Досрочное и обычное расторжение договора аренды жилого помещения по инициативе арендодателя или арендатора. Расторжение договора аренды квартиры

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры?

Никто не застрахован от наступления необходимости в досрочном расторжении договора аренды жилья. Поэтому крайне важно знать, каким образом следует действовать в подобной ситуации, чтобы избежать лишней потери времени и финансов. В представленной статье мы подробно расскажем о порядке расторжения по инициативе каждой из сторон и необходимых процедурах, которые следует соблюдать.

○ Причины расторжения договора.

Соглашение об аренде жилья считается расторгнутым, если истек срок его действия. При этом закон допускает, что договор может быть прекращен досрочно по инициативе одной из сторон.

Так, если срок действия арендной сделки не истек, она может быть расторгнута по следующим основаниям:

Обоюдное соглашение участников о расторжении.
По желанию одной из сторон в судебном порядке по причинам, предусмотренным законодателем (ст. 619-620 ГК РФ).

По желанию одной из сторон по причинам, прописанным в тексте соглашения.

Самым простым случаем является расторжение по согласию сторон, когда ни один из участников не предъявляет претензии другому и дело не требует привлечения третьих лиц. Сложнее обстоят дела, когда прекращения соглашения требует одна сторона, в то время, как другая не согласна с подобным требованием. В этом случае необходимо действовать по определенному алгоритму, который позволит существенно сэкономить время.

Вернуться к содержанию ↑

○ Досрочное расторжение договора арендатором.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ, квартиросъемщик может потребовать досрочно прекратить соглашение, если хозяин:

Не дает возможности в полной мере использовать переданное ему имущество.
Предоставил в пользование имущество, у которого обнаружились недостатки, которые были не замечены арендатором во время первичного осмотра и о которых он не был предупрежден владельцем жилья.
Не делает квартиру пригодной для жилья, проводя необходимый ремонт в установленные договором либо законом сроки.

Представил имущество, которое пришло в состояние, непригодное для использования не по вине арендатора.

Во всех этих случаях требование о досрочном прекращении соглашения со стороны квартиросъемщика является правомерным. Если собственник не согласен с этим, дело решается в судебном порядке.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Порядок расторжения в суде.

Если другой участник арендной сделки не согласен с требованием о досрочном прекращении соглашения, дело переходит в суд после получения отказа от контрагента либо, если от него нет ответа, через 30 календарных дней после даты, когда он должен был получить требование.

Если участниками арендной сделки являются физические лица, дело рассматривается в районном суде. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом (предприятия, ИП), то речь идет об арбитражном судопроизводстве. В этом случае истец должен направить досудебную претензию ответчику и только после получения отказа либо отсутствия ответа в течение 30 дней подавать иск.

«Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п.2 ст. 452 ГК РФ)».

В иске следует отразить:

Полное название судебного органа.
Личные данные сторон.
Существенные условия арендного соглашения.
Требование о прекращении договора.
Причины, по которым требуется расторжение.

К иску нужно приложить:

Копию арендного соглашения.
Чек об оплате госпошлины.
Доказательства нарушения своих обязательств ответчиком.

После проведенного судебного разбирательства, суд может вынести решение об удовлетворении просьбы о расторжении соглашения или отказать в иске. При несогласии с решением можно подать апелляцию в течение 30 календарных дней с даты его вынесения.

Если будет вынесено решение о прекращении договора, составляется акт на возврат имущества.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

Если стороны согласны прекратить арендую сделку, им необходимо:

Составить соглашение о расторжении договора.
Составить акт передачи имущества.

Договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении. Так, если документ подписан 03.10, а в в тексте прописано, что соглашение прекращает свое действие с 13.10, то именно вторая дата станет моментом расторжения.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

Если инициируется прекращение соглашения по причинам, отраженным в тексте договора, дело может быть решено между участниками сделки без привлечения суда. В этом случае порядок действий следующий:

Квартиросъемщик направляет хозяину письменное уведомление о своем намерении прекратить действие соглашения.
Ожидает ответа 30 календарных дней.
Если контрагент согласится с выдвинутыми требованиями, составляется договор о расторжении. Если же собственник откажется расторгать соглашение, необходимо привлечение суда.

Важно отметить, что в данном случае закон будет на стороне инициатора, если основанием для прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре.

Вернуться к содержанию ↑

○ Досрочное расторжение договора арендодателем.

Возможность прекращения соглашения раньше оговоренного срока законодатель предусматривает большей частью для квартиросъемщика. Но при этом не исключается возможность хозяина также досрочно прерывать действие сделки, по основаниям, предусмотренным законом. Так, в ст. 619 ГК РФ указано, что собственник жилья вправе прекратить действие арендного соглашения, если жилец:

Систематически нарушает оговоренные в тексте договора правила пользования имуществом.
Наносить имуществу существенный вред.
Пропускает дату оплаты за проживание больше 2 раз подряд.
Не осуществляет ремонтные работы в сроки, установленные документом.

Важно учитывать, что инициировать процедуру расторжения арендодатель может только после уведомления жильца.

«Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ)».

Вернуться к содержанию ↑

✔ Порядок расторжения в суде.

Здесь арендодатель также направляет уведомление квартиросъемщику перед обращением в суд. Документ можно отправить по всем возможным адресам пребывания контрагента, но если среди них не будет адреса, по которому снимается жилье, требование об уведомлении будет считаться невыполненным, что повлечет за собой отказ в принятии иска. Таким образом, порядок действий арендодателя следующий:

Направление уведомления о намерении расторгнуть договор и ожидание ответа.
Составление и направление иска о прекращении сделки.
Участие в судебном разбирательстве.

Суд может удовлетворить иск или отказать в его исполнении.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

Такое прекращение договора возможно, если у контрагента отсутствуют возражения по поводу расторжения сделки. В данном случае также составляется соглашение о прекращении арендных отношений и акт передачи имущества.

При отсутствии претензий участников друг к другу, соглашение считается расторгнутым, если они подписали перечисленные документы.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

Стороны самостоятельно решают, какие причины могут являться достаточными для прекращения правовых отношений между ними, при условии, что они не противоречат закону. Так, если арендодатель посчитает, что наступило какое-либо основание, оговоренное в тексте документа, он вправе инициировать его расторжение. Для этого нужно:

Уведомить контрагента о своем намерении.
Получить от него согласие на расторжение правовых отношений.
Составить соглашение о прекращении договора.
Заключить акт передачи имущества и его оценки.

Вернуться к содержанию ↑

○ Уведомление о расторжении договора.

Информирование контрагента о намерении прекратить договор является обязательным, независимо от основания такого решения и инициирующей стороны. При этом если соглашение расторгается по обоюдному согласию сторон, данный шаг является только формальностью, которая не имеет существенного влияния на процедуру. Однако если другая сторона отказывается прекращать правовые отношения, несоблюдение условия уведомления может быть признано нарушением процедуры расторжения и привести к отказу в удовлетворении требования. Поэтому, собираясь направить уведомление о требовании прекратить арендную сделку, нужно помнить, что:

Документ должен быть направлен не позднее чем за 30 дней до даты расторжения, а в некоторых случаях, предусмотренных договором – не позднее, чем за 3 месяца.
Необходимо наличие доказательств о направлении уведомления, поэтому желательно отправлять его заказным письмом с описью.
В документе нужно обязательно отразить основание для расторжения со ссылками на его правомерность (соответствующие статьи ГК или пункты договора).

При направлении иска, следует приложить к нему копию уведомления и почтовый квиток об отправке.

Вернуться к содержанию ↑

○ Обоюдное соглашение о расторжении договора.

Если стороны не имеют претензий друг к другу, они могут досрочно прекратить арендные отношения, не привлекая третьих лиц. Для этого им нужно составить соглашение о расторжении договора, в котором нужно указать:

Личные сведения участников сделки.
Основания для прекращения арендного договора.
Дату расторжения соглашения.
Факт отсутствия претензий со стороны каждого контрагента.

Арендный договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении о расторжении.

Важно учитывать, что документ должен быть оформлен так же, как и договор аренды. Так, если первичное соглашение было заверено у нотариуса или зарегистрировано в Росреестре, документ о его расторжении должен быть оформлен в том же порядке.

Таким образом, досрочное прекращение арендного договора возможно как по инициативе собственника жилья, так и по желанию квартиросъемщика. Главным условием для этого является соблюдение законодательных норм и требований заключенного соглашения.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Нужно ли регистрировать расторжение договора?

Если заключение арендного договора было зарегистрировано в Росреестре, его расторжение также должно быть отмечено в регистрирующем органе.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Может ли суд назначить компенсацию?

Такое возможно в отдельных случаях. Например, если в договоре предусмотрен штраф за досрочное расторжение договора. Или если квартиросъемщик осуществил ремонт, а арендодатель требует его досрочного выселения, суд может постановить необходимость компенсации со стороны хозяина жилплощади. Однако для этого необходимо представить доказательства проведения ремонтных работ: чеки о покупке стройматериалов, свидетельские показания и т.д.

Вернуться к содержанию ↑

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры в одностороннем порядке рассказывает представитель адвокатского кабинета №2121 Клоповой Ирины Александровны.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

topurist.ru

Расторжение договора аренды квартиры (найма)

Договор аренды квартиры регулируется ст. 606 ГК РФ. Ведь в аренду сдается не просто помещение, а жилая квартира.

Закон требует, чтобы договоры на срок более 12 месяцев регистрировались в Росреестре. Если у Вас заключен такой договор, то и расторжение договора должно быть зарегистрировано и вступит в силу с даты регистрации в Росреестре. Чтобы избежать ненужного формализма, обычно договоры заключаются на 11 месяцев и 29 дней.

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма. Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма — физическому лицу. И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Договор аренды – документальное соглашение прав перехода имущества во временное пользование.
Пункты соглашения имеют приоритет в судебных прениях.
Расторжение договора возможно при согласии обеих сторон.
Одностороннее расторжение договора возможно, если это прописано в тексте самой сделки аренды. В противном случае участников отношений ждет длительное судебное разбирательство.
Одни из наиболее распространенных причин досрочного расторжения документа: несвоевременная оплата и порча имущества.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

Соглашение сторон
Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Договор аренды можно расторгнуть как по соглашению сторон, так и просто по истечении его срока. Однако существуют основания, в соответствии с которыми стороны могут расторгнуть договор аренды квартиры в одностороннем порядке.

Российское законодательство предусматривает несколько оснований для расторжения договора аренды квартиры как для арендатора, так и для арендодателя.

Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в случае, если:

Арендатор в течение двух месяцев не вносит арендную плату.
Имеются жалобы на арендатора со стороны соседей.
Арендатор не вносит плату за коммунальные услуги.
Создает препятствия доступу арендодателя в жилое помещение.
Действия арендатора наносят ущерб техническому или санитарному состоянию жилплощади.

Арендатор отказывается вносить арендную плату в полном объеме.
Арендатор без согласия хозяина провел ремонт, перепланировку или просто переставил мебель.
Без согласия хозяина арендатор завел домашних животных.

Как правило, если имеется какое-либо из этих оснований, арендодатель имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке. Для этого он должен всего-навсего уведомить арендатора и дать ему разумный срок на то, чтобы покинуть занимаемое помещение. Обычно этот срок прописывается в договоре и составляет один месяц.

Если же арендатор не желает признавать наличие оснований для расторжения договора или не желает покидать квартиру, то единственный способ защитить свои права – это как можно быстрее обратиться в суд.

Так как в суде вам придется доказывать свою позицию, то необходимо обратиться за помощью к адвокату. Этот специалист поможет вам собрать все необходимые доказательства вашей позиции и в итоге поможет выиграть дело.

Арендодатель может заранее обезопасить свою позицию, например, с помощью грамотно составленного договора. Если в договоре прописать все необходимые условия, то расторгнуть договор не составит труда. К тому же если, например, включить в договор список мебели, техники и их техническое состояние на момент заключения договора, то доказать, что арендатор своими действиями нанес ущерб данной собственности, не доставит никаких хлопот.

Арендатор тоже имеет право расторгнуть договор. Самым простым способом сделать это будет просто дождаться истечения его срока или уведомить арендодателя в разумный срок, до предполагаемого выезда из квартиры.

Также есть несколько оснований, в соответствии с которыми арендатор может расторгнуть договор:

Арендодатель не предоставил квартиру в пользование или же создает препятствия в пользовании ею.

Это условие означает, что если арендодатель поменял замки или вселил вместо вас других жильцов, то это основание не только расторгнуть договор, но и обратиться в суд.

Арендодатель скрыл существенные недостатки имущества, не предупредил арендатора об их наличии или же арендатор не знал об их существовании.

Такими недостатками могут быть: невозможное для проживания санитарное или техническое состояние квартиры; наличие посторонних лиц, имеющих право проживать в квартире; отсутствие какого-либо имущества, из оговоренного в договоре аренды.

В силу не зависящих от арендатора обстоятельств, квартира перестала быть пригодной для проживания.

Это может быть как форс-мажорное обстоятельство, так и простое затопление квартиры соседями сверху. В таком случае просто необходимо уведомить арендодателя о том, что вы прекращаете договор аренды.

Если арендодатель не желает прекращать договор и удерживает, скажем, залог за несколько месяцев вперед, то это повод обращаться в суд.

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора. Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Причины для обращения в суд

Что делать, если не получилось расторгнуть договор аренды, и стороны не смогли прийти к согласию по этому вопросу? Необходимо идти в суд.

Арендатор имеет право расторгнуть договор заранее, однако в таком случае арендодатель может оказаться в невыгодном положении. Для того чтобы защитить свои права, можно предусмотреть в договоре пункт, в соответствии с которым, если арендатор расторгает договор аренды заранее, он обязан выплатить арендодателю компенсацию. Даже если он не сделает это добровольно, то ее всегда можно взыскать в суде.

В суде нужно будет предоставить документы или свидетельские показания, подтверждающие позицию арендатора. А чтобы арендатору было что предоставить в защиту своей позиции, необходимо, чтобы в договоре было отмечено, что все средства будут предаваться под расписку. Тогда в случае недобросовестного поведения арендодателя вы всегда сможете отстоять свои права.

Уведомление о расторжении договора аренды

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;• Содержание требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Расторжение договоров аренды или найма | соглашение, уведомление о расторжении договора аренды

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

Соглашение сторон
Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора. Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает имущество;
более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Подведем итоги

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма. Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу. И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Остались вопросы? – задайте их юристу Правильной Аренды

moskvarenta.ru

Как расторгнуть договор аренды квартиры в 2018

Рано или поздно действие любого соглашения приходит к концу. Отлично, если договор расторгается по причине истечения времени действия либо по обоюдному мнению его участников. Но порой возникают самые невероятные ситуации.

Можно ли

Законодательство категорично относится к досрочному расторжению договора, поэтому зачинщику процесса полагается штраф. Сама необходимость в расторжении может появиться в виду различных обстоятельств.

Также как и подписание соглашения, его расторжение обязано осуществляться только в соответствии с принятыми в законодательстве правилами.

Желательно ознакомиться с этими положениями ещё до начала этапа расторжения, поскольку в процессе может обнаружиться масса неприятных моментов.

Возможность расторжения допускается как по соглашению обоих его участников, так и только одного из них. В последнем случае предусматривается ряд причин, на основании которых представители могут разорвать арендное соглашение односторонним способом.

Нормативная база нашей страны включает в себя несколько основополагающих факторов для расторжения отношений, как для арендодателя, так и для квартиросъёмщика.

Если говорить об арендодателе, то он может потребовать расторжения договорных отношений в следующих случаях:

наниматель на протяжении двух месяцев не вносил оплату за пользование имуществом;
на квартиросъёмщика имеются жалобы от соседей;
он не оплачивает коммунальные услуги, при этом продолжает активно ими пользоваться;
не желает пускать собственника имущества в квартиру;
действие квартиросъёмщика приносят значительный ущерб состоянию имущества, как технического, так и сантехнического плана;
наниматель произвёл ремонтные работы в квартире без разрешения собственника, даже если он попросту переставил мебель на другое место;
арендатор завёл домашнего питомца без согласия собственника квартиры.

Даже если наниматель допустил одну погрешность из всего списка, собственник имеет право потребовать досрочного расторжения арендного договора. Для этой цели он должен сообщить нанимателю о своём решении и предоставить ему несколько дней на поиски нового жилья и сам переезд.

В большинстве случаев этот срок указывается в самом договоре, и составляет не более 30 суток. Даже когда наниматель не соглашается с погрешностями, на которые указывает собственник, тогда единственным выходом для отстаивания своих прав является судебная инстанция.

Поскольку в суде потребуют обязательного отстаивания своей точки зрения, скорее всего инициатору придётся обратиться за помощью к опытному юристу либо адвокату.

Если сторонам удаётся договориться, тогда они составляют договор о досрочном расторжении соглашения. В нём обязательно проставляется номер и дата расторгаемого документа.

Отмечается, с какого именного числа документ будет считаться расторгнутым. Лучше заранее предусмотреть, что аннулированный договор будет являться совершённым с момента подписания акта.

Законодательство позволяет участником арендных отношений расторгать договора в досрочном режиме несколькими способами:

по обоюдному решению сторон;
по желанию квартиросъёмщика;
по инициативе хозяина имущества;
через судебную инстанцию.

В документе заблаговременно должны обозначаться условия его досрочного расторжения, в том числе вопросы оплаты с хозяином и времени выезда из имущества.

По обоюдному согласию соглашение разрывается тогда, когда все его участники смогли достичь понимания и приняли решение о мирном расставании. Документ будет считаться расторгнутым только после того, как квартира будет возвращена хозяину.

Порядок действий

Юридическое расторжение арендных отношений является сложным процессом, который может сопровождаться огромными сложностями, возможными появлениями разногласий.

Чтобы должным образом пройти этот шаг, каждый участник обязан обращать внимание на список правовых норм, которые затрагиваются в подобных ситуациях.

Если сторонам удаётся прийти к мирному соглашению, расторжение осуществляется в следующем порядке:

вначале участники составляют договор о расторжении первого документа. Он составляется в той же форме, что и арендный договор. Об этом подробно указывается в статье 452 ГК России;
если документ имеет простой письменный формат, тогда для его расторжения составляется только соглашение, заверенное подписью каждого участника;
если бумаги были зарегистрированы на основании всех требований принятых нормативных актов, тогда его расторжение в обязательном порядке регистрируется аналогичным способом в Росреестре.

По инициативе арендатора

В нормативных актах описывается внушительный список конкретных обстоятельств, которые позволяют квартиросъёмщику разрывать договорные отношения.

Так, ему предоставляется это право в следующих случаях:

собственник всячески препятствует использовать переданное жильё;
имущество стало малопригодным для нормальной жизни;
жильё имеет недостатки, о которых ранее не сообщалось в договоре;
хозяин не желает осуществлять ремонтные работы, несмотря на то, что это требование было отмечено в соглашении.

В одностороннем порядке арендатором

Ясно, что если хозяин всячески избегает выполнения своих обязанностей по договору, тогда наниматель может рассматривать его действия как нарушение условий. Однако в некоторых случаях ситуация складывается так, будто бы собственник попросту не знает о несоблюдении условий по каким-либо причинам.

Если инициатором расторжения сделки является только наниматель, он обязан сообщить о своём решении собственнику.

Для этого он обязан уведомить хозяина предварительно. Хорошо, если ещё на этапе подготовки соглашения, арендатор отдельным пунктом пропишет возможность одностороннего расторжения по личной инициативе.

Если же такого пункта нет, достичь досрочного прекращения соглашение всё же возможно, но сам процесс будет более сложным и долгим.

Возможность расторжения арендной договорённости в одностороннем порядке без привлечения судебных органов напрямую отталкивается от времени его действия.

Например, если соглашение заключено на неопределённый период времени, тогда арендатор может расторгнуть его в любой момент, причём его действия будут законны.

Главное, чтобы он смог заблаговременно уведомить собственника о своём решении. Если в аренду передаётся жилое имущество, законом установлено 3 месяца, и 1 месяц для иного имущества. Об этом подробно рассказывается в п.2 ст.610 ГК России.

Обозначать возможность арендатора на расторжение соглашения без обращения в суд не обязательно, поскольку она имеется для него на законных основаниях.

Время уведомления о расторжении договорённостей может быть скорректировано по желанию участников. Изменения в обязательном порядке закрепляются документально.

Если говорить о соглашениях, которые были заключены на конкретный временной промежуток, то они не могут быть разорванными без суда.

Так, в статье 620 ГК России отмечено, что разорвать соглашение по своей воле наниматель вправе только через судебный орган.

Следовательно, у него отсутствует шанс на прекращение действия арендного соглашения без весомых причин, и конечно же, без обращения в суд.

Этот закон обходит только те случаи, когда соответствующая возможность присутствовала в арендном соглашении с самого начала. Иногда в нём также может присутствовать пункт, в котором описывается право на расторжение без обращения в суд.

Необходимые документы

Если сторонам удаётся договориться, то им нужно составить только дополнительное соглашение о расторжении. Если же документ подвергался регистрации в государственной службе, тогда стороны должны там же зафиксировать процесс расторжения арендного договора.

Осуществляется это на основании следующего пакета документов:

составленный договор о расторжении отношений, судебное решение либо уведомление об одностороннем решении, если бумаги наделены неопределённым сроком;
справка, которая вправе подтвердить отправку уведомления;
арендный договор, зафиксированный в Росреестре;
акт передачи, который представляет собой возврат имущества от нанимателя хозяину;
ответ уполномоченных служб, если в договоре принимает участие компания;
оригинал и ксерокопия чека об уплате госпошлины.

Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно

Для расторжения договора выполняется комплекс мероприятий, предусмотренных на возврат жилья, его опись и выявление общего технического состояния имущества. По итогам осуществления проверки, двое участников составляют акт приёма-передачи недвижимого объекта. После этого вся ответственность за жильё вновь перекладывается на плечи хозяина.

Когда участником не удаётся прийти к единому мнению, тогда инициатору придётся отстаивать свою точку зрения только в суде.

После оглашения вердикта, уполномоченные органы приступят к принудительному выселению из жилплощади квартиросъёмщика и передачу её собственнику.

Возврат денег

Сразу после прекращения действия арендного соглашения, все существующие обязанности и права участников возвратятся обратно. Жильё полностью возвращается собственнику, и условия по перечислению денег по аренде квартиросъёмщика больше не касаются

Но в этой ситуации, участник, из-за которого возникли убытки в результате одностороннего расторжения соглашения, обладает возможностью на их возмещение вторым лицом.

Если говорить о досрочном расторжении соглашении, оплата по которому была осуществлена за весь период пользования квартирой, тогда хозяин обязан вернуть деньги обратно.

Возврату подлежит сумма только за тот срок, которым наниматель ещё не успел воспользоваться. На практике эти деньги выплачиваются как в добровольном порядке, так и по вердикту суда.

Обеспечительное финансирование, которое осуществляется в момент подписания арендного соглашения недвижимого объекта, возвратить обратно немного труднее. Процедура такого возврата полностью управляется условиями соглашения.

Но доказав неправомерное исполнение собственником своих обязательств либо ссылаясь на непредвиденные обстоятельства этот платёж вполне может подлежать возврату. В последнем случае разбираться в конфликте будет судебный орган.

Судебная практика

Помимо действующего законодательства, следует обратить внимание на судебную практику. Иногда она бывает непредсказуема. В качестве примера можно привести случай, возникший между участниками договора аренды совсем недавно.

Так, гражданин Колесников И. И с Ивановым Б.В. составили договор с 01 апреля 2016 года, срок действия которого оканчивался 31 декабря 2016 года.

В документе они отметили, что если кто либо из них пожелает разорвать договор, он обязан уведомить второго участниками о своём решении не позднее 2 недель до предполагаемой даты отъезда.

Уже 1 сентября Колесников И.И. смог купить собственную квартиру, поэтому съёмная квартира ему уже не понадобилась. Сразу после покупки он уведомил собственника Иванова Б.В, и 15 сентября освободил жилплощадь.

Если обратить внимание на практику, нередко даже самые доброжелательные отношения между сторонами оканчиваются судебной инстанцией.

Зачастую такая проблема возникает в результате нарушительных действий квартиросъёмщика, и нерационального поведения со стороны собственника жилья.

Видео: Как досрочно расторгнуть договор аренды

kvartirkapro.ru

Расторжение договора аренды квартиры

Рано или поздно любой договор необходимо расторгнуть. Хорошо, если он расторгается по истечении его срока или по обоюдному согласию сторон. Однако, как показывает практика, даже самые дружественные отношения между арендатором и арендодателем могут закончиться в суде. Причиной этому может быть как нежелательное поведение арендатора, так и недобросовестные действия со стороны арендодателя.

В каком случае у сторон появляется возможность расторгнуть договор? Какие правовые последствия у этого действия? На что необходимо обратить внимание сторонам? Ответы на эти вопросы в данной статье.

Особенности договора аренды квартиры

Как правило, стороны при заключении договора аренды квартиры не обращают внимания на некоторые особенности. Игнорирование этих особенностей может привести к сложностям при расторжении договора.

Стороны, желая сократить время на заключение договора, обычно скачивают готовый образец из Интернета, не понимая, что использование готового шаблона не позволит им включить те условия, которые они считают нужными. Договор предполагает волеизъявление двух сторон, а значит, если вы хотите включить какие-либо условия в договор, то можете смело это сделать.

Среди условий, которые необходимо включить в договор, есть следующие:

Размер арендной платы.
Каким образом арендатор будет ее вносить.
Как часто он будет это делать.
Какая из сторон оплачивает Интернет, коммунальные услуги и телефон.
Изменяется ли арендная плата с течением времени.
На ком лежит бремя проведения ремонта, и в какие сроки он должен проводиться.
Сроки аренды.
Форс-мажорные обстоятельства и действия в их случае.

Если стороны хотят включить дополнительные условия, то они могут это сделать в момент заключения договора. Например, стороны могут предусмотреть, каким образом будет расторгаться договор, или установить, в какой срок арендаторы должны освободить помещение после получения уведомления от арендодателя. Включение этих условий защищает позицию обеих сторон и позволяет избежать долгих споров и судебных тяжб. Однако, если другая сторона не исполняет написанное в договоре, это повод обратиться в суд.

Также стороны могут предусмотреть включение следующих условий, которые обезопасят их позицию при расторжении договора аренды квартиры:

Количество человек, которые будут проживать в квартире.
Могут ли арендаторы заводить домашних животных и в каких количествах.
Описать состояние, в котором находится жилое помещение.

Все эти условия очень важны, ведь нарушение каждого из них может стать основанием для расторжения договора аренды квартиры.

Основания для расторжения договора аренды

Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в случае, если:

Арендатор в течение двух месяцев не вносит арендную плату.
Имеются жалобы на арендатора со стороны соседей.
Арендатор не вносит плату за коммунальные услуги.
Создает препятствия доступу арендодателя в жилое помещение.
Действия арендатора наносят ущерб техническому или санитарному состоянию жилплощади.
Арендатор отказывается вносить арендную плату в полном объеме.
Арендатор без согласия хозяина провел ремонт, перепланировку или просто переставил мебель.
Без согласия хозяина арендатор завел домашних животных.

Также есть несколько оснований, в соответствии с которыми арендатор может расторгнуть договор:

Арендодатель не предоставил квартиру в пользование или же создает препятствия в пользовании ею.

Арендодатель скрыл существенные недостатки имущества, не предупредил арендатора об их наличии или же арендатор не знал об их существовании.

В силу не зависящих от арендатора обстоятельств, квартира перестала быть пригодной для проживания.

Причины для обращения в суд

С другой стороны, арендодатель сам может вести нечестную игру и искать основания для расторжения договора аренды квартиры. Например, он может заявить, что арендодатель не платит за аренду полностью и тем самым нарушает права собственника квартиры. Чтобы отстоять свои права, арендатору придется идти в суд. В суде нужно будет предоставить документы или свидетельские показания, подтверждающие позицию арендатора. А чтобы арендатору было что предоставить в защиту своей позиции, необходимо, чтобы в договоре было отмечено, что все средства будут предаваться под расписку. Тогда в случае недобросовестного поведения арендодателя вы всегда сможете отстоять свои права.

Зачем обращаться к юристу

Юридическая помощь при заключении договора аренды просто необходима, ведь если вы допустите ошибку, то расплачиваться за нее впоследствии придется вам. Поэтому перед заключением договора аренды обязательно обратитесь за помощью в юридическую консультацию. Там вам помогут защитить свои права через составление договора, а в случае, если эти права были нарушены, отстоять их через суд. Сотрудничая с юристом, вы экономите свои деньги и время, ведь судебные тяжбы могут тянуться в течение долгих месяцев.

www.advokat-moskva.ru

обычное и досрочное, как это делается

Аренда или наем жилья достаточно распространенное явление. Обычно такие договоры действуют в пределах установленного сторонами срока, но необходимость их прекращения может появиться и раньше.

Как и по каким причинам расторгается заключенный сторонами договор найма (или аренды жилья), рассмотрим далее.

По каким основаниям происходит расторжение договора

Любой заключенный сторонами арендный договор может прекратить свое действие по нескольким причинам. К первой относится истечение срока, на который он был заключен. В этой ситуации от участников сделки не требуется предпринимать никаких дополнительных действий. Если только они не пожелают продлить договор. До истечения срока договор расторгается только по соглашению между сторонами или одной из них по определенным в законе причинам.

Общие для всех договоров основания расторжения сделок устанавливаются ст. 450 Гражданского кодекса РФ. К их числу относятся:

соглашение между сторонами сделки;
существенное (значительное) нарушение ее условий;
иные предусмотренные в законе или самом договоре причины.

Возможность отказа от сделки предусмотрена и специальными нормами об аренде и найме жилья.

Досрочное расторжение договора аренды может проходить в добровольном или принудительном порядке.

По закону наниматели (арендаторы) жилья могут отказаться от дальнейшего использования помещения в любое время, предупредив об этом наймодателя. Расстаться мирно поможет заключение соглашения по договоренности между нанимателем и наймодателем. Во всех остальных случаях вопрос расторжения этого договора будет решаться в судебном принудительном порядке.

Обычное расторжение в связи с истечением срока договора аренды

Досрочное расторжение договора аренды При нормальном течении дел прекращение договора найма жилого помещения происходит в связи с истечением установленного сторонами срока. Заключать дополнительных соглашений о его прекращении не нужно.

После окончания определенного в договоре срока наниматель обязан освободить жилье, вернуть ключи от него наймодателю. Оформлять передачу помещения наймодателю следует письменно по акту.

В этом документе нужно отразить, когда и в каком состоянии принимается помещение. Но не всегда после окончания срока договора арендаторы сразу освобождают помещение. Поэтому наймодателям следует быть внимательными.

Если арендатор продолжает пользоваться жильем, а арендодатель не высказывает никаких возражений, то договор будет считаться возобновленным (ст. 621 ГК РФ).

Возобновляется он на таких же условиях, но уже без ограничения срока. Кроме того, согласно положениям об аренде у добросовестных нанимателей имеется преимущество перед иными лицами при заключении договора на новый период.

Поэтому, если арендатор желает продлить пользованием жильем, то он должен заблаговременно до истечения срока договора известить об этом собственника имущества. Последний может отказать, но тогда он не должен заключать аналогичных договоров с иными лицами в течение года. При нарушении наймодателем указанного условия наниматель через суд может заявить требование о переходе на него прав по этому договору.

Досрочное расторжение

Расторжение договора аренды до окончания срока его действия, возможно при взаимном согласии сторон.

При отсутствии такой договоренности его прекращение происходит при наличии определенных обстоятельств судом или же при соблюдении условий, указанных в том же договоре. При отсутствии в документе таких положений применяются нормы закона. Инициатором расторжения может быть любая из сторон сделки.

Рассмотрим каждый из случаев подробнее.

По инициативе наймодателя (арендодателя)

По инициативе арендодателя заявление о расторжении договора может подаваться при наличии следующих обстоятельств:

Невнесении оплаты за арендуемое жилье за полгода (договором могут устанавливаться и другие сроки), при найме на краткий срок при двукратной неоплате.
Разрушении, порче нанятого жилья арендатором, другими лицами, за которых он несет ответственность.
Использовании жилья для целей, не связанных с его прямым назначением.
Систематическом нарушении интересов лиц, проживающих по соседству.

Могут возникать и иные основания, указанные в договоре.

Важно знать, что перед подачей заявления на расторжение договора в суд, наймодатель должен направить (передать) нанимателю предупреждение об устранении допущенных нарушений.

Составляется такое уведомление в письменном виде с указанием на заключенный договор, допущенные нарушения, сроки для выполнения обязательств.

Если наниматель игнорирует предупреждение, то следует обращение в суд. При этом суд может предоставить нанимателю срок до года для выполнения своих обязательств.

Если за это время нарушения не будут устранены, то договор по вторичному обращению наймодателя расторгается.

По желанию нанимателя (арендатора)

Нанимателю закон позволяет в любое время по своему желанию досрочно прекратить аренду. Для этого ему нужно заручиться согласием всех проживающих с ним лиц. Кроме того, требуется предупредить об этом наймодателя заблаговременно (за три месяца).

По инициативе арендатора, возможно судебное расторжение договора в ниже перечисленных случаях:

Жилье фактически не было передано наймодателю либо создаются препятствия к его использованию.
Жилье имеет препятствующие для его использования недостатки, которые не были известны нанимателю и не оговорены при заключении сделки, не могли быть обнаружены арендатором при обычном осмотре.
Жилье находится в непригодном для его постоянного использования состоянии.

При непригодности, а также аварийности жилья заявить в суд о досрочном расторжении договора вправе и арендодатель.

Соглашение о расторжении договора

Оптимальным вариантом для каждого из участников сделки будет расторжение договора по их обоюдному согласию. Им не придется платить штрафы за отказ от договора, тратить время на судебные разбирательства.

Для действительности такого соглашения оно должно составляться в определенном порядке. Главное правило предусматривает необходимость заключения таких соглашений в той же форме, в какой был заключен договор. Обычно это простая письменная форма.

Но если сам договор прошел регистрацию в Росреестре, то и соглашение придется зарегистрировать.

Соглашение о расторжении договора найма должно содержать основные реквизиты заключенного ранее договора.

Из его текста должно следовать, кем и какой договор расторгается. Важно указать дату прекращения действия договора. Составлять документ нужно в экземплярах по числу сторон, а при необходимости регистрации подготовить еще один для Росреестра.

После расторжения все обязательства сторон по договору считаются прекращенными. В самом соглашении или отдельном акте нужно указать, что помещение возвращено наймодателю и претензий к его состоянию он не имеет.

Штрафные санкции

Желание прекращения договора аренды только с одной стороны сопряжено с наступлением определенных неблагоприятных последствий.

Довольно часто в договорах найма встречается пункт о наложении штрафа за досрочный отказ от него. При этом единой позиции по этому вопросу в судебной практике нет. С одной стороны, полагают, что такое положение противоречит закону. Ведь штрафы и неустойки предусматриваются при нарушениях обязательств сторонами сделки. А при добровольном отказе арендатора от дальнейшего пользования помещением нарушений нет.

Таким способом, он реализует предоставленное ему законом право, поэтому оснований для привлечения его к ответственности нет.

С другой стороны, штраф за досрочное расторжение договора аренды, если такое условие в нем указано, судами чаще всего признается правомерным. Ведь по гражданскому законодательству стороны вольны включать в договор любые устраивающие их условия. Не запрещено и установление выплат за досрочный отказ от сделки.

Поэтому причин отказывать во взыскании этих сумм при расторжении договоров суды не усматривают. А выплату за досрочное прекращение аренды можно расценивать как компенсацию другой стороне, а не привлечение к ответственности за нарушения по сделке.

Фактически арендодатели таким способом обеспечивают исполнение обязательств и своих интересов. Ведь наниматели могут в любое время, предупредив займодателя, отказаться от дальнейшего использования помещения.

zakondoma.ru

Расторжение договора аренды в 2018 году: образец уведомления о досрочном расторжении, соглашение, условия расторжения по инициативе арендатора, порядок проведения процедуры, документы

3039

Договор аренды

Документальное соглашение передачи прав владения собственности во временное пользование называется договором аренды. Такое соглашение может быть определено на конкретный срок, а также быть бессрочным. Если период правового действия не указан, сделка может быть расторгнута в любой момент по инициативе одного из участников отношения.

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

Москва и МО:
+7 499 938 42 18
Санкт-Петербург и ЛО:
+7 812 425 13 98
Вся Россия:
+7 800 350 14 83

Основополагающий элемент договора аренды – выплата денежной компенсации. Сумма арендной платы отражена документально и содержит дату исполнения. Не выполнение основополагающего условия – главная причина расторжения сделки.

Предметом договора аренды может быть любой предмет. Автомобиль, квартира, земельный участок, произведение искусства – под определение подходит любая вещь созданная человеком или находящаяся в его пользовании.

Участники соглашения аренды – две стороны, выполняющие правовые действия самостоятельно или через представителей. Сторонами сделки могут быть:

Физические лица.
Юридические лица.
Муниципальный орган.
Государство.

Соглашение временной передачи права пользования или владения оформляется в письменной форме. При этом если срок договора составляет 12 и более месяцев, то такая сделка подлежит обязательной регистрации. В случае участия в качестве любой из сторон организации такой документ также необходимо заверить. Обязательная регистрация не нужна в случае кратковременной передачи собственности (до 1 года) между физическими лицами.

Обязательная регистрация осуществляется региональным отделением Росреестра с внесением записи в учетный журнал и присвоением порядкового номера делопроизводства.

Сроки действия соглашения аренды различны:

Бессрочное соглашение (в тексте документа не указан срок завершения сделки).
Долгосрочный договор (от 5 до 49 лет).
Средний срок исполнения (от 1 до 5 лет).
Краткосрочная аренда (менее 12 месяцев).

Основания для расторжения договора аренды квартиры арендодателем

Независимо от сроков завершения договоренности, расторжение договора аренды может происходить в одностороннем порядке. Инициатором завершения отношений может быть арендодатель.

Согласно ст. 450-453 ГК РФ расторжение договора в одностороннем порядке производится на основании соответствующего пункта самого документа об аренде. В иных случаях это допустимо, но расторжение будет проводиться в судебном порядке:

Арендатор нарушает пункты соглашения.
Состояние арендуемого помещения значительно ухудшается по вине съемщика.
Арендодатель решил прекратить действие договора найма.
Изменение качеств объекта сделки.

В случае нарушения арендатором пунктов соглашения, например, неуплаты арендной платы или неуплата коммунальных платежей, согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель обязан подать в суд на досрочное расторжение договора и выплату материальных издержек. Если собственник имущества заранее выселит недобросовестного жильца, то судом это может квалифицироваться, как нарушение конституционных прав.

Если арендодатель решил прекратить действие соглашения заранее, то он должен руководствоваться пунктом договора о прекращении аренды. В случае правомочности действий собственника, он отправляет арендатору извещение заказным письмом о прекращении договоренности. После отправки письма договор аренды действителен еще 30 дней.

Арендодатель может отменить соглашение в результате изменений характеристик объекта недвижимости. Например, дом признан аварийным и подлежит сносу.

Порядок расторжения договора аренды квартиры арендодателем

В случае, если между участниками не было достигнуто обоюдное соглашение о расторжении договора аренды, сделка может быть расторгнута в одностороннем порядке. В случае инициации завершения сделки арендодателем порядок такой:

Если в договоре аренды квартиры дополнительно прописаны условия прекращения сделки, и при наличии одного из них:

Арендодатель составляет уведомление о прекращении правоотношения.
Через отделение почты уведомление отправляется арендатору. Здесь обязательна фиксация времени отправки.
Через месяц после отправления заказного письма с предупреждением, правоотношения считаются расторгнутыми.

Если договор аренды не содержит условий одностороннего прекращения правовых отношений, либо не выполнено ни одно из условий данного пункта:

В таком случае арендодателю придется собирать документацию на право владения собственностью и отправлять исковое заявление в судебные органы.
В результате судебных прений будет вынесено решение об обоснованности претензий к арендатору, а также возможность получения денежной компенсации.

Основания для расторжения договора аренды квартиры арендатором

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ расторжение договора аренды по инициативе арендатора возможно на основании трех причин:

Обоюдное согласие участников договора.
На основании пунктов соглашения найма собственности.
В соответствии судебного решения.

Обоюдное согласие и соблюдение предписаний сделки временного пользования собственностью сложности не представляет. Судебный вердикт в пользу арендатора возможен в следующих случаях:

Арендодатель не передал во временное пользование указанную договором собственность.
Собственник препятствует выполнению пунктов соглашения.
При заключении сделки собственность имела явные конструктивные нарушения, скрытые при первоначальном осмотре.
В случае непредвиденных ситуаций возникших по вине арендодателя либо третьих лиц.

Одностороннее прекращение аренды квартиры арендатором возникает после законного оформления соглашения о досрочном расторжении договора аренды на основании вышеуказанных причин.

Порядок расторжения договора аренды квартиры арендатором

Арендатор составляет предварительный текст соглашения о расторжении правовых отношений с арендодателем.
При наличии убедительных доводов, отображенных соответствующим пунктом договора найма собственности, арендатор отправляет заказное письмо владельцу имущества;
Образец письма о расторжении договора аренды (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец уведомления о расторжении договора аренды квартиры]) должен содержать вескую причину отчуждения права временного владения, а также срок прекращения пользования. Отдельным пунктом может быть прописана сумма возможной компенсации.
В случае если собственник против доводов арендатора, последний обладает правом обратиться в суд.

В суд для разбирательства нужно предъявить:

Текст соглашения о съеме недвижимости.
Образец заказного письма.
Акт приема-передачи квартиры.
Решение независимого эксперта (при необходимости).

Последствия расторжения договора аренды квартиры

Расторжение соглашения об аренде недвижимости автоматически упраздняет официальный статус арендатора и арендодателя. Арендатор больше не имеет права жить в арендуемой ранее квартире. А арендодатель не обладает правом требовать какие-либо денежные компенсации, если иное не установлено в судебном порядке.

После расторжения договора при необходимости составляется новый акт приема-передачи собственности. Затем бывший арендатор должен покинуть жилье.

Если акт приема-передачи собственности существенно отличается от первоначального осмотра. То арендодатель вправе обратиться в суд за возмещением материальной компенсации на восстановление собственности.

Если арендатор отказывается добровольно покидать квартиру, необходимо обратиться в судебные органы о принудительном выселении.

Наиболее популярные вопросы и ответ на них по расторжению договора аренды квартиры

Вопрос: После сдачи помещения в аренду, съемщик вовремя оплатил арендную плату в течение трех месяцев. По истечению этого периода оплата прекратилась. На звонки арендатор не отвечал. Съемная квартира оказалась пустой, а съемщик просто исчез. Что делать, прошло полгода, а вестей никаких нет? Игорь.

Ответ: Игорь, согласно ст. 453 ГК РФ, арендатор обязан производить оплату за весь период аренды. Нахождение или проживание его по другому адресу оплату не отменяет. В данном случае,арендодатель вправе обратиться в судебные органы и заявить об уклонении арендатора от уплаты определенной суммы денег согласно договору за весь период, начиная с момента его заключения и заканчивая датой расторжения соглашения судом. Если в арендуемой квартире находится какое-либо имущество арендатора, оно подлежит аресту до решения суда.

Пример по порядку расторжения договора аренды квартиры

Собственник жилья на основании договора аренды сдал съемную квартиру сроком на 1 год. При этом была пройдена обязательная регистрации. Соглашение содержало пункт прекращения права владения в одностороннем порядке. Одно из условий прекращения – несвоевременная оплата. В течение первых 3 месяцев арендатор производил оплату своевременно, затем 4-ый месяц была задержка 5 дней. Следующий, 5-ый месяц опять оплачено было вовремя. 6 и 7 месяц снова задержка.

На восьмой месяц, не получив своевременной оплаты вовремя, собственник выгнал арендатора из квартиры. Затем он обратился в суд о возмещении материального ущерба.

Так как выгонять арендатора собственник не имел права, а должен был отправить уведомление о расторжении договора аренды, суд его иск отклонил. Впоследствии арендатор написал встречное исковое заявление и выиграл. Основание победы – нарушение конституционных прав личности. По решению суда, арендодатель должен был уплатить штраф, а также предоставить арендатору жилье на оставшийся срок, оговоренный в соглашении временного пользования собственностью.

Заключение

Договор аренды – документальное соглашение прав перехода имущества во временное пользование.
Пункты соглашения имеют приоритет в судебных прениях.
Расторжение договора возможно при согласии обеих сторон.
Одностороннее расторжение договора возможно, если это прописано в тексте самой сделки аренды. В противном случае участников отношений ждет длительное судебное разбирательство.
Одни из наиболее распространенных причин досрочного расторжения документа: несвоевременная оплата и порча имущества.
При желании разорвать отношения в одностороннем порядке, стороне-инициатору необходимо отправить оппоненту заказное письмо с уведомлением о прекращении правоотношений.
Срок прекращения аренды после отправки заказного письма – 1 месяц.
В случае нарушения целостности имущества, подтвердить это в суде можно только через акт приема-передачи собственности. Такой документ заключается перед оформлением договора аренды.
Если арендатор отказывается покидать жилье на противоправных условиях необходимо обратиться в судебные органы о принудительном выселении. Самовольное принуждение грозит обернуться административным штрафом.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Список законов

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

Москва и МО:
+7 499 938 42 18
Санкт-Петербург и ЛО:
+7 812 425 13 98
Вся Россия:
+7 800 350 14 83

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

estate-advisor.ru

Досрочное и обычное расторжение договора аренды жилого помещения по инициативе арендодателя или арендатора. Расторжение договора аренды квартиры

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры?

○ Причины расторжения договора.

○ Досрочное расторжение договора арендатором.

✔ Порядок расторжения в суде.

✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

○ Досрочное расторжение договора арендодателем.

✔ Порядок расторжения в суде.

✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

○ Уведомление о расторжении договора.

○ Обоюдное соглашение о расторжении договора.

○ Советы юриста:

✔ Нужно ли регистрировать расторжение договора?

✔ Может ли суд назначить компенсацию?

Расторжение договора аренды квартиры (найма)

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

А что будет после расторжения договора?

Причины для обращения в суд

Уведомление о расторжении договора аренды

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

Похожие записи

Расторжение договоров аренды или найма | соглашение, уведомление о расторжении договора аренды

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

Расторжение договора по решению суда

А что будет после расторжения договора?

Особенности расторжения договора аренды

Уведомление о расторжении договора аренды.

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

Подведем итоги

Как расторгнуть договор аренды квартиры в 2018

Можно ли

Порядок действий

По инициативе арендатора

В одностороннем порядке арендатором

Необходимые документы

Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно

Возврат денег

Судебная практика

Видео: Как досрочно расторгнуть договор аренды

Расторжение договора аренды квартиры

Особенности договора аренды квартиры

Основания для расторжения договора аренды

Причины для обращения в суд

Зачем обращаться к юристу

обычное и досрочное, как это делается

По каким основаниям происходит расторжение договора

Обычное расторжение в связи с истечением срока договора аренды

Досрочное расторжение

По инициативе наймодателя (арендодателя)

По желанию нанимателя (арендатора)

Соглашение о расторжении договора

Штрафные санкции

Договор аренды

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

+7 499 938 42 18

+7 812 425 13 98

+7 800 350 14 83

Основания для расторжения договора аренды квартиры арендодателем

Порядок расторжения договора аренды квартиры арендодателем

Основания для расторжения договора аренды квартиры арендатором

Порядок расторжения договора аренды квартиры арендатором

Последствия расторжения договора аренды квартиры

Наиболее популярные вопросы и ответ на них по расторжению договора аренды квартиры

Пример по порядку расторжения договора аренды квартиры

Заключение

Образцы заявлений и бланков

Список законов

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

+7 499 938 42 18

+7 812 425 13 98

+7 800 350 14 83