Взыскать неустойку по ДДУ самостоятельно, без юриста. Возможно ли? Судебная практика по взысканию неустойки по договору долевого участия
Судебная практика по снижению неустойки
Те дольщики, которые уже завершили стадию судебной «борьбы» с недобросовестными застройщиками, уже не понаслышке знают, что не всегда можно добиться справедливости даже при помощи «справедливой» Фемиды. Установленные Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» санкции за несвоевременную сдачу жилья несоразмерны последствиям нарушения обязательств и могут быть снижены. К такому выводу приходит большинство судов общей юрисдикции.
И это несмотря на то, что Закон №214-ФЗ предусматривает, что за нарушение сроков передачи жилья застройщик уплачивает дольщику-гражданину неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки в двойном размере.
Пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что при разрешении вопроса об уменьшении неустойки следует иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.
Кроме того, из разъяснений пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» следует, что применение статьи 333 Гражданского кодекса РФ по делам о защите прав потребителей (к которым относятся и споры, связанные с участием граждан в долевом строительстве) возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
В нарушение данных разъяснений законодательства, суды в большинстве своем снижают размер неустойки без указания таких мотивов, и в тех случаях, когда требуемая дольщиком неустойка является более чем соразмерной.
Мотивируют суды такие решения необходимостью «установить баланс между мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба», «обеспечением компенсационной природы неустойки, которая направлена на восстановление прав кредитора».
Особое внимание привлекает аргумент судов о том, «предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки», и это при том обстоятельстве, что требуемый размер неустойки является законным, а не установлен соглашением сторон.
К сожалению, встречаются в судебной практике случаи взыскания неустойки по договору долевого участия в строительстве, сниженной в десятки раз, и в этой связи случаи снижения неустойки всего в два-три раза являются «подарками» для беззащитных дольщиков. Возможно, судебная практика по данному вопросу изменится в связи с тем, что Президиумом Верховного суда РФ был утвержден Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве, а также в связи с акцентированием внимания на проблеме многочисленных нарушений прав дольщиков Председателем ВС РФ В.Лебедевым.
xn----7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai
Обоснование недопустимости снижения неустойки по ДДУ
Иногда суды, несмотря на явные факты нарушения застройщиком своих обязанностей перед дольщиками и грамотно рассчитанный размер неустойки, снижают размер причитающейся дольщику компенсации. Вы столкнулись с такой же неприятной ситуацией? Не беда, в большинстве случаев это можно исправить, если подойти к процессу грамотно.
В данной статье мы рассмотрим, что делать, если суд снизил размер неустойки по ДДУ, какие возможные причины этого, и как предотвратить такое развитие событий при рассмотрении иска о взыскании компенсации со строительной компании.
Основания, по которым суд может снизить размер неустойки по ДДУ
Несмотря на то, что размер неустойки и методика ее подсчета прямо указаны в законодательстве (Закон «Об участии в долевом строительстве» 214-ФЗ), суды достаточно часто снижают итоговый размер компенсации по тем или иным причинам. И это не нарушение закона — у них есть такое право согласно ст. 333 Гражданского кодекса. Однако для этого должно совпасть одновременно три условия:
- размер неустойки несоразмерен реальному ущербу дольщику – хотя прямо оценить ущерб, нанесенный срывом сроков передачи квартиры участникам долевого участия достаточно сложно, суды часто позволяют себе такие расчеты, и при очень большем размере неустойки снижают ее;
- случай является исключительным – достаточно размытая норма закона, ведь случаев нарушения застройщиками условий ДДУ очень много, и выделить среди них исключительные и рядовые практически невозможно, в некоторых случаях судьи применяют эту норму;
- присутствует заявление ответчика (строительной компании) о снижении суммы компенсации – здесь все очевидно, никто не хочет платить полную неустойку, и такое требование застройщика можно встретить в большинстве процессов относительно взыскания неустойки. Однако, напомним, для его удовлетворения должны также присутствовать два других обстоятельства.
Как видно из списка выше, два условия из трех предполагают оценочные суждения судей, потому могут толковаться по-разному, вплоть до противоположных результатов, потому лучше заранее позаботиться о том, чтобы суд не имел возможности применить данные нормы на практике.
Нужно обосновать недопустимость снижения неустойки по ДДУ?
Получите консультацию адвоката: +7 (962) 953-88-11
Как обосновать недопустимость снижения неустойки по ДДУ?
Если вы занялись взысканием неустойки с застройщика, и не хотите проходить долгие процедуры апелляции на не устраивающее вас решение суда, лучше заранее подготовить дополнительные аргументы и обосновать недопустимость снижения размера неустойки. Для этого вместе с иском нужно подготовить объяснения для суда, в которых перечислить следующие факты и их обоснования:
1
Неустойка не может считаться несоразмерной по умолчанию
нужно доказывать ее несоразмерность во время рассмотрения дела в суде. Для примера соразмерности можно привести коммерческие кредиты – инвестирование в недвижимость по ДДУ похоже на кредитование (пока квартира не передана дольщикам, строительная компания пользуется их средствами), и ставки по таким кредитам близки к расчетному размеру неустойки. Кстати, такое обоснование размера неустойки изложено и пленумом Верховного суда РФ;
2
Размер неустойки позволяет примерно покрыть убытки дольщика
пока участник ДДУ ожидает передачи недвижимости, ему часто приходится арендовать жилье, и это достаточно немалая сумма, соизмеримая с размером неустойки. И хотя такой убыток можно взыскать дополнительно (сверх пени за просрочку), это может служить хорошим аргументом для суда о том, что размер компенсации не является чрезмерным;
3
Размер неустойки рассчитывается согласно прямой норме закона
в отличие от других гражданских споров, неустойка по ДДУ не является договорной, не зависит от конкретных условий договора между строительной компанией и дольщиками, а формируется на основании стоимости квартиры и сроке просрочки. Потому этот факт вместе с обоснованием размера компенсации в виде расчетов общей суммы будет хорошим аргументом для суда, чтобы предотвратить снижение взыскиваемой неустойки;
4
Неустойка существенно ниже, чем могла бы быть
согласно закону «О защите прав потребителей» – если применить для расчета размера компенсации нормы этого закона, (а дольщики подпадают под определение «потребитель»), то размер неустойки был бы существенно больше – это еще один аргумент в пользу того, что неустойка и так небольшая, и снижать ее дальше некуда;
5
Случай не является исключительным
ответчик должен привести весомые аргументы необычности случая, иначе данная норма не может применяться. А учитывая распространенность таких споров (у одного и того же застройщика могут быть десятки, а то и сотни аналогичных споров), ни о какой исключительности речь идти не может.
Для составления объяснений, как и для других действий по отстаиванию своих интересов, рекомендуется воспользоваться услугами опытного адвоката. Юрист сможет предпринять все необходимые меры для того, чтобы не допустить снижения неустойки по ДДУ, включая как подготовку обоснования, так и документальные подтверждения изложенных фактов, а также будет представлять ваши интересы в суде, что еще больше повышает шансы на благоприятный исход дела. Судебная практика показывает, что истцы, воспользовавшиеся помощью адвокатов по спорам с застройщиками, добиваются положительных результатов намного чаще, а процессы проходят быстрее, чем без юридической помощи.
Заключение
Суд имеет право снизить размер неустойки, взыскиваемый с застройщика за нарушение сроков по ДДУ. Однако для этого, во-первых, необходимо серьезное обоснование и заявление от ответчика, а во-вторых, если тщательно подготовиться к процессу, можно свести вероятность подобного развития событий к минимуму. Помощь грамотного адвоката по ДДУ в данном процессе будет незаменимой.
Понравилась статья? Сохрани в своей соцсети!
neustoyka.kuzpartners.ru
Обзор арбитражной практики по взысканию неустойки с застройщика |
Право на получение неустойки возникает у участника долевого строительства согласно п.2 ст.6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ от 30.12.2004 года (далее – ФЗ № 214).
Статья 11 ФЗ № 214 устанавливает, что участник долевого строительства, полностью выплативший застройщику цену договора участия в долевом строительстве, имеет право (без согласования с застройщиком или третьими лицами) уступить свои требования, которые имеет к застройщику, если договор зарегистрирован, а передаточный акт на квартиру не подписан.
Кроме того, данное право установлено ст. 382 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), в которой говориться, что право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования — цессия) или может перейти к другому лицу на основании закона.
При этом, как указано в ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
Согласно ст. 389 ГК РФ основанием перехода права является соглашение об уступке требования (заключенное в простой письменной форме, нотариальной форме; зарегистрированное в порядке, установленном для регистрации основной сделки). В данном случае, соглашение заключается участником долевого строительства (первоначальный кредитор -цедент) и юридическим лицом / индивидуальным предпринимателем (последующий кредитор — цессионарий).
Рассмотрим основные моменты взыскания имущественных санкций в судебном порядке при цессии:
Согласно п.2 ст.6 ФЗ № 214 в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой «ставки рефинансирования» Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Статьей 333 ГК РФ установлено право суда уменьшить неустойку в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
При этом, Пленум Верховного Суда РФ в п. 77 Постановления от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее Постановление № 7) разъясняет, что «снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды». А в п. 75 данного Постановления говориться о том, что «при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ)».
Таким образом, снижение неустойки возможно по таким параметрам, как:
- по субъектному составу отношений;
- несоразмерность последствиям нарушения.
Как показывает арбитражная судебная практика, суды (в том числе апелляционные суды) практически в каждом конкретном случае не удовлетворяют ходатайства застройщиков об уменьшении размеров неустоек.
Так, Девятый арбитражный апелляционный суд (далее – Девятый ААС) в своем Постановлении от 14 июня 2016 г.[1], взыскав сумму неустойки в полном объеме, указал, что поскольку просрочка в передаче квартиры была во время, когда участником долевого строительства являлся гражданин (цедент), то и неустойка, установленная ч. 2 ст.6 ФЗ № 214, должна уплачиваться юридическому лицу (цессионарий) в двойном размере.
Таким образом, перемена кредитора с физического лица на юридическое не может являться основанием для снижения двойного размера неустойки.[2]
Оставляя решение первой инстанции в силе и отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы, Десятый арбитражный апелляционный суд (далее — Десятый ААС) в своем Постановлении от 6 июля 2016 г.[3] указал, что «снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Применение статьи 333 ГК РФ является правом суда, а не обязанностью суда, рассматривающего дело по существу». Кроме того, «снижение неустойки судом возможно только в одном случае — при явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной. В данном конкретном случае, суд первой инстанции, оценив характер взаимоотношений, длительное неисполнение ответчиком принятых на себя обязательств по договору, учитывая размер процентной ставки начисления неустойки, период просрочки, пришел к выводу об обоснованности заявленной суммы неустойки, а также отсутствии оснований для применения статьи 333 ГК РФ».
Аналогичная позиция отражена Десятым ААС в Постановлении от 20 июня 2016 г.[4]
В указанном ранее Постановлении от 14 июня 2016 г. Девятый ААС разъяснил, что основные начала гражданского законодательства не позволяют снижать размер неустойки ниже уровня, определенного законом (п.4 ст.1 ГК РФ). В случае уменьшения неустойки Ответчик будет извлекать преимущества из своего незаконного поведения. Это будет стимулировать его к дальнейшему несвоевременному исполнению своих обязательств по передаче другим участникам долевого строительства недвижимого имущества. Уменьшение неустойки ниже уровня, установленного в законе, кроме прочего, вызывает негативные макроэкономические последствия, поскольку устанавливает режим, когда не исполнять своевременно свои обязательства застройщикам выгоднее, чем действовать добросовестно. Кроме того, «установленная законом неустойка призвана в первую очередь стимулировать Ответчика на исполнение принятых на себя обязательств, а в случае их нарушения — компенсировать расходы Истца. Бездействие Ответчика, способствующее увеличению размера неустойки, не должно являться обстоятельством, снижающим его же ответственность. Неустойка как средство регулирования гражданских правоотношений в своей сущности есть способ защиты нормальных экономических отношений, побуждение участников имущественного оборота к добросовестному выполнению своих обязанностей».
Кроме того, суд указал, что «учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства гражданское законодательство предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом».
Помимо этого, в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.97 г. N 17[5] содержатся некоторые критерии для установления несоразмерности в каждом конкретном случае: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.[6]
Таким образом, при решении вопроса о снижении неустойки, необходимо наличие такого факта, как явная несоразмерность размера взыскиваемой неустойки размеру/последствиям нарушения обязательства, за которое данная неустойка взыскивается. При этом, должны учитываться такие факторы, как характер взаимоотношений, длительное неисполнение должником принятых на себя обязательств по договору, размер процентной ставки начисления неустойки, период просрочки исполнения обязательств по договору, превышение суммы неустойки суммы возможных убытков и др.
В п. 73 Постановления № 7 Пленум Верховного Суда РФ указал, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки. А в п. 74 Постановления говориться о том, что возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).
Так в Постановлении Десятого ААС от 6 июля 2016 г.[7] указано, что, в нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ, согласно которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, ответчик не представил доказательства несоразмерности неустойки последствиям нарушения им своих обязательств. Следовательно, отсутствуют основания для ее снижения.
Аналогичная позиция отражена Десятым ААС в Постановлении от 20 июня 2016 г.[8].
А в своем Постановлении от 16 июня 2016 г.[9] Десятый ААС делает ссылку на п.3 Информационного письма № 17, в котором говориться о том, что доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, представляются лицом, заявившим ходатайство об уменьшении неустойки.
Кроме того, суд указал, что «оснований для применения положений ст. 401 ГК РФ у суда не имеется, поскольку в сфере предпринимательской деятельности обстоятельством, освобождающим от ответственности, является лишь действие непреодолимой силы[10], юридическая квалификация обстоятельства как непреодолимой силы возможна только при одновременном наличии таких ее существенных характеристик, как чрезвычайность и непредотвратимость. Под чрезвычайностью понимается исключительность, выход за пределы нормального, обыденного, необычайность для тех или иных жизненных условий, то, что не относится к жизненному риску и не может быть учтено ни при каких обстоятельствах. Не любой жизненный факт может быть квалифицирован как непреодолимая сила, так как обязательным признаком последней является ее чрезвычайный характер. От случая непреодолимая сила отличается тем, что в основе ее — объективная, а не субъективная непредотвратимость[11]».
Отказывая в удовлетворении апелляционных требований о снижении размера неустойки, Девятый ААС в своем Постановлении от 14 июня 2016 г.[12] указал, что ответчик не привел никаких доказательств того, что неустойка должна быть снижена: «Ответчик не анализирует, какие убытки могли возникнуть у участника долевого строительства (Первоначального кредитора), если ему не передавать квартиру в течение 22 месяцев. Он не представил доказательств того, что возможные убытки участника долевого строительства (Первоначального кредитора) от неисполнения Ответчиком своего обязательства значительно ниже взыскиваемой неустойки.
Вместе с тем, уменьшение неустойки позволит Ответчику получить доступ к финансированию за счет потребителей (Первоначального кредитора — более слабой стороны в споре) на нерыночных условиях. Истец представил доказательства (не опровергнутые Ответчиком) о том, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения Ответчика, выше двукратной ставки рефинансирования Банка России (выше 16,5%). Таким образом, в случае уменьшения неустойки Ответчик будет извлекать преимущества из своего незаконного поведения. Это будет стимулировать его к дальнейшему несвоевременному исполнению своих обязательств по передаче другим участникам долевого строительства недвижимого имущества. Уменьшение неустойки ниже уровня, установленного в законе, кроме прочего, вызывает негативные макроэкономические последствия, поскольку устанавливает режим, когда не исполнять своевременно свои обязательства застройщикам выгоднее, чем действовать добросовестно.
Кроме того, учитывая императивные нормы РФ, а именно ст. 330 ГК РФ, Истец не обязан доказывать причинение ему убытков, в том числе возможных или предполагаемых. Данный вывод можно сделать из буквального толкования текста ст. 330 ГК РФ, так как если нет обстоятельств, подтверждающих необходимость распространительного или ограничительного толкования, следует пользоваться буквальным толкованием. Подлинная воля законодателя устанавливаться, прежде всего, на основе буквального толкования закона».
В другом Постановлении от 4 июля 2016 г.[13] Десятый ААС делает ссылку на аб.3 п.10 Решения Конституционного Суда Российской Федерации «Об утверждении обзора практики Конституционного Суда Российской Федерации за первый квартал 2015 года», вынесенного 23 апреля 2015 года, в котором говориться, что положения законодательства не допускают возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства без представления ответчиками доказательств, подтверждающих такую несоразмерность. И отказывает в снижении размера неустойки, так как «доказательств, свидетельствующих о том, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды, доказательств, свидетельствующих о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ суду не представлено»[14].
Таким образом, для снижения размера неустойки необходима доказанность его несоразмерности размеру возможных убытков лицом, ходатайствующим об уменьшении.
В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно п. 2 ст. 384 ГК РФ право требования по денежному обязательству может перейти к другому лицу в части, если иное не предусмотрено законом.
Отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы должника-застройщика, Десятый ААС в своем Постановлении от 4 июля 2016 г.[15] ссылается на абз. 1 п. 21 Информационного письма № 120[16], в котором говориться о том, что перевод обязанности по уплате сумм имущественных санкций без перевода обязанности по уплате основного долга не противоречит законодательству.
А абз. 6 вышеуказанного пункта устанавливает, что отношения по уплате неустойки являются обязательными, следовательно, на них распространяются положения главы 24 ГК РФ. Данная глава ГК РФ не содержит запрета на перевод обязанности по уплате неустойки в отрыве от обязанности по исполнению основного долга.
Аналогичная позиция отражена Девятым ААС в Постановлении от 14 июня 2016 г.[17] При этом суд, отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы должника, указывает на:
- позицию ВАС РФ, отраженную в Определении от 27 февраля 2013 года[18], согласно которой: «суд, разрешая спор возникший из соглашения, которое по своему содержанию являлось аналогичным Договору цессии (уступка потребителем неустойки индивидуальному предпринимателю), установил, что «не доказано, что уступка требования об уплате неустойки нарушает установленный законом или иным нормативным актом запрет. Закон об участии в долевом строительстве не содержит ограничения на уступку требования об уплате неустойки без уступки требования о передаче объекта долевого строительства»;
- позицию АС МО, отраженную в Постановлении от 30 января 2015 года[19], согласно которой: «разрешая спор между Истцом и Управлением Росреестра по МО об обязательности регистрации соглашения, которое по своему содержанию являлось аналогичным Договору цессии (уступка потребителем неустойки — пени и штрафа — Истцу), установил, что «закон об участии в долевом строительстве не содержит ограничения на уступку требования об уплате неустойки без уступки требования о передаче объекта долевого строительства, равно как и не ограничивает возможность уступки только требования об уплате договорной неустойки. Законодательство не содержит запрета в отношении уступки права (требования) на уплату неустойки, в силу чего данная уступка не противоречит закону»[20].
Таким образом, право на взыскание неустойки (денежное требование, возникшее в связи с нарушением должником срока сдачи объекта) обладает самостоятельной имущественной ценностью. Закон не содержит положений о возможности нарушения прав и интересов должника уступкой требования выплаты неустойки без уступки основного долга (права на объект по ДДУ).
Согласно п. 1 ст. 385 ГК РФ уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора.
Отказывая должнику в удовлетворении апелляционной жалобы, Десятый ААС в Постановлении от 4 июля 2016 г.[21] указал, что первоначальный кредитор направил в адрес должника уведомление о переходе прав к новому кредитору части своего права требовать суммы имущественных санкций по ДДУ и акт об исполнении обязательства по передаче требований.
Следовательно, должник был надлежащим образом уведомлен о переходе права требования.
Кроме того, также отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы должника, Девятый ААС в своем Постановлении от 14 июня 2016 г. N 09АП-24253/2016-ГК ссылается на абз. 9 п. 14 Информационного письма N 120, который устанавливает, что «в силу положений, предусмотренных статьями 312, 382, 385 ГК РФ, должник при предоставлении ему доказательств перехода права (требования) к новому кредитору не вправе не исполнять обязательство данному лицу. Достаточным доказательством является уведомление должника цедентом о состоявшейся уступке права (требования) либо предоставление должнику акта, которым оформляется исполнение обязательства по передаче права (требования), содержащегося в соглашении об уступке права (требования)»[22].
Таким образом, уведомить должника о смене кредитора, может как цедент, так и цессионарий. При уведомлении должника цессионарием, к уведомлению необходимо приложить документ, подтверждающий исполнение обязательств по цессии.
Согласно аб. 1 п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о ЗПП), при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Взыскав с должника вышеупомянутый штраф, Девятый ААС в своем Постановлении от 14 июня 2016 г.[23] указал, что данное требование цессионария является действительным, так как получено цедентом на основании договора участия в долевом строительстве и отказа должника добровольно исполнять требование о выплате неустойки.
При этом, суд сослался на позицию Верховного Суда РФ, указавшего что «предусмотренный статьей 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки» (абзац 3 листа 4 определения N 8-КГ13-12, вынесенного 29 октября 2013 года)».
Кроме того, «требование этого штрафа обладает самостоятельной имущественной ценностью. Потому личность Первоначального кредитора не имеет значения для уступки этого требования — оно не связано неразрывной связью с личностью кредитора. Никакие из норм закона не содержат положений о нарушении прав и интересов Ответчика такой уступкой. Первоначальный кредитор передал Истцу действительные требования о взыскании штрафной неустойки за отказ Ответчика выполнить его денежные требования добровольно. Право требовать штрафную неустойку за отказ Ответчика выполнить денежные требования добровольно (50 процентов от суммы) возникает не в силу вынесения судом решения в пользу Первоначального кредитора, а в силу отказа должника (Ответчика) от удовлетворения его требований. Ответчик требования Первоначального кредитора добровольно не выполнил. Значит право на взыскание штрафной неустойки возникло».
Данная позиция подтверждается п. 17 Информационного письма № 120, определениями ВС РФ от 22 октября 2013 года и от 13 января 2015 года[24].
Аналогичный вывод делает Десятый ААС в Постановлении от 16 июня 2016 г.[25], ссылаясь на аб. 1 п. 10 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного 04 декабря 2013 года Президиумом Верховного Суда РФ.
В нем говориться, что к отношениям застройщика и участника долевого строительства — гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется.
Вышеуказанные позиции содержаться также в Постановлении Десятого ААС от 4 июля 2016 г. и Постановлении Девятого ААС от 30 июня 2016 г.[26]
Таким образом, в случае, если должником добровольно не исполняются требования цедента о выплате неустойки, то цессионарий имеет право на взыскание штрафа, размер которого — пятьдесят процентов от требуемой суммы. При этом, необходимо наличие отказа должника добровольно выплатить неустойку после получения им от цедента предсудебного требования о ее выплате. Только тогда, у цессионария возникает право на штраф.
Ст. 383 ГК РФ устанавливает, что переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается.
Таким образом, цессионарий не имеет права на возмещение морального вреда, которые возник у цедента[27].
В соответствии с п. 1 ст. 389 ГК РФ сделка уступки права требования оформляется в той же форме, в которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права.
Согласно п. 3 ст. 4 ФЗ № 214 договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В силу п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Отказывая в удовлетворении апелляционных требований о взыскании неустойки с должника-застройщика, Десятый ААС в своем Постановлении от 6 мая 2016 г.[28] указал, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленного требования ввиду отсутствия государственной регистрации договора уступки права требования: «Уступка права по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Требование о регистрации договора участия в долевом строительстве вызывает необходимость регистрации не только сделок по уступке участником своего права на получение объекта строительства, но и иных сделок по уступке прав, вытекающих из договора, в том числе уплату убытков, неустойки».
Таким образом, положения о необходимости государственной регистрации договора цессии, если уступка требования имеет место по сделке, требующей государственной регистрации, носит императивный характер и не содержит каких-либо исключений в отношении уступки прав требований, непосредственно не связанных с возникновением, переходом, прекращением или ограничением вещных прав на объекты недвижимости[29].
Отменяя судебный акт первой инстанции и уменьшая неустойку должника за просрочку передачи объекта строительства, Десятый ААС в своем Постановлении от 4 апреля 2016 г.[30] указал, что
«При реализации инвестиционного контракта был существенно увеличен объем обязательств ответчика — застройщика в части наличия препятствий для реализации контракта в связи с наличием на земельном участке объектов недвижимости и необходимости их сноса за счет застройщика. Данная информация не содержалась в извещении от 18.07.2009 г. о проведении аукциона на право заключения договора аренды указанного участка.
В связи с чем, сроки начала строительства существенно сдвинулись.
01.11.2012 г. ответчик — застройщик вынужден был обращаться за продлением аренды земельного участка и только решением Арбитражного суда 18 апреля 2013 года аренда была продлена. По факту 6 месяцев застройщик юридически не мог продолжать работы на объекте в связи законной приостановкой действия разрешения на строительство.
Отказ администрации города Подольска в продлении договоров аренды признан судом необоснованным и незаконным.
Продление ответчиком срока действия разрешения на строительство на срок позже окончания договора аренды, свидетельствуют об объективных причинах задержки строительства.
Предоставление земельного участка в аренду для жилищного строительства на срок, не позволяющий по независящим от застройщика причинам, закончить строительство, нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и истец в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а именно на получение дохода от реализации объектов строительства.
Ответчик направил в адрес участника долевого строительства уведомление о продлении срока передачи объекта долевого строительства от 05 сентября 2014 года с уведомлением о переносе сроков ввода дома и предложением подписать дополнительное соглашение к договору о продлении срока передачи объекта долевого строительства до 4 квартала 2014 года.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, подтвержденные письменными доказательствами, ответчик является добросовестным участником гражданского оборота».
Таким образом, суд может снизить размер неустойки за просрочку передачи объекта строительства при доказанности обстоятельств, свидетельствующих о наличии: добросовестности застройщика, объективных причинах задержки передачи объекта, направленного в адрес участника ДДУ уведомления о переносе сроков передачи с предложением заключить дополнительное соглашения, злоупотребления участниками ДДУ своим правом и др.
Специалисты «Корпорациям и акционерам» оказывают помощь по взысканию неустойки с застройщика в арбитражном суде в рамках услуги «взыскание неустойки по договору долевого участия«
____________________________________
[1] Постановление Девятого ААС от 14 июня 2016 г. N 09АП-24253/2016-ГК
[2] См. также:
Постановление Десятого ААС от 26 мая 2016 г. по делу N А41-2741/16
Постановление Десятого ААС от 23 мая 2016 г. по делу N А41-87570/15
Постановление Десятого ААС от 25 апреля 2016 г. по делу N А41-75091/15
Постановление Десятого ААС от 10 февраля 2016 г. по делу N А41-72694/15
Постановление Десятого ААС от 27 января 2016 г. по делу N А41-73795/15
[3] Постановление Десятого ААС от 6 июля 2016 г. по делу N А41-14234/16
[4] Постановление Десятого ААС от 20 июня 2016 г. по делу N А41-14424/16
[5] п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.97 г. N 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ»
[6] См. также:
Постановление Десятого ААС от 26 мая 2016 г. по делу N А41-2741/16
Постановление Десятого ААС от 23 мая 2016 г. по делу N А41-87570/15
Постановление Десятого ААС от 25 апреля 2016 г. по делу N А41-75091/15
Постановление Десятого ААС от 20 апреля 2016 г. по делу N А41-91916/15
Постановление Десятого ААС от 8 апреля 2016 г. по делу N А41-94947/15
Постановление Десятого ААС от 31 марта 2016 г. по делу N А41-94946/15
Постановление Десятого ААС от 25 марта 2016 г. по делу N А41-93603/15
Постановление Десятого ААС от 11 марта 2016 г. по делу N А41-94945/15
Постановление Десятого ААС от 26 февраля 2016 г. по делу N А41-99815/15
Постановление Десятого ААС от 20 февраля 2016 г. по делу N А41-77487/15
Постановление Десятого ААС от 10 февраля 2016 г. по делу N А41-72694/15
Постановление Десятого ААС от 4 февраля 2016 г. по делу N А41-53203/15
Постановление Десятого ААС от 29 января 2016 г. по делу N А41-65444/15
[7] Постановление Десятого ААС от 6 июля 2016 г. по делу N А41-14234/16
[8] Постановление Десятого ААС от 20 июня 2016 г. по делу N А41-14424/16
[9] Постановлении Десятого ААС от 16 июня 2016 г. по делу N А41-9391/16
[10] Определение Верховного Суда РФ от 01.09.2009 N 24-В09-8, Определение Конституционного Суда РФ от 19.02.2003 N 79-О
[11] Постановление Президиума ВАС РФ от 21.06.2012 N 3352/12 по делу N А40-25926/2011-13-230
[12] Постановлене Девятого ААС от 14 июня 2016 г. N 09АП-24253/2016-ГК
[13] Постановление Десятого ААС от 4 июля 2016 г. по делу N А41-13332/16
[14] См. также:
Постановление Десятого ААС от 26 мая 2016 г. по делу N А41-2741/
Постановление Десятого ААС от 23 мая 2016 г. по делу N А41-87570/15
Постановление Десятого ААС от 20 апреля 2016 г. по делу N А41-91916/
Постановление Десятого ААС от 31 марта 2016 г. по делу N А41-94946/15
Постановление Десятого ААС от 25 марта 2016 г. по делу N А41-93603/15
Постановление Десятого ААС от 11 марта 2016 г. по делу N А41-94945/15
Постановление Десятого ААС от 10 марта 2016 г. по делу N А41-68063/15
Постановление Десятого ААС от 26 февраля 2016 г. по делу N А41-99815/15
Постановление Десятого ААС от 20 февраля 2016 г. по делу N А41-77487/15
Постановление Десятого ААС от 10 февраля 2016 г. по делу N А41-72694/15
Постановление Десятого ААС от 4 февраля 2016 г. по делу N А41-53203/15
Постановление Десятого ААС от 29 января 2016 г. по делу N А41-65444/15
[15] Постановление Десятого ААС от 4 июля 2016 г. по делу N А41-13332/16
[16] Абз. 1 п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 года N 120
[17] Постановление Девятого ААС от 14 июня 2016 г. N 09АП-24253/2016-ГК
[18] Определение ВАС РФ от 27 февраля 2013 года N ВАС-1787/13 по делу N А43-3694/2012
[19] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30 января 2015 года по делу N А41-27199/2014
[20] См. также:
Постановление Десятого ААС от 23 мая 2016 г. по делу N А41-87570/15
Постановление Десятого ААС от 10 февраля 2016 г. по делу N А41-72694/15
Постановление Десятого ААС от 4 февраля 2016 г. по делу N А41-53203/15
[21] Постановление Десятого ААС от 4 июля 2016 г. по делу N А41-13332/16
[22] См. также:
Постановление Десятого ААС от 23 мая 2016 г. по делу N А41-87570/15
Постановление Десятого ААС от 26 февраля 2016 г. по делу N А41-99815/15
Постановление Десятого ААС от 4 февраля 2016 г. по делу N А41-53203/15
[23] Постановление Девятого ААС от 14 июня 2016 г. N 09АП-24253/2016-ГК
[24] Определения ВС РФ от 22 октября 2013 года по делу N 64-КГ13-7 и от 13 января 2015 года по делу N 48-КГ14-12
[25] Постановление Десятого ААС от 16 июня 2016 г. по делу N А41-9391/16
[26] Постановление Десятого ААС от 4 июля 2016 г. по делу N А41-13332/16 и Постановление Девятого ААС от 30 июня 2016 г. по делу N 09АП-25592/2016
См. также:
Постановление Десятого ААС от 26 мая 2016 г. по делу N А41-2741/16
Постановление Десятого ААС от 23 мая 2016 г. по делу N А41-87570/15
Постановление Десятого ААС от 25 апреля 2016 г. по делу N А41-75091/15
Постановление Десятого ААС от 26 февраля 2016 г. по делу N А41-99815/15
Постановление Десятого ААС от 10 февраля 2016 г. по делу N А41-72694/15
Постановление Десятого ААС от 4 февраля 2016 г. по делу N А41-53203/15
[27] Данная позиция отражена в Постановлении Десятого ААС от 4 июля 2016 г. по делу N А41-13332/16.
[28] Постановление Десятого ААС от 6 мая 2016 г. по делу N А41-67688/15
[29] См. также: Постановление Десятого ААС от 4 февраля 2016 г. по делу N А41-53203/15
[30] Постановление Десятого ААС от 4 апреля 2016 г. по делу N А41-88994/15
corprf.ru
Взыскать неустойку по ДДУ самостоятельно, без юриста. Возможно ли?
Многие дольщики, у которых есть свободное время, задаются вопросом: Возможно ли самостоятельно взыскать неустойку с застройщика по 214-ФЗ?
В настоящее время в интернете есть большое количество информации о взыскании неустойки с застройщика, в том числе законодательство, судебная практика, полезные статьи, образцы документов. Имея все это под рукой практически любой человек, не имея юридического образования, может обратиться в суд и взыскать неустойку с застройщика самостоятельно.
Другой вопрос, который возникает в данной ситуации: НУЖНО ЛИ ВЗЫСКИВАТЬ НЕУСТОЙКУ С ЗАСТРОЙЩИКА САМОСТОЯТЕЛЬНО? Для того, чтоб ответить не него, разберем по пунктам, какими качествами должен обладать человек, для того, чтобы взыскать неустойку по 214-ФЗ самостоятельно.
- Свободное время для подготовки к взысканию неустойки по ФЗ-214. Для начала, вам потребуется масса времени, чтобы разобраться в порядке взыскания неустойки. Потребуется прочитать ФЗ-214, ГПК РФ, ГК РФ, Закон о защите прав потребителей, много информационных статей, пообщаться на форуме вашей застройки с другими дольщиками, почитать судебную практику по взысканию неустойки с застройщика и по вашему дому в частности. Далее, нужно найти образцы документов и написать претензию застройщику и исковое заявление. В принципе, все эти действия можно осуществить в нерабочее время. Другой вопрос, что потратить вам придется ни один свободный вечер или выходные.
- Время для походов в суд. Вы разобрались и научились составлять исковое заявление, ходатайство для суда, апелляционную жалобу и другие документы. На данном этапе, если вы работаете, многим довольно-таки проблематично отлучаться с работы в суд. ОТПРАВШИВАТЬСЯ С РАБОТЫ ПРИДЕТСЯ ОКОЛО 10 РАЗ:
1 поход в суд – для подачи искового заявления;
1-2 раза придется сходить в суд, чтобы узнать дату предварительного заседания. Да, суд обязан уведомить вас о дате заседания повесткой, но на практике в 50% случаев это не делается, а если и делается, то уведомление о заседании может прийти через несколько дней, а иногда и недель после заседания. В таких случаях заседания откладывается, и, если не ходить в суд и не подгонять работников суда, дело может затянуться на год и более.
1 поход в суд – предварительное заседание. С учетом ожидания может занять от 30 минут до 4 часов времени.
1 поход в суд – основное заседание. От 1 часа до 6-8 часов. В среднем на основное заседание уходит 2-3 часа времени. В особо тяжелых случаях, таких как Измайловский суд, Зюзинский суд (судья Белоусова), можно прийти в суд к 10 утра, а выйти в 8-9 часов вечера. И никаких гарантий, что суд рассмотрит ваше дело в этот день. В случаях, когда не уведомлен ответчик, либо большой загруженности суда, основное заседание может переноситься на неопределенное количество раз. Рекорд в нашей практике – 6 заседаний (с учетом 100% явки наших юристов на все заседания, включая предварительные).
В среднем, при грамотной работе юристов, бывает 1 предварительное и 1 основное заседание. В некоторых судах суд может вынести решение уже в первом по счету заседании.
От 2 до 5 раз в среднем нужно съездить в суд, чтобы узнать дату окончательной формы решения и получить исполнительный лист. Это нужно, для того, чтобы суд быстрее написал решение, и оно быстрее вступило в силу.
Получение Решения и исполнительного листа может занять длительное время. Для того, чтобы ускорить данный процесс, необходимо писать на сайт суда и ездить на прием к судье и председателю. Иногда это не дает результата, но зачастую помогает написать решение задней датой и получить исполнительный лист быстрее.
Около 2 часов займет поездка в банк, для подачи исполнительного листа.
В случае отсутствия денег в банке, необходимо будет подать запрос в налоговую и через 1-2 недели получить ответ. (2 поездки).
В справке о счетах должника в среднем бывает около 5 банков. В крупных компаниях (например, МКХ) десятки банков, и чтобы обойти их все потребуется ни один месяц.
И наконец, ни один месяц займет работа с приставами.
В случае, если предстоит апелляционное обжалование, срок автоматически увеличивается на 3-4 месяца.
- Отсутствие боязни выступлений. Многие юристы испытывают стресс при выступлении в суде, что уж говорить про обычного человека, для которого это происходит впервые. Даже несмотря на то, что дела о взыскании неустойки в большинстве своем выигрышные, истцам придется понервничать в суде. Хорошо, если попадется хороший судья и адекватный представитель ответчика, но иногда бывает, что суд повышает голос и пренебрежительно общается со сторонами процесса. Те, кто был в заседании у судьи Николаева в Подольском суде или у судьи Орфановой в Климовском суде поймут, что именно я имею ввиду!
УВЕРЕННО, НО СПОКОЙНО ОТСТАИВАЙТЕ СВОИ ПРАВА В СУДЕБНОМ ЗАСЕДАНИИ.
Если вы решили вести дело о взыскании неустойки самостоятельно, постарайтесь расслабиться перед судебным заседанием, не обращайте внимания на колкие замечания ответчика или судьи. Уверенно, но спокойно отстаивайте свои права. Не нужно перебивать Ответчика, повышать на него голос, ругаться. Перед вами просто юрист застройщика, который всего лишь выполняет свою работу. Лично он не виноват в просрочке, а виновата компания застройщика в целом. Старайтесь спокойно воспринимать его высказывания и спокойно отвечать.
Перед судом рекомендую вам потренироваться перед зеркалом, порепетировать, что именно будете говорить. Спрогнозировать вопросы, которые может задать суд или представитель застройщика.
- Стрессоустойчивость. Это качество вам понадобится не только в зале суда, но и после него, когда будете получать исполнительный лист. ПО ЗАКОНУ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ЛИСТ ДОЛЖЕН ВЫДАВАТЬСЯ НЕ ПОЗДНЕЕ СЛЕДУЮЩЕГО РАБОЧЕГО ДНЯ, СЛЕДУЮЩЕГО ЗА ДНЕМ ВСТУПЛЕНИЯ РЕШЕНИЯ В СИЛУ. Решение суд должен написать не позднее 5 рабочих дней, следующих за датой заседания.
На практике данные сроки намного больше. Окончательная форма решения часто бывает через месяц после заседания. Примерно в 80% случаев сроки, прописанные в ГПК РФ нарушаются.
Для того, чтобы работники суда работали быстрее, необходимо постоянно дергать их, постоянно звонить, приезжать и напоминать о себе. Для ускорения процесса приходится ходить на прием к председателю суда, писать жалобы в вышестоящий суд. Это не всегда помогает, но чаще всего хоть немного, но работает.
Все вышенаписанное является общей картиной судебной системы. Иногда отсудиться и получить лист бывает намного легче, иногда значительно сложнее. Представьте, что ваше дело потеряли и ищут месяц. Что будете делать? Подали апелляционную жалобу, прошло 3 месяца, а суд до сих пор не назначил дату заседания в апелляции. Эти два случая крайности, но и они случаются.
В любом случае, если вы пойдете самостоятельно взыскивать неустойку по ДДУ, вы получите неоценимый опыт, сэкономите деньги на юристе. Но потратите уйму свободного времени и нервов. Что важнее решать только вам. Мы же рекомендуем доверить дело профессионалам.
О том, как мы взыскиваем неустойку без предоплаты, читайте в этой статье.
Записаться на бесплатную консультацию можно по тел. 8(495)532-55-42
bandp.ru
Судебная практика по неустойке ДДУ
Рынок недвижимости сейчас полон строящегося жилья, конкуренция высока, потому цены являются очень доступными. В итоге договоры долевого участия применяются всё чаще и чаще. Но, как бы это ни было хорошо на теории, на практике проблем при ДДУ иногда не избежать, например, когда сроки передачи объекта излишне затягиваются. В итоге человек терпит убытки, вынужден где-то искать жильё, в котором он мог бы находиться, а также подвергаться другому дискомфорту. И всё это по причине недобросовестности застройщика. Но судебная практика по неустойке ДДУ показывает, что есть большой шанс повернуть ситуацию в свою сторону.
Нюансы сдачи объектов
Есть несколько нюансов, от которых зависит исход взыскания неустойки по ДДУ — судебная практика тут может варьироваться. Первое, на что необходимо обратить внимание — это то, чем различаются сроки, указанные в договоре. Сначала застройщик обязуется построить дом, а затем, когда ему выдадут разрешение на его ввод в эксплуатацию, передать долю в этот доме или другой недвижимости дольщику. В ДДУ обычно указывается дата получения разрешения на ввод жилого помещения в эксплуатацию. После этого застройщик обязуется в определённый срок передать объект в эксплуатацию будущему жильцу.
Далее, согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ «О долевом участии в строительстве», застройщик обязан передать участнику долевого строительства его долю не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства. Во второй же части закона устанавливается, что при нарушении срока передачи объекта застройщик выплачивает неустойку.
И вот тут очень важно понять, что неустойка по ДДУ, судебная практика тут однозначна, возникает именно в результате нарушения срока передачи доли в объекте, но не при нарушении срока получения разрешения на ввод недвижимости в эксплуатацию. Если вторая дата в договоре обычно абсолютная, то вторая является относительной, что и может вызвать конфуз, потому иногда сначала просрочка по ДДУ — судебная практика это явно показывает — высчитывается неверно.
Как рассчитывается неустойка
Если возникла просрочка по ДДУ, судебная практика в отношении расчёта неустойки однозначна — неустойка рассчитывается по формуле: общая стоимость договора * число дней, на которые была просрочка * ставка рефинансирования/100/300 (или 150, в зависимости от того, кем является участник долевого строительства, для граждан это именно 150). По этой формуле несложно подсчитать, сколько должен на теории застройщик. Но на практике он может попробовать защищаться.
Актуальную ставку рефинансирования можно узнать на сайте ЦБ РФ, там же можно узнать про корректировки ставки, которые могут применяться к различным регионам России.
Как может себя повести застройщик?
Застройщик может делать акцент на то, что он не допустил никакой просрочки в передаче объекта недвижимости участнику долевого строительства, ведь его надо было передать, например, через два месяца после даты получения разрешения. Но это не очень хороший подход, который, обычно, не срабатывает в суде, потому что в договоре указывается конечная дата, до которой необходимо разрешение. На её основе легко высчитать, когда необходимо было передать объект конечному покупателю — достаточно прибавить к абсолютной дате относительную.
Есть и другой подход, который заключается в ссылке на ст. 333 ГК РФ, где указывается, что если неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства, то она может быть уменьшена. Если будет доказано, что дольщик может получить необоснованную выгоду, то тогда размер выплаты могут уменьшить. Основания для снижения вычисляются судом в каждом случае разными способами, потому, чтобы не допустить несправедливого расчёта, обязательно обратитесь к квалифицированному юристу для ведения дела.
Читайте также: Судебная практика по неустойке с застройщика
vziskatneustoyku.ru
Решение о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа по договору об участии в долевом строительствеАдвокат Жмурко Светлана Евгеньевна
СМОЛЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 марта 2015 г.
Судья: В.
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
председательствующего Р.
судей Г., Д.
при секретаре К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Р.» на решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 05 декабря 2014 года.
Заслушав доклад судьи Р., объяснения М., судебная коллегия,
установила:
М. обратился в суд с иском к ООО «Р.» (далее — Общество) о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, мотивировав заявленные требования тем, что в соответствии с договором об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома ответчик взял на себя обязательства по завершению строительства в первом полугодии 2013 года и передаче в собственность истца жилого помещения после получения разрешения на ввод дома (секции) в эксплуатацию, однако, в установленный срок обязательства ответчиком не исполнены.
Просил суд взыскать с ООО «Р.» неустойку за нарушение сроков передачи квартиры в счет компенсации морального вреда, штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.
В судебном заседании истец заявленные требования поддержал.
Представитель ООО «Р.» в судебное заседание не явился, в возражениях на иск указал на несогласие с исковыми требованиями М., пояснив, что одновременное взыскание с застройщика штрафа и неустойки повлечет за собой наложение на последнего двойной меры ответственности, а требование о компенсации морального вреда не подлежит удовлетворению ввиду отсутствия доказательств причинения истцу нравственных страданий. В случае удовлетворения требования истца о взыскании неустойки, просил уменьшить ее размер на основании ст. 333 ГК РФ.
Обжалуемым решением исковые требования М. удовлетворены частично, суд постановил взыскать с ООО «Р.» в пользу истца неустойку за просрочку исполнения обязательств, в счет компенсации морального вреда и штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя; разрешен вопрос о госпошлине.
В апелляционной жалобе ООО «Р.», изложив доводы, аналогичные приведенным представителем апеллянта в возражениях относительно искового заявления, просит отменить решение суда и принять новое.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции М. полагал решение суда правильным, просил оставить его без изменения.
Представитель ООО «Р.» в судебное заседание не явился. Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости«, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Как установлено судом, между М. (Дольщик) и ООО «Р.» (Застройщик) заключен договор о долевом участии в строительстве многоквартирного дома (далее — Договор).
По условиям Договора Застройщик обязан завершить строительство и получить разрешение на ввод дома (секции) в эксплуатацию в первом полугодии 2013 года, после чего передать М. жилое помещение, последний, в свою очередь, обязуется оплатить стоимость квартиры.
Согласно справки ООО «Р.» истцом обязательство по оплате стоимости объекта недвижимости исполнено в полном объеме. Ответчиком, между тем, условия сделки надлежащим образом не выполнены, в установленный Договором срок дом (секция) не сдан в эксплуатацию, квартира передана М. по акту приема-передачи позднее.
Решением Промышленного районного суда г. Смоленска от 19.03.2013 с ООО «Р.» в пользу истца взыскана неустойка за просрочку исполнения обязательств по Договору.
М. направил в адрес ответчика претензию с требованием о выплате в течение 10 банковских дней неустойки. Однако в добровольном порядке ответчик данное требование не удовлетворил.
Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь нормами Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Закона РФ «О защите прав потребителей», пришел к выводу о нарушении ответчиком срока исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве жилья, в связи с чем взыскал в пользу М. неустойку за период с (дата) по (дата), компенсацию морального вреда и штраф в размере пятидесяти процентов от присужденных в пользу истца сумм.
Оснований не согласиться с таким выводом суда у судебной коллегии не имеется, поскольку он мотивирован, основан на фактических обстоятельствах дела и требованиях норм материального закона.
Принимая во внимание причины нарушения срока исполнения обязательств со стороны Застройщика, период просрочки, учитывая соразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства, суд обоснованно снизил размер подлежащей взысканию неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ, установив баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба.
Каких-либо доводов, опровергающих выводы суда в указанной части, в апелляционной жалобе не приведено.
Утверждение апеллянта о безосновательном взыскании компенсации морального вреда ввиду отсутствия каких-либо доказательств причинения М. моральных страданий несостоятельно.
Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Таким образом, установив факт нарушения прав М., как потребителя, суд пришел к правильному выводу об обоснованности требования истца о взыскании компенсации морального вреда. Размер компенсации морального вреда определен судом по правилам ст. ст. 151, 1101 ГК РФ, ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» — с учетом характера причиненных истцу нравственных страданий, обстоятельств дела и требований разумности и справедливости.
В соответствии с положениями ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 17 от 28.06.2012, поскольку требование истца о выплате неустойки за нарушение срока передачи квартиры, содержащееся в претензии от (дата), в добровольном порядке ООО «Р.» не удовлетворено, суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца штраф.
Довод жалобы о том, что одновременное взыскание с Застройщика штрафа и неустойки противоречит принципам действующего законодательства и влечет за собой возложение на ответчика двойной меры ответственности, не основан на нормах материального права, поскольку возможность взыскания судом в пользу потребителя штрафа не поставлена законом в зависимость от удовлетворения иных его требований, в том числе о взыскании неустойки.
Иных доводов, которые могли бы повлиять на существо оспариваемого решения, в апелляционной жалобе не приведено.
При разрешении спора судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применены нормы материального и процессуального права.
Учитывая вышеизложенное, обжалуемое решение является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда города Смоленска от 05 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Р.» — без удовлетворения.
Жилищное правоПоследние публикации в прессе (Все публикации)ya-advokat.ru
