимости
Договор мены недвижимости является один из самых популярных, но в тоже время и одним из самых сложных. Давайте рассмотрим несколько вариантов договоры мены.
Имущества
Давайте рассмотрим все варианты.
Давайте пройдемся по основным особенностям обмена недвижимости, что нужно учесть, а также чего стоит остерегаться.
- Первый и самый главный пункт, без которого нельзя осуществить сделку – право собственности. Здесь нужно знать, что обменить можно только недвижимость, которая находится в частной собственности.
- В вопросе недвижимости, важно различать термины «мены» и «обмена». Здесь необходимо понимать, что при мене, происходит переход прав собственности. В свою очередь при обмене, люди просто меняются недвижимость и получают право на использование, но вопрос касаемо собственности не затрагивается. Дабы разобраться во всех тонкостях, необходимо обратиться к специалисту, либо подробно прочитать Гражданский кодекс.
Перейдем к документам, которые понадобятся для процедуры обмена.
- Паспорта участников сделки.
- Документы, которые подтверждают право собственности на недвижимость.
- Справки из домоуправительных органов.
- В случаях, когда в квартире или доме проживает несовершеннолетний, необходим соответствующий документ из органов опеки и попечительства.
- Технический паспорт.
- Кадастровый паспорт.
- Выписка из домовой книги. Она, зачастую, действует не более одного месяца, поэтому с получением спешить не стоит.
- Справка из налоговой службы о том, что нет никаких задолженностей по оплате коммунальных услуг и так далее. Важно помнить, что данная справка действует не более 30 дней, с момента получения.
- Заявление, в котором супруг или супруга согласны на отчуждение. Оно необходимо в случаях, когда недвижимость является общей собственность, которая была нажита в период брака.
- Согласие других граждан, которые проживают по адресу, либо являются собственниками.
Автомобиля
При обмене автомобиля, необходимо очень четко сформулировать все дополнительные условия.
- Ремонт.
- Состояние, в котором должен быть получен автомобиль.
- Кто отвечает за починку авто при авариях и повреждениях.
- Прочее.
Каждый владелец должен сам продумать все условия и внести их в договор.
Налог
Важно заметить, что в законодательных актах, процедура мены приравнивается к процедуре купли продажи. Таким образом, все сопутствующие вопросы, тоже приравниваются к купле-продаже.
Итак, можно сказать, что уплата налогов при мене, будет точно такая же, как при процедуре купли-продажи жилья.
moidom911.ru
Договор мены квартиры что это такое
Обмен квартир
Договор мены недвижимсти — документ, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны квартиру, нежилое помещение, дом и т.д. в обмен на другую квартиру, нежилое помещение, дом и т.д. К договору мены соответственно применяются правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом недвижимости, которую она обязуется передать, и покупателем недвижимости, которую она обязуется принять в обмен. Переход права собственности на нежилую недвижимость (нежилые помещения, часть здания, здание и т.д.) по договору мены и договор мены жилой недвижимости (квартиры, доли в квартире, жилого дома и др.) подлежат обязательной государственной регистрации.
Если договор мены не содержит иное, недвижимое имущество, подлежащее обмену, предполагается равноценным, а расходы на его передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусматривает договор мены. Право собственности переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусматривает договор мены. При совершении сделки мены жилой недвижимости осуществляются следующие регистрационные действия:
Договор мены квартиры что это такое
Договор мены жилых квартир должен быть составлен в письменной форме и подлежит государственной регистрации, с момента которой происходит передача права собственности между сторонами. Договор должен содержать конкретное описание предмета договора — жилья (адрес, площадь, количество комнат и др.), его цену, а также перечень проживающих в нем лиц. Передачу недвижимости осуществляют по передаточному акту.
Когда договоренность об обмене квартирами достигнута, во избежание непредвиденных ситуаций в момент подписания сделки, необходимо заключить предварительный договор мены, в котором будут оговорены все условия последующего обмена. Составить его можно в простой письменной форме самим, но лучше сделать это в юридической конторе. Профессиональные юристы более грамотно подготовят документы и объяснят обеим сторонам последствия составленного договора.
Что такое договор мены квартиры: понятие и образец договора обмена жилыми помещениями
Законом определена простая письменная форма договора обмена недвижимости. Это означает, что не нужно в обязательном порядке заверять у нотариуса, а достаточно просто составить его на бумаге, причем, можно письменно от руки или в печатном варианте, и подписать каждым участником соглашения.
Этот пункт обычно включает обязанности участников на передачу имущества в надлежащем виде и в установленные сроки, право получения доплаты, если такая оговорена, требовать отмены соглашения, если одна сторона передала объект второй, а у второй данный объект до передачи был изъят третьими лицами, например, по залогу.
Договор мены
По договору мены в случае неравноценности обмениваемого имущества сторона, которая получает вещь большей стоимости, может компенсировать другой стороне разницу соответствующей суммой (то есть обязательно нужно учитывать эквивалентный характер обычного товарообмена ). Однако при таких условиях договор мены не превращается в договор купли-продажи. Более того, такая стоимостная разница может быть также компенсирована выполнением определенных работ и предоставлением за товар меньшей стоимости соответствующих услуг. Действующее законодательство не запрещает и не препятствует подобным расчетам в договоре мены. До недавнего времени, в условиях социалистической экономики, договор мены широко не применялся.
В-четвертых, по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары (например квартиры, автомобиля) переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК Российской Федерации).
Договор мены квартиры
После государственной регистрации договора мены квартир и перехода права собственности стороны подписывают передаточный акт, по которому осуществляют окончательную передачу квартир по договору мены. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество. Принятие сторонами недвижимости, не соответствующей условиям договора мены квартир, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения какой-либо из сторон от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Договор мены квартиры является по своей правовой природе бартерной сделкой. Интерес сторон при заключении договора мены определяется в том, что без привлечения денежных средств (либо привлечения их в меньшем количестве – в размере доплаты, если квартиры по договору мены признаются сторонами неравноценными) получить квартиру в собственность, при условии выбытия из своей собственности квартиры, в котором заинтересована другая сторона сделки. При сделках с недвижимостью большинство граждан опасаются именно операций с большими денежными суммами, поэтому предпочитают договор мены квартиры альтернативным сделкам путем купли-продажи квартир, хотя следует отметить, что при правильном выборе агентства недвижимости, эти опасения носят весьма беспочвенный характер и альтернативная сделка поможет оперативно и действенно решить жилищные потребности гражданина, тогда как поиск вариантов для мены может составить весьма внушительный срок. Следует отметить, что на рынке недвижимости такие сделки встречаются нечасто, так как очень непросто найти такой вариант, при котором Вы хотели бы приобрести в собственность квартиру контрагента, а он при этом, готов был бы приобрести именно Ваше жилое помещение. Такие сделки по мене муниципальных и государственных квартир были повсеместно распространены в СССР, до момента появления института права собственности и старта бесплатной приватизации. Сейчас же мена массово распространена лишь в муниципальном сегменте жилья. С 1 марта 2005 года мена квартир находящихся в собственности граждан на квартиры муниципального и государственного фондов запрещены действующим законодательством РФ.
Договор мены — что это такое? Какие документы нужны для обмена квартиры: между родственниками, на жилое помещение, дом или земельный участок, на квартиру с доплатой? Образцы договоров
Они руководствуются преимущественной простотой составления договоров купли-продажи, не понимая того, что создают нецелесообразные связи так называемых альтернативных продаж, в воронку которых закручиваются, в том числе, объекты, которые можно было бы обменять.
Особенности заключения договора мены квартиры
Если по усмотрению сторон признано установление одной стороной доплаты, то обязательно требуется получить расписку за передачу денег. Когда доплата передаётся не наличными, а перечислением через банк, в квитанции следует указать, что это доплата по сделке.
При отсутствии доплаты оформляется договор мены (обмена), который регистрируется в Росреестре. При проведении процедуры регистрации выдаётся выписка из ЕГРН. Остальные документы на недвижимость, которые прилагались к сделке, передаются новому собственнику и не требуют замены на протяжении установленного для них срока действия.
Договор мены
• при рассмотрении судом требования заинтересованного лица об отмене дарения установлено, что дарение совершено предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
• Документ о государственной регистрации юридического лица (нотариальная копия) – свидетельство МРП или (если организация создана после 1 июля 2002 года) – свидетельство из налоговой о государственной регистрации юр. лица – от юридических лиц — обеих сторон договора;
Договор мены квартиры
Все эти объекты должны быть зарегистрированы в БТИ, а также в таком уполномоченном органе, как регистрационная палата. Обмениваемое имущество должно быть указано в договоре, что касается мены построек и зданий соответствующего назначения, то в соглашении фиксируются их параметры:
Отметим, что несоблюдение письменной формы договора мены влечет недействительность сделки. Что касается регистрации договора у нотариуса, то это не являемся обязательным. Но на практике, стороны добровольно пользуются услугами названного юриста. Вместе с тем, является обязательной в силу закона регистрация имущества, которое перешло от одной стороне к другой. По рассматриваемому соглашению к одной из обязанностей контрагента является передача квартиры, которая находится вне обременения.
Мена – что это такое
Глава 31. МЕНА Статья 567. Договор мены 1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам
Что такое досмотр? Когда я слышу россказни на эту тему, отмечаю полнейшие путаницу и беспорядок в головах автомобилистов. Человек может полчаса рассказывать мне о досмотре, после чего я спрашиваю у него, что такое «досмотр», и он не может дать даже отдаленно правильный
exjurist.ru
Что такое договор мены? | Вечные вопросы | Вопрос-Ответ
Договор мены — это один из самых древних гражданско-правовых договоров, который предшествовал договору купли-продажи. По его условиям каждая из сторон обязуется передать в собственность другой один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ).
Участниками договора могут выступать лица, обладающие правом собственности или другим правом на имущество. Каждая из сторон признается продавцом того товара, который она обязана передать, и покупателем того товара, который она обязуется принять в обмен.
Что может выступать товаром?
Предметом договора мены могут быть товары, свободные от обременения — автомобили, квартиры, жилые дома, земельные участки, ценные бумаги, акции и т.д.
Какой должна быть цена товара?
Если в договоре отсутствуют положения о цене товара, то предполагается обмен равноценным товаром. Если предметом обмена являются неравноценные товары, то одна из сторон согласно условиям договора должна оплатить разницу в ценах. Оплата разницы должна быть произведена непосредственно до или после передачи товара, имеющего более низкую цену.
Как оформлять договор?
Договор мены может заключаться как в простой письменной форме, так и через нотариально оформленный документ. В документе должны быть прописаны права и обязанности сторон, срок исполнения договора и условия договора.
Форма договора может быть устной в случае:
- если цена обмена между гражданами менее 10 МРОТ;
- если договор исполняется при его заключении.
Во всех остальных случаях договор должен быть совершен в письменной форме (ст. 152-162 ГК РФ).
Кто должен заверить договор мены?
Законодательство разрешает не заверять у нотариуса договор мены, однако в отношении его должна быть проведена обязательная государственная регистрация, причем при обмене жилого помещения подлежит регистрации и сам договор мены помещения, согласно статье 558 ГК РФ. Регистрацию осуществляют органы юстиции, которые расположены на том территориальном участке, где проходила сделка.
В какие сроки происходит обмен?
Передача товаров по договору мены не обязательно должна быть одномоментной. Договор определяет сроки передачи обмениваемых товаров, и они могут не совпадать — сначала свою обязанность по передаче товара исполняет одна сторона, а через некоторое время — другая.
Когда товар становится собственностью покупателя?
Право собственности на обмениваемые товары переходит сторонам одновременно, после того как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами.
Можно расторгнуть договор мены?
Да, можно. Расторгнуть договор можно, если обмен товарами не является одномоментным и сроки передачи товаров не совпадают. Исполнение обязательств в более поздний срок дает право отказаться от исполнения договора и требовать возмещения убытков.
Смотрите также:
www.aif.ru
