О законности заключения предварительного договора долевого участия. Покупка квартиры у дольщика по предварительному договору

По предварительному договору не стоит соглашаться на полную выплату стоимости квартиры.

О рисках предварительного договора купли-продажи (ПДКП) недвижимости и способах их минимизации порталу Novostroy-M.ru рассказал начальник правового управления ГК «МИГ-Недвижимость» Сергей Крахин.

Предварительный договор не отвечает требованиям 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», в связи с чем нормы этого закона, в том числе касающиеся прав покупателя и обязанностей застройщика перед покупателем, на предварительный договор не распространяются. Кроме того, основываясь на нормах ст. 429 Гражданского кодекса РФ, ПДКП подтверждает лишь намерение сторон оформить в будущем сделку.

Исходя из этих факторов, можно сказать, что:

- предварительный договор, заключенный на период до получения застройщиком разрешительных документов на строительство недвижимости, не наделяет покупателя полным безусловным (неоспоримым) имущественным правом требовать от застройщика квартиру после ввода объекта в эксплуатацию;

- предварительный договор, заключенный на период до получения застройщиком права собственности на недвижимость, не гарантирует переход к покупателю права собственности на недвижимость.

Не предусматривается и государственная регистрация предварительного договора. А согласно Гражданскому кодексу РФ и 214-ФЗ, сделка по купле-продаже недвижимости или прав на нее считается действительной и заключенной только в момент государственной регистрации перехода к покупателю права собственности или имущественного права на недвижимость.

Таким образом, можно говорить о том, что для покупателя заключение с застройщиком ПДКП несет множество рисков.

Основные риски

Помимо опасности, связанной с тем, что нормы о правах приобретателя и обязанностях застройщика перед покупателем по 214-ФЗ не распространяются на предварительный договор, существуют и другие риски.

Поскольку предварительный договор служит лишь намерением совершить основную сделку в будущем, застройщик вправе:

- потребовать повышения цены недвижимости в качестве условия заключения основного договора;

- расторгнуть предварительный договор или не заключить основной договор, возвратив покупателю денежные средства за покупку недвижимости без выплаты покупателю неустойки и возмещения убытков, и после расторжения предварительного договора, даже до момента возврата денежных средств покупателю, продать недвижимость другому лицу.

При этом маловероятно, что покупатель сможет взыскать с застройщика неустойку и убытки за отказ от подписания основного договора.

Более того, при расторжении ПДКП, а также при незаключении основного договора законом не устанавливается срок возврата застройщиком покупателю денежных средств.

Таким образом, не стоит заключать предварительный договор ДДУ и купли-продажи (в период отсутствия у застройщика разрешительных документов на строительство) до достижения 70% строительной готовности объекта.

По большому счету, целесообразно соглашаться на заключение предварительного договора только если покупатель заинтересован в покупке недвижимости в каком-то определенном районе или доме, т.е. не рассматривает альтернативы (при условии, что готовность объекта не менее 70%, при этом ведется активное строительство, и в ПДКП установлена дата завершения строительства, дата заключения основного договора и передачи недвижимости покупателю, дата представления основного договора в орган регистрации, а также, по возможности, значительные санкции, применимые к застройщику при нарушении любого (каждого) из обязательств застройщика, и/или когда объект построен и введен в эксплуатацию, и застройщиком осуществляется государственная регистрация.

Минимизация рисков

В предварительном договоре должны быть четко прописаны все существенные условия будущего основного договора и характеристики будущей недвижимости, включая информацию:

- о земельном участке, на котором будет строиться объект,

- о разрешении на строительство,

- о праве на него застройщика,

- о площади недвижимости,

- о количестве помещений (комнат),

- об этаже,

- о не подлежащей изменению цене,

- о сроке заключения основного договора,

- об ответственности застройщика за отказ от заключения основного договора, его незаключения, расторжения предварительного договора.

Кроме того, не стоит соглашаться на 100% выплату цены недвижимости по предварительному договору. Лучше в ПДКП прописать условие об оплате стоимости недвижимости по основному договору, либо по частям — по предварительному и основному (большую — по основному).

Нельзя также соглашаться, чтобы оплата недвижимости в ПДКП значилась как задаток, поскольку при расторжении этого договора по инициативе покупателя задаток в соответствии с п.2 ст.381 Гражданского кодекса РФ не подлежит возврату.

Дата публикации 24 июля 2014

www.novostroy-m.ru

Покупка квартиры у дольщика

10 шагов как не стать обманутым дольщиком

2. Не стоит покупать квартиру у застройщика, который предлагает вам заключить предварительный договор или приобрести вексель. В том и другом случаях деньги вы передаете сразу или в рассрочку в момент подписания документов, но взамен не получаете никаких гарантий.

Суть предварительного договора в том, что он заключается на время строительства. Основной договор купли-продажи, по которому дольщик и станет собственником квартиры, будет заключен с ним только после ввода объекта в эксплуатацию.

Защита для дольщика: договор долевого участия

Закон потребовал, чтобы строительные фирмы привлекали инвестиции только после того, как получен полный пакет документов на объект. Заметим, что до вступления в силу закона, нередко складывалась ситуация, когда возводимое жилье уже продано, стройка близилась к концу, но официально она была по сути нелегальной.

Законом был утвержден порядок договора участия в долевом строительстве. Этот договор в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе, что, безусловно, является дополнительной гарантией для дольщика.

Как продать недостроенную квартиру

Это схема, согласно которой дольщик продает другому лицу свое право на получение квартиры после ввода дома или жилого комплекса в эксплуатацию. Продажа жилья по переуступке прав требования считается законной только в том случае, если дольщик покупал квартиру через ЖСК, ДДУ или ПДКП.

Всем дольщикам, купившим квартиры в недостроенных домах, следует знать, что есть промежуток, во время которого квартиру в новостройке не продать.

Квартирадин: обсуждаем квартиры в новостройках

Второй этап – заключение договора участия в долевом строительстве. По договору одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить определенный объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать часть построенного объекта (долю) другой стороне (дольщику), а другая сторона (дольщик) обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять свою долю в нем.

Основные причины появления обманутых дольщиков – как не стать обманутым дольщиком

Законом установлена допустимая форма такого договора. Целью выхода федерального закона N 214-ФЗ являлась защита прав граждан (участников долевого строительства) от недобросовестных застройщиков.

Законодательство ужесточает надзор за застройщиками, увеличивает их ответственность, регламентирует вложение денег частными лицами. Тем не менее, основная часть застройщиков проигнорировала данный закон.

Особенности и риски при покупке квартиры по переуступке

Большинство соглашений по приобретению строящихся квартир заключается между дольщиком и застройщиком, однако возможен вариант перепродажи квадратных метров между частными лицами. Купить квартиру, которая пока существует лишь на бумаге, можно по договору переуступки. Эта схема востребована и достаточно безопасна, однако у неё есть свои нюансы.

Переуступка – это договор, который подписывается между сторонами и подлежит государственной регистрации.

Переуступка квартиры: как уменьшить риски

Ни в одном из названных законов нет перечня конкретных требований к форме составляемого сторонами соглашения. Из ГК РФ ясно одно: документ должен быть заключен продавцом (цедентом) и покупателем (цессионарием) в письменном виде. Неудивительно, что встречающиеся вариации «творчества» сторон весьма разнообразны.

Правила приемки квартиры у застройщика После того как дом сдан в эксплуатацию, застройщик приглашает покупателя осмотреть >> Первое, что должно быть ясно из текста документа, – кто именно заключает сделку.

Покупаем у дольщика

Именно их и называли «обманутыми дольщиками». Но сейчас речь не о них.

Дольщик. с юридической точки зрения – это один (любой) из инвесторов долевого строительства. То есть, человек, который купил квартиру в доме на ранней стадии стройки, подписав с компанией-застройщиком Договор участия в долевом строительстве.

Объектом Договора выступает выделенная в строящемся объекте доля определенной площади (скажем, двухкомнатная квартира площадью 60 кв.

Покупка квартиры в новостройке: как не стать жертвой мошенников

Отметим, что в интернете в настоящий момент множество недостоверной и непроверенной информации. В данном аналитическом материале все сведения приводятся со ссылками на нормативно-правовые акты, актуальные на момент написания заметки. Впрочем, один тезис не нуждается в доказательстве: в долгосрочной перспективе недвижимость выглядит одним из самых выгодных вложений денежных средств во всех крупных городах России.

Покупка квартиры у дольщика по предварительному договору

А пока собственность оформляется — я делаю ремонт, оплачиваю коммуналку.

studioconsult.ru

Покупка квартиры у дольщика

Защита для дольщика: договор долевого участия

Этот договор в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе, что, безусловно, является дополнительной гарантией для дольщика. Закон также установил, что если застройщик затягивает сроки сдачи, то будет платить дольщику неустойку в размере одной 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Однако строительные компании не смогли и не захотели работать по 214-му закону.

Результат объемы строительства резко упали, цены, наоборот, поползли вверх. 214-й закон, лишив возможности строительные компаниий собирать деньги по старинке, спровоцировал и трагедию дольщиков. Год назад наиболее одиозные положения закона были поправлены, в пользу строителей, однако все равно, законная схема сбор денег по 214-му закону тяжело вживается в наш рынок.

Покупка квартиры у дольщика по предварительному договору

Продавец — дольщик, на руках ДДУ и платежное поручение о полной оплате ДДУ.

У застройщика пробил, что дольщик первоначальный, ДДУ оплачен вовремя и полностью.

Дома сдан, но акт приема-передачи еще не подписан. Сразу скажу, что продажа по переуступке невозможна, т.к. дом сдан, а застройщику это не нужно.

Продавец предлагает сделать так: он принимает квартиру у застройщика по акту приема-передачи и подает документы на оформление собственности, а мне продает квартиру по предварительному договору, в котором обязуется заключить со мной основной ДКП в 2014 году в течение месяца после получения св-ва о собственности. А пока собственность оформляется — я делаю ремонт, оплачиваю коммуналку.

Какие могут быть риски? Я полагаю, что для продавца рисков почти нет, т.к.

собственность он на 99,9% точно получит. Единственный риск — если я не буду платить коммуналку или во время ремонта залью соседей снизу, а юридически за это он отвечает.

Как это прописать в договоре?

Для меня рисков гораздо больше: 1. В договоре сумма меньше, чем на деле. На доплату будет расписка. В случае чего получу обратно столько, сколько в договоре.

2. Где гарантия, что продавец не продаст по предварительному договору еще кому-то. Теоретически можно предварительный договор подписать тогда, когда я увижу, что продавец сдал ДДУ и платежное поручение в окно рег.

палаты на оформление в собственность. 3. И пр. риски, в голове крутятся.

Возможно ли составить такой договор так, чтобы все были застрахованы от всех рисков? Местные риелторы советуют дождаться собственности, не знают как правильно составить договор.

10 шагов как не стать обманутым дольщиком

Основной договор купли-продажи, по которому дольщик и станет собственником квартиры, будет заключен с ним только после ввода объекта в эксплуатацию.

При этом никаких гарантий предварительный договор дольщику не дает, так как он нигде не регистрируется.

Кроме того, он вообще не предусматривает никаких денежных расчетов, все платежи должны производиться по договору купли-продажи. В результате соинвестор не получает самого главного — защиты, которую гарантирует ему закон о долевом строительстве 214-ФЗ.

Клиент не застрахован от двойных продаж, когда его квартира может быть повторно продана несколько раз, не имеет возможности предъявлять претензии, связанные со срывом сроков строительства, не может взыскать пеню за просрочку исполнения обязательств и т.д. Более того, предварительный договор может быть признан притворной сделкой.

Переуступка квартиры: как уменьшить риски

Договор должен содержать полные паспортные данные как продавца, так и покупателя – с обязательным указанием гражданства, пола, места и даты рождения.

Если продавец или покупатель состоят в браке, то они могут совершать любые сделки с недвижимостью, только имея на руках нотариально заверенное согласие супруга.

Далее необходимо четко прописать, на основании чего действует цедент. Таким «базовым» документом будет являться заключенный с застройщиком и зарегистрированный в Росреестре договор долевого участия (ДДУ), согласно которому дольщику к определенному сроку передается объект недвижимости.

iasmirnov.ru

О законности заключения предварительного договора долевого участия

Как известно, изобретение нового замка лишь стимулирует преступников на изобретение отмычек. Подобная аналогия применима и к отечественным правовым нормам: принятие любого правила рождает, казалось бы, законные способы его «обойти». В этом смысле не являются исключением и нормы Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон № 214-ФЗ).

Законом № 214-ФЗ участникам долевого строительства предоставлены правовые гарантии, в числе которых: обязательная государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, право залога в отношении не завершенного строительством объекта и земельного участка, либо наличие поручительства банка, возможность ознакомления с проектной и финансовой документацией застройщика. Правам участника долевого строительства соответствуют обязанности застройщика, к числу которых относятся: привлечение денежных средств лишь на основании заключенного (зарегистрированного) договора, целевой характер расходования денежных средств участников долевого строительства (только на строительство), обязанность раскрытия финансовой и бухгалтерской информации, а также обязательность прохождения ежегодной аудиторской проверки.

Подобные ограничения обусловливают стремление застройщиков к изобретению схем, «освобождающих» их от соблюдения норм Закона № 214-ФЗ. В немалой степени реализации схем, изобретаемых застройщиками, способствует недостаток правовой информации в рассматриваемой сфере. Согласно результатам социологического опроса, опубликованного в журнале Жилищное право (2010 год, № 4), на вопрос «Знаете ли Вы, что при покупке жилья в новостройке по договору, заключенному в соответствии с Законом № 214-ФЗ, покупатель застрахован от обмана со стороны застройщика?», 79,8 % респондентов ответили, что впервые услышали о таком законе, и лишь 20,2% участников опроса сообщили, что знают или что-то слышали о его существовании.

Согласно ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ, право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома застройщик приобретает только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком прав на земельный участок. При этом в силу ч.2 ст. 3 Закона денежные средства граждан для строительства имеет право привлекать только застройщик и только на основании договоров долевого участия в строительстве.

Присущее отечественным застройщикам стремление упростить и оптимизировать схему привлечения долевых средств, предусмотренную Законом № 214-ФЗ привело к появлению «серых» схем участия в долевом строительстве. Застройщики предпочитают привлекать денежные средства на основании инвестиционных договоров, предварительных договоров долевого участия или купли-продажи, договоров о резервировании квартир.

Именно такие договоры прокурор Ростовской области В.А.Кузнецов назвал «сомнительными», сообщив на пресс-конференции, состоявшейся 19.05.2010 г. в информационном агентстве «Интерфакс», что «Вызывает озабоченность тот факт, что при широком освещении данной проблемы люди продолжают вкладывать свои денежные средства в обход закона. При этом граждане, отдающие свои денежные средства строительным организациям по сомнительным договорам, не интересуются о наличии у застройщиков прав на земельные участки, разрешений на строительство». (http://www.prokuror.rostov.ru/ne_4430803).

Подобная озабоченность полностью подтверждается социологическими исследованиями. Так, на вопрос: «Представьте, пожалуйста, что Вы покупаете квартиру в новостройке и Вам предложили варианты: купить жилплощадь по договору долевого участия в соответствии с Законом № 214-ФЗ или по другому договору, но немного дешевле? Какой вариант вы предпочтете?», 56,7% респондентов сообщили, что купят жилплощадь по договору долевого участия в соответствии с Законом № 214-ФЗ. Для 16,4% участников исследования оказалась важна сумма, которую им предстоит выложить за квартиру, а не на юридические формулировки в договоре. 2,9% опрошенных выбрали вариант приобретения без Закона № 214-ФЗ и 24% затруднились с ответом. ("Жилищное право", 2010, № 4)

Руководитель рабочей группы президиума генсовета ВПП «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков, депутат Государственной Думы Александр Хинштейн видит в подобной ситуации гораздо более серьезные последствия. По его словам, «…нормальный в целом закон о долевом строительстве не работает на практике. Сегодня, к сожалению, многие застройщики обходят закон, и это может послужить основой для нового кризиса в долевом строительстве».

В настоящей статье будут рассмотрены возможные последствия заключения предварительных договоров участия в строительстве, поскольку, согласно наблюдениям, сформированным в практике работы Агентства правовых защиты «ДОЛЬЩИК», заключение именно таких договоров является наиболее распространенной схемой привлечения денежных средств.

В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

1. Чаще всего при реализации такой схемы для дольщиков возникает проблема «порока содержания» предварительного договора. В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (договора долевого участия в строительстве). Часть 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ относит к существенным условиям основного договора:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;
срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
гарантийный срок на объект долевого строительства.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом под существенными понимаются: 1) условия о предмете договора, 2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также 3) все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, в отсутствие соглашения относительно любого из существенных условий предварительный договор участия в долевом строительстве будет считаться незаключенным. Незаключенный договор не создает для сторон каких-либо прав или обязанностей. Такая ситуация создает серьезные риски для дольщиков, поскольку лишает их права на получение квартиры от застройщика.

Как правило, в подобном случае дольщики, внесшие денежные средства застройщику, обращаются с исками о понуждении застройщика к заключению основного договора участия в долевом строительстве, несмотря на отсутствие перспективы удовлетворения исковых требований. Примером тому может служить Постановление ФАС СКО от 29.10.2009 года по делу № А32-19165/2008, согласно которому суд кассационной инстанции, не усмотрев в предварительном договоре существенных условий, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца. В дальнейшем, как видно из определения ВАС РФ от 03.03.2010 г. № ВАС-2115/10, коллегия судей не нашла оснований для пересмотра указанного Постановления в порядке надзора.

При такой ситуации единственно возможным выходом для дольщика, внесшего денежные средства, является взыскание денежных средств с застройщика в качестве неосновательного обогащения. Как правило, взыскание денежных средств сопровождается привлечением застройщика к ответственности за пользование чужими денежными средствами. При этом дольщик получает сверх внесенной суммы от застройщика проценты в размере, соответствующем ставке рефинансирования. Если дольщиком является гражданин и при этом удается доказать, что денежные средства привлекались застройщиком для целей строительства, то застройщик сверх полученной от гражданина суммы согласно ч. 3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ обязан уплатить проценты от этих средств в двойном размере и возместить сверх процентов причиненные убытки. Однако низкая ставка рефинансирования, установленная Центральным банком РФ, а также сложность в доказывании истинного размера убытков (в случае, если целевой характер использования денежных средств будет установлен), как правило, не соответствуют ожиданиям дольщиков.

2. Еще одной проблемой использования схемы предварительного договора является нарушение срока заключения основного договора. Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ, в предварительном договоре должен быть указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обычным объяснением застройщика, предлагающего дольщику заключение предварительного договора, является временное отсутствие какой-либо документации, необходимой для заключения основного договора, сложности в согласовании проекта различными инстанциями или необоснованное нарушение сроков административными органами. Подобные отговорки используются застройщиками также и для обоснования невозможности заключения основного договора участия в долевом строительстве в срок, определенный в предварительном договоре. Иногда дольщикам, обращающимся за заключением основного договора, сообщается об отсутствии единоличного исполнительного органа, способного подписать основной договор («директор сейчас в отъезде»). Как правило, такие объяснения приводятся устно и документально не фиксируются. При этом застройщик ведёт какую-то деятельность на стройплощадке, и это тоже помогает убедить дольщика подождать с заключением договора.

Между тем последствия незаключения основного договора определены п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ: «обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор». Таким образом, в случае, если в срок, указанный в предварительном договоре, основной договор участия в долевом строительстве не будет заключен, то обязательство застройщика по его заключению прекращается. При этом в зависимости от правовой конструкции, использованной в предварительном договоре для обоснования внесения дольщиком суммы (обеспечения, аванса, гарантийного взноса и пр.), в худшем случае дольщик может лишиться ранее внесенной застройщику денежной суммы даже без реальных перспектив ее взыскания с застройщика.

3. Не менее распространенной проблемой, с которой сталкиваются дольщики, заключившие предварительные договоры, является несостоятельность застройщика. При этом дольщики, внесшие денежные средства по предварительным договорам, порой лишаются возможности не только получить квартиру, но и возвратить сумму, внесенную застройщику. Причиной тому является отсутствие каких-либо гарантий исполнения застройщиком своих обязательств, поскольку на отношения, в которые вступают стороны по предварительному договору долевого участия в строительстве, не распространяются нормы Закона № 214-ФЗ о залоге в отношении незавершенного строительством объекта и земельного участка, либо поручительстве банка. При таких обстоятельствах отношения дольщиков с застройщиком прекращаются в связи с банкротством последнего, и зачастую без возмещения внесенных денежных средств.

По информации, представленной прокурором Ростовской области В.А.Кузнецовым на упомянутой пресс-конференции 19.05.2010 г., в настоящее время на территории области имеется около 30 проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства дольщиков. При этом, согласно приведенной статистике, в Ростовской области были нарушены права около 2500 дольщиков.

Представляется, что обеспечение прав дольщиков на получение жилья во многом зависит от их готовности защитить свои права. Как повелось в России, для осознания необходимости правовой экспертизы документов, подписываемых дольщиками, и для оценки рисков внесения денежных средств застройщику участники долевого строительства дожидаются, пока «грянет гром», после чего обращаются к специалистам. В такой ситуации достижение желаемого результата требует не только опыта и квалификации, но и невероятных усилий для восстановления нарушенных прав дольщика. Агентство правовой защиты «ДОЛЬЩИК» специализируется в области отношений долевого строительства и помогает дольщикам защищать свои права.

xn----7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai

Адвокат Олег Сухов: Предварительный договор – не лучший способ покупки жилья в новостройке

После принятия Федерального Закона № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», появился ряд причин, в соответствии с которыми указанный Закон либо не мог быть в полной мере реализован Застройщиками, либо создавал для них очень большие трудности. Результатом обхода данного законодательства стала новая (не соответствующая закону) схема привлечения денежных средств дольщиков – Предварительный договор. На что же необходимо обращать внимание при покупке новостройки по Предварительному договору рассказывает адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра»:

Первое. В Предварительном договоре не указываются сроки завершения строительства дома и не указываются даты передачи квартиры в пользование покупателю, в связи с чем, последний не знает, когда будет построен дом, когда он сможет претендовать на квартиру, вселиться в нее и так далее.

Кроме того, срок завершения строительства дома и дата передачи квартиры дольщику имеет первостепенное значение для предъявления Застройщику требований о взыскании неустойки или требования о расторжении договора, если Застройщик не исполняет взятые на себя обязательства или нарушает их. Стоит обратить внимание, что такие условия в отношениях между Дольщиком и Застройщиком являются обязательными и неотъемлемыми по Закону ФЗ-214.

Второе. Стоит отдавать себе отчет в том, что Предварительный договор не порождает возникновения права собственности на приобретаемую недвижимость, как например Договор долевого участия или инвестиционный договор, по которым можно напрямую через регистрационную службу зарегистрировать право собственности на объект недвижимости. Предварительный договор лишь дает право стороне требовать заключения основного договора купли-продажи и то, только после того, как такое право будет зарегистрировано за Застройщиком. Если данное право собственности на объект недвижимости Застройщик на себя не зарегистрирует, то и оснований для заключения основного договора купли-продажи не возникнет. Таким образом, оплатив стоимость Предварительного договора, дольщик в полном объеме зависит от Застройщика, его возможности и желания оформить на себя права собственности на построенное жилье, а затем от желания Застройщика переоформить данную недвижимость на дольщика.

В обход указанной правовой «зависимости» и была создана судебная практика, в соответствии с которой Предварительные договоры стали квалифицировать как притворные сделки для возможности оформления права собственности через суд непосредственно на дольщика, минуя Застройщика (указанная практика имеет место во многих судах г. Москвы и Московской области: Савеловский районный суд, Гагаринский, Хорошевский районные суды г. Москвы, иные).

Третье. Предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, как договор долевого участия, что не гарантирует дольщика от возможных рисков двойных продаж. При регистрации Договора участия в долевом строительстве в регистрационной службе, вторая продажа данного объекта в новостройке уже не возможна. Для исключения указанных рисков, когда квартиры и дважды, и трижды, и даже более раз частенько реализовывались Застройщиками, даже крупными, даже в элитных домах, и был принят Закон 214-ФЗ, который обязывает Застройщика регистрировать Договор долевого участия и только после указанной регистрации принимать денежные средства от дольщиков. Регистрационная служба едина на каждый отдельный регион, и не допускает возможности регистрировать несколько договоров на один объект. При этом не зарегистрированный Договор участия в долевом строительстве не имеет юридической силы и считается не заключенным. Что касается Предварительных договоров, которые нигде не учитываются, то данных договоров Застройщик может подписать неограниченное количество, и, соответственно, принять под них денежные средства сразу от нескольких Покупателей.

Четвертое. Предварительный договор не характеризует жилую или не жилую недвижимость, что реализуется Застройщиком. Это лишь предварительные данные условного обозначения помещения, которые могут быть изменены в процессе строительства дома как по площади помещения, так и по планировке, этажности и во многом. По договору участия в долевом строительстве объект недвижимости заранее определяется и согласовывается по проектной документации и регистрируется приложением к договору в регистрационной службе с точным номером, площадью, количеством комнат и площадью. Т.е. изменение характеристик, этажности указанного помещения уже не возможно.

Пятое. Штрафные санкции – убытки и неустойка. Договор участия в долевом строительстве напрямую предусматривает, когда и как взыскивается неустойки в связи с ненадлежащим исполнением обязательств Застройщиком. Кроме того, Закон 214-ФЗ предусматривает право на взыскание убытков. Более того, к Договору участия в долевом строительстве напрямую применяется Закон О защите прав потребителей, в том числе и в части взыскания убытков и неустойки.

Предварительный договор не регулируется отдельным законодательством, более того, сам договор не предусматривает штрафные санкции по возмещению Покупателю неустойки и убытков. И только при условии, если суд согласиться с доводами Покупателя и применит к отношениям, связанным с исполнением Предварительного договора, Закон О защите прав потребителей, у Покупателя возникнут основания для взыскания неустойки и убытков (как это было, к примеру, в Басманном районном суде г. Москвы). Повторю, напрямую Предварительный договор не предусматривает применение указанных санкций в отношении Застройщика.

Шестое. Срок действия Предварительного договора. В соответствии с гражданским законодательством Предварительный договор считается заключенным на один год, если в самом договоре указанный срок не определен. Если в течение указанного срока действия договора ни одна из сторон не обратиться к другой стороне с требованиями о заключении основного договора купли-продажи, Предварительный договор утрачивает свою силу. Вместе с прекращением действия Предварительного договора, прекращается и обязанность Застройщика заключить с дольщиком основной договор купли – продажи и, соответственно, передавать квартиру. Договор участия в долевом строительстве предусматривает обязанность передать квартиру Дольщику в течение срока действия данного договора, и пока квартира не будет передана и зарегистрирована на дольщика, Договор участия в долевом строительстве не прекращает свое действие.

Седьмое. Предварительный договор на практике заключают не только Застройщики, но любые другие инвестиционные и строительные компании, которые могут и не иметь права на отчуждение данных помещений, к примеру, без оплаты, по неисполненным обязательствам, иное. Такая практика очень часто приводит к проблемному оформлению или признанию права собственности на реализуемый по Предварительному договору объект недвижимости или вовсе исключает такое оформление. Что касается Договора участия в долевом строительстве, то по указанному договору только Застройщик вправе заключать договор, а уступка права требования, оформляемая третьими лицами, возможна лишь в случае полной оплаты как Договора участия в долевом строительстве, так и, соответственно, договора уступки права, причем все указанные договоры подлежат государственной регистрации в Росреестре. При таком оформлении договорных отношений, приобретение в собственность новостройки исключает многие риски.

В заключении можно сказать, что приобретение квартиры в новостройке по Предварительному договору – это покупка с повышенным риском, поэтому в такого рода сделках необходимо быть особенно внимательным и стараться не вступать в отношения с Застройщиком без сопровождения опытного юриста.

www.realto.ru

действия при обнаружении, как избежать

Двойные продажи квартир в новостройках Двойные продажи квартир – это последствия намеренного мошенничества или результаты преступной халатности уполномоченных должностных лиц и организаций партнёров, представляющих интересы застройщика.

Осуществляется в сторону участников договора долевого участия (ДДУ) и отличается наличием (отсутствием) преступного умысла. Регулируется основаниями Гражданского законодательства, иногда – Уголовного права, а так же положениями Федерального закона о ДДУ, № 214-ФЗ.

По преимуществу возникает в качестве неожиданного официального известия о том, что квартира, за которую дольщик вложил установленную сумму денег, принадлежит третьему лицу.

То есть – ему незаконно продана квартира, принадлежащая правообладателю. В то время как при покупке, уполномоченное должностное лицо гарантировало чистоту сделки, подтверждая сказанное демонстрацией документации. Правоустанавливающий договор на жильё в наличии, но сам объект имеет виртуальный характер.

Если оформить контракты на приобретение объекта нескольким претендентам, то зарегистрировать право собственности допустимо только для того участника, который обратился первым из всех, согласно положениям Федерального Закона от 27.07.97 г., за № 122-ФЗ.

Оставшимся претендентам придётся отстаивать права в суде.

Владелец документации остаётся перед лицом неумолимых обстоятельств, которые зависят не только от степени его удачливости и объективных сил, повлиявших на потерю денег и ожидаемой недвижимости.

Во многом ситуацией руководит добросовестное и ответственное отношение к производству документации и условиям произведения выплат самим участником долевого строительства.

Когда возможна двойная продажа квартиры

Этот противозаконный вид деятельности возникает в результате преступного сговора группы лиц, намеренно лишающих граждан финансовых вложений, переданных застройщику для приобретения жилья.

Иногда связан с технической ошибкой, допущенной в документации по халатности уполномоченных лиц.

Риски повторного сбыта квартиры обусловлены заключением предварительных договоров гражданстко-правового характера:

Специфика предварительных договоров имущественной сделки такова, что они не проходят регистрацию в записях государственного кадастра недвижимости (ГКН). На этом основании они не регистрируются нигде, кроме учредителя, предоставляющего жильё и оформляющего выдачу квартир.

При условии, что застройщик или его представитель развернули серую схему с целью преступной наживы за счёт дольщиков, они стремятся принимать взносы по ПДДУ.

Такое действие не даёт дольщику права требования объекта недвижимости по условиям предварительного договора. Он имеет юридическую силу только до момента заключения основного.

Основной ДДУ, который проходит регистрацию и учитывается в сведениях ГКН, допускает инвестирования строящегося жилья.

Если ситуация с выдачей основного документа затянулась настолько, что граждане утратили бдительность, посредник выдаёт постоянный договор одному из участников. Зарегистрировав его, тот становится претендентом на недвижимость.

Оставшиеся граждане, не получившие права регистрации имущества, становятся пострадавшими от недобросовестных действий строительных компаний.

Граждане, уплатившие цену помещения по одному из предварительных договоров, иногда даже не догадываются о том, что нарушили регламент собственных имущественных прав. Такие нарушения встречаются по преимуществу в новостройках, но так же имеют место на вторичном рынке.

Ситуации, в которых накладка при продаже произошла из-за допущенной ошибки, исправляются застройщиком.

Если ошибочные действия привели к нарушению прав инвесторов при проведении продаж жилья, оно потребует восстановления за счёт компании, допустившей небрежность в оформлении сведений. Но здесь платежи вносятся только на основании правоустанавливающей документации, которой является основной ДДУ.

Намеренные противозаконные действия нередко проводятся в преддверии банкротства компании партнёра застройщика, занимающейся сбытом недвижимости. По преимуществу, оставшийся в плачевном положении застройщик, в итоге так же становится банкротом.

Причинно-следственную связь умысла застройщика и его сговора с группой мошенников, проследить достаточно сложно. Но лица, выплатившие деньги по основному договору, сумеют их взыскать, в отличие от тех, кто инвестировал в предварительные контракты.

Такие действия распространены и при покупке жилья на вторичном рынке, после сдачи новостройки в эксплуатацию и заселения дома жильцами.

Иногда злоумышленники заключают одновременно несколько договоров имущественной сделки, получают половину денежных средств и договариваются о встрече в кадастровой палате. На регистрацию в ГКН приходят только обманутые граждане.

Действия при обнаружении двойной продажи квартиры

Действия при обнаружении обмана Если регистрационная палата или многофункциональный центр отказали в регистрации по причине того, что данный объект зарегистрирован за третьим лицом, требуется:

Запросить выписку из ГКН о регистрации права собственности на обозначенный объект за третьими лицами.
В официальной письменной форме обратиться к руководителю компании застройщика о том, что квартира продана третьим лицам.
Получить от застройщика официальное подтверждение того, что к нему обращались с претензией.

Если разговоры с виновной стороной ограничиваются обещаниями, без предоставления официальных бумаг, следует отправить заказное письмо с уведомлением о получении, в котором высказывается претензия и обещание обратиться в суд.

После получения письменного документа с отказом восстановить утраченное право на квартиру, либо по завершении одного календарного месяца после оповещения под роспись или заказным письмом, если не было ответа – подать иск.

С иском обратиться в арбитражный суд того района, в котором находится учредитель застройщика и предоставить суду документацию, отражающую гарантии, данные застройщиком на покупку квартиры.

Если среди дольщиков нашлись другие пострадавшие, целесообразно объединить исковые требования.

По решению суда, если действия покупателей признают добросовестными, застройщику придётся возместить нанесённый ущерб в виде возврата вложенных в строительство инвестиций или передачей квартиры, которую пострадавшие лица получат в последующей новостройке.

Кроме этого, в ведении суда окажется установление причин повторной продажи квартиры. Если инцидент основан на ошибке, ответчик понесёт гражданскую ответственность, которая допускает взыскание штрафных санкций за просрочку предоставления объекта, и даже – возмещения морального вреда за доставленные переживания (см.Неустойка по ДДУ).

Если суд установит намеренные мошеннические мотивы ответственного лица или группы лиц – вопрос попадёт под юрисдикцию уголовного законодательства.

В этом случае нарушителям грозят не только штрафные санкции, но и перспектива получения наказания в виде лишения свободы.

Как избежать двойной продажи квартиры

Как избежать двойной продажи По преимуществу лица, попавшие в обозначенную ситуацию, в той или иной степени проявили халатность к собственным имущественным правам, что привело к провокации неправомерных действий со стороны учредителя.

Для того чтобы вложенные инвестиции не пропали, в первую очередь требуется следовать правилу: уплачивать положенные взносы только по основному договору имущественной сделки, подготовленному для регистрации в Росреестре.

Кроме этого целесообразно:

Инвестировать деятельность компаний, зарекомендовавших себя на рынке строительных услуг.
Не вносить деньги без предварительного знакомства с документацией компании и без составления правоустанавливающих документов.
При покупке на вторичном рынке получить выписку из ГКН об отсутствии залогов и иных обременений (см. Проверка квартиры при покупке).
Проверять подлинники правоустанавливающих бумаг у продавца недвижимости, не заключать договор на основании предъявленных копий.
Деньги вносить перечислением, с сохранением чека или передавать под расписку, в присутствии третьих лиц.

Кроме этого, целесообразно провести страхование имущественной сделки. В этом случае появятся дополнительные стопроцентные гарантии на возврат денежных средств в случае обстоятельств, связанных с накладками при продаже.

Затраченные на страхование средства, которые ориентировочно составят 1-1,5% стоимости недвижимости, в условиях форс-мажора помогут сохранить остальные вложения.

В любом случае не лишним будет обратиться за консультацией к юристу, имеющему опыт работы на рынке недвижимости и ориентирующемуся в специфике проведения двойных продаж и видах защиты граждан от данных нарушений их имущественных прав.

myestate.club

Покупка в новостройке: 7 отличий предварительного договора от ДДУ

Как результат — появилась схема привлечения денежных средств дольщиков – предварительный договор. На что необходимо обращать внимание при покупке новостройки по предварительному договору, рассказывает адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра»:

1. предварительный договор – не указывает сроки завершения строительства

В предварительном договоре не указываются сроки завершения строительства дома и даты передачи квартиры в пользование покупателю. А эти два фактора имеют первостепенное значение при предъявлении застройщику претензий о взыскании неустойки или расторжении договора. Стоит обратить внимание, что такие условия в отношениях между дольщиком и застройщиком являются обязательными и неотъемлемыми по ФЗ-214.

2.предварительный договор – не дает права собственности

По предварительному договору, в отличие от договора долевого участия или инвестиционного договора, нельзя напрямую через регистрационную службу зарегистрировать право собственности на объект недвижимости. Предварительный договор лишь дает право стороне требовать заключения основного договора купли-продажи и то, только после того, как такое право будет зарегистрировано за застройщиком. Если данное право собственности на объект недвижимости застройщик на себя не зарегистрирует, то и оснований для заключения основного договора купли-продажи не возникнет. Таким образом, оплатив стоимость предварительного договора, дольщик в полном объеме зависит от застройщика, его возможности и желания оформить на себя права собственности на построенное жилье, а затем от желания застройщика переоформить данную недвижимость на дольщика.

3. предварительный договор – повышенные риски двойных продаж

Предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, как договор долевого участия, что не гарантирует дольщику избавление от возможных рисков двойных продаж. При регистрации договора участия в долевом строительстве в регистрационной службе, вторая продажа данного объекта в новостройке уже невозможна. 214 ФЗ обязывает застройщика регистрировать договор долевого участия и только после указанной регистрации принимать денежные средства от дольщиков. Регистрационная служба едина на каждый отдельный регион, и не допускает возможности регистрировать несколько договоров на один объект. При этом незарегистрированный договор участия в долевом строительстве не имеет юридической силы и считается не заключенным. Что касается предварительных договоров, которые нигде не учитываются, то данных договоров застройщик может подписать неограниченное количество, и, соответственно, принять под них денежные средства сразу от нескольких покупателей.

4.предварительный договор – не характеризует приобретаемую недвижимость

Это лишь предварительные данные условного обозначения помещения, которые могут быть изменены в процессе строительства дома как по площади помещения, так и по планировке, этажности и во многом. По договору участия в долевом строительстве объект недвижимости заранее определяется и согласовывается по проектной документации и регистрируется приложением к договору в регистрационной службе с точным номером, площадью, количеством комнат и площадью.

5. предварительный договор - не гарантирует возмещение неустойки и убытков

Договор участия в долевом строительстве напрямую предусматривает, когда и как взыскивается неустойки в связи с ненадлежащим исполнением обязательств Застройщиком. Кроме того, закон 214-ФЗ предусматривает право на взыскание убытков. Более того, к договору участия в долевом строительстве напрямую применяется Закон «О защите прав потребителей», в том числе и в части взыскания убытков и неустойки.

Предварительный договор не регулируется отдельным законодательством, более того, сам договор не предусматривает штрафные санкции по возмещению покупателю неустойки и убытков. И только при условии, если суд согласиться с доводами покупателя и установит, что случай подпадает под действие закона «О защите прав потребителей», у покупателя появится шанс взыскать неустойки и убытки. Но напрямую предварительный договор не предусматривает применение указанных санкций в отношении застройщика.

6. предварительный договор - быстро утрачивает свою силу

В соответствии с Гражданским кодексом РФ предварительный договор считается заключенным на один год, если в самом договоре указанный срок не определен. Если в течение указанного срока действия договора ни одна из сторон не обратиться к другой стороне с требованиями о заключении основного договора купли-продажи, предварительный договор утрачивает свою силу. Вместе с прекращением действия предварительного договора, прекращается и обязанность застройщика заключить с дольщиком основной договор купли – продажи и, соответственно, передавать квартиру. Договор участия в долевом строительстве предусматривает обязанность передать квартиру дольщику в течение срока действия данного договора, и пока квартира не будет передана и зарегистрирована на дольщика, Договор участия в долевом строительстве не прекращает свое действие.

7. предварительный договор – проблемное оформление или признание права собственности

Предварительный договор на практике заключают не только застройщики, но любые другие инвестиционные и строительные компании, которые могут и не иметь права на отчуждение данных помещений, к примеру, без оплаты, по неисполненным обязательствам, иное. Такая практика очень часто приводит к проблемному оформлению или признанию права собственности на реализуемый по предварительному договору объект недвижимости или вовсе исключает такое оформление. Что касается Договора участия в долевом строительстве, то по указанному договору только застройщик вправе заключать договор, а уступка права требования, оформляемая третьими лицами, возможна лишь в случае полной оплаты как договора участия в долевом строительстве, так и, соответственно, договора уступки права, причем все указанные договоры подлежат государственной регистрации в Росреестре. При таком оформлении договорных отношений, приобретение в собственность новостройки исключает многие риски.

«Можно сказать, что приобретение квартиры в новостройке по предварительному договору – это покупка с повышенным риском, поэтому в такого рода сделках необходимо быть особенно внимательным и стараться не вступать в отношения с Застройщиком без сопровождения опытного юриста», - заключает Олег Сухов.