Риски приобретения права требования на получение квартиры по договору цессии. Покупка квартиры по договору уступки права требования риски

Покупка квартиры по переуступке, риски

Вам уступить?

Наши потребности растут постоянно, увеличивая тем самым простор для выбора и создавая конкуренцию. Останавливаясь на чем-то одном, мы порой возвращаемся к мысли, а правильно ли мы поступили, не было ли чего-то лучше и качественнее? И если ответ да, то нам остается смириться или мечтать о том, чтобы вернуть время вспять. Для этого существует понятие «уступка прав».

Уступка прав – продажа долга.

Причины уступки долга мы уже разъяснили выше. В данной статье речь пойдет о покупке квартиры по переуступке и о рисках, связанных с подобной сделкой.

Порядок купли-продажи по переуступке

С области купли-продажи жилого имущества существует два случая уступки:

• При наличии предварительного договора на покупку жилья. Эта ситуация будет вам знакома. Вы находите квартиру, договариваетесь, чтобы продавец придержал для вас жилье на срок, пока вы соберете нужную сумму, или продадите свою квартиру, или просмотрите еще несколько вариантов в конце концов. Продавец просит внести залог, в среднем он составляет 1-3 тысяч долларов (возможно меньше), и заключает с вами предварительный договор, где описываются все те условия, что и в настоящем, за исключением того, что они подлежат редакции. Если вы не сдержали свое обязательство по выкупу квартиры, сумма залога остается у продавца, или возвращается, но частично, что редко. В противном случае вы продолжаете сотрудничество с составлением основного договора, после чего уступка более невозможна. Участникам сделки регистрировать договор не нужно, потому как перехода прав собственности не происходит.
• По договору долевого участия. Такой договор уже нужно будет зарегистрировать. Сделка возможна только после полной оплаты долга первым участником строительства, или до перевода всей суммы долга на нового владельца будущего жилья. В документе по сделке должно быть прописано, по какому договору происходит уступка требований, какие документы передаются.

На руках будущего собственника должен оказаться следующий пакет документов:

• Договор уступки;
• Акт на передачу документов;
• Согласие застройщика на сделку по уступке;
• Подтверждающий расчеты между сторонами документ;
• Первый Договор долевого участия в строительстве.

Главное – стоит помнить, что сделка уступки требований возможна только, до составления акта передачи квартиры первому участнику. После этого сделка будет проходить не иначе как продажа готового жилья.

Причины переуступки на недвижимость

В одной из наших статей мы говорили о том, что чем ближе проект к готовности, тем дороже он стоит. То есть когда застройщик будет передавать вам права на квартиру, она будет стоить дороже, нежели стоила на момент заключения договора на долевое участие. Причинами переуступки являются:

• Некачественное жилье. Вы сделали поспешный вывод, заключили сделку, проанализировали рынок снова, почитали отзывы о застройщике и зданиях, которые он выпустил в эксплуатацию, и решили вопрос откатить, вернуть свои деньги. Правда несчастному придется заплатить за плохой выбор тем, что продажа требований обойдется ему дешевле их приобретения.
• Возможность заработать. Вот тут вступает принцип «чем ближе к сроку, тем дороже». По итогу — долевое участие выгодное занятие, и с рынка эта сделка никуда не уйдет, ведь так застройщик финансирует свою деятельность, а взамен предоставляет скидки. Поэтому те, у кого есть возможность начать строительство с удовольствием уступают участие свое другим лицам, которые более заинтересованы в конечном продукте и уже построили планы на детей и собаку.

Если вы вступаете в такую форму отношений, вы должны быть на 100 процентов уверены, что жилье качественное, иначе все претензии вы сможете предъявить только застройщику, а первый участник долевого строительства, скрывший от вас важные моменты, уйдет своей дорогой, не понеся ответственности.

Если квартира получена по ипотеке, то на сделку уступки вам потребуется согласие банка.

Риски переуступки

К рискам в сделках по переуступке относят:

• Отсутствие обязательной гос. регистрации договора переуступки. Это дает возможность мошенникам вступать в договорные отношения сразу с несколькими мечтателями о собственном жилье, получать от них деньги и исчезать. Хотя далеко уехать не получится, ведь участник все так же несет ответственность перед застройщиком, его можно разыскать, но доказать факт передачи средств будет сложно.
• Отсутствует разрешение застройщика (банка при ипотеке).
• Признание договора недействительным в связи с заниженной суммой сделки, потому как уступка требований, как и продажа, облагается налогом – 13% для резидентов и 30% для нерезидентов.

Помните, что вам нужно удостовериться в качестве будущего жилья, в хорошей репутации застройщика, и проводить сделку открыто, и со всеми разрешениями, чтобы в случае чего закон был на вашей стороне и вам возместили ущерб.

Вконтакте

Twitter

Мой мир

Google+

Одноклассники

E-mail

petersit.ru

Риски при покупке квартиры по переуступке, с обременением ипотекой, у банка

Всё чаще встречается понятие «квартира по переуступке». Известно, что данная схема приобретения жилья позволяет существенно сэкономит, но при этом таит в себе немалые риски. Так что же такое переуступка? Действительно ли выгода оправдывает риски? Как не ошибиться при приобретении объекта инвестирования и получить прибыль? Стоит ли покупать залоговую или бывшую залоговую квартиру? Ответы в данной статье.

','

Содержание статьи

Что такое переуступка прав?

Покупка квартиры по переуступке прав – это передача за определённое вознаграждение прав и обязанностей на жильё от одного человека к другому.

Договор переуступки, называемый цессией, может быть заключен исключительно до момента, когда будет подписан акт приёма-передачи дома. Передача жилья другому лицу после подписания акта происходит посредством купли-продажи.

Пример цессии: человек вкладывает деньги в покупку квартиры на стадии котлована, тем самым становится дольщиком и приобретёт право на будущее жильё.

Когда строительство подходит к концу и цены на квартиру существенно увеличиваются, дольщик за денежную сумму уступает своё право на жилплощадь другому лицу. Таким образом, дольщик имеет выгоду, не дожидаясь, когда дом будет достроен и сдан, а лицо, приобретающее жилье по переуступке, значительно экономит.

Инвестирование в строящееся жильё — прибыльный бизнес.

Специфика покупки недвижимости по переуступке прав в строящемся доме

Разберёмся с преимуществами и рисками покупателя по переуступке прав.

Привлекательность в том, что стоимость жилья на стадии строительства существенно ниже цены той же жилплощади после сдачи новостройки.

Теперь перечислим риски:

1. Поскольку дольщик продаёт не квадратные метры, а право на их приобретение в будущем, то и отвечает он только за законность предоставленных документов. За судьбу жилья после подписания договора цессии он не ответственен.Чтобы снизить риски, до подписания договора покупателю следует узнать:
   • не предстоит ли застройщику процедура банкротства;
   • соответствует ли новостройка плану;
   • сможет ли застройщик уложиться в установленные сроки;
   • не были ли права на данное жильё переуступлены ранее другому лицу;
   • уведомил ли в письменной форме продавец застройщика о передаче прав.
2. Не каждый покупатель осознаёт, что одновременно с правами дольщика он приобретает и его обязанности. То есть, если у продавца накопился значительный долг по взносам перед застройщиком, то новый правообладатель должен будет этот долг выплатить.Чтобы избежать подобной ситуации, нужно перед заключением сделки по переуступке проверить все платежные документы, а также запросить у застройщика документ об отсутствии задолженности.

Моменты, заслуживающие особого внимания:

• Договор цессии связан с первичным договором долевого участия и должен ссылаться на этот первичный договор.
• Все обязательства по первичному договору ложатся на нового дольщика.
• Договор цессии обязательно регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы.
• Вознаграждение выплачивается продавцу только после регистрации договора.

Документы, которые должен иметь покупатель после совершения сделки:

• Договор долевого участия (оригинал либо заверенная копия), а также все приложения и дополнения к нему (если имеются).
• Платежные документы и соглашения (если имеются).
• Акт передачи вышеперечисленных документов.
• Договор уступки прав.
• Согласие 2-й стороны, если этого согласия нет в самом соглашении.

Помимо этого, в случае если продавец состоит в браке, нужно получить письменное согласие мужа/жены на совершение сделки, в противном случае сделка может быть обжалована. Согласие заверяется нотариально.

Подводные камни для продавца при переуступке прав на квартиру

Несмотря на то, что вышеописанная схема покупки недвижимости является вполне законной, застройщик нередко ограничивает право дольщика на переуступку, внося соответствующий пункт в договор.

Дольщик сможет заключить договор переуступки только с согласия застройщика, которое даётся за определённое вознаграждение – 1-3% от суммы сделки.Поскольку закон не обязывает застройщика давать согласие, то дольщики вынуждены соглашаться на отступные.

Тем не менее, инвестирование в строящееся жильё всегда было и остаётся сверхприбыльным видом вложения средств. Здесь главное не ошибиться с объектом инвестирования.

Как снизить риски при покупке квартиры от застройщика?

Покупка квартиры у застройщика имеет особенности и подразумевает определённые опасности. Случается, что после сбора денег, фирма просто исчезает. Иногда компания предлагает покупателям сомнительные схемы оформления договора. Чтобы не потерять и квадратные метры, и финансы, необходимо знать, как происходит оформление таких сделок.

Существует порядок покупки квартиры от застройщика:

1. Выбрать застройщика. При этом отметать следует не только предложения с неоправданно высокими ценами, но и с подозрительно низкими, за которыми могут скрываться как долгие сроки строительства, так и простое мошенничество.
2. Проверка компании-застройщика. Если квартира найдена, то нужно проверить фирму, узнать, как долго она существует, задерживала ли прежде сдачу домов. Кроме того, не будет лишним почитать отзывы о застройщике.Перед покупкой квартиры у застройщика рекомендуется затребовать документы фирмы:
   • Учредительные документы (устав, свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН, документы, подтверждающие полномочия представителя компании).
   • Лицензию на застройку. При этом обратить внимание на высоту объектов, которые она позволяет строить, и на срок её действия.
   • Разрешение на строительство.
   • Проектную документацию.
3. Осмотр места, где находится новостройка, на предмет развитости инфраструктуры, наличия пробок и т.п. Если здание находится на ранних стадиях строительства, то саму квартиру посмотреть не получится, но можно ознакомиться с макетом будущего жилья.
4. Подписание договора долевого участия. В договоре должно содержаться следующее:
   • Указание на конкретный объект, подлежащий передаче.
   • Сроки.
   • Стоимость.
   • Гарантии.
5. Приёмка жилья. После того, как дом достроен и сдан, покупатель должен принять квартиру. Если обнаруживаются какие-либо недостатки, то фирма обязана их устранить в срок, не превышающий 2 месяца. Если же недочеты не обнаружены, владелец получает ключи от квартиры и приступает к оформлению права собственности.

Договор долевого участия недействителен без государственной регистрации.

При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

• Заявление на регистрацию.
• Документы об оплате госпошлины.
• Договор долевого участия.
• Акт приема-передачи жилья.
• Кадастровый паспорт.

Срок получения свидетельства, при условии правильного оформления документов, — 1 месяц. После получения свидетельства дольщик автоматически становится владельцем квартиры и вправе распоряжаться ею без каких-либо ограничений.

Когда покупать квартиру: на стадии котлована или завершающегося строительства?

Квартиры на стадии котлована распродаются, когда отстроено хотя бы 2 этажа. Приобретение таких квартир характеризуется повышенным риском и возможностью получить значительную прибыль, особенно после завершения строительства и сдачи дома.

Крайне осторожно следует относиться к застройщикам, которые спешат распродать квартиры на начальном этапе строительства: это сигнализирует о нехватке средств.

Квартиры, продаваемые на стадии завершения строительства, стоят дороже и, следовательно, приносят меньшую прибыль. Однако и риски при приобретении такой недвижимости гораздо меньше.

Согласно статистике, только 15% покупателей приобретают квартиры на стадии котлована, тогда как на завершающем этапе строительства — 90%.

Стоит ли покупать квартиру у подрядчика?

Продажа квартиры от подрядчика не так часто встречается и в основном актуальна во времена кризиса, когда заказчик расплачивается с подрядчиком квартирой в строящемся доме. Он в свою очередь самостоятельно реализует жильё.

Стоит понимать, что подобная схема приобретения жилья довольно рискованная, так как при неисполнении подрядчиком своих обязанностей он не получит квартиру, а, следовательно, покупатель тоже не получит жильё.

Насколько оправдана покупка квартиры с обременением ипотекой

Обременение – это ограничение на распоряжение имуществом, информация о котором заносится в ЕГРП и в свидетельство о собственности.

Квартира, обременённая ипотекой, – это жилплощадь, которая находится в залоге у банка, поскольку ипотечный кредит выплачен не полностью. Реализация такой квартиры возможна только с одобрения кредитной организации. При этом банк вправе предъявить требования, без удовлетворения которых не даст согласие на реализацию залоговой недвижимости.

Порядок оформления покупки квартиры, находящейся в ипотеке:

1. Покупатель квартиры выплачивает оставшуюся часть ипотечного кредита, о чём стороны подписывают соглашение. Данное соглашение удостоверяется нотариусом.
2. После выплаты ипотеки банк выдаёт документ об отсутствии задолженности, и стороны подписывают договор купли-продажи.

Дальнейшая процедура оформления покупки квартиры не отличается от стандартной.

При наличии у покупателя положительной кредитной истории и достаточного дохода банк может дать согласие на переоформление ипотеки с продавца на покупателя.

На что обратить внимание, чтобы избежать возможные риски при покупке ипотечного жилья?

1. Наличие иных обременений на квартиру, помимо ипотеки. Чтобы убедиться в их отсутствии, необходимо запросить информацию в ЕГРП.
2. Взять выписку из домовой книги, чтобы удостовериться, что на приобретаемых квадратных метрах никто не прописан.
3. Расчёты производятся через банковскую ячейку. Если покупка квартиры происходит за наличный расчёт, то при каждом получении денег нужно брать с продавца расписку.

Выбирая между приобретением жилья в новостройке или на вторичном рынке, лучше обладать информацией об особенностях операций купли-продажи таких квартир. Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке? Наша статья расскажет о подводных камнях и рисках, сопровождающих сделки такого рода.Как провести возврат НДФЛ при покупке квартиры подробнее здесь. Пользуйтесь возможностью вернуть у государства часть «своих, честно заработанных».

Покупка бывшей залоговой квартиры у банка

Ещё одним способом приобретения жилья является покупка у банка бывшей залоговой квартиры, за которую заёмщик не смог выплатить ссуду. Поскольку сам банк не вправе реализовывать недвижимость, его интересы представляет риэлтор, имеющий соответствующую аккредитацию. Надо заметить, что цены на такое жильё не всегда бывают ниже рыночных.

Иногда кредитная организация может предложить конфискованную квартиру другому лицу, заинтересованному в получении ипотеки. Ставка по такому кредиту снижена на 1-2 %.

Наиболее выгодный способ покупки бывшей залоговой квартиры являются торги, которые проводятся только по решению суда. Суд определяет её стоимость, достаточную для возмещения ущерба банка. Как правило, эта оценочная стоимость оказывается ниже рыночной.

Торги проводятся в городе, где находится продаваемое имущество, и организовываются судебными приставами. Информация об аукционе публикуется на сайтах судебных приставов, банков, а также на крупных риэлторских порталах.

Если первые торги срываются в связи с явкой менее 2-х участников или если не была предложена стартовая цена, то через 30 дней аукцион проводится повторно, при этом стоимость квартиры снижается на 15%.

Плюсы и минусы покупки недвижимого имущества у банка.

Преимущества:

• Обычно выставляются на аукцион квартиры, расположенные в комфортных новостройках.
• Квартиры проверены на юридическую чистоту.
• Стоимость такого жилья нередко бывает ниже стоимости без залогового.

Минусы:

• Покупатель вынужден самостоятельно снимать залоговое обременение, что влечет определенные расходы, например, на услуги нотариуса, оплату пошлин и другие процедуры юридического характера.

Итак, сегодня существует несколько схем покупки квартир с выгодой для себя: на стадии котлована, на стадии завершения строительства, приобретение залоговой или бывшей залоговой недвижимости, распродаваемой на торгах. Каждый способ имеет свои особенности и таит в себе определенные риски. Однако, имея некоторый багаж знаний или поддержку опытного юриста, можно не только купить квартиру для себя, но и получить существенную прибыль, инвестировав в строительство.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

napravah.com

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке 2018

Покупка жилья в новостройке ― дело, требующее не только большого внимания, но и крупных финансовых затрат. Однако деньги можно сэкономить, если покупать квартиру в новостройке по переуступке прав. Данный процесс довольно специфичен, и для его осуществления требуется знание некоторых тонкостей, в том числе и в юридической сфере.

Что это такое?

Переуступкой прав называют процесс, при котором гражданин заключает сделку с застройщиком. Ее суть заключается в том, что человек с заключением договора получает определенные права. При этом недвижимости, фигурирующей в сделке, может еще не существовать. Подобный вид сделок также называют цессией.

Стоит отметить, что такая практика встречается довольно часто на первичном рынке недвижимости.

Многие ошибочно предполагают, что предметом переуступки являются права собственности. Однако их в период возведения здания еще не существует. Поэтому в договоре оговариваются безусловные права требования.

Под правами требования подразумевается, что будущий собственник, заключивший сделку с застройщиком, получает возможность требования исполнения составленного договора. При этом, будущим собственником может являться как юридическое, так и физическое лицо.

Составляемый договор, при котором приобретаются права требования к застройщику, может иметь два вида:

1. ДДУ (договор о долевом участии). В таком случае продавец может осуществлять переуступку прав только при отсутствии задолженности перед застройщиком. Однако на практике возникают ситуации, когда обязанности по оплате переходят к покупателю. Стоит отметить, что подобные договора могут быть заключены неоднократно до момента завершения строительства дома.
2. Договор о купле-продаже. При заключении такого договора покупатель приобретает остаток задолженности, при этом не фиксируется факт передачи недвижимости. Смысл заключения данного документа состоит в том, что после определенного момента он обязывает продавца и покупателя заключить договор о переуступке прав. В случае, если сделка по купле-продаже сорвется, то продавцу необходимо вернуть сумму, выплаченную покупателем.

Образец договора долевого участия здесь,

образец договора купли-продажи здесь.

Законодательная база

Сделки по переуступке прав в 2018 году регулируются несколькими законодательными документами. В Гражданском кодексе РФ, изучив статьи с 382 по 390, можно найти условия и ответственность сторон, а также форму, по которой составляется соглашение.

В ФЗ №214 подробно рассматриваются различные нюансы сделки, если она заключается по договору о долевом участии.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке

Договора о переуступке прав могут заключаться как с застройщиком, так и с дольщиками, имеющими права на будущее жилье. В последнем необходимо точно убедиться в подлинности договора о долевом участии продавца.

В случае, если продавец не внес полную стоимость квартиры, то его задолженность, согласно договору цессии, должна быть передана покупателю.

От застройщика

Переуступка прав обычно совершается с участием дольщиков. Застройщики в таких сделках выступают в роли третьего лица. Ведь договор цессии предполагает, что передаваемые права и обязательства относятся именно в отношении строительной компании.

Поэтому, после заключения сделки все вопросы будут решаться не с продавцом, а непосредственно с застройщиком. Это одна из причин, по которой строительные компании часто против подобных сделок.

Процесс оформления

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке является длительным процессом, включающим в себя несколько этапов:

1. Проверка документов продавца и строительной компании.
2. Сбор бумаг и разрешений для осуществления сделки.
3. Оформление договора.
4. Регистрация документа в госорганах.

Для выполнения последнего пункта необходимо пригласить представителя Росреестра на встречу по подписанию договора. Специалисту необходимо передать требуемые бумаги, а после оплатить госпошлину.

В конце получается расписка, указывающая на то, что регистратор получил необходимые документы. Сама процедура регистрации производится в течении 10 дней.

Документы

Продавец, являющийся дольщиком, должен заранее оповестить строительную компанию и получить письменное согласие на проведение процедуры. Помимо этого, ему потребуется предоставить справку, гласящую об отсутствии каких-либо задолженностей, связанных с имуществом.

Также для совершения сделки необходимо собрать:

• паспорта участников;
• первичное соглашение;
• справку о полной или частичной оплате стоимости квартиры;
• выписку из ЕГРП.

Если у сторон есть супруги, то необходимо предоставить их письменные согласия на осуществление сделки.

Заключение договора

Договор является важной частью цессии, поэтому составлять его необходимо с особой внимательностью.

В документе должны быть отображены следующие пункты:

1. Полные данные о застройщике. Если продавец является дольщиком, то его данные отдельно вносятся в договор.
2. Описание жилья. В него включают площадь, стоимость, этажность здания, количество комнат и другие характеристики.
3. Права и обязанности для каждой стороны договора. Среди них обязательно указывается точная дата, до которой должен быть произведен финансовый расчет.

Заключение договоров такого рода связано с несколькими довольно серьезными рисками, поэтому для их составления желательно обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Риски

Покупатель всегда должен помнить о том, что первоначальный дольщик не будет отвечать за действия застройщика. Это означает, что в случае, если здание будет некачественным или же сдано позже срока, продавцу предъявить ничего не получится. Претензии можно будет направить исключительно к строительной организации.

Наличие прав требования на квартиру возможно только в случае, если у лица имеется договор о долевом участии.

В случае, если человек приобрел подобные права по другому документу, то совершение цессии невозможно. Помимо этого, права требования могут быть обусловлены какими-либо условиями.

Это значит, что при невыполнении условий указанные в договоре права будут аннулированы, как и сам документ. В результате такого действия страдает не продавец, а конечный покупатель, поскольку после цессии вся ответственность перекладывается него.

Нередко продавцы, готовые к переуступке, скрывают некоторые факты. Например, подобные ситуации могут возникнуть, когда застройщик затягивает сроки сдачи здания или же предоставляет работу низкого качества. А иногда цессию пытаются заключить и вовсе в моменты, когда строительная компания находится на грани банкротства.

Также к нюансам можно отнести и тот факт, что долевой договор, заключенный между застройщиком и продавцом, может быть расторгнут. В таком случае, согласно законодательству, покупателю будет выплачена стоимость квартиры. Но только в первоначальном размере, который указан в ДДУ, а не по сумме, указанной в сделке.

В связи с наличием подобных рисков, будущий дольщик должен внимательно изучить всю документацию, а также бумаги о ходе строительства и его состоянии на момент сделки.

Также нелишним будет узнать о репутации застройщика и сроках сдачи здания. Это позволит снизить возможные риски по покупке пустого места за сниженную цену.

Не стоит обращать внимания на цессии, которые заключаются по договорам, не связанным с долевым строительством. От сделок по незарегистрированным документам также стоит отказаться. Новый договор также необходимо регистрировать в Росреестре.

На видео о приобретении жилья по переуступке

realtyurist.ru

Покупка квартиры по договору переуступки прав

Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.

• При переуступке права по предварительному договору купли-продажи. Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования. 1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе.

Покупка квартиры по договору переуступки прав требования

Важно Это быстро, удобно и бесплатно! или по телефону:

• Москва и область: +7-499-350-97-04
• Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
• Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб. 149

Кода дом уже сдан, также могут возникнуть проблемы. Причем не важно, какой заключен договор – долевого участия или переуступки.

Внимание

Получить свидетельство о собственности иногда не так просто. Вроде бы дом уже полностью готов, принят госкомиссией, но его окончательное оформление в собственность не происходит.

Это зависит от того, что оформление новостройки проходит множество этапов, в которых участвуют не только застройщик и «дольщики», но и поставщики, инвесторы, которые вложили свои денежные средства. Между участниками не редко возникают споры по поводу взаиморасчетов, задолженностей и т.п., которые решаются в судебном порядке.

Покупка квартиры по переуступке прав: особенности оформления и основные нюансы

Подскажите, пожалуйста, это означает, что в случае расторжения договора, я буду иметь дело с той фирмой, у которой приобретала квартиру, а не застройщиком? | 2017/11/21 Здравствуйте Мария! Да, совершенно верно. Какие-либо претензии вы сможете предъявить уже непосредственно к фирме, у которой приобретаете недвижимость. | 2017/11/21 Спасибо за полезную информацию! Собираюсь покупать квартиру в новостройке. Дом сдан, квартиры распроданы. Увидела вариант дешевле, чем у застройщика.

Предлагают купить субподрядчики по договору переуступки. Схема такая: застройщик НИКП заключил ДДУ с инвестором ПроекИнвест, инвестор уступил право требования подрядчику МФС(входящему в группу компаний ДСК), тот -МФС уступил право требования ДСК, а ДСК уступил прово Вертикали.

Так вот, Вертикаль и предлагает квартиру. Вот такая сложная цепочка.

Порядок оформления договора цессии в новостройке

Может посоветуете как поступить в данном случае?! Спасибо! | 2017/11/30 Здравствуйте Светлана! Покупка жилого помещения по договору переуступки права требования является законной сделкой, в полной мере соответствующей действующему законодательству. Если жилой дом сдан и введен в эксплуатацию, вы сможете без каких-либо опасений приобретать жилое помещение в собственность по договору переуступки права. | 2017/12/12 Здравствуйте! Я купила нежилое помещение по договору цессии, был официально зарегистрирован и первоначальный ДДУ, и договор цессии и впоследствии право собственности. Сейчас регистрационные записи в ЕГРП у всех собственников по решению суда аннулированы.

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Риски Сделка считается в целом безопасной, поскольку она осуществляется под надзором органа государственной регистрации. Однако для покупателя существуют и риски. В договоре необходимо указывать полную стоимость квартиры.

Инфо

При возникновении претензий указанная сумма возвращается покупателю. Если в документе не указывается сумма сделки, она признается недействительной.

Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать. Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем. Обычно после того, как правообладатель узнает о несостоятельности строительной организации, следует продажа квартиры по переуступке.

Покупка жилья по переуступке прав — опасно или нет?

Для продавца это возможность избежать штрафов за расторжение ДДУ, а для покупателя – выгодная стоимость жилья и гарантии его оформления в собственность. ✔ Когда возможно купить квартиру по переуступке прав? Это возможно при приобретении жилья в новостройке по договору долевого участия, на основе которого составляется соглашение о переуступке. Также можно купить квартиру по переуступке с заключением предварительного договора купли-продажи.

Вернуться к содержанию ↑ Видео Директор департамента жилой нежвижимости Екатерина Немченко расскажет о подводных камнях покупки квартиры по переуступке. Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ Нашли ответ? Если нет, то задайте его нашим юристам: 17 юристов готовых сейчас ответить.

Переуступка: хитрости сделки. инструкция для покупателя

До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом. Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи.

В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа. Налогообложение Цедент, согласно НК РФ, должен оплатить налог с продажи недвижимого имущества.

При этом подоходным налогом в размере 13 процентов облагается сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке. К примеру, если квартира у застройщика приобреталась за 2000000, а продали ее по переуступке за 2 100 000, налог взимается со 100 000. Соответственно, нужно оплатить налог в размере 13 000. Плюсы Покупка квартиры по переуступке – один из современных видов инвестирования.

Покупка квартиры по договору переуступки прав требования

На основании него и заключаются дальнейшие договора цессии, а фактически просто происходит перемена покупателя в договоре ДДУ. Таких перемен может быть много. Поэтому при оформлении сделки нужно проверять наличие и точность первоначальных документов, которые передаются стороне, приобретающей квартиру по договору переуступки:

1. Договор долевого участия. Этот первоначальный договор с застройщиком в оригинальном варианте находится у последнего покупателя квартиры, в любом случае. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе недействителен.
2. Все договора переуступки, имевшие место после заключения ДДУ. Это необходимо для того, чтобы можно было проследить всю цепочку покупателей объекта.
3. Квитанции об оплате объекта недвижимости. Все подлинные чеки и платежные поручения, в зависимости от того, как происходила оплата, также передаются покупающей стороне.

Покупка квартиры по договору переуступки прав

Специалисты рекомендуют покупателям перед подписанием договора тщательно изучать документы первого правообладателя (цедента). Следует обратить внимание на регулярность внесения платежей, проверить, уплачена ли вся указанная в договоре сумма. Документами, доступными для изучения, могут служить платежное поручение, если оплата производилась по безналичному расчету или приходный кассовый ордер в случае оплаты наличными. Юристы, чьей специализацией являются сделки с недвижимостью, рекомендуют при заключении договора переуступки всегда подключать застройщика.

Делать это не обязательно, если в договоре долевого участия нет соответствующего пункта, но очень желательно для снижения рисков. Новому дольщику стоит поинтересоваться у застройщика, какие обязательства по договору предыдущий правообладатель уже выполнил, а какие еще нет.

Покупка квартиры по договору уступки права требования

Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.

• Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).
• 3-й этап — составление договора переуступки прав Далее необходимо составить договор переуступки между продавцом и покупателем, который советуем составить у юриста, т.к. он поможет с правильным его оформлением, учтёт все нюансы и условия продавцов и покупателей. Образец можно скачать отсюда. Для заказа подготовки договора можно обратиться к нашему юрист-консультанту. Также у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях.

Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.

• Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
• Передача денежных средств продавцу Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку.

  Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас. Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев.

Покупка квартиры по договору переуступки права требования риски

Это обычный договор, который заключается, когда квартира в новостройке уже имеет владельца со свидетельством о собственности.Договор переуступки в новостройке и риски, связанные с ним Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию. Наши юристы знают ответ на ваш вопрос Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно! или по телефону:

• Москва и область: +7-499-350-97-04
• Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
• Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб.

strahovanie58.ru

Риски приобретения права требования на получение квартиры по договору цессии

В период стремительного роста цены на недвижимое имущество приобретение квартир «от застройщика» имело значительный экономический смысл, поскольку участник долевого строительства, приобретя право на получение квартиры по договору участия в долевом строительстве и уступив (продав) его через непродолжительное время, имел возможность без особых хлопот увеличить свой капитал. Вместе с тем, приобретая право требования квартиры по договору цессии, новый кредитор подчас не задумывается о рисках заключения подобной сделки.

В этой статье мы, основываясь на судебной практике рассмотрения споров, проведем анализ некоторых рисков участников долевого строительства, вступающих в отношения с застройщиками в качестве новых кредиторов в связи с приобретением прав требования по договору цессии. Необходимо отметить, что судебная практика не единообразна и во многом основана на субъективных оценках судьями той или иной ситуации, однако, несмотря на это, позволяет сделать определенные обобщения.

Не секрет, что во многих регионах с падением спроса на жилые помещения на первичном рынке компании–застройщики, не успевшие заключить договоры участия в долевом строительстве в отношении большинства квартир в строящихся домах, в отсутствие доступных кредитных ресурсов утратили способность продолжать строительство в «докризисных» темпах. Подобная ситуация привела к приостановке строительства многих жилых домов и просрочкам в исполнении обязательств перед участниками долевого строительства. По наблюдениям специалистов Агентства правовой защиты «Дольщик», именно просрочка в получении квартиры от застройщика является самым массовым поводом для обращений за юридической помощью к специалистам.

В ряде случаев в ситуации, когда разуверившиеся в обещаниях застройщика достроить дом дольщики принимают подчас нелегкое для себя решение расторгнуть договор участия в долевом строительстве, основания приобретения ими права требования квартиры от застройщика имеют существенное значение. Имущественные последствия расторжения договора во многом зависят от финансовых условий заключенного договора цессии. Как правило, участник долевого строительства, расторгающий договор с застройщиком, ожидает получения полного возмещения внесенных им средств при расторжении договора. Вернуть все заплаченное за получение права требования квартиры, взыскать неустойку за просрочку строительства, моральный вред и судебные расходы – всё это разумные требования. Но возникают проблемы в случаях, когда участник долевого строительства - первоначальный кредитор продает право требования квартиры новому кредитору за цену большую, чем та, которую он сам до этого уплатил застройщику по договору долевого участия в строительстве. При расторжении договора суды не всегда взыскивают с застройщика в пользу нового кредитора разницу между указанными ценами.

Одним из наиболее распространенных рисков является следующий: часто в договоре цессии стороны указывают цену ниже фактически уплачиваемой, потому что на этом настаивает первоначальный кредитор, чтобы не платить НДФЛ с суммы разницы между ценой, оплаченной им ранее застройщику и ценой, получаемой от нового кредитора. Но тогда в случае расторжения договора долевого участия новый кредитор рискует не получить  от застройщика разницу между суммой, указанной в договоре и фактически уплаченной им первоначальному кредитору суммой. Конечно, в случае расторжения договора по инициативе участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком своих обязательств новый кредитор вправе требовать от застройщика не только компенсации морального вреда и уплаты неустойки, но и возмещения причиненных ему убытков. Однако убытки подлежат доказыванию, а доказывать устными показаниями нового кредитора факт передачи за приобретенное право на квартиру большей суммы, чем указано в договоре цессии, - это практически бесперспективно.

Таким образом, новый кредитор, «идя на поводу» у первоначального кредитора и указывая цену приобретаемого права требования в сумме, меньше фактически оплачиваемой, должен осознавать риск невозврата разницы в случае расторжения договора с застройщиком.

Но даже если в договоре цессии указана истинная цена, фактически уплаченная новым кредитором первоначальному за право требования квартиры, новый кредитор и тогда рискует в случае расторжения договора получить от застройщика лишь цену договора участия в долевом строительстве.

Правовым основанием для требования разности между суммой, полученной застройщиком и суммой, оплаченной новым кредитором первоначальному кредитору, являются ст.ст. 15, 393 Гражданского кодекса РФ. Согласно указанным нормам лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если новый кредитор, расторгая договор с застройщиком, истребует разницу между тем, что он уплатил первоначальному кредитору и тем, что последний ранее уплатил застройщику, ссылаясь на то, что это убытки в форме реального ущерба, то зачастую суды отказывают во взыскании этой разницы. Правовым основанием для этого является ч. 2 ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которой застройщик в случае расторжения договора по требованию участника долевого строительства по истечении определенного срока обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Таким образом, законодатель четко ограничил размер денежных средств, возвращаемых застройщиком участнику, ценой договора участия в долевом строительстве и процентами, не учитывая при этом размер денежных средств, фактически уплаченный новым кредитором.

Логика такой позиции в том, что застройщик, получивший долевой взнос от первоначального кредитора, не может нести ответственность в объеме, превышающем этот взнос. Его обязательства не должны быть производными от последующего «удорожания» права требования в результате заключения участниками долевого строительства одного или нескольких договоров цессии. Кроме того, застройщик должен быть защищен от злоупотреблений со стороны участников долевого строительства, ведь в результате ряда сделок по уступке права требования недобросовестные участники долевого строительства без труда могут повысить цену, оплаченную последним кредитором до невероятного размера.

Но, с другой стороны, можно понять и нового кредитора: ведь, расторгая договор в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком обязательств, он должен иметь возможность полного возмещения убытков если не в качестве реального ущерба, то в качестве упущенной выгоды. В конце концов, можно привести во многом аналогичную ситуацию: если поставщик не поставляет покупателю товар, который покупатель уже заранее обязался продать третьему лицу по более высокой цене, то разница в ценах войдёт в состав упущенной выгоды, которую суд будет вправе взыскать с такого поставщика, несмотря на то, что поставщик может и понятия не иметь о том, что его товар должен быть перепродан, и о том, под какую именно угрозу он ставит покупателя. И это тоже логично, ведь обязательства должны исполняться надлежащим образом (ст. 310 ГК РФ), а риски неисполнения несёт нарушитель.

По смыслу Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг;  договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п. При этом размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено. В частности, по требованию о возмещении убытков в виде неполученного дохода, причиненных недопоставкой сырья или комплектующих изделий, размер такого дохода должен определяться исходя из цены реализации готовых товаров, предусмотренной договорами с покупателями этих товаров, за вычетом стоимости недопоставленного сырья или комплектующих изделий, транспортно-заготовительских расходов и других затрат, связанных с производством готовых товаров.

В рассматриваемых случаях для доказывания размера убытков в форме упущенной выгоды важное значение будут иметь заключения экспертных организаций или иная объективная информация относительно динамики цены права требования квартиры. При этом существенное значение будет иметь объективная оценка и цены договора долевого участия, и цены приобретения права требования новым кредитором, и цены права требования в момент расторжения договора. В случае, если цена права требования с момента его приобретения  новым кредитором до момента расторжения договора не изменилась, судебная практика позволяет участнику долевого строительства рассчитывать на получение всей суммы, уплаченной им за право требования.

Это только некоторые сложности практической защиты прав участников долевого строительства. Есть и другие. Так, в ряде случаев недобросовестные застройщики, заключая договоры участия в долевом строительстве в отношении нескольких объектов с участником долевого строительства – первоначальным кредитором, на практике не всегда указывают цену каждого из объектов, а «смешивают» цену приобретения участником долевого строительства нескольких строящихся жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Подобная ситуация создает сложность в определении исходной цены права требования квартиры и влечёт необходимость подчас непростых расчетов.

В завершение хотелось бы предостеречь лиц, приобретающих право требования, от поспешного заключения договоров цессии без консультации специалистов. Консультация требует гораздо меньше затрат времени, сил и денег, чем участие в судебном процессе с труднодостижимым результатом.

Агентство правовой защиты «Дольщик» имеет обширную практику как оформления документов, связанных с переходом права требования в долевом строительстве от первоначальных кредиторов к новым, так и защиты прав последних в их спорах с застройщиками и первоначальными кредиторами.

xn----7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai

---

• 
  Расторжение договора с застройщиком по 214 фз и возврат денег
• 
  Договор инвестирования что это такое
• 
  Регистрация в росреестре договора долевого участия в
• 
  Договор наследования квартиры
• 
  Судебная практика по взысканию неустойки по договору долевого участия
• 
  Признание договора дарения недействительным срок исковой давности
• 
  Налог при переуступке прав по договору долевого участия
• 
  Договор аренды квартиры безвозмездный
• 
  Договор аренды квартиры с актом приема передачи
• 
  Цена и стоимость в чем разница в договоре
• 
  Какие документы нужны для договора дарения доли квартиры родственнику