Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру. Регистрация договора переуступки права требования на квартиру

Оформление переуступки прав собственности на квартиру в новостройке

Как оформить переуступку прав требования на недвижимость?

Переуступка прав на жилплощадь, или говоря обычным языком, сделка купли-продажи, которая была заключена до момента завершения строительства строения, именуется цессией.Цессионер – это человек, который покупает квартиру в новостройке сразу у Застройщика, не прибегая к помощи посредников. Он продает, а точнее передает права на новую квартиру новому покупателю, но за гораздо большую сумму, нежели та, за которую она была приобретена у строительной компании. Цессионером в большинстве случаев выступает инвестор.При покупке жилья по переуступке на покупателя переходят права участника строительства, но помимо этого и все сопутствующие обязанности и риски, которые напрямую связаны с нарушениями, виновником которых является Застройщик. Покупатели должны это понимать!Действия участников соглашения перед его оформлением

1. Договор долевого участия. Переуступка прав.Прежде чем продавать недвижимость по ДДУ,продавцу потребуется оплатить Застройщику повинность за квартиру. В другом случае можно перебросить на покупателя оставшуюся задолженность. Чтобы сделать это, потребуется составление договора, согласно которому долг будет переведен новому собственнику. Следует отметить, что этот способ продажи жилищной площади можно использовать многократно. Ограничения, конечно же, существуют – проводить можно до момента сдачи дома в эксплуатацию, и до выдачи на руки передаточного акта. Процедура продажи жилья по ДДУ требует регистрации в УФРС. Это условие является основным.

   2. Переуступка прав по предварительному договору купли-продажиПриобретая квартиру по ПД, за продавцом сохраняется право требования на жилплощадь, поэтому вам не удастся продать ее третьим лицам по ППТ.Закон об обязательной регистрации договора инвестирования и долевого участия в Регистрирующем органе вступил в силу 01.04.2005 г. Следовательно, если вы приобрели жилье у Застройщика до этого момента по ДДУ исключительно в письменном виде, то в данной ситуации переуступка прав не нуждается в обязательной фиксации. Единственное, что покупателю потребуется сделать, это всего лишь совершить сделку с Застройщиком об уступке прав требования.Во всех вышеперечисленных ситуациях оформить ППТ можно лишь после оплаты продавцом Застройщику сумму, указанную в заключенном соглашении либо после подписания договора между сторонами о переводе пассива на покупателя.

Основной порядок оформления

Оформить переуступку прав на недвижимость можно в следующем порядке, который состоит их четырех основных этапов.1. Суть заключается в проверке наличия у Застройщика нужного перечня документовНельзя начинать оформлять сделку по переуступке до того, как у Застройщика будет проверена вся разрешительная документация. Сделать это довольно просто, нужно лишь обратиться в компанию и запросить все документы.Перечень основной документации:• Свидетельства:— о гос. регистрации;— о праве собственности на участок;— о постановлении на учет в налоговой.• Устав строительной организации;• Договор аренды земли;• Учредительный документ;• Проектная декларация, с указанием способов, с помощью которых строительная компания выполнит все свои обязательства;• Разрешение на начало строительства;• Договор, в котором описано, за какие средства ведется строительство;• Бухгалтерская отчетность;• Проект на строительство со следующим перечнем:— сроки предполагаемой передачи дома в эксплуатацию;— разрешение на начало строительства;— цель данного проекта;— сроки реализации;— права на участок, где ведется строительство либо Договор аренды. Он необходим в том случае, если его владельцем Застройщик не является. Обязательно должна быть указана площадь данного участка и кадастровый номер;— этап строительства;

2. Этап, на котором продавец и покупатель готовятся к совершению сделкиПродавцу, перед продажей жилплощади по переуступке необходимо выполнить следующие шаги.

• Прежде всего, необходимо сообщить Застройщику о своем намеренье продать жилплощадь по ППТМожете сделать это, посетив офис компании либо письменно уведомить Застройщика. В уведомлении нужно описать основную причину своего обращения – намеренье провести переуступку прав требования, которая является юридической процедурой. Продавец должен понимать, что если не уведомить строительную компанию о новом владельце, то совершенная вами сделка, скорее всего, будет признана недействительной. Чтобы избежать этого, рекомендуется участие 3-го лица при совершении сделки, которым должен выступать представитель строительной организации.
  • Застройщик обязан выдать письменное соглашение на продажу жилплощадиЕго можно получить в офисе компании. Не забывайте о том, что Застройщик может потребовать 5% за выдачу своего согласия и за сделку. В данном случае недвижимость продается за гораздо большую стоимость, чем та, которая была у Застройщика. Компания определяет исходя из суммы, которую установит продавец для продажи.

  • Получить справку Застройщика об отсутствии долгаВ документе должно быть указано, что продавец исполнил свои обязанности в полном объеме и все расчеты полностью произведены. Получить эту справку можно лишь после полного погашения задолженности либо после заключения между сторонами договора, согласно которому долг будет переведен на покупателя. В договоре застройщик обязан выступать как 3-е лицо.• Получить у одного из супругов согласие на продажу недвижимости по переуступке прав долевого участия. Это нужно, если жилье покупалась в браке. При этом соглашение должно быть заверено нотариально.

  • Взять выписку из ЕГРП на недвижимостьПродавца необходимо указать в ней в качестве правообладателя. Это важно в случае, если договоры инвестирования и долевого участия регистрировались в соответствующем органе.

  • Взять в Банке письменное согласие.Продавец должен его получить, если имущество находится в залоге по ипотечному кредитованию. Банк имеет право выдать такое соглашение только после полного погашения ипотечного долга.

  Действия ПокупателяПокупателю перед приобретением необходимо сделать следующее:1. Если квартира покупается по ипотеке, то нужно подписать и получить закладную и кредитный договор.2. Самое главное, что вам следует сделать – получить согласие супруга на покупку жилплощади. Это соглашение должно быть нотариально заверено, но оно необходимо только в том случае, если покупает жилье человек, который на данный момент состоит в официальном браке. Когда в совершении соглашения участвуют оба супруга и заключен брачный договор о разделе имущества, тонеобходимость оформления соглашения отсутствует.3. Соглашение переуступки правМежду покупателем и продавцом на данном этапе составляется договор переуступки. Его подписывают исключительно в Регистрирующем органе. Его можно составить у юриста, в агентстве по недвижимости или в офисе компании Застройщика, но подписать его только в соответствующем органе.4. Процедура регистрации договораВ любом регистрирующем органе можно зарегистрировать этот договор. Это может быть Многофункциональный центр, Регистрационная или Кадастровая палата.• Все участники должны подписать договор переуступки прав требования на квартиру в одном из вышеперечисленных органов. Во время подписания обязательно должен присутствовать сотрудник этого органа.• Регистратору необходимо предоставить перечень документов:— письменное Банковское разрешение на продажу недвижимости, если она была в залоге;— закладная, если недвижимость приобретается в ипотеку;— паспорта всех участников;— нотариально заверенная доверенность, если задействовано доверенное лицо;— когда жилье продается или покупается супругами, то обязательно должно быть согласие на сделку от второго супруга, причем письменное;— согласие Застройщика на продажу, только в письменном виде.— справка, которая подтвердит, что вы ничего не должны строительной компании;— договор о переводе задолженности;— договор основания, ранее заключенный с Застройщиком. В его качестве могут выступать договор инвестирования/соинвестирования, договор долевого участия, договор о покупке-продаже.• Следующим этапом является оплата государственной пошлины. У каждого покупателя своя квитанция. Произвести оплату можно в кассе того же здания.• Подписать заполненное регистратором заявление, где будет указан весь перечень предоставленных документов, а также указан объект недвижимости, характеристики объекта и данные сторон сделки.• Регистратор должен забрать оригиналы и копии всех предоставленных вами документов, а также заявление. Позже он выдаст покупателю и продавцу расписку об их получении.• Покупателю назначат день, когда можно будет забрать регистрационный договор переуступки прав требования. Обычно регистрация длится не более 10 дней. О конкретной дате завершения процесса всегда можно узнать по телефону. Покупатель заберет регистрационный договор о переуступке прав требований, а продавец – договор основания, что был ранее заключен с Застройщиком. При себе у всех участников должны быть паспорта и расписки, выданные регистратором при подаче документов.

o-nedvizhke.ru

Как оформляется переуступка прав требования на квартиру в новостройке

Мероприятие, когда одно лицо передает другому свое право требования на недвижимость, расположенной в строящемся здании, называется переуступкой прав собственности на квартиру. Подобный механизм предусмотрен для жилых помещений, расположенных в новостройках и применяется инвесторами, приобретающими права на жилые «квадраты» в строящемся здании еще на стадии котлована за невысокую цену. Чем ближе к сдаче дома, тем яснее становится, что проект не перейдет в разряд долгостроя, а значит, в нем можно приобретать квартиры.

Договор уступки права требования используется инвесторами, чтобы передать гражданам, желающим купить квартиру, но не заключившим ДДУ (договор долевого участия). По этой причине важно, чтобы документ был правильно оформлен, подписан и поставлен на учет. Рассмотрим данный вопрос всесторонне и выделим наиболее важные моменты.

В суть юридической процедуры?

Составление соглашения выполняется тогда, пока новостройка не передана в эксплуатации и пока не оформлены все необходимые документы, определяющие права владельцев квартир. Регулирует продажу квартиры, таким образом, инвестор, которые заранее выкупает недвижимость и ожидает момента, пока стоимость жилья достаточно возрастет, чтобы получить прибыль, а риски снизятся.

Если условия подходят инвестора, он начинает реализовывать своего имущество третьим лицам, оформляя покупку при помощи специального типа соглашения – договора переуступки права требования на квартиру или соглашение цессии. Покупка предполагает перевод права потребовать квартиру по мере завершения строительства, а также, сопровождается значительными рисками, связанными с процедурой строительства дома. Чем ближе завершение, тем ниже риски.

Вид соглашений, которые позволяют выполнить передачу права требования

Законом предусмотрено сразу несколько способов передачи данного права, основанных на заключении официальных соглашений. Речь идет о следующих видах договоров:

Каждый из указанных соглашений является частным вариантом цессии. Выбирать подходящий вариант оформления сделки следует с учетом обстоятельств.

Процедура оформления соглашения

Мероприятие начинается с подбора подходящей недвижимости и поиска добросовестного инвестора. Не стоит отдавать предпочтение вариантам с излишне высокой или низкой стоимостью.

Следует учесть еще ряд параметров при покупке жилья в строящемся комплексе:

• репутация девелопера;
• стадия готовности строящегося комплекса;
• отсутствие препятствий в проведении строительных работ;
• наличие иных рисков, способных затормозить своевременного завершения строительных работ.

После того, как выбор сделан, можно приступать к оформлению соглашения. Алгоритм действий покупателя должен быть следующим:

1. Составить договор и удостоверится, что документ содержит все существенные моменты. Лучше всего оформлять соглашение в нотариальной конторе, где составлением документации займется опытный юрист.
2. Направится в регистрирующий орган, и подписать соглашение в присутствие сотрудников ведомства. Важно, что должны присутствовать все стороны сделки.
3. Передать документы регистраторы для постановки их на учет, параллельно оплатить госпошлину.
4. После проверки поступившей документации, сотрудник составляет заявление и передает на подпись каждому участнику сделки индивидуально.
5. В течение 5-10 дней стороны сделки получают извещение, когда им следует прибыть за документами.
6. В указанный день покупатель и продавец получают вступивший в законную силу и зарегистрированный акт. Сделка считается завершенной.

Какие документы необходимы для заключения договора цессии

Каждая из сторон должна представить свой пакет документации для оформления соглашения по переуступке права.

Речь идет о следующих бумагах:

1. Паспорт.
2. Согласие супруга (ги).
3. Договор основание (между застройщиком и инвестором).
4. Справка об отсутствие задолженности у инвестора по ДДУ.
5. Разрешение девелопера на проведение цессии.
6. Согласие банка (если квартира залоговая).
7. Кредитное соглашение (когда продажа будет проводиться с использованием заемных средств).

Заключение

Соглашение цессии или переуступки права требования на квартиру является одни из вариантов приобретения жилого помещения. Чтобы исключить возможные риски и действительно получить жилье в собственность, покупателю следует позаботиться о правильном составлении соглашения и обеспечить максимальную прозрачность сделки.

grazhdaninu.com

Как правильно заключить договор по переуступке квартиры в новостройке

Главная > Наши услуги > Как правильно заключить договор по переуступке квартиры в новостройке

Как правильно купить квартиру по переуступке

Как правильно заключить договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве

Когда договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве по переуступке заключать нежелательно, нецелесообразно или даже – категорически нельзя

Пошаговая инструкция для самостоятельных

Последовательность действий при заключении договора уступки

Кто заключает договор уступки в новостройке: • Граждане–участники долевого строительства, желающие заработать на разнице цен (инвесторы)• Граждане–участники долевого строительства, не имеющие возможность выплачивать деньги по договору• Граждане–участники долевого строительства, у которых изменились жилищные потребности• Граждане–участники долевого строительства, которые пытаются переложить риск невыполнения обязательств застройщика перед ними на третьих лиц• Юридические лица (подрядчики, поставщики материалов и др.), с которыми застройщик рассчитывается квартирами• Юридические лица-инвесторы

Факторы, влияющие на увеличение количества договоров уступки в новостройке:

Сложная финансово экономическая ситуация в стране, следствием чего являются возможные:• Увеличение числа участников долевого строительства, не имеющих возможности выплачивать деньги по договору• Увеличение числа застройщиков, не имеющих возможность выполнить свои обязательства перед участниками долевого строительства, а следовательно увеличение числа граждан, желающих переложить риски на третьих лиц• Увеличение количества «бартерных» сделок в строительстве между юридическими лицами

Изменение налогового законодательства• Увеличение с 01.01.2016 года до 5 лет минимального предельного срока владения объектом недвижимости, по истечении которого доходы физических лиц, полученные при продаже этого объекта, будут освобождаться от налогообложения.

Обязательные условия, при которых возможна уступка права требования:• Уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства• Уступка допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта• Договор об уступке прав требования подлежит государственной регистрации• Если уступка совершается одновременно с переводом долга, требуется письменное согласие застройщика (или заключение трехстороннего соглашения)

Последовательность действий при заключении договора уступки

До подписания договора:• Узнать, какой договор заключен с застройщиком• Проверить содержание ДДУ и дополнительных соглашений к нему, изучить условия уступки• Проверить разрешительную и проектную документацию, выяснить возможные причины уступки, изучить финансовое состояние застройщика и ход строительства• Проверить размер и своевременность оплаты по ранее заключенному договору• Изучить акт сверки взаимных расчетов• Проверить содержание договора уступки• Согласовать, в случае необходимости, договор уступки с застройщиком и получить согласие на перевод долга• Получить, в случае необходимости, нотариально заверенное согласие супруга

После подписания договора:• Сдать необходимый пакет документов для регистрации договора в Управление Росреестра

После регистрации договора:• Оплатить договор• Подписать акт приема–передачи документов• Направить письменное уведомление застройщику о состоявшемся переходе прав

В договоре уступки должно быть указаны:• Договор, по которому уступается право• Содержание уступаемого права• Сроки, цена уступки• Документы, которые должны быть переданы лицу, приобретающему право требования• Иные условия, если они отличаются от условий, установленных в первичном договоре

Основные преимущества при заключении договора уступки

Для покупателя:• Возможность приобрести жилье в доме, где все квартиры раскуплены• Возможность приобрести квартиры по более выгодной цене• Возможность приобрести квартиру в доме с высокой степенью строительной готовности

Для продавца:• Возможность заработать на разнице цен• Возможность вернуть внесенные деньги без штрафных санкций от застройщика

Основные риски при заключении договора уступки

• Возможность признания договора уступки недействительным• Двойная переуступка прав по договору• Риск невозврата своих денежных средств, в части превышающей цену ДДУ, в случае его расторжения• Возможное банкротство застройщика

Когда договор заключать нельзя: • Договор уступки предлагает заключить лицо, у которого отсутствует договор участия в долевом строительстве с застройщиком • Строительство объекта не ведется;• Многочисленные судебные споры застройщика с юридическими и физическими лицами;

Когда договор заключать нецелесообразно:• Произошла смена застройщика• Неоднократно продлевались сроки завершения строительства• Наличие у застройщика отдельных судебных споров• За допущенные нарушения в ходе строительства застройщик неоднократно привлекался к административной ответственности • В ДДУ включены положения, противоречащие 214-ФЗ• Если цена по договору уступки незначительно отличается (или ниже) от цены по ДДУ • В случае массовых продаж квартир на объекте по договорам уступки • Если за время строительства права на квартиру неоднократно передавались по договорам уступки.

Когда договор заключать нежелательно:• У застройщика отсутствует опыт строительства многоквартирных домов • Гражданам не предоставляется информация о застройщике и проекте строительства • Застройщик ранее неоднократно нарушал сроки ввода объектов в эксплуатацию• Закрытость застройщика (отсутствие оперативной информации о ходе строительства, постоянного взаимодействия с участниками долевого строительства)• Серьезные претензии к качеству строительства со стороны жителей построенных застройщиком домов.

stroyproblem.net

• 
  Документы договора аренды нежилого помещения
• 
  Как защитить себя в случае досрочного расторжения договора найма
• 
  Договор об авансе при покупке квартиры
• 
  Договор аренды с обременением ипотекой образец
• 
  Договор аренды с описью имущества образец
• 
  Покупка квартиры у дольщика по предварительному договору
• 
  Квартира в оперативном управлении договор социального найма
• 
  Договор дарения квартиры имеет ли обратную силу
• 
  Договора долевого участия срок договора
• 
  Договор безвозмездного пользования жилым помещением гк рф
• 
  Как досрочно расторгнуть договор