Аспекты, которые нужно знать и учитывать при покупке квартиры. Перед покупкой квартиры что нужно знать

Что необходимо знать перед покупкой квартиры: материал от эксперта

Покупка жилья всегда сопряжена с рисками, причем, независимо от того, идет ли речь о покупке объекта на вторичном рынке или новостройки.

Содержание

В этом материале, наш эксперт постарается описать вкратце базовые аспекты, которые нужно проверить перед сделкой.

Нужно отметить, что приведенные ниже шаги являются обязательными для покупателя, но не являются исчерпывающими. На протяжении всей сделки нужно оставаться предельно внимательным и сконцентрированным на деталях, так как каждая ситуация, по сути, индивидуальна.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель имеет ряд преимуществ: например, он видит готовую жилплощадь со всеми коммуникациями, а также может переезжать в квартиру сразу после завершения сделки. Тем не менее, покупка вторички несёт определённые риски.

Обязательно следует проверить юридическую чистоту квартиры. Вы должны быть уверены, что нет лиц, сохраняющих права на проживание в этой квартире. Право проживания может быть сохранено за некоторыми категориями граждан, даже если у них нет регистрации. К данным категориям граждан относятся:

Военнослужащие;
Несовершеннолетние воспитанники детских учреждений;
Осуждённые, пребывающие в местах заключения;
Пациенты психиатрических больниц.

Внимание! Вышеперечисленные категории лиц могут сохранять права на проживание в квартире, даже при смене её собственника.

По теме

Юридическая чистота жилплощади также подразумевает отсутствие арендных и залоговых обязательств, судебных споров, арестов и т.п.

Наличие/отсутствие некоторых из этих обременений можно проверить в выписке из ЕГРП, которую может запросить любой человек.

Покупка квартиры-новостройки у застройщика

Покупка объекта в возводимом доме имеет свои плюсы для покупателя: квартира юридически чистая, стоит она, как правило, меньше, чем аналогичное жильё на вторичном рынке. Так как покупатель является первым собственником, он не рискует приобрести квартиру, обременённую какими-либо обязательствами, или столкнуться с претензиями предыдущих владельцев.

Однако юридическое оформление недвижимости в новостройке занимает больше времени. По сравнению с заключением стандартного договора купли-продажи жилья, оформление передачи новой квартиры в Вашу собственность может длиться до двух месяцев.

Помните, даже приобретая квартиру у застройщика, вы можете стать жертвой обмана. Не редки случаи, когда компания-застройщик исчезает, прекратив строительные работы или банкротится.

Количество замороженных строек и обманутых дольщиков, также является предметом беспокойства. В связи с этим, Вам следует внимательно проверить все документы и саму фирму, воспользовавшись следующими рекомендациями:

Выясните, как давно организация-застройщик работает на рынке недвижимости;
Посетите строящийся объект;
Сравните цены, предлагаемые застройщиком со средними ценами на аналогичное жильё;
Изучите учредительные документы компании;
Убедитесь в наличии действительной лицензии, разрешения на строительство, проектной документации.
Лучше доверить проверку документов юристу.

Нужно отметить, что в наших реалиях, даже если все документы компании не вызывают вопросов и все выглядит более, чем надежно, остается вероятность форс-мажоров, которую, увы, предусмотреть невозможно.

Наша рекомендация: старайтесь работать с застройщиком, имеющим продолжительную историю и репутацию на рынке.

100%-гарантий, увы, не бывает: в данный момент встали ряд строек такого гиганта, как Группа компаний «СУ-155» и, возможно, будет объявлено о банкротсве девелоперской компании.

Для оформления купли-продажи жилплощади в новостройках используют один из следующих видов договоров:

Договор долевого участия: заключается в соответствии с законодательством и предоставляет покупателю право его расторжения в одностороннем порядке. Это может быть актуально когда застройщик нарушает сроки сдачи объекта или другие свои обязательства.
Договор купли-продажи с рассрочкой платежа: Позволяет вносить оплату частями.
Договор участия в жилищно-кооперативном строительстве: обязывает покупателя своевременно вносить членские и паевые взносы. Законодательство РФ не до конца регулирует такого вида договоры, поэтому относиться к ним стоит осторожно.

По теме

Стройка объекта затянулась? — Рассматриваем переуступку права требования

Можете ли вы воспользоваться имущественным налоговым вычетом и как это сделать — в нашем материале.

Что нужно знать о задатке при покупке квартиры: http://lawsexp.com/kvartiry/pokupka/oformlaem-zadatok-pri-pokupke-kvartiry.html

Как убедиться в юридической чистоте квартиры?

Убедиться в том, что Вы приобретаете юридически чистое жильё можно только изучив пакет правоустанавливающих документов продавца. Отказ собственника предоставить Вам некоторые документы или, разного рода, отговорки и промедления с его стороны, должны стать сигналом к осторожности.

При покупке квартиры в ипотеку ситуация упрощается, так как объект недвижимости будет проверяться юридическим отделом вашего банка. Как правило, банки очень требовательны и внимательны к документам

При проверке документов Вы можете воспользоваться следующим алгоритмом:

Проверьте, не обременена ли квартира: Информация содержится в выписке из ЕГРП, которую Вы можете получить в Регистрационной палате или МФЦ.

Проверьте историю сделок объекта: Потребуется выписка из Государственного реестра, которую может получить собственник там же, где и выписку из ЕГРП.
Убедитесь в законности перепланировки: Собственник может предоставить вам технический план квартиры: если планировка ему не соответствует, значит она незаконна.
Если сделка совершается через доверенное лицо, убедитесь в действительности доверенности. Для этого вы можете обратиться к нотариусу, заверявшему доверенность.
Убедитесь в дееспособности собственника: Любые сомнения в адекватности собственника являются поводом попросить у него справку из психо- и наркодиспансеров.Если собственник состоит на учёте в одном из этих учреждений, то сделка может быть совершена лишь через разрешение официального опекуна. В противном случае сделка считается недействительной.
Проверьте кто прописан в квартире: Если на момент покупки в квартире кто-то прописан, необходимо добиться, чтобы они были выписаны. Информация содержится в справке из паспортного стола и выписке из домовой книги.Добиваться выписки третьих лиц следует потому, что даже после смены владельца, прописанные люди могут заявить свои права на проживание в квартире. Не решив данный вопрос заранее, после совершения сделки, придётся обращаться в суд.

В случае наследованной квартиры, убедитесь в отсутствии других наследников. Приобретая квартиру у собственника, получившего её в наследство, нужно проверить, нет ли других наследников. У нотариуса, который ведет наследственное дело, в нотариальной книге должен иметь записи об отказе других наследников от прав на квартиру.
Убедитесь в согласие супруга(и) собственника: Если жилая площадь была приобретена в браке, а собственником является только один из супругов, то он(она) должен предоставить согласие жены(мужа), заверенное у нотариуса. Заверение нотариуса не требуется в случае составления супругами брачного договора.

Долги за коммунальные услуги при покупке квартиры

Ещё одним неприятным сюрпризом при покупке квартиры на вторичном рынке может стать приобретение объекта с непогашенными долгами за коммунальные услуги.

153 статья ЖК РФ гласит: «…обязанность по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги возникают у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности…». Эта обязанность появляется с момента регистрации сделки в Росреестре. Переход права собственности происходит на основании договора и занимает не менее недели с момента его заключения.

Вы вправе требовать у собственника справку об отсутствии задолженностей за услуги ЖКХ.

Будьте внимательны при проверке документов и особое внимание уделите следующим моментам:

Справки должны подтверждать оплату за текущий расчётный период на предполагаемую дату передачи права собственности;
Оплачены должны быть: содержание общедомового имущества, водоснабжение, газ, тепло, электричество;
При наличии счётчиков, собственник предоставил вам акты снятия показаний.

Проверить квартиру на наличие задолженностей Вы можете попробовать и самостоятельно, обратившись в ТСЖ и снабжающие организации.

Если Вы всё же приобрели жилплощадь с долгами, попытаться избавиться от них можно двумя способами:

Путем переговоров с бывшим собственником, с небольшими шансами на успех
Обратиться в ТСЖ и снабжающую компанию с заявлением об открытии нового лицевого счёта.

Нужно понимать, что вовремя невыявленные непогашенные задолженности, скорее всего, лягут убытками на вас.

Янв 9, 2015Колосков Дмитрий

Пожалуйста, поделитесь статьей, если она вам понравилась:

lawsexp.com

Что нужно знать при покупке квартиры и какие документы проверить

Нередко люди, намереваясь приобрести жильё, даже не подозревают, что нужно знать при покупке квартиры. На что обратить особое внимание и о чём спросить продавца? Как проверить, подлинны ли предоставленные документы на недвижимость? Как приобрести уверенность, что покупаемая недвижимость «чиста» с юридической точки зрения? Возможно ли обезопасить стороны договора во время проведения сделки? Как избежать «подводных камней» и не потерять денежные средства или квадратные метры? Об этом и пойдёт речь в данной статье.

','

Содержание статьи

На что стоит обращать внимание при покупке квартиры?

Риски приобретения жилья от частного лица ассоциируются с мошенничеством, связанным с использованием подложных документов, а также с возможными трудностями при оформлении права в дальнейшем (например, из-за лиц, проживающих в помещении после выписки).

Во избежание проблем необходимо проверять документы:

Подтверждающие право продавца на квадратные метры.
Паспорт либо иной документ, подтверждающий личность продавца.
Бумаги, которые свидетельствуют, что история жилплощади «чистая».

Какие вопросы необходимо задать продавцу?

Покупателю стоит спрашивать о следующем:

Как много лиц, обладающих правом собственности.
Имеются ли в числе собственников несовершеннолетние.
Основанием права собственности.
Сколько времени объект находится в собственности.
Количеством прописанных и есть ли в их числе ребёнок. Можно ли продать квартиру с прописанным ребёнком узнайте здесь.
Планируется простая или альтернативная сделка.

Как проверить право собственности?

Для того чтобы подтвердить наличие права нужно смотреть:

Соответствующее свидетельство.
Договор, свидетельствующий о факте приватизации.
Договор о купле или о дарении.
Решение судьи, согласно которому признаются права собственности лица.

В вышеперечисленных документах в обязательном порядке должно указываться лицо, обладающее правом собственности на недвижимость.

В случае, когда квартира продаётся одним лицом, а в документе прописано другое, следует выяснить причину расхождения и основание, на котором продавец распоряжается имуществом, принадлежащим другому гражданину.

Проверить достоверность информации можно, получив свидетельство о факте государственной регистрации с указанием имени собственника. Затем необходимо оформить запрос в ЕГРП (прописав номер интересующего свидетельства) и получить правоподтверждающий документ.

Что нужно проверять у продавца квартиры?

В первую очередь нужно произвести проверку паспорта продавца.

При визуальном осмотре обращают внимание на следующее:

Водяные знаки.
Последовательность нумерации страниц.
Размер и цвет страниц.
Каким органом выдан документ.
Не истёк ли срок действия.
Регистрацию. Если лицо долго не было прописано по данному адресу, а теперь вновь зарегистрировалось, это может стать свидетельством наличия у него судимости.

Зная номер и серию паспорта, можно проверить его подлинность, используя сервис Главного управления по вопросам миграции МВД России.

Особое внимание следует уделить вопросу о том, не является ли собственником продаваемого жилья несовершеннолетний. В такой ситуации покупателю должно быть предоставлено не только согласие родителей, но и, согласно нормам ГК РФ и ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 г. N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», согласие органов опеки, которые контролируют соблюдение прав ребёнка.

Другая ситуация, когда продажей занимается представитель собственника.

Подтверждением прав представителя являются:

В любом из этих документов должны быть подробно расписаны полномочия представителя, сам документ должен быть заверен нотариусом.

Проверка юридической «чистоты» объекта

Сведения об истории операций с квартирой можно почерпнуть из:

домовой книги;
выписки из ЕГРП;
справки о составе семьи.

В первую очередь нужно произвести проверку паспорта продавца.

Пристальное внимание следует уделить следующим вопросам:

Наличие детей, на момент сделки пребывающих в интернате, но признающихся наследниками продаваемой жилплощади.
Имел ли место развод собственников недвижимости.
Не прописаны ли в квартире граждане, отбывающие на момент заключения сделки лишение свободы.

Чтобы избежать сложных ситуаций в будущем, следует прописать в договоре пункт о том, что помещение свободно от прав третьих лиц, а также от обременений.

На что обратить внимание при покупке жилья в новостройке?

Новая недвижимость привлекает доступными ценами, но её приобретение связано с рядом опасностей. Наиболее оптимальным вариантом для покупателя является вступление в кооператив и подписание договора долевого строительства.

В ситуации, когда предлагается заключить предварительный договор, по которому будут перечисляться деньги, необходимо прописать условие перечисления финансов. При спорных обстоятельствах покупатель сможет через суд взыскать не только вложенные деньги, но и моральную компенсацию. В случае оплаты по векселю доказать что-либо будет практически невозможно.

Наиболее рациональным будет совершение сделки с компанией-застройщиком, порядок покупки квартиры у застройщика в этой статье. Если договор с застройщиком на продажу квартир подписывается с посредником, то возникнет необходимость проверить, имеет ли право посредник на его заключение. Проверку можно осуществить, запросив информацию из ЕГРЮЛ.

Какие документы спрашивать у застройщика?

У организации-застройщика следует запросить следующие документы:

Документ, подтверждающий право владения землёй. Назначение участка должно совпадать с планами застройки. Проектная документация должна соответствовать нормам права.
Разрешение на осуществление застройки.
Устав кооператива (если покупатель вступил в него). Внимание стоит уделить пункту о размере взносов, которые впоследствии придётся платить.

Как продавцу обезопасить себя от обмана со стороны покупателя?

Для безопасного совершения сделки используется банковская ячейка как способ передачи средств. Выглядит это следующим образом: стороны заключают договор аренды банковской ячейки с доступом «под условие». Условием в данном случае станет ключ, а также договор купли-продажи, на котором стоит отметка ФРС о факте регистрации права.

В течение как минимум 2-х недель продавец не имеет доступа к ячейке, в которую заложена денежная сумма, поскольку указанный срок является гарантированным периодом доступа для покупателя.

Какие документы должен подготовить продавец?

Перед совершением сделки у продавца должна быть готова следующая документация:

Документ о праве собственности.
Кадастровый паспорт, экспликация и план.
Справка о стоимости недвижимости.
Технический паспорт (предоставляется по просьбе покупателя).
Выписка из домовой книги.
Копия финансово-лицевого счёта.
Согласие органов опеки (в случае наличия ребёнка-собственника).

Дополнительная информация о нюансах покупки квартиры в этом видео:

Пи покупке квартиры необходимо осуществлять тщательную поверку как предоставленных документов, так и юридической истории жилья. Не стоит стесняться задавать продавцу интересующие вопросы, так как в противном случае можно лишиться денег, не приобретя жильё.

Можно ли расторгнуть сделку купли-продажи квартиры после регистрации читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

napravah.com

Какие документы нужно проверять при покупке квартиры

Планируя приобрести недвижимость, особенно на вторичном рынке, надо быть предельно внимательным. Часто даже сам собственник квартиры не знает всю ее историю и есть большой риск после переоформления жилья получить повестку в суд и узнать, что покупка аннулирована согласно новым открывшимся обстоятельствам из прошлого этой квартиры. Чтобы не попасть в такую ситуацию, ознакомьтесь, что и где нужно проверять.

Как проверить юридическую чистоту

Понятие «юридическая чистота недвижимости» пришло в наш живой язык не так давно из среды юристов и риэлторов. Этот термин означает, что после заключения сделки купли-продажи у нового владельца не возникнет проблем с правом распоряжаться приобретенным имуществом в связи с решением суда о незаконности договора. Такая ситуация может возникнуть, если обнаружатся новые обстоятельства, согласно которым недвижимость не имели права продавать.

Поэтому перед покупкой обязательно надо проверить историю квартиры, ее владельца, а также все документы на жилплощадь. Сделать это можно тремя способами: самостоятельно, через юридическую контору или через агентство недвижимости. У каждого способа есть свои плюсы и минусы.

Если вы решили проверять самостоятельно, то имейте в виду – не ко всем необходимым документам можно получить доступ частному лицу. Даже ваша личная заинтересованность и упорство могут разбиться о бюрократическую стену. Поэтому полноценной проверкой этот вариант назвать нельзя, так как он наименее продуктивен.

Юридическая контора проверяет очень тщательно (настолько, насколько это возможно). Но юристы могут упустить детали, прямо не связанные с оформлением квартиры, но способные пролить свет на незадокументированное событие в истории жилья.

Агентства недвижимости, работая, как говорится, «в поле», прекрасно ориентируются в истории того или иного объекта и могут найти любую информацию касаемо его продажи ли покупки. Однако их заинтересованность в заключении сделки может сыграть не на руку покупателю. Так что сами решайте, какому варианту отдадите предпочтение.

Следует отметить, согласно закону РФ общий срок исковой давности о признании совершенных сделок недействительными составляет 3 года с момента их заключения для непосредственных участников. Для третьих лиц срок исковой давности начинается с момента, когда они узнали или должны были узнать о совершении сделки, но не превышает 10 лет. То есть на практике это выглядит так: при оформлении купли-продажи у продавца есть 3 года, чтобы в суде оспорить договор, а у его родственников – 10 лет. Если за это время они не обратятся в суд, то вы уже на 100% полноправный владелец.

Однако чтобы 10 лет не ждать какого-нибудь подвоха, лучше перед покупкой тщательно проверить подноготную квартиры.

Общие правила при проверке оригиналов документов (для проверки необходимы только подлинники). Данные на них должны быть четко видны, без потертостей и исправлений. Если в бумагах есть исправления – они должны быть зафиксированы подписью и печатью нотариуса. Желательно такие данные перепроверить в нотариальной конторе. Также лучше перепроверять все номера документов в тех органах, где они регистрировались. Имейте в виду, что для получения информации требуется обязательное присутствие продавца.

Проверяем правоустанавливающие документы на квартиру

В первую очередь необходимо удостовериться, является ли продавец собственником квартиры или действует на основании доверенности. Если человек действует по доверенности, тогда необходимо убедиться, что это оригинал, далее в Нотариальной палате поинтересоваться о полномочиях нотариуса, выдавшего удостоверение, а в нотариальной конторе – в действительности доверенности, а также уточнить, имеет ли право доверенное лицо брать деньги при оформлении сделки. Может быть и так, что истинный владелец недвижимости, пытаясь что-то скрыть, выдал доверенность. Такая ситуация очень подозрительна и требует всесторонней проверки с вашей стороны.

Далее интересуемся, на основании какого документа продавец владеет недвижимостью:

купля-продажа. Проверить факт расчета покупателя за недвижимость, а также изучить, не была ли это мнимая сделка, маскирующая дарственную;
наследство. Уточнить информацию о возможных правопреемниках или проверить самостоятельно, обратившись в нотариальную контору;
дарственная. Следует изучить договор дарения на предмет корректности оформления;
рента. Если есть пункт пожизненного проживания бывшего хозяина, то желательно уточнить, есть ли свидетельство о смерти, иначе вы приобретете квартиру с жильцом, которого не сможете выписать.
решение суда. Следует отказаться от покупки, так как в противном случае есть очень большая вероятность, что вы будете втянуты в «судебные войны» с родственниками продавца;
приватизация. Обязательно проверьте, были ли на момент приватизации прописаны несовершеннолетние и указаны ли они в договоре, иначе могут быть претензии на основании ущемления прав детей.

Проверяем продавца

Обращайте внимание на возраст и адекватность продавца. Для перестраховки попросите предъявить справку о психическом здоровье. Кстати, если человек состоит на учете, это не лишает его права продавать квартиру. Дееспособен или нет – решает только суд. Но для подписания с таким человеком бумаг лучше пригласить профильного врача, который выдаст или не выдаст справку, что человек вменяем на момент подписания.

Особое внимание уделите подлинности паспорта, а в случае сомнений обратитесь в офис миграционной службы по месту регистрации, указанной в паспорте. Пообщайтесь с соседями – они знают то, чего нет ни в одном государственном документе и общение с соседями часто помогает выявить интересные сведения относительно продаваемого жилья и его хозяев.

Совладельцы

Одна из самых важных проверок, так как довольно часто именно иски от третьих лиц становятся причиной расторжения договора.

Если есть дети – уточняем в органах опеки, могут ли они претендовать на часть квадратных метров, если есть супруг – смотрим наличие согласия второй половины на продажу, заверенное у нотариуса.

Хороший способ узнать обо всех прописанных – взять в паспортном столе расширенную справку из домовой книги (также такая выписка может быть и в ЖЭКе). В ней отмечены все лица, кто жил или сейчас живет на интересующей нас жилплощади. Также справка может дать ответ на вопрос, наложен ли арест на квартиру или нет.

Данные, которые проверить очень трудно

Так бывает, что некоторые факты из прошлой жизни продавца или теряются или он их сам сознательно скрывает, однако все тайное становится явным и, хоть это и неэтично, поинтересоваться у продавца все ж таки стоит о некоторых деталях его прошлой жизни. Например, возможно продаваемая жилплощадь было приобретена им в браке, но потом был развод и смена паспорта. Соответственно, записи в паспорте нет, но бывший супруг или супруга есть. А это прямая угроза возможного иска в суд на раздел имущества. Или ситуация с внебрачными детьми, какой бы она не была деликатной, однако такие дети при определенных обстоятельствах (квартира получена по наследству) по закону имеют право претендовать на обязательную долю и поэтому также существует вероятность судебного иска.

Проверка самого объекта жилой недвижимости

Кроме проверки владельцев и их подноготной необходимо тщательно проверить и сам предмет нашего интереса – жилплощадь. Ведь у нее своя история, в которой продавец – лишь очередная строка в регистрационных документах. Здесь потребуется посещение офисов Росреестра и БТИ. Плюс в том, что информация по истории полностью открыта и любой желающий (в некоторых случаях платно, а в некоторых бесплатно) может получить все интересующие его данные.

Проверяем историю

Основной документ – это выписка из Единого государственного реестра прав (далее ЕГРП). В справке отмечены все события, произошедшие с интересующим нас жильем, начиная с 1998 года (когда реестр создали). Тут и все договора, аресты, запреты, которые происходили или накладывались на данную жилплощадь. На основании этой выписки мы можем сделать вывод, находится ли имущество под залогом или запретом, как часто продавалась квартира (это должно насторожить). Может быть такое, что интересующей нас жилплощади не окажется в реестре, но это и к лучшему. Значит, что, начиная с 1998 года, с ней не проводилось никаких сделок или иных действий.

Проверяем качество

Следует поинтересоваться и изучить кадастровый паспорт. С 01.10.2013 он входит в обязательный пакет документов, необходимый для любых действий с недвижимостью. Его отсутствие может приостановить, а то и вообще аннулировать процесс регистрации купли продажи. Также необходимо сверить данные в нем с реальной планировкой жилплощади, чтобы выявить незаконную перепланировку, что также может стать основанием для приостановки регистрации. Все эти данные можно узнать из кадастровой выписки, которую бесплатно можно получить в БТИ. Следует тщательно перепроверять все цифры (площадь жилья, адрес) в справках БТИ и в подтверждающих документах. Если они отличаются – договор могут не зарегистрировать.

«Юридическая чистота» довольно условна. У адвокатов есть по этому поводу выражение, что практически любую сделку можно оспорить. Часто так бывает, что даже собственник не знает всей прошлой истории его жилья. Однако это не означает, что проверять не надо. Наоборот, надо проверять очень внимательно и скрупулезно. Такая проверка в большинстве случаев помогает выявить проблемы досрочно.

Видео

Если у Вас остались какие-то вопросы, обращайтесь по телефону:8 (800) 777-08-62 доб. 146 P.S. - Звонок с территории РФ бесплатный.

Источник: https://www.gosuslugi.ru/ Светлана 22.11.2014 Загрузка...

dokymenta.ru

ЧТО нужно знать перед покупкой квартиры на вторичном рынке

Как только появляется реальная возможность сменить жилье, многие с целью экономии приобретают квартиры на вторичном рынке. Данный способ покупки жилья имеет свои «подводные камни». Для того, чтобы обезопасить себя от возможных форс-мажорных ситуаций, следует придерживаться определенных рекомендаций. В данной статье поговорим о том, что нужно знать покупая квартиру на вторичном рынке, как проверить материальное и финансовое ее состояние.

Доверяй, но проверяй

Самое первое, на что следует обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке — наличие документов у продающего лица. К таким документам относятся: свидетельство владельца жилья, документы свидетельствующие дополнительного владельца (совместное имущество), а так же кадастровый паспорт вместе с техническим паспортом на жилье. Никогда не следует заключать сделку, если отсутствует один из выше указанных документов. Это самая распространенная ошибка, которую совершают покупатели недвижимости на вторичном рынке. Часто мошенники под предлогом, «забыли, потом предоставим\покажем» обманывают покупателей, тем самым совершая незаконные действия. Однако доказать потом что-либо трудно, так как сам покупатель несет ответственность за то, что его обманули.

Помимо этого, следует убедиться в том, что все жильцы квартиры выписаны на момент заключения сделки. Особенно, это касается лиц, которые могут проживать в данной квартире даже после смены владельцев. Они считаются временно выселенными. Под данную категорию лиц подпадают: ЗК находящиеся в местах лишения свободы, военные-срочники, детдомовские дети, лечащиеся в псих-диспансерах. Этот пункт является еще одним из любимых у квартирных аферистов. Схема следующая: например, в квартире имеет право проживать лицо, которое через неделю будет выписано из псих-диспансера. Новый владелец по закону не имеет права выселить данное лицо. Зачастую это приводит к конфликтным ситуациям. Тогда, те же квартирные аферисты связываются с выписанным из диспансера лицом, и за «чисто символическую сумму» обещают договорится с новым владельцем квартиры о более приемлемых условиях совместного проживания. Иногда и вовсе обещают договориться о продаже этой квартиры «пострадавшему» лицу. В итоге, нет ни денег, ни самих аферистов.

Следует разузнать информацию о том, не имеют ли определенные права на данную квартиру третьи лица и не задействованы ли относительно квартиры обременяющие ограничения. Вот несколько вариантов возможных ситуаций:

Квартира была арендована. Если договор аренды был составлен, но срок аренды еще не истек, а квартира продается — лица арендующие не могут противостоять продаже квартиры. Однако они имеют законное право жить в ней вплоть до окончания срока аренды.
Квартира находиться под залогом. В данном случае, от банка выдавшего ипотечный кредит потребуется дополнительное разрешение. Помимо этого потребуется сначала выплатить кредит за квартиру, и предоставить надлежащие документы в банк. Только после ликвидирования ипотечного займа квартира может подлежать продаже.
Квартира находится под арестом. Такие меры принимаются исключительно через суд. Такая ситуация возможна в тех случаях, когда первый владелец квартиры имеет большие суммы долга относительно коммунальной сферы. Тоже самое касается кредитных займов, но при этом квартира не находиться под залогом. Даже если сделка была заключена, она не будет признана судом. С точки зрения закона, такой договор купли\продажи не будет иметь юридической силы.
Рента. Если был составлен рентный договор, по условиям которого квартира переходит во владение лицу (которое выплачивает ренту) после смерти ее нынешнего собственника. В данном случае могут подсунуть кота в мешке. Деньги будут получены за сделку, но по закону квартира не может быть продана без согласия лица оплачивающего ренту.

Важно узнать, была ли изменена планировка квартиры до продажи и узаконил ли ее хозяин. К данной юридической категории относятся продажи квартир по доверенности, с наличием несовершеннолетних совладельцев, или продажи квартиры, которая была изначально приобретена в браке. В первом случае, если планировка была изменена, но не узаконена в соответствующих структурах — новый владелец будет узаконивать ее уже за личные денежные средства. В случае, если продавец является опекуном несовершеннолетнего ребенка, который имеет права на квартиру — ему потребуется дополнительное разрешение со стороны органов опеки. В противном случае, сделка не будет законной. Что касается продажи квартиры приобретенной в браке, потребуется не только письменное согласие супруги(а), но их документы удостоверяющие личность.

Продажа квартиры по доверенности совсем отдельная тема. Так же один из любимейших сценариев квартирных аферистов. Находят объявление и связываются с владельцем. Узнают все о квартире и смотрят ее. Далее, дают собственные объявления и под предлогом, что квартира продается по доверенности. иногда даже составляются поддельные доверенности. Поэтому, даже если квартира продается по доверенности следует внимательно посмотреть составленный документ. Он должен быть нотариально заверен. Каждый владелец квартиры об этом знает. Если доверенность не заверена — перед вами мошенник. Особенно можно отличить мошенника от настоящего доверенно лица, если попросить осмотреть квартиру. Самые частые отговорки звучат крайне неправдоподобно, но на них иногда ведутся: «ключей пока нет, или еще хозяин не передал, в квартире все, как на фото; цена снижена из-за срочности продажи и т.д.».

Так же нужно упомянуть о том случае, если квартира досталась нынешнему владельцу в наследство и теперь продается. Во-первых, следует узнать переоформлена ли она. Во-вторых, продавец является единственным владельцем квартиры, и нет ли еще претендентов на данное имущество. В том случае, если сделка была заключена, но есть еще лица имеющие права на часть квартиры — они смело могут отсудить положенное им. В такой ситуации суд будет на их стороне, так как покупатель сам виноват, что не собрал всю необходимую информацию.

Как правильно «проверять» продавца

Большую часть информации относительно квартиры можно получить из Единого Государственного Реестра. Самое первое, что нужно проверить, нет ли обременяющих ограничений на продажу данной квартиры. Для этого можно посетить официальный сайт Единого Государственного Реестра. Это можно сделать самому или же попросить об этом продающее лицо. Если в этом плане с квартирой все в порядке, в электронной выписке это будет указано. Тут же можно просмотреть более подробную информацию относительно количества сделок, в которых фигурировала данная квартира. Следует насторожиться в том случае, если квартира продавалась и покупалась более трех раз. При этом за очень короткий промежуток времени. Это говорит об имеющихся проблемах с данным жильем, так как хорошую квартиру не будут постоянно перепродавать.

Что касается планировки, то это так же легко проверить самому. Для этого понадобиться технический паспорт квартиры. Берем его в руку и осматриваем квартиру. Если планировка не совпадает с данными в паспорте, значит она не была узаконена. В таком случае следует попросить владельца квартиры узаконить ее иначе придется это делать покупателю потом самому.

Относительно доверенности, выше уже писалось — следует проверить доверенность у нотариуса. Однако нотариально заверенная доверенность еще ни о чем не говорит. Следует связаться с самим владельцем. Убедиться в том, что доверенность была выписана по согласию, что хозяин квартиры находиться в адекватном психоэмоциональном состоянии. Многие мошенники составляют генеральные доверенности пользуясь случаем, когда владелец квартиры не является дееспособным.

Касательно прописки и выписки других лиц. Документ свидетельствующий о том, что на момент совершения сделки все жители квартиры выписаны предоставляется продающим лицом. Он выдается в паспортном столе. Для того, чтобы полностью обезопасить себя от возможных форс мажоров, следует попросить владельца квартиры предоставить нотариально заверенные копии паспортов всех жильцов дома. На странице где указывается место прописки будет соответствующая запись и штамп. Тоже касается временно выписанных лиц, которые сохраняют право проживания в квартире даже при смене владельцев. Информацию о них так же можно узнать в паспортном столе. При этом, следует попросить владельца квартиры предоставить нотариально заверенное, письменное согласие от таких лиц, что они проинформированы относительно продажи и не претендуют на проживание в нем. В некоторых случаях данное соглашение бывает весьма затруднительно получить.

Чтобы проверить квартиру на наличие совладельцев, согласия супруги(а), а также лиц претендующих на наследство — следует обращаться к нотариусу вместе с продающим лицом, то есть владельцем. Если последний не предоставил какие-либо документы, подтверждающие согласие всех сторон или об их отсутствии (претендентов на наследство, несовершеннолетних совладельцев) — тогда эту информации следует проверить у нотариуса.

В завершении, следует упомянуть о проверке квартиры на отсутствие или наличие долгов. Опять же таки, если владелец не предоставил соответствующие документы отправляем его по всем инстанциям собирать выписки и справки. Лучше всего пойти вместе с ним. Такие меры безопасности оправданы, так как приобрести квартиру с кучей долгов — не только головная боль, но и большие растраты в некоторых случаях. Работники сферы жилищно-коммунальных услуг особо не вникают, кто именно должен. С нового владельца будут требовать выплату данных долгов, что является противоправным действием, но факт остается фактом. Чтобы избежать такой досады, продающее лицо ликвидирует все задолженности и при заключении договора купли\продажи данный факт фиксируется. Так же прописывается положение о том, что в случае «всплывания» каких-либо долгов, старый владелец обязуется их погасить. Так предусмотрено законом.

Иногда случается так, что покупающее лицо не всегда может самостоятельно проверить все эти факты. То времени нет, то желания бегать по всем инстанциям. Если финансы позволяют, лучше обратиться за помощью специалиста. Многие фирмы предоставляют возможность нанять независимого эксперта в данной области, который и займется сбором всей нужной информации самостоятельно и предоставит уже готовые результаты.

liveposts.ru

Что нужно знать перед покупкой квартиры

Почти для каждого приобретение квартиры событие очень значимое, и, конечно, при покупке хочется иметь гарантии и чувствовать безопасность и надежность. Сделки с недвижимостью имеют массу тонкостей, и сопровождаются множеством юридических действий, а потому подводные камни при покупке квартиры заслуживают особого разговора.

Управление Росреестра по Вологодской области предлагает советы, использование которых поможет выбрать Вам жильё, не доставляющее в дальнейшем серьезных хлопот и проблем.

Перед покупкой жилья получите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Не забывайте – ценность имеет лишь та выписка из ЕГРН, которая получена непосредственно перед приобретением объекта недвижимости. Данный документ предоставляет основную информацию об объекте недвижимости: адрес, сведения о собственнике, ограничениях, запретах на отчуждение. Выписку из ЕГРН можно заказать в любом МФЦ или получить на портале Росреестра: www.rosreestr.ru.

Покупателю недвижимости стоит обратить внимание на несколько моментов, которые должны заставить его насторожиться.

1) Квартиру продают по доверенности. В этом случае необходимо удостовериться, что собственник на самом деле хочет продать квартиру. Можно проверить доверенность через специальный сервис на сайте Федеральной нотариальной палаты по адресу: http://reestr-dover.ru, сервис «проверка доверенности».

2) Покупателю предоставили не оригиналы документов, а их дубликаты или копии. В этом случае документы могут оказаться поддельными и настоящие владельцы могут не подозревать, что их собственность продается. Если покупателю не предоставляют оригиналы документов или продают по доверенности - надо постараться связаться с собственником, побеседовать с ним лично, при этом удостовериться, что он говорит именно с тем, на кого оформлена недвижимость.

3) Если покупателя торопят с подписанием документов. Или квартира продается намного меньше обычной рыночной цены без достаточных для этого оснований.

4) Покупателя должен насторожить тот факт, что квартира сменила несколько владельцев за короткий срок. Об этом можно узнать, заказав выписку о переходе прав на объект недвижимости в любом МФЦ или подать запрос в электронном виде на официальном портале Росреестра: www.rosreestr.ru в разделе «Электронные услуги и сервисы» во вкладке «Получение сведений из ЕГРН». Проблема может быть в самой квартире – некие особенности в эксплуатации, которые делают жизнь в этих стенах невыносимой.

Кроме указанного следует проверить не только владельцев недвижимости, но и всех прописанных в квартире - поскольку, среди них могут быть лица, сохранившие пожизненное право пользования и проживание в жилом помещении (например: заключенные или безвестно пропавшие члены семьи). Указанные сведения содержатся в выписке из лицевого счета, которую может получить собственник квартиры в ТСЖ или управляющей копании.

Советуем узнать, не было ли незаконных перепланировок в квартире, не течет ли крыша, не затапливает ли подвал, куда выходят окна квартиры, кто будет вашим соседом и другое.

Если у Вас возникли хотя бы малейшие сомнения в документах, личности или полномочиях продавца или его представителя, квартире, не торопитесь с покупкой. Лучше поискать более надежный вариант, чем столкнуться с возможными проблемами.

Пресс-служба Управления Росреестра по Вологодской области

www.admbabush.ru

Выбираем район: что нужно знать о Пресне перед покупкой квартиры :: Жилье :: РБК Недвижимость

Редакция «РБК-Недвижимости» продолжает серию обзоров московских жилых районов. В этих публикациях разъясняются преимущества и недостатки того или иного района для покупки квартиры

Вид на Пресненский район (Фото: Александр Воскресенский/ТАСС)

Пресня долгие годы была недооценена застройщиками, которые предпочитали развивать площадки в других районах Центрального административного округа (ЦАО) Москвы, прежде всего в Хамовниках. Однако дефицит земельных ресурсов в центре столицы и новый курс развития города по реновации бывших промышленных зон существенно изменили расстановку сил на рынке новостроек, рассказывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. По ее словам, если несколько лет назад высокая концентрация промышленных зон в Пресненском была главным недостатком района в глазах девелоперов, то сегодня именно это стало его основным преимуществом.

По данным компании Welhome, в прошлом году Пресненский район обошел весь Западный административный округ по объему спроса и стал самым востребованным кластером премиум-сегмента — на него пришлось 38% от общего объема сделок с высокобюджетным жильем. По объему предложения премиального жилья Пресненский район сегодня занимает первое место — здесь сосредоточено более четверти от всего объема таких новостроек в Москве, подсчитали в компании «Бест-Новострой».

Инфраструктура

Пресненский район — один из наиболее развитых с точки зрения социальной, коммерческой, транспортной инфраструктуры. Здесь расположено свыше десяти медицинских учреждений, 40 детских садов, 15 школ, лицеи, гимназии, музыкальные школы, крупнейшие творческие вузы (Литературный институт им. А. М. Горького, Академия театрального искусства, Московская консерватория им. П. И. Чайковского, Московская государственная юридическая академия).

Именно в Пресненском районе сконцентрированы главные московские достопримечательности — памятники архитектуры (Дом Наркомфина, особняк С. П. Рябушинского, дом Сытина) музеи (Музей Востока, Московский музей современного искусства, Дом-музей М. Н. Ермоловой), театры (МХАТ, Театр Сатиры, театр им. Моссовета, драматический театр им. А. С. Пушкина, театры «На Малой Бронной» и «У Никитских Ворот»).

Вид на Дом правительства РФ и высотку на Кудринской площади (Фото: Артем Коротаев/ТАСС)

Пресненский район — один из самых зеленых в ЦАО: здесь расположены зоопарк, сад «Аквариум», парки «Пресненский» и «Красная Пресня», парк Декабрьского восстания, Красногвардейские пруды.

На территории Пресненского района находится деловой центр «Москва-Сити», где функционирует крупный торгово-развлекательный центр «Афимолл Сити» и торговые галереи в каждой башне.

На территории Пресненского района расположены семь станций метро («Международная», «Выставочная», «Деловой центр», «Краснопресненская», «Баррикадная», «Беговая», «Улица 1905 года»), а также две станции Московского центрального кольца (МЦК) — «Деловой центр» и «Шелепиха». Кроме того, на начало 2018 года запланировано открытие станции «Шелепиха» Третьего пересадочного контура.

Новостройки

На первичном рынке жилья Пресненского района в продаже находится 21 новостройка, подсчитали по просьбе «РБК-Недвижимости» в компании «Метриум Групп». Примечательно, что только в одной из них (CITY PARK) на выбор доступны как квартиры, так и апартаменты. Объем предложения квартир бизнес-класса составляет порядка 560 лотов, премиум-класса — 780, элитного класса — 35. Общее количество апартаментов в продаже в Пресненском районе составляет порядка 950 лотов — это 9,7% от всего предложения в столице.

Новостройки Пресненского района

realty.rbc.ru

Всё, что нужно знать перед покупкой квартиры. Советы будущим владельцам

Квартирный вопрос по-прежнему остро стоит перед украинцами. Далеко не каждая молодая семья может себе позволить покупку квартиры. Зачастую жилье арендуется, а параллельно с этим ищутся разные пути дополнительного заработка, который позволил бы ежемесячно откладывать определенную сумму на покупку квартиры или дома.

Хороший шанс для желающих приобрести недвижимость – покупка квартиры в новостройке. Это могут быть квартиры в Печерском районе, который считается элитным наравне с Шевченковским, или самый бюджетный вариант – Деснянский район. Почему это выгодно?

Недостроенные квартиры стоят на порядок дешевле, чем уже готовые. Это их основное преимущество. Причем цена растет пропорционально со степенью готовности квартиры. Т.е. если вы уверены в застройщике, то очень выгодно приобретать квартиру на этапе заложения фундамента. Вам придется подождать несколько лет до сдачи проекта, зато экономия приятно порадует. Если вы хотите быть в курсе событий и узнать о предложениях от разных застройщиков, то на ресурсе Мирквартир сможете почерпнуть эту информацию.

Выбирая квартиру, вы проходите несколько поочередных этапов. Сначала оцениваете свои финансовые возможности и стоимость квартиры. В конечную цену жилья обязательно включите последующий ремонт и покупку мебели, техники, услуги нотариуса, оформление документов. Например, покупая однокомнатную квартиру за 23 000 долларов, примерно еще тысяча потребуется на оформление документации.

После того, как вы определились со своей платежеспособностью, можно начинать выбирать квартиры по количеству комнат, на каком этаже находится, в каком районе. Это все важно, и все же перед покупкой досконально изучите репутацию застройщика, прочтите все отзывы и комментарии. Вы должны заранее знать, к чему готовиться. Не секрет, что есть недобросовестные застройщики, проекты которых сильно затягиваются, или просто замораживаются. В этом случае, вы теряете время и значительную сумму. Также заранее узнайте, на каком этапе вам сдадут квартиру. Существуют варианты, когда нет проводки, голые каменные стены, нет дверей, пола, и тогда вам все это нужно делать самостоятельно и после получения квартиры еще достаточно долго ездить в нее на ремонт без возможности даже переночевать.

Некоторые застройщики сильнее адаптируют квартиру под владельца и в принципе, поставив необходимую сантехнику, уже можно сразу заезжать. В этих квартирах есть проводка, подключено отопление, стоят входные двери. Можно покупать квартиру и уже полностью готовую, застройщики предлагают косметический или дизайнерский ремонт. Если вам интересен этот вариант, то рекомендуем предварительно посмотреть уже готовые квартиры и определить для себя, насколько вам нравится этот ремонт. Может случиться, что вас категорически не устраивает работа дизайнера и все равно придется все переделывать. Так зачем платить дважды?

После покупки квартиры, вы занимаетесь оформлением документов и ждете, когда ее достроят и вам сдадут ключи. Просматривайте периодически сайт застройщика, следите за всеми новостями и проводимыми им акциями.

Ключевые слова: покупка квартиры, советы, жильё, первичный рынок, новостройка, застройщик, Мирквартир, купить квартиру, квартиры в Печерском районе, киев, ремонт, проводка

md-eksperiment.org