В договоре долевого участия не указан срок передачи квартиры. Договора долевого участия срок договора

Сроки в договоре участия в долевом строительстве по закону

При покупке жилья в строящемся доме одним из наиболее важных аспектов являются сроки строительства объекта. Многих покупателей отпугивает перспектива покупки квартиры в доме, который будет строиться еще несколько лет. Для других же – это отличное инвестиционное вложение: стоимость квартир в домах на начальных стадиях строительства значительно ниже, чем в готовых домах.

По Федеральному закону №214 «Об участии в долевом строительстве», в договоре участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) должны быть прописаны два срока:

- срок, в течение которого застройщик обязуется передать дольщику объект долевого строительства;

- срок, в течение которого дольщик должен приступить к принятию объекта долевого строительства после получения сообщения о завершении строительства.

Таким образом, если данные сроки не прописаны в ДДУ, то такой договор признается недействительным.

Срок передачи объекта дольщику

Однако существуют некоторые неясности, связанные со сроками передачи объекта долевого строительства. В частности, в ФЗ-214 не установлены конкретные способы определения срока передачи, а также нет никаких ограничений для застройщика. По этой причине застройщик может формулировать и устанавливать сроки ввода объекта в эксплуатацию на свое усмотрение. Именно по причине размытости данного пункта в законе, застройщики обычно указывают не конкретную дату сдачи объекта, а примерный период – обычно квартал года. Благодаря этому застройщики подстраховываются от возможных рисков нарушения сроков сдачи.

Отметим, что сроки строительства прописываются не только в ДДУ, но и в проектной документации жилого объекта. Однако чаще всего сроки строительства не соблюдаются застройщиком. По идее, для того чтобы определить верный срок передачи объекта дольщикам, застройщик должен учесть:

- срок окончания строительных работ на объекте в соответствии с проектной документацией;

- время, которое уйдет на получение разрешения на сдачу объекта в эксплуатацию.

Последний пункт, связанный с получением разрешения на строительство, очень не нравится дольщикам. Они часто забывают о том, что окончание строительных работ – это одно, а получение разрешительной документации в обширном бюрократическом аппарате – совсем другое. По этой причине, застройщики стараются указывать в ДДУ максимально большой срок передачи объекта дольщику – обычно не менее 3 месяцев.

Несмотря на все выше перечисленное, дольщик должен знать, что застройщик обязан передать объект строительства не позднее, чем через 2 месяца со дня получения разрешительной документации. В таком случае передача объекта должна состояться, если даже не истек срок сдачи, прописанный в договоре. Отметим, что в договоре застройщик обязан прописать точные сроки передачи объекта дольщику. Если в договоре данные сроки являются ориентировочными или приблизительными, то такой договор теряет силу.

Срок принятия дольщиком объекта

Дольщикам следует знать, что срок принятия дольщиком объекта долевого строительства, по закону, не относится к существенным условиям договора. Таким образом, участники долевого строительства ничем не ограничены.

По закону определено, что дольщик обязан приступить к принятию объекта долевого строительства в сроки, предусмотренные ДДУ. При отсутствии сроков, прописанных в договоре, дольщик должен приступить к принятию построенного жилья в течение 7 дней со дня получения сообщения об окончании строительства. Отметим, что для дольщиков не предусмотрено никаких штрафных санкций за нарушение установленных сроков. По этой причине принятие объекта дольщиками нередко затягивается на длительное время. Затягивание сроков принятия со стороны дольщиков обычно связано с экономией на расходах по содержанию имущества, расходов на налог на имущество и т.д.

01 Июля 2014

www.nevastroyka.ru

Срок действия договора долевого участия

Опишите ситуацию и получите бесплатный анализ перспектив Вашего дела в течении 30 минут

Заказать

Содержание:

Договор долевого участия (ДДУ), как и любая другая законодательно подтвержденная правовая операция, должен пройти обязательную государственную регистрацию. При этом не важно, сколько по времени она может продлиться, законодательно признается, что началом действия договора является тот момент, когда соглашение заверено в РосРеестре. Чтобы осуществить данную операцию нужно изначально собрать определенную документальную базу, а также уверится в платежеспособности и честности обоих сторон процесса.

Относится к подобному процессу необходимо с максимальным вниманием, поскольку в противном случае, один из участников соглашения понесет колоссальные убытки. Чаще всего юристы просят обращать внимание на составление самого соглашения. Некоторым гражданам застройщики предлагают вместо договора заключить предварительное соглашение, но не упоминают о том, что с точки зрения юриспруденции это будет всего лишь своеобразным актом, который подтвердит будущие намерения оформить сделку. Также достойное внимание стоит уделить такому моменту, как срок действия договора долевого участия. Любой документ имеет свои сроки. Действовать договор начинает с момента его регистрации и заканчивается в срок, который устанавливается сторонами процесса. Например, если оформляется соглашение на приобретение жилых помещений в недостроенном здании, то длительность договора будет зависеть не только от срока окончания работ, но и от гарантийных сроков. Как правило, гарантия оставляет от 2 до 3 лет, это означает что именно в течение этого периода соглашение будет действительным.

Подобное соглашение имеет множество теневых моментов и камней преткновения. Рассказать о них можно только на конкретных примерах, поскольку в разных ситуациях есть своя специфика. Посетите нашу юридическую контору и будьте уверены, что мы сумеем оградить вас от произвола застройщика.

Узнайте на нашем сайте: строительство на земельном участке в долевой собственности. Лучшие юристы по земельным вопросам тут.

zemadvo-femida.ru

15 типичных ошибок договоров участия в долевом строительстве, 15 ошибок ДДУ

Некоторые застройщики или забывают включить в договор отдельные требования 214-го Федерального закона, или вольно их трактуют, ссылаясь на свободу договора. Между тем в 214-ФЗ четко определено содержание договора участия в долевом строительстве (ДДУ), и к тому же прямое отношение к рассматриваемым договорам имеют отдельные положения Федерального закона «О защите прав потребителей».

Дольщикам следует помнить: если застройщик в свой договор включает условия, которые противоречат нормам закона, то такие условия являются недействительными.

Ниже представлены 15 наиболее часто встречающихся в ДДУ положений, не соответствующих действующему законодательству.

15 типичных ошибок в договорах участия в долевом строительстве:

В договоре не указывается, что оплата по договору происходит только после регистрации его в Управлении Росреестра.
Договор предусматривает изменение цены застройщиком в одностороннем порядке (цена договора после его заключения в соответствии со ст.5 214-ФЗ может изменяться только по соглашению сторон).
В договор включается пункт об обязательной дополнительной оплате участником долевого строительства в случае увеличения площади квартиры после контрольного обмера (нарушение Закона «О защите прав потребителей», что подтверждается сложившейся судебной практикой).
В договоре указывается, что течение гарантийного срока для объекта долевого строительства начинается с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. (По оценке Территориального управления Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу, это является условием, ущемляющим права дольщика, так как гарантийный срок целесообразно исчислять со дня выполнения обязательств застройщиком, т.е. со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, что и делается подавляющим большинством застройщиков).

В договоре участнику долевого строительства рекомендуется заключить договор с управляющей компанией (условие, ущемляющее права потребителя (участника долевого строительства), и противоречащее п.1.ст.421 ГК РФ, ст.161 ЖК РФ).
Договор предусматривает невозможность уступки дольщиком прав (требований) по договору без письменного согласия застройщика. (По мнению Территориального управления Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу, в случае полной оплаты по договору такое требование противоречит действующему законодательству).
Отдельные пункты договора обязывают дольщика нести расходы, в том числе по содержанию ТСЖ (это противоречит ст.143 ЖК РФ, предусматривающей право, а не обязанность собственника жилья стать членом товарищества, и, соответственно, оплачивать его расходы).
В договорах не в полной мере отражаются права и обязанности обеих сторон. Так, основания для одностороннего расторжения договора застройщиком указываются, а про права участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора нет ни слова. Или в разделе «Ответственность сторон» есть положения об ответственности дольщика и случаях, когда застройщик освобождается от ответственности, но нет пунктов об ответственности самого застройщика.

Необоснованно устанавливается право застройщика на удержание отступного (указываются конкретные проценты) от цены договора в случае расторжения договора по соглашению сторон. (В соответствии со ст.32 Закона РФ «О защите прав потребителей», потребитель вправе отказаться от исполнения договора в любое время, при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по договору – такие расходы должны быть подтверждены документально).
В договор включается пункт об обязательном соблюдении досудебного претензионного порядка (ущемляет права дольщика и противоречит п.1.ст.17 Закона РФ «О защите прав потребителей»).
В договор не включаются предусмотренные статьей 7 214-ФЗ права требования на соразмерное уменьшение цены договора или на возмещение расходов дольщика на устранение недостатков (ограничивает права дольщика в случае, если объект долевого строительства построен с недостатками, которые делают его непригодным для проживания).

В договоре перечисляются основные направления использования полученных от дольщика денежных средств, в том числе на строительство объектов социальной инфраструктуры (противоречит п.1.ст.18 214-ФЗ, в которой отмечено, что «денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства многоквартирных домов»).
В договоре предусматривается возможность изменения проекта застройщиком в одностороннем порядке, вплоть до увеличения этажности. Эта позиция представляется спорной, так как потребитель, (участник долевого строительства), для обеспечения возможности правильного выбора товара, в соответствии со ст.10 Закона РФ «О защите прав потребителей» и ст.21 214-ФЗ, должен быть проинформирован о приобретаемом им товаре – квартире. (В данном случае речь идет о проекте строительства и разрешении на строительство, которые определяют основные характеристики многоквартирного дома). Нельзя забывать о том, что существенное изменение проектной документации строящегося дома является основанием для расторжения договора по требованию дольщика в судебном порядке.

В договоре указывается, что издание государственным или муниципальным органом власти нормативных и иных актов относится к обстоятельствам непреодолимой силы, возникшим после заключения договора (неправомерность такой позиции подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области).
Если застройщиком подписан договор со страховой компанией о его гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче квартиры по договору, в договоре участия в долевом строительстве целесообразно указывать конкретный способ и условия страхования, сведения об обществе взаимного страхования или о страховой организации, которые осуществляют страхование гражданской ответственности застройщика.

Источник: gdeetotdom.ru

moskvadeluxe.ru

Можно ли в договоре долевого строительства не точно указывать срок передачи квартиры?

Согласно статье 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Существенные условия договора участия в долевом строительстве перечислены в части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ. В частности, к ним относится срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В силу статьи 6 Закона № 214-ФЗ данный срок должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В Законе № 214-ФЗ не указаны конкретные способы определения срока передачи и не установлены какие-либо ограничения, что предоставляет сторонам договора право на определение условия о сроке передачи объекта по собственному усмотрению. Однако при реализации этой возможности следует учитывать имеющие императивный характер положения статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии с данной статьей установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Кроме того, срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Из пункта 4 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что неизбежным является событие, не зависящее от воли и действий заинтересованного лица и иных лиц, которые могут повлиять на его наступление.

Считаю, что имеющейся и процитированной Вами формулировки в договоре о сроке ввода объекта в эксплуатацию достаточно для того, чтобы считать срок в ДДУ согласованным, а сам договор заключённым и действительным. По крайней мере, при определении срока передачи квартиры можно будет ссылаться на часть 2 статьи 314 Гражданского кодекса РФ, согласно которой в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

Кроме того, условие об одностороннем изменении срока ввода объекта в эксплуатацию по усмотрению застройщика может быть признано судом недействительным на основании статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 "О защите прав потребителей", согласно которой условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Однако, всё-таки, во избежание проблем в дальнейшем, рекомендую настоять на указании в договоре участия в долевом строительстве не только срока ввода объекта в эксплуатацию, но и срока передачи объекта строительства непосредственно участнику долевого строительства.

61law.ru

В договоре долевого участия не указан срок передачи квартиры

Категории
Общие вопросы
В ДДУ не указана дата ввода дома в эксплуатацию. Будет ли этот договор действительным при подписании и возможно ли будет взыскать неустойку при просрочке передачи мне квартиры. Из ДДУ 3.2. Срок окончания строительства объекта – четвертый квартал 2015 года. 3.3. Срок передачи Дольщику квартиры по Акту приёма-передачи составляет 1 (один) месяц со дня ввода объекта в эксплуатацию. 6.2. Застройщик обязуется: 6.2.1. Завершить строительство квартиры в сроки, указанные в п. 3.2. настоящего договора. 6.2.2. Передать Дольщику квартиру по Акту приема-передачи в срок, указанный в п. 3.3. договора. 6.2.3. Не менее чем за месяц до наступления установленного пунктом 3.3. срока передачи квартиры направить Дольщику сообщение о необходимости подписания Акта приема-передачи квартиры. Из проектной декларации застройщика: 2.3.

В дду не указан точный срок передачи квартиры, что делать?

Инфо

Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

Кроме того, условие об одностороннем изменении срока ввода объекта в эксплуатацию по усмотрению застройщика может быть признано судом недействительным на основании статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», согласно которой условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Срок передачи квартиры по 214-фз

Внимание

Юридическая компания аймрайт

Сроки реализации объекта строительства: 2.3.1. начало строительства – 16 сентября 3013 года; 2.3.2. окончание строительства – 31 декабря 2015 года. 2.9.

Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости: до 31 декабря 2015 года.

Свернуть Виктория Дымова Сотрудник поддержки Правовед.ru Попробуйте посмотреть здесь:

В ДДУ не указан точный срок передачи квартиры
Как понять, какой срок передачи квартиры по ДДУ?

Вы можете получить ответ быстрее, если позвоните на бесплатную горячую линиюдля Москвы и Московской области: 8 499 705-84-25 Свободных юристов на линии: 8 Ответы юристов (2)

Передача квартиры по договору долевого участия

Похожие вопросы

В ДДУ не указан точный срок передачи квартиры 30 Июля 2015, 22:28, вопрос №924709 1 ответ
Как понять, какой срок передачи квартиры по ДДУ? 17 Апреля 2017, 17:33, вопрос №1611302 1 ответ
Расторжение договора переуступки, возможно ли, если нет срока передачи квартиры? 12 Марта 2017, 08:59, вопрос №1568036 4 ответа
Звонки от Руссколектор, на лицо не связанное с телефоном и квартирой.

Срок ввода и срок передачи квартиры — это разные вещи?

Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г.

В договоре долевого участия yt указан срок передачи квартиры

Срок передачи квартиры дольщику — одно из обязательных условий договора участия в долевом строительстве.Застройщик сам определяет этот срок в начале ваших правоотношений. Не путайте: срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи квартиры. Первое подразумевает выдачу местной администрацией разрешения на использование дома. Без данного разрешения застройщик не может передать квартиры. Второе — самое важное. Именно на срок передачи квартиры следует обратить особое внимание. Если застройщик в договоре указал «планируемый» или «ориентировочный» срок, то с нашими юристами на стороне дольщика ему не поздоровится. Ведь дольщик и застройщик — равноправные стороны договора, и в одностороннем порядке у компании переносить срок не получится. Как обычно указывается срок передачи квартиры в самом договоре:

Указанием квартала, например, «2 квартал 2015 года».

В договоре долевого участия не указан срок передачи квартиры

Важно

Правильно ли я думаю, что срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи квартиры дольщику — разные вещи? Если в договоре указан срок ввода 4 кв.

2015 года, и дается 60 дней застройщику на передачу квартиры дольщику с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию, с какой даты пойдет просрочка передачи квартиры? Консультация юриста сайта «ДОЛЬЩИК» В силу правил ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), договор должен содержать, в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. При этом, согласно ч. 1 ст. При этом размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено. Следовательно, если дольщик из-за пропуска застройщиком срока передачи квартиры был вынужден заключить возмездный договор найма жилого помещения и оплачивать плату за наем жилья, либо, например, купил отделочные материалы и мебель и уплачивал плату за их хранение в период просрочки застройщика, такой дольщик вправе требовать от застройщика возмещения понесённых на это расходов.

Подробно раскрыл правовые последствия пропуска срока сдачи квартиры по договору долевого участия в строительстве для того, чтобы Вам было понятно, что застройщику были известны эти обстоятельства до заключения с Вами договора долевого участия в строительстве, как возникающие вследствие нарушения срока передачи квартиры дольщику.

О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.Исключением из указанного правила является случай, когда застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока, направил участнику долевого строительства информацию о невозможности завершения строительства в предусмотренный договором срок с предложением об изменении договора и при этом стороны (застройщик и дольщик) в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ, внесли соответствующие изменения в договор. Право дольщика на односторонний отказ от исполнения договора закреплено статьей 9 № 214-ФЗ, по смыслу которой оно возникает при неисполнении застройщиком обязательства по передаче квартиры более чем на два месяца относительно срока, установленного договором.

legeterra.ru