Как досрочно расторгнуть договоры аренды или найма жилья. Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно

Досрочное расторжение договора аренды квартиры

Аренда недвижимых объектов достаточно распространенный вид правоотношений в России. Их передача в пользование осуществляется на основании договора. Существующая практика показывает, что очень часто его контрагенты сталкиваются с необходимостью его расторжения, причем она может возникнуть как у владельца недвижимости, так и у её съемщика. При этом участникам стоит знать, какие у них есть правомочия и обязательства, а также причины для его прекращения.

Основания для расторжения договора аренды

Основания для расторжения Хочется заметить, что о возможном досрочном прекращении обязательств лучше подумать ещё при их подготовке. Наличие в нем условий расторжения правоотношений до конца времени его действия убережет от возникновения конфликтных ситуаций, длительных тяжб в суде и весомых материальных затрат.

Действие обязательств продолжается до окончания установленного срока либо при их преждевременном разрыве сторонами. Учитывая, что такая сделка является двусторонней, её аннулирование может нарушить права одного из участников. Поэтому законодательно установлены случаи, когда такие действия возможны.

К ним относятся ситуации:

Совместного принятия решения нанимателя и наймодателя;
Судебного разрешения спора по инициативе одной из сторон;
По желанию участников правоотношений, по причинам, установленным положениями соглашения.

Нужно заметить, что при окончании арендных отношений в сфере недвижимости порядок проведения процедуры не меняется в зависимости от разновидностей объектов. Так, нет никаких особенностей при разрыве договорных правоотношений, возникающих из найма нежилой площади, земельного участка или пая и субарендой субарендатора и прерывание происходит в соответствии с законодательно предусмотренном регламентом.

Порядок расторжения арендных правоотношений по договоренности сторон

Правила расторжения договора аренды

Если достигнута договоренность о взаимном аннулировании отношений владелец недвижимости и наниматель должны подготовить отдельное соглашение. Его положения должны подразумевать прерывание действия заключенного ранее арендного договора, отменяя все обязательства по нему для каждого участника.

Такое соглашение должно содержать:

Личные и паспортные сведения каждого субъекта;
Реквизиты договора, положения которого регламентируют передачу арендного имущества;
Обстоятельства, служащие поводом прерывания соглашения, отсутствие каких-нибудь обоюдных претензий;

Документ удостоверяется в нотариальной конторе и там же подписывается обоими участниками. С этого момента прошлые договоренности утрачивают силу по причине их аннулирования. Он оформляется в двух экземплярах и после подписания выдается участвующим лицам на руки.

Важно! Такой порядок может применяться только, если обе стороны желают такого расторжения. Если кто-либо из них избегает таких действий, то расторжение возможно только в судебных инстанциях.

Момент расторжения устанавливает выполнение всех действий, определенных условиями договорных обязательств.

Если при передаче имущества составлялся акт, то стоит составить аналогичный документ о возврате площади. Только так будет удостоверено полное исполнение обязательств. Кроме того, если договорное соглашение было зарегистрировано, необходимо уведомить регистрирующую службу о факте его аннулирования.

Досрочное прекращение договора аренды по решению арендатора

Как расторгнуть договор по решению арендатора Соглашение может оговаривать причины преждевременного отказа от его выполнения по инициативе нанимателя. Если она отсутствует либо для этого возникли иные основания, то аннулирование арендных правоотношений возможно лишь при одобрении наймодателя или по решению судебных органов.

Законодательно установлены следующие ситуации, когда наниматель вправе подать иск о преждевременном разрыве арендных обязательств:

После заключения соглашения хозяин не предоставил во владение объект, являющийся предметом сделки;

Владельцем передаваемой недвижимости создаются препоны для её правомерного пользования в соответствии с предназначением или договорными условиями;
Хозяин недвижимого объекта представляет его с недочетами, препятствующими его применению по назначению. На такие обстоятельства можно ссылаться, если сдающий внаем недвижимость человек не уведомил арендатора, а наниматель не знал о них ранее и не обнаружил при предварительном осмотре;
Наймодатель не выполняет ремонт арендных площадей в оговоренные сроки;
Наступление непредвиденной ситуации, которая произошла не по вине нанимающего лица, нанесли сданному внаем жилью ущерб, сделавший его непригодным для последующего пользования.

Преждевременное расторжение договора аренды по решению наймодателя

Досрочное расторжение договора Статьей 619 ГК РФ определяются условия возможного аннулирования договорных отношений по желанию владельца недвижимости. К ним относятся:

Переданное имущество используется в нарушение положений соглашения либо не в соответствии с назначением. При этом, оценивая существенность ущерба, необходимо руководствоваться нормами гражданского законодательства. Учитывая его требования, существенность представляется причинением конкретного урона для хозяина недвижимости, из-за чего он несет потери того, на что он мог рассчитывать при оформлении документа. К примеру, в квартире можно только проживать. Её использование в качестве офисной или складской площади будет нарушением условий договора. Судом устанавливается существенность нарушения в каждой ситуации индивидуально.

Переданный объект существенно ухудшается субъектом, арендовавшим его. При этом, изменение свойств сданного помещения будет расценено как существенное неисполнение договорных условий относительно возможностей его использования. Обязанностью арендатора является пользование арендным добром так, чтобы при возвращении его положение оставалось прежним с учетом естественной изношенности. Например, перепланировка, осуществленная без согласия владельца, будет признаваться судом немаловажным ухудшением из-за которого испорчен вид жилой площади.
Неуплата договорных сумм в срок, определяемый положениями соглашения. Это могут быть однократные или регулярные невыплаты.

Нанимателем своевременно не производится очередной или капремонт. Сроки исполнения определяются договорными обязанностями, в их отсутствие – в необходимое время.

Если участники взаимных обязательств не достигли договоренности об остановлении правоотношений, необходимо исполнить досудебный порядок решения спора, который заключается в направлении противной стороне письменного предупреждения, указав на исполнение взятых на себя обязательств.

Помимо того, раннее высвобождение недвижимого пространства не может служить причиной для неуплаты арендных платежей, если площадь не возвращалась по акту. Факт реального прекращения эксплуатации имущества не решает такого вопроса. Такие комментарии изложены в письме Президиума ВАС РФ в 2002г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Особенности расторжения договора социального найма

Образец уведомления расторжения договора аренды недвижимого имущества и акта приема-передачи можно скачать здесь.

Расторжение договора соцнайма

Нужно отметить, что судами не признаются существенными изменениями кризисные явления или резкие колебания валют. Так в 2001г. Президиум ВАС установил, что рост курса зарубежной валюты, увеличивший долговое бремя лица в рублях в более чем 4 раза. Не рассматривается как значительное изменение обстоятельств.

Для этого потребуется уведомить организацию не менее чем за девяносто дней до даты аннулирования соглашения лично либо направив извещение почтовым отправлением. При этом не нужно объяснять причины своего решения, так как такое право закреплено за ним законом.

Субъект, получивший квартиру в наем, вправе расторгнуть договор в любой момент, согласовав это с проживающими с ним людьми.

Также нанимающая сторона может преждевременно прекратить соглашение, обратившись в судебные органы. Основанием для этого может послужить ситуация, когда жильё невозможно использовать для жилья из-за его непригодности, либо его аварийное состояние.

Наймодатель также вправе прибегнуть к судебной защите, требуя расторгнуть договор до срока его окончания в случаях:

При невозможности достичь компромисса, необходимо:

Составить уведомление о намерении разрыва договора. Они готовятся в количестве экземпляров для каждой стороны. В него включается информация:

Если жильцы не вносят предусмотренную плату более шести месяцев, а при краткосрочном соцнайме больше двух раз;
Порча либо разрушение квартиры из-за действий квартиросъемщика, её использование не в соответствии с назначением, а также несоблюдение прав и законных интересов других жильцов.

Судебный регламент прекращения арендных правоотношений

Составить уведомление о намерении разрыва договора. Они готовятся в количестве экземпляров для каждой стороны. В него включается информация:
- О субъектах арендных отношений;
- Причины аннулирования обязательств;
- Время окончания действия;
- Дата подготовки заявления и подпись лица.
Получатель должен ответить в месячный срок.
С окончанием времени заявитель должен подготовить иск в суд и отправить, приложив подтверждающие изложенное доказательства. Подать его можно лично, средствами почтовой связи, на сайте суда, при помощи доверенного лица.

Санкции за досрочное расторжение договора

Что ожидает за досрочное прекращение договора аренды Законодательно не запрещено устанавливать плату за преждевременное прекращение арендных правоотношений. В зависимости от причин выплат выделяются следующие виды:

Штраф, предусмотренный за аннулирование соглашения, из-за нарушения его положений;
Сумма, устанавливаемая за возможность воспользоваться правом одностороннего отказа.

В первом случае её можно определить как неустойку (ст.330 ГК РФ). Её величина должна быть соразмерна последствиям невыполнения обязательств.

Во избежание конфликтных ситуаций, необходимо обращать внимание на составление договора. Документ должен содержать положения об основаниях для аннулирования договорных отношений;
Причины для разрыва арендных отношений могут содержаться не только в ГК РФ, но и в иных нормативных актах;

При наличии договоренности о прекращении соглашения составляется письмо уведомление.

Вопрос-ответ

Если жилец при недолгосрочном найме не оплачивает квартиру уже более двух раз, возможно ли расторгнуть соглашение и как лучше это сделать?

Ответ: Пункт 2 статьи 687 ГК РФ предусматривает возможность прекращения таких правоотношений только в суде по ходатайству съемщика. П.2 ст.452 ГК РФ предусмотрено, перед подачей иска, направление рекомендаций противной стороне отменить соглашение. При неполучении ответа в определенный договорными отношениями срок, а если он не предусмотрен, то через тридцать суток можно обращаться за судебной защитой. Кстати, уведомление должно быть направлено таким образом, чтобы можно было подтвердить его отправку.

Если жилье в плохом состоянии и мебель и техника ломается, как отказаться от договора, заключенного на 4 месяца, без судебного решения?

Ответ: Статьей 687 ГК РФ предусмотрено право нанимателя расторгнуть заключенную сделку по собственному желанию уведомив владельца недвижимости не позднее 3 месяцев. Срок можно сократить, если это одобряет хозяин жилья. При не достижении согласия о досрочном прерывании арендных обязательств, можно направить письменное требование об устранении недостатков в съемной квартире.

Консультирует адвокат

На видео ниже адвокат Клопова Ирина Александровна рассказывает, как можно расторгнуть договор аренды согласно закону.

terrafaq.ru

по соглашению сторон, по инициативе арендодателя или арендатора

Квартира сдаётся в аренду на определённый срок, который фиксируется в договоре. Бывают и исключения: если стороны забыли указать срок или не определили его, тогда договор считается бессрочным. В любом случае кому-то из участников сделки может потребоваться прекратить арендные правоотношения.

В решении вопроса следует ориентироваться на те нормы, которые регулируют конкретные условия: кто поднимает вопрос расторжения, получено ли на это согласие контрагента.

','

Содержание статьи

Как расторгнуть договор аренды квартиры

В процессе аренды жилья могут возникнуть нарушения условий договора найма, которые вынуждают прибегнуть к процедуре его расторжения, закреплённой гражданским законодательством.

Досрочное расторжение договора согласно ст. 450 ГК РФ может произойти в двух формах:

С согласия сторон;
По решению суда.

Не важно: сняли вы эту квартиру без посредников или с помощью агентства, дальнейшие отношения между сторонами зависит от их добропорядочности или сложившихся обстоятельств.

Когда от одной из сторон сделки исходит предложение прекратить аренду, то другая сторона может согласиться с ним, а может и воспрепятствовать.

Если был получен отказ, тогда уже применяется норма ч. 2 ст. 452 ГК РФ, заявляется требование о расторжении, и рассматривается оно в судебном порядке.

За отказ принимается либо молчание, либо письменный ответ на уведомление о расторжении, в котором может быть высказана позиция стороны, желающей продолжить арендные правоотношения.

Перед обращением в суд, необходимо использовать досудебные способы урегулирования спора. В данной ситуации отправка уведомления и требование исполнения обязательств по договору являются обязательными, поскольку предусмотрены в законе.

Относительно договоров, заключённых на неопределённый срок, действует следующие правило расторжения: сторона, решившая прекратить арендные отношения, отсылает об этом уведомление контрагенту за три месяца. По истечении данного срока договор будет расторгнут.

Расторжение договорных отношений по соглашению сторон

Основание для прерывания договорных отношений важно лишь, если кто-то из сторон воспротивился такому действию.

Если обе стороны проявили понимание, тогда необходимо соблюсти порядок расторжения, установленный законом (ч. 1 ст. 452 ГК РФ). Образец Соглашения о расторжении договора аренды вы можете найти на russia-in-law.ru.

В ином случае будет считаться, что арендные отношения не прекращены, а значит, у сторон нет повода для отказа от своих обязательств. Арендодатель должен продолжать сдавать помещение, а арендатор – платить арендную плату.

Такая трактовка опасна именно для арендатора. Он посчитал, что договор был расторгнут, выехал и прекратил платить за аренду, а через определённое время арендодатель заявляет свои претензии и требует уплатить задолженность, ведь договор продолжает действовать.

Расторжение договора подразумевает выполнение всех действий, совершённых при заключении сделки.

Если стороны имели возможность ограничиться простым подписанием текста, тогда они обязаны лишь подписать соглашение о расторжении. Но тут стоит помнить, что к договору мог быть приложен акт передачи жилья в пользование, тогда, соответственно, составляется акт обратной передачи, подтверждающий фактическое исполнение соглашения о расторжении договора аренды квартиры.

Тем лицам, которым пришлось выполнить требование закона о госрегистрации договора, придётся потратить дополнительное время и уведомить регистратора о расторжении договора.

Если договор аренды зарегистрирован, то регистратора нужно уведомить о его расторжении.

Расторжение договора в одностороннем порядке, следуя общим правилам, является невозможным (логический вывод ст. 310 ГК РФ). Однако если по договору допускается возможность одностороннего отказа от выполнения условий данного соглашения, то тогда нужно обратиться к п. 3 ст. 450 ГК РФ, по которой такой отказ считается легитимным.

Досрочное расторжение договора аренды — инициатор арендодатель

Перед собственником жилой площади, сдавшим квартиру в аренду самостоятельно или через посредников, может возникнуть необходимость вернуть её. Но вот оснований, которые сочтутся судом как должные, в ГК РФ предусмотрено всего несколько, и собраны они в ст. 619:

Нарушение условий сделки. Арендатор в процессе пользования квартирой существенно нарушает условия договора или нарушает их неоднократно.Касательно существенности нарушения чётких критериев нет, просто действие должно привести к ущербу и лишить сторону того, на что она надеялась при сдаче своей квартиры в аренду. К этому же пункту законодатель относит использование квартиры не в рамках назначения, зафиксированного в договоре.
Существенное ухудшение жилплощади. Арендатор в ходе пользования квартирой ухудшает её состояние. Опять же критерий существенности определяется судом в каждом случае отдельно.
Просрочка арендной платы. Арендатором была более двух раз просрочена уплата арендной платы.
Нарушение дополнительных договорённостей, прописанных в договоре. Арендатор, на которого (согласно договору) возложена обязанность в определённое время произвести капитальный ремонт, не сделал его.

Договор может содержать пункт об отступных.

Стороны имеют право внести в текст договора и иные условия, позволяющие арендодателю потребовать с их наступлением прекратить аренду. А если вы решили заняться конкретным бизнесом: сдавать квартиру посуточно, то дополнительные пункты в договоре просто необходимы.

Досрочное расторжение договора, когда инициатор арендатор

У арендатора тоже могут быть интересы для досрочного прекращения аренды квартиры. Но привлекать суд он может, только при реальном существовании обстоятельств, указанных в ст. 20 ГК РФ:

Арендодатель отказывается фактически передавать квартиру в аренду, или через какое-то время создаёт препятствия для использования арендатором помещения согласно его назначению. Причём арендную плату он все же требует.
Если в процессе эксплуатации квартиры стало понятно, что в ней присутствуют изъяны, препятствующие нормальному использованию жилья в целях, оговоренных в договоре.Такие недостатки могли быть и незаметны при осмотре помещения, а проявились только в определённых условиях, например, начались затяжные дожди, повлекшие протечки, или существенно понизилась температура и обнаружились проблемы с отопительной системой.
Арендодатель был обязан провести капитальный ремонт, но не сделал этого. Такое обязательство должно было быть закреплено в договоре.
Квартира стала непригодна для использования по обстоятельствам, находящимся вне сферы контроля арендатором.

В случаях, когда арендодатель согласился с наличием иных условий для досрочного расторжения договора, ими может воспользоваться арендатор и заявить соответственное требование.

Уведомление о расторжении договора

О своих намерениях расторгнуть договор инициатор процедуры обязан предупредить другую сторону. Такое уведомление может быть использовано и когда прекращения требует бессрочный договор, или когда в тексте договора присутствует условие об автоматической пролонгации.

Каких-либо формальных требований к оформлению уведомления в законе не содержится, данный документ составляется в произвольной форме. Найти образец для заполнения письма-уведомления о расторжении по инициативе арендодателя или арендатора можно в сети, например на сайте moyafirma.com.

Если предполагается, что понимание с контрагентом достигнуто не будет, тогда особое внимание уделяется доведению своих намерений до сведения второй стороны. Этот факт должен быть зафиксирован, и проведён в таком виде, чтобы на руках остались доказательства, при необходимости которые можно будет приложить к иску.

При личном вручении уведомления у себя нужно оставить второй экземпляр, на котором будет стоять подпись уполномоченного лица, подтверждающая вручение документа.

Если был получен отказ в получении уведомления, тогда целесообразнее прибегнуть к услугам почты, отправив документ письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

Когда договор аренды считается расторгнутым и что за этим последует

В соглашении о расторжении договора аренды квартиры указывается срок для фактического возврата помещения.

С подписанием соглашения для сторон не прекращаются обязательства, возникшие во время действия договора. Арендные платежи должны быть уплачены за всё время пользования квартирой.

В определённых случаях, когда арендатор отказывается выселиться, к нему могут быть применены штрафные санкции, например, насчитана неустойка. Также арендодатель может не подписать акт обратной передачи имущества, если его состояние ухудшилось. Тогда у арендатора возникает обязанность возместить убытки. Если в добровольном порядке он откажется, тогда спор может быть отдан на рассмотрение суда.

Договор может содержать пункт об отступных. Сторона, желающая досрочно расторгнуть договор, в таком случае будет обязана выплатить установленную компенсацию. Такой подход помогает избежать судебных разбирательств.

Расторжение договора аренды – необходимая процедура, продиктованная сложившимися в обществе отношениями. Возникновение обстоятельств, требующих прекращения отношений аренды, характерно для обеих сторон.

Закон по возможности предоставляет сторонам воспользоваться правом на досрочное прекращение договора, но при этом вносит некоторые ограничения, с помощью которых ограждает участников сделки от злоупотребления своими правами.

Наличие серьёзных обоснований своих требований гарантирует лицу удовлетворение его требования, а в дополнении даёт ему право на компенсацию понесённых убытков.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Аренда» по ссылке.

napravah.com

Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно

Как осуществляется досрочное расторжение договора аренды?

Как осуществляется досрочное расторжение договора аренды? А для многих предпринимателей наличие такого помещения является необходимым элементов для их деятельности. Но у них есть выход, который заключается в аренде необходимой им недвижимости. Но, помимо недвижимости, они могут брать в аренду и оборудование, средства производства, транспорт.

Это позволяет начинать бизнес без особо крупных вложений. Правда, взятые на себя обязательства придется неуклонно соблюдать . В свою очередь, для арендодателя смысл в сдаче помещений заключается в том, что он от этой деятельности извлекает доход .

Целые офис-центры выстраивают не из-за сильной любви к офисным помещениям, а потому что сдача их в аренду позволяет собственникам постройки ежемесячно получать немаленькую прибыль . Поэтому, и первые, и вторые заключают между собой договор аренды . При этом, первые стремятся заключить его на таких условиях, чтобы можно было его при необходимости расторгнуть как можно быстрее.

А вот вторые непременно получить гарантию .

что аренда продлиться как можно дольше, и преждевременное расторжение не обойдется без дополнительных санкций. Общая информация Арендатор, начиная свой путь в бизнесе или продолжая его, находит те условия аренды, которые подходят ему на данном этапе.

Но дела могут пойти в гору или, наоборот, скатиться вниз. И в том, и в другом случае арендатор вынужден искать новые помещения для своего дела, другое оборудование. Возможно, в процессе своей деятельности он нашел лучшие условия по устраиваемой его цене.

Но и у арендодателя могут возникнуть причины сменить арендаторов по разным причинам.

Основная из них это появление арендатора, который готов предложить более высокую арендную плату.

Собственнику имущества выгодно сдать ему, потому что он увеличит свой доход . практически ничего не предпринимая.

И той, и другой стороне это сделать легко, когда заключенный на аренду договор подходит к концу.

А как быть в ситуации, если до окончания срока действия договора еще очень далеко . В таких случаях и говорят о необходимости досрочного расторжения договора аренды, который влечет за собой возможное судебного разбирательство, а также вероятность того, что нужно будет компенсировать финансовую неустойку одной или другой стороне договора.

В таких случаях ничего из ряда вон выходящего не происходит. Встречается подобное явление очень часто . Происходит это по причине сильно большой ротацией арендаторов.

Закон предусматривает, что расторгнуть договор аренды можно и досрочно по требованию любой из сторон .

если при этом будут соблюдены некоторые условия.

Например, если стороны принимают такое решение по обоюдному согласию . Тогда им остается составить соглашение, в котором они вносят данные о расторжении договора. Это соглашение подписывается обеими сторонами, а подписи скрепляются печатями.

После этого договор аренды считается расторгнутым. Здесь вопросов возникнуть не может. А что делать, когда одна из сторон против расторжения договора?

Как быть в таких ситуациях? Основания Как правило, основания для этого будут заключаться в несоблюдении условий договора. Но дело в том, что эти основания еще нужно зафиксировать . а вот с этим уже сложнее. Но обо всем по порядку.

Итак, какие основания должны быть для того, чтобы можно было расторгнуть договор?

Эти основания разные для обеих сторон. Так, арендодатель может это сделать, если:

арендуемое имущество используется не по целевому назначению; данное основание возможно использовать, если в самом договоре было четкое указание на то, как должно использоваться передаваемое в аренду имущество;
арендная плата вносится несвоевременно; это основание можно использовать, если арендная плата не вносилась вовр

orionyar.ru

Досрочное расторжение договора найма

Случаи, когда необходимо досрочное расторжение договора найма, могут быть весьма разнообразны и непредсказуемы. Однако, если договор найма квартиры заключен сторонами, то какой бы ни была причина, по которой вам экстренно потребовалось сменить арендуемое помещение, порядок действий будет не сильно отличаться.

В широкой риэлторской практике зачастую бывают случаи, когда хозяин, заключая договор найма жилого помещения, все равно вынужден на протяжении долгого времени искать себе новых арендаторов с периодичностью раз в полгода. А причина этого может быть самая банальная: снять квартиру хотели одинокие девушки, и им просто хватало примерно полугода, для того чтобы найти себе молодого человека, переехать к любимому или выйти замуж. Заметим, что договор найма жилого помещения заключается в основном на срок от года, и в этом случае эти «девушки-арендаторы» попадали в ситуацию, когда расторжение договора найма осуществлялось в досрочном порядке.

Досрочное расторжение договора найма. Обстоятельства непреодолимой силы

Другое дело, когда имеют место обстоятельства непреодолимой силы. К ним могут относиться:

техногенные катастрофы, стихийные бедствия, действия третьих лиц, вследствие которых жилое помещение становится непригодным, ограниченно пригодным или опасным для проживания по заключению соответствующих служб;
военные действия в регионе, где непосредственно расположена квартира;
отказ или прекращение обслуживания дома коммунальными службами, в котором располагается квартира, или же самой квартиры при отключении коммуникаций, только если причиной такого отказа не послужила задолженность самого нанимателя;
встречается крайне редко — введение правительственного запрета на действия, которые предусмотрены договором найма квартиры. Обратите внимание, до даты вступления подобного запрета в силу или же до даты его официальной публикации в СМИ, данное обстоятельство не относится к форс-мажорным.

При досрочном расторжении договора найма жилого помещения по причине действия обстоятельств непреодолимой силы, договор найма помещения, составленный «по уму», предусматривает полное отсутствие взаимной ответственности обеих сторон.

Прочие типы досрочного расторжения договора найма

Если в качестве арендатора выступает физическое лицо, то должен быть заключен договор найма жилого помещения. Существует два типа досрочного расторжения договора найма: по инициативе хозяина жилого помещения и, собственно, по инициативе жильца. Сам порядок расторжения в этих случаях имеет смысл искать непосредственно в самом договоре. Он может быть, как стандартным, так и индивидуальным, тем более, когда наймодатель не в первый раз сталкивается с ситуацией досрочного расторжения договора, и хочет дополнительно подстраховаться и вписывает в форму договора дополнительные ограничения и санкции.

Из общих моментов, можно назвать то, что договор найма жилого помещения может в одностороннем порядке быть расторгнут наймодателем только через суд в случаях, которые предусмотрены законом (пропуск двух платежей подряд при заключении договора на 1-5 лет, нанесение существенного ущерба или разрушение нанимателем съемного жилья).

Сам квартиросъемщик вполне может воспользоваться своим правом одностороннего расторжения договора найма квартиры без обращения в суд, но с письменным уведомлением наймодателя за три месяца. Это условие обычно указано в самом договоре.

Порядок выплат при расторжении договора найма

Если инициатором досрочного расторжения договора найма квартиры выступает наймодатель и при этом не нарушены обязательства и условия со стороны нанимателя, которые обозначены в самом договоре, то наймодатель обязан возместить нанимателю расходы на поиск жилья и квартирный переезд. Выплата осуществляется в момент расторжения договора, а ее размер равняется месячной арендной плате (если денег на компенсацию нет, то предоставляется право бесплатного проживания нанимателю на срок тридцать календарных дней). Также должна быть возвращение сумма внесенных арендных платежей за прожитый период и залоговая сумма (при наличии).

Если инициирует досрочное расторжение договора наниматель без уведомления «хозяина» в положенный срок, и при этом не были нарушены обязательства и условия с его стороны (наймодателя), то наниматель обязан выплатить штраф, размер которого — 50% от месячной арендной платы. При этом возврат залога или предоплаты (за непрожитый период) наймодателем все равно осуществляется. В случае уклонения нанимателем от выплаты штрафа, «хозяин» имеет полное право удержать штраф из суммы залога или предоплаты.

Как не платить при досрочном расторжении договора аренды

Расторжение договора найма до истечения его срока действия может пройти и по компромиссному сценарию, при котором выплат и штрафов удастся и вовсе избежать. В этом случае четких правил нет, тут вступает в силу «дипломатия», уважение и умения вести диалог. Наниматель может, как предупредить заранее о своем намерении, так и найти себе «замену“. В таком случае есть большая доля вероятности в том, что вам удастся разойтись “ с миром».

xn--80adfdhlps6cak.xn--p1ai

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры?

Дата публикации: 12 сентября 2012

Договор аренды может быть заключен как в простой письменной форме, так и дополнительно заверен у нотариуса, но независимо от этого он будет иметь одинаковую юридическую силу. Документ должен содержать весь перечень условий аренды и досрочного расторжения договора. Если условия досрочного расторжения в договоре не указаны, то они будут вытекать из статей Гражданского кодекса РФ, регулирующих аренду жилого помещения.

Досрочно расторгнуть договор аренды жилого помещения может как арендатор, так и арендодатель. Но согласно ГК РФ, а именно статьи 610 кодекса, любая из сторон обязана предупредить об этом за три месяца до факта прекращения договора.

Арендодатель имеет право прекратить действующий договор в одностороннем порядке, если квартиранты не выполняют своих финансовых обязательство по оплате за использование квартиры, непристойно себя ведут, портят имущество, используют арендуемую недвижимость не по назначению или сдают квартиру в субаренду, не получив на это согласия собственника (ст. 450, 620 ГК РФ). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Собственник также может расторгнуть договор без объяснения причин, но при условии, что за три месяца до срока желаемого окончания договора направит квартирантам уведомительное письмо с описью вложения, вернет все выплаченные вперед денежные средства и выплатит неустойку в размере арендной платы за один месяц использования жилья.

В свою очередь, арендатор может досрочно расторгнуть договор в случае, если собственник квартиры не выполняет условий договора в части предоставления жилого помещения или препятствует его пользованию; жилое помещение имеет значительные недостатки, которые не позволяют им пользоваться (умышленно скрытые арендодателем до заключения договора), а также в случае, если квартира, в силу не зависящих от арендатора обстоятельств, окажется в состоянии, не позволяющем проживание в ней (ст. 620 ГК РФ).

Кроме прочего, каждая из сторон может прекратить действующий договор аренды жилого помещения по обоюдному согласию без предупреждения (ст. 450, 453 ГК РФ). Например, если арендатор вынужден уехать в другой город или получил собственную квартиру. Обоюдное согласие сторон предполагает, что условия расторжения договора также будут добровольно оговорены.

37re.ru

Как досрочно расторгнуть договоры аренды или найма жилья

В последнее время в условиях экономического кризиса все большую актуальность приобретают вопросы по досрочному расторжению договора аренды жилья

Но нужно помнить, что если вы при съеме квартиры оформляли какие-либо документы, нужно непременно расторгнуть договор – так как в законе предусмотрены основания для расторжения подобных соглашений.

На самом деле ничего страшного в таком акте нет, но лучше все соблюсти по закону, чтобы никто после не мог предъявить вам какие-либо претензии. Как рассказывает Алла Лягина, директор юридического департамента компании «IntermarkSavills», порталу о недвижимости www.riarealty.ru, существует несколько оснований для расторжения договора аренды. Причем эти основания уже установлены Гражданским кодексом РФ (ст. ст. 450, 610, 612, 619, 620, 687). Но при этом стороны договора найма имеют право установить свои, дополнительные условия его расторжения.

Вообще все основания расторжения подобного договора условно делятся на три категории:- по волеизъявлению арендодателя в одностороннем порядке (с обращением в суд или без такового):- по волеизъявлению арендатора в одностороннем порядке (с обращением в суд или без такового)- по взаимному соглашению сторон в любое время.

По большому счету, в эти три пункта можно «вписать» практически любую причину расторжения договора аренды или найма жилого помещения. Чем же отличаются аренда и найм? Как правило, арендатором выступает юридическое лицо, а нанимателем – только физическое. Но при этом каждый из договоров имеет свои особенности.

Что касается аренды, то вопрос о дополнительных основаниях досрочного расторжения договоров аренды был разрешен в п. 27 Информационного письма президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». При этом президиум давал рекомендацию судам изначально исходить из того, что договор аренды может быть предусматривать основания для одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке (в том числе если инцидент связан с нарушением арендатором какого-либо из условий договора). «Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда не только при существенном нарушении договора другой стороной, но и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. В связи с этим Высший арбитражный суд РФ в п. 25 упомянутого информационного письма разъяснил, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора», - объясняет Алла Лягина. То есть это говорит о том, что арендодатель может досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, причем даже если арендатор добросовестно выполнял свои обязательства по договору аренды. Самое главное и единственное условие для этого – в договоре аренды должно быть включено специальное основание для этого. Если же говорить об арендаторе, то представляется, что он также может предусмотреть в договоре аренды пункт о своем праве расторгнуть его в одностороннем порядке – и также при отсутствии нарушений со стороны арендодателя (в силу схожей природы статей 619 и 620 ГК РФ).

Из всего вышесказанного становится понятно, что «договором аренды могут быть предусмотрены любые основания для его расторжения в судебном порядке, а также любые основания для его расторжения во внесудебном порядке, в том числе основания как связанные, так и не связанные с нарушением договора, за исключением тех нарушений, которые указаны в ст. ст. 619 и 620 ГК РФ в качестве оснований для расторжения договора судом», - пишет портал www.riarealty.ru.

Теперь о найме жилого помещения. Этот вид договоров изначально планировался законодателем как защищающий права нанимателя, так как эта сфера несет определенную социальную направленность, такую как защита конституционных прав граждан на жилье.

По этой причине такой договор может быть расторгнут наймодателем, то есть собственником, лишь в судебном порядке и только в таких случаях, которые предусмотрены законом. Такими причинами расторжения договора могут быть: невнесение нанимателем жилья платы за шесть месяцев (если договор заключен на срок от одного года до пяти лет, как сложилось на практике), если договором не установлен более длительный срок. А при краткосрочном найме — если договор заключался на срок до одного года и если плата не вносилась более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. И еще одной веской причиной для расторжения договора может стать разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за чьи действия отвечает наниматель. По большому чету, каких-либо других оснований для расторжения договора найма по закону не существует.

А вот права нанимателя соблюдены полностью: если он захочет расторгнуть договор в одностороннем порядке без судебного вмешательства, то он может сделать это путем подачи соответствующего письменного трехмесячного уведомления (п.1 ст.687 ГК РФ). И, конечно, любой договор найма может быть расторгнут по соглашению сторон в любое время. Кроме того, нельзя забывать о том, что если помещение фактически было передано от арендатора к арендодателю (или нанимателя к наймодателю) до истечения срока аренды или найма по взаимному согласию (конечно, лучше иметь в наличии соответствующую переписку), этот факт также может означать расторжение такого договора по соглашению сторон. Как говорит Алла Лягина, «на практике очень часто основания расторжения договора аренды и договора найма смешивают, объединяют, вводят основания, которые не предусмотрены нормами действующего законодательства, что приводит к недействительности договора в части, а порой и самого договора». Поэтому разобраться как следует во всех нюансах и хитросплетениях действующего законодательства и уж тем более в толкованиях норм закона российскими юристами сложно самим специалистам, не говоря уже об обычных гражданах.