Переуступка прав собственности на квартиру. Договор переуступки права собственности
Что такое договор переуступки прав собственности на квартиру: особенности и нюансы
Договор переуступки прав на жилье или, другими словами, цессия, является одним из наиболее часто заключаемых документов при покупке недвижимости. И это неспроста. Очень часто получается так, что квартиры в новостройке распродаются раньше, чем достроится дом. И шансов купить в нем квартиру уже практически не остается. Поэтому зачастую людям приходится обзаводиться жильем с помощью цессии.
Но насколько выгодно заключение таково договора и какие «подводные камни» могут встретиться на пути, знают далеко не все. Кроме того, существует множество нюансов, которые необходимо знать при переуступке прав на недвижимость. Иначе выгодное предложение может превратиться в большое разочарование.
Переуступка прав собственности: что это?
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:8 (499) 703-15-47 — Москва8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург
или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!
Все консультации у юристов бесплатны.
Цессия или переуступка прав собственности – это передача прав на владение жильем от одного лица другому. Покупателя называют цессионарием, а продавца цедентом.
Существует такой человек, как застройщик. Именно он строит дом и изначально хозяйствует им. Но так как возведение дома достаточно дорогостоящий процесс, то застройщику необходимы инвесторы. Они инвестируют свой капитал в постройку дома и получают право собственности на квартиры. Имеют полное право на распоряжение недвижимостью. В том числе: устанавливать свою цену, продавать, эксплуатировать и т.д. И именно у них покупатель перекупает права на собственность жильем.
Несколько нюансов:
- Договор переуступки может быть заключен только до сдачи дома в эксплуатацию.
- После покупки квартиры, покупатель решает все свои вопросы с компанией-застройщиком. То есть если у нового хозяина недвижимости есть определенные претензии, то предъявляет он их застройщику, а не инвестору.
- При передаче прав, покупатель получает не только права, но и обязательства, которые устанавливаются застройщиком.
Разновидности переуступки прав собственности
Процесс переуступки прав собственности на квартиру имеет две разновидности.
Первая. Цедент может передать право на собственность другому лицу, только после того, как полностью расплатится за него с застройщиком. Такая сделка может осуществляться неоднократно, но только до того момента, пока дом не будет сдан в эксплуатацию.
Вторая разновидность. Если у цедента имеется задолженность перед застройщиком по плате за недвижимость. То он может передать право собственности на жилье цессионарию вместе с оставшейся задолженностью. При совершении такой сделки заключается не договор о купле-продаже недвижимости, а договор о переуступке прав на жилье. В случае если происходит расторжение, то покупателю возвращается вся сумма, внесенная им для погашения задолженности.
Вторая разновидность не пользуется одобрением у застройщиков и на то есть ряд причин. Например:
- Такой договор дает возможность для дальнейшей перепродажи собственности, что крайне невыгодно для строительных фирм;
- Инвесторы или цеденты могут значительно занизить реальную или желаемую стоимость квартиры, что также невыгодно для застройщиков;
- Процедура переоформления прав на собственность очень длительна и трудоемка.
Процесс передачи прав собственности
Как уже было выше сказано, процесс передачи прав на собственность очень длительный и сложный. Для того чтобы оформить данную сделку, продавцу и покупателю будет необходимо пройти многоэтапный процесс.
Обязанности продавца при передаче прав на собственность:
- Оповещение о своем решении строительной компании, которая является застройщиком;
- Получение согласия застройщика в письменном виде;
- Получение справки от застройщика, свидетельствующей о том, что у цедента отсутствует задолженность по оплате недвижимости;
- Получение выписки из Единого Государственного Реестра прав на недвижимое имущество;
- Получение согласия супруга (если таковой имеется) на продажу, заверенное у нотариуса;
- Получение в банке подтверждения об отсутствии задолженности;
- Оплата госпошлины за регистрацию документа.
У покупателя при получении права на собственность обязанностей значительно меньше. В их списке:
- Получение согласия супруга на покупку недвижимости;
- Подписание договора о переуступки квартиры. Местом его заключения является генеральный офис фирмы-застройщика или его филиал. Форму для заполнения можно найти в интернете, либо взять у застройщика.
При заключении договора о передаче прав на собственность необходимо присутствие покупателя, продавца и представителя регистрирующего органа. Договор регистрируется в филиалах МФЦ и подразделениях Рос. реестра в течение 10 рабочих дней.
Нюансы, о которых стоит помнить
Несмотря на, то что процедура покупки квартиры в новостройке кажется очень простой и осуществляется довольно часто. Важно помнить о некоторых моментах, которым необходимо уделить особое внимание. Например:
Договор передачи прав собственности не может заключаться без присутствия застройщика;- Если квартира покупается в ипотеку, то необходимо присутствие представителя банка-кредитора;
- Фирма-застройщик имеет право взять процент от заключенной сделки с продавца;
- Квартиру, находящуюся, под обременением купить нельзя.
Возможные риски
Несмотря на то, что процедура заключения договора проводится под надзором представителя государственных органов, покупателю, все-таки, нужно соблюдать осторожность и быть очень внимательным. Так как риск есть везде.
Необходимо внимательно прочитать договор. Поскольку именно в нем могут быть скрыты уловки и прочие недоразумения, которые приведут к неблагоприятным последствиям. Например:
- В договоре обязательно должна быть прописана полная стоимость недвижимости. Так как если у покупателя впоследствии возникнут претензии, то сумма вернется к нему в полном размере. Договор, в котором сумма сделки не указывается – недействителен.
- Недвижимость может подвергаться процедуре переуступки множество раз. Поэтому важно, ознакомиться с ее историей. Уточнить, кому, когда и как продавалась квартира в новостройке.
- Цессионарий может обезопасить себя, если зарегистрирует договор переуступки;
- Цессионарий платит по договору только после получения всех необходимых документов на квартиру;
- Заключенный договор может считаться недействительным, если продавец не представил все необходимые документы;
- Если застройщик объявил себя банкротом, то все сделки, связанные с покупкой прав на собственность в новостройке, аннулируются.
Плюсы договора переуступки
Покупка недвижимости в новостройке признается одним из самых лучших и прибыльных способов инвестирования. Успешность таких денежных инвестиций заключается в том, что стоимость квартир в новостройке во время постройки дома намного ниже, чем после его сдачи в эксплуатацию. Разница составляет примерно 10-20%. Люди, покупающие жилье по договору переуступки, экономят немалые суммы. А также они имеют возможность хорошо заработать на купленной недвижимости, если перепродадут ее после сдачи дома в эксплуатацию. Для инвесторов, это единственный способ сохранить вложенный капитал. Если у них возникнет необходимость в деньгах, а расторжение договора с застройщиком грозит крупным штрафом, то они всегда смогут перепродать жилье.
Минусы договора переуступки
Большой минус при заключении договора переуступки прав — это множество документов, которые необходимо собрать. Кроме того, потребуется оповестить банк и застройщика, который может потребовать немалый процент от суммы сделки.
Для покупателя договор цессии грозит солидными финансовыми потерями, в случае если что-то пойдет не так. Например, застройщик окажется банкротом или признает договор долевого участия недействительным. Чтобы не остаться без денег, покупателю придется потратиться на юриста, который сможет заключить сделку правильно.
Оформление договора «задним числом»
Переуступка прав собственности может быть невозможной при двух условиях. Первое, ее нельзя оформить, когда акт приема-передачи уже был подписан. И второе, нельзя оформить, если договор купли-продажи уже был заключен. Продавец сможет продать жилье, только после того, как получит жилье вправо собственности. Как правило, проходит определенный промежуток времени между сдачей жилья и получением права владеть и распоряжаться им. Инвестор может оформить договор задним числом и передать свои права, в том случае, если сделает это до того, как получит жилье вправо собственности. Также цессию можно оформить задним числом, при заключении договора долевого участия в строительстве. Заменив число в акте приема-передачи.
Налогообложение при заключении договора о переуступке
Покупателю стоит знать, что именно продавец должен оплачивать налог при заключении сделки о переуступке квартиры в новостройке. В случае продажи имущества продавец облагается подоходным налогом в размере 13% от суммы разницы между стоимостью квартиры по ДДУ и сумой перепродажи.
Переуступка жилья в новостройке определенно выгодна как для продавца, так и для покупателя. Но нужно быть очень осторожным при заключении такого договора. Иначе можно остаться и без квартиры, и без средств.
domovik.guru
Переуступка права собственности и необходимые для этого документы
Отвечая на вопрос, что означает переуступка прав собственности (например, на квартиру), следует обратиться к ГК РФ. Договор переуступки прав собственности на квартиру - разновидность гражданских правоотношений, особенностью которых является не только переход вещных прав в отношении жилой площади к новому владельцу, но и обязательств. Этот документ представляет собой смешанную сделку, в которую могут быть вовлечены правоотношения в рамках обязательств по дарению, купли-продаже или даже безвозмездному отчуждению прав.
Оформление переуступки прав собственности обязывает стороны прийти к соглашению относительно целого ряда условий, главным образом - об объеме переходящих обязательств и иных обременений.
Иным распространенным термином, который используется в отношении переуступки прав, является цессия. В рамках нее основное внимание уделяется не конкретному объекту недвижимости или иного имущества, а переходящему праву требования.
Переуступка права требования в отношении квартиры является наиболее распространенным вариантом подобных гражданско-правовых отношений. Как правило, проблема касается недостроенного жилья, а конкретнее - его собственника. Ввиду субъективных обстоятельств прежний владелец не может дожидаться окончания строительства и передачи квартиры в полное распоряжение и предпочитает переуступить ее заинтересованной стороне.
Какие проблемы и споры могут возникнуть, как оформить переуступку прав требования, какие понадобятся для этого документы, и к каким правовым последствиям все это может привести, расскажем в нашей статье.
Переуступка прав собственности. Виды
Договоры переуступки прав собственности могут быть классифицированы по различным основаниям. С одной стороны, исходя из преследуемых сторонами целей, можем выделить цессию на условиях договора долевого участия (ДДУ) и в рамках предварительного соглашения по купле-продаже. В первом случае стороны устанавливают момент перехода прав собственности на жилье - при сдаче готового объекта, во втором случае - преследуют цель по заключению основного контракта в аналогичный момент. Оба документа предполагают длительный срок ожидания, в течение которого обстоятельства могут измениться настолько, что недостроенное жилье вовсе перестает интересовать потенциального собственника, и он решит переуступить свои права. Существенный минус заключения предварительного договора купли-продажи заключается в том, что застройщик вправе не передавать потенциальному собственнику возведенное жилье, он обязан лишь возвратить уплаченные деньги.
Разграничив объекты цессии, можем выделить такие типы переуступки прав, как цессия на квартиру, на земельный участок, на объект, обремененный ипотекой.
На квартиру
Переуступка прав собственности на жилье (в частности, на квартиру в новостройке) - обоюдно выгодная сделка как для первоначального собственника, так и для вторичного. Как правило, ввиду срочности продажи квартиры в рамках цессии стоимость жилья выгодно отличается от рыночного уровня, таким образом потенциальный покупатель может сэкономить достаточное количество своих средств, приобретая абсолютно новое жилье, нужно только подождать окончания строительства.
При продаже права требования первоначальный собственник не несет никаких неблагоприятных последствий в виде санкций или штрафов (исключением может стать договор долевого участия). В то же время стоимость договора цессии будет выше, чем та, которую он выплатил при приобретении прав.
Переход прав характеризуется абсолютным сохранением их объема, покупатель не вправе рассчитывать на то, на что не мог рассчитывать продавец. Передаче подлежит весь пакет документов, который был получен инициатором цессии первоначально. Документы следует перечислить в акте приема-передачи, который в обязательном порядке подписывают стороны. Все ключевые условия договора цессии поименованы в ст. 388 ГК РФ. В случае переуступки прав на недостроенное жилье дополнительно потребуется согласие застройщика.
Если происходит переуступка прав собственности на квартиру между близкими родственниками, наиболее выгодным вариантом перехода прав является оформление дарственной, которая позволит избежать уплаты НДФЛ и предусматривает пониженные тарифы нотариуса.
На земельный участок
Поскольку речь в данном вопросе касается статуса земельного участка, необходимо обратиться к положениям ЗК РФ. Он устанавливает, что отчуждение прав на надел регулируется нормами гражданского законодательства (ст. 52 ЗК РФ). ЗК РФ в данном вопросе регламентирует по большей части проблему оборотоспособности земли.
Переуступка прав на участок чаще всего затрагивает право его аренды. Цессия в отношении земельного участка - идеальный вариант в случае, когда первоначальный арендатор более не заинтересован в использовании надела за оговоренную плату. Субъектами правоотношений могут выступать как физические, так и юридические лица.
Перед оформлением договора уступки прав необходимо внимательно ознакомиться с первоначальным договором аренды. Если он содержит условия о недопустимости переуступки прав, заключение новой сделки будет невозможно.
Как правило, недолгосрочность заключаемого соглашения предполагает участие в его подписании только арендаторов (прежнего и будущего), так как переуступка прав никак не меняет правовое положение арендодателя и иные условия аренды.
По ДДУ
Переуступка прав собственности по ДДУ подразумевает передачу прав дольщика на объект незавершенного строительства. Договор долевого участия является подтверждением возникновения права у инициатора цессии. Прежний долевой участник переуступает свои требования в обмен на стоимостное выражение договора и в рамках перевода долга перед застройщиком на новое лицо. Переуступка может быть оформлена до момента передачи возведенного жилья в эксплуатацию, но не раньше, чем будет подписан договор долевого участия с первоначальным правообладателем.
Алгоритм действий предполагает уведомление застройщика о замене должника. Согласие от застройщика предполагает письменную форму и установление платы за совершение подобного перехода прав (застройщик может потребовать до 5% от суммы уступки).
Договор переуступки прав собственности по ДДУ должен в обязательном порядке включать в себя условия по стоимости, осуществлению расчетов, обязательствам, обязанностям и ответственности сторон. Документ подлежит обязательной государственной регистрации в территориальных органах Росреестра РФ. При всей схожести с договором купли-продажи цессия подразумевает в первую очередь смену сторон, если это устраивает застройщика.
При ипотеке
Лицо, являющееся заемщиков кредитных средств с целью приобретения квартиры, вправе распорядиться своей собственностью до окончания обязательных выплат в рамках погашения кредита. Переуступка прав собственности при ипотеке подразумевает одновременный переход и обязательств по погашению взятого займа от лица нового правообладателя.
Существенным условием легализации сделки является получение письменного согласия со стороны кредитного учреждения. Отсутствие подобного согласия влечет за собой недействительность самой цессии.
Данная процедура осложняется тем, что банк в обязательном порядке инициирует проверку нового контрагента, какую проходил первоначальный правообладатель, вследствие чего от нового участника сделки потребуется предоставить внушительный пакет документов.
Очевидными плюсами данной сделки является возможность быстрой реализации жилья для первоначального правообладателя и более привлекательная цена для нового контрагента. Кроме того, не следует беспокоиться о наличии обременений, не считая самой ипотеки.
Риски
Как и любая гражданско-правовая сделка, переуступка прав собственности несет в себе потенциальные риски. Большинство их них носит объективный характер. Например, при переуступке прав собственности на квартиру до момента сдачи ее в эксплуатацию заведомо точно нельзя быть уверенным, что квартира вообще будет сдана или сдана в том виде, который предполагал покупатель, когда соглашался на переуступку прав. Самым надежным вариантом в данном случае является цессия на условиях ДДУ, так как государственной регистрации в данном случае подлежит и ДДУ и сама цессия.
Цессионарий (тот, кто приобретает права) не должен забывать, что цедент (тот, кто передает права), с которым заключен договор переуступки, никак не может повлиять на действия застройщика. Если в затягивании сроков или качестве возводимого объекта виноват застройщик, цессионарий не сможет просто расторгнуть договор с цедентом и вернуть свои деньги. В данном случае придется лично обращаться к застройщику путем предъявления претензий и требований. Выходом из такой ситуации может стать включение в договор условия о поручительстве цедента за действия застройщика, что будет означать дополнительную ответственность.
Налог
Переуступка прав собственности на квартиру - легальный способ частичного ухода от уплаты налога на прибыль. Порядок начисления ставок немного отличается от традиционного НДФЛ на полную сумму прибыли.
В представленных примерах переуступки прав собственности на квартиру цедент владеет правом собственности менее 5 лет, что подразумевает необходимость уплаты налога в размере 13% от суммы продажи права. В данном случае реальным доходом, от которого будет рассчитываться налоговая база, станет разница между ценой, которую цедент выплатил первоначально перед строительством квартиры, и той, что потребовал в рамках договора цессии. Именно эта разница и подлежит обложению налогом в рамках 13%. Уход от уплаты налога может послужить основанием для признания сделки недействительной.
pravoved.ru
Переуступка прав собственности на квартиру
Мечтает стать владельцем жилья в новостройке, но дом еще в процессе возведения? У вас есть такая возможность – это переуступка прав на собственность, так называемый договор цессии с предыдущим владельцем. Как ни странно, но за период строительства одна квартира может быть «продана» неоднократно и главное не попасть в руки мошенников, ведь владельцами полезных метров уже являются другие перекупщики.
Переуступка прав – что это такое?
Важно: отметим, что не юридически, не фактически переуступку прав на объект недвижимости нельзя называть сделкой купли-продажи!
Это всего лишь смена ответственных лиц в соглашении с застройщиком, касается эта ситуации как заключения соглашения долевого строительства, так и инвестирования. То есть – это означает, что покупатель заплатит денежные средства только по уже имеющемуся договору со строителем и приобретет в последующем на него право собственности.
Тонкости договора цессии (переуступки прав)
Если первоначальным приобретателем по соглашению деньги уже в полном объеме переданы застройщику – тогда по договору переуступки прав следующему покупателю должны перейти все права предусмотренные договором. В такой ситуации вам необязательно получать письменное согласие организации строителя на изменение ответственной стороны в соглашении (если в нем не предусмотрены специальные условия). Но вы обязаны сообщить застройщику о произошедших изменениях и сделать это желательно письменно, чтобы иметь доказательства. Сохраняем письмо до момента вступления в законное владения недвижимостью.
В случае если продавец еще не заплатил всю сумму строителям – следующему приобретателю будут переданы все обязательства по внесению оставшейся денежной суммы (перечисление на счет застройщика).
Но здесь есть важный нюанс – в обязательном порядке организация застройщика должна дать свое согласие на переуступку прав!
И многие строители пользуются подобной ситуацией, требуя заплатить за согласование всех условий. Согласие предоставляется в письменной форме, обязательно присутствие описание объекта недвижимости, печать организации и подписи руководителя.
Как оформляется соглашение о переуступке?
Если вы решились на приобретение строящейся квартиры, действуйте правильно:
- Как покупатель вы имеете право истребовать от продавца все необходимые документы, которые были подписаны с застройщиком для ознакомления. Предварительный договор, основной договор, дополнительное соглашение, все платежные документы, которые могут подтвердить, что продавец производил выплаты застройщику, схема на рассрочку платежей (если таковая имеется), квитанции с банка, переписка с застройщиком – полный пакет документов необходимо принимать только по составленному акту с описанием всех бумаг.
- Покупатель должен убедиться, что у продавца нет долгов перед застройщиком – делаем запрос в строительную организацию, уточняем наличие штрафов и пень. Таковые имеются – требуем у продавца их погасить, или уменьшаем продажную стоимость на такую же сумму, как санкции.
Существует опасность, что из-за наличия просрочек по платежам застройщик может расторгнуть первоначальный договор с вашим продавцом.
Прилагаем образец договор уступки прав требования
Цессия заключается только в письменном виде, должна содержать все реквизиты сторон, номер договора, даты и все важные условия по переуступке прав.
Видео — Риски покупки квартиры по переуступке
Переуступка права по договору долевого участия – на что обратить внимание
Если соглашение на ДДУ (долевое участие) был составлен и подписан по всем требованиям закона – покупатель будет максимально защищен юридически. Такое лицо имеет право потребовать передать жилище в свою собственность в четко предусмотренный срок по соглашению. И если вы хотите совершить продажу имущества по цессии – соглашение придется сначала зарегистрировать в Росреестре, и только после этого дольщик получит законное право владеть недвижимостью и заключать договор по переуступке прав.
Важно: законодатель запретил дольщику совершать переуступку своих прав, в том случае если обязательства по выплате денежных сумм перед застройщиком не выполнены в полном объеме без переоформления оставшегося долга на нового приобретателя!
Цессия при оформлении предварительного договора
Предварительное соглашение, подписанное сторонами, обязательно должно быть подкреплено основным соглашением. Пока этого не произошло – у приобретателя нет права на покупаемое имущество, появляется только право требовать от строителя заключить с ним основной договор.
Помните, по предварительному соглашению не могут производиться никакие финансовые расчеты, что значительно повышает риск для покупателя.
Вы можете оказаться в ситуации, когда застройщик в будущем потребует от вас оплатить повторно стоимость квартиры, мотивируя это тем, что на момент ваших оплат основного договора еще не существовало!
Если застройщик выдал вексель покупателю, пытаясь «обойти» неправомерность денежных расчетов по предварительному соглашению – при заключении переуступки, вексель должен быть передан второму покупателю первым, путем внесения передаточной надписи на самом векселе. Указываются данные нового покупателя.
Особенность такого соглашения – нет обязательных требований по регистрации договора. Но и здесь есть свои минусы – вы несете высокие риски, ведь в случае банкротства застройщика вы останетесь и без квартиры, и без денег.
Стоит почитать
about-realty.net
