Будет ли в России арендное жилье? Аргументы за и против. Арендное жилье

Арендное жилье в Европе - досутпные квартиры для малоимущих и условия в доходных домах 🏠

Рынок недвижимости не стоит на месте и постоянно развивается. Но сегодня в условиях мирового кризиса и политической нестабильности приобрести жильё даже при помощи ипотеки могут не все. Как показывает европейский опыт, альтернативным решением жилищного вопроса выступают доходные (арендные) дома. В мире они занимают немалый сегмент рынка – от 25 до 50%.

Содержание статьи:

Историческая справка

Доходные дома существовали ещё в Древнем Риме, там они назывались инсулами. На долю инсулов приходилась значительная часть массовой застройки городов.

Жили в них, как зажиточные, так и совсем бедные римляне. Чаще всего на первом этаже здания находились магазины, а выше – квартиры, которые и предназначались для сдачи в аренду. Плата за проживание была приличной, поэтому одну комнату снимали несколько семей.

В XIX веке такая недвижимость появилась во всей Европе. Люди, имеющие денежные средства, охотно вкладывали их в возведение доходных домов, поскольку спрос на съёмное жильё значительно превышал предложение, а значит — жильё приносило стабильный доход. Сегодня доходные дома в странах ЕС имеют значительный удельный вес в общей структуре жилья.

Что представляет собой арендный дом?

Доходным называют дом, в котором все квартиры предназначены для сдачи в аренду. Уровень комфорта в них может быть разным: от скромного эконом-класса до весьма востребованного класса премиум.

В отличие от гостиниц, доходные дома рассчитываются на долгосрочную аренду (от 6 месяцев до десятков лет).

Обычно такой дом занимает весь земельный участок, иногда возле дома может располагаться внутренний дворик.

Проживающим предлагаются такие дополнительные услуги, как:

Консьерж.
Уборка помещений.
Парковка и мытье авто.

Доходные дома редко строят в популярных туристических районах, ведь рассчитаны они на местных жителей. В Европе такие дома считаются самым популярным видом многоквартирного жилья и одновременно самым эффективным.

Пользоваться ими могут различные категории населения: студенты, молодые семьи, пенсионеры.

Реально ли получать прибыль от арендного жилья?

Строят доходные в Европе, в основном, на средства инвесторов. Для них это неплохая возможность получить доход, а для иностранных инвесторов – ещё и вид на жительство.

Роль регулятора выполняет государство. Именно оно создаёт условия, при которых инвестору становится выгодно вкладывать деньги в строительство доходных домов. Среди таких условий – кредиты на строительство под низкую процентную ставку, гарантия бессрочной аренды всего дома.

Благодаря таким условиям, доходные дома окупаются лет через 10-15, после этого инвестор может получать весьма приличный доход.

Почему люди снимают жильё — все причины

Бесспорно, иметь собственное жильё престижно, а положение домовладельца подчёркивает его статус и считается большим успехом. А тот, кто снимает жильё, выглядит уже не настолько привлекательно.

Однако, если посмотреть на это с другой стороны, то личная собственность – это и большая ответственность за свою недвижимость.

Владельцу приходится прикладывать массу усилий, чтобы содержать её в надлежащем виде и сохранять стоимость. Недвижимость снижает мобильность человека, не позволяет ему свободно перемещаться.

Квартиросъёмщик в этом плане намного свободнее. Ему не нужно заботиться о сохранности недвижимости, чаще всего он не обременён мебелью и может легко переезжать с места на место, снимая жильё по своим доходам и потребностям.

Но главная причина, по которой жители европейских стран предпочитают аренду покупке – это отсутствие достаточных средств на приобретение недвижимости или на внесение залога для получения кредита.Поэтому почти 1/3 часть жителей Европы не имеют собственного жилья, а живёт в арендованных домах.

Наём квартиры в большинстве европейских стран является самым доступным (а иногда и единственным) способом приобрести крышу над головой.

Опыт Европы на рынке арендного жилья

Арендное жильё имеется в жилищном фонде почти всех стран.

Доля арендного жилья различна:

Швейцария – 71 %
Германия – 58 %
США – 51 %
Нидерланды – 47 %
Франция – 37,5 %
Япония – 34,4 %
Англия – 31 %
Чехия – 28 %
Италия – 21 %

Особенно большой процент доходных домов сосредоточен в крупных городах.

К примеру, в Берлине на его долю приходится 89%, в Женеве – 95%, в Амстердаме – 86%, в Вене – 76%, в Нью-Йорке – 71%.

В других европейских странах доля арендных распределилась следующим образом:

Брюссель – 58 %
Париж – 54 %
Копенгаген – 51 %
Хельсинки – 46 %
Стокгольм – 48 %
Лондон – 42 %

Отношение к арендодателям и квартиросъёмщикам в разных европейских странах неоднозначное. Во многих из них арендодатели считаются уважаемыми людьми, а наниматели – всего лишь обычная категория населения, зачастую отлично организованная. К примеру, в Дании, Швеции и Англии имеются даже союзы квартиросъёмщиков.

Но в некоторых странах идёт целое «гонение» на тех, кто арендует жильё. В Эстонии, например, даже существует лозунг, который гласит, что настоящий эстонец может быть лишь собственником. К нанимателям жилья закон весьма суров, их недвусмысленно называют «вторым сортом». Однако и здесь сегодня активно строят арендные дома.

Имеются и такие страны, где сдаваемое в аренду жильё скрывается (в определённой мере). К примеру, в Норвегии на долю арендного жилья приходится не больше 20% (это по официальным данным).

Естественно, такого жилья намного больше, просто здесь очень многие сдают ту часть дома, у которого имеется отдельный вход. Государство в курсе такой аренды и даже предоставляет арендодателям льготы на налоги. Подобная ситуация наблюдается и в Канаде. Здесь строятся дома-«дуплексы», для аренды предназначается их второй этаж.

В некоторых странах скрытый наём жилья связан со стремлением собственников уйти от уплаты налогов.

Что такое социальная аренда?

Наряду с этим, в Европе существует ещё и социальная аренда. Стоимость её, как правило, на 20% ниже, чем рыночная. Жильё для неё возводится необязательно за счёт государства. Очень часто в роли собственников домов выступают частные инвесторы. Но государство компенсирует владельцам арендных домов разницу между социальной и рыночной стоимостью аренды.

Социальное жильё совсем не подразумевает, что условия проживания в таких домах плохие, а сами здания располагаются где-то в отдалённых и бедных районах. Конечно, дома не могут похвастаться дорогой отделкой и внешне выглядят просто, но условия в них достойные. Именно эти квартиры предпочитают снимать студенты и те, кто имеет средний доход.

Система найма социального жилья в странах ЕС весьма отлажена. Но далеко не все желающие могут получить такое жильё. В каждой стране существуют свои ограничения.

К примеру, в Дании, а также в Швеции установлена верхняя граница дохода для тех, кто хочет получить социальное жильё. В Нидерландах аренда дешёвого жилья доступна тем, чей доход не выходит за пределы 33000 евро в год.

При этом 10% таких квартир предназначены для более состоятельного населения.

В Германии, Австрии, а также Бельгии ограничения более жёсткие: жильё по социальной программе могут получить только те, чей доход ниже уровня, установленного законодательством.

В некоторых странах Европы существуют другие способы обеспечить граждан жильём. К примеру, правительство Франции регулирует стоимость всех, без исключения, квартир, сдающихся в аренду. При этом ставки не могут повышаться больше одного раза за год. В Финляндии и Чехии стоимость аренды определённого количества квартир существенно ограничивается. В других государствах стоимость найма может компенсироваться за счёт субсидий.

Добавить в соц сети:

www.zametrami.ru

Арендное жилье по госпрограмме в Казахстане: получение

Глава государства Нурсултан Назарбаев в Послании народу Казахстана «Нурлы жол – Путь в будущее» в ноябре 2014 года поручил обеспечить казахстанцев доступным, качественным, а главное, недорогим жильем.

Содержание статьи

Как сообщает FinBiz.kz, в связи с этим, была утверждена Программа развития регионов до 2020 года, в рамках которой, пристальное внимание уделено арендному жилью.

Программы по арендному жилью, работающие в Казахстане

С последующим выкупом, квартиры в аренду, предлагают следующие операторы: Жилстройсбербанк, Фонд недвижимости «Самрук-Казына» и Казахстанская ипотечная компания (наибольшая нагрузка по распределению социального жилья).

В РК в 2014 году в аренду были сданы первые квартиры от государства. В съемных «квадратах» поселились жители Караганды, Алматы и Шымкента. Казахстанская ипотечная компания, была ответственной за их реализацию. В конце 2014 года президент страны Н. Назарбаев объявил народу о новой экономической политике «Нурлы жол», в которой было поручено пересмотреть существующие подходы относительно проблемы доступности жилья. В конце того же года, президент предложил предоставить социально незащищенным гражданам арендное жилье, с последующим правом выкупа без взноса первоначального взноса по 1-2% годовых.

Кто может получить арендное жилье по госпрограмме?

Всем казахстанцам, которые желают проживать в арендном жилье от КИК, нужно помнить, что в рамках действующей Программы развития регионов до 2020 года, куда вошли «Доступное жилье-2020» и новая программа «Нурлы жол», распределение квартир проходит только среди очередников акиматов. Это значит, что это направление рассчитано исключительно на категории населения, считающиеся социально незащищенными. У КИК также имеется и собственная программа арендного жилья, принимать участие в которой могут не вошедшие в списки претендентов на жилье из государственного фонда.

Итак, если гражданин в местном исполнительном органе стоит в очереди на жилье, то ему следует лишь дождаться объявления от акимата города о начале приема документов по линии КИК и подать заявку. Если граждане не успели пополнить ряды нуждающихся в жилье, то необходимо учесть, что очередниками акимата могут быть:

Неполные семьи;
Многодетные семьи;
Семьи с детьми-инвалидами;
Дети без попечения родителей и семьи;
Работники бюджетной сферы, госслужащие;
Сотрудники специальных госорганов и военные;
Оралманы.

Со слов Куандыка Бишимбаева, являющегося председателем холдинга «Байтерек», половина всего жилья в рамках НЭП «Нурлы жол» будет отдана тем очередникам, которые относятся к числу молодых семей в возрасте до 3 лет и состоявшие в браке более 3-х лет. Очередность соответствующих категорий будет браться во внимание при распределении арендных квартир.

Многие считают, что если молодым семьям был увеличен возрастной порог, то любая семья, в которой обоим супругам до 35 лет, может взять в аренду квартиру от КИК, но это не совсем так. В программе могут принимать участие только очередники акиматов, то есть, речь идет о тех семьях, где супруги являются, например, учителями, врачами, государственными служащими и т.д.

Арендное жилье в Астане и Алматы: цена выкупа квартиры

Так как Казахстан перешел к свободно плавающему валютному курсу тенге, у участников жилищной госпрограммы возник вопрос: не подорожает ли теперь жилье от операторов, в связи с возросшей стоимостью строительства? Министерство нацэкономики дало следующий ответ: «в связи с переходом страны на новую денежную политику, изменение стоимости строительства 1 «квадрата» жилья, строящееся за счет бюджета, не планируется». При этом по Программе развития регионов до 2020 года допускается ежегодная индексация цен с учетом уровня инфляции.

Стоимость строительства жилья от КИК в чистовой отделке установлена в рамках:

до 185 тысяч тг/кв.м в городах Алматы и Астана;
до 150 тысяч тг/кв.м в остальных регионах.

Стоимость приобретения готового жилья от КИК равна:

до 200 тысяч тг/кв.м в городах Алматы и Астана;
до 165 тысяч тг/кв.м в остальных регионах.

Расчет аренды квартиры

Как правило, арендные квартиры от КИК имеют площадь от 35 до 75 кв.м. Благодаря специалистам компании, можно сделать расчет ежемесячного платежа для жителей одного из регионов и столицы.

К примеру, в аренду взята квартира, площадью 50 кв.м. К слову, в Программе развития регионов до 2020 года нет ставки комиссии, вознаграждения, первоначальных взносов и гарантийных платежей. Арендные платежи можно производить через любой банк. В полную собственность жилье переходит через 20 лет.

Оценка платежеспособности арендатора происходит на основании его доходов, которые он может подтвердить документально. Так, участнику направления необходимо предъявить:

Справку о стаже работы;
Копию трудовой книжки,
Справку с места работы о зарплате.

Специалисты компании также рассматривают и кредитную историю потенциального арендатора, предоставляемую кредитным бюро и ежегодный общий доход семьи (за исключением пенсионных отчислений, индивидуального подоходного налога и трат супругов и детей за последние полгода перед подачей документах).

Сумма ежемесячного дохода должна быть в следующих рамках:

минимальный доход – для жителей гг. Алматы, Астана – 4-кратный размер минимальной заработной платы (МЗП на 2015 год составила 22 859 тенге), для других регионов – 3 МЗП. Максимальный доход не должен превышать 12 МЗП.
Траты супругов в месяц на одного человека – 15 месячных расчетных показателей (МРП на 2015 год – 2 121 тенге), на 1 ребенка до 18 лет – 7,5 МРП.

К слову, если подтверждаемый документально заработок меньше необходимого, можно воспользоваться участием соарендатора.

Перечень необходимых документов

Для того чтобы получить арендное жилье с правом выкупа, нужно представить следующие документы:

Заявление о включении в список, заполненное по форме, установленной в местном акимате;
Справка об отсутствии у заявителя и постоянно проживающих с ним членов семьи жилья, которое находится в их собственности в том населенном пункте, где подается заявление на участие в программе;
Справка с места работы, либо справка органа социальной защиты, подтверждающая принадлежность заявителя к социально защищаемым гражданам;
Адресная справка;

Иногда от заявителя требуется справка госучреждения здравоохранения о наличии в семье страдающего тяжелой формой заболевания. Такая справка предоставляет право на дополнительную жилую комнату.

finbiz.kz

Будет ли в России арендное жилье? Аргументы за и против

Публикаций: 6

18.02.2015

Всякий раз во время очередных потрясений сложившегося рынка жилой недвижимости обязательно появляется тема строительства арендного жилья или так называемых доходных домов. ЕСТП Блог уже высказывался по данному вопросу - здесь и здесь.

Тем не менее, обратимся к арендному жилью еще раз. На этот раз в режиме своеобразного диалога "застройщик - потребитель". У каждой из сторон есть весомые аргументы "за" и "против" строительства такого жилья. Арбитром в споре как всегда выступит время. Но для начала позволим высказаться профессионалам - экономистам и градостроителям - чтобы определиться на профессиональном уровне с тем, что происходит на рынке жилищного строительства в целом.

Взгляд экспертов

По мнению ряда экспертов, кризис - это возможность сломать сформировавшиеся негативные тенденции в строительстве, давно ставшие тормозом на пути развития, и перейти к чему-то более гибкому и разнообразному.

Что характеризует российский рынок жилья? Во-первых, это переизбыток построенных квартир, многие из которых - особенно в крупных городах - приобретались сугубо с инвестиционными целыми, грубо говоря, чтобы вложить деньги. В этих квартирах никто и не планировал жить, они стоят без отделки и потому не могут быть сданы в аренду. По некоторым оценкам, доля таких квартир превысила 20-25% от общего числа построенного в последнее время жилья. Причем, именно спрос на эти квартиры поддерживает общий высокий (иногда прибавляют, неоправданно высокий) уровень цен на жилье. И особенно заинтересованы в том, чтобы жилье покупали с инвестиционными целями сами девелоперы, иначе их доходы рухнут вслед за спросом.

Рис. 1 Проект типичного жилого массива высокоэтажного многоквартирного жилья, ставшего нормой

Во-вторых, спрос на жилье, несмотря на перенасыщение рынка жилой недвижимости, в стране огромный. Но этот спрос формируется теми, кто, в силу малых финансовых возможностей, не может себе позволить купить квартиру. Такие люди вынуждены либо жить в одной квартире со своими родственниками, либо снимать жилье у частных лиц (коммерческий наем). При этом рынок такого арендного жилья является стихийным, со всеми вытекающими последствиями.

В-третьих, с наступлением кризиса количество желающих и имеющих при этом возможность приобрести квартиру закономерно снизилось. А риски девелоперов, возводящих многоквартирные жилые дома, соответственно возросли.

В-четвертых, значительное количество "инвестиционных квартир" в настоящее время просто выведены из оборота. Они не приносят доход своему владельцу (в них никто не живет), не используется по назначению - стоят пустыми, а продажа такого "богатства" по рыночным ценам становится все более проблематичной. Фактически, мы подходим к ситуации, которая уже сложилась на рынке жилья в развитых странах, где количество желающих инвестировать в жилую недвижимость в разы меньше, чем в России. Потому что продать жилье на вторичном рынке очень сложно ввиду малости спроса, а содержать - дорого.

Кстати, уже внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ, направленные на устранение правового вакуума вокруг создания доходных домов. Все эти факторы заставляют целый ряд экспертов утверждать, что в стране сложилась ситуация, когда строительство арендного жилья сможет составить значительную долю всей возводимой жилой недвижимости. Министр строительства М. Мень прогнозирует, что уже в 2016 году доходные дома возьмут планку в 7 процентов от всего объема построенного жилья.

Рис. 2 Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень

Взгляд потребителей

Теперь слово за потребителями, для многих из которых доступное арендное жилье - едва ли не единственная возможность проживать в городе в отдельной квартире одним домохозяйством.

Во-первых, сегодня молодые люди (до 30 лет), создающие семьи, вынуждены или жить с родителями, или снимать квартиру частным образом, или - самый желанный вариант - взять ипотечный кредит и приобрести квартиру в собственность. Чаще всего - в новостройке в пригороде, в жилмассиве, где о комфортной городской среде можно лишь мечтать, зато очень велика плотность населения и есть проблемы с транспортной доступностью. Но ипотека имеет по меньшей мере два огромных минуса: она заставляет людей лишаться огромных сумм денег, выплачиваемых за очень дорогое и не очень комфортное жилье. Денег, что могли быть потрачены молодой семьей на другие, более важные цели: образование, создание малого бизнеса, т.д. Второй - она привязывает людей к купленной квартире, лишая их мобильности, возможности найти более интересную работу, но в другом городе. Между тем, именно в молодом возрасте переезд в другой город не представляет слишком большой трудности и легче переживается человеком. А проблему моногородов с нашей стране еще никто не отменял.

При наличии доступного и легального арендного жилья молодые семьи получают больше возможностей для самореализации. Опыт соседних стран это доказывает.

Во-вторых, сегодня цены на арендное жилье, которое представлено лишь одним сегментом рынка - так называемым коммерческим наймом, когда квартиры или комнаты сдаются частными лицами - неоправданно высоки. Если появятся доходные дома, то цены собственникам таких квартир придется снижать, что делает данный вид найма более доступным для населения.

В-третьих, сегодня о качестве городской среды застройщикам не надо и задумываться. Раз у людей нет альтернативы, они вынуждены покупать любое жилье, чтобы обеспечить себе право на жизнь. В этой ситуации спрос на квартиры в собственности будет только возрастать, т.к. они становятся выгодным способом вложения денег - что разгоняет спрос еще больше. А это в свою очередь приводит к тому, что качество городской среды закономерно падает, раз на него нет спроса. Купят все, что построено.

Рис. 3 Пример высокоплотной многоэтажной застройки, где о качестве среды можно лишь мечтать

Взгляд девелоперов

А что же застройщики? У них свои аргументы, которыми нельзя пренебречь.

Во-первых, любой представитель бизнеса - в данном случае девелопер - ориентирован прежде всего на извлечение прибыли. Без этого он просто не может существовать. Но на сегодняшний день, как показывают расчеты, строительство доходных домов даже в Москве - дело слишком рискованное и малодоходное по сравнению с другими способами денежных инвестиций. Иначе говоря, рынок недвижимости сегодня таков, что девелопер, который хочет заняться возведением доходных домов и их последующей эксплуатацией, с большой долей вероятности прогорит.

Причин тому несколько. Первое и главное - строить квартиры для последующей аренды просто невыгодно застройщику, он не сможет составить конкуренцию другим участникам рынка, которые строят квартиры на продажу, из-за слишком большого срока окупаемости своих инвестиций. Единственный способ - это использовать кредитные средства пенсионных фондов и банков, которые могут и подождать. Ведь арендная недвижимость хоть и не приносит "быстрой прибыли" - достаточно надежное вложение. Но в кризис даже эти средства слишком дороги, а соответствующие институты не желают рисковать.

Во-вторых, на первых порах инвесторам в арендное жилье будет интересно создавать небольшие проекты: например, часть многоквартирного дома (один подъезд) или возможность строить "микро-квартиры". Чтобы вписаться в экономику проекта.

В-третьих, управляющей построенным арендным жильем компании нужна уверенность, что она держит ситуацию под контролем. Например, что этот доходный дом не будет у нее отнят. К примеру, в силу изменившегося жилищного законодательства, что происходит у нас довольно часто. Далее, сдавать недвижимость в аренду в нашей стране очень рискованно - жильцы могут не платить за квартиру, а рычагов, действующих в правовом поле для их выселения за это, пока что практически нет. Так же, как и действенных инструментов, чтобы взыскать с жильца за причиненный им дому/квартире ущерб.

Рис. 4 Доходный дом в Кузбассе

Вместо послесловия

В общем, приходится в очередной раз констатировать, что без масштабных и вдумчивых изменений, одним "министерским повелением", ситуацию с арендным жильем с места не сдвинуть. Даже необходимыми поправками в законодательство. Даже в кризис. Хотя все предпосылки для этого имеются.

Другие публикации автора:

Особенности рынка арендного жилья в России

Чурин Владимир Владимирович к.ф.н., доц ГТУ МАДИ, г. Москва E-mail: [email protected]

Исследование выполнено при финансовой поддержке РГНФ, проект № 16-02-00530

Аннотация. В статье рассматриваются проблемы развития рынка арендного жилья в России и варианты их решений. Рассматриваются механизмы стимулирования строительства нового арендного жилья — с предоставлением ипотеки на многоквартирный комплекс и с организацией закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости.

Ключевые слова: арендное жилье, социальное арендное жилье, аренда.

Последние 15 лет Правительство России активно стимулирует развитие рынка жилья в стране. Рост городского населения требует решения «квартирного» вопроса, который становится весьма актуальным. Однако существующие механизмы сталкиваются с проблемами роста цен, в том числе и на жилье, и проблемами правового характера, когда почти построенный дом не могут сдать в эксплуатацию из-за выявленных нарушений. Происходит сокращение объемов жилищного строительства, проблема не разрешается. Согласно законам рынка государство стимулирует спрос на приобретение недвижимости в собственность, что приводит, в основном, к ее удорожанию [1, с. 84].

Альтернативой может стать развитие арендного сектора жилья. Нельзя сказать, что существует некая единая мировая практика на этот счет. Так в Бельгии, как и в России, велика доля жилья в собственности, тогда как в Германии более половины жилья находится в аренде [2, с. 373]. Поэтому стоит рассмотреть возможности развития арендного сектора как фактора улучшения жизни граждан России.

Сегодня покупка жилья в нашей стране является весьма затратной и требует от домохозяйства больших инвестиций. Ипотечные кредиты могут достигать 30 лет. При этом коммунальные платежи, несмотря на постоянный рост, все еще приемлемы для большинства населения. В ряде же европейских стран основной проблемой для населения становятся именно коммунальные платежи, поэтому там активнее развивается арендный сектор. Разговоры о рыночном налоге на недвижимость в России ведутся уже давно, и пока они остаются разговорами, можно быть уверенным, что доля арендного жилья останется невелика. Однако это не означает, что от последнего стоит вообще отказаться. В царской России почти половина городского населения проживала именно в арендном жилье [6].

По оценкам Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства приобрести жилье в собственность в 2010 году могли около 20% россиян, тогда как арендовать аналогичное жилье могли бы уже 42%. По мнению специалистов Фонда, при правильном информировании населения, это решило бы проблемы более чем 9 млн. домохозяйств [5].

Низкий уровень развития арендного жилья должен быть связан с какими-то противоречиями, разберем их подробнее. Во-первых, теневой характер современного рынка аренды. Большинство арендодателей это частные лица, получившие жилье по наследству. Договора аренды в таких случаях заключаются на срок до 11 месяцев, что позволяет не регистрировать их в обязательном порядке в налоговых органах. Следовательно, этот рынок почти не контролируется. С другой стороны, государство недополучает часть доходов, которые можно было бы направить на развитие инфраструктуры и строительство нового жилья. Разумеется, работа по модернизации данной сферы ведется: собственникам предлагают специальные налоговые режимы, вводится специальная патентная система и система штрафов. Заметим, что серьезно повлиять на данную сферу государство пока не смогло. Одной из возможных альтернатив могло бы стать появление специализированных компаний, управляющих имуществом арендодателей и предоставляющих жилье в аренду на рыночных условиях арендаторам. Данный подход также не лишен недостатков, т.к. норма прибыли для компании будет невелика. По некоторым оценкам даже в условиях дефицита жилья доходность арендного жилья не превышает 5-8% годовых [3], что не обеспечит возврата средств даже в долгосрочной перспективе. Очевидно, что продажа квартир намного более рентабельна для застройщика. Доходность на уровне 5-8% в год не превышает доход по депозиту, но требует гораздо больше внимания и времени. В этих условиях стимулирование строительства арендного жилья является необходимым условием, но нужным ли?

Во-вторых, практически отсутствует нормативно-правовая основа для строительства арендного жилья. В последнее время появляется все больше апартаментов, но их статус до сих пор не определен. С одной стороны это нежилые помещения, в которых невозможно зарегистрироваться официально («прописаться»). Они не дают право на пользование бесплатными медицинскими и другими социальными учреждениями. Например, записать ребенка в детский сад получится только при наличии мест, после распределения их среди граждан, имеющих постоянную прописку. Подобное «нежилое жилье» не требует от застройщика создания инфраструктуры и может быть гораздо плотнее, чем застройка «жилых» районов. С другой стороны, компании также не понимают, что такое арендное жилье и в чем может быть прибыль, потому что не определены эти принципы, отсутствует налоговые льготы и другие стимулы.

Министерство регионального развития РФ в 2011 году предприняло попытку развития строительства арендного сектора жилья. Для реализации программы предусмотрено два варианта поддержки предприятий [4]. Во-первых, стимулирование строительных компаний в верхнем и среднем ценовом сегменте с помощью льготных кредитов на строительство многоквартирного арендного жилья. Во-вторых, поддержка компаний, ориентированных на строительство арендного жилья эконом-класса, с помощью налоговых зачетов, сокращения облагаемой налогами базы инвестиционных затрат. Строительство подобного жилья считается социально значимым проектом.

Инструментом реализации планов Министерства в сфере социального арендного жилья должны стать 2 модели. Во-первых, государство предоставляет участок и подводит коммуникации, а застройщик обязуется построить дом. Построенный дом выкупается управляющей компанией, которая формируется в партнерстве муниципальных властей и бизнеса, для дальнейшей сдачи жилья в аренду. Во-вторых, государство и частные компании создают закрытый паевой инвестиционный фонд, который строит жилье и передает управляющей компании. Жилье при этом является собственностью пайщиков, а обслуживание населения передается управляющей компании. Таким образом, в первом варианте господдержки акцент делается на земле и инфраструктуре, а во втором на налоговых льготах, получаемых закрытыми паевыми инвестиционными фондами.

Тем не менее, серьезного развития проблема строительства социального арендного жилья до сих пор не получила. Одной из главных причин, скорее всего, является низкая прибыльность данного предприятия.

Список литературы

Горюшкин Антон Андреевич Строительство арендного жилья: проблемы и перспективы // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2014. № 1 С.84-88.
Гришанов В.И., Гузанова А.К., Ноздрина Н.Н., Чурин В.В., Шаров С.Ю., Шнейдерман И.М. Критерии и индикаторы социально-ориентированной жилищной политики / Народонаселение современной России: воспроизводство и развитие/ Глава 5.5 в коллективной монографии / Под ред. проф. Локосова В.В. — М: Изд-во «Экон-информ», 2015, ИСЭПН РАН. С.371-390.
Жарков С. Москва снова желает строить «доходные дома». [Электронный ресурс] // Информационный ресурс Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru [Интернет-портал]. URL: http://www.irn.ru/articles/27329.html (дата обращения 16.10.2016).
Ступин И. Рантье прощупывают почву. [Электронный ресурс] // Журнал «Эксперт», № 17 (751) [Офиц. сайт]. URL: http://expert.ru/expert/2011/17/rante-proschupyivayut-pochvu/ (дата обращения 16.10.2016)
Шмелев Н. Доходные дома: как сохранить баланс интересов? [Электронный ресурс] // Информационный ресурс Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru [Интернет-портал]. URL: http://www.irn.ru/articles/29493.html (дата обращения 16.10.2016).
Шмелев Н. Жилье в России арендуют в 2-4 раза реже, чем в США и Европе! [Электронный ресурс] // Информационный ресурс Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru [Интернет-портал]. URL: http://www.irn.ru/articles/35024.html (дата обращения 16.10.2016).

journalpro.ru