Типовой договор аренды квартиры — особенности оформления. Договора аренды жилья
Договор аренды квартиры Украина 2018 – Самое важное — GetHom.com
7 июля 2018 GetHom эксперт 17 049
Договор аренды квартиры в Украине заключают практически при каждом съёме жилья, но не все знают, какие риски могут возникать у хозяина квартиры и квартиросъемщика при его заключении. Также его называют договором найма жилого помещения. В этом материале мы рассмотрим все важные стороны договора аренды и дадим практические рекомендации как обезопасить себя. Рассмотрим как легальную, так и нелегальную аренду. Сопоставим плюсы и минусы в обоих случаях. Как работает закон и как снимают квартиру в реальной жизни.
Статья будет полезна как для арендодателей, так и для квартирантов, которые снимают квартиру и любое другое жилое помещение. Вы узнаете, почему 90% собственников сдают жильё без оплаты налогов и какие риски это несет для обоих сторон. Как правильно составить договор найма жилого помещения и нужен ли он вообще. Мы собрали наиболее актуальную информацию о договоре аренды квартиры в Украине на 2018 год. Читайте внимательно – это может сохранить вам деньги и нервы в случае возможных проблем.
Можете сразу скачать для ознакомления типовой договор аренды квартиры для Украины с актом приема-передачи имущества. Можно рассматривать его как образец:
Скачать-договор-аренды-квартиры
Прочитайте внимательно и подкорректируйте по важным условиям под себя. На что обращать внимание – рассмотрим в нашем материале.
Зачем нужен договор аренды квартиры
Договор аренды – это документ, где хозяин жилья и квартирант прописывают детали и условия сделки по сдаче квартиры в наём. Он призван урегулировать отношения и защитить стороны в спорных ситуациях при аренде квартиры. Регулируются отношения Гражданским кодексом Украины и её 59 главой – Наём, аренда жилища.
Чем отличается договор аренды жилья от договора найма
Договор найма – это «аренда» жилого помещения физическим лицом у физического лица. В этом случае используются слова найм или наём и заключают договор найма квартиры.
Договор аренды – это аренда жилого помещения, где одна из сторон юридическое лицо, то есть фирма. Также договор аренды заключают, если физ лицо арендует нежилое помещение. Это может быть склад или офис.
Как вы видите, разница в том, кто и какое помещение арендует. Исходя из этого закон по-разному регулирует правоотношения сторон в договоре.
Мы остановимся именно на договоре «аренды» квартиры между двумя физическими лицами. И для удобства будем называть договором аренды, а не найма, раз уж в простой речи так сложилось. Но помните, что заключать на бумаге правильно договор найма квартиры, а не аренды.
Что нужно сделать перед подписанием договора аренды квартиры
Договор аренды квартиры — это уже финальная часть процесса. Перед этим как хозяину, так и квартиранту предстоит обсудить все важные детали сделки и проверить не мошенник ли перед ним. Начнём с самого начала – с поиска квартиры.
Поиск квартиры для аренды
Найти квартиру можно через риэлтора, агентство недвижимости или самостоятельно. Точно так же и при сдаче для хозяина есть 2 пути. На практике сложилась ситуация, что оплачивает комиссии риэлтора всегда арендатор. Хозяин квартиры просто выставляет своё объявление на одном из сайтов и ждёт клиентов. Ему начинают десятками звонить посредники и обещать привести клиентов. Так как хозяин им теоретически не платит, то ему не имеет значения, будет ли это квартирант с риэлтором или без.
Статья по теме: Кто платит за услуги риэлтора и почему
Есть разница для арендатора. Он должен будет заплатить риэлтору от 50 до 100% от месячной стоимости аренды квартиры. Это значительные деньги просто за показ квартиры, которую можно найти и самостоятельно. Если прочитаете статью ниже, то вы поймёте, что риэлтора никто не приглашал, а он сам обманным путём навязался в сделку и теперь занимается вымогательством денег. Без его услуг всем будет лучше и дешевле.
Статья по теме: Как обманывают риэлторы – 28 схем мошенничества
Советую внимательно прочитать статью про то, как обманывают риэлторы. Часть про аренду в ней начинается внизу – можете пролистать. Если коротко, то вам могут продать просто доступ к базе квартир и пропасть. Могут завлекать на объявление-приманку одной квартирой по дешевой стоимости, а предлагать другие.
Хозяин может быть в сговоре с риэлтором и каждый месяц сдавать квартиру новым квартирантам, выселяя старых по разным причинам. А самый опасный способ обмана при аренде – это когда хозяин вообще не в курсе событий, а квартиру сдают мошенники. Риэлтор сотрудничает с аферистами и сдают квартиру одновременно десяткам людей. Потом они скрываются с деньгами, а вас выселяют. Очень распространённая афера и часто используется, так что будьте осторожны, потому что во всех случаях вы теряете много денег.
Нужен ли риэлтор при составлении договора аренды квартиры
Посредники никак не участвуют в договоре аренды квартиры. Он подписывается только между хозяином недвижимости и арендаторами. Третьей стороны в договоре нет. Поэтому в лучшем случае риэлтор просто принесёт с собой распечатанный типовой договор аренды жилья из интернета и всё. Он пришел не для заключения договора, а для заработка денег. Задача посредника – привести квартирантов к хозяину и получить свой процент. Больше никакой ответственности нет.
Всё, что будет после сделки риэлтора не волнует и он никак не будет отвечать, если хозяин окажется мошенником, а квартирантов захотят сразу выселить. Поэтому никакой подстраховки и гарантии риэлтор в сделке аренды квартиры не оказывает, а только мешает свободной коммуникации хозяина и квартирантов. С риэлторами нужно быть осторожным и по возможности не пользоваться их услугами, потому что они сами часто участвуют в мошеннических схемах.
Проверка документов перед подписанием договора аренды
Перед подписанием договора аренды и передачей любых денег нужно проверить кто перед вами – действительно ли это собственник недвижимости или это мошенник. Не полагайтесь на случай. Всегда сами внимательно проверяйте соответствие фамилии в документах на квартиру и фамилии собственника.
Заключать договор аренды может либо собственник, либо человек с официальной доверенностью, заверенной нотариусом от имени собственника. Любые другие друзья, соседи, представители хозяина без доверенности заключить договор с вами не могут. Скорее всего это мошенники и вас пытаются обмануть. На сдачу квартиры в аренду должны дать согласие все владельцы, а также если владелец в браке, то нужно согласие жены/мужа. В ином случае вас может выселить второй собственник квартиры.
Хозяин должен заранее приготовить и иметь при себе документ удостоверяющий личность – паспорт и документ, подтверждающий права собственности на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения, решение суда и т.д. Если вы проверяете и перед вами владелец квартиры, то можно переходить дальше.
Личный контакт между собственником и квартирантами
Важны не только официальные документы, но и положительный личный контакт между собственником и квартирантами. Если вы нашли общий язык и взаимопонимание, то все последующие отношения и переговоры должны сложиться хорошо. Если общение сразу не пошло, то скорее всего и в дальнейшем возникнут проблемы при аренде квартиры и лучше сразу искать другой вариант.
Статья по теме: Как снять квартиру без посредников – 10 советов
Это очень важная деталь, потому что при аренде постоянно возникают какие-то вопросы, которые придётся решать и если контакта и доверия нет, то вас ожидают сложности. Краны начинают течь, техника выходить из строя, курс доллара изменяется и цены аренды повышаются – вопросов может быть множество. Лучше арендовать квартиру у тех людей, которые в случае проблемных ситуаций готовы идти на компромиссы. Так вы всегда сможете договориться на обоюдно выгодных условиях и решить вопрос.
Обсуждение деталей перед подписанием договора аренды
Нужно обсудить с хозяином все волнующие вопросы ещё перед подписанием договора аренды. Спрашивайте и задавайте любые вопросы. Рассказывайте о себе. Важно обсудить всё до заселения и подписания договора, чтобы потом не возникло непредвиденных вопросов и трудностей. Основное что нужно обсудить:
- Кто будет жить в квартире, сколько человек и кто они.
- На какой срок сдаётся квартира.
- Можно ли проживать с детьми или иметь домашних животных.
- Кто будет делать текущий ремонт, ремонтировать сантехнику и вышедшие из строя электроприборы.
- Кто оплачивает коммунальные услуги и что включено.
- В какой валюте и в какой срок производится оплата.
- Какая залоговая сумма и порядок её возврата.
- На какой срок составляется договор и порядок его расторжения.
- На какой срок цена аренды фиксирована и когда возможен её пересмотр.
Узнайте планы хозяина по данной квартире. Планирует ли он сдавать её долгосрочно или квартира сдаётся до момента продажи или приезда родственников. Если вы понравились хозяину квартиры, то можно попробовать торговаться по стоимости. Хозяину важно и выгодно, чтобы в квартире проживали нормальные, адекватные люди, а не ребята, которые сожгут квартиру и вынесут всю технику. Все хотят иметь дело с хорошими, надёжными людьми.
Как составляется договор аренды квартиры
Согласно статье 811 Гражданского кодекса Украины, договор аренды жилья должен составляться в письменном виде и он, даже без удостоверения нотариусом, будет иметь юридическую силу. Нотариальное удостоверение не обязательно, если договор найма жилья сроком до 3 лет. Можно распечатать любой подходящий вам типовой договор найма квартиры и внести свои коррективы.
Бывают договора краткосрочной аренды – до 1 года или обычно их заключают от 1 до 11 месяцев. В этом случае квартиранты несколько ограничены в правах. Они не могут сдать квартиру в субаренду и не имеют приоритетного права на проживание после окончания договора.
Статья по теме: Как сдать квартиру без посредников – советы эксперта
В случае длительного найма квартиры – свыше 1 года и до 5 лет у арендаторов больше прав. Они могут сдать жильё в субаренду, но только с разрешения хозяина. И имеют права на приоритетное продление договора в случае окончания срока аренды. Если через месяц после окончания срока договора аренды квартиранты не выселились, то договор считается продлённым на такой же срок.
Важные пункты в договоре аренды квартиры
Договор аренды квартиры будет считаться действительным, если в нём присутствуют такие пункты:
- Паспортные данные и подписи сторон
- Предмет договора
- Плата за пользование имуществом
- Срок действия договора
Должна быть точно указана конкретная квартира – её адрес, площадь и количество комнат.
Срок действия аренды устанавливается согласно договору. Если срок отсутствует, то согласно статье 821 Гражданского кодекса Украины, срок аренды будет составлять 5 лет.
Также вносятся дополнительные пункты, которые могут помочь в спорной ситуации. Они прописываются и обговариваются отдельно. В каждом договоре пункты разные.Типового договора аренды не существует, потому что все они составляются юристами и в большей или меньшей степени защищают одну из сторон. Каждый подходит лишь для конкретного случая и условий сделки, но не для всех. Все важные условия учесть в договоре очень сложно. Поэтому читайте договор очень внимательно.
Расторжение договора аренды квартиры
По закону расторжение договора аренды возможно в одностороннем порядке арендатором. Он должен предупредить собственника за 3 месяца, если иное не установлено договором. Если квартирант освободит жильё без предупреждения, то собственник через суд может потребовать с него оплату за 3 месяца, если докажет, что не мог сдать это жильё на таких же условиях другим арендаторам.
Арендодатель вправе расторгнуть договор только через суд, если квартиранты при краткосрочной аренде не внесли оплату более 2 раз, а при долгосрочной аренде более 6 месяцев. Также расторжение через суд, если жильё нужно собственнику для личного проживания или родственников. В этом случае нужно предупредить письменно за 2 месяца и если квартиранты не согласны выселяться, то решением суда расторгнуть договор.
Сколько стоит оформление договора аренды у нотариуса
Оформление договора аренды происходит просто письменно, если срок аренды до 3 лет, либо у нотариуса, если срок аренды от 3 лёт и более. В этом случае придётся опплатить услуги нотариуса и налоги. Платежи состоят из:
- Государственная пошлина и сбор в Пенсионный фонд – 1%
- Военный сбор – 1,5%
- Услуги нотариуса – по договорённости – около 300-400 грн
Получается 2,5% от суммы сделки по договору аренды квартиры. Это цена аренды в месяц умноженная на количество месяцев. От этой суммы берем 2.5% и добавляем услуги нотариуса. Если цена квартиры в месяц 5 тысяч гривен и оформляем её в аренду на 12 месяцев, то сумма налогов составит 1500 гривен плюс услуги нотариуса. В общей сложности примерно 1900 гривен составит оформление договора аренды квартиры.
Нужно учитывать, что прописать цену аренды 100 гривен нельзя, потому что квартиранты так хозяину и будут платить и никакие устные договорённости не помогут, потому что арендаторы могут обратиться в суд и отстоять своё право проживания за 100 гривен по заключённому договору. Если уже решили делать всё официально, то и цену нужно указывать реальную.
Налоги хозяина квартиры после подписания договора найма
Сразу после оформления договора аренды между физическими лицами в налоговую поступает уведомление от нотариуса на хозяина квартиры, что он сдаёт жильё и теперь должен уплачивать налоги. Риэлтор, если работает официально, тоже может оповестить налоговую, а также квартиранты, если у них будет на то желание. Квартиранты могут и не оповестить, но риск всегда остаётся.
Уйти от налогов при оформлении договора аренды возможно, но при оформлении через нотариуса это сделать точно не получится. А при неофициальной сдаче в аренду, при донесении квартирантов или риэлтора хозяина ожидают большие штрафы.
Налог на аренду квартиры состоит из:
- Налог на доходы физических лиц –18%
- Военный сбор – 1,5%
В сумме это 19,5% придётся хозяину заплатить в казну налогов с поступлений от аренды квартиры. Как пример, рассмотрим квартиру ценой в 5 тысяч гривен в месяц. Общая сумма за год получится 60 тысяч гривен. Из них придётся уплатить налогов 11,700 гривен в год.
Вариант 2 – оформиться предпринимателем второй группы с единым налогом и платить налоги по упрощённой системе налогообложения. Сумма налогов будет 744,60 грн плюс единый социальный взнос 819,06 гривен ежемесячно. Итого в месяц сдача квартиры будет обходиться 1 563,6 гривны налогов.
В сумме 18 756 гривен в год. Вариант совсем не выгоден, потому что на едином налоге второй группе возможна выручка до 1,5 млн гривен, а у нас всего 60 тысяч с одной квартиры в год. А для регистрации в первой группе единого налога возможна только торговля на рынках и мелкие услуги населению. Но и там получается достаточно дорого. Выгоднее просто платить налоги как физ лицо, если квартира всего одна.
Штрафы за неуплату налогов за аренду квартиры
Если на вас донесли квартиранты, риэлтор или нотариус, то налоговая узнает, что вы сдаёте квартиру. После доказательства факта сдачи, которым может выступить сам договор аренды квартиры вами же подписанный, налоговая накладывает на вас штраф. Рассмотрим, какие штрафы ожидают хозяина, который не уплатил налоги:
- Административный штраф от 51 до 136 гривен
- Все неоплаченные налоги плюс штрафные санкции
- Возможный штраф в размере от 17 до 34 тысяч гривен, если сумма неоплаченных налогов значительная
Но это всё ещё нужно доказать и налоговая должна заинтересоваться доносом на квартиру, что тоже бывает не всегда, потому что объёмы неоплаченных налогов небольшие. Но угроза штрафа, конечно, существует.
Аренда квартиры и налоги – кому это выгодно
В идеальных условиях, когда все хозяева будут платить налоги, в первую очередь это выгодно государству. Это значительные поступления в бюджет. Это выгодно собственнику – для него снимается риск штрафов и давления со стороны квартирантов. Появляется такая же защита и гарантии выполнения договора, как и у жильцов. Не выгодно становится только квартирантам, так как для них повышается арендная плата ровно на стоимость налогов.
Так происходит всегда, когда что-то дорожает для владельца или поставщика – это просто закладывается в стоимость услуги. И если все собственники надумают официально зарегистрироваться и платить налоги, то в первую очередь пострадают квартиранты, для которых стоимость аренды квартиры увеличится и цены везде по рынку возрастут.
Как при договоре аренды решаются спорные ситуации
При наличии подписанного двумя сторонами договора аренды спорные вопросы решаются путём переговоров, либо через суд. Расторгнуть договор в одностороннем порядке может только квартирант, предупредив хозяина за 3 месяца. А хозяин расторгнуть договор может через суд и то, при наличии достаточных оснований.
В условиях договора можно прописать любые пункты, но при возникновении спорной ситуации, если одна сторона не согласна, то единственный правовой вариант – обращаться в суд и судиться. Что-бы ни было написано в договоре, без обоюдного согласия двух сторон действие договора не прекращается.
Суды могут затягиваться на годы и всё это время квартирант сможет на законных основаниях находиться в квартире. В это время он будет болеть сам, заболеет адвокат и заседания будут переноситься. Поэтому, если и подписываете официальный договор, то делать это нужно очень осмотрительно и внимательно читать условия. Прекращает действие договора только решение суда или истечение срока действия.
Кому выгоден договор аренды квартиры
Договор аренды выгоден квартирантам. Если хозяин не составлял сам договор аренды с юристом и не понимает последствий, то это большое поле для манипуляций юридически грамотными квартирантами. Выселять силой их не получится, потому что действует договор и во время действия договора арендуемая квартира является их законным жилищем, при попытке проникновения в которое квартиранты могут применить самооборону, нанести хозяину увечья и закон будет на их стороне.
При краткосрочной аренде до 1 года квартиранты могут не платить 2 раза, а при долгосрочной пол года и тоже им сложно что-то сделать, потому что даже если суд обяжет возместить ущерб, то взыскать его с арендаторов бывает крайне сложно. И все эти разборки могут длиться годами. Имущества у квартирантов может и не быть, и решение суда останется только на бумаге.
Типовой договор аренды квартиры – Киев, Одесса, Харьков, Днепр
Если вы ищете типовой договор аренды квартиры для конкретного города, то подумайте вначале, нужен ли он вам. Если вы квартирант, то скорее всего нужен, потому что договор защитит ваши права, но если вы собственник, то взвесьте все плюсы и минусы. Скачать договор можно любой, но будет ли он выгоден для вас и защитит ли ваши права – это большой вопрос.
Лучше при сдаче квартиры заплатить некоторую сумму юристу и подогнать договор конкретно под ваш случай и ваши условия. Договор аренды на украинском языке будет действителен для любого города Украины будь то Киев, Одесса, Харьков или Днепр. Разницы в том, какой будет написан город в типовом договоре нет – его можно подкорректировать, есть разница в пунктах договора и самих условиях. Внимательно читайте то, что думаете подписывать и при возникновении сомнений лучше пункт исключить или добавить свой, а не руководствоваться типовыми договорами.
Официально заверенный договор аренды квартиры и прописка в ней
Если вы заверите договор аренды официально у нотариуса, то квартиранты имеют полное право прописаться в вашей квартире и прописать своих несовершеннолетних детей без согласия владельца квартиры. Это дополнительные значительные риски для арендодателя.
Какой договор аренды квартиры лучше заключать
Если уж хозяин и решил заключить договор аренды, то делать это лучше очень осмысленно и обдуманно, потому что последствия неправильных договоров могут быть в потере прибыли за год и большой головной боли с выселением квартирантов. Если квартирант перестаёт платить или не хочет выселяться, то решение спора только через суд. Плюс обязательно нужно платить налоги, потому что при обращении в суд всплывёт и уход от налогов, который будет дополнительным рычагом давления.
Частичное решение вопроса может быть в оформлении договора краткосрочной аренды от 1 до 11 месяцев. Так можно будет начать процедуру выселения после 2 задержанных оплат, а периодичность платежей указать каждые 2 недели. Таким образом, сокращается время до начала подачи заявления и экономится время.
Наименее рисковый вариант для хозяина квартиры, если нужен официальный договор аренды
Можно оформить договор всего на 1 месяц и каждый месяц перезаключать, принимая деньги авансом и удерживая залоговую сумму. Это наименее рисковый вариант. Вы можете брать деньги за следующий месяц, изымая старый договор и передавая новый в обмен на деньги. В конечном итоге всё сведется к тому, что аренда будет происходить без договора. А аренда без договора – это наиболее свободный вариант для хозяина. Так снижаются риски и всё происходит быстрее.
Как сдают жильё без договора аренды
Без договора аренды квартиры хозяин просто берет авансом деньги и заселяет в неё квартирантов. Обязательно берется залоговая сумма на случай порчи имущества или непредвиденных проблем с жильцами. В этом случае хозяин лишается следующих проблем:
- Нет сложностей с выселением квартирантов
- Нет сложностей с оплатой, потому что просрочили – можно менять замки
- Нет проблем с налоговой, потому что сложно доказать сам факт аренды квартиры
- Нет споров в суде и бесплатного проживания жильцов
Преимущества для хозяина очевидны, но уходят преимущества квартирантов, потому что до этого они могли диктовать свои условия – обращаться в суд и оказывать давление на хозяина, а теперь хозяин обладает преимуществом. Поэтому большинство арендодателей в Украине не подписывают договора аренды, а сдают квартиру нелегально. Таких в Украине по официальным оценкам от 70 до 90%.
Как лучше сдавать жильё – с договором или без
На усмотрение хозяина и квартирантов и по их договорённости. Можно делать, как вам удобно. Налоги нужно платить и налоговая постоянно об этом напоминает, но процентов 90 рынка аренды квартир находятся в тени. Это связано со сложностями при выселении, налоговой нагрузкой, несовершенностью законов и судов.
Для квартиранта лучше арендовать квартиру по договору, тогда есть рычаги воздействия на хозяина и суд. Для владельца квартиры выгоднее сдавать квартиру без подписания любых бумаг. Так он получает полный контроль над ситуацией и гарантии оплаты.
Как расторгают договор аренды, если он был устным
Устный договор аренды – это просто договорённость между хозяином и квартирантами о том, какая оплата, какие условия и какие основные моменты по договору. Никаких документов не подписывается. Обычно берутся копии паспортов и проверяются документы на квартиру. В остальном всё так же, как и у официального договора аренды, но без подписания любых бумаг.
Если квартиранты перестают платить, то хозяин просто даёт срок неделю на погашение задолженности, а если этого не происходит, то через месяц или ещё раньше силой выселяет жильцов. Для этого нужен участковый, мастер по вскрытию замков и пара крепких ребят. Хозяин показывает участковому документ права собственности на квартиру и говорит, что не может выгнать посторонних людей.
В этом случае квартиранты забирают вещи и всё заканчивается достаточно быстро, без последствий для обеих сторон. Залог может быть удержан, может быть вычтена сумма просрочки аренды и возращен остаток, если с квартирой всё нормально. Но обычно до таких жестких методов не доводят, а люди договариваются и ведут переговоры, в итоге приходя к обоюдно удобному решению проблемы.
Договор аренды квартиры и переговоры
Как вы уже заметили, нормальные отношения между хозяином и квартирантами очень важны в любом случае. Лучше до суда и выселения с участковыми дело не доводить, а решать всё в обоюдно комфортных рамках. Всегда лучше договориться и найти решение проблемы, чем запускать и потом бороться с последствиями. Никто не выиграет от того, что лишится источника заработка или нормальной квартиры. Все только поморочат друг другу голову и испортят нервы.
Очень важно в самом начале обо всём договориться и обговорить условия. Если оплата квартиры будет производиться чётко в срок, если устные договорённости будут соблюдаться, то даже желания не возникнет кого-то выселять и с кем-то судиться. Всем выгодно сдавать квартиру и получать с неё деньги. Проблем не хочет никто. Поэтому всегда договаривайтесь и не переходите законные рамки, потому что последствия могут быть обоюдно неприятными, особенно если дело дойдёт до тяжких телесных увечий при войне за квартиру и право проживания в ней.
Вывод по договору аренды квартиры в Украине
Как сдавать и арендовать квартиру вы должны решать сами. Мы описали лишь основные моменты и сложности законодательного регулирования данной области и реального положения дел в Украине. Будет ли это взаимовыгодное сотрудничество или войны в судах и выселение с вырезанием замков, тоже зависит от вас. Вы сами выбираете где жить и кому сдавать квартиру.
Если вы хозяин квартиры и собираетесь сдавать официально по договору аренды квартиры, то советую внимательно изучить главу 59 Гражданского кодекса Украины – наём, аренда жилья. И составлять индивидуальный договор с помощью юриста, где очень внимательно прописать все важные условия согласно действующего законодательства. Срок аренды выбирать краткосрочный, при этом легче защищать свои права при сдаче жилья.
Если Вы квартирант, то советую внимательно изучать условия договора и подписывать договор о найме жилья со всеми хозяевами. Так вы получаете рычаги давления и влияние на собственника. Ваши права защищены и договор будет соблюдаться. Вы можете обратиться в суд и защитить себя.
Если вы решили пойти путем без подписания договора, то это ваше право. Тут есть преимущества, но это идёт в разрез с действующим законодательством и может быть наказуемо. В любом случае главное, чтобы отношения между собственником и квартирантами не портились и оставались в рамках обоюдно выгодных. Будете ли вы подписывать договор аренды квартиры или нет – дело ваше, главное личные отношения и польза для всех участников сделки. Удачной вам аренды или сдачи жилья. Надеемся, теперь вы знаете про договор аренды квартиры всю важную информацию и сможете сделать правильный выбор.
gethom.com
Как правильно составить договор аренды жилья
При сдаче квартиры в аренду желательно оформлять договор между будущим жильцом и собственником. Договор аренды жилья предназначен для защиты интересов обеих сторон.
Название договора зависит от того, кто будет снимать жилье – юридическое или физическое лицо. Если аренду жилого помещения производит физическое лицо, такой документ называется «Договор найма». Когда в качестве арендатора выступает предприниматель или юридическое лицо, документ имеет название «Договор аренды» (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Тем не менее в обиходе прочно закрепились именно понятия «арендатор» и «договор аренды» независимо от нанимателя. Как же правильно оформить документ и как сдать квартиру в аренду правильно?
Обязательные пункты договора
В бланке договора аренды квартиры должно быть указано подробное описание предмета договора. В последнем максимально полно и четко описывается объект договора с указанием идентичных с правоустанавливающими документами данных:
- адрес, по которому находится квартира;
- этажность дома;
- этаж;
- номер квартиры;
- площадь;
- количество комнат.
Также в этой графе следует дать характеристику объекта и указать его оценочную стоимость. Наиболее детально следует прописать в договоре порядок расчета за аренду жилья, сроки и способы.
Важным пунктом является указание суммы арендной платы, которая пишется прописью и цифрами. Можно добавить пункт, по которому наниматель будет обязан уплатить залоговую сумму для возмещения вероятных убытков, равняющуюся сумме арендной платы за один месяц.Арендодатель имеет полное право включить в договор условие, разрешающее периодически проверять состояние предоставляемой в аренду жилплощади.
При составлении договора нужно составить детальную опись имущества, передаваемого вместе с жильем и прописать пункт об ответственности нанимателя за его сохранность. В тексте документа 
также указывается состояние всех приборов учета, установленных в квартире.
В договоре необходимо также оговорить возможность ремонта – что можно подвергать изменениям, а что нет. Можно договориться о проведении жильцами ремонта в счет снижения арендной платы. Согласно Гражданскому кодексу жильцы должны делать текущий ремонт, тогда как собственник – капитальный (ст. 681 ГК РФ).
Самая распространенная причина споров между арендодателями и жильцами связана с долгами за коммунальные услуги и аренду. Необходимо включить в соглашение пункт о выплате неустойки в случае задержки основных выплат. Избежать разногласий можно, если прописать в документе, кроме порядка и суммы оплаты, условия для ее повышения. Допустим, индексация до 6–11 % в год.
Собственник может поднять стоимость даже при отсутствии в договоре этого пункта, но не чаще чем раз в год. Если арендатора это не устраивает, он может расторгнуть в одностороннем порядке договор без выплаты неустойки.
Защитить права собственника можно при помощи обеспечительного платежа, представляющего собой залог в размере месячной оплаты. Также в текст соглашения можно добавить пункт об авансовой оплате наперед за один месяц. Такие меры гарантируют, что жильцы не съедут, не заплатив.
Срок действия договора
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64.
Максимальный срок договора составляет 5 лет. Когда в тексте договора не обсуждается его срок действия, он по умолчанию считается заключенным на максимальный срок (ст. 683 ГК РФ).
В текст договора также необходимо включить разделы, описывающие условия его расторжения и порядок передачи арендованного имущества после прекращения его действия.
Наниматель, в свою очередь, имеет право в любой момент расторгнуть договор найма, не объясняя причин. Арендодатель не обладает таким правом и расторгнуть договор может только при имеющихся нарушениях и в судебном порядке (п. 2 ст. 687 ГК РФ).
При составлении договора обязательно следует указать, за какой срок стороны вправе досрочно расторгнуть договор и уточнить порядок возврата залога и денег.
Когда в соглашении не предусмотрены условия его досрочного прекращения, арендодатель не имеет права расторгнуть его, пока не выйдет срок действия.Оформляя краткосрочный договор, собственник может отказаться от продления соглашения на новый срок.
Тонкости оформления
При заполнении договора многие граждане сталкиваются с вопросом, является ли обязательным регистрация этого документа. Все зависит от арендатора. Если помещение будет снимать 
физическое лицо и заключается договор социального найма, его не нужно регистрировать. В случае когда жилплощадь арендует предприниматель или юридическое лицо, следует оформлять договор аренды жилого помещения. Необходимость регистрировать документ зависит от его срока действия. Обязательной регистрации подлежат договоры, которые заключены на год и более.
Согласно закону договор аренды жилья можно предоставить и в письменном виде. Нотариально заверять этот документ нет необходимости. Заверенный нотариально и письменный договоры обладают одинаковой юридической силой. Стоит учитывать, что при решении спорных моментов нотариально заверенный договор обладает массой преимуществ. На его основании нотариус вправе подтвердить дееспособность обеих сторон во время подписания документа.
Важную роль во время заключения договора имеет количество собственников у данного жилья. Так, все лица, прописанные на этой жилплощади, должны в договоре выразить свое согласие на сдачу жилого помещения в аренду. От лица несовершеннолетних детей, прописанных в квартире, следует предоставить подписи их представителей (родителей).
Договор посуточной аренды жилья
Кроме долго- и краткосрочной аренды существует еще один вид найма жилья – посуточно.
Наличие такого соглашения при найме квартиры на сутки не менее важно, чем при долгосрочной аренде. Договор помогает обезопасить как квартиросъемщика, так и собственника. Обязательным элементом этого документа является подробная опись имущества – это поможет избежать взаимных претензий сторон в момент выселения.
Соглашение имеет много общего со стандартным договором найма квартиры, но некоторые пункты необходимо изменить. В большинстве случаев при посуточном заселении вносится 100% предоплата.
В таком соглашении упрощается процесс его расторжения. Должно быть оговорено, за какой срок нужно проинформировать владельца о расторжении договора. Чаще всего этот срок составляет 24 часа. Аналогичные сроки и для продления договора. В этом соглашении не должно быть пункта о коммунальных услугах – их вносит сам собственник.
Составить договор найма можно самостоятельно. Если подойти к его оформлению грамотно, можно обезопасить себя и свое имущество от мошенников.
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.
zakonometr.ru
Типовой договор аренды квартиры - особенности составления документа
Сейчас многие предпочитают арендовать жилплощадь как на несколько дней, так и лет.
Однако для того, чтобы не возникало в будущем проблем с проживанием, важно правильно составить договор на использование недвижмости.
В нем должны быть учтены ряд нюансов, о которых мы расскажем в данной статье. Кроме того, в конце будет приведен типовой договор аренды квартиры. Его можно взять за основу при поиске временного пристанища и переговорах с владельцем подходящего помещения.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!
Что необходимо учитывать при оформлении договора аренды квартиры
Прежде всего, следует убедиться, что жилье сдается действительным собственником. Сейчас на рынке аренды недвижимости существует множество мошеннических схем.Одна из них может состоять в том, что аферисты арендуют жилье, а потом за предоплату предлагают его снять сразу нескольким клиентам.
В итоге нетрудно догадаться, что обманутые граждане остаются и без жилья, и без денег.
Сегодня многие вынуждены искать предложения по аренде квартир через различные агентства недвижимости. Здесь также существует вероятность встретиться с мошенниками. Так, с клиента берутся деньги, а взамен предлагаются несуществующие адреса. Такая схема обычно облекается в договор информационных услуг. Поэтому следует работать с теми риелторами, которые получают плату за свои услуги по факту вселения и после подписания сделки по аренде с владельцем квартиры.
Найти квартиру для временного проживания можно и с помощью интернета. Однако при данном варианте следует настаивать на предварительном и бесплатном просмотре жилых помещений. Дело в том, что размещаемые в сети фотографии могут не соответствовать реальному облику квартиры. Это тоже является одним из приемов обмана наших доверчивых сограждан.
Еще несколько слов следует сказать о предварительном просмотре квартиры. Он, как правило, проводится бесплатно. И если вам предлагают за первый визит уплатить деньги, то стоит быть настороже. В процессе самого осмотра нужно ознакомиться не только с интерьером квартиры, но и с состоянием коммуникаций (труб, сантехники и т.д.). Если оно вызывает сомнения, то лучше отказаться от аренды или поторговаться об уменьшении платы за проживание.
Самое главное, убедитесь в том, что квартиру сдает ее хозяин. В противном случае в будущем могут появиться серьезные проблемы в части проживания.
Что необходимо знать участникам сделки по аренде жилья
Когда, наконец, найден подходящий вариант, то перед подписанием договора стоит оговорить несколько основных моментов. В первую очередь – это срок аренды.
По законодательству максимальный период пользования квартирой на условиях найма составляет 5 лет. После этого договор может быть перезаключен.
Если предполагается пользоваться жильем меньше года, то арендатор вправе настаивать на включение в договор дополнительных условий, о которых мы расскажем ниже.
Дальше необходимо согласовать размер и порядок совершения отчислений по арендной плате, а также механизм компенсации коммунальных платежей. Что касается арендной платы, то при вселении большинство владельцев квартир берут ее за несколько месяцев вперед. Поэтому этот момент также следует учесть.
Если же речь идет о коммунальных платежах, то перед получением ключей от квартиры следует снять и зафиксировать показания со всех счетчиков, установленных в ней. Так, арендатору будет легко рассчитывать ежемесячную коммунальную компенсацию.
Когда в квартире, которая сдается, есть ценные вещи (дорогая техника и т.д.), то рекомендуется сделать их опись. Тогда арендатор может быть застрахован от претензий со стороны недобросовестного владельца квартиры по поводу кражи несуществующего имущества. С другой стороны и арендодатель может взыскать с нанимателя урон в случае кражи, потери или повреждения его собственности.
Помимо самого договора, участникам сделки нужно подписать акт приема-передачи. Делается это как при вселении, так и во время освобождения квартиры.
В подобном документе фиксируется как состояние жилья, так и показания всех счетчиков.
Есть и еще один момент, о котором следует помнить арендодателю. Сейчас многие сдают квартиры только на несколько дней или даже часов.
И основными съемщиками жилья являются люди, приехавшие в командировку. Но для того, чтобы им отчитаться перед своей бухгалтерией о понесенных расходах по аренде жилья, необходим подтверждающий документ (чек, квитанция).
Поэтому если сдача квартир будет носить постоянный характер, то их собственнику желательно оформить индивидуальное предпринимательство. Тогда он сможет выдавать чеки своим постояльцам.
Особенности договора
Теперь пришло время остановиться на основных разделах договора аренды квартиры между физическими лицами.
Всегда начинает его преамбула, в которой присутствуют дата и место заключения договора, а также перечисляются его стороны с указанием их полных инициалов, а также паспортных данных.
Основная часть сделки по аренде начинается с описания квартиры, передаваемой в пользование. В частности, в соглашении должны быть перечислены:
- точный адрес;
- этаж;
- количество комнат и общая площадь жилья.
Здесь же приводятся и реквизиты документов, подтверждающих право собственности арендодателя на сдаваемую в пользование квартиру.
После изложения предмета договора указывается период аренды. Если квартира сдается на несколько суток или почасово, то в документе указывается конкретное время ее освобождения.
Следующим блоком в договоре должны быть пункты касаемо внесения арендной платы и компенсации коммунальных платежей. Как правило, плата за квартиру вносится ежемесячно, однако возможны и другие варианты. В любом случае, в соглашении должна присутствовать дата, до которой должен быть внесен очередной платеж. Кроме того, нелишним будет привести тарифы по соответствующим коммунальным услугам, исходя из которых арендатором будет выплачиваться компенсация.
После финансовых пунктов следуют условия относительно взаимных прав и обязанностей сторон. Они могут касаться порядка проведения ремонта (как текущего, так и капитального), поведения в случае внештатных ситуаций (затопление со стороны соседей, пожар, прорыв труб), условий и периодичности проверки арендодателем использования квартиры и т.д.
Например, может быть прописано, что если арендатор сделал ремонт за счет своих средств, то понесенные расходы могут быть зачтены в счет арендной платы.
Еще один немаловажный момент. В договоре должны быть перечислены люди (кроме несовершеннолетних), которые будут временно проживать с арендатором на одной площади. Особенно это касается аренды на срок, не превышающий одного года. Дело в том, что по ГК РФ в этом случае вселение вместе с арендатором других людей допускается только с согласия владельца квартиры.
Сделка может предусматривать и положения относительно ответственности сторон. Например, для арендатора может быть установлена неустойка за просрочку внесения платежей. Одним словом, стороны сами вправе определить в договоре величину взаимных санкций.
Очень важным в соглашении об аренде квартиры является раздел, где стороны оговаривают вопросы, связанные как с продлением договора, так и досрочным его расторжением. В частности, если речь идет о прекращении сделки раньше положенного срока, то она должна предусматривать пункты относительно:
- оснований для разрыва взаимоотношений как по инициативе хозяина квартиры (арендодателя), так и нанимателя;
- процедуры и сроков уведомления об этом контрагента;
- порядка возврата квартиры ее владельцу.
Следует обратить внимание на то, что по окончании действия договора прежний арендатор имеет преимущественное право в части оформления отношений на новый срок. Однако если в соглашении не сделать подобной оговорки, указанное правило не действует в случае с арендой квартиры на период до года. И тогда арендодатель получит совершенно законное право выселить нанимателя с занимаемой территории.
Само собой, что завершать соглашение должны реквизиты и подписи сторон. Без личных автографов ее участников, сделка может быть легко оспорена.
Не исключено, что в процессе действия договора аренды квартиры может возникнуть потребность во внесении в него изменений. Это может касаться пересмотра сроков проживания, корректировки арендной платы, других важных пунктов. В этом случае стороны должны оформить между собой письменное дополнительное соглашение.
Если основной договор собственник квартиры и арендатор заключили у нотариуса, то и коррективы в него вносятся таким же способом.
Договор сдачи квартиры в аренду — образец 2016
Ниже мы приводим бланк договора аренды квартиры (жилого помещения) между физическими лицами, который можно взять за основу. При этом сделку можно заключить как в обычной форме, так и удостоверить ее у нотариуса. В этом случае он проверит и законность соглашения.
Типовой договор аренды квартиры между физическими лицами — образец
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 450-55-83, Санкт-Петербург +7 (812) 385-76-98 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.
lawyer-guide.ru
Особенности договора аренды квартиры
Не каждая семья, особенно молодая, может позволить себе купить квартиру. Поэтому очень часто молодые семьи и простые граждане снимают жилье, арендуют. Для того чтобы защитить человека, который снимает жилье и человека, который сдает жилье, нужно заключать договор об аренде квартиры.
Договор
Этот документ устанавливает права и обязанности обеих сторон аренды жилого помещения, который заключается между хозяином квартиры и физическим лицом. Нанимателем считается человек, который арендует квартиру, а наймодателем – человек, который сдает в аренду квартиру. Договор заключается в устном или письменном виде. Заверение у нотариуса не есть необходимостью, законом не предусмотрен данный пункт.
В договоре должна быть указана вся информация о нанимателе (ФИО, паспортные данные), наймодателе, квартире (количество комнат, метраж, адрес).
А также прописываются условия аренды:
- Срок ежемесячной оплаты и размер суммы;
- Дата и время посещения наймодателем квартиры для проверки общего состояния;
- Срок сдачи квартиры.
Также можно прописать все действия нанимателя, которые он может осуществлять в рамках квартиры. Нужно предусмотреть все возможные спорные вопросы и устранить их до возникновения таковых, с помощью прописанных условий в договоре.
Так как не является обязательным нотариальное заверение договора, можно скачать образец (шаблон) договора об аренде квартиры и просто поменять все данные на свои. Потом договор распечатывается в 2 экземплярах, один забирает наниматель, а второй – наймодатель.
Важно! Подписи обеих сторон договора нужно ставить на всех страницах документа, чтобы в дальнейшем избежать подмена каких либо страниц.
Виды аренды
Различают долгосрочную и краткосрочную аренду. Краткосрочная аренда заключается при сроке найма квартиры до года, долгосрочная – от года и больше. Но максимальным периодом, на который можно заключить договор, есть срок в 5 лет.
Краткосрочный договор
В список прав нанимателя входит: действовать в рамках условий, оговоренных в договоре, не подселять временных жильцов и не заключать с ними договор о поднайме. В сравнении с правами нанимателя по долгосрочному договору, в краткосрочном — они значительно урезаны.
Если у одной из сторон есть какие то страхи или неуверенность в некоторых пунктах, можно обратится к юристам. Они составят типовой договор, в котором укажут срок аренды, даты посещений квартиры наймодателем, сумму аренды, количество проживающих.
Долгосрочный договор
По данному виду договора наниматель имеет ряд привилегий. В случае окончания срока договора, он имеет первоочередное право на заключение договора на следующий срок. Также наниматель имеет полное право сдать квартиру в поднаем, но если в договоре указано ограничения по этому поводу, нужно будет руководствоваться договором.
В случае нарушений со стороны нанимателя, он имеет полное право через суд требовать дать ему срок для устранения нарушений.
Важно! Чтобы в будущем не было проблем с жильцами в квартире, нужно указать в договоре всех, кто будет проживать вместе с нанимателем. Возможно заключения договора нанимателя и проживающего вместе с ним, тогда они будут иметь равные права.
Наниматели имеют право заселить временных жильцов сроком до 6 месяцев без платы за жилье, неся за них и их действия личную ответственность.
Обязанности нанимателя:
- Жилье использовать только для проживания;
- Не разрушать жилье и не приводить в негодность имущество жилья, а также поддерживать в надлежащем состоянии жилье и всё имущество;
- Не перестраивать жилье;
- Вносить вовремя коммунальные платежи;
- Периодически заниматься текущим ремонтом.
Если возникают сомнения в правильности заполнения договора, можно абсолютно спокойно скачать пример договора с уже заполненными строками об аренде квартиры. После ознакомления и выяснения всех неясностей, скачать незаполненный бланк и записать данные нанимателя. Договор подписывается обеими сторонами, каждая из сторон сделки получает свой экземпляр. Регистрация договора не нужна.
Будем благодарны, если вы поделитесь этой статье в социальных сетях.
rieltor-ask.ru
