Как расторгнуть договор с риелтором в одностороннем порядке? Расторгнуть договор с жилфондом

Как расторгнуть договор с риелтором в одностороннем порядке?

Часто при продаже или аренде квартиры люди обращаются в агентство недвижимости. Приходят они туда по многим причинам. Это и желание подстраховаться от многочисленных мошенников. Это и как можно быстрее совершить выгодную для себя сделку. Однако подписание сделки с покупателем или арендатором часто затягивается на многие месяцы. В этом случае напрашивается вполне естественный вопрос: как расторгнуть договор с риелтором в одностороннем порядке? Вот проблема из реальной жизни.

По семейным обстоятельствам я буду вынужден навсегда переехать жить в другой город. Здесь у меня осталась квартира, которую хотелось бы продать. С этой целью я обратился в одно из местных агентств недвижимости для того, чтобы они подобрали мне покупателя на жилье. В течение месяца после заключения договора со стороны агентства наблюдалась хоть какая-то активность. Так, 2 или 3 человека даже приходили на просмотр. Однако уже несколько недель я не наблюдаю от риелторов каких-либо действий, в то время как для меня дорог каждый день. Поэтому я серьезно подумываю над тем, чтобы расторгнуть договор. Подскажите, пожалуйста, могу ли я это сделать в одностороннем порядке, учитывая, что в договоре за такие действия агентство предусмотрело серьезную неустойку (3% от цены квартиры). Александр, г. Ижевск.

Итак, сразу следует сказать о том, что клиента агентства недвижимости такое условие договора относительно уплаты неустойки пугать не должно. Все дело в том, что отношения между клиентом и риелтором полностью вкладываются в нормы законодательства, регулирующего порядок исполнения договора, целью которого является оказание услуг.

Пострадавшему от недобросовестных действий клиенту агентства недвижимости рекомендуем обратиться к положениям как ст.32 Закона о защите прав потребителей, так и ст. 782 ГК РФ. Все эти нормы предусматривают право заказчика на одностороннее расторжение договора об оказании услуг. Причем, в этом случае речь ни о какой неустойке не идет. Единственным последствием, которым для клиента может обернуться односторонний отказ от договора с риелтором – это компенсация фактически понесенных им расходов на выполнение конкретных работ.

Следует заметить, что расторжение договора в одностороннем порядке не ставится в зависимость от предварительной компенсации затрат исполнителю. В этом случае риелтор вправе выставить клиенту отдельное требование. При этом понесенные расходы должны быть обоснованы и обязательно подтверждены документально.

Как оформить расторжение договора с риелтором?

Для того чтобы в одностороннем порядке расторгнуть договор с агентством недвижимости, необходимо направить заявление риелтору о прекращении отношений. В нем следует описать обстоятельства заключения договора и недостатки, которые были допущены в работе риелтора. Кроме того, в заявлении следует указать дату, с которой соглашение прекращает свое действие в одностороннем порядке.

Данное заявление нужно отдать в агентство недвижимости лично под роспись. Если же риелтор откажется его принимать, то документ следует отправить по почте ценным письмом с описью вложения. С момента расторжения договора клиент вправе решать свои проблемы иными способами. Не исключено, что для своей квартиры он найдет покупателя или арендатора самостоятельно.

Расторжение договора с агентством недвижимости часто отнимает у заказчика много времени и нервов. Уберечь клиента от подобных проблем поможет квалифицированная поддержка специалиста. Поэтому, придя в офис Правового Центра «Аргумент Плюс», вы не только сможете подробно рассказать юристу о своих взаимоотношениях с риелтором. Наш сотрудник предоставит вам подробную устную или письменную консультацию, а также подготовит заявление о расторжении договора. Кроме того, заказать заявление можно и в нашем интернет-магазине прямо не выходя из дома.

argumentplus.ru

ГУК "Жилфонд" предлагает жителям договор управления с большим количеством замечаний

Мы получили значительное количество обращений от жителей города Красноярска с просьбой дать правовую оценку тому договору управления, который сейчас предлагают заключить жителям Красноярска новые владельцы ГУК "Жилфонд".

Комментарии по договору управления, предлагаемому ГУК «Жилфонд» от Романа Казакова:

По пунктам:

1.10. Работы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме выполняются управляющей компанией при наличии решения общего собрания собственников помещений либо решения Совета дома, за исключением следующих случаев:

- выполнение работ, входящих в состав работ и услуг по содержанию общего имущества согласно Приложению №3;

- все аварийные, неотложные, обязательные, текущие, сезонные работы, необходимые для содержания дома как объекта;

- по предписаниям надзорных органов.

Комментарий: Сомнительная ценность для договора управления. Для поручения Совету дома требуется не менее 2/3 голосов от общего числа собственников. Договор подписывается простым большинством. Аварийные, неотложные, обязательные, текущие и сезонные работы, необходимые для содержания дома как объекта выполняются без решения ОСС (постановление Президиума ВАС РФ №6464/10 от 29.09.2010)

1.11. Перечни, сроки оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества формируются в соответствии с требованиями действующего законодательства, результатами осмотров общего имущества, размером финансирования и рассчитываются на срок действия договора, но не менее чем на один год.

Виды и объемы работ по текущему ремонту, которые не являются неотложными, не обеспеченные накоплениями в текущем году, ставятся в план работ последующих периодов (до момента накопления необходимых средств).

Комментарий: учитывая предлагаемую продолжительность договора (5 лет) целесообразно использовать эффект масштаба компании и не откладывать проведение работ по текущему ремонту до накопления необходимого объема средств, но использовать возможность расчета собственников на протяжении действия всего договора.

3.1. Управляющая компания обязана:

3.1.3. Выполнять работы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме при наличии к тому оснований, предусмотренных действующим законодательством (необходимости их проведения). Проведение работ по текущему ремонту, которые не являются неотложными и обязательными, осуществляется при наличии накопленных и достаточных для финансирования проведения ремонта средств (из ежемесячно оплачиваемых собственниками на ремонт).

Текущий ремонт проводится при необходимости предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов.

Комментарий: условие договора ограничивает возможность собственников к выбору тех или иных видов работ, а также накладывает ограничение по срокам реализации решения ОСС.

3.1.8. Рассматривать предложения, заявления и жалобы собственников, вести их учет, принимать меры, необходимые для устранения указанных в них недостатков, в установленные законодательством сроки.

Комментарий: собственникам необходимо указать сроки реагирования на поданные обращения.

3.1.17. Представлять собственнику отчет о выполнении Договора за предыдущий год в течение первого-второго квартала текущего года.

Комментарий: следует ограничить сроком не позднее первого квартала текущего года.

3.1.18. На основании заявки собственника направлять своего представителя для составления акта осмотра общего имущества или помещения собственника с целью выявления нарушений правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, фиксации ущерба.

Комментарий: указать срок реагирования на поданную заявку.

3.1.24. Управляющая компания выявляет и принимает меры по недопущению незаконного крепления к стенам зданий различных растяжек, вывесок, указателей, кондиционеров, антенн путем выдачи предписания о демонтаже владельцу незаконно размещенной конструкции (если владелец конструкции известен), а так же информирования председателя совета дома о необходимости проведения общего собрания для решения вопроса о дополнительном финансировании мероприятий по демонтажу незаконно размещенной конструкции.

Комментарий: демонтаж конструкции должен оплачиваться из средств лица незаконно эту конструкцию разместившего. Если такое установить невозможно, то из средств ежемесячно аккумулируемых собственниками на счете дома.

3.2. Управляющая компания вправе:

3.2.2. Требовать внесения платы за жилищно-коммунальные услуги согласно условиям настоящего договора, а также уплаты пени за просрочку.

Комментарий: в интересах собственников ограничить пункт исключительно требованиями законодательства РФ.

3.2.8. Осуществлять в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации в пользу ресурсоснабжающей организации, а также иных лиц, уступку прав требования к потребителям, имеющим задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Комментарий: исключить пункт. Работа с дебиторской задолженностью оплачивается в рамках предлагаемого УК тарифа за жилищную услугу. УК самостоятельно должна обрабатывать задолженность. Также в договоре собственники не дают своего согласия на передачу персональных данных никому кроме ООО «КрасИнформ».

3.2.9. Во время проведения ремонта требовать от собственников, иных пользователей убрать (демонтировать) их имущество, находящееся в местах общего пользования и мешающее проведению ремонта, а в случае невыполнения данного требования осуществить указанные действия самостоятельно без обязательств по его возврату в первоначальное положение (монтаж) и без компенсации неизбежных потерь (повреждений) такого имущества при демонтаже.

Комментарий: имущество неприкосновенно, даже в тех случаях, когда оно мешает проведению ремонтных работ.

3.2.11. В период действия договора самостоятельно определить очередность и сроки выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в зависимости от фактического технического состояния общего имущества, объема поступивших средств собственников, в том числе при невозможности исполнения обязательства - перенести исполнение данного обязательства на следующий год либо последующие периоды (планирование работ), что отражается в плане работ.

Комментарий: условие позволяет управляющей компании свободно трактовать сроки выполнения решения общего собрания собственников, в том числе откладывать выполнение определенных собственниками работ на неопределенный срок.

3.3. Управляющая компания уполномочена:

3.3.2. Предоставлять физическим и юридическим лицам на возмездной основе право использовать общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, для этого, заключать от своего имени в интересах собственников помещений в многоквартирном доме договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам…

Комментарий: использование общего имущества должно осуществляться исключительно с согласия собственников и на условиях определенных собственниками. Также целесообразно предусмотреть возможность беспрепятственного ознакомления собственников с договорами, заключенными на использование общего имущества.

Средства, поступившие на счет управляющей компании, от использования общего имущества собственников распределяются в следующем порядке: 70% - за содержание и текущий ремонт общего имущества, 30% - в качестве вознаграждения управляющей компании за организацию работы (заключение договоров, начисление и получение оплаты, претензионная работа, взыскание задолженности и т.п.).

Комментарий: требование управляющей компании вознаграждения за ведение договорной работы фактически дублирует уже оплачиваемую собственниками договорную работу в рамках услуги по управлению.

3.4. Собственник обязан:

3.4.6. Предоставлять управляющей компании сведения:

а) об изменении количества граждан, проживающих в жилом помещении, включая временно проживающих.

Количество проживающих в жилом помещении считается равным количеству зарегистрированных граждан, если только управляющая компания не располагает сведениями и документами об ином.

В случае не проживания зарегистрированного гражданина по адресу регистрации он сообщает о факте своего временного отсутствия в управляющую компанию в порядке и сроки, которые установлены Правилами предоставления коммунальных услуг.

Комментарий: в соответствии с требованиями постановления Правительства №354 требование распространяется только на собственников помещений не оснащенных индивидуальными приборами учета.

3.4.10. По просьбе ответственных лиц управляющей компании участвовать в мероприятиях по осмотру общего имущества многоквартирного дома, а также в составлении и подписании актов, касающихся деятельности управляющей компании по управлению, содержанию и ремонту, предоставлению коммунальных услуг, обеспечению безопасных и благоприятных условий проживания граждан.

Комментарий: С целью исключения возможных приписок следует ограничить круг возможных подписантов актов до совета дома, либо уполномоченных ОСС лиц.

3.4.12. Обеспечивать сохранность и надлежащую техническую эксплуатацию установленных индивидуальных (квартирных, комнатных) приборов учета.

Потребитель в случае выхода прибора учета из строя (неисправности) обязан незамедлительно известить об этом управляющую компанию, сообщить показания прибора учета на момент его выхода из строя (возникновения неисправности) и обеспечить устранение выявленной неисправности (осуществление ремонта, замены). В случае если требуется проведение демонтажа прибора учета, управляющая компания извещается о проведении указанных работ не менее чем за 2 рабочих дня. Демонтаж прибора учета, а также его последующий монтаж выполняются в присутствии представителя управляющей компании.

Если показания индивидуальных, общих (квартирных) или комнатных приборов учета представлены потребителем за несколько расчетных периодов, в течение которых произошло изменение тарифов на коммунальные услуги, начисление платы (доначисление) для таких потребителей производится по тарифам, действующим на последний день расчетного периода, за который были представлены показания приборов учета, если объем потребления коммунальной услуги за каждый месяц, в котором не были представлены показания приборов учета, не будет доказан потребителем.

Комментарий: требование противоречит законодательству и интересам собственников.

3.7. Собственник имеет право:

3.7.4. Требовать изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденными Правительством Российской Федерации.

Комментарий: собственник вправе требовать изменения размера платы в том числе и за некачественно оказанную коммунальную услугу.

4.2. Стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества утверждается решением общего собрания собственников по предложению Управляющей компании, но не менее размера платы, установленного решением органа местного самоуправления для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, либо иного минимального размера платы, установленного действующим законодательством.

Комментарий: условие ограничивает право собственников утверждать размер платы исходя из реальной необходимости компенсации затрат на содержание общего имущества в доме.

4.2.2. Стоимость услуг по управлению многоквартирным домом устанавливается в размере ___% от размера платы за содержание и ремонт (в т.ч. НДС).

Доля средств, направляемых за содержание общего имущества, устанавливается в размере ___% от размера платы за содержание и ремонт.

Доля средств, направляемых на текущий ремонт общего имущества, устанавливается в размере ___% от размера платы за содержание и ремонт. Итого 100%.

В случае изменения перечня работ по содержанию, выполнимых управляющей компанией в отношении многоквартирного дома (в связи с изменением состава общего имущества, новым требованиями законодательства и пр.) управляющая компания имеет право перераспределить на соответствующую величину процентное соотношение между средствами, направляемыми на содержание, и средствами, направляемыми на текущий ремонт, без дополнительного согласования с собственниками помещений. Информация о произошедших изменениях доводиться до сведения собственников согласно стандарту раскрытия информации.

Комментарий: при обозначенной постановке вопроса управляющая компания может без согласования с собственниками сократить объем отчислений на текущий ремонт до 0, и, опираясь на другие пункты договора собирать средства на текущий ремонт дополнительными составляющими платежки.

4.2.3… В случае, если после заключения настоящего договора управления законодательством на управляющую компанию будут возложены новые (дополнительные) обязанности или функции, выполнение которых потребует дополнительных финансовых затрат (не учтенных в цене договора и обязательствах управляющей компании на момент его заключения), управляющая компания вправе выставить собственникам после предварительного (за 1 месяц) уведомления в квитанциях дополнительный платеж с обоснованием и описанием причин и обстоятельств, повлекших возникновение дополнительных расходов в интересах собственников.

Комментарий: пункт противоречит интересам собственников и позволяет управляющей компании выставлять собственникам дополнительные платежи без решения общего собрания и обсуждения обоснованности затрат.

Управляющая компания имеет право самостоятельно определять в рамках платы за содержание (внутри составляющей платы за содержание) стоимости по видам работ / услуг в зависимости от целесообразности расходования денежных средств, рыночных условий и иных обстоятельств по усмотрению управляющей компании. При этом управляющая компания несет всю полноту ответственности за качество и полноту оказываемых по договору услуг / выполняемых работ по содержанию.

Комментарий: допустимо пока это не касается составляющей по накоплениям на текущий ремонт.

4.3. Плата на текущий ремонт носит накопительный характер. Управляющая компания ежегодно формирует план работ по текущему ремонту в рамках собранных средств текущего ремонта. Виды и объемы работ по текущему ремонту, не обеспеченные накоплениями в текущем году, ставятся в план работ последующих периодов (до момента накопления необходимых средств) либо вопрос об определении источника финансирования выполнения необходимых работ по текущему ремонту выносится на рассмотрение общего собрания собственников.

Комментарий: пункт не соответствует интересам собственников. За счет масштабов компании целесообразно требовать дофинансиорвание и рассрочку оплаты выполненных работ в течение времени действия договора.

Плата за управление и плата за содержание не носят накопительного характера и не предполагают образование переходящих остатков денежных средств (действуют положения п.1 ст. 710 ГК РФ).

Комментарий: пункт не соответствует интересам собственников и позволяет управляющей компании без фактического выполнения работ забирать средства собственников для нужд самой компании в т.ч. в качестве прибыли.

В плату за управление не входит вознаграждение управляющей компании за выполнение работ (функций) по организации предоставления общего имущества в пользование.

Комментарий: пункт не соответствует интересам собственников, т.к. ведение договорной работы по общему имуществу уже учтен в рамках управленческой услуги.

4.6. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным (истекшим).

Собственник обязан произвести оплату по квитанции за жилищные и коммунальные услуги до десятого числа месяца, следующего за расчетным (оплачиваемым).

Комментарий: пункт не соответствует интересам собственников, получающих заработную плату/пенсию после 10-го числа. Жилищный кодекс РФ позволяет решением общего собрания собственников самостоятельно утвердить удобную дату внесения платежа.

4.8. Платежные документы…

Платежный документ может также содержать информационную и (или) рекламную часть на оборотной стороне.

Комментарий: собственники вправе получать вознаграждение за размещение рекламной информации на обороте присылаемого платежного документа.

5.7. Управляющая компания несет ответственность за ненадлежащее содержание и ремонт общего имущества, нарушение качества предоставления потребителю коммунальных услуг; вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу потребителя вследствие недостатков работ по содержанию и ремонту общего имущества, несоответствия качества коммунальных услуг.

Комментарий: управляющая компания также несет ответственность за действия третьих лиц, привлеченных управляющей компаний для выполнения работ и оказания услуг.

5.10. Особенности ограничения или приостановления предоставления коммунальной услуги в связи с неполной оплатой:

В случае уклонения потребителя от получения уведомления, вручаемого нарочно под расписку, составляется акт об отказе в приеме уведомления (отказ от получения, отказ от росписи), подписанный представителем управляющей компании и не менее чем 2 другими потребителями, проживающими в данном доме, либо иными незаинтересованным лицами.

Комментарий: ограничение и приостановка коммунальной услуги должна осуществляться в строгом соответствии с требованиям Правил предоставления коммунальных услуг.

7.1. Договор считается заключенным с даты его подписания сторонами. При этом собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов всех собственников помещений, выступают в качестве стороны договора.

Договор заключен сроком на 5 лет с момента заключения.

Комментарий: договор может быть заключен на срок от 1 года до 5 лет. Целесообразно заключать договор на продолжительный срок с той управляющей компанией, которая уже зарекомендовала себя с лучшей стороны.

7.4. Расторжение договора в одностороннем порядке допускается в случаях и порядке, которые предусмотрены законодательством РФ и настоящим договором.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, если управляющая компания не выполняет условий такого договора (если иные основания одностороннего отказа от договора по инициативе собственников не предусмотрены законодательством), и принять решение о выборе иной управляющей компании или об изменении способа управления данным домом.

Комментарий: пункт не соответствует интересам собственников. Расторжение договора должно проходить в строгом соответствии с требованиями законодательства.

7.5. Управляющая компания вправе расторгнуть настоящий договор (односторонне отказаться от исполнения договора) в связи с существенным изменением обстоятельств, предусмотренных гражданским и жилищным законодательством, а также при систематическом неисполнении собственниками помещений обязательств по оплате: если суммарный размер задолженности собственников по настоящему договору за последние 12 календарных месяцев превысит начисления по дому за один месяц;

Комментарий: пункт не соответствует интересам собственников. Обязанность управляющей компании по работе с должниками оплачивается собственниками в рамках ежемесячных платежей.

в случае систематического непринятия собственниками решений об утверждении работ и услуг,

Комментарий: пункт не соответствует интересам собственников. Законом не установлено обязанности проведения общих собраний, за исключением ежегодного общего собрания.

а также их стоимости; в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу в установленном законом порядке (в таком случае порядок действий и обязательства органа местного самоуправления по решению вопросов переселения граждан из аварийного жилого фонда регламентированы Постановлением Правительства от 28.01.2006г. № 47, а также нормативно-правовыми актами Красноярского края и г. Красноярска).

При расторжении договора, а также по окончании срока его действия управляющая компания производит сверку расчетов по договору. Сумма превышения платежей, полученных управляющей компанией от плательщиков в счет вносимой ими платы по договору, над стоимостью выполненных работ и оказанных услуг до даты расторжения договора, возвращается непосредственно плательщикам, внесшим соответствующую плату, если иной порядок не предусмотрен действующим законодательством. Задолженность собственников перед управляющей компанией, имеющаяся на дату расторжения договора, подлежит оплате на основании итогового платежного документа (квитанции), предоставляемой управляющей компанией собственникам за последний полный либо неполный месяц осуществления управления домом либо на основании иного итогового или корректирующего документа (квитанции, счета, уведомления), предоставляемого позднее (по факту полного выявления и распределения расходов по жилищным и коммунальным услугам).

Комментарий: пунктом не предусмотрена обязанность управляющей компании осуществлять возврат средств ежегодной корректировки платы за отопление.

Полный текст договора с данными комментариями вы можете скачать по этой ссылке.

Наши рекомендации:

При составлении договора управления заключаемого с управляющей компанией, мы рекомендуем использовать образец договора, разработанного Администрацией города Красноярск, совместно с общественниками и жителями города.

Проект договора управления многоквартирным жилым домом.

nkgkh.ru

Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК

К нам в последнее время поступает всё больше вопросов от управляющих компаний касательно того, могут ли они в одностороннем порядке расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД. И сегодня мы попытаемся проанализировать ситуацию и дать ответ на данный вопрос.

Может ли управляющая компания расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД?

На самом деле нет. И сейчас поясним, почему.

Согласно ч.8 ст.162 Жилищного Кодекса изменение и/или расторжение договора управления МКД происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В ст.450 ГК РФ сказано, что данные действия возможны по соглашению обеих сторон, если иное не предусмотрено по законодательству.

НО! В одностороннем порядке договор управления может быть расторгнут только по решению суда на основании заявления одной из сторон:

при грубом нарушении договора;
в других случаях, предусмотренных ГК РФ, прочими законами или договором.

Есть ещё одна статья Гражданского Кодекса (ст.310 ГК РФ), которая запрещает односторонний отказ управляющей компании от исполнения своих обязательства по договору управления, кроме случаев, предусмотренных законом. К таковым могут относится ситуации, когда существенно изменились обстоятельства, из которых жильцы МКД и УК исходили при заключении договора.

Ч.8.2 ст.162 Жилищного Кодекса предусматривает право собственников помещений в МКД расторгнуть в одностороннем порядке договор управления на основании решения общего собрания. Но здесь должно присутствовать главное условие - невыполнение управляющей компанией обязательств по договору управления. В данном случае жильцы МКД должны принять решение о выборе другой УК или о смене способа управления своим домом.

Резюмируя всё вышесказанное, можно сделать вывод, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления МКД только по инициативе собственников помещений в этом доме на основании решения ОСС. Что же касается управляющей компании, то ей такого права не предоставлено.

Почему УК не может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке?

Понятно, что собственники помещений в МКД требуют расторжения договора с управляющей компанией, когда та плохо исполняет взятые на себя обязательства. Но и у управляющей компании может возникнуть желание расторгнуть договор с жильцами многоквартирного дома, например, когда у них образовалась большая задолженность за ЖКУ или собственники помещений в МКД не соглашаются на повышение стоимости услуг.

Также необходимость расторжения договора управления МКД может появиться у управляющей компании при подорожании услуг подрядных организаций, росте инфляции или кризисных явлениях в экономике.

В некоторых случаях, когда УК не удалось найти компромисс с жильцами дома, договор управления может быть расторгнут компанией в одностороннем порядке, если условиями договора установлено данное право. В качестве примера можно привести ситуацию, когда многоквартирный дом пришёл в аварийное состояние по независящим от управляющей компании обстоятельствам и которые она не в силах изменить.

В остальных случаях односторонний отказ управляющей компании не допускается по причине того, что договор управления является публичным документом. Из положений ч.5 ст.161, ч.4 ст.162 ЖК РФ в тесной взаимосвязи со ст.426 ГК РФ вытекает, что договор управления МКД является публичным для УК в отношении собственников помещений дома. Это следует из того, что заключение договора управления для жильцов дома обязательно, если УК выбрана на общем собрании собственников помещений в МКД, а условия ДУ одинаковы для всех.

Из определения Конституционного суда РФ №115-О от 06.06.2002 года следует, что существует обязательность заключения публичного договора при возможности предоставления соответствующих услуг. Это значит, что нельзя в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств, если существует возможность их выполнить. В противном случае требование закона об обязательном заключении договора теряет всякий смысл и правовой статус.

Подытоживая всё вышеописанное, можно смело сделать вывод, что законом не предусмотрено правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления МКД по инициативе управляющей компании.

Расторжение договора управляющей компанией в судебном порядке

По инициативе управляющей компании договор может быть расторгнут только в судебном порядке, но при обстоятельствах существенного нарушения его условий со стороны жильцов МКД.

Существенным считается такое нарушение условий договора собственников помещений в МКД, которое наносит УК ущерб, лишающий её прибыли, на которую она рассчитывала при заключении. Самым частым и ярким примером подобных нарушений может служить неуплата жильцами дома услуг управляющей компании 2 и более раз подряд или ухудшение по их вине состояния жилого фонда.

Однако, как показывает судебная практика, сегодня подобные дела в судах рассматриваются крайне редко из-за технической сложности, поскольку невозможно вызвать в качестве ответчиков сразу всех собственников помещений в МКД. Поэтому управляющим компаниям остаётся только взыскивать задолженность по оплате с неплательщиков через суд, а по окончании срока действия договора отказаться от пролонгации.

Следующим непростым способом одностороннего расторжения договора управления для УК считается предусмотренный ст.451 ГК РФ метод в связи с существенным изменением обстоятельств. Он применяется, если стороны не достигли компромисса в приведении договора в соответствие с сильно изменившимися обстоятельствами. Тогда договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны. При этом должны одновременно соблюдаться следующие условия:

в момент заключения договора жильцы МКд и УК не предвидели, что в дальнейшем могут произойти сильные изменения обстоятельств;
изменение обстоятельств вызвано непреодолимыми причинами со стороны заинтересованных участников процесса и невозможностью их выполнения после возникновения;
исполнение договора без изменения его условий нарушит баланс имущественных интересов сторон и повлечёт для заинтересованной стороны серьезный ущерб;
договор не предполагает, что риск изменения обстоятельств ложится на плечи заинтересованной стороны.
жильцы МКД или управляющая компания могут в судебном порядке потребовать определения последствий расторжения данного договора для справедливого распределения между ними понесённых затрат.

Иск о расторжении договора может быть подан управляющей компанией в суд только после получения отказа каждого собственника помещений в МКД на соответствующее предложение. Также, если ответ не получен в срок, указанный в предложении о расторжении, либо, при отсутствии указанного срока, в тридцатидневный период (п.2 ст.452 ГК РФ) УК имеет право подать иск в суд с требованием о расторжении договора.

Однако следует помнить, что если управляющая компания понесла убытки в результате своей предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, то это нельзя списать на существенные условия для расторжения договора. Об этом сказано в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.03.2009 по делу № А632036/2008С316. В документе говорится, что факт сам возникновения убытков не является основанием для расторжения договора.

Ст.451 ГК РФ также гласит, что сам по себе факт убыточности управляющей компании в результате деятельности по управлению МКД при отсутствии иных обстоятельств, подтверждающих изменение ситуации на рынке ЖКХ, не относится к причинам, позволяющим расторгнуть договор управления в одностороннем досудебном порядке.

В соответствии с ч.1 и 4 ст.162 Жилищного Кодекса договор управления МКД заключается с каждым собственником помещения. Следовательно, договорные условия должны быть одинаковыми для всех. Соответственно, расторжению подлежат все договоры управления, заключенные УК с собственниками помещений в МКД.

Поэтому, если управляющая компания берёт на себя управление каким-либо многоквартирным домом, то она должна иметь ввиду, что не сможет в одностороннем порядке расторгнуть договор с жильцами дома. Значит ей придётся в любом случае исполнять взятые на себя по договору обязательства на протяжении 5 лет его действия, а затем уже отказываться от продления. Либо долго и мучительно добиваться расторжения через суд. Иных вариантов и оснований для данного действия не предусмотрено.

roskvartal.ru

Как расторгнуть заключенный договор с риэлтором?

Рынок недвижимости полон различных неожиданностей, поэтому любой участник сделки должен уметь защищать свои права. Так, все чаще возникают проблемы при сотрудничестве с риелтором. Что делать, если квалифицированный (на первый взгляд) специалист не выполняет своих обязанностей? В сделках с недвижимостью, где вопрос средств стоит очень болезненно, вопросы приходится решать быстро и деликатно. Давайте рассмотрим, есть ли возможность расторжения договора с риелтором, и если да, то в каких ситуациях.

Содержание статьи: гарантии работы с риэлтором, расторжение договора, задать вопрос юристу

Какая сделка вообще заключается с риелтором?

На практике между риелтором и заказчиком составляется так называемый договор оказания услуг. В жизни он может носить и другие наименования, к примеру, договор поручения или агентский договор. Многие думают, что все это одинаковые соглашения. Совсем нет. В них часто прописываются свои условия и требования к участникам сделки.

sdelka rieltor

К примеру, в агентском договоре есть пункт, который запрещает заказчику на период сотрудничества обращаться к другим риелторам. Указанные нами договора могут различаться и по выполняемым задачам. Но в любом случае в документе должен быть четко прописан порядок расторжения.

Клиент всегда прав

Какие бы не возникали споры, необходимо исходить из извечного правила для исполнителя – «клиент всегда право». Любой договор между риелтором и заказчиком в полной мере регулируется нормами «О защите прав потребителей».

Все услуги, связанные риелторской деятельностью (выбор вариантов жилья, оказание помощи при покупке, оформлении, аренде и так далее) оговариваются в вышеупомянутом документе. Таким образом, клиент имеет все шансы защитить свои права по закону, а агентство недвижимости, в свою очередь, должно их соблюдать.

Поговорим о гарантиях

Если исходить из закона о защите прав потребителей, то у клиента риелторской компании есть целый ряд гарантий:

В ситуации, когда условия соглашения ущемляют права клиента, то они признаются недействительными (статья 16 закона). Что это значит? В документе может быть написано все, что угодно, но если указанные пункты ухудшают положение клиента или ущемляют его права, то их можно смело считать недействительными. К примеру, часто при расторжении договора с клиента требуется неустойка. Данное условие ухудшает положение заказчика. В такой ситуации оно считается недействительным.
Если потребитель выполнил все условия оплаты понесенных исполнителем расходов, то он может отказаться от исполнения договора (статья 32). Что это значит? Клиент риелторской компании всегда может отказаться от услуг, если он возместил все расходы риелтора, к примеру, расходы на телефонные переговоры, транспорт, рекламу и так далее. При этом соответствующие траты должны быть подтверждены квитанциями. Если дело дойдет до суда, то документы обязательно понадобятся.
Если риелтор получил деньги от заказчика, но указанные в соглашении услуги не выполнил, то заказчик имеет право на расторжение договора. Подобное требование должно быть оговорено в течение десяти дней с момента предъявления (ч.1 статьи 31). В случае, когда требование не было удовлетворено в срок, клиент риэлтора может требовать неустойку – 3% за каждый просроченный день.
Риелтор должен выполнять описанное п.3 требование, согласно п.5 статьи 13. Если добровольный порядок выполнения данного требования был нарушен, то спор будет разрешаться исключительно в судебном порядке. Суд, в свою очередь, должен обязать риэлтора выплатить неустойку и вернуть всю полагающуюся сумму.

Как расторгнуть договор?

rastorzhenie dogovora Чтобы расторгнуть договор с риелтором, необходимо направить в соответствующее агентство уведомление о своем желании. В документе необходимо заявить о своем желании расторгнуть соглашение и отказаться от услуг. Уведомление должно оформляться в двух экземплярах. Один из них передается риелтору, а второй – вручается агентству. Уведомление может производиться через почту.

Если вознаграждение риелтору уже оплачено, и только после этого было принято решение о расторжении договора, то клиент вправе требовать вернуть уплаченные деньги. В этом случае одного уведомления со стороны риелтора может быть недостаточно – необходимо четко изложить свою позицию, ссылаясь на те или иные нормы законодательства.

При этом очень важно предупредить о вероятных последствиях – в частности, обращении в суд. Данный фактор заставляет риелтора действовать намного быстрее. В случае если при возврате средств часть из них была удержана риелтором, то вам обязательно должна быть предоставлена смета.

Если вам нужна помощь в расторжении договора, напишите об этом ниже:

juridicheskaja-konsultaciya.ru

Коммунальная война — Новости 7 канала, Красноярск

Коммунальная война с «Жилфондом» разворачивается в Красноярске. Жители сразу 9 домов решили расторгнуть договор с «Жилфондом» и перейти в муниципальную управляющую компанию. Но уже 3 месяца не могут вернуть накопленные на домовых счетах деньги и техническую документацию. Люди намерены судиться с «Жилфондом», пока новая жилконтора обслуживает их за свой счет. Подробности скандала - у Натальи Истоминой.

- Они сказали: вы приползете еще на коленках к нам. Еще вернетесь. Уйти от ненавистной жилконторы - еще полдела. Важно забрать своё. Жители этого дома по 2-й Хабаровской расторгли договор с Северо-Западной управляющей компанией, теперь их обслуживает муниципальная. На общем собрании жильцы обязали прежнего управленца перечислить все средства, собранные на счете дома, новой организации. Но в "Жилфонде" это решение проигнорировали. Виктор Максимихин, председатель совета дома: «Обращались, ходили, кроме скандалов ни на что не нарвались. В конце концов, они сказали, что каждому собственнику будем выплачивать отдельно».

Но как это - отдельно? По какому принципу? И как быть с теми, кто недавно переехал? И потом ситуация возникла на 9 домах. А это тысячи собственников. Получается, что все они должны встать в очередь в «Жилфонд», чтобы получить свои деньги. Роман Казаков, лидер общественного движения "Народный контроль ЖКХ": «Управляющая компания рассчитывает, что все собственники до них не дойдут. И какая-то часть средств останется в кармане. Это исключительно корыстный интерес».

Жители говорят, накопленные на счете средства могли бы сразу направить на благоустройство. А так дома останутся вообще без денег. И фактически без ремонта. Но «Жилфонд» это уже не волнует. Выполнять решение собственников они не намерены. Наталья Балабина, начальник отдела по расчетам ГУК "Жилфонд": «Движение денежных средств согласно статье 44 - это не компетенция общего собрания собственников».

Но судебная практика показывает: такая трактовка закона в корне неправильная. Не в первый раз "Жилфонд" задерживает деньги жильцов. Собственники квартир вот этого дома на Щорса столкнулись с такой ситуацией еще весной. Недавно суд вынес решение: все средства - а это более пяти миллионов - перечислить на счет той управляющей компании, которую выбрали жильцы, а не раздавать каждому по отдельности. Елена Танченко, председатель совета дома: «Всё, что можно придумать, они на все идут, чтобы только деньги не возвращать. Но я обращалась в суд с иском, в настоящее время решение суда есть».

Намерены обратиться в суд и жильцы всех 9 домов, которые перешли в муниципальную управляющую компанию. Юристы уверены: "Жилфонд" задерживает деньги незаконно, он должен был отдать их собственникам еще до того, как они перешли в новую организацию. Наталья Живаева, начальник юридического отдела муниципальной управляющей компании: «Я полагаю, что деньги вообще виртуальны, их просто не существует, им нечего отдать в управляющую компанию, вновь выбранную».

В муниципальной управляющей компании также уверены, что "Жилфонд" пытается навредить, прежде всего, именно им. Просто обанкротить. Уже несколько месяцев она обслуживает дома фактически за свой счет. И как долго это продлится - пока неизвестно.

Наталья Истомина, Дмитрий Комаров

Нашли ошибку в новости? Выделите её и нажмите Ctrl+Enter.

www.trk7.ru

Как расторгнуть бессрочный договор с риэлтором (об оказании риэлтерских услуг)?

Договор с риэлтором является по своей природе договором об оказании услуг. Предметом такого договора, как правило, является совершение риэлтором определенных действий по поиску жилого или нежилого помещения (или земельного участка) для приобретения его заказчиком в собственность, или во временное владение (аренда, наем).

Срок договора на оказание риэлтерских услуг и право на односторонний отказ от договора

Договор на оказание риэлтерских услуг может быть заключен как на определенный срок (например, на 3 месяца), так и без указания срока его действия.

Однако и том и в другом случае, клиенту (заказчику) необходимо знать, что он вправе отказаться от исполнения договора об оказании риэлтерских услуг в любой момент, вне зависимости от условий договора. В этом случае риэлтору необходимо направить письмо примерно с таким содержанием: «01.02.13г. был заключен договор на оказание риэлтерских услуг. Руководствуясь статьей 782 Гражданского кодекса РФ, я отказываюсь в одностороннем порядке от исполнения договора от … Договор считается прекращенным с момента получения вами настоящего письма».

Напомним, что причина одностороннего отказа от договора возмездного оказания услуг, заявленного на основании п. 1 ст. 782 ГК РФ, не имеет юридического значения. Реальной причиной может быть как недовольство работой риэлтора, так и изменившиеся обстоятельства, например, вам самим удалось найти подходящий вам вариант квартиры для ее покупки.

Фактически понесенные риэлтором расходы

Обращаем внимание, что в соответствии со статьей 782 ГК РФ, заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Риэлтор вправе требовать возместить ему фактически понесенные расходы лишь в том случае, когда факт несение расходов подтвержден документально, а не просто продекларирован в договоре. Например, расходы на рекламу в газете тогда будут фактическими расходами риэлтора, когда они будут подтверждены чеками или квитанциями об оплате услуг.

Штрафы по договору на оказание риэлтерских услуг

Нередко в договоре с риэлтором можно увидеть условие, в соответствии с которым, клиент (заказчик) в случае отказа от договора, обязан выплатить риелтору штраф. Такое условие риэлтерского договора является ничтожным как противоречащее нормам Гражданского кодекса о безусловном праве заказчика по договору об оказании услуг в любой момент отказаться от исполнения договора. Санкция в виде штрафа за отказ от договора об оказании услуг является незаконной.

Рекомендуемые статьи:

Купля-продажа квартиры. Безопасность сделки!

Риски покупателя квартиры, недвижимости. Дееспособность продавца

другие публикации в рубрике "Сделки с жилыми помещениями"

Александр Отрохов, Правовой центр "Логос" (г. Омск), 08.05.2013г.

logos-pravo.ru

Образец претензии о расторжении договора с риэлтором

Генеральному директору

ООО «Офис на Третьяковской»

Казариной Ольги Анатольевне

От: Медведева Михаила Борисовича

Зарегистрирована по адресу: город Москва

ул. Валовая дом 8/18 кв.120

тел _____________

У В Е Д О М Л Е Н И Е

об отказе от исполнения Договора N 04.17/26-К от 18.04.2017г.

Настоящим письмом уведомляю Вас о своем отказе от исполнения Договора N 04.17/26-К от 18.04.2017г. заключенного между мной и ООО «Офис на Третьяковской» на предмет оказания комплекса услуг, направленных на продажу объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: город Москва ул. Валовая дом 8/18, кв. 120.

Статьей 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" определено, что в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Статьей 782 Гражданского Кодекса РФ и статьей 32 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", далее по тексту - Закон о защите прав потребителей, закреплено право заказчика на односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг.

При этом данная норма носит императивный характер и в силу ст. 422 ГК РФ не может быть изменена соглашением сторон.

Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

На основании вышеизложенного, руководствуясь законодательством РФ

Прошу:

1. Расторгнуть Договора N 04.17/26-К от 18.04.2017г.

2.Рассмотреть данное письменное обращение и удовлетворить заявленные в нем требования в течение 10-ти дней после получения настоящей претензии.

3. Вернуть ключи от вышеуказанной квартиры.

В случае игнорирования моих требований я буду вынужден обратиться в суд за защитой своих прав. В исковом заявлении помимо вышеизложенного я буду просить взыскать с Вас компенсацию морального вреда, возместить убытки на оплату услуг юриста, а также Вам придется оплатить госпошлину и штраф в соответствии с п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

С уважением,

Медведев Михаил Борисович ______________________

21 апреля 2017г.

РАСПИСКА В ПОЛУЧЕНИИ ПРЕТЕНЗИИ

ПРЕТЕНЗИЮ ПРИНЯЛ _______________________________/_______________ (Ф.И.О., должность) (подпись) «____» ______ 201__ г.

м.п.

oz-ozpp.ru