Какие документы спрашивать у агенств недвижимости. Какие документы должны быть у агентства недвижимости
Какие документы спрашивать у агенств недвижимости
Так как является деятельностью, которая может нанести ущерб правам, законным интересам, нравственности и здоровью граждан, обороне страны и безопасности государства. Законодательно это оформлено федеральным законом № 158 от 25.09.98 «О лицензировании отдельных видов деятельности». На чем бы ни специализировалась риэлтерская фирма, будь то сделки купли-продажи недвижимости или ее аренды, в любом случае выдается единая лицензия на риэлтерскую деятельность. Обращаясь к услугам риэлтеров, вы имеете полное право требовать лицензию. При этом стоит хорошо изучить ее содержание, срок действия лицензии на риэлтерскую деятельность не более 3 лет, соответственно она не должна быть закрыта на текущий момент и в ближайшее время. Также необходимо проверить строгое соответствие названия организации, ее организационно-правовой формы.
Покупка квартиры через агентство недвижимости
Любое отклонение должно стать сигналом к тому, что продолжать сотрудничество с данным агентством не стоит. В случае если вызывает сомнения подлинность самого бланка лицензии, у вас есть возможность узнать более подробно об организации в соответствующем лицензирующем органе. Кроме наличия необходимого набора документов и лицензии, риэлтерские фирмы, страхуют свою деятельность на случай недобросовестности своих клиентов.
Страховая сумма также является определенным критерием для выбора посреднической фирмы. Последним важным документов, непосредственно оформляющим ваши отношения с риэлтерским агентством, является договор на оказание риэлтерских услуг.
Отдавать ли документы на квартиру риэлтору
Инфо В некоторых случаях может произойти так, что человек имея право собственности, при приобретении квартиры узнает о том, что вместе с ним права проживания может иметь другой человек. Прежде, чем приобретать квартиру необходимо, чтобы риэлторы агентства недвижимости провели ряд действий:- отследили в РосРеестре всех собственников квартиры;
- определили наличие претензий третьих лиц на недвижимость;
- провели расследование, не является ли недвижимость, предметом залога при кредите.
Что нужно знать о ситуации, когда сделка проваливается? Агентство должно гарантировать возврат аванса покупателя в течение короткого периода времени. Риэлтор в первую очередь должен провести экспертизу документов в реальном времени, чтобы знать, что документы в порядке.
Покупка квартиры через агентство недвижимости — что нужно знать
Это практика, сложившаяся еще в девяностые годы прошлого века и ставшая одним из первых шагов к формированию цивилизованного рынка недвижимости. Надо сказать, что само по себе требование эксклюзивности вполне обосновано. Брокер должен четко понимать, что при профессиональной работе его усилия будут вознаграждены: оплата риэлторского труда происходит в финальной части процесса обслуживания, обычно – в момент сделки, и вряд ли кому-то понравится сделать всю работу по продаже объекта и в последний момент быть «обойденным».
К тому же при продвижении квартиры агентство недвижимости несет расходы на рекламу объекта, проверку юридических аспектов и подготовку документов. Естественно, что в случае, когда между риэлтором и клиентом существует четкая письменная договоренность о взаимодействии на «эксклюзивной» основе, такие затраты вполне оправданы.
Какие документы требовать для аренды жилья
ВажноПравильно, когда компания требует предоставления достоверной информации о местопребывании, семейном положении, документах, удостоверяющих личность продавца недвижимости. Ведь именно с этими документами риэлторам придется работать. Любое предоставление недостоверной информации может привести к тому, что как минимум сделка сорвется, как максимум, сделку признают недействительной.
+По общей сложившейся практике клиент обязан всячески содействовать риэлтору в организации сделки. Он должен предоставлять возможность для просмотра недвижимости. Если речь идет об альтернативе, то должен выезжать на просмотры вариантов.
Если клиент не хочет ездить вместе с риэлтором или не желает открывать дверь своей квартиры «незнакомцам», то это всегда можно рассматривать, как отказ от выполнения обязательств по договору. А значит, клиента либо оштрафуют, либо вообще разорвут с ним договор.
Договор с агентством недвижимости: 10 основных требований
Цикл статей: «Вся правда о риэлторах» Что такое эксклюзивный договор, надо ли его заключать и что в нем должно быть написано, а также четкий ответ на вопрос, отдавать ли риэлтору документы на свою квартиру, – все это обсуждается в колонке, подготовленной для «Собственника» генеральным директором компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олегом Самойловым. «Эксклюзив» – объективная необходимость или прихоть риэлторов? Если вы хотите поручить хлопоты по продаже своей квартиры риэлтору, вам, скорее всего, предложат заключить эксклюзивный договор. Суть такого договора заключается в следующем: в течение согласованного срока вашу квартиру вы будете продавать только через этого риэлтора (агентство недвижимости). В большинстве случаев без такого договора ни один агент не возьмется за продажу.
Договор с риэлтором: как не попасть впросак
Зачастую компании арендуют помещение под офис, важно чтобы в договоре был указан реальный юридический адрес.Обращаясь к частному специалисту, вопрос о том, какие обязательные документы должны быть у риелтора, также актуален. Во-первых, он должен быть зарегистрирован как индивидуальный предприниматель, а во-вторых иметь свидетельство о базовой подготовке риелтора. Такие удостоверения обычно выдают агентства, которые и проводят вводное обучение для специалистов. Обратите внимание на стаж работы частного агента: многие риелторы, успешно проработавшие на базе какого-либо агентства недвижимости, уходят далее в частную практику, и это вполне закономерно. Однако новоявленные риелторы, самостоятельно и гордо провозгласившие себя специалистами в области недвижимости, должны вас насторожить: настоящего риелтора красит опыт и трудолюбие, а хорошие сделки еще нужно заслужить.
Какие документы должна иметь риэлтерская фирма?
Единого вида договора с клиентом не существует. Поэтому на практике каждая риэлторская компания разрабатывает и использует именно тот договор, которой удобен ей, то есть защищающий интересы именно этой компании. Сейчас наиболее распространены несколько видов договоров продавца недвижимости с агентством:— договор на оказание риэлторских услуг;— договор поручения;— эксклюзивный договор Как бы риэлторы ни назвали документ, на деле это договор смешанного типа, содержащий элементы многих типов договоров.Клиент риэлторов должен запомнить правило. Перед подписанием договор надо внимательно прочитать, обращая внимание на все пункты, которые кажутся непонятными. Общие рекомендации таковы: прочитав договор, важно выяснить, какие действия компания обязуется совершить для клиента и в каком объеме. То есть, за какой объем услуг клиент платит риэлторам.
vrkadoverie.ru
Какие документы нужны чтобы открыть агентство недвижимости - Проекты открытия бизнеса - - Каталог статей
Гульшат Ученик , на голосовании 3 года назад
Голосование за лучший ответ
Забодай тебя комар Мыслитель 3 года назад
Создание агентства по продаже недвижимости, наверное, один из быстрых способов удачного старта в бизнесе. Здесь не нужно иметь большого начального капитала, лицензия на оказание риэлтерских услуг отсутствует – необходимо только зарегистрировать новую организацию на юридическое лицо. Чаще всего собственниками таких предприятий становятся люди, в прошлом сами работавшие как агенты по недвижимости, которые иногда начинают свой бизнес с уже готовой базой клиентов.
Чтобы открыть агентство, нужно найти офис, подобрать ответственный персонал, сделать хорошую рекламу. Все эти пункты требуют большой работы, но все-таки начинать придется с бумажной волокиты. Какие документы нужны для открытия агентства недвижимости?
Есть много разных форм для регистрации юридических лиц: ЗАО, ОАО, ООО, ЧП, ИП и т. д. Агентства недвижимости по большей части регистрируют как ООО. Представим список документов, необходимых для регистрации такого ООО:
– предоставить заявление формы 11001 – О государственной регистрации создания ООО . Подпись этого заявления должна заверяться нотариально. Указать вид услуг, которые собираетесь предоставлять ;
- предоставить устав ООО с указанной информацией об учредителе, об уставном капитале ;
- предоставить решение о создании ООО №1, в случае нескольких учредителей – учредительный договор с протоколом собрания №1;
- иметь квитанцию об оплате госпошлины за проведенную регистрацию ООО;
- зарегистрировать организацию как плательщика налогов, НДС или единого налога;
- встать в на учет в Статистике;
-получить свидетельства и справки из налоговой, статистики ;
- заказать печати ;
- открыть счёт в банке и уведомить об этом налоговую службу.
О том, какие документы для открытия агентства по недвижимости необходимы вы знаете, остается только заполнить все правильно, обойти все нужные инстанции, и начинать работать
Источник: Интернет знает все
Совет 1: Что нужно для агентства недвижимости
Едва ли не самое важное для агентстванедвижимости - это его персонал, то есть агенты и менеджеры, координирующие их работу. Подбирать агентов можно, руководствуясь двумя соображениями - либо подбирать опытных, имеющих связи профессионалов своего дела, либо, напротив, стараться привлечь к работе молодых сотрудников, которые будут работать на фирму, а не на себя лично, используя свое положение, как многие искушенные риэлторы.В любом случае, агенту по недвижимости необходимо быть отлично осведомленным о юридической стороне работы с недвижимостью, коммуникабельным и приветливым. Роль личных качеств в риэлторском бизнесе переоценить трудно. Что же касается менеджеров агентства. то при их отборе лучше использовать старые связи, опираясь на собственный опыт и рекомендации коллег.Помещение для агентстванедвижимости можно выбирать как на одной из центральных улиц, так и в менее оживленных районах города. Риэлторская контора - не то учреждение, в которое будет заходить каждый второй прохожий, и высокая проходимость вам не нужна. Основным средством привлечения посетителей для агентстванедвижимости была и остается реклама - рекламный бюджет будет составлять ощутимую долю от всех ваших ежемесячных расходов.Менеджеры вашего агентства должны будут отвечать за регулярное размещение объявлений в печатных изданиях города и на электронных досках объявлений, но одних этих мер будет, разумеется, недостаточно. Большая часть успешных риэлторских фирм сегодня имеет собственные веб-сайты, которые позволяют привлечь довольно большое количество клиентов, ранее о каждой из этих фирм ничего не знавших. Поэтому перед началом своей работы не пожалейте средств на создание и раскрутку электронного ресурса вашего агентства. поручить которые нужно, разумеется, профессионалам.Что же касается формальной стороны создания агентстванедвижимости. то зарегистрировать его можно и как юридическое лицо, и как начинание индивидуального предпринимателя; никаких дополнительных разрешений и лицензий риэлторская деятельность не предполагает.
Совет 2: Как оформить агентство недвижимости
Открытие собственного агентства недвижимости не требует большого стартового капитала, но требует большой ответственности от предпринимателя. При этом, данный вид деятельности очень быстро окупается, но существует определенная проблема, с которой достаточно часто сталкиваются «новички» — оформление компании.
Особенности организации агентства недвижимости как бизнеса
На риэлторском рынке агентства недвижимости растут как грибы. В этот бизнес приходят два вида предпринимателей: одни, как правило, приходят делать бизнес надолго и хотят иметь стабильный доход, вторые приходят с целью заработать быстро и быстро уйти. Как раз вторые и попадают в большинство, которое не выдерживает даже первого года жизни на этом рынке.
Итак, как же нужно организовать свое агентство недвижимости, чтобы пробыть на рынке гораздо дольше, чем один год?
Начинать нужно, конечно, с поиска помещения под офис. Можно арендовать в центре – это будет дорого обходиться, можно поискать дешевле на окраине города. Но и в том и в другом случае желательно искать место под офис в проходном месте или в офисном здании.
Площадь офиса надо рассчитывать исходя из количества персонала, а работать у вас на первых порах должно не меньше чем человека три-четыре. Офис необходимо разделить на зоны, для того, чтобы переговорный процесс с клиентами могли вести одновременно несколько сотрудников.Для работы им необходимы компьютеры и телефоны. Пока сотрудников немного можно закупить по одному компьютеру на двоих.
Теперь немаловажный вопрос подбор персонала. Будьте готовы к тому, что в начинающее агентство риэлтор с опытом не придет. Скорей всего к вам будут идти работать новички без опыта. Но это ничего страшного, главное смотреть, чтобы человек был порядочен, обаятелен и коммуникабелен.
Еще один источник поиска персонала – это бывшие клиенты. У них уже имеется опыт сделок и потом, если они попадают в этот бизнес это уже говорит о том, что способности у них есть.Зарплата агентам насчитывается, как процент от сделок, причем чем мельче агентство, тем больше процентная ставка.
Самый важный вопрос-поиск клиентов. Рекомендуем расклеить объявления типа «куплю/продам/сниму квартиру» в жилых районах. Традиционно реклама дается и в прессе и специализированных изданиях.
Начинающие агентства недвижимости делают так: в объявлении о продаже указывается привлекательный объект, а когда клиент звонит, квартира оказывается уже проданной. Похожая квартира ищется на базе других агентств. Вознаграждение в этом случае составляет 6% от суммы сделки. Проведите исследование по вопросу вознаграждений в других агентствах вашего города и сделайте ставку немного ниже для привлечения клиентов.
Но самым надежным и проверенным способом наработки клиентов является «сарафанное радио», то есть лестные и хорошие отзывы бывших клиентов, которые о вашем агентстве дают положительные рекомендации своим друзьям, знакомым. родственникам. Поэтому очень важно, чтобы сделка была грамотной и надежной, а обслуживание клиентов было на самом высочайшем уровне.
Источники: otvet.mail.ru, www.kakprosto.ru, 111999.ru
biznes-r.3dn.ru
что нужно, с чего начать
Ниже мы приводим подробную инструкцию, как открыть агентство недвижимости, как грамотно организовать его работу и превратить свою риэлторскую фирму в прибыльный бизнес.
Содержание статьи:
Регистрация
Начинать следует с регистрации ИП или ООО. Общество с ограниченной ответственностью звучит солидней для крупных клиентов, но ИП открыть проще и дешевле. Специальных лицензий не требуется.
Указываем при регистрации коды ОКВЭД: 68. – «Операции с недвижимым имуществом», 68.3. – «Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе», 68.20. – «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом».
Какие нужны документы и действия:
- Встать на учёт в налоговую службу;
- Получить ИНН;
- Оформить страховое свидетельство;
- Изготовить печать.
Процедура регистрации стоит примерно 80-100 $, занимает месяц.
Услуги, проценты, объекты
Деятельность агентства недвижимости включает услуги по аренде и продаже жилья, коммерческой недвижимости, земельных участков. Наиболее прибыльными и востребованными на рынке считаются недорогие объекты (однокомнатные квартиры, гостинки), их должно быть больше всего. Хороший доход и солидность фирме приносят эксклюзивные объекты.
Каждая сделка имеет свои комиссионные, которые получает агентство. Для аренды недвижимости они составляют 30-50% от месячного взноса, для операций по покупке – 5-6% от суммы платежа.
Помещение
Создающим компанию с нуля нужно обратить внимание на расположение офиса. Крупные клиенты не любят далеко ездить. Лучшие места – в центральном районе или в центре густозаселённого спального района. Это может быть офисный или бизнес-центр, помещение на первом этаже многоквартирного дома.
Для небольшого агентства хватит офиса в 40-50 квадратных метров. В идеале нужно организовать отдельное пространство для общения с посетителями, чтобы не отвлекать сотрудников и сохранять конфиденциальность своей работы и клиентской базы.
Это может быть небольшой кабинет на 8-10 кв. м, или просто отгородите пространство офисной перегородкой.
Внутреннее оформление должно быть неброским и деловым. Поставьте у входа информационный стенд со своей рекламной продукцией и актуальными предложениями.
Аренда помещения обойдётся примерно в 600-700 долларов в месяц, его косметический ремонт и минимальная отделка – в 800-1200 долл.
Оборудование
Что нужно для открытия риэлторского агентства?
- 6 компьютеров или ноутбуков – 3200 $. Хорошие и надёжные марки производителей — Lenovo, Asus, HP;
- Лазерный чёрно-белый принтер с функцией ксерокопии – 130-150 $. HP, Panasonic;
- 5 письменных столов – 300 $. Юнитекс, Имаго;
- 8 офисных стульев – 160 $. Недорогие и удобные модели предлагают Виси, ISO;
- Диванчик для гостей – 150-250 $. Юнитекс, Альт Мебель;
- Мини АТС 250 $ (Panasonic), 6 стационарных телефонов 150 $, факс 200 $, интернет 100 $.
Стоимость оборудования находится в районе 3600-4000 $.
Эта сфера бизнеса требует оперативности и точности, поэтому все компьютеры нужно объединить в одну сеть с единой базой данных.
Продвижение компании
С чего начать работу? С формирования клиентской базы и рекламы.
База клиентов
Найти покупателей намного проще, чем продавцов. Чтобы открыть риэлторскую фирму с хорошей базой, используйте несколько методов поиска людей, продающих или сдающих недвижимость в аренду:
- Просматривайте объявления в газетах и в Интернете. Те из них, что размещены собственниками, после созвона с владельцем можно заносить в свою базу;
- Проведите расклейку объявлений по подъездам в духе «Семья приобретёт квартиру в этом доме» или «Сниму недорогое жильё в вашем доме». Тогда владельцы сами вам позвонят и оставят свои контакты.
Реклама
Рынок перенасыщен риэлторами, поэтому простыми методами не обойтись, необходима эффективная реклама. Она привлечёт как владельцев недвижимости, так и покупателей.
Первый шаг – создание регулярно обновляемого веб-сайта с актуальными предложениями. Каждый объект должен иметь подробное описание и качественные фотографии. Не поленитесь съездить на место и сделать фото, это крайне важно для клиентов и привлекает внимание. Схема планировки помещений – тоже хороший плюс к описанию.
Второй шаг – броская вывеска офиса, баннерная растяжка на фасаде здания, где вы размещаетесь, или сити-лайт поблизости.
Отличный эффект даёт расклейка объявлений на досках у подъездов многоквартирных домов и остановочных комплексах. Но тут идёт уже адресное продвижение – по конкретным объектам. В идеале для каждого составляется своё объявление.
Быстрее продаются или сдаются объекты с внешней рекламой. Например, баннерной растяжкой на окнах с информацией о продаже. Для этого фирма должна быть единственным посредником.
Первоначальные вложения в рекламу составят около 500-600 $ (вывеска, баннер, сайт), ежемесячные – в пределах 250 $ (обслуживание сайта, расклейка объявлений).
Персонал
Чтобы создать свое дело в сфере недвижимости, требуются квалифицированные работники. Умение общаться с клиентами, заинтересовывать их – главное требование к агенту. Понадобится нанять четырёх риэлторов и секретаря.
Большой плюс для агента – наличие собственного автомобиля. В качестве аутсорсеров необходимо привлечь бухгалтера и юриста. Квалифицированный юрист нужен при заключении сделок купли/продажи и позволит избежать мошеннических действий.
Агент получает комиссионные в размере 30-60% от выручки при сделке. Чем крупнее фирма, тем меньшее вознаграждение она выплачивает агентам. Для начала установите ставку в 40-50%.
Затраты и прибыль
Для запуска бизнеса понадобится около 9000-10000 $. На оплату коммунальных платежей, аренды, рекламы и услуг бухгалтера и юриста в месяц уходит около 2500-3000 $. Неплохую прибыль компании принесёт продажа как минимум 3-4 и сдача в аренду 6-7-ти объектов в месяц. Чистая прибыль в этом случае составит около 4-5 тыс. долл. в месяц.
Чтобы открыть риэлторскую контору, не понадобятся космические суммы, а вот смекалка и умение быстро находить клиентов – очень нужны. Первые два-три месяца после открытия необходимо усиленно трудиться над составлением базы клиентов и эффективным продвижением.
Понравилась статья? Поделитесь с друзьями:p-business.ru
Отдавать ли документы на квартиру риэлтору или в агентство недвижимости
Цикл статей: «Вся правда о риэлторах»
Что такое эксклюзивный договор, надо ли его заключать и что в нем должно быть написано, а также четкий ответ на вопрос, отдавать ли риэлтору документы на свою квартиру, – все это обсуждается в колонке, подготовленной для «Собственника» генеральным директором компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олегом Самойловым.
«Эксклюзив» – объективная необходимость или прихоть риэлторов?
Если вы хотите поручить хлопоты по продаже своей квартиры риэлтору, вам, скорее всего, предложат заключить эксклюзивный договор. Суть такого договора заключается в следующем: в течение согласованного срока вашу квартиру вы будете продавать только через этого риэлтора (агентство недвижимости). В большинстве случаев без такого договора ни один агент не возьмется за продажу. Это практика, сложившаяся еще в девяностые годы прошлого века и ставшая одним из первых шагов к формированию цивилизованного рынка недвижимости.
Надо сказать, что само по себе требование эксклюзивности вполне обосновано. Брокер должен четко понимать, что при профессиональной работе его усилия будут вознаграждены: оплата риэлторского труда происходит в финальной части процесса обслуживания, обычно – в момент сделки, и вряд ли кому-то понравится сделать всю работу по продаже объекта и в последний момент быть «обойденным». К тому же при продвижении квартиры агентство недвижимости несет расходы на рекламу объекта, проверку юридических аспектов и подготовку документов.
Естественно, что в случае, когда между риэлтором и клиентом существует четкая письменная договоренность о взаимодействии на «эксклюзивной» основе, такие затраты вполне оправданы. А вот при отсутствии такой договоренности агентству попросту нет смысла тратить деньги на продвижение объекта, который одновременно с ним продает еще дюжина компаний. Все же агентство – организация коммерческая и стремится заработать.
Однако, стоит четко отличать добросовестную работу по продаже квартиры от желания «заработать» независимо от факта продажи. И первым «звонком» здесь должно стать требование агентства отдать им при заключении эксклюзивного договора правоустанавливающие документы на квартиру. Дескать, они должны храниться в сейфе агентства весь период действия договора, мол, таковы правила…
Документы как подтверждение полномочий риэлтора
Надо сказать, что определенная обоснованность у этого требования существует. Дело в том, что практика, сложившаяся на московском квартирном рынке, в этой части такова: покупатель (а чаще риэлтор покупателя, так как сам покупатель не всегда знает подобные тонкости), внося предоплату, справедливо хочет получить подтверждение, что он вступает во взаимоотношения с тем брокером, который и правда уполномочен продавать квартиру. И уполномочен как раз на эксклюзивной основе.
Чем вызвано такое желание? Очень просто: вряд ли кому-то захочется внести предоплату, выждать согласованный срок, подготовиться к покупке, снять со счета или конвертировать необходимую сумму и… в последний момент узнать, что вожделенная квартира преспокойно продана другому покупателю продавцом самостоятельно или при участии другого агентства.
Так уж сложилось, что в московской практике проведения операций с недвижимостью подтверждением эксклюзивности прав посредника и серьезности намерений продавца является наличие у риэлторской компании, выставившей квартиру в продажу, оригиналов правоустанавливающих документов на квартиру. А теперь про «игры», в которые играют риэлторы.
«Игры», в которые играют риэлторы
Подлинники правоустанавливающих документов риэлторы могут использовать с выгодой для себя сразу в нескольких ситуациях
Оказывается, в начале вашего сотрудничества подлинники документов на квартиру агентству в общем-то не так уж и необходимы. Реально они понадобятся в момент нахождения покупателя и далее: для подготовки документов, необходимых для сделки, и непосредственно при ее проведении. Однако требуют риэлторы со своих клиентов, чтобы те передали подлинники сразу, при заключении договора на обслуживание. Зачем?
Как несложно догадаться, агентства таким образом пытаются «застраховаться» от отказа клиента от сотрудничества, а другими словами, максимально «закрепостить» клиента. Кроме того, как ни грустно это признать, подлинники правоустанавливающих документов риэлторы могут использовать с выгодой для себя сразу в нескольких ситуациях.
Нет, речь не идет о самом распространенном страхе потенциальных клиентов, опасающихся, что агентство, располагая подлинниками документов на квартиру, может продать ее без участия хозяина, а деньги – присвоить. Этот страх как раз не слишком оправдан: юридическая процедура продажи – операция не настолько простая, чтобы ее можно было осуществить, обладая лишь документами, подтверждающими право собственности. Так что риэлторы продать квартиру без вашего ведома просто-напросто не могут. Ну, а мошенники вполне могут сделать свое «черное дело» и при отсутствии оригинальных документов.
А вот несколько ограничить «свободу маневра» своего клиента путем удержания документов брокерам вполне по силам. Часто агент, правдами и неправдами заключив эксклюзивный договор, считает, что его работа на этом закончена. Остается только ждать, когда покупатель на квартиру найдется сам собой, после чего можно будет совершить сделку и положить в карман комиссионные. Тот факт, что продвижение объекта и поиск покупателя – это объемная ежедневная работа, да к тому же его прямая обязанность, агента по эксклюзивному договору не слишком беспокоит. Время идет, квартира не продается. Естественно, наступает момент, когда возмущенный клиент заявляет о расторжении договора. И вот тут-то выясняется, что получить обратно документы до истечения срока действия договора никак нельзя. Вот и оказывается клиент перед выбором: потратить время и силы на восстановление правоустанавливающих документов и продавать через другую фирму или продолжать работать с нерадивым «держателем» документов.
Еще одна популярная «игра» недобросовестных риэлторов – так называемая «продажа документов». Сама процедура сильно напоминает «беспроцентные кредиты за десять минут», которые до недавнего времени наперебой предлагались в любом торговом центре для покупки чего угодно. Обычно через некоторое время после подписания договора выясняется, что «беспроцентный» кредит дополняется кучей дополнительных выплат и штрафов, о которых скромно написано мелкими буквами внизу договора, который вы подписали. Вдруг оказывается, что договор на оказание риэлторских услуг не предоставляет клиенту почти никаких прав. Зато любое нарушение клиентом договорных условий облагается предусмотренным в договоре штрафом. А «уйти» клиент тоже не может, так как документы отдадут только после выплаты штрафа. Мне известен далеко не один случай, когда в таких ситуациях риэлторы получали со своих клиентов деньги, сопоставимые с размером комиссионных вознаграждений за полный комплекс работ.
Как быть?
Каков же выход? Конечно, каждый принимает решение сам. Но я бы в принципе не рекомендовал иметь дело с агентством, сотрудники которого обосновывают свои требования, предъявляемые к клиенту, отсылкой к «такому порядку». Если этот порядок оправдан интересами клиента – его, несомненно, можно признать верным и согласиться с ним. А вот если единственное его объяснение – обеспечение удобства для риэлтора…
Реальный профессионал уже при заключении договора на обслуживание объяснит своему клиенту, когда, зачем и на какой период ему понадобятся правоустанавливающие документы. Если же этих объяснений нет, не думаю, что подлинники стоит передавать. Да, показать их, действительно, надо. Любой уважающий себя агент возьмется за продажу квартиры, только убедившись, что ее предлагает действительно собственник или его доверенное лицо. Да, копии документов, действительно, надо оставить в агентстве. Они понадобятся, чтобы предоставить более полную информацию потенциальному покупателю, оценить, какие подводные камни могут ожидать как вас, так и покупателя во время и после сделки, и т. д. Но подлинники для всего этого вовсе не нужны. И если агент или его руководство без внятного объяснения причин жестко настаивает, чтобы документы с самого начала сотрудничества хранились в сейфе компании, – это повод поискать другого риэлтора.
Или как минимум – со всей недвусмысленностью – дать понять, что «игра в одни ворота» с вами не пройдет.
Автор: Олег Самойлов. «РЕЛАЙТ-Недвижимость»
Полезная информация:
www.relait.ru
Как открыть агентство недвижимости — советы от RegionalRealty.ru
Многие эксперты считают, что сейчас сложно открыть свое агентство недвижимости с нуля и не разориться при этом. Однако всегда есть те немногие, у которых несмотря на сложности, все получается. Мы подготовили пошаговую инструкцию по открытию агентства продажи или аренды недвижимости. Ответили на самые важные вопросы: каким должен быть бизнес-план, стратегия и цели компании.
Каким должен быть бизнес-план агентства недвижимости
Бизнес-план — промежуточное звено между замыслом и действием. Это важный документ большинства видов стартапов. Однако наша рекомендация — не преувеличивайте роль бизнес плана при создании агентства и его регулировке. Специфика современного рынка такова, что он часто кардинально меняется и вам придется гибко подстраиваться (и даже опережать) его. Поэтому изменения в бизнес-плане неизбежны на всем пути построения новой компании. Несмотря на это, есть статичные позиции, которые стоит обозначать в бизнес-плане всегда.
1
Цели агентства
Это, пожалуй, самое главное в планировании. Начиная какое-либо предприятие, вы должны понимать, к чему идете и видеть приблизительные итоги этого замысла. Так, вам нужно иметь представление, к какой выручке придет агентство к концу первого года, какой будет маржа (процент разницы между ценой и себестоимостью), какими будут объемы продаж через год-два-три. Чем конкретнее цели, тем лучше вы поймете, как претворить их в жизнь.2
Описание агентства
Здесь вы должны отметить, кто будет директором компании, учредителем, финансовым директором, кто будет владеть акциями (если это предусмотрено). Следующий важный момент — алгоритм создания компании — последовательность шагов, которые вы предпримете от начала регистрации до открытия офиса. Тут обязательно надо составить смету расходов. Подробное описание расходов приведено в образце бизнес-плана (см. ниже).3
Какие услуги будет предоставлять компания по недвижимости
Это довольно большой раздел. Тут самое главное — отразить специфику агентства. Что значит СПЕЦИФИКА? Чтобы ответить на этот вопрос, вы должны понять, что собой будет представлять ваше будущее агентство, какие именно услуги оно будет предоставлять, и как это будет происходить. Самое главное, что нужно обязательно иметь в виду, — чем ваше агентство будет отличаться от огромного количества других компаний. Выявить конкурентное преимущество будущей организации поможет отличное знание специфики рынка недвижимости. Этот раздел — плод большой работы «за кадром». В самом бизнес-плане вы должны отразить все выводы, которые были извлечены из проведенной работы.А в качестве обучения можем посоветовать прочитать книгу Кима Вичана «Стратегия голубого океана», в которой подробно описано, как можно создать для своей компании новую среду, в которой не будет других конкурентов. Это может показаться нереальным, особенно для специалистов сферы недвижимости, но книга яростно опровергает подобное отношение к бизнесу.
Похожий подход (создание внеконкурентной компании) использовал директор одного питерского агентства недвижимости, Олег Биргер, интервью которого мы приводим в видео.
Олег Биргер, как видно, выявил конкурентное преимущество своего агентства перед другими: бесплатные услуги по аренде квартир. Именно этот метод позволяет его агентству привлекать новых клиентов. Согласитесь, неплохо.
4
Как искать и удерживать клиентов
Здесь нужно как можно подробнее описать целевых клиентов вашего агентства. Если компания будет специализироваться на купле-продаже вторички, то скорее всего это будут преподаватели, врачи, семьи со средним достатком и ниже и пенсионеры. Если вы собираетесь продавать элитное жилье, то в фокус должны взять инвесторов-профессионалов, бизнесменов, зарубежных топ-менеджерови т.д.Вы просто обязаны прекрасно знать нужды и «хотелки» ваших клиентов, чтобы завоевать их доверие. Выберите для себя наиболее приемлемый сегмент клиентов и направьте усилия агентства на реализацию их потребностей. Подробнее о том, как искать клиентов, читайте в этой статье.
5
Стратегия агентства недвижимости
Как мы уже отметили выше, цели — то, куда вы стремитесь. Стратегия — путь, по которому пройдет ваша компания к целям. Какими тактиками (инструментами) вы будете пользоваться — вот, что нужно описывать в этом разделе.Также важно оптимизировать управление сотрудниками, сделками и объектами. Лучше всего, если все контакты ваших контрагентов, весь документооборот, отчетность будут в одном месте. Это поможет сильно экономить время на управление сотрудниками, объектами и клиентами. Подробнее об этом можно прочитать в разделе CRM-система для агентств недвижимости.
Важно! Бизнес-план необходим, если вы для открытия бизнеса берете кредит в банке.
Скачать образец готов
journal.regionalrealty.ru
Что нужно для агентства недвижимости
www.kakprosto.ru
Какие услуги риэлтор оказывает клиенту
Часто сталкиваюсь с непониманием потенциальных клиентов, какие такие услуги может оказывать риэлтор, чтобы претендовать на высокое комиссионное вознаграждение? Вообще у народа почему-то сложился стереотип, что риэлтору можно не платить за оказанные консультации и предоставленную информацию
На самом деле риэлторы очень большие труженики, ведь для того, чтобы иметь право давать профессиональную консультацию и объективную информацию, надо иметь практический опыт и теоретическую подготовку, а эти качества приобретаются не за один день.
Предоставляемые услуги для населения у наших профессиональных риэлторов довольно обширные. Наши универсальные риэлторы оказывают услуги по сопровождению сделок «под ключ» до подписания акта приема-передачи объекта недвижимости, в отличие от зарубежных коллег риэлторов, которые занимаются только узкой посреднической деятельностью
Универсальность заключается в том, что риэлтор является одновременно агентом, юристом, геодезистом, оценщиком, экскурсоводом, психологом, менеджером по продажам и много других смежных профессий. Естественно я сейчас говорю о настоящих профессиональных риэлторах своего дела.
Примерный перечень услуг для продавцов недвижимости:
- Обзорная информация о состоянии рынка недвижимости в целом по региону
- практическая экспертиза готовности документов к продаже недвижимости
- оформление документов к продаже объекта по нотариальной доверенности
- разработка рекламной стратегии в целях продажи
- принятие комплекса мероприятий по поиску покупателя
- проведение просмотров объектов недвижимости
- организация подписания Предварительного и Основного договора купли-продажи
- помощь в организации взаиморасчетов между клиентами, в том числе и безналичных расчетов
- построение цепочек и подбор встречных вариантов
- проведение переговоров с покупателями, в том числе «сложными»
- консультации в решении сложных не риэлторских вопросов ( выселение, развод, дети, инвалиды, пенсионеры)
Примерный перечень услуг риэлторов для Покупателя:
- консультация о ценах на объекты недвижимости
- подбор нужного варианта для покупки объекта недвижимости
- мониторинг похожих вариантов и цен
- проведение просмотров выбранных объектов
- Проверка правоустанавливающих документов на выбранный объект недвижимости
- Консультации по пакету документов для покупателя (паспорт, согласие супругов, пакет для юридического лица, доверенность)
- переговоры с Продавцом в интересах покупателя
- Организация внесения аванса или задатка за объект
- Организация заключения Предварительного договора
- организация заключения Основного договора
- Организация и помощь в подписании Акта приема-передачи объекта
Примерный перечень дополнительных услуг клиентам:
- в приватизации квартиры ( комнаты)
- в приватизации земельного участка
- в согласовании перепланировок
- Оценка квартиры методом сравнительного анализа
- Консультация и информация по вопросам налогов
- консультации по вопросам кредитования
- сопровождение сделок с участием материнского капитала, жилищных сертификатов
Это только общие рекомендации. Каждая сделка или риэлторская услуга индивидуальны и список услуг может быть гораздо шире.
Господа начинающие риэлторы, ваши услуги, предоставляемые для населения должны быть легальными! Для этого вам необходимо быть сотрудником Агентства недвижимости или индивидуальным предпринимателем или ООО, и платить налоги государству.
Все услуги должны оказываться на основании Договора с клиентом.
realtshcool.ru
