Могу ли я не платить за услуги УК коттеджного поселка? Договор с управляющей компанией в коттеджном поселке
Управляющая компания в коттеджном посёлке
К сожалению, случаи, когда застройщик после окончания строительства коттеджного посёлка устраняется от его дальнейшего обслуживания, представляя собственникам самим решать вопросы оказания коммунальных услуг и содержания общего имущества, не редкость. В такой ситуации собственникам коттеджей необходимо как можно быстрее выбрать способ управления посёлком. Это может быть создание дачного некоммерческого партнёрства, товарищества собственников жилья или заключение договора с управляющей компанией. Иногда такую компанию создаёт сам застройщик и в добровольно-принудительном порядке предлагает всем собственникам заключать с ней договоры на обслуживание. Но если жители посёлка работой этой компании или её расценками недовольны, они вправе в любой момент расторгнуть с ней договор и привлечь другую.
Как выбрать управляющую компанию
При выборе обслуживающей организации в первую очередь следует получить информацию о компаниях, которые действуют в близлежащих населённых пунктах или в соседних коттеджных посёлках. Привлекать компанию из другого района может быть просто нерентабельно. Да и контролировать её деятельность будет весьма проблематично. Второе, на что нужно обратить внимание – сколько у компании заключено договоров на обслуживание. Здесь, конечно, стоит отдать предпочтение компании, которая уже обслуживает несколько коттеджных посёлков или домов. Стоимость услуг такой компании может быть ощутимо ниже, чем у конкурентов, а качество значительно выше. И, разумеется, не стоит забывать о таких обычных при проверке надёжности любой организации факторах, как опыт работы, штат сотрудников, количество судебных дел, отзывы в сети.
Функции управляющей компании
К обязанностям управляющей компании могут относиться любые работы и услуги по содержанию посёлка, обслуживанию общего имущества, предоставлению коммунальных и иных эксплуатационных услуг. Конкретный перечень таких услуг зависит от класса посёлка и пожеланий самих собственников. Это может быть: • предоставление коммунальных услуг, к которым относится электро-, водо-, газоснабжение и отопление; • вывоз мусора; • содержание и уборка территории; • ремонт внутрипоселковых дорог; • ночное освещение; • охрана; • очистка дорог от снега и его вывоз в зимний период; • создание аварийно-диспетчерской службы; • уход за общественными зонами, озеленение; • ремонт общих инженерных сетей и оборудования отдельных коттеджей; • контроль объема, качества и сроков выполнения работ и услуг привлечёнными организациями и монополистами, защита интересов жильцов по вопросам недопоставки таких услуг; • организация системы учёта и сбора платежей; • подготовка и обоснование бюджета расходов на содержание, развитие и модернизацию общего имущества, целевое использование бюджета; • поиск и использование законных возможностей коммерческого использования общего имущества;
Условия договора с управляющей компанией
Прежде всего, в договоре с управляющей компанией необходимо указать перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, иных эксплуатационных услуг, состав которых утверждается общим собранием собственников, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет компания. Удобнее всего вынести такой перечень в отдельное приложение, которое оформить в виде таблицы, где указать порядок предоставления коммунальных услуг, их объём, периодичность предоставления и стоимость. Кроме перечня услуг в договоре необходимо в обязательном порядке предусмотреть ответственность за предоставление услуг ненадлежащего качества. Во избежание возможных разногласий по оплате предоставляемых услуг необходимо установить чёткие сроки её внесения и ответственность за нарушение этих сроков. Отдельным приложением к договору должен идти перечень общего имущества коттеджного посёлка, которое обязуется содержать и обслуживать управляющая компания, содержащий подробные его характеристики.
Как заключить договор управления коттеджным посёлком
Решение о выборе управляющей компании и условиях договора должно быть принято на общем собрании собственников, в котором в соответствии с требованиями законодательства должны принять участие не менее 50% собственников коттеджей. Организацию такого собрания должна взять на себя инициативная группа из числа собственников. Сам порядок проведения общего собрания в коттеджном посёлке законодательно не урегулирован, что вызывает множество проблем. Для определения кворума нужно понять, что считается коттеджным посёлком, определения которого закон не даёт. Также нигде не закреплено, как должно проходить голосования и что считать голосом. Обычно при проведении собрания применяют по аналогии нормы о проведении общего собрания в многоквартирном доме, но не все эти нормы однозначно подходят. Подробнее о порядке проведения общего собрания в коттеджном посёлке, проблемах с голосованием и путях их решения можно прочитать в нашей специальной публикации на эту тему. До проведения собрания информацию о повестке дня и условиях договора с управляющей компанией инициативная группа должна довести до всех собственников, с указанием контактных телефонов и способах внесения предложений по повестке. Каждое из предложенных изменений в условия договора должно быть включено в повестку дня и по каждому должно пройти голосование. В противном случае собственник, чьи предложения по внесению изменений в договор не были рассмотрены общим собранием, будет вправе обратиться в суд с иском, о признании договора, заключённого с управляющей компанией, недействительным. Обычно у управляющей компании есть свой типовой договор обслуживания, однако подписывать его, не глядя, разумеется, не стоит. Следует внимательно изучить все положения договора, поскольку они, скорее всего, будут сформулированы в пользу управляющей компании, и внести свои коррективы. Договор обслуживания должен быть заключён с каждым собственником коттеджа, но если на общем собрании вопрос о заключении договора принят, процесс подписания его с каждым из собственников, как правило, берёт на себя управляющая компания.
Возможные проблемы
Как мы уже говорили, в жилищном законодательстве детально проработан вопрос управления только многоквартирным домом. Поэтому управляющие компании применяют эту конструкцию и к коттеджному посёлку, как к своеобразному дому, роль квартир в котором выполняют коттеджи. Но, к сожалению, эта модель применима далеко не в полной мере. И прежде всего это касается содержания и эксплуатации общего имущества. С многоквартирным домом всё просто – лестничные клетки, лифты, чердаки и подвалы находится внутри дома, входят в его структуру и являются безусловной собственностью жильцов. В коттеджных посёлках это далеко не всегда так. Если в посёлке не создано ДНП или ТСЖ, на баланс которого переданы земельный участки, занятые общими дорогами, коммуникации, инженерное и другое оборудование посёлка, то вопрос с принадлежностью этого имущества в каждом случае может решаться по-разному. Кроме того надо понимать, что управляющая компания – это коммерческая организация, главная цель которой извлечение прибыли. Поэтому услуги, предоставляемые этой компанией, будут стоить заметно дороже, чем при самостоятельном управлении. Также с сожалением приходится отметить, что в Санкт-Петербурге и Ленинградской области крайне мало управляющих компаний, обладающих достаточным опытом и профессионализмом для обслуживания такого сложного комплекса, как коттеджный посёлок. Опыт специалистов юридической фирмы «Красников и партнёры» показывает, что в такой ситуации предпочтительнее сначала создать какое-либо юридическое лицо, объединяющее всех собственников коттеджей – ДНП или ТСЖ, которое заключит договор с управляющей компанией и будет контролировать её работу.
О юридических услугах по сопровождению коттеджных посёлков и сделок с загородной недвижимостью, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры», вы можете прочитать в соответствующих разделах нашего сайта.
Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.
www.krupps.ru
Могу ли я не платить за услуги УК коттеджного поселка?
— Обязан ли новый собственник, который приобрел в собственность коттедж, часть жилого дома или половину дуплекса без внутренней отделки у частного лица, платить управляющей компании жилого комплекса, где этот объект находится? При условии, что он не заключал договор с управляющей компанией, так как пока не собирается заниматься ремонтом и отделкой и не собирается там жить. И имеет ли право управляющая компания потом задним числом затребовать у него эти платежи, когда собственник займется отделкой и строительством?
Yuli/Fotolia
Отвечает управляющий партнер девелоперской группы «Интегра» Евгений Копылов:
Желание сэкономить это нормально, но нужно понимать, что экономия не должна быть во вред себе. Здесь актуальна поговорка «мы не настолько богаты, чтобы покупать дешевые вещи». Собственник должен осознавать, что в случае отсутствия платежей за эксплуатацию он не может рассчитывать на полноценную безопасность и охрану, на поддержание в исправном состоянии инженерных сетей, на чистоту и регулярный вывоз мусора, покрашенные заборы, подстриженные газоны и т. д. Ведь однажды эта собственность ему все равно понадобится, даже если не прямо сейчас.
Главная проблема управляющих компаний это невозможность собрать 100% платежей: хорошо, если эта цифра составит 60-70%, это считается нормой. Получается, 30-40% жителей поселка не платят за то, чем пользуются на постоянной основе. Новые собственники, купившие участок или дом в поселке на вторичном рынке, также часто не хотят ни за что платить. Мол, мы приобрели право собственности на недвижимое имущество, но не подписывали договор эксплуатации значит, можно за эксплуатацию и не платить. Однако в такой ситуации собственник гарантированно получит конфликт и с управляющей компанией, и с теми собственниками, которые исправно оплачивают эксплуатационные расходы.
Кроме того, нужно понимать, на чьем балансе находятся коммуникации и образовано ли в поселке ТСН (ТСЖ). Например, по закону вас могут обязать платить взносы за использование земель общего пользования, даже если вы не вступали в ТСН. Если же управляющая компания действует на основании договора с каждым собственником отдельно (без образования ТСН), тогда она, вероятно, держит на своем балансе все сети поселка, включая дороги. В таком случае есть масса способов осложнить жизнь неплательщика. Например, вас могут не пропустить в поселок на автомобиле, а пустить только пешком или не подключить к отдельным инженерным сетям.
Вопрос владельца «А могу ли я не платить?» напрямую связан с тем, какой уровень жизни ему нужен в поселке и в каком состоянии он хочет видеть свою личную собственность. Задним числом вас заставить платить не могут: только в случае, если у предыдущего собственника была жесткая связка обязательств по оплате эксплуатации, подключению и пользованию инженерными сетями поселка. Тогда, если вы пользовались сетями, вас могут обязать оплатить задолженность предыдущего собственника. Опять же в том случае, если вы являетесь его преемником по договору на пользование сетями. Однако это уже повод для судебных разбирательств: только суд может установить истину и обязать нового владельца выплатить долг управляющей компании.
Отвечает ведущий юрисконсульт Центра правового обслуживания Владимир Бражников:
Из вопроса следует, что в данном случае речь идет об отношениях собственника жилья с управляющей компанией, обслуживающей жилищный комплекс, вероятнее всего коттеджный поселок, на территории которого расположены отдельно стоящие коттеджи и/или жилые дома на одну или несколько семей. Договор с управляющей компанией заключается на основании решения общего собрания собственников жилых помещений, которое является обязательным для всех владельцев, в том числе и для тех, которые не участвовали в голосовании. Отсутствие договора с управляющей компанией, при условии оказания услуг надлежащего качества, не является основанием для невнесения платы.
Неиспользование собственниками помещений также не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В связи с этим собственник жилой недвижимости, расположенной на территории коттеджного поселка, обязан оплачивать управляющей компании фактически предоставленные услуги даже при отсутствии подписанного с управляющей компанией договора и даже в том в случае, если он там не проживает.
При наличии задолженности по оплате фактически оказанных услуг управляющая компания вправе взыскать с собственника жилой недвижимости образовавшуюся задолженность в судебном порядке.
Отвечает заместитель генерального директора компании «Мобил Строй XXI» Татьяна Рейхардт:
Здесь необходимо уточнить следующее: договор не был заключен лично с вами или не было общего собрания жильцов с выбором управляющей компании? Если у дома есть правомочная управляющая компания, платить вам придется. Даже в том случае, если вы не подписывали с ней договор, так как ваши обязанности возникают на основании положений ЖК РФ.
Другое дело, когда управляющая компания не выбиралась общим собранием жильцов, а была назначена застройщиком или местной администрацией. Тогда можно отказаться от услуг такой компании. Для этого нужно собрать общее собрание жильцов, выбрать управляющую компанию и платить уже выбранной организации. При возникновении претензий можно сослаться на мнение Генеральной прокуратуры, считающей, что, в соответствии с п. 2 ст. 161 и ст. 44 Жилищного кодекса РФ, выбор управляющей компании законодательно отнесен к компетенции собственников помещений в многоквартирном доме. Но сделать это нужно в течение года после сдачи дома, иначе, согласно п. 4 ст. 161 ЖК РФ, управление будет закреплено за УК, выбранной местной администрацией.
Текст подготовила Мария Гуреева
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: [email protected]. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
3 вещи, которые вы обязаны знать, покупая участок под строительство
5 главных ошибок при утеплении загородных домов
Каким образом можно купить муниципальную землю под ИЖС?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
www.domofond.ru
Новости для владельцев домов в коттеджных поселках: практика взыскания за услуги ЖКХ меняется.
Застройщики оставляют в своей собственности или собственности аффилированных с застройщиками лиц (коммерческих организаций, специально созданных некоммерческих партнерств) объекты инфраструктуры: дороги, трубопроводы, водонапорные башни, насосные, газораспределительные станции, электрощитовые, детские площадки и требуют денег за их содержание, обслуживание, а также за дополнительные услуги: видеонаблюдение, охрану, шлагбаум, уборку общих дорог. Размеры платы ограничены лишь аппетитами застройщика. Непрозрачные завышенные тарифы, отсутствие отчетов о расходовании денежных средств и невозможность отказаться от навязанных услуг – вот что характеризует положение собственников домов во многих коттеджных поселках.
Гарантии и возможности, предоставленные собственникам помещений в многоквартирных домах Жилищным кодексом РФ (возможность установления и изменения тарифов и перечня дополнительных услуг общим собранием собственников, выбора и замены управляющей компании и пр.) недоступны собственникам коттеджей. Суды при рассмотрении споров о взыскании задолженности по жилищно-коммунальным платежам признают право созданных застройщиком организаций на получение с собственников платежей в заявленном размере (определение Московского городского суда от 06.04.2015 г. по делу № 33-11205, определение Московского областного суда от 20.05.2015 г. по делу № 33-11706/2015 и др.) Отсутствие заключенного договора управления, доли ответчика в собственности на имущество, расходы на которые взыскиваются, не препятствует взысканию платы с собственников домов.
Однако в декабре 2015 г. принято несколько судебных актов, демонстрирующих иной подход к вопросу о взыскании платежей с собственников домов в коттеджных, клубных и иных поселках. Так, решением Дмитровского городского суда Московской области от 23.12.2015 г. по делу № 2-3952/15 удовлетворен иск собственника дома в коттеджном поселке к управляющей компании, были признаны незаконными «эксплутационные платежи»: услуги по техническому содержанию и уборке дорог общего пользования, включая текущий ремонт дорожного покрытия; уход за организованными зелеными насаждениями на землях общего пользования; уборка территории общего пользования; вывоз бытового мусора потребителя; содержание ограждения территории коттеджного поселка; организация пропускного режима и соблюдения порядка на территории, что включает в себя работу контрольно-пропускного пункта и недопущение посторонних лиц на территорию поселка. Определением Московского городского суда Московской области от 18.12.2015 г. по делу № 33-48242/2015 отменено решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы об удовлетворении иска управляющей компании к собственнику дома в коттеджном поселке за предоставление комплекса услуг по техническому содержанию и уборке дорог общего пользования, включая текущий ремонт дорожного покрытия; уходу за организованными зелеными насаждениями на землях общего пользования; уборке территории общего пользования; вывозу бытового мусора потребителя; содержанию ограждения территории коттеджного поселка; организации пропускного режима и соблюдения порядка на территории, что включает в себя: работу контрольно-пропускного пункта; недопущение посторонних лиц на территорию поселка. 26.11.2015 г. апелляционным определением Московского городского суда по делу № 33-34021/15 отменено решение Останкинского районного суда г. Москвы, которым с собственника двух домов в коттеджном поселке в Мытищинском районе МО были взысканы платежи за содержание общей инфраструктуры.
Изучение указанных судебных актов позволяет выявить следующие важные моменты:
- Нет договора управления с собственником – нет обязанности оплаты эксплутационных услуг;
- У собственника дома нет доли в имуществе, за содержание которого требуют деньги – нет обязанности платить за содержание этого имущества;
- Решение общего собрания может и не устанавливать обязательных платежей для собственника, который не участвовал в этом собрании;
- Обязанность оплаты по установленным уполномоченными органами тарифам за газо-, электро-, водоснабжение, водоотведение – есть;
- Обязанность оплаты фактических затрат на оказание услуг собственнику – может быть при условии правильных действий управляющей компании.
Возможно, указанные судебные акты будут началом нового этапа взаимоотношений собственников домов в коттеджных поселках и управляющих компаний и интересы собственников будут защищаться в должной мере.
Требования управляющей компании чрезмерны и необоснованны? Звоните, и я помогу!
Юлия 2018-03-21 15:15:00
никакой юридической этики. оказывать юридическую помощь в борьбе против УК и, одновременно, предлагать услуги УК (ТСЖ, ТСН). Фу.
Алексей
Не вижу никакого нарушения этики. Я не помогаю жильцам воевать против УК, которую я сопровождаю и не стану сопровождать УК, если у меня есть договор с ее жителем. И не заключу договор на сопровождение с УК, если у нее есть конфликт интересов с другой УК, которую я уже обслуживаю.Те же претензии можно предъявить юристу, который оказывает услуги по расторжению брака или разделу имущества как мужьям, так и женам. Неэтично - это когда мужу и жене из одной семьи такие услуги оказываются. А из разных семей можно.
Надежда Вячеславовна 2016-03-13 16:38:00
Здравствуйте,Алексей!Мне понравились Ваши ответы на вопросы.Вы утверждаете, что можно "победить" управляющую компанию, которая предъявила иск о взыскании за кап ремонт, общедомовые нужды и текущий ремонт.УК показала договор по МКД на 5 лет, утвержденный частью жильцов собственников квартир заочным голосованием, но по кап.ремонту, общедомовым нуждам и текущему ремонту там ничего нет. Простите, что обращаюсь не за платной консультацией: я на пенсии, получаю менее прожиточного минимума 7700. Если сможете, помогите
Добавить комментарий
law4free.ru
