Как платить коммунальные платежи при аренде нежилого помещения? Как прописать в договоре аренды оплату коммунальных услуг
Как прописать коммунальные платежи в договоре аренды
Отметим также, что при изменении в течение года тарифов на коммунальные услуги, электроэнергию или превышении расходов арендатора против сумм, предусмотренных соглашением сторон, в него должны быть внесены изменения, как условие для отнесения арендатором дополнительных расходов на себестоимость и непризнания дохода арендодателем. Коммунальные платежи заранее включаются в стоимость аренды, например пропорционально занимаемой площади или числу работников арендаторов и арендодателя Пятый вариант — включение коммунальных платежей в арендную плату. Это доступный и законный вариант (п. 2 ст. 614 ГК РФ) — все зависит от соглашения сторон. Единственное, чего следует избегать, — размер арендной платы не может сводиться только к сумме коммунальных платежей. В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Договор аренды: как учесть расходы по оплате коммунальных услуг
Инфо
Арендодатель самостоятельно выставляет счета за коммунальные услуги от своего имени в случае, когда он не имеет агентского договора со снабжающими организациями Первый вариант должен быть сразу исключен из практики, как противоречащий действующему законодательству. Дело в том, что договор энергоснабжения выделен ГК РФ в отдельный вид договора и регулируется параграфом 6 гл. 30 этого Кодекса. Правила этого договора применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией, газом, водой и другими товарами, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства (ст.
548 ГК РФ).Коммунальные платежи в договоре аренды нежилого помещения
Расходы по договору аренды вы отражаете по дебету счетов учета затрат (например, счет 26 “Общехозяйственные расходы”) в корреспонденции с кредитом счета учета расчетов с арендодателем (например, счет 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами”). Сумма НДС, предъявленная арендодателем, отражается по дебету счета 19 “Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям” в корреспонденции с кредитом счета 76 (Инструкция по применению Плана счетов). 33.2.1.3. ПЕРВИЧНЫЕ УЧЕТНЫЕ ДОКУМЕНТЫ Поскольку в данном случае оплата коммунальных услуг происходит в составе арендных платежей, то отдельно первичные документы на коммунальные платежи не оформляются. Арендодателю достаточно оформить счет на оплату аренды и приложить копии первичных учетных документов коммунальных служб (счета, расчеты), если такое условие предусмотрено договором аренды. 33.2.2.
Коммунальные платежи при аренде
В этом случае арендодатель производит оплату коммунальных услуг на основании выставленных ему поставщиками услуг счетов, после чего в свою очередь выставляет счет арендатору. В ситуации, когда в аренду сдается только часть площадей (помещений) арендодателя, немаловажным становится вопрос о распределении коммунальных платежей между собственным потреблением арендодателя и потреблением арендаторами. Идеальный вариант в этом случае — установка отдельных счетчиков потребления энергии, воды и тепла, согласно показаниям которых производится определение той доли оплаты коммунальных платежей, которая приходится на арендатора.
Но это не всегда возможно, и в большинстве случаев доля коммунальных расходов, приходящаяся на арендатора, определяется расчетным путем как отношение занимаемой арендатором площади к общему объему площадей арендодателя.
Глава 33. коммунальные платежи при аренде
Более того, арендодатель может принять к вычету сумму НДС, предъявленную снабжающей организацией только в части стоимости коммунальных услуг, потребленных им самостоятельно, то есть без учета сумм по коммунальным услугам, потребленным арендатором (Письма Минфина России от 06.09.2005 N 07-05-06/234, от 3 марта 2006 г. N 03-04-15/52). Арендатор напрямую заключает договоры с коммунальными службами и рассчитывается с ними Теоретически можно представить ситуацию, когда договоры на оказание тех или иных видов коммунальных услуг по арендуемому помещению заключаются арендатором непосредственно с предоставляющими такие услуги организациями. В этом случае документально подтвержденные затраты арендатора по оплате договоров на оказание коммунальных услуг учитываются при налогообложении прибыли (см., например, Письмо Минфина России от 31 июля 2001 г. N 04-02-05/2/97).
Расчёты за коммунальные услуги по договору аренды
В противном случае не соблюдается требование ст. 545 ГК РФ. Иными словами, арендатор и арендодатель не могут просто договориться между собой, что арендодатель будет посредником в отношениях арендатора и поставщика коммунальных услуг. На это требуется еще и письменное согласие этого поставщика.
Важно
В противном случае ни о каком «посредничестве» говорить неуместно. Затраты арендатора по оплате договора на оказание коммунальных услуг, который в соответствии с действующим законодательством может быть признан недействительным, включаться в расходы не могут. В связи с этим не подлежит применению Письмо Минфина России от 15 ноября 2005 г.
N 03-03-04/1/361, как противоречащее нормам действующего законодательства.Составляем договор аренды правильно
Перечислите все коммуникации (электричество, воду, канализацию, газ, интернет, телефон), к которым подключено помещение, укажите, какое оборудование установлено, и проверьте его работоспособность. Тогда при полном (не временном!) прекращении оказания соответствующих услуг или отключении оборудования у вас будет основание не оплачивать аренду. Четко распределяйте расходы Согласно ГК РФ расходы по содержанию арендуемого имущества должен нести арендатор, если договором не установлено иное.
Но на практике часто арендатор не может оплатить коммунальные платежи, потому что у него нет прямых договоров с поставщиком этих услуг. Эти договоры заключены арендодателем, поэтому он обязан их оплачивать. Также не стоит писать: «Арендатор оплачивает стоимость потребленных при использовании арендуемого имущества коммунальных услуг на основании счетов коммунальных служб».
Обзор коммунальных платежей при аренде квартиры
Но в этом случае также возможны претензии налоговиков. Дело в том, что агент должен заключать сделки исключительно в интересах принципала (письмо Минфина России от 21 января 2013 г. № 03-11-06/2/07). А в данной ситуации получается, что договоры с поставщиками коммунальных услуг арендодатель заключил еще до того, как ваша компания дала ему такое поручение. Поэтому не исключено, что налоговики посчитают посредническую схему фиктивной и заявят, что арендодатель неправомерно перевыставлял вам счета-фактуры. Срок аренды Удобнее, если срок аренды составляет менее года. Тогда договор не нужно регистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Либо можно вообще не указывать срок аренды в договоре. Такую сделку тоже не придется регистрировать (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). Но есть существенный минус.
Как прописать коммунальные платежи в договоре аренды
Внимание
Необходимо предусмотреть случаи, когда договор можно расторгнуть в одностороннем порядке ― например, если квартирант отказывается платить аренду или если собственник не сделал обещанный ремонт. Укажите, что квартиранты обязаны предупредить за месяц о том, что съезжают. В свою очередь, хозяин жилья должен взять на себя такие же обязательства.
Бывает так, что собственник недвижимости сдает квартиру одному человеку, а потом обнаруживает, что на его квадратных метрах поселилась бригада гастарбайтеров. Так что количество человек, которые будут проживать вместе с основным арендатором, лучше прописать в самом договоре. Иначе хозяин жилья не сможет предъявить законные претензии жильцу.
Если владелец жилья разрешает поднаем, его условия также нужно документально зафиксировать. Отдельным пунктом укажите, могут ли в квартире находиться животные.КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ ОПЛАЧИВАЮТСЯ ОТДЕЛЬНО ОТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ Отдельно от арендной платы “коммуналка” оплачивается путем компенсации (возмещения) расходов, понесенных арендодателем, либо путем оформления посреднических отношений, когда арендодатель выступает в роли посредника между коммунальными службами и арендатором по расчетам за коммунальные услуги. 33.1.2.1. КОМПЕНСАЦИЯ КОММУНАЛЬНЫХ РАСХОДОВ В данном случае коммунальные платежи уплачиваются отдельно от арендных платежей. Следовательно, арендодатель выставляет арендатору два счета: один на оплату аренды, второй на возмещение коммунальных платежей. Как правило, условие о компенсации коммунальных платежей устанавливается непосредственно в договоре аренды. Например, между организациями “Гамма” (арендодатель) и “Омега” (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м.
redtailer.ru
Коммунальные платежи при аренде нежилого помещения 2018
Арендаторы нежилых помещений наряду с другими жильцами дома также пользуются всем набором коммунальных услуг: светом, горячей и холодной водой, водоотводом и канализацией. Это основной перечень коммунальных услуг, без которых существование любой фирмы или коммерческой компании просто немыслимы.
Но наряду с оплатой самого найма помещения, любому арендатору необходимо дополнительно вносить оплату за фактическое потребление всех поставляемых ресурсов жизнеобеспечения. Как же оплачиваются коммунальные платежи при аренде нежилого помещения?
Обязанность по уплате
Чтобы вода, электроэнергия, отопление помещений или водоотвод поставлялись бесперебойно, все потребители этих ресурсов обязаны вовремя вносить платежи. Ответственность за оплату лежит на собственнике помещения, то есть арендодателе.
Исходя из устоявшейся практики, наниматели компенсируют затраты на уплату коммунальных услуг из части оплаты на наем нежилого помещения своему арендодателю, поскольку все договоры поставки заключаются только с истинным собственником недвижимости, но никак не с арендаторами.
Оговоренные договорными обязательствами сторон суммы не могут заменить собой саму арендную оплату, это только часть основных платежей.
Вносить денежные средства можно двумя путями:
- Вместе с основными погашениями за наем нежилого помещения.
- По отдельному обоюдному соглашению сторонами сделки.
Если стороны договорились об оплате в составе основных поступлений за наем помещений, то здесь будет действовать фиксированная сумма за весь период действия договора. Но этот вариант, скорее всего, будет невыгоден арендодателю, поскольку ставки за пользование коммунальными услугами обычно имеют тенденцию к повышению.
Но существуют и другие договоренности: плата составляет фактически выставляемую управляющей компанией сумму, отображенной в платежной квитанции.
Здесь соглашение будет состоять из двух разных частей:
- Собственно из условий, прав и обязанностей сторон по договору аренды, с фиксированной ставкой оплаты за наем нежилого помещения.
- Другой части, в которой будут оговариваться условия оплаты коммунальных услуг.
Законодательная база
Полный перечень прав и обязанностей сторон по уплате потребляемых услуг коммунальных служб прописаны в ст. 153 Жилищного Законодательства России, в ней подробно указаны моменты наступления этих обязанностей у владельцев помещений и нанимателей.
Наниматели обязаны оплачивать все понесенные расходы на содержание переданного ему по соглашению имущества в силу ст. 616 ч.2 Гражданского кодекса.
Основная регламентация оплаты услуг коммунальных служб арендатором предусмотрена Гражданским Законодательством в ст. 614 и Жилищным Кодексом в ст. 154 ч. 4: «оплата потребленных услуг коммунальных служб должна осуществляться своевременно и в полном объеме…».
При этом следует учесть, что договорные отношения могут быть признаны незаключенными, если в них прописаны только условия по внесению коммунальных платежей без учета ставок аренды (ст. 654 ч.1 ГК РФ).Этот постулат подтверждается информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда России от 11.01. 2002 за номером 66, подобные договорные отношения не могут быть признаны заключенными в отношении аренды нежилого помещения.
Однако коммунальные платежи по договору аренды нежилого помещения могут осуществляться другим способом, если арендодателем заключены отдельные договора на поставку услуг непосредственно с поставщиком ресурсов или посредником (ст. ст. 990 и 1005 ГК РФ).
Поэтому передавая свое имущество нанимателю, в составе основного договора аренды нежилого помещения могут быть включены и другие условия платежей за поставляемые коммунальные услуги (ст. 421 Кодекса).
Здесь собственником помещения приобретаются необходимый перечень ресурсов, которые он, соответственно, передает на правах использования нанимателю помещения.
Коммунальные платежи при аренде нежилого помещения
Поскольку аренда помещений связана с осуществлением хозяйственной или коммерческой деятельности, то все ресурсы тратит именно наниматель нежилого помещения.
Исходя из норм ст. 616 ч. 2 ГК, нанимателю вменяется в обязанность поддержание переданного имущества в надлежащем состоянии, нести расходы на содержание и обслуживание нежилого помещения.
В этой связи разумно предположить, что все затраты должен покрывать арендатор помещения, но так бывает не всегда, и в большинстве случаев расчеты ведутся самими арендодателем, если подобные условия оговорены обоюдным соглашением. Если эта оговорка отсутствует, то за все потребленные ресурсы расплачивается наниматель нежилого помещения.
Для точности всех расчетов владельцу сдаваемого в наем помещения следует установить приборы индивидуального учета. Только при таких обстоятельствах возникновение споров по оплате не будут иметь место.
Кто платит?
На основании положений Жилищного законодательства оплату обязано производить лицо, заключившее договор с коммунальными службами обеспечения ресурсами. Поскольку в большинстве случаев этим лицом является арендодатель, то и обязанность по оплате возлагается на него, если иное отдельно не оговорено дополнительными соглашениями.
Но такие обстоятельства складываются не всегда, и владелец помещения имеет право передать свои обязанности нанимателю, заключив с ним отдельное соглашение или включив ссылку в основной арендный договор.
В этом случае все поступившие от управляющей компании счета будет оплачивать наниматель нежилого помещения самостоятельно, помимо основных взносов на аренду недвижимости.
Возмещение расходов собственнику
Большое распространение получила практика возмещения арендодателю всех коммунальных расходов по потреблению жизненно важных ресурсов и за содержание помещения.
Исходя из норм ст. 421 ч. 2 ГК, участники сделки могут заключать соглашения как предусмотренные законодательными актами и постановлениями властей, так и в свободной форме, не противоречащие действующему законодательству.
Однако подобные договоры нельзя рассматривать как самостоятельные соглашения по поставкам ресурсов, поскольку владелец помещения не может являться истинным поставщиков жизненно важных коммунальных ресурсов.
Особенности заключения договора
Стороны могут самостоятельно выбрать свой метод расчетов за потребление коммунальных услуг по аренде нежилого помещения:
- Отдельным блоком прописать условия платежей в основном договоре найма.
- Выделить дополнительное соглашение соответствующего содержания.
В любом случае стороны должны предусмотреть такие основополагающие моменты:
- Все счета оформляются на владельца помещения, а он в свою очередь заблаговременно обязан оповестить об оплате нанимателя.
- Заключать соглашения только в письменной форме, двух экземплярах, с соблюдением структуры деловых договоров (оговорка условий, прав и обязанностей сторон, сроков оплаты и др.).
- Текст не должен содержать помарки и исправления, соглашения подписываются обеими сторонами в момент оформления договоренностей.
- Важно учесть вопросы индексации оплаты, поскольку стоимость услуг может неоднократно возрастать в течение действия договоренностей.
Виды договоров
Исходя из условий соглашения, платежи могут осуществляться как самим арендатором, с последующим предоставлением владельцу платежных квитанций, либо предусматривается возмещение проведенных расходов собственником помещения.
На этом основании могут заключаться договора:
- С заранее оговоренной суммой компенсации. Исчисления проводятся по размеру занимаемой арендатором площади умноженной на стандартные ставки коммунальных тарифов.
- Оплата осуществляется из расчетов потребления по приборам учета.
- Комбинированные платежи: некая часть, например, за обслуживание и предоставление услуг по вывозу мусора или использование лифтового хозяйства и теплоснабжения по фиксированной ставке, а за потребление электроэнергии и воды по приборам учета.
Договор должен содержать основные положения, принятые в делопроизводстве:
- О предмете договоренностей, с перечислением потребляемых услуг и сроков оплаты.
- Права и обязанности сторон соглашения.
- Ссылки на ценообразование, порядок расчетов.
- Конечные сроки внесения платежей (ежемесячные или ежеквартальные поступления).
- Ответственность при несоблюдении условий договоренностей и сроков оплаты, в том числе досрочное расторжение контракта за неоднократно допущенные нанимателем нарушения.
- Способы расчетов: наличными, перечисление на банковский счет и др. виды.
- Разрешение спорных ситуаций, в том числе право обращения в судебный орган при неисполнении взятых на себя обязательств.
Так должен выглядеть типичный договор, но стороны могут предусмотреть и другие условия соглашения – их право не ограничивается стандартными рамками деловых документов.
На видео о коммунальных услугах в нежилых помещениях
realtyurist.ru
Расчёты за коммунальные услуги по договору аренды
Большинство коммерческих организаций для осуществления своей деятельности берут в аренду помещения. При этом кроме оплаты самой аренды арендатор тратится и на платежи, связанные с эксплуатацией помещения, а именно коммунальные услуги. Рассмотрим, какие существуют виды расчетов за коммунальные услуги между сторонами в рамках договора аренды.
Арендная плата и коммунальные платежи – составные части одной общей суммы по договору Здесь возможны два варианта:
- В договоре указывается одна сумма - арендная плата. Считается, что в нее входят и коммунальные платежи. При таком варианте коммунальные платежи в общей сумме отдельно не выделяют. Такой способ расчёта применяют довольно редко, так как он не всегда бывает выгодным для тех, кто сдает имущество в аренду. Стоимость коммунальных услуг может быть разной в зависимости от потребляемых объемов, и может получиться так, что фиксированная сумма не покроет фактические траты на коммунальные платежи.
- В договоре указывается фиксированная сумма аренды плюс коммунальные платежи как переменная часть. Этот способ более распространен. При нём арендная плата определена в фиксированном размере, а плата за коммунальные платежи может меняться в зависимости от фактического размера потребления или изменения тарифов. Такой вариант исключает денежные потери у обеих сторон договора. Так как «коммуналка» входит в состав арендной платы, то выставляется один счет на оплату аренды и счет-фактура на сумму аренды. Если это требуется по условиям договора, к ним прикладываются копии счетов коммунальных служб.
У организации, сдающей помещение в пользование, бухучет при получении арендной платы может быть разным. Полученная сумма будет либо доходом от обычных видов деятельности и относиться на счет 90, субсчёт 90-1, либо прочим доходом и учтется на счете 91, субсчёте 91-1. У компании, арендующей имущество, расходы по договору учитываются на счетах затрат (20, 26 и т.д.) в корреспонденции со счетом 76.
Арендная плата и коммунальные платежи уплачиваются отдельно друг от друга Здесь тоже возможны два варианта:
- Стоимость потребленных услуг полностью возмещается арендатором. В таком случае арендная плата и «коммуналка» являются самостоятельными платежами, выделенными отдельно в договоре аренды. Поэтому арендодатель выставляет отдельные счета на каждый из платежей. Счет-фактура оформляется только на сумму аренды, выставлять счета-фактуры на коммунальные платежи арендодатель не имеет право, так как он не является поставщиком этих услуг.
Арендодатель отразит операции по таким расчетам следующим образом:Дебет 76 Кредит 90 (91) - начислена арендная плата;Дебет 76 Кредит 60 - начислена стоимость коммунальных услуг.
Арендатор отразит начисление следующим так:Дебет 20 Кредит 76 - арендная плата;Дебет 20 Кредит 76 - отражена стоимость коммунальных услуг.
- Оплата услуг осуществляется через агентский договор, когда арендодатель является посредником по расчетам между обслуживающими организациями и арендатором. В этом случае расчеты за коммунальные услуги между сторонами производятся на основании агентского договора или договора комиссии. Арендодатель приобретает у обслуживающих организаций энергию, воду, газ и т.д., которые передает арендатору. Затем полученную оплату от арендатора он передает коммунальным службам. В подобной цепочке арендодатель выступает посредником между коммунальными службами и организацией, которой сдает в аренду помещение. Здесь не стоит забывать о том, что заключая агентский договор, стороны обязаны предусмотреть в нём сумму агентского вознаграждения, так как такие договора не могут быть безвозмездными. Что касается оформления документов, то арендодатель при таком варианте расчётов должен выставить от своего имени арендатору-принципалу счет на оплату коммунальных услуг. Он, в свою очередь, составляется на основании аналогичных счетов коммунальных служб или расчетов. Также к счёту на оплату вознаграждения арендодатель должен приложить отчет агента. Кроме этого, выставляется счёт-фактура на стоимость арендной платы и посреднического вознаграждения.
Учет у арендодателя-посредника:Дебет 76 Кредит 60 - стоимость коммунальных услуг, приобретенных для арендатора-принципала;Дебет 76 Кредит 90-1 - агентское вознаграждение по посредническому договору;Дебет 51 Кредит 76 - получена сумма от арендатора в оплату аренды и коммунальных платежей;Дебет 60 Кредит 51 - сумма за коммунальные платежи.
Учёт у арендатора-принципала:Дебет 20 Кредит 76 - стоимость коммунальных услуг, подлежащих уплате арендодателю-посреднику;Дебет 20 Кредит 76 - сумма агентского вознаграждения, причитающегося арендодателю-посреднику;Дебет 76 Кредит 51 - суммы арендной платы и агентского вознаграждения арендодателю-посреднику.
Просмотры: 11311
15 апреля 2015 годаwww.buhday.ru
Оплата коммунальных услуг Арендатором:Налогообложение и Бух учет
Арендодатель – собственник, сдает помещение нам (мы применяем УСН 15%), но получив денежные средства за коммунальные услуги, не перечисляет их ресурсоснабжающим организациям, особенно в оплате электроэнергии. Нам ее уже не один раз отключали. Мы пытались спорить с арендодателем и вычитать аренду за те дни, когда мы просто сидели без электроэнергии. Арендодатель сказал, не нравится – съезжайте. 1. Можно заключить с арендодателем договор так, чтобы в договоре было прописано, что оплату коммунальных услуг арендатор платит сам?
2. Если мы, арендаторы, будем оплачивать коммунальные платежи самостоятельно, сможем мы их брать в расходы?
3. Как это будет звучать в договоре, формулировка?
4. Какие действия необходимо предпринять, чтобы была возможность, заключения прямого договора с ресурсоснабжающими организациями, начиная с самого начала.Ответ: В соответствии со ст. 210 ГК РФ: Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ: Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Таким образом, если в договоре аренды у вас не определено, что арендатор оплачивает коммунальные услуги, а так же несет расходы по оплате энергетических ресурсов, то такая обязанность возлагается на собственника помещения. То есть вы можете попробовать в судебном порядке обязать арендодателя оплачивать данные услуги. Вы так же можете расторгнуть договор аренды и в судебном порядке взыскать убытки по причинам того, что помещение не было в состоянии пригодном для использования по назначению имущества.
Имеется и полярная позиция, исходя из которой подобные расходы, арендатор несет самостоятельно (Постановления ФАС ДВО от 14.09.2010 № Ф03-6337/2010, ФАС УО от 02.07.2009 № Ф09-4548/09-С5). На основании выше сказанного мы считаем, что шансы на успех в судебном процессе у вас достаточно высокие, но так или иначе только суд будет принимать решение по вашему конкретному делу и предсказать итог на настоящий момент не представляется возможным.
Если вы не желаете вступать с арендодателем в противоречия, то исходя из норм законодательства, вы имеете право предусмотреть в договоре аренды условия оплаты, как энергоресурсов, так и коммунальных платежей арендатором, но только в случае, если коммунальная организация согласится подписать договор на поставку услуг (тепла, электроэнергии, воды и т.п.).
В договоре следует указать следующую формулировку: арендатор оплачивает потребленные им следующие услуги: (наименование услуг), предварительно заключив договор с управляющей компанией или ресурсоснабжающими компаниями.
На практике может возникнуть проблема заключения договора между ресурсоснабжающими организациями и арендатором. В ряде случаев ресурсоснабжающие компании отказывают арендаторам в заключении договоров хотя на это не имеет права.
В соответствии с п. 1 ст. 426 ГК РФ: Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами.
О расходах по включению затрат по поставке энергоресурсов и коммунальных услуг при условии заключения договора напрямую с поставщиками данных услуг мы описываем ниже:
Согласно п. 5 ст. 254 НК РФ: К материальным расходам, в частности, относятся следующие затраты налогоплательщика: на приобретение топлива, воды, энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на производство и (или) приобретение мощности, расходы на трансформацию и передачу энергии;
Исходя из данной правовой нормы, следует, что если арендатор, перечисляет коммунальные платежи обслуживающим компаниям самостоятельно, и заключены с ресурсоснабжающими соответствующие договоры, а так же счета выставляются на его имя, то данные расходы в полном объеме относятся в состав расходов уменьшающих налогооблагаемую базу при применении УСН.
Исходя из всего вышесказанного для заключения прямого договора с ресурсоснабжающими организациями вам необходимо:
1. Согласовать условия дополнительного соглашения к договору аренды с арендодателем и заключить данное соглашение.
2. С договором аренды помещения, а так же дополнительным соглашением обратится в ресурсоснабжающие организации с просьбой о заключения договора поставки энергоресурсов «на прямую» с вашей организацией.
3. Заключить данные договоры и следовать условиям отраженным в них (периодичность оплаты, цена и.т.д ).
4. На основании выставленных актов включать данные расходы в состав расходов уменьшающих налогооблагаемую базу при применении УСН.
www.nalognapribil.ru
Составляем договор аренды правильно — СКБ Контур
Внимание — на полномочия
Когда подходящий объект найден, не торопитесь подписывать договор. Если вы планируете арендовать помещения у собственника-организации, проверьте документы, дающие право подписывать соответствующий договор: устав, протокол о назначении (избрании) на должность, доверенность и т п. Если же речь идет о представителе собственника, изучите доверенность или договор (доверительного управления или посреднический). В нем должно быть указано, что представитель имеет право сдать данное помещение в аренду на требуемых условиях. Не забудьте посмотреть и документы, подтверждающие, что полномочия представителю выдал именно собственник.
Проверяйте недвижимость
Чтобы проверить объект недвижимости, запросите выписку из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в подразделении Федеральной регистрационной службы. Этот документ подтвердит, что свидетельства, предъявленные вам арендодателем, действительны по настоящее время. Также вы узнаете, нет ли каких-то притязаний на данное имущество со стороны третьих лиц. Это особенно важно, если аренда планируется на длительный срок, а адрес будет указываться в рекламных материалах.
Выбирайте юрлицо
Если в течение всего срока аренды в арендуемом помещении планируется проведение ремонта за счет арендатора, рекомендуем арендовать помещение у юрлица. Договор с индивидуальными предпринимателями и тем более с физлицами таит потенциальный риск непризнания расходов на ремонт. Поскольку наверняка включать в расходы можно только затраты на ремонт амортизируемого имущества (п. 2 ст. 260 НК РФ), а амортизируют имущество арендодатели-юрлица. Законность учета расходов на ремонт такого имущества у арендодателя ИП или физлица — предмет постоянных споров. Причем единого мнения нет даже у контролирующих органов (см., Письма Минфина России от 01.02.2011 № 03-03-06/1/51 и от 13.12.2010 № 03-03-06/1/773).
Указывайте цель аренды
Избегайте подобных формулировок: «Помещение, указанное в настоящем договоре, передается арендатору для ведения хозяйственной деятельности». В данном случае не получится предъявить претензии в части несоответствия помещения конкретным нуждам арендатора, например, если нельзя организовать столовую из-за несоответствия требованиям пожарной безопасности или требованиям СЭС.
Если в договоре прописано, для каких целей арендуется помещение, а оно не соответствует ожиданиям арендатора, он может отказаться от оплаты и расторгнуть договор (ст. 612 ГК РФ). Например, в договоре указано, что помещение снимается под магазин, но переданное в аренду имущество запрещено реконструировать, и арендатор не может использовать помещение по целевому назначению. Значит, нет оснований для перечисления арендной платы (см. Определение ВАС РФ от 26.02.2008 № 1897/08).
Прописывайте все «блага цивилизации»
Также не стоит писать: «Помещение, указанное в настоящем договоре, передается в состоянии, соответствующем потребностям арендатора». Такая формулировка не позволяет отказаться от оплаты аренды, если в помещении прекращено оказание коммунальных услуг, услуг связи, демонтировано или отключено необходимое оборудование. Причем не важно, пользовался ли арендатор какое-то время этим оборудованием или нет, в том числе и для ведения бизнеса.
Пропишите конкретные условия в договоре или в акте приемки-передачи. Перечислите все коммуникации (электричество, воду, канализацию, газ, интернет, телефон), к которым подключено помещение, укажите, какое оборудование установлено, и проверьте его работоспособность. Тогда при полном (не временном!) прекращении оказания соответствующих услуг или отключении оборудования у вас будет основание не оплачивать аренду.
Четко распределяйте расходы
Согласно ГК РФ расходы по содержанию арендуемого имущества должен нести арендатор, если договором не установлено иное. Но на практике часто арендатор не может оплатить коммунальные платежи, потому что у него нет прямых договоров с поставщиком этих услуг. Эти договоры заключены арендодателем, поэтому он обязан их оплачивать.
Также не стоит писать: «Арендатор оплачивает стоимость потребленных при использовании арендуемого имущества коммунальных услуг на основании счетов коммунальных служб». Это условие не позволяет точно определить, являются ли выплаты компенсирующими расходы арендатора или уплачиваются напрямую коммунальным службам. В последнем случае проверяющие могут признать их необоснованными и документально неподтвержденными.
Укажите в договоре, что арендатор перечисляет оплату коммунальных платежей арендодателю сверх арендной платы, при этом арендатор компенсирует арендодателю стоимость потребленных услуг. Это позволит бухгалтериям не запутаться в учете доходов и расходов, а также устранить возможные налоговые риски, поскольку соответствует рекомендациям налоговых органов.
Регулируйте госрегистрацию
С одной стороны, регистрация договоров дает дополнительные гарантии сторонам. С другой — это финансовые и временные затраты. Регистрируются только те договоры аренды зданий и сооружений, которые заключены на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если вы решили не регистрировать договор аренды, можно:
- Заключить его на срок менее года и установить правило об автоматической (при отсутствии возражения сторон) пролонгации на новый срок на тех же условиях. Будьте внимательны при указании сроков аренды. Например, указание срока с 1.11.2013 по 31.10.2014 означает, что договор заключен на год и его надо регистрировать. Лучше указать, например, 11 месяцев.
- Не указывать в договоре срок аренды. Тогда он будет считаться бессрочным и регистрировать его не надо (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
- Установить в первоначальном договоре срок 11 месяцев, а по его окончании не выполнять зафиксированную в ГК РФ процедуру прекращения договора. Тогда он «трансформируется» в бессрочный (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Улучшения — в договор!
Несмотря на то, что часто арендатор производит улучшение имущества еще до того, как въедет в помещение, правила проведения таких улучшений крайне редко прописывают в договоре. А ведь для улучшений в НК РФ установлен особый режим налогообложения, который напрямую зависит от условий договора. Есть три варианта, как можно прописать улучшения в договоре:
- Расходы на улучшения, произведенные без согласия арендодателя, не возмещаются, а согласованные улучшения компенсируются арендодателем, но лишь по окончании срока аренды (ст. 623 ГК РФ).
- Стоимость улучшений возмещается (засчитывается в арендную плату) не по окончании договора аренды, а сразу после их выполнения. Тогда арендатор не сможет амортизировать данные улучшения, поскольку сразу после зачета стоимости улучшений право на их амортизацию перейдет к арендодателю (п. 2 ст. 259 НК РФ).
- Стоимость неотделимых улучшений не возмещается вообще никогда, независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя. Это позволяет арендатору амортизировать стоимость произведенных улучшений в течение всего срока действия договора аренды.
Правда, рассчитываться амортизация будет исходя из срока полезного использования объекта аренды в целом. И, хотя норма амортизации будет относительно небольшой, часть (тем большую, чем дольше срок аренды) расходов на улучшения арендатор все же сможет компенсировать за счет снижения налоговой базы.
Алексей Крайнев, налоговый юрист
kontur.ru
Договор аренды недвижимого имущества (арендная плата включает в себя коммунальные платежи), 2018 - Договор аренды нежилых помещений, зданий и сооружений - Образцы и бланки договоров
Договор аренды недвижимого имущества
|
г. _____________________ |
(дата заключения договора) |
______________________________ в лице ______________________________________, действующего на основании _________________, именуемое в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны и
______________________________ в лице ______________________________________, действующего на основании _________________, именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, а вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату недвижимое имущество, расположенное по адресу: _________________________, (далее по тексту - "Объект недвижимости", "Объект").
1.2. Технические характеристики Объекта (назначение (жилое/нежилое), этажность, общая площадь и другие характеристики).
1.3. Целевое назначение Объекта недвижимости - _________________________.
1.4. Объект оборудован системами коммунальной инфраструктуры (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение), обеспечен телефонной связью.
1.5. На момент заключения настоящего договора сдаваемый в аренду Объект недвижимости принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается (указать документ, подтверждающий право собственности).
1.6. Переход права собственности на указанный Объект к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.
2. Арендная плата и порядок расчетов
2.1. Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет _________________________ за 1 кв. м. в месяц. Общая стоимость арендуемого Объекта составляет _________________________ в месяц.
2.2. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путем, не позднее _________________________ числа каждого месяца.
2.3. В арендную плату не входит стоимость коммунальных услуг, потребляемой Арендатором электроэнергии, услуг телефонной связи. Арендатор возмещает Арендодателю стоимость данных услуг на основании платежных документов, выставляемых организациями, предоставляющими услуги.
2.4. По соглашению Сторон размер арендной платы может ежегодно изменяться.
3. Права и обязанности Сторон
3.1. Арендатор имеет право:
3.1.1. Требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние имущества существенно ухудшились.
3.1.2. На заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору.
3.1.3. С согласия Арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.
3.1.4. С согласия Арендодателя производить улучшения арендованного имущества.
3.1.5. В случае нарушения Арендодателем своей обязанности по производству капитального ремонта:
- производить капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, за счет Арендодателя;
- требовать соответственного уменьшения арендной платы;
- требовать расторжения договора и возмещения убытков.
3.2. Арендатор обязан:
3.2.1. Своевременно вносить арендную плату за пользование Объектом недвижимости.
3.2.2. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями настоящего договора аренды и целевым назначением Объекта.
3.2.3. Поддерживать Объект в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий косметический ремонт (за исключением перепланировки), нести расходы за коммунальные услуги.
3.2.4. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателю имущество в пригодном к использованию состоянии.
3.3. Арендодатель имеет право:
3.3.1. Осуществлять проверку состояния Объекта и находящихся в нем систем коммунальной инфраструктуры не чаще одного раза в месяц в удобное для Арендатора время, а также в случае неотложной необходимости.
3.3.2. Контролировать целевое использование Арендатором переданного в аренду Объекта недвижимости.
3.3.3. Требовать расторжения договора и возмещения убытков в случае, если Арендатор использует Объект не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего договора.
3.3.4. Требовать досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения Арендатором срока, предусмотренного настоящим договором.
3.4. Арендодатель обязан:
3.4.1. Предоставить Арендатору Объект недвижимости в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями аренды, предусмотренными в п. 1.1 настоящего договора.
3.4.2. Воздерживаться от любых действий, создающих для Арендатора препятствия в пользовании Объектом.
3.4.3. Каждые _________________________ года (лет), а также в аварийных ситуациях производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду Объекта недвижимости.
3.4.4. После прекращения действия настоящего договора возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного Объекта, произведенных с его согласия.
3.4.5. Принять от Арендатора по акту приема-возврата Объект в _________________________-дневный срок по истечении срока аренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям.
4. Срок аренды
4.1. Настоящий договор заключен на неопределенный срок.
4.2. Любая из Сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую Сторону за три месяца.
5. Изменение и прекращение договора
5.1. По соглашению Сторон настоящий договор может быть изменен.
5.2. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в случаях, когда Арендатор:
- грубо или неоднократно нарушает условия настоящего договора либо использует арендуемый Объект не по целевому назначению;
- существенно ухудшает состояние арендуемого Объекта.
5.3. По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке, если:
- Арендодатель не предоставляет Объект в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию Объектом в соответствии с условиями настоящего договора или назначением Объекта;
- переданный Арендатору Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Объекта;
- Арендодатель не производит капитальный ремонт Объекта в установленные настоящим договором сроки;
- Объект в силу обстоятельств, не зависящих от Арендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
6. Ответственность Сторон по договору
6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
6.2. Арендодатель обязан возместить Арендатору убытки (реальный ущерб), причиненный задержкой возврата сданного внаем Объекта.
6.3. Арендодатель несет перед Арендатором ответственность за недостатки сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках.
6.4. В случае просрочки уплаты арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере _________________________ % от суммы долга за каждый день просрочки.
6.5. В случае использования Объекта не в соответствии с условиями настоящего договора или целевым назначением Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в _________________________-кратном размере месячной арендной платы и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).
7. Заключительные положения
7.1. На момент заключения настоящего договора Арендодатель гарантирует, что Помещение, сдаваемое в аренду, не заложено, не арестовано, не обременено правами и не является предметом исков третьих лиц.
7.2. К настоящему договору применяется право (указать страну применимого права).
7.3. Любые споры, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, подлежат окончательному урегулированию в (указать орган, на рассмотрение которого Стороны намерены передавать возникающие споры).
7.4. Настоящий договор составлен в _________________________ аутентичных экземплярах на _________________________ языке(ах).
7.5. Любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть оформлены в письменном виде и подписаны обеими Сторонами.
7.6. Настоящий договор вступает в силу с даты его регистрации в (наименование регистрирующего органа в случае, если договор аренды подлежит регистрации).
8. Реквизиты и подписи Сторон
|
Арендодатель |
Арендатор |
|
_________________________ _________________________ М. П. |
_________________________ _________________________ М. П. |
dogovor-urist.ru
Коммунальные услуги в прописанном договоре аренды согласно закону
Большая часть бизнеса на современном рынке использует арендованные помещения. Это обычная практика. Нежилое помещение используется только, если к нему подведены все коммуникации и договор заключен собственником с коммунальными службами. По сути, ответственность за неуплату несет арендодатель, а пользуется светом, водой, теплом, газом арендатор. Законом (п. 2 ст. 616 ГК РФ) в обязанности арендатора входит не только в срок вносить арендную плату, но и оплачивать счета по коммунальным услугам, если договором не предусмотрено что-либо иное. Переменная составляющая арендной платы идет именно на эти расходы.
Интересно, что с точки зрения законодательства собственник отдает коммунальные услуги, не будучи их владельцем. При этом договор, в котором прописана оплата только коммунальных услуг может быть признан незаключенным (пункт 1 статья 654 ГК РФ).
Возможность вложения коммунальных расходов в расчет переменной арендной платы установлена ГК РФ (ст. 614). Расчет фиксированной арендной платы с внесением коммуналки возможен по договору. В данном случае отдельно не прописывается стоимость коммуналки. Это может оказаться невыгодным как собственнику, так и арендатору. Определенный равными периодами расход электроэнергии, газа, воды не может быть рассчитан с какой-либо точностью, теплоносители оплачиваются также не круглогодично. Стоимость тарифов может варьироваться по решению местных властей. Условия фиксированного договора могут меняться не более, чем раз в год (п.3 ст. 614 ГК РФ). И тогда возникает положение, при котором либо арендная плата меньше расхода на коммунальные платежи, либо она значительно превышает возможные расходы.
На практике чаще используют систему: постоянная часть арендной платы + коммунальные взносы.
Вариативная часть арендной суммы рассчитывается в виде расхода на коммунальные услуги в прописанном договором периоде. Сумма оплаты коммунальных услуг может измениться, ответственность за своевременность ее внесения принадлежит арендатору, никто не остается обиженным.
Установленные п.3 ст.614 ГК РФ положения о недопустимости коррекции арендной платы более, чем один раз в год не нарушаются (прецедент указан в П.11 ИП Президиума ВАС РФ от 11 января 2002г. № 66).
Последнее, что может быть предусмотрено арендным договором: коммунальные услуги оплачиваются как своеобразное возмещение затрат, понесенных собственником. При этом арендодатель может выступить в роли посредника между арендатором и коммунальными службами.
arendaexpert.ru
