Изменения в долевом строительстве за 2018 год — что необходимо знать. Долевое строительство что нужно знать в 2018 году
что нужно знать в 2018 году
Цены на недвижимость с каждым годом стремительно растут. На 2018 год даже однокомнатная квартира в неблагоприятном районе Москвы может стать неприподъемной тратой для большинства российский семей.
Каждый находит свой выход из ситуации: много лет откладывать деньги в надежде когда-нибудь приобрести свою квартиру (этот способ экономически неэффективен, так как цена на валюту может за несколько лет увеличиться или уменьшиться в несколько раз), взять нужную для покупки сумму в кредит под большой процент.Наиболее рациональным решением будет принятие участия в долевом строительстве. Физическое лицо заключает договор сотрудничества с застройщиком и может получить квартиру по благоприятной цене.
В 2018 году в силу вступил новый законопроект, согласно которому долевое строительство может распространяться не только на многоквартирные дома, но и таунхаусы. Также изменились требования к застройщикам, порядок формирования стоимости договора и его расторжение.
Немного из истории
Истоки долевого строительства идут еще из СССР. Чтобы получить собственную недвижимость, гражданин Советского Союза должен быть отстоять огромную очередь. Довольно часто люди ждали своей очереди несколько лет.
Некоторые граждане, чтобы существенно сократить срок ожидания, стали объединяться в жилищные кооперативы. Члены таких объединений могли получить квартиру в сокращенные сроки. Кроме того, при строительстве недвижимости для подобных лиц учитывались их индивидуальные особенности.Похожий принцип действует и сейчас. Дольщики оформляют договор с застройщиком. Первая сторона получает жилье в сжатые сроки и по очень выгодной цене, вторая же сторона проводит строительство засчет денежных средств дольщиков и освобождается от необходимости в оформлении кредита.
Условия для дольщиков
Долевое строительство предлагает дольщикам выгодные условия приобретения недвижимости:
- Значительная экономия. Квартиры на вторичном рынке могут быть более чем в 2 раза дороже строящихся квартир.
- Возможность оформления рассрочки. Дольщик имеет право вносить оплату за недвижимость поэтапно, пока идет строительство.
- Лицо, заключившее договор с застройщиком, может самостоятельно устанавливать планировку своей квартиры. Это позволит в будущем значительно сэкономить средства на ремонте и перепланировке.
Эти преимущества и «заманивают» граждан подписать договор с застройщиками. Но долевое строительство — не такая простая и идеальная процедура, как может показаться на первый взгляд. Она имеет множество подводных камней.
Риски
Каждый, кто хочет приобрести квартиру таким путем, должен быть осведомлен о возможных рисках:
- Отсрочка сдачи квартир дольщикам. Не всегда строительство удается закончить в поставленные сроки. Причин задержек может быть много — от задержки материалов до недостатка средств для строительства. Решить проблему можно довольно просто — привлечь средства самого застройщика. Но не все готовы идти на это. Недостаток средств часто приводит к полному прекращению строительства и потере денежных средств дольщиком.
- Неправильное заключение договора может значительно увеличить затраты физического лица при покупке квартиры. Если в документе есть какие-то неточности или присутствует не вся информация о сделке, дольщика могут попросить доплатить определенную сумму для получения недвижимости в эксплуатацию. Именно поэтому необходимо максимально ответственно отнестись к оформлению документов. Если опыта в этом недостаточно, лучше воспользоваться услугами специалистов.
Заключение договора
Самый важный момент в данной сделке — заключение договора. От него будет зависеть дальнейший исход событий. При составлении документа необходимо соблюдение следующих условий:
- Объект строительства. Необходимо подробно описать всю информацию о нем: полное наименование, тип здания, количество этажей и квартир и иные данные, которые позволят идентифицировать объект.
- Права и обязанности обеих сторон договора. Чем более подробно они будут описаны в документе, тем меньше недоразумений может возникнуть.
- Сроки строительства.
- Точная дата передачи квартир дольщикам в эксплуатацию.
- Документ, обеспечивающий соблюдение всех условий договора.
- Цена объекта, условия и сроки ее уплаты. В полную стоимость квартиры входят не только прямые расходы на строительство, но и вознаграждение застройщика за работу. Стоимость может быть выплачена единовременным платежом или в рассрочку.
- Данные о регистрации договора в Реестре.
Не стоит заключать сотрудничество с теми партнерами, которые:
- Предлагают сделку на основе иных документов (купли-продажи, займа и т. д.).
- Ставит подозрительно низкую стоимость объекта.
- Искажает факты, предоставляет недостоверную информацию об объекте недвижимости.
Нововведения
Как уже было сказано выше, в 2018 году в законодательстве Российской Федерации произошли некоторые изменения, которые касаются долевого строительства. Во-первых, теперь сделки оформляются не только на квартиры в многоквартирных домах, но и на таунхаусы.
Таунхаус представляет собой небольшой дом, который состоит из нескольких многоуровневых квартир. Каждая из них имеет отдельный вход, то есть общего подъезда, как в привычных многоэтажных домах, нет. Жильцы таких домов, как правило, имеют свой гараж, небольшой внутренний дворик. Такой тип застроек получил большую популярность в Европе, в России долгое время он был мало распространен.Согласно новой редакции закона, теперь точная цена зависит и от количества дополнительных единиц нежилой площади (балкон, веранда и т. д.). Кроме того, цена договора вносится только после того, как документ будет официально зарегистрирован.
Ранее дольщик мог свободно расторгнуть договор, если застройщик не соблюдает основные условия договора. Теперь процедура отмены соглашения несколько усложнена. Она возможна только после судебного разбирательства. Если суд признает, что застройщик действует против установленного соглашения, оно может быть расторгнуто.
Если застройщики не удовлетворяют представленные к ним требования, они лишаются заключения, все дольщики информируются об этом через письменное отправление или электронную почту.
Долевое строительство — выгодная, но довольно рискованная сделка. Прежде чем принимать какие-либо решения о сотрудничестве с застройщиками, обязательно изучите базовую информацию, взвесьте все «за» и «против». Более подробно о долевом строительстве, нововведениях в эту процедуру за 2018 год можно узнать в следующем видеоролике:
Итак, долевое строительство — сделка, которая позволяет физическому лицу приобрести квартиру на выгодных условиях еще на этапе ее строительства, а застройщику — минимизировать или полностью сократить собственные затраты на возведение многоквартирного дома или таунхауса засчет денежных вложений дольщиков.
grazhdaninu.com
Долевое строительство что 📋 нужно знать в 2018 году
При замене или же установке прибора учета расхода воды, гражданин должен представить своей управляющей компании документ, где будет указана дата установки и начала эксплуатации счетчика. Внимание Лишь после этого может быть проведена процедура подсчета потребляемой воды со сверкой показаний прибора учета. Зачастую управляющая компания обладает всеми необходимыми сведениями о дате установки приборов учета в квартирах жилого дома, что позволяет ей в нужное время сообщать жильцам о необходимости прохождения процедуры сверки их счетчиков. Счетчики, что не прошли процедуру проверки, становятся непригодными для учета.
Изменения в долевом строительстве за 2018 год — что необходимо знать
Договор долевого участия что нужно знать Так, согласно данным Управления государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия) количество объектов, долевое строительство которых осуществляется с нарушением сроков, составило 17. К ним отнесены: в г. Каким образом производится поверка счетчиков на воду без их снятия на дому? Правила
- удобное расположение близко к проезду
- проведённые и рабочие коммуникации
- развитая в районе инфраструктура
Плодородная почва, развитость района и отдалённость от промышленной зоны являются важным для строительства условием.
Что нужно знать о долевом строительстве в 2018 году?
Внимание
На что обратить внимание при заключении договора Закон 214-ФЗ о долевом строительстве — полное его название «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» — был принят еще в 2004 году. С того момента в него было внесено более десятка поправок, так что теперь смело можно говорить, что это уже новый закон о долевом строительстве-2017. На сегодняшний день участие в «долевке» является наиболее надежным способом приобретения жилья на первичном рынке.
Информация о долевом строительстве, которой нужно владеть в 2018 году
Правила проведения процедуры межевания дачных участков Вопрос об отмене обязательной поверки В декабре 2014 года вышло новое Постановление Правительства РФ под № 831, которое почти полностью отменило ранее действовавшие правила по проверки счетчиков в установленные сроки, которые до этого являлись фиксированными. Теперь же данный вопрос регламентируется Законом Правительства РФ от 06.05.2011 г.№354 « О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям жилых помещений». Согласно закону потребитель сам должен обеспечить своевременную проверку счетчиков в разумные сроки. Такие сроки четко прописаны в техпаспорте на прибор учета воды, и они полностью совпадают с ГОСТом. Коммунальные службы предупреждают жильцов об обязательности сдачи счетчиков на проверку.
Новое в долевом строительстве: какие изменения ждут рынок в 2018 г.?
Важно
Главная / Недвижимость / Приобретение и продажа жилья / Закон о долевом участии в строительстве простыми словами 18.02.2018, Сашка Букашка Иметь собственное жилье — это даже круче, чем иметь автомобиль. Ведь если из точки А до точки Б можно добраться и на автобусе, то без своей крыши над головой обойтись весьма проблематично. А цены на уже готовые квартиры заставляют многих искать выход в долевом строительстве: так получается хоть не на много, но дешевле.
Помочь человеку обезопасить себя и свои накопления от недобросовестных застройщиков и получить свои оплаченные квадратные метры и призван закон 214-ФЗ о долевом строительстве. Зачем и кому это нужно Самая большая опасность «долевки» заключается в том, что деньги вы уже заплатили, а ваша квартира в новом доме существует пока только на бумаге, т. к. дом еще не построен.Закон о долевом участии в строительстве простыми словами
Если строительство останавливается, то решение о дальнейших действиях следует принимать в кратчайший срок. На словах вроде все хорошо. Но вот понять, что реально происходит на стройке, не всегда просто. Особенно если у застройщика возникли проблемы с ее финансированием. С 1 июля 2018 года вступают поправки к закону, которые усиливают контрольные функции за строителями со стороны КФ, банками и специальными надзорными органами.Правда, как признают эксперты, пока сам механизм не очень ясен. У нас и без того нет дефицита в контролирующих структурах, а строительные дефолты, в том числе очень крупные, совсем не редкость. Возможно, самим дольщикам пора активнее участвовать в этом процессе и тщательно отслеживать ход строительства.
И при каждой заминке сообщать в фонд. Тем более с 1 января будущего года это станет делать несколько легче — запускается новая единая система жилищного строительства.
Долевое строительство что нужно знать в 2018 году
Основы долевого строительства В предыдущих редакциях законодательство о долевом строительстве разрешало девелоперам использовать денежные средства дольщиков только при соблюдении следующих обязательных условий:
- полученные разрешение на строительство многоквартирного дома и документы на выделенный земельный участок под ним;
- имеется проектная декларация с экспертным заключением по ней;
- обязательная регистрация ДДУ в Росреестре;
- оплата дольщиком стоимости квартиры только после регистрации договора;
- застройщик не находится в стадии процедуры банкротства или ликвидации;
- обязательное раскрытие полной информации о застройщике на его официальном сайте.
Возведение домов с привлечением граждан в соинвесторы выгодно как застройщику, так и участникам долевого строительства.
sovetnik36.ru
введёт ли Путин запрет в 2018 году и возможные последствия отказа
Участие в долевом строительстве в последние годы стало для россиян реальной возможностью приобретения нового жилья. Государственная программа субсидирования ставок по ипотечному кредитованию способствовала отказу многих девелоперов от иных схем в пользу долевого строительства.
Новость о том, что президент В.В. Путин поручил свернуть долевое строительство, вызвала волнение и множество вопросов. Следует разобраться в причинах и последствиях отказа от привлечения средств граждан.
Причины отмены
Одной из вероятных причин отказа от долевого строительства в России стало опасение увеличения количества обманутых дольщиков. В современных условиях происходит снижение количества заключенных ДДУ. Девелоперы в этот трудный период проводят рискованную ценовую политику, предоставляя значительные скидки на квартиры, что может привести к их финансовой нестабильности.
Разговоры о необходимости отмены долевого строительства идут уже давно. В 2017 году были введены поправки в 214-ФЗ об увеличении уставного капитала девелопера. Тогда же президентом был подписан закон о создании фонда для защиты дольщиков или, как его еще называют, компенсационного фонда.
В июле 2018 года вступят в силу поправки, по которым застройщики, подрядчик и техзаказчик будут обязаны иметь счета в одном уполномоченном банке и взаимные расчеты производить через счет эскроу. Также вводится запрет на получение многочисленных разрешений на строительство.
Цель всех данных изменений в законодательстве о строительстве, направленных на ликвидацию долевого строительства – защита участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков. Предполагается, что застройщики будут находиться под многоуровневым контролем со стороны:
- государства, в лице уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющего контроль за наличием у девелопера полномочий на привлечение денежных средств дольщиков и целевым расходованием их;
- компенсационного фонда, контролирующего финансовую документацию застройщика, на основании которой он осуществляет свою деятельность;
- банков, которые будут осуществлять контроль за целевым расходованием застройщиком со счета эскроу денежных средств дольщиков.
Эти меры должны лишить недобросовестных застройщиков возможности нарушений в использовании денег участников ДДУ со счетов эскроу.
Чем заменят
Президент Владимир Путин поручил правительству разработать поэтапный план замены долевого строительства на проектное финансирование.
В настоящее время организация финансирования строительных проектов пришла в некоторое равновесие. До получения разрешения на строительство девелопером используются заемные и собственные средства. После его получения становится возможным привлечение денежных средств дольщиков по ДДУ, что значительно дешевле, чем банковские кредиты.
В переходный период с 2018 по 2020 год будет произведено поэтапное замещение долевого строительства новой моделью финансирования объектов строительства. На первом этапе соотношение между количеством заключенных ДДУ с физлицами и проведением расчетов за новостройки через счета эскроу будет соотноситься как 70% к 30%.
Есть предложение в этот же период произвести замену гражданской ответственности девелопера на банковскую. Это даст возможность строительным компаниям привлечь денежные средства дольщиков в размерах, не превышающих банковскую гарантию.
По окончании второго этапа переход к проектной модели финансирования будет производиться с помощью кредитования. Денежные средства, внесенные участниками в долевое строительство на эскроу или специализированные счета в уполномоченный банк, будут перечисляться застройщикам в течении десяти рабочих дней с момента сдачи документов, подтверждающих передачу дольщику его квартиры.
После окончательного вытеснения долевого строительства проектным финансированием приобретение доступного жилья на этапе котлована, которое на 20-30% дешевле завершенной новостройки, станет невозможным. Продаваться будет только готовое жилье, поэтому необходимость в договорах участия в долевом строительстве отпадет.
Возможные последствия
Так к чему же приведет отказ от долевого строительства? Всякое увеличение издержек в строительстве ложится бременем на потребителя. Эксперты прогнозируют, что отмена долевого строительства вызовет рост цен на квартиры в новостройках на 20-30%. В такой ситуации, даже представители среднего класса уже смогут позволить себе только однокомнатную квартиру, вместо возможной ранее двушки, купленной на ранних этапах возведения здания.
Еще одним результатом введения запрета на долевое строительство будет отток с рынка средних и мелких застройщиков, у которых не будет возможности получения кредитов в банках, что приведет к снижению конкуренции. В конечном итоге, это может повлечь за собой рост цен на готовое жилье, уменьшение рабочих мест и рост безработицы, снижение налоговых поступлений в местные бюджеты.
Не столь очевидным последствием законопроекта об отмене долевого строительства может стать социальная составляющая, которую нельзя упускать из внимания законодателю. Удорожание стоимости квадратных метров лишит многих граждан возможности приобретения жилья по более низким ценам. Дольщиков, как и застройщиков, вынуждают брать ипотечные кредиты под большие проценты, отказывая в возможности использовать собственные средства.
Прогнозируемый экспертным сообществом рост цен на недвижимость предполагает невозможность одномоментной отмены долевого строительства. Потребуется 5-10 лет, чтобы отладить механизм проектного финансирования, понять и привыкнуть к нему участникам строительного рынка.
Ни застройщики, ни граждане, отказываясь от участия в долевом строительстве, особой выгоды не получают. По всему видно, что основным выгодоприобретателем будут уполномоченные банки. На их счетах будут аккумулироваться денежные средства дольщиков до полного завершения строительства. А это в среднем 1,5-2 года, в течение которых банк будет пользоваться деньгами дольщика, не выплачивая ему процентов.
Также есть, хоть и минимальный, риск банкротства самого уполномоченного банка. Что будет с деньгами дольщиков в такой ситуации ясности нет.
Когда В.В. Путин одобрил постепенный отказ от долевого строительства, предполагалась, что делается это для защиты обманутых дольщиков. Но у недобросовестных продавцов давно существуют схемы обмана покупателей готового жилья.
Для многих профессионалов рынка коммерческой недвижимости альтернатива видится в снижении ставки по долгосрочным банковским кредитам до 4-6%, чтобы строительство оставалось рентабельным. А вот захотят ли банки связывать себя долгосрочными дорогостоящими проектами?
Очень интересен в этом плане опыт европейских стран, в которых осуществляют финансирование дольщиками своего будущего жилья в несколько этапов. Контроль за работой застройщиков осуществляет государство. Возможно, такой опыт и прижился бы в России.
Несмотря на имеющиеся отрицательные моменты отказа от долевого строительства, количество обманутых дольщиков все еще значительно и их проблемы серьезны и актуальны. Для их решения достаточно было бы внесения ряда поправок в 214-ФЗ, продуманных и проработанных со строителями. Но без дальнейшей разработки мер действенного и жесткого контроля за строительными организациями не обойтись.
metr.guru
как правильно заключить договор и поправки 2018 года
Долевым участием в строительстве ознаменовался целый новый этап в градостроительстве России, так как позволил приобретать объекты недвижимости по более доступным ценам не на вторичном рынке, а в новостройках. Что представляет собой типовой договор долевого участия в строительстве многоквартирных домов, и каковы особенности обеспечения исполнения обязанностей?
Общие положения
Предварительный документ о долевом участии заключается между застройщиком и человеком, которого в официальной документации называют дольщиком. По этому договору дольщик и другие будущие покупатели делают финансовый вклад, чтоб принять участие в строительстве объекта.
Когда объект будет готов, застройщик обязан предоставить каждому дольщику строго определенную квартиру в новом объекте. Она обсуждается заранее.
Документ о долевом участии в жилищном строительстве проходит регистрацию в Росреестре. Это гарантирует государственную защиту права дольщиков на получение заранее выбранной квартиры. Таким образом, оплата по документу долевого участия является гарантией того, что квартира не будет перепродана третьим лицам.
В возможности дольщиков входит и получение неустойки по документации долевого участия, если девелопер не сдал квартиру в эксплуатацию согласно срокам, обозначенным в этом документе. Неустойка выплачивается за каждый день.
Если сроки сдачи объекта сорваны или застройщик плохо выполняет условия договора о долевом строительстве, плательщики имеют право разорвать договор. При этом не только возвращаются финансовые вложения за долевое участие в строительстве многоквартирного дома, но и компенсация с неустойкой.
Согласно законодательству, застройщик должен публиковать проектную декларацию на возводимый объект и предоставлять информацию о себе любому человеку.
Различия ЖСК и ДДУ
При договоренности с ЖСК не проводится государственная регистрация. Иногда это является преимуществом в виду того, что некоторые граждане не желают вступать в долевое строительство, так как им нужно:
- подготовить необходимую документацию;
- договориться с застройщиком о сроках сдачи в эксплуатацию;
- пройти регистрацию в Росреестре или МФЦ;
- дождаться регистрации – на это уходит немало времени.
Однако без официального гаранта повышаются риски того, что квартира будет продана не одним людям и это повлечет за собой ряд проблем.
Цены на квартиры ЖСК зачастую ниже, но не стоит забывать, что договор ЖСК нередко предполагает наличие всевозможных сборов с участников кооператива. В результате, стоимость может быть даже выше, чем, если бы квартира была куплена по участию граждан в долевом строительстве.
Содержание договора
Образец договора долевого участия должен обязательно содержать определенный перечень пунктов. В нем указывается характеристика всего строительного объекта. Также необходимо наличие характеристик квартиры согласно проектной документации – это адрес дома и номер квартиры, планировка, площадь.
В договоре обязательно указывают сроки сдачи дома в эксплуатацию, стоимость договора, нюансы оплаты: сроки оплаты и порядок передачи финансового вложения. Документ содержит гарантийный срок объекта строительства. Наконец, в документе указан путь, которым застройщик обеспечивает свои обязательства – залог на объект и участок земли, банковское поручительство, страхование ответственности и прав требования участника строительства.
Страхованием договора занимается застройщик. Он должен застраховать свои обязательства перед дольщиком по передаче жилого объекта. Строительная компания не имеет права требовать у дольщиков деньги на страховку. Деньги граждан, участвующих в долевом жилищном строительстве, должны быть потрачены исключительно на строительство.
Регистрация документа проводится в Росреестре – это та же Регистрационная палата, занимающаяся государственной регистрацией, кадастром и картографией. Также регистрация может быть реализована через МФЦ.
Порядок регистрации
Гражданин, участвующий в договоре долевого строительства, должен следовать определенному алгоритму. Условно он может быть разбит на несколько частей. Порядок заключения договора описан ниже.
Сбор документации
В пакет необходимой документации входит сам договор и все его приложения в нескольких копиях. Одна копия достается застройщику, один – дольщику, один – Росреестру. К бумагам прикладывают заявление от застройщика и участников возведения объекта о регистрации. Это заявление зачастую заполняется в МФЦ или Росреестре.
Потребуется паспорт заявителя. На несовершеннолетних детей – свидетельство о рождении. Физическое лицо может действовать через третье лицо, выступающее его представителем на основании нотариально заверенной доверенности.
Гражданам, состоящим в браке, потребуется нотариально заверенное согласие на то, что один из супругов будет принимать финансовое участие в строительстве жилья. Если же участие принимают оба супруга, согласие не нужно.
Если дольщику предоставляют кредитные средства, необходим договор залога права требования, договор займа или договор инвестирования. Затем прикладывают документацию с характеристиками квартиры. Эту документацию составляет застройщик и согласовывает с гражданами, которые внесли свои вклады в возведение дома. Характеристики подразумевает также обязательное указание положения квартиры в доме и ее технический план.
Регистрация
Участники возведения многоквартирного объекта оплачивают государственную пошлину. Это касается обеих сторон сделки – общая сумма пошлины делится между ними пополам. Документы об уплате пошлины можно приложить ко всей документации по желанию. Документы о регистрации не рассматривают, пока пошлина не будет оплачена.
Пакет документов дополняют заявлениями с обеих сторон сделки, заполнив их в отделении Росреестра. Обращаться нужно в то отделение, которое обслуживает район расположения объекта строительства. Возможна подача документации через почту.
Подача пакета документов заканчивает получением расписки о том, что документация принята на регистрацию. В расписке указывается полный перечень документов, ФИО специалистов, которые принимают документы и консультируют в течение всего ее срока.
Последний шаг – получение регистрации, для чего потребуется взять паспорт и расписку. Официальная регистрация подтверждается регистрационным номером. Проверить регистрацию можно, заказав выписку из указанных учреждений.
Условия прекращения сделки
Расторжение возможно по согласию двух сторон, по инициативе девелопера или дольщика, а также путем судебного разбирательства. В любом из случаев застройщик возвращает средства. Расторжение также необходимо засвидетельствовать в Росреестре.
Расторжение по договоренности обеих сторон не вызывает трудностей. Важно согласовать период возвращения средств и не соглашаться на долгие сроки возвращения средств.
Договор может быть расторгнут и по инициативе дольщика. Он должен предложить застройщику пойти навстречу и разорвать контракт обоюдно. В случае отказа, направляется уведомление заказным письмом с описью о том, что договор расторгается. Необходимо приложить процентный расчет за время использование денег и реквизиты, по которым нужно вернуть деньги.
Девелопер возвращает средства в течение трех недель. Если этого не произошло, целесообразно обращаться в суд. При удовлетворении иска финансы должны быть возвращены в течение десяти дней.
Новые поправки 2018
В 2018 году вступают в силу изменения в законодательство, регулирующее отношения девелопера и дольщиков. Застройщик может получить только одно разрешение на строительство. Трудности возникают по той причине, что получение документации в одни руки на целые районы застройки – это очень долгий процесс, требующий многомиллиардных вложений еще на стадии проектирования.
Новый закон также установит лимит расходов на оплату труда, банковских услуг, услуг управляющей компании, связи, аренды, коммунальных предприятий. На это все может быть потрачена только десятая часть от проектной цены объекта.
Строители же уверяют, что только на оплату труда идет пятая часть стоимости всего строительства. Реклама может потребовать еще десять процентов и это уже треть вложенных средств в сумме. Также девелопер не имеет права привлечь займ или кредит на покупку участка земли или другие нужды. Неизвестно, насколько такая практика приживется в России, где число обманутых дольщиков все еще остается шестизначным.
metr.guru
Что нужно знать о новых правилах долевого строительства
Что нужно знать о новых правилах долевого строительства
Опубликовано: 17 Июль 2018
С 1 июля 2018 года вступили поправки к закону о долевом строительстве. Поправки вводят для строительных компаний новые требования, в случае несоблюдения которых они потеряют право привлекать деньги дольщиков. Есть предположения, что значительное число застройщиков может не выдержать новых условий, и будут вынуждены покинуть рынок. Итак, каковы же наиболее существенные изменения в правилах ведения долевого строительства?
Деньги — в банк!
Основные изменения касаются системы финансирования строительства новых объектов. Сегодня более 74% всех инвестиционных вливаний в строительство жилья составляют деньги клиентов, заключивших с застройщиками договоры долевого участия (ДДУ). Однако с 1 июля 2019 года клиенты больше не смогут напрямую переводить застройщикам деньги за квартиры на этапе возведения нового дома. Деньги дольщиков будут поступать в банки на специальные эскроу-счета, где останутся на доверительном хранении до сдачи дома в эксплуатацию и выдачи ключей покупателям. Только тогда застройщик получит возможность забрать эти средства себе. Поэтому, чтобы финансировать процесс возведения, компании придется брать целевой кредит в банке, который станет держателем эскроу-счетов по проекту.
Между старой схемой прямого финансирования строительства гражданами через ДДУ и финансированием за счет банков существует принципиальное различие. Если в первом случае деньги клиентов незамедлительно шли на возмещение строительных затрат, то во втором случае банки предоставляют свое финансирование под процент, который застройщику придется в любом случае выплачивать, что повышает себестоимость объекта.
Пока застройщики не обязаны работать через экскроу-счета: с 1 июля текущего года им только рекомендуется перейти на эту схему финансирования проектов.
Опыт решает всё
В закон внесено новое определение – «специализированный застройщик». Под ним понимается компания, чей опыт на рынке новостроек составляет не менее трех лет, а общая площадь проектов, по которым она получила разрешения на строительство, должна достигать минимум 10 тысяч кв. м. При этом специализированным застройщиком может именоваться не только девелопер (технический заказчик), но и генеральный подрядчик. Данная поправка будет самым существенным барьером при выходе на рынок новостроек новых компаний.
Затраты под контролем
Затраты застройщика будет контролировать банк, имеющий на то специальные полномочия. Кредитная организация, в которой он открыл счет, теперь может предотвращать любые финансовые операции, не соответствующие долевому законодательству. Банк начнет учитывать все административные затраты строительной компании и следить, чтобы их доля не превысила 10% от стоимости возведения жилого комплекса.
Затруднение вызывает тот факт, что десятипроцентный лимит относится к достаточно обширному кругу затрат — уплату процентов по кредитам, заработной плате персонала и связанных с ней налогах и отчислениях, затратах на рекламу, коммунальные услуги, аренду помещений, связь, оборудование для рабочих мест и т.п.
Точно в срок!
По новым правилам компания может лишиться возможности начинать строительство новых объектов из-за срывов сроков даже по одному жилому дому. Очевидно, что столь серьезная мера повысит дисциплину застройщиков.При этом закон говорит именно о сроках окончания возведения домов, имеющихся в проектной декларации, а не о времени выдачи ключей покупателям. Различие этих понятий весьма существенно. В сроки передачи квартир застройщик, как правило, вкладывает немаленький временной запас во избежание просрочки, позволяющей клиенту требовать компенсацию или даже разорвать ДДУ. Сроки возведения же обычно обозначаются реальные.
Чего ожидать?
Изменения в законе о долевом строительстве коснутся застройщиков, начинающих возводить новостройки по строительным разрешениям, полученным после 1 июля 2018 года. Это значит, что еще год-два большинство квартир в строящихся домах будут реализовываться по прежней схеме, и многие компании позаботились о том, чтобы заблаговременно получить достаточно разрешений на строительство и иметь в своем активе запас новых проектов.
На проектное финансирование вынуждены будут перейти только те застройщики, которые не успеют до 1 июля 2019 года зарегистрировать хотя бы один ДДУ. Поэтому можно прогнозировать, по меньшей мере, 2 года плавного перехода игроков строительного рынка на работу по новой системе. В этой перспективе роста стоимости строящегося жилья ждать не стоит. Однако по прошествии этого срока большая часть новостроек окажется в поле действия юридических изменений иповышения стоимости жилья будет уже не избежать.
Вступившие в силу поправки в закон о долевом строительстве должны подготовить рынок к отказу от прямых денежных расчетов между покупателями и застройщиками и постепенно привести к окончательному уходу от долёвок. Большинство экспертов сходится во мнении, что новые правила увеличат себестоимость возведения жилых проектов, возросшие затраты застройщики будут вынуждены включать в конечную стоимость квадратного метра, что и приведет к росту цен в первичном сегменте.
www.anparamonov.ru
образец 2018 года и что должен содержать отчет застройщика
Купить квартиру в новостройке многим людям представляется заманчивым вариантом. Ознакомившись с отчетом застройщика, принимается решение заключать договор. Некоторым гражданам хочется приобрести жилье, которым еще никто до них не пользовался. Однако не все так просто. Везде могут иметься подводные камни, которые сразу не принимаются во внимание. Есть определенные требования к процессу эксплуатации, которые нельзя игнорировать. Необходимо иметь общее представление о том, какими положениями нужно руководствоваться. Образец инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства представлен в этой статье. Рассмотрим подробнее наиболее значимые моменты. Данная инструкция по эксплуатации подходит для помещения в многоквартирном доме.
Общие положения
Эксплуатация объекта долевого строительства должна обязательно осуществляться в соответствии с установленным законодательством. Общие положения ориентированы на собственников. Прежде чем покупать недвижимость, совершенно не лишним будет ознакомиться с законами, принятыми на территории Российской Федерации. Осведомленность поможет не растеряться при первых же возникших трудностях. На что нужно обратить внимание?
- Принятие ответственности. Любой владелец, приобретая недвижимость, должен принять на себя определенную степень ответственности. Отныне ему придется решать любые вопросы, связанные с организацией быта, самостоятельно осуществлять проветривание помещения. Если в квартире придется менять сантехнику, то техническое обслуживание и ремонт тоже придется делать только за свой счет. Однако в новой квартире это может понадобиться далеко не сразу. Допускается производить замену обоев, действовать в интересах благоустройства жилья. Ответственность принимается за сохранность имущества.
- Поддержание порядка. Владелец приобретаемой недвижимости в обязательном порядке должен поддерживать квартиру в порядке, создавать для себя и окружающих людей оптимальные условия проживания. На собственника возлагается обязательство ничем не ущемлять интересы соседей. Стоит заранее ознакомиться с правилами пользования приобретенным объектом недвижимости. Проживание в многоквартирном доме всегда накладывает на человека определенные обязанности.
- Соблюдение санитарно-гигиенических норм тоже не является лишним. Следует ознакомиться с правилами противопожарной безопасности, общими правилами содержания. Строительные работы должны проводиться в соответствии со всеми нормами. Здесь недопустимо ориентироваться лишь на собственное мнение и пренебрегать требованиями действующего законодательства.
Перепланировка жилищных условий
Нередко у гражданина, приобретающего жилье, появляется желание что-то переделать в окружающей обстановке сообразно индивидуальным предпочтениям. Что-либо менять в планировке самой квартиры можно только после получения соответствующего разрешения. Рассмотрим детально действующие правила.
- Нельзя что-либо менять в перепланировке жилищных условий, если они могут способствовать разрушению самого здания, в котором находится квартира. Нельзя загораживать вентиляционные отверстия. Категорически запрещается ломать межкомнатные и наружные стены. В противном случае это будет считаться грубым нарушением действующих правил. Некоторые люди по тем или иным причинам берут на себя смелость заниматься перепланировкой комнат. Это делать категорически запрещено. Нужно соглашаться с тем, что предлагает застройщик, либо еще на этапе принятия решения отказываться от предложения. Если имеются какие-либо недостатки в технической документации, здании или сооружении, дольщик должен воспользоваться гарантийным случаем.
- Соблюдение правил противопожарной безопасности является одним из самых основных требований. Находясь в квартире, нужно быть предельно внимательным к собственным действиям, следить за исправностью электроприборов. В местах прокладки электропроводки нельзя совершать дополнительных действий. Обязательно нужно помнить о том, что пожары, чаще всего, случаются по невнимательности самого человека. Нельзя оставлять без внимания работающую стиральную машину, включенный электрочайник или утюг. Все это чревато неприятными и опасными последствиями.
- Не рекомендуется в чем-либо ущемлять права других жильцов. Это правило касается соседей, которые живут в одном доме. Невозможно, находясь в таких условиях, думать только о себе. Общественный порядок обязательно накладывает на личность определенные обязательства. Например, возбраняется громко прослушивать музыку после 23-х часов вечера, создавать шум, производить ремонтные работы или громко петь песни. Температура воздуха должна соответствовать санитарным нормам.
- Категорически возбраняется использовать жилое помещение под офисы на дому или в качестве склада для хранения вещей и оборудования. Нельзя создавать электротепловую перегрузку, которая может привести к короткому замыканию. Подобные действия влекут за собой определенную степень ответственности.
Гарантийные обязательства
При составлении акта приема-передачи квартиры застройщик должен гарантировать, что жилое помещение полностью соответствует всем заявленным нормам. На что именно необходимо обратить внимание?
- Вся проектная документация находится в идеальном порядке, в ней нет никаких недочетов и скрытых смыслов, которые могли бы оказаться крайне невыгодны владельцу в дальнейшем.
- Присутствует разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. При имеющемся положении дольщик уже может не сомневаться в том, что помещение не имеет грубых нарушений. Верно составленный и заверенный у нотариуса акт приема-передачи дает гарантию, что квартира пригодна для проживания.
Что делать при обнаружении дефектов
Те или иные недостатки, которые обнаружились при переезде в новую квартиру, могут значительно испортить жизнь владельцу приобретенной недвижимости. Важно знать, что следует делать и как правильно поступить при обнаружении тех или иных дефектов. Не нужно сразу паниковать и высчитывать процент понесенных убытков. Необходимо постараться разобраться в ситуации последовательно и знать свои права. В чем же они заключаются?
Новый владелец, получив в свое распоряжение квартиру, обязан проверить все самым тщательным образом. Необходимо помнить о том, что в течение всей рабочей недели он имеет возможность направить письменное заявление, указав свои данные и адрес регистрации. Компания, которая занималась строительством дома, обязана рассмотреть такую претензию и внести некоторые коррективы. Застройщик должен выяснить причину, по которой заказчик остался недоволен проделанной работой, и постараться ее устранить в короткие сроки.
Однако на практике иногда встречаются такие недостатки в работе, по которым застройщик не несет ответственности. С ними стоит заранее ознакомиться. Какие это могут быть случаи?
- Дефекты, которые не являются скрытыми и не включенные в акт приема-передачи. То есть, если дольщик не обнаружил какие-то недочеты на этапе приема квартиры, дальше он принимает на себя полную ответственность за любые изменения в планировке и условиях проживания.
- Любые повреждения, которые образовались в результате пользования жилым помещением. Объект недвижимости изнашивается со временем, это абсолютно нормально, здесь нет ничего удивительного.
- Если повреждения в квартире возникли из-за того, то владелец регулярно нарушал санитарно-гигиенические нормы, то застройщик не несет за это ответственности. Наличие акта приема-передачи как раз и свидетельствует о том, что на момент принятия квартиры в распоряжение собственника все было хорошо. Если владелец впоследствии решит сделать ремонт, то за его последствия будет отвечать самостоятельно.
- Если имеются какие-либо дефекты, связанные с материалами, которые дольщик покупал самостоятельно. К ним относят обои, краску, клей, любые составляющие для ремонта. Застройщик не может никак посодействовать, если изношены балконные двери, окна или сантехника.
- Если имеются какие-либо дефекты, возникшие в результате неправильной эксплуатации объекта недвижимости или оборудования, то все претензии владелец квартиры должен предъявлять только к самому себе. Всегда стоит помнить о соблюдении правил элементарной безопасности. Говоря иными словами, если собственник самостоятельно принимает решение перенести межкомнатную стену в другое место, то он действует в нарушение всяких правил.
- Если дефекты в квартире вызваны обстоятельствами, которые не зависят от воли человека, то застройщик не несет за это ответственности. Строительная компания не выплачивает никаких страховок в случае разрушения здания в результате землетрясения, наводнения или пожара.
- Не имеют ровно никакой силы, так называемые, надуманные недостатки, которые собственник обнаружил в своей квартире. Если у владельца квартиры сегодня плохое настроение, то это не значит, что он может выставить ряд необоснованных требований и ждать положительного решения от строительной компании.
- Если какие-то дефекты в силу определенных обстоятельств были обнаружены после завершения гарантийного срока, то они не имеют никакой силы.
Инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства
Таким образом, вся документация должна быть строго согласована. С инструкцией по эксплуатации будущему владельцу недвижимости рекомендуется ознакомиться заранее, чтобы иметь возможность повлиять на те моменты, которые действительно не устраивают.
metr.guru
Челябинские компании не торопятся переходить на эскроу-счета. Что нужно знать о долевом строительстве в 2018 году?
Эскроу-счета вместо вложений в котлован. В Челябинске рассказали о нововведении в долевом строительстве.
Южный Урал входит в пятерку проблемных регионов России по количеству обманутых вкладчиков. Больше двадцати домов до сих пор являются недостроями. Свое недовольство ситуацией жители постоянно высказывают на митингах и пикетах. Возможно, народное возмущение и стало причиной поправок в законодательстве.
Лариса Шелюгина, заместитель начальника Управления жилищной политики Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области: «Это финансовая устойчивость застройщика, эскроу-счета, разрешение на строительство, один застройщик — одно разрешение, опыт работы в строительстве не более трех лет».
Эскроу-счета — нововведение, которое для большинства челябинцев остается большой загадкой. По словам экспертов, новый способ оплаты позволит получить квартиру по выгодной цене с минимальными рисками. Пока проект работает в пилотном режиме — некоторые дольщики при покупке квартиры уже не передают деньги напрямую застройщику, а кладут на специальный счет в банке.
Роман Лихопуд, начальник отдела по работе с клиентами по финансированию недвижимости Челябинской области: «По сути, эскроу-счёт — это приложение к долевому участию в строительстве, который обязует банк перечислить денежные средства по факту сдачи дома и передачи квартиры покупателю».
На сегодня в России только 3 застройщика начали использовать специальные счета. Интересно, что там нет представителей челябинских компаний.
Следите за главными новостями региона на нашей странице в Вконтакте и в Facebook
31tv.ru
