Как заключает договор аренды квартиры? Как заключать договор аренды квартиры
Как правильно заключить договор аренды помещения? — The Village
Неправильно составленный договор аренды может разрушить ваш бизнес. Если не прочитать мелкий шрифт или не указать важных деталей, его смогут расторгнуть в самый неожиданный момент, несмотря даже на то, что вы вложились в ремонт. Hopes & Fears узнал у экспертов, на что стоит обратить внимание.
При заключении договора аренды помещения важно обратить внимание на три пункта, которые часто становятся в суде предметом разногласий сторон.
Во-первых, особое внимание надо уделить предмету договора, то есть помещению, которое вы собираетесь снять. Нужно описать его максимально подробно в договоре: указать площадь, количество комнат. Чем чётче это будет прописано, тем меньше поводов для конфликта: каждая сторона понимает, чем арендатор может пользоваться.
Во-вторых, арендатору стоит проверить, кому принадлежит помещение. Оно в собственности арендодателя или он собирается сдавать его в субаренду? Если это второй случай, то нужно проверить, имеет ли он право отдавать его в субаренду. В судебной практике было множество случаев, когда арендодатели сдавали помещение незаконно, их заваливали судебными исками, а сложности в итоге были у арендаторов, которым срочно надо было искать новое помещение.
В-третьих, стоимость аренды и порядок оплаты — это один из самых важных вопросов, которые надо обсудить до заключения договора. По закону арендодатель имеет право один раз в год поднимать ставку аренды. Но если договориться с ним, что она не будет изменяться на протяжении нескольких лет, и прописать это в договоре, то никаких противоречий закону не будет. Если арендодатель не соглашается зафиксировать стоимость, то можно прописать, на сколько сумма может быть изменена.
По возможности стоит заключать долгосрочные договоры, в них арендатор более защищён. Если договор действует год и больше, надо сделать его госрегистрацию. Краткосрочный договор позволит арендодателю каждые несколько месяцев выставлять новые условия. Для тех, кто собирается переделывать помещение, ремонтировать за свой счёт, тем более уместен долгосрочный договор. Во избежание недопониманий прописывайте в нём максимально подробно, что и кем будет сделано.
Наталья СЛОВЕСНИКОВА
Генеральный директор компании RD-Centre
Самая частая ошибка в заключении договоров аренды — игнорирование формальностей. При заключении соглашения стороны, как правило, имеют хорошие отношения, а в результате формальная сторона вопроса ограничивается подписанием договора и акта приёма-передачи помещения.
Вопросы возникают, когда стороны по тем или иным причинам встречаются в суде. Именно в этот момент они начинают понимать, что до 90% их действий не могут быть доказаны из-за отсутствия формальных подтверждений.
Чтобы избежать ненужных разочарований, и арендатору, и арендодателю необходимо соблюдать несколько простых правил.
Во-первых, заключая договор аренды, надо сразу посмотреть на него с точки зрения суда. Сможет ли он защитить? Во-вторых, абсолютно все обязательства по договорам должны быть идентифицированы, исполняться, а каждое исполнение должно быть подтверждено формально.
Также необходимо помнить, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведённых арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.
При этом независимо от того, что именно будет указано в договоре аренды, арендодатель сможет сам расторгнуть договор в ряде случаев, описанных в статье 619 ГК РФ. Например, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, значительно ухудшает его состояние, более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя, не производит капитального ремонта в установленные договором аренды сроки.
Как арендатору, так и арендодателю важно помнить, что по договору, заключённому на неопределённый срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую за три месяца.
Чтобы предложить тему в эту рубрику, пишите письма на [email protected] c пометкой FAQ.
www.the-village.ru
Как заключить договор аренды квартиры / 2015 / 101договор.Ру
Осуществлять поиск жилья проще и быстрее всего через агентства недвижимости и риелторов. Поскольку лицензирование деятельности в этой области в настоящее время отсутствует, перед обращением в то или иное агентство рекомендуем вам навести справки о репутации данного предприятия.
Системы оплат гонораров риелторам при поиске жилья бывают разные, однако наиболее проверенной схемой — является оплата по факту аренды. При этом риелторы в Москве чаще всего берут 100% от стоимости аренды жилья за первый месяц. Это дорогостоящий вариант, однако, именно при нем вероятность мошенничества со стороны риелторов стремится к нулю. Если же с вас требуют денег только за сам факт поиска квартиры или предлагают купить телефоны владельцев квартиры, которые точно ищут себе арендаторов, вероятно, вас пытаются обмануть.
При аренде квартиры чаще всего арендатор платит арендодателю сразу за два месяца аренды квартиры. При этом рекомендуем вам уточнить, вы платите залоговую сумму, которую вам вернут, если вы решите по обоюдному согласию расторгнуть договор, или же вы платите за «первый и последний» месяц аренды, что предусматривает бесплатное проживание в течение последнего месяца перед датой расторжения договора.
При заключении договора аренды квартиры арендодатель может потребовать с арендатора залог за междугородние телефонные переговоры. Случается, что арендаторы выезжают, оставляя после себя крупные неоплаченные телефонные счета. Рекомендуем сразу оговорить все нюансы по данному поводу. В случае если вы оставите такой залог — оговорите процесс его возвращения при расторжении договора. Чаще всего арендодатель звонит в телефонную компанию, узнает, нет ли задолженности и после этого возвращает сумму залога арендатору.
Рекомендуем вам в приложениях к договору перечислить подробно имеющуюся мебель, указать ее недостатки, указать недостатки, имеющиеся в квартире, и записать показания счетчиков.
Рекомендуем вам хранить все пришедшие счета и квитанции об оплате. Если счета и квитанции арендатор отдает арендодателю, рекомендуем арендатору снимать копию со всех документов. При проведении расчетов рекомендуем вам брать расписки, либо сохранять квитанции об оплате (если расчеты проводятся в электронной форме).
Если в подписании договора принимает участие третья сторона (представитель агентства/нотариус), обе стороны должны получить копии документов, подтверждающие полномочия третьей стороны. Кроме того, при заключении договоров, рекомендуется каждой стороне приложить копии паспорта, а арендодателю копии правоустанавливающих документов на жилье.
Договор можно зарегистрировать у нотариуса. Кроме того, договор можно зарегистрировать в государственных органах и платить с него налоги. Этой теме мы посвятили отдельную статью.
Договор, заключенный на срок менее года, не нужно регистрировать в государственных органах. Случается, что арендодатели просят арендаторов занизить сумму аренды, чтобы платить меньший налог. Идти вам или нет на этот шаг — решайте самостоятельно. В данном случае больший риск несут арендодатели.
В заключение — пару слов о самой процедуре подписания договора. Если вы заключаете договор напрямую с владельцем без участия риелтора или нотариуса, вы должны внимательно прочесть образец договора, обговорить с владельцем жилья все интересующие вас нюансы и прийти к общему мнению. После этого вы совместно заполняете договор с указанием всех нюансов.
Если при заключении договора принимает участие третья сторона, риелтор или нотариус, можно провести заключение договора на их территории в агентстве недвижимости или в нотариальной конторе. Но в целом сам процесс составления договора остается таким же: оговаривание нюансов и прописывание этих нюансов в договоре. Только на этот раз договор будет заключен в трех экземплярах (по одному для каждой стороны), а в заключение на документе будут стоять три подписи.
Передача денег может происходить в любой форме, которая обоюдно удобна сторонам. Если вы оформляете договор в агентстве недвижимости или в нотариальной конторе, передача денег будет проходить при свидетелях. Однако при последующих внесениях арендной платы рекомендуем арендаторам брать расписку с арендодателей о том, что владелец жилья получил от вас такую-то сумму в качестве арендной платы за жилье расположенное по такому-то адресу. В расписке обязательно должна быть указана дата получения, а также должна стоять роспись получателя. Впрочем, если вы осуществляете оплату через банк, вам достаточно просто сохранить квитанции о внесении средств на счет вашего арендодателя.
Нашли ошибку? Есть вопросы или сомнения? Задайте вопрос практикующему юристу в вашем регионе:
arenda.101dogovor.ru
Подписываем договор аренды
Июл 30
аренда квартиры, договор
Сегодня я начинаю рассказывать о том, как правильно составить договор аренды квартиры, что там нужно указать и прописать, на что следует обратить пристальное внимание. Самое главное — договор нужно подписывать всегда и досконально занести туда все мелочи, о чем вы договорились с хозяином квартиры. Это аксиома! Этот документ будет регулировать ваши отношения в дальнейшем и сможет хоть как то защитить вас.
Чаще всего агенты имеют уже готовый типовой договор аренды квартиры. Они же его заполняют и предоставляют вам на подпись.
Вот тут сконцентрируйте все свое внимание.
Очень важно — обязательно прочитайте весь договор сами! Проверьте все данные, все что там написано. Выделите на это достаточно времени и не поддавайтесь на слова агента «там все правильно, давайте быстрее». На своем опыте я убедилась, что нужно всегда все проверять внимательно. Несколько раз было, что агенты неправильно указывают адрес снимаемой квартиры, ошибаются в паспортных данных.
Далее, в этом договоре вы будете именоваться как Наниматель, а собственник квартиры — Наймодатель.
Обязательные пункты в долгосрочном договоре аренды:
- Полные паспортные данные наймодателя: ФИО, год рождения, паспортные данные, место прописки
- Такие же полные ваши паспортные данные
- Адрес квартиры, которую вы собираетесь арендовать
- На основании какого документа наймодатель владеет этой квартирой — обязательно проверьте, чтобы был написан номер свидетельства о праве собственности и дата его выдачи.
- Срок на какой заключается этот договор. Чаще всего договор аренды заключается на 11 месяцев.Это сделано потому что, с договора заключенного на год — наймодатель должен платить налоги, как физическое лицо. И, чтобы обойти систему налогообложения России, заключается договор на меньший срок. Вряд ли вы найдете такую квартиру, где хозяин будет платить с ее аренды налоги. Но, сейчас, правительством Москвы делается очень многое, чтобы принудить людей платить налог.
- Цифрами и прописью должна быть прописана сумма ежемесячной оплаты квартиры.
- Также должна быть прописана сумма залога и как вы договорились о ее выплате. Т.е. если залог разбивается, то до какого числа вы обязательно должны отдать деньги.
- Число месяца, когда вы обязаны ежемесячно платить деньги за квартиру.
- Сколько раз в месяц хозяин может приходить и проверять состояние квартиры. Здесь обязательно должно быть прописано, что наймодатель должен за несколько дней предупредить вас о своем приходе и также, что он не имеет права заходить в квартиру, если вас там нет. Обратите внимание на этот пункт, вам же не хочется, чтобы хозяин часто навещал вашу квартиру:)
- Обязательно должно быть прописано, что вы платите ежемесячно только плату за квартиру и за электричество. Все коммунальные платежи оплачивает наймодатель. Я уже писала, что вам нужно заранее обсудить это с хозяином квартиры. Тут же сразу укажите показания электрического счетчика на день подписания договора. На него вы потом будете ориентироваться.
Продолжение в следующих статьях.
Похожие записи:
myblogrealty.ru
