Передача дома от застройщика управляющей компании. Передача новостройки в ук

Передача дома от застройщика управляющей компании: акт передачи, процедура, инструкция

Вы купили квартиры в новостройке. Долго нервничали, ждали ввода дома в эксплуатацию. Наконец, вам позвонили из офиса застройщика и сказали, что можно принимать жилье. Вы взволнованные идете на встречу, там под шумок кроме акта подписываете еще одну официальную бумагу. Начинаете делать ремонт и вдруг получаете платежку за содержание жилье. В которое прописана какая-то очень огромная сумма. Чтобы такого не произошло, нужно разобраться в том, как происходит передача дома от застройщика управляющей компании .

Передача дома и квартиры

Важно! Следует иметь ввиду, что:

Каждый случай уникален и индивидуален.
Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Обратиться за консультацией через форму.
Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
Позвонить:

Сначала стоит пройти по всем пунктам ситуации в целом. Итак, вы получили ключи от квартиры и приглашены застройщиком на подписания акта приема-передачи квартиры и дома. Нужно учитывать понимать, что этому предшествует введение дома в эксплуатацию. Прямой обязанности контролировать этот процесс у дольщика нет, но в ваших же интересах проверить, все ли с многоквартирным домов в порядке. Итак, прежде чем вы станете владельцем квартиры, должно произойти:

Сдача дома в эксплуатацию
Передача вам квартиры и подписания акта приема-передачи
Передача квартиры в управляющую организацию

Дом принимается в эксплуатацию

Передача дома от застройщика управляющей компании пройдет нормально только в том случае, если городские и областные власти примут здание в эксплуатацию. В ином случае вы как будущий жилец можете получить проблемы в виде проблем с содержанием здания. Объяснить это на простом примере можно так:

Дом сдается в эксплуатацию
Якобы никаких нарушений нет

Через полгода оказывается, что лифтовое имущество приходит в негодность
В итоге управляющая организация в виде ЖСК распределяет платежи за ремонт лифта между всеми собственниками квартир

Это реальный случай из судебной практики, когда жильцы пытались заставить застройщика переделать схему подключения лифта за свой счет. Чтобы не тратить деньги и время на такие разбирательства, нужно сразу контролировать процесс передачи дома в эксплуатацию.

Убедитесь, что дом принимает квалифицированная комиссия
В комиссии должны присутствовать чиновники районной администрации
Представители министерства строительства вашего региона
Подрядчики, которые занимались возведением как всего дома в целом, так и отдельных его частей
Сотрудники управления по надзору в сфере потребительского рынка
Сотрудники энергоснабжающих организаций – водоканал, электрослужбы, тепловики

Если с домом все хорошо, вы можете ознакомиться с выданной застройщику бумагой о том, что дом принят в эксплуатацию. Наступает стадия подписания акт-приема передачи

Прием квартиры

Передача дома от застройщика управляющей компании невозможна без подписанного дольщиком акта-приема передачи квартиры. Этот акт – бумага о том, что вы не имеете претензий к застройщику. Будьте внимательны при приемке квартиры. Обратите внимание на все составляющие вашего жилья:

Жилье без отделки	Если застройщик передает вам квартиру без отделки, вы должны проверить все составляющие вашего будущего имущества – пол, потолок, стены. Если в потолке или поле есть щели, то после подписания акта приема-передачи квартиры вам придется взаимодействовать по этому вопросу с управляющей компанией. Которая скажет: «Ну вы же подписали акт, значит, передали вам без щелей. Исправляйте за свой счет»
Черновая отделка	Обращайте внимание на отделку стен – нет ли трещин и прочих проблем. Управляющая компания не будет рада исправлять что-то за свой счет, лучше предъявлять претензии застройщику
Квартира с ремонтом	Максимально подробно изучите все узлы водоснабжения. Если вам поставят нерабочий радиатор или трубы/стояки будут плохо пропускать воду, вас ожидает долгое разбирательство с управляющей компанией, которая в итоге скажет: «Обращайтесь к тем, кто делал ремонт»

Передача дома управляющей компании

Передача многоквартирного дома от застройщика управляющей компании происходит уже после того, как вы получили ключи от квартиры. В среднем от ввода дома в эксплуатацию до появления управляющей организации проходит несколько месяцев.

Закон выдвигает определенные требования к этому процессу. Например, давайте разберемся, может ли застройщик выбрать управляющую компанию в только что сданном доме. До 2015 года такая форма работала, но многие девелоперы создавали свою управляющие организации, которые фактически обирали жильцов новостройки. Поэтому сейчас ответ простой – нет, не может.

Застройщик вправе предложить управляющую организацию для сданной новостройки
Дольщики самостоятельно выбирают управляющую компанию, либо, если инициативы от них нет, то происходит открытый конкурс силами местной администрации
Девелопер заключает договор с той управляющей компанией, за которую проголосовали дольщики, или с той, которая стала победителем конкурса администрации

Может ли застройщик быть управляющей компанией? Сам застройщик нет, но может им может быть предложена дольщикам управляющая организация. Либо же, в случае с ЖСК, в договоре вступления в ЖСК должна быть прописана информация о том, что ЖСК после ввода дома в эксплуатацию продолжает управлять домом с согласия общего собрания пайщиков.

Закон

Есть несколько нормативных актов, которые регулируют процесс передачи дома от застройщика управляющей компании.

В первую очередь это ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. В статье прописан как алгоритм передачи, так и все способы управления многоквартирным домом
Также необходимо ознакомиться с постановлением Правительства от 06.02.2006 г. № 75 – оно регламентирует весь процесс и объясняет, как застройщик передает дом управляющей компании

Виды управления

Если внимательно изучить статью № 61, то можно понять, что вариантов в выборе управляющей организации у жителей нового дома не так много:

Это может быть заключение договора с управляющей компанией
Создание специального кооператива (или преобразование жилищно-строительного кооператива из застройщика в управляющую организацию)

Создание товарищества собственников жилья
Непосредственное управление

Жители могут выбрать вариант с непосредственным управлением только в том случае, если собственников квартир в доме не более тридцати – этот способ скорее подходит жителям так называемых клубных домов, или элитного жилья.

Плата за жилье

Если процесс передачи дома от застройщика управляющей компании происходит по закону, то жители смогут сразу узнать, сколько же они будут платить за жилье после новоселья. Эти данные должны обязательно прописываться в договоре между управляющей организацией и бывшими дольщиками или пайщиками.

Полный перечень услуг прописывается в договоре и жильцы знают, за что платят
Если происходит выбор управляющей организации по конкурсу, то этим занимаются сотрудники администрации

Важно знать, что по закону жильцы не платят за содержание дома, пока квартира не оформлена в собственность. Поэтому даже если управляющая компания была выбрана полгода назад, а свидетельство о собственности вы получили только сегодня, то никаких платежек на оплату жилья с момента ввода в эксплуатацию быть не должно. За пустующие площади платит застройщик, а не вы.

Порядок действий по передаче дома

Процедура передачи дома управляющей компании от застройщика достаточно запутанная. Давайте разберемся, как все проходит в соответствии с законом.

Застройщик организует общую встречу собственников квартир, на которой и проводится выбор управляющей организации
Выбирается он простым алгоритмом – звучит предложение, далее голосование
Если собственники не пришли к единому мнению – назначается либо еще одно собрание, либо проводится открытый конкурс силами администрации
Соответственно, кто-то из чиновников должен присутствовать на общем собрании жильцов
После выбора управляющей организации или создания новой управляющей организации происходит заключение договора.
Подписывается акт передачи дома от застройщика управляющей компании
Подписываются личные договора управляющей организации с собственником квартиры

Если буквально следовать букве закона, то застройщик обязан инициировать процесс выбора управляющей организации одновременно с процессами по вводу здания в эксплуатацию. Но по факту такое происходит редко – сначала дом сдают, а уже потом застройщик предлагает дольщикам выбрать свою управляющую организацию.

Документы

Давайте разберемся, какие документы передает застройщик управляющей компании, и с какими необходимо ознакомиться каждому будущему собственнику жилья в многоквартирном доме.

Нужно проверить учредительные документы застройщика и учредительные документы управляющей организации
Документы, передаваемые застройщиком управляющей компании – это проект дома и проектная декларация, а также выписки из ЕГРЮЛ (данные о собственниках квартир из реестра собственников управления Росреестра)
Информация об управляющей организации – ИНН, ОГРН, справка о директоре организации и еще двух сотрудниках, которые обязаны сдать экзамен на лицензию на право управления многоквартирным домом
Сама лицензия на право управления многоквартирным домом
Документ с перечнем общего имущества, которое передается на управление УК

Образец договора

Собственники квартир для составления договора между застройщиком, собственниками и управляющей компанией должны проверить все вышеизложенные документы. Заранее изучите образец договора между собственниками и управляющей компанией.

Перед заключением договора убедитесь, что вы также ознакомились с:

Протоколом, который был составлен на собрании дольщиков. В нем должен быть прописан выбор общего собрания собственников жилья или подпись о том, что собственники проинформированы об итогах открытого конкурса
Если проводился конкурс, то нужен и его протокол
Акт ввода дома в эксплуатацию, подписанный управлением стройнадзора по вашему городу или региону, в зависимости от местного законодательства
Разрешение на ввод в эксплуатацию дома
Акты приема передачи дома между застройщиком и управляющей организацией

Договор на практике обычно предлагается самой управляющей организацией. Нужно понимать, что вы как собственник жилья вправе вносить в него изменения, предлагать эти изменения собранию собственников жилья и настаивать на их принятии общим собранием.

В договоре должны быть прописаны:

Перечень имущества, которое принимает управляющая организация
Площадь дома и придомовой территории – эти цифры нужно сверить с данными в вашем договоре долевого участия или договоре с ЖСК

Перечень услуг, которые оказывает управляющая организация
Сумма, которую платит собственник с одного квадратного метра площади своей квартиры – учтите, что собственник платит за площадь квартиры и включенную в нее площадь лоджии. Если у вас балкон, то включать эти квадратные метры в ваш договор незаконно
Если есть, в договоре также прописываются дополнительные платежи, на которые согласился собственник

Договор между застройщиком, собственниками жилья и управляющей организацией должен также содержать обязанности управляющей компании:

Перечень работ по содержанию дома
Перечень пунктов текущего ремонта и мероприятий по содержанию общих коммуникаций в дом
Обязанности по предоставлению собственникам жилья коммунальных услуг
Обязанности по содержанию в порядке инженерно-технического оборудования многоквартирного дома
Перечень работ по благоустройству придомовой территории

В договоре нужно прописать, как именно и как часто управляющая компания должна отчитывать перед собственниками жилья. Отчет должен содержать несколько пунктов, лучше это также прописать в договоре:

УК отчитывается, сколько потратили на ремонт, сколько на содержание, сколько на благоустройство
Статьи «Текущий ремонт» и «ремонт в случае аварийных ситуаций» должны быть разделены в отчете управляющей организации
УК отчитывается о полученных и потраченных деньгах
Отчет о содержании самой управляющей организации содержит полные денежные суммы на все статьи
Отчет по санитарной и пожарной безопасности

Договор первоначально заключается на один или на три года. Нужно понимать, что собственники в любой момент решением общего собрания могут или поменять управляющую компанию на другую, либо отказаться от услуг управляющей компании и создать ТСЖ, либо обратиться в администрацию города и попросить провести другой открытый конкурс на право управления многоквартирным домом.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

viplawyer.ru

Управление МКД от застройщика до выбора способа управления

Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика, пока собственниками не выбран способ управления этим домом?

Определение субъекта управления МКД

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию. Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения. Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику - заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.

Как управлять многоквартирными домами-новостройками.

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).

Основные условия договора управления МКД.

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.

Инструкция по проведению ОСС в форме очно-заочного голосования.

Открытый конкурс

В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД ОМСУ уведомляет о проведении открытого конкурса по выбору управляющей компании на официальном сайте в сети Интернет. Не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения уведомления открытый конкурс должен быть проведён.

В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает дольщиков, принявших от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, о результатах и условиях договора управления. После регистрации права собственности все жильцы МКД должны будут заключить договор управления с выбранной по результатам открытого конкурса УК.

Правила проведения открытого конкурса по управлению МКД.

Роль застройщика по договору управления МКД

При заключении договора управления с УК до проведения открытого конкурса ОМСУ застройщик по договору фигурирует как заказчик. Поэтому он должен согласовать перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и соответствующий размер платы.

Управляющая компания, в свою очередь, вправе выставлять квитанции на имя застройщика, поскольку он является единоличным собственником всех помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.2 ст.8 ФЗ №214 от 30.12.2004). После регистрации права собственности обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникнет у жильцов МКД.

Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ). При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).

Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД

До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.

До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).

Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).

Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).

После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).

Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.

Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.

Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

roskvartal.ru

Рассмотрим как выбрать управляющую компанию в новостройке

Вопрос управления многоквартирным домом до сих пор остается для многих россиян запутанным и вызывает множество сомнений и разногласий. В советские времена все было просто. Было домоуправление, которое нанимало дворников и сантехников, занималось текущим и капитальным ремонтом, принимало коммунальные платежи по заранее известным расценкам. Теперь же перед жильцами новостройки встает вопрос: а кто собственно будет управлять их новым домом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!

Жилищный кодекс предлагает три основных варианта организации управления. Собственники жилья могут сами осуществлять непосредственное управление своим многоквартирным домом.

Для организации управления собственники могут объединиться в товарищество собственников жилья (ТСЖ), создать жилищный или иной кооператив. Но оптимальным выбором чаще всего является привлечение к управлению многоквартирным домом профессиональной управляющей компании.

Почему для новостройки именно управляющая компания является наилучшим вариантом управления?

Неугодную управляющую компанию, не выполняющую свои функции, можно в любой момент сменить. В этой статье вы можете прочесть о том, как это сделать законным путем.Управление многоквартирным домом можно доверить не только управляющей компании, но и ТСЖ. Закон о ТСЖ и порядок его создания содержатся по ссылке.

Многоквартирный дом, тем более новостройка – это десятки семей, часто практически незнакомых друг с другом. Поэтому вариант управления силами самих жильцов изначально вызывает огромные проблемы, ведь каждый вопрос придется выносить на голосование, добиваясь согласия большинства жильцов. Создание ТСЖ – это разновидность первого варианта с той лишь разницей, что жильцы создают юридическое лицо, выбирая из своего числа или привлекая со стороны необходимых руководителей или специалистов. Такой вариант управления часто в результате приводит к затяжным конфликтным ситуациям и неквалифицированному управлению в целом. Согласитесь, что в таком серьезном вопросе, как организация жизнедеятельности, безотказного функционирования сложного объекта – многоквартирного дома – со всеми крупными и мелкими проблемами, лучше довериться профессионалам. Именно таким профессионалом и является управляющая компания.

Как на практике происходит процесс передачи управления многоквартирным домом УК?

После того, как новостройка сдана застройщиком в эксплуатацию, он может либо взять управление домом на себя, либо передать его управляющей компании. Не секрет, что практически всегда новостройки у нас сдаются с большим или меньшим количеством недоделок, скрытых и явных дефектов. И принимая на себя управление таким домом, застройщик будет вынужден сам же эти недоделки и устранять, что было бы вполне логичным, но застройщик этим заниматься, как мы понимаем, совсем не желает. Поэтому чаще всего управление новостройкой все-таки передается управляющей компании.

Управляющая компания должна быть выбрана на общем собрании жильцов. Но в новостройках такое собрание часто собрать проблематично, поскольку новоселы заезжают в дом постепенно, а часть квартир в течение длительного времени вообще может не иметь хозяев. Причем собственниками жилья в новостройке даже те, кто оплатил квартиру еще на стадии строительства, станут только после получения свидетельства о государственной регистрации права, что может произойти не раньше, чем через несколько недель после сдачи дома в эксплуатацию. На такой случай закон предусматривает выбор управляющей компании с помощью открытого конкурса, который объявляет муниципалитет. До передачи управления новостройкой УК, выбранной жильцами или появившейся в результате конкурсного отбора управлять домом будет УК, назначенная застройщиком.

С выбранной жильцами или в результате конкурса УК заключается договор на срок от одного года, по окончании которого может быть выбрана новая управляющая компания. Примечательно, что в случае, когда жильцы не заявляют о расторжении договора с УК, он считает продленным на тот же срок.

Какими критериями руководствоваться жильцам новостройки, выбирая управляющую компанию?

К выбору УК стоит подойти так же ответственно, как к выбору спутника жизни. Ведь от работы УК будет во многом зависеть качество и комфорт вашей жизни на протяжении следующего года, а часто и дольше. На что же обратить внимание?

Срок работы УК на рынке. Желательно не выбирать новые компании, которые еще не имеют отлаженных процессов управления, не обзавелись нужными связями и опытом в сфере их деятельности, не имеют достаточного количества клиентов и отзывов. Оптимально выбирать компанию, работающую не менее 5 лет в сфере управления многоквартирными домами.

Количество обслуживаемых домов, динамика. Здесь стоит посмотреть, сколько домов находится на обслуживании, насколько быстро растет их количество. Настороженность должен вызвать как факт малого количества обслуживаемых объектов и отсутствие их прироста, так и, наоборот, слишком быстрый рост управляемых объектов. В первом случае можно заподозрить, что компания не слишком популярна и возможны проблемы с качеством, во втором – слишком быстрый рост может привести к снижению качества обслуживания.

Качество работы УК, отзывы. Здесь лучше руководствоваться не официальными отзывами на сайте самой УК, а подойти к бабушкам на лавочках в домах, данной УК. Пенсионерки охотно расскажут обо всех проблемах в доме и насколько быстро эти проблемы устраняются.

Право собственности на квартиру в новостройке может быть передано по дарственной. Какие необходимы документы для дарения квартиры и как их оформить читайте в новой публикации.Дарственная на квартиру может быть оспорена заинтересованными лицами. Как оспорить договор дарения квартиры вы можете узнать в материалах статьи.

Лицензии и сертификаты. Многие виды деятельности по обслуживанию многоквартирных домов подлежат лицензированию и сертификации, поэтому УК должна данные документы иметь, а также постоянно отправлять своих сотрудников на обучение, повышение квалификации, переподготовку. Это тот пункт, на котором многие УК экономят, но жильцам такая экономия выходит «боком», потому что часто приходится долго ждать, пока освободится сертифицированный специалист.

Наличие необходимой уборочной и прочей техники, которая позволит проводить большинство работ быстро и качественно.

Ну и, наконец, просто пообщайтесь с сотрудниками УК по телефону и лично. Насколько приятно общение, как долго приходится ждать ответа, нужного сотрудника, перезванивают ли вовремя, если обещали решить вопрос? Именно эти впечатления позволят убедиться, что в компании внимательно относятся к нуждам клиентов, готовы идти на сотрудничество.

УК выбрана. Как грамотно заключить договор?

Мало выбрать хорошую управляющую компанию. Большинство их них имеют стандартные договора, которые предлагают подписать жильцам дома. С условиями договора надо внимательно ознакомиться, желательно привлечь к этому юриста, который подскажет возможные подвохи. Но наличие стандартного договора не означает, что в него нельзя внести изменения. Как заключить выгодный не только УК, но и жильцам договор?

Обязательно в договоре должен быть определен перечень общего имущество, которое, собственно, и служит объектом управления. Не поленитесь, и включите в данный перечень любые мелочи, которые кажутся вам заслуживающими внимания, иначе вам потом придется а свой счет приобретать и устанавливать утраченные элементы интерьера и оборудование.

Самое главное, на что следует обратить внимание при заключении договора с УК, это перечень работ и услуг, а также тарифы, по которым данные работы или услуги будут оплачиваться, а также наличие дополнительных платежей га услуги сверх договора.

Например, стандартным сейчас является включение в договор обслуживания домофона, но жильцы могут также захотеть, чтобы в подъезде постоянно присутствовал вахтер или консьержка. Эти услуги также можно включить в договор, но надо понимать, что и стоимость услуг возрастет соответственно.

Обратите также внимание на дополнительные пункты. Известны случаи, когда управляющие компании пытались переложить на карманы собственников даже выплату штрафов, наложенных на них проверяющими органами.

Тарифы на свои услуги УК устанавливает самостоятельно. При этом часто ориентируются на тарифы ЖКХ в регионе, но это совершенно необязательно. Поэтому, если тарифы УК вас не устраивают, можно попытаться их снизить либо обратиться в другую компанию.

Для совершения ряда юридических действий с квартирами в новостройках необходимо предоставить в государственные органы кадастровый и технический паспорта. Какова сумма госпошлины на кадастровый паспорт квартиры — узнайте по ссылке.Информация о размере госпошлины на технический паспорт квартиры и порядке ее выплаты тут.

Какие работы входят в ставку содержания и ремонта?

Минимальный перечень таких работ определяется Постановлением Правительства РФ. Последний такой перечень утвержден в апреле 2013 года. В частности, в данный перечень входят работы по поддержанию состояния элементов конструкции многоквартирного дома (фундаментов, подвалов, стен, перекрытий и покрытий, колонн и столбов, балок перекрытий, крыш, лестниц, фасадов, перегородок, полов, окон и дверей), а также инженерно-технического оборудования (мусоропроводов, систем вентиляции и дымоходов, водо- и теплоснабжения, электрооборудования, радио- и телекоммуникаций, газового оборудования, лифтов).

Также это содержание в чистоте общих помещений внутри дома и придомовой территории, обеспечение пожарной безопасности.

Конкретный перечень работ должен быть зафиксирован в договоре между собственниками жилья и управляющей компанией.

Выбор управляющей компании в новостройке – ответственное решение, которое во многом определит, насколько удобной, спокойной и комфортной будет ваша жизнь в новой квартире. Оценить выбранную компанию, заключить выгодный жильцам договор, убедиться, что все необходимые работы по содержанию и ремонту здания будут выполняться за разумные деньги – задача самих новоселов. Не стоит, не глядя, «подмахивать» предлагаемый договор, чтобы не пришлось потом целый год или больше жалеть о неразумном выборе, который грозит потерей денег, испорченными нервами.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

| 7 комментариев

pronovostroyku.ru

Застройщик навязывает свою УК — вопросы от читателей Т—Ж

Я купил квартиру в новостройке по договору ДДУ. Сейчас начался процесс передачи жилья собственникам. Первые клиенты, которых пригласили на приемку, сообщают, что их принуждают заключить договор с управляющей компанией, принадлежащей холдингу застройщика. Без этого угрожают не отдать ключи.

При этом в договоре с УК прописаны обязательные услуги консьержа и охраны. При несложном перемножении тарифа на количество квартир становится очевидно, что стоимость услуг в разы завышена. В ДДУ, разумеется, подобных обязательств на дольщика не возложено.

Вопросы такие: насколько законны такие угрозы и условия, а также навязывание услуг и тарифов без решения собрания собственников? Как себя правильно вести в данной ситуации и защитить свои интересы?

С уважением,

Иван

Иван, все немного сложнее. Угроза не отдавать ключи и навязывание дополнительных услуг незаконны. А само по себе заключение договора с подконтрольной застройщику управляющей компанией — не совсем.

Дмитрий Корнев

юрист

Дело в том, что у каждой новостройки есть период, когда она уже не нужна застройщику, но еще не является собственностью будущих жильцов. Поэтому сначала у дома есть временная УК, которую выбирает застройщик, а потом основная, которую выбирают собственники.

Объясню, зачем это нужно и как себя вести в такой ситуации.

Временная управляющая компания

Такого термина в законе нет, но возьмем его для удобства. Когда дом вводится в эксплуатацию, его надо обслуживать. В день, когда подписывается свидетельство на ввод в эксплуатацию, застройщик технически не может передать все квартиры жильцам. Передача квартир — это процесс, который растягивается на срок до 2 месяцев, а иногда и дольше.

Пока квартиры не переданы владельцам, последние не имеют права выбирать управляющую компанию. Выбор УК требует проведения общего собрания собственников или лиц, которыми подписаны акты приема-передачи, а этого еще не случилось.

Поэтому закон обязал застройщика самостоятельно в течение 5 дней после ввода дома в эксплуатацию заключить договор с УК на время передачи квартир. Срок такого договора не может быть больше 3 месяцев.

п. 14 ст. 161 ЖК РФ

п. 5 ст. 162 ЖК РФ

По закону, независимо от того, подписали вы договор с управляющей компанией при передаче квартиры или нет, платить за ее содержание придется с даты подписания акта. И платить именной той УК, которую выбрал застройщик. Обязанность содержания квартиры переходит к вам тогда, когда вы подписываете акт приема-передачи.

Таким образом, обязанность платить за коммунальные услуги есть, а обязанности заключить договор с временной УК нет. Потому что застройщик уже заключил договор в отношении всего дома.

Основная управляющая компания

Первая постоянная УК новостройки выбирается в открытом конкурсе, если только жильцы не успели самостоятельно провести общее собрание.

В течение 20 дней с момента ввода дома в эксплуатацию органы местного самоуправления должны известить компании о проведении конкурса. Его должны провести в течение 40 дней после такого извещения. Через 10 дней после конкурса все собственники, подписавшие акты приема-передачи квартир, должны быть уведомлены о результатах конкурса и о победившей в нем УК.

п. 13 ст. 161 ЖК РФ

п. 40 постановления Правительства РФот 06.02.2006 № 75

Заключать договор с победившей в конкурсе компанией обязательно. Даже если заключать договор вы не пойдете, через 2 месяца после результатов конкурса он будет считаться заключенным автоматически. Вам присвоят номер лицевого счета и сделают все начисления.

Поменять компанию, выигравшую конкурс, можно не ранее чем через год.

п. 8.1. ст. 162 ЖК РФ

Дополнительные услуги и угрозы
Нельзя сказать, что заставлять подписать договор с временной УК законно, но иногда нет объективных причин отказываться. Если в договоре нет дополнительных услуг, тарифы соответствуют закону, нет невыгодных условий, такой договор можно подписать и у вас не будет путаницы с начислениями за коммунальные услуги. А если вас заставляют подписать протокол голосования по выбору основной УК, стоит отказаться.
Навязывание услуг консьержа и охраны и тем более угроза не отдать ключи без подписания договора незаконны совсем. Услуги по охране и видеонаблюдению не предусмотрены в качестве обязательных для содержания жилых домов. Решение о необходимости дополнительных услуг может быть принято только общим собранием жильцов дома. А так как никаких жильцов еще нет, то и принять такое решение за вас нельзя.
постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170
приказ Минстроя РФот 31.07.2014 № 411/пр

Как действовать в такой ситуации

Есть несколько возможных вариантов развития событий.

Пригрозить застройщику жалобой в Роспотребнадзор. Если решите жаловаться, учтите, что перед обращением в Роспотребнадзор придется получить доказательство, что вы обращались к застройщику с законными требованиями и он отказался их удовлетворять. Основание для жалобы будет в том, что вас принуждают заключить договор с УК в обмен на исполнение договора долевого участия — вручение ключей. Это запрещено.

Вот, например, решение суда, где застройщик пытался оспорить такой штраф, но суд признал его действия незаконными и штраф подтвердил. Проблема в том, что штрафы застройщика не сильно пугают, а ключей вы не увидите.

Поменять замок и не ходить ни в какую УК заключать договор. С момента подписания акта приема-передачи вы собственник квартиры со всеми правами, в том числе на доступ в свою квартиру. Если у вас на руках есть подписанный акт, но нет ключей, вы можете вызвать слесаря и поменять замок. Коммунальные платежи вам все равно начислят, но если в них будут начисления за охрану и консьержа, их можно будет оспорить в суде.

Вы также можете возместить понесенные расходы на замену замка, но нужно будет доказать, что застройщик отказывался отдавать вам ключи. Просто ваших слов недостаточно. Потребуются письменное требование выдать ключи и письменный отказ застройщика.

Подписать договор с временной УК. Если предыдущие варианты не подходят, можно подписать договор и подождать выбора основной управляющей компании в конкурсе. А затем действовать по обстоятельствам.

Максимальный срок до выбора основной УК — 70 дней с момента ввода дома в эксплуатацию. Если в конкурсе вам подсунут ту же самую УК или конкурса вообще не будет, нужно будет действовать активно. Кроме Роспотребнадзора можно обратиться в прокуратуру, чтобы она проверила, соблюдены ли все требования к проведению конкурса и выбору УК. И не подделали ли протокол общего собрания жильцов — такое тоже бывает.

Что делать, если застройщик затягивает сдачу дома

Можно попросить прокуратуру проверить законность начисления платы за охрану и консьержа. А затем взыскать уплаченные деньги в суде, если прокуратура встанет на вашу сторону.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: [email protected]. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

journal.tinkoff.ru

Кто управляет новостройкой

Источник фотографии

Обычно, покупая квартиру, граждане не задумываются, кто будет обслуживать их новое жилье. Хорошо тем, у кого не возникает претензий к управляющей компании. Но если не повезет, стоит знать, какие управленческие права дает покупателю закон.

БЕЗ ВАРИАНТОВ

Главный документ, который регулирует деятельность по управлению жильем, в том числе в новостройке, – это Жилищный кодекс РФ (ЖК). Правда, многие управленческие вопросы в нем прописаны крайне расплывчато, что позволяет трактовать требования закона довольно широко.

Например, с одной стороны, ЖК устанавливает (в пункте 2 статьи 161), что способ управления жильем должны выбирать собственники (см. справку). Но с другой – пункт 13 статьи 161 обязывает органы местного самоуправления проводить открытые конкурсы по выбору компании для управления новостройкой (УК). Муниципалитет в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию размещает объявление о проведении такого конкурса, который должен состояться не позднее чем в течение 40 дней со дня этой публикации. На уведомление об этом дольщиков, принявших от застройщика квартиры, отводится 10 дней. Одновременно дольщикам сообщают условия договора управления их домом. Отказаться от заключения договора с выбранной по конкурсу УК они не могут. Если за два месяца со дня подведения итогов отбора новоселы не подпишут такой договор, то он считается заключенным автоматически.

При этом в пункте 14 той же статьи говорится: до того как жильцы заключат эти договоры, управляющую компанию должен назначить застройщик – не позднее чем через пять дней после сдачи дома в эксплуатацию. Обычно в договоре долевого участия прописано согласие дольщика на то, чтобы домом управляла УК застройщика. То есть ни о каком выборе способа управления в этой схеме речи быть не может.

Логика в этом есть: даже если к моменту сдачи дома все квартиры в нем распроданы, это не значит, что жильцы въедут в них, как только застройщик выдаст им ключи. Примерно 6-8% (а в отдельных объектах – до 20%) жилья в комплексе покупают инвесторы, которые не планируют там жить. А значит, могут не появиться в квартире долгие месяцы, а то и годы. Да и остальные покупатели далеко не сразу въезжают в новые стены. А ведь ЖК требует, чтобы выбор способа управления жильем осуществлялся общим собранием собственников такого жилья. Раз собрать их для принятия такого решения сложно, то решением этого вопроса должен заняться кто-то другой – муниципалитет и застройщик.

Кроме того, право собственности новые владельцы квартир получают далеко не сразу, на это уходит обычно около полугода. А дом не может оставаться без эксплуатирующей организации: нужно убирать лестницы, вывозить мусор, проводить текущий ремонт, следить за исправностью лифтов и пр. Просто невозможно ждать, пока собственники возьмут управление в свои руки.

КОГДА ВНОСИТЬ КВАРТПЛАТУ?

Эти положения ЖК вступили в силу после принятия в июне 2015 года поправок к нему, утвержденных федеральным законом № 176. Раньше управляющую компанию мог назначить застройщик. А еще несколько лет назад действовало требование о том, чтобы он передавал дом в управление только после создания в нем товарищества собственников жилья. Это доставляло множество проблем: управлять домом уже пора, а права собственности на квартиры получили еще очень немногие покупатели, которых к тому же не созвать на собрание. Было непонятно, кто должен отвечать за содержание общего имущества дома, пока эти вопросы не решены.

Однако после вступления в силу поправок в ЖК получилось, что фактически покупатели квартир в новостройке в первые несколько лет после заселения серьезного участия в управлении домом не принимают. В этом есть плюсы и минусы.

С одной стороны, даже при въезде в квартиру с отделкой большинство новых хозяев делают хотя бы минимальный ремонт. К тому же сам переезд и обустройство на новом месте – дело крайне хлопотное. Хорошо, что в это время новоселам не приходится взваливать на себя еще и проблемы управления домом.

С другой стороны, если работа выбранной по конкурсу УК жильцов не устраивает, сменить ее будет очень сложно – по уже упомянутым причинам: необходимо общее собрание собственников. Впрочем, у новоселов есть возможность добиваться качественного обслуживания от УК, в том числе и используя Государственную жилищную инспекцию, куда можно пожаловаться на недобросовестность управленцев. В крайнем случае договор с УК расторгают по суду.

Как только покупатели подписали акт приемки-передачи, у них возникает обязательство по оплате жилищно-коммунальных услуг. При этом неважно, поселились ли они в новом жилище. Конечно, если хозяева ни разу там не появлялись, то за пользование электричеством, водой, газом в квартире платить не нужно – счетчики покажут, что расхода нет. Но эти ресурсы идут на обслуживание общего имущества дома: мытье лестниц, лифтов, уборку двора, – поэтому за коммунальные услуги на общедомовые нужды плата начисляется в любом случае. Мусор тоже вывозится, независимо от того, сколько человек уже заселилось в дом. Лифты функционируют. Так что отказ от оплаты под предлогом «да я и не заходил в новую квартиру» не пройдет.

СВОЙ ИЛИ ЧУЖОЙ?

Застройщики по-разному решают вопрос управления только что введенной новостройкой. Одни имеют собственные эксплуатационные службы, управляющие компании в составе своих компаний. Например, в структуре RBI есть компания «Управление комфортом», созданная в 2004 году и занимающаяся обслуживанием домов, построенных не только самим RBI, но и другими предприятиями.

УК «Легенда комфорт» занимается обслуживанием всех домов компании Legenda Intelligent Development. На сайте этой УК можно найти подробные перечни предоставляемых услуг с их расценками, написать заявку на выполнение работ.

«Колтушская Строительная Компания» не только обещает своим клиентам «обслуживание жилых комплексов и круглосуточный сервис», но и предлагает всем новоселам воспользоваться программой лояльности. «При покупке недвижимости мы возвращаем клиентам часть стоимости квартиры в виде бонусов на карту КСК Club. Они могут частично оплатить ими следующую покупку недвижимости в нашей компании или передать эти бонусы друзьям и родным с той же целью. Можно оплатить бонусами дизайн и ремонт от КСК», – рассказали в фирме.

«Главстрой-СПб» также доверяет управление только своей компании «Эксплуатация ГС-СПб».

Другие девелоперы предпочитают обращаться к услугам независимых УК. Так, Setl City сотрудничает с партнерами-управленцами «Содружество», «СтройЛинк-Сервис» и др.

Доверяет управление сторонним компаниям и «Строительный трест». Например, на основе конкурсов для обслуживания ее жилых комплексов были выбраны такие УК, как «Соотечественник», «Наш дом», «Управление комфортом», «СтройЛинк-Сервис».

У этих застройщиков своя правда: управление и эксплуатация недвижимости – это отдельный вид бизнеса, и не каждая компания желает вступать в эту сферу. Ведь это означает, что нужно содержать специальный штат сотрудников, отвечающих за обслуживание, ремонт, ведение расчетов квартплаты. Нужно закупать для этого технику и инвентарь.

КАК ПРОВЕСТИ ГОЛОСОВАНИЕ

По словам девелоперов, в первые годы после заселения новоселы редко выдвигают инициативы по смене способа управления домом или выбору другой УК. Им не до этого. Обычно желание взять управление в свои руки у них возникает, только когда занято уже большинство квартир в новостройке. И происходит это только в том случае, если жильцы очень уж недовольны действующей УК. Например, им кажется завышенным размер квартплаты или мусор с контейнерной площадки не вывозится неделями, лестницы никто не убирает, а сломавшиеся домофоны не чинят.

Чтобы произвести изменения в управлении, нужно организовать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. В нем должны принять участие не менее половины всех собственников, иначе принятое решение неправомочно. Собрание может проходить как очно, так и заочно – в последнем случае собственники голосуют, заполняя полученные от инициаторов бюллетени.

Инициатор собрания должен оповестить о его дате, месте и форме проведения не позднее чем за десять дней до назначенной даты. Инициатором может быть как один собственник или группа таких людей, так и управляющая компания. Решения принимаются большинством голосов. В случае смены УК сначала принимается решение расторгнуть договор с действующей УК, а потом – заключить договор с новой компанией. А вот для изменения способа управления нужно сначала проголосовать за выбор одного из трех вариантов (см. справку). И только после этого, если жильцы предпочтут ТСЖ или ЖСК, выбирать – само объединение собственников займется управлением или заключит договор с управляющей компанией.

Большинство петербургских домов выбирает последний из описанных вариантов: около 80% жилищного фонда – это ТСЖ или ЖСК, и примерно 60% из них не сами занимаются обслуживанием и эксплуатацией домов, а через приглашенные для этих целей УК.

В чем преимущество такого механизма? В одном доме, как правило, создается одно ТСЖ/ЖСК. И ему может оказаться не по карману содержать весь необходимый для управления и эксплуатации штат сотрудников (бухгалтер, юрист, секретарь, председатель ТСЖ/ЖСК и члены правления, сантехники, электрики и пр.), а также технику, инвентарь. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги устанавливают органы власти. Собрание собственников, конечно, может проголосовать за дополнительные сборы на управление и эксплуатацию. Но это происходит редко.

УК же имеет на обслуживании не один дом, а несколько десятков, а иногда и сотен. И собранных в счет квартплаты средств достаточно, чтобы укомплектовать штат и обеспечить технические возможности для их обслуживания.

Впрочем, это не аксиома. Есть множество примеров успешного управления домами через товарищество или кооператив.

Как бы то ни было, УК, ТСЖ или ЖСК должны заключить договоры на предоставление услуг по вывозу мусора и коммунальному обслуживанию – поставке воды, теплоснабжения, электроснабжения и т. д. В этом смысле управление новостройкой уже ничем не отличается от эксплуатации вторичной недвижимости. С одним лишь замечанием: в течение семи лет со дня сдачи нового дома в эксплуатацию застройщик обязан бесплатно устранять все недоделки, неполадки, неисправности, возникшие по его вине.

СПРАВКА БН

Способы управления многоквартирным домом

1. Непосредственное управление собственниками помещений

Разрешено только в том случае, если в доме не больше 30 квартир.Собственники принимают на общем собрании все решения, касающиеся управления и эксплуатации: ремонт входной двери в подъезде, замена труб водоснабжения, заключение договоров на поставку коммунальных услуг и т. д. При этом лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в доме, а также поставляющие коммунальные услуги, заключают соответствующие договоры с каждым собственником жилья в отдельности.

2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или жилищным (жилищно-строительным) кооперативом (ЖСК)

Договоры на обслуживание, текущий ремонт и предоставление коммунальных услуг заключают ТСЖ/ЖСК. Соответственно, перед ними, а не перед каждым конкретным собственником, поставщики несут ответственность за качество услуг. Может быть создано как одно ТСЖ (ЖСК) для одного дома, так и одно товарищество или кооператив для нескольких домов.

3. Управление управляющей организацией

Договоры на обслуживание, текущий ремонт и предоставление коммунальных услуг заключает УК. Перед ней поставщики отвечают за качество услуг. Может быть выбран как способ управления через УК, так и способ управления через ТСЖ/ЖСК, которые заключают договор с УК на определенные виды работ. Деятельность УК при этом контролирует товарищество или кооператив.

news.ners.ru

Договор застройщика с управляющей компанией | Вопрос-ответ по юридической теме

Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании

После проведенного конкурса заключается договор, который подписывается застройщиком. Правовая сторона вопроса Стоит обратить внимание на тот факт, что возможно выбрать управляющую компанию без проведения конкурса в соответствии со статьей 161 частями 4, 13 Жилищного кодекса РФ, но только в том случае, когда открытый конкурс считается несостоявшимся. Согласно пункту 14 статьи 161 ЖК РФ договор должен быть заключен не позже, чем через 5 дней после ввода дома в эксплуатацию. Если за год собственники квартир не определятся со способом управления, то в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ, органом местного самоуправления будет проведен открытый конкурс на выбор управляющей компании. Порядок организации конкурса регламентируется Постановлением Правительства РФ N 75 от 6 февраля 2006 года. Передача дома от застройщика управляющей компании Передача многоквартирного дома от застройщика управляющей компании осуществляется на основании проеденного конкурса. Ранее было возможно заключить договор на управление многоквартирным домом только застройщиком и управляющей компанией.

Договор застройщика с управляющей компанией

Отопление, электричество(не на полную мощность) и холодная вода обеспечены(насколько я понимаю) существованием временного прямого договора между застройщиком и поставщиками ресурсов. В результате прошло 2 месяца со сдачи дома без газа и горячей воды(хотя ее включали на время проверки — она подведена к дому). Временная управляющая компания (п.14 выше) дом не приняла, на 26 марта назначен конкурс в соответствии с п.13. Приведу выписку из ЖК р.8 ст.161 пп13-14: 13.

Передача новостроек от застройщика к управляющей компании: через договор к управлению

Такой вариант возможен, если жилых помещений в доме не больше 30; обслуживание дома через созданный для этой цели кооператив или товарищество собственников; передача управления сторонней организации. У собственников квартир есть год, чтобы выбрать подходящий способ обслуживания дома. Если спустя год владельцы квартир не определились, орган местного самоуправления объявит конкурс, по результатам которого будет заключён договор с выигравшей управляющей компанией. До того момента, пока решение не будет принято, все необходимые работы выполняются управляющей компанией, выбранной застройщиком.

Управление МКД от застройщика до выбора способа управления

Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию. Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД. В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства.

Застройщик построил многоквартирный дом

При этом застройщик может признать в расходах обоснованные и документально подтвержденные затраты. В целях исчисления НДС, по нашему мнению, у застройщика возникает право на применение льготы по НДС, предусмотренной пп.

29 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ. Однако позиция контролирующих органов по НДС может быть противоположной. Обоснование: Согласно ч. 13 ст. 161 Жилищного кодекса РФ после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (далее — МКД) орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей компании для управления данным домом.

Нюансы при заключении договора управления многоквартирным домом и его образец на 2015-2018 год

Принятое решение может быть изменено в любой момент путем очередного собрания жильцов. Между кем заключается договор? Если обладателями квартир многоквартирного дома не было создано ТСЖ. то они сами могут заключать договор с управляющей компанией. Если товарищество собственников было создано, то именно оно заключает договор управления домом. Статья 162 Жилищного кодекса РФ устанавливает следующие возможные стороны такого договора: одной стороной обязательно является управляющая компания; второй стороной в зависимости он выбранного способа управления домом могут выступать — собственники жилых помещений дома, ТСЖ в лице правления или председателя правления.

PRO новостройку

lawyersfree.ru

Коммунальные платежи в новостройке - когда начинать платить, начисляются

Покупка квартиры в новостройке создает множество вопросов, среди которых — начисление коммунальных платежей занимает одну из лидирующих позиций.

Часто застройщики обманывают дольщиков, заставляя их платить за несуществующие услуги.

Поэтому при покупке жилья в новостройке нужно учитывать данный момент и по необходимости консультироваться со специалистами.

Оплата ЖКХ

Оплачивать коммунальные услуги, согласно статье 155 и 156 ЖК РФ, необходимо в срок до 10 числа.

Сумма к оплате указывается в платежке, которая рассылается собственникам ежемесячно. Одновременно с получением квитанции вносятся показания счетчиков.

Если платеж не поступил до 10 числа, то оплата должна быть произведена в течение следующего месяца.

Начиная с 31 дня задолженности начисляются пени. После трех месяцев неуплаты управляющая компания может приостановить предоставление услуг, отключив свет или воду.

Законодательство

Квартплата начисляется с учетом требований законодательства.

Для всех видов жилой недвижимости действуют единые правила:

В статье 155 ЖК	указано обязательство оплачивать коммунальные платежи не позднее 10 числа каждого месяца
Статья 153 ЖК	перечисляет виды коммунальных услуг
В статье 156, а также 157 ЖК	указаны полномочия управляющих компаний и правила корректировки тарифов по услугам ЖКХ

Согласно действующему законодательству РФ, вносить изменения в тарифы по услугам ЖКХ могут только государственные органы.

Исключения составляют жилищные кооперативы. Также в большую сторону возможны изменения тарифов при управлении муниципальными органами.

Статья 153 ЖК РФ предусматривает ответственность жильцов квартиры перед коммунальными службами.

Она распространяется на:

Законом дольщики не освобождаются от необходимости своевременного внесения квартплаты. Но процедура имеет несколько нюансов, о которых мы расскажем далее.

Что входит?

Согласно статье 153 ЖК РФ, в услуги ЖКХ входит:

Первоначально в доме может отсутствовать горячее водоснабжение, отопление.

Практически всегда не работает лифт первые 1-2 года. За данные услуги собственники платить не должны!

При получении квитанции об оплате коммунальных услуг необходимо внимательно проверять каждую строчку, чтобы управляющая компания не включила услуги, которыми жильцы фактически не пользуются.

Когда начинать платить коммунальные платежи в новостройке?

А теперь о том, когда платить коммунальные платежи в новостройке.

Принимая участие в долевом строительстве, необходимо быть готовым к тому, что потребуется оплачивать коммунальные и жилищные услуги согласно закону № 214 «Об участии в долевом строительстве».

Условия обязательно прописываются в договоре, который заключается между застройщиком и дольщиками.

И здесь возможно два варианта. Условия оплаты коммунальных услуг прописываются в основном договоре, что позволит в дальнейшем отстаивать свои права в суде.

Второй вариант – заключение отдельного договора, в котором уточняются условия и требования к внесению квартплаты.

Однако такой документ практически не имеет юридической силы. И нарушение его условий не будет рассматриваться в судебном порядке.

Стоит отметить, что оплачивать придется не только коммунальные платежи за расходование ресурсов в квартире, но и за другие услуги:

Капитальный ремонт здания.
Вывоз мусора.
Обслуживание лифта.
Содержание дома и придомовой территории.
Охрана, видеонаблюдение и т.д.

На каждого дольщика возложена обязанность своевременно и в полном объеме вносить квартплату до 10 числа каждого месяца.

Видео: начало оплаты коммунальных услуг в новостройке

Для этого производится расчет и на имя собственников высылаются платежки с указанием суммы.

Начало оплаты коммунальных услуг связывают с тремя событиями:

Ввод здания в эксплуатацию	или получение разрешения на ввод в эксплуатацию
Передача квартиры	дольщику после ввода дома в эксплуатацию
Передача квартиры дольщику	независимо от фактического состояния дома (был ли произведен ввод в эксплуатацию)

Официальное завершение строительства

Завершением строительства считается сдача дома в эксплуатацию. Это означает, что здание достроено и проверено на соблюдение установленных нормативов, а квартиры пригодны для заселения и проживания.

Завершение строительства подразумевает:

Передачу управляющей компании	общего имущества дома
Оформление документов	на присвоение права собственности

При этом завершение строительства не всегда является началом оплаты услуг ЖКХ.

Данный момент должен быть указан в договоре. Если застройщиком не предъявлено условие вносить квартплату до ввода дома в эксплуатацию, то с момента оформления документов на право собственности услуги ЖКХ должны оплачиваться дольщиками.

Иногда между передачей квартир по акту и присвоением права собственности проходит достаточно много времени.

В этом случае застройщик вправе порядке истребовать с дольщиков заплатить за ЖКУ за время, прошедшее после передачи жилья и до присвоения права собственности.

Акт приема-передачи

Согласно статье 153 ЖК РФ, лица, принявшие квартиры по акту приема-передачи, обязаны оплачивать услуги ЖКХ.

Если квартиры приняла управляющая компания, то она несет ответственность за квартплату.

Далее она передает жилье участникам долевого строительства на тех же условиях.

Следуя нормативам данной статьи, удается передать ответственность за оплату услуг ЖКХ собственникам помещений в момент подписания акта приема-передачи жилья.

Этот момент может оговариваться в договоре между дольщиком и застройщиком, что является законным действием.

А вот принудить собственников оплачивать коммунальные услуги до передачи квартиры незаконно.

Поэтому, если застройщик требует погасить задолженность, образовавшуюся за период до составления акта приема-передачи, стоит обратиться к юристу для решения данного вопроса.

Право собственности по договору

Получение права собственности – это завершающая стадия покупки квартиры.

Оформляется оно на основании акта приема-передачи или договора долевого участия.

После завершения данной процедуры на руки выдается свидетельство о присвоении права собственности.

С этого момента ответственность за оплату коммунальных услуг придется нести в полном объеме.

Если образуется задолженность, то коммунальные службы вправе приостановить подачу ресурсов, как и в случае с уже эксплуатируемой квартирой.

Поэтому вносить оплату необходимо своевременно, не позднее 10 числа каждого месяца.

При оплате коммунальных услуг в новостройке нужно быть предельно бдительным.

В управляющей компании могут работать недобросовестные лица, которые делают неверные расчеты для собственной выгоды.

Также стоит учитывать, что собирать на капитальный ремонт здания можно только спустя 8 месяцев после ввода дома в эксплуатацию.

Образец претензии застройщику

Акт приема-передачи жилья подразумевает завершение строительства дома и отсутствие претензий со стороны дольщика.

Документ подтверждает, что все работы выполнены в полном объеме и надлежащего качества.

Поэтому перед подписанием акта необходимо удостовериться в том, что застройщик выполнил все условия, а дом соответствует установленным нормам и правилам.

При обнаружении недочетов после оформления акта застройщик должен указать решение проблемы в договоре долевого участия.

При отсутствии данного пункта вопрос решается только в судебном порядке.

Если были обнаружены недочеты до подписания акта, то собственник имеет право предъявить застройщику претензии. Она оформляется в письменном виде.

В ней указывается, что строительная компания не выполнила условия:

частично;
полностью;
при строительстве использовала материалы низкого качества, не соответствующие требованиям безопасности;
дом был построен не по проекту.

Документ нужно оформить в двух экземплярах. Один передается застройщику, на втором ставится отметка о получении и остается у собственника.

Также можно отправить претензию заказным письмом. Если строительная компания оставляет претензию без внимания и не устраняет недочеты, дольщики вправе обратиться в суд.

Возникновение задолженности

Задолженность может возникнуть по многим причинам. Это не только банальное отсутствие денег, но и незнание того, когда начисляются в новостройке коммунальные платежи.

И если перед управляющей компанией возникает обязательство по выплате долга, к нему нужно подойти ответственно.

Согласно статистическим данным, около 30% населения регулярно не оплачивает услуги ЖКХ. И этот процент растет ежегодно.

Увеличение количества должников приводит к необходимости повышения стоимости услуг для покрытия понесенных убытков.

Но, повышая тарифы, правительство добивается ухудшения статистики.

Наступающая ответственность

Для коммунальных служб не имеет значения в какой квартире проживает должник — в уже обустроенной или в новостройке.

Ответственность собственники несут одинаковую. Единственная сложность заключается в том, что найти владельца квартиры в только построенном доме бывает проблематично.

Многие покупают жилье и не приступают к отделке, забывая также про необходимость оплаты услуг ЖКХ.

Отыскать должника коммунальщики попытаются по указанным в договоре данным — место регистрации, телефон, работа.

Если данных оказывается недостаточно, задолженность продолжает расти, дело передается в суд.

Исход событий зависит от многих факторов. Чаще всего решить проблему удается мирным путем.

В новостройке долг растет медленно за счет небольшого потребления ресурсов. Но надеяться на добродушное отношение коммунальщиков все же не стоит.

Лучше не допускать задолженности и оплачивать услуги ЖКХ своевременно.

Если же долг уже образовался, то стоит обратиться в управляющую компанию и договориться решить вопрос без судебного вмешательства.

Как правило, коммунальщики идут навстречу потребителя и предлагают реструктуризацию долга — выплату частями.

Меры воздействия

Для погашения долга коммунальщики применяют в отношении неплательщика ряд мер:

Начисление пени	за просрочку платежей (за каждый день)
Приостановление	подачи услуг ЖКХ
Продажа долга	в коллекторское агентство
Выселение из квартиры	конфискация имущества

Пени за просрочку платежа начисляются с 31 дня задолженности. Данное правило начало действовать в 2018 году. Но при этом был увеличен размер пени.

Приостановить подачу электроэнергии или водоснабжения могут коммунальщики с четвертого месяца задолженности.

Предварительно они обязаны оповестить должника. На практике данное действие проводится лишь при большой задолженности, когда нет иных вариантов воздействия на нарушителя.

Дело в том, что нельзя отключать холодную воду, перекрывать канализацию и газ.

Действия коммунальщиков не должны привести к ухудшению условий проживания.

Передача долга коллекторам проводится сравнительно редко. Намного выгоднее обратиться в суд и взыскать всю сумму долга, а не ее частью.

Коллекторы обращаются с должниками грубо, долги «выбиваются» в буквальном смысле слова.

Пока цель не будет достигнута, они продолжают портить жизнь нарушителю, его семье и друзьям.

И самое тяжкое наказание — это выселение из квартиры и/или конфискация имущества.

Такое решение может быть принято только в судебном порядке. Квартира изымается для погашения долга только при условии, что у ответчика есть другое жилье.

В ином случае судебные приставы могут конфисковать для дальнейшей реализации дорогостоящее имущество — бытовую технику, электронику, счета в банке и т.д.

Покупая квартиру в новостройке, нельзя забывать про ответственность за своевременную оплату услуг ЖКХ.

С какого момента начинаются начисления, прописывается в договоре долевого строительства.

Данный момент необходимо обговаривать сразу, при заключении соглашения с застройщиком.

И помните, что если действия строительной компании вам кажутся незаконными, обращайтесь к юристу для получения консультации и ответов на возникшие вопросы.

В случае нарушения действующих законодательных норм смело подавайте на застройщика в суд для восстановления своих прав.

domdomoff.ru