Это лучше записать: правила покупки квартиры на вторичном рынке. Порядок покупки квартиры на вторичном рынке
Это лучше записать: правила покупки квартиры на вторичном рынке
Вторичная квартира может пережить невероятные приключения, последствия которых станут головной болью для нового владельца.
Покупка квартиры на вторичном рынке — это всегда своего рода лотерея. Нет, дом введен в эксплуатацию давным-давно, здесь проблем быть не может. Но, в отличие от новостройки, вторичная квартира может пережить невероятные приключения, последствия которых станут головной болью для нового владельца.
Советы по покупке квартиры на вторичном рынке дает руководитель отдела городской недвижимости компании "НДВ-Супермаркет недвижимости" Елена Мищенко.
Первый совет — удостовериться во вменяемости продавца жилья. Причем это касается не только людей преклонного возраста. Например, довольно молодой человек через некоторое время после сделки может принести справку о нахождении на постоянном наблюдении в наркологическом диспансере и потребовать признать сделку ничтожной. Ведь он, якобы, не может отвечать за свои действия
Второй совет — убедиться в отсутствии неузаконенных перепланировок. Чем больше было собственников, тем внимательнее нужно быть при покупке. Возможно, что продавец даже не знает о перепланировке, сделанной ещё задолго до него и пропущенной кадастровым инженером. А покупатель ещё долго не сможет получить право собственности. Если есть какие-либо подозрения, либо откажитесь от покупки, либо наймите квалифицированного оценщика.
Четвертый совет — работать только с собственником. Поддельная, утратившая силу, просроченная доверенность может принести большие-пребольшие проблемы. По этой причине надо требовать присутствия собственника при совершении сделки купли-продажи.
Третий совет — проверить наличие возможных наследников. Было бы прекрасно, если бы все квартиры на вторичном рынке с момента приватизации до продажи имели только одного владельца. Если квартира перешла от почившего родственника к продавцу, стоит тщательно проверить, единственным ли наследником он был.
Четвертый совет — потребовать от продавца пакет следующих документов, чтобы убедиться в его добросовестности. Во-первых, владелец квартиры должен получить в Росреестре (МФЦ) ЕГРН, где есть вся информация о собственниках и документах-основаниях. Их продавец также должен предоставить: договор купли-продажи, дарения, приватизации или свидетельство о праве на наследство. Во-вторых, обязательно потребуется техпаспорт БТИ и выписка из домовой книги. Именно по ней можно получить архивную информацию и увидеть всех зарегистрированных и выбывших из квартиры с начала времён. В-третьих, необходимо запросить справки о том, что собственник не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, не является банкротом, а также не имеет задолженностей по оплате коммунальных платежей.
Провести сделку самостоятельно — это суетно и чревато неприятными последствиями. А профессиональный агент лучше знает процедуру проверки документов, обладает опытом для выявления мошенников на первоначальных этапах переговоров, может выступить свидетелем, если дойдет до суда. Важно помнить, что это касается только сотрудников компаний, частного риелтора лучше не нанимать, так как он фактически консультант-доброволец. Пусть будет чуть дороже, но лучше обратиться в агентство недвижимости.
realty.vesti.ru
Как оформить документы при покупке квартиры в 2018 году
Инструкция
Покупая квартиру на вторичном рынке, затребуйте у продавца технические характеристики на объект продажи, заполненные по унифицированной форме №7 и сведения о всех проживающих в квартире и зарегистрированных в ней жильцах по форме №9. Кроме этого, продавец должен представить вам правоустанавливающие документы на квартиру. Это может быть договор дарения, приватизации или купли-продажи, завещание или документы, подтверждающие право наследования.
Проведите юридическую экспертизу всех правоустанавливающих документов, проконсультируйтесь со специалистом – риэлтором или юристом, который занимается оформлением подобных сделок. Проверьте, не наложен ли на данную квартиру арест, не имеется ли проблем с правом наследования и не нарушены ли права третьих лиц, проживающих или зарегистрированных на данной жилой площади.
В том случае, когда документы в порядке и право собственности не вызывает сомнений, после того, как все вопросы будут выяснены и согласованы, внесите предоплату – аванс за жилье. Зафиксируйте факт передачи денежной доли и условия предстоящей купли-продажи в предварительном договоре и подпишите его вместе с продавцом.
В стандартный пакет таких документов входит постановление местного органа власти о разрешении на строительство, свидетельство о государственной регистрации права собственности или аренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство, инвестиционный контракт, договоры о привлечении денежных средств, а также схема предварительного распределения квартир.Если пакет документов не вызывает подозрений, внесите аванс и подпишите предварительный договор. В некоторых случаях выплата может быть единоразовой и вам придется сразу выплатить полную стоимость квартиры.
Сделку по покупке квартиры вы можете не заверять нотариально, но имейте в виду, что для ее государственной регистрации вам также потребуется акт приема-передачи, если квартиру вы приобрели в новостройке, или договор отчуждения, если она была куплена на вторичном рынке. Отсутствие этих документов может привести к признанию договора купли-продажи незаконным, в случае его оспаривания в суде.www.kakprosto.ru
Покупка квартиры на вторичном рынке, плюсы и минусы
Покупка квартиры на вторичном рынке более безопасна чем первичка? Или там больше подводных камней?-А что такое вторичный рынок, это старые квартиры?-Совсем не обязательно старые.«Вторичкой» на сленге специалистов по недвижимости, называют объекты недвижимости на которые уже зарегистрировано право собственности и об этом внесена запись в ЕГРН.
«Вторичными» называют и совсем новые квартиры, и даже полученные от застройщика без внутренней отделки, но на которые зарегистрировано право собственности в Росреестре.
Содержание статьи подробное:
Покупка квартиры на вторичном рынке
Покупка квартиры на вторичном рынке хороша уже тем, что права на нее зарегистрированы, а значит регистратор проверил законность их наступления.
Поэтому переход права собственности к покупателю будет тоже зарегистрирован, при условии правильного оформления договора купли-продажи и отсутствия нарушений прав членов семьи продавца.
Однако сама процедура внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости регламентирована и ее нужно соблюсти.
Покупка квартиры на вторичном рынке. Риски при покупке квартиры
Покупка квартиры на вторичном рынке имеет свои плюсы и минусы:
- «+» — право собственности зарегистрировано, надеемся эта процедура проведена в рамках закона и права других заинтересованных лиц не пострадали.
- «+» — квартира состоит на кадастровом учете
- «—» возможно наличие других членов семьи, которые претендуют на эту недвижимость
- «—» — наличие зарегистрированных лиц, которые отказываются добровольно сняться с регистрационного учета
- «—» — возможное наличие лиц, имеющих право проживания (зарегистрированных до приватизации)
- «—» — возможные задолженности по коммунальным платежам
- «—» — возможны аресты и обременения
Покупка квартиры на вторичном рынке пошаговая инструкция
- Покупка вторичного жилья оформляется договором купли-продажи, который вступает в законную силу сразу после подписания его сторонами сделки. За исключением !Конечно новый владелец должен зарегистрировать свое право собственности в Росреестра, но это вторично.Правда без участия продавца не обойтись, поскольку он должен подтвердить свое решение о продаже заявлением о переводе права собственности на Покупателя.
- Право собственности регистрируется на основании Договора купли-продажи.Факт передачи квартиры оформляется Актом приема-передачи, не забудьте его составить.
- Если квартира покупалась в браке необходимо нотариально заверенное согласие другого супруга на продажу, если жилье было оформлено на одного из них.
- Наличие зарегистрированных в квартире людей не является препятствием к сделке и регистрации права собственности, но в договоре купли-продажи пропишите сроки снятия их с регистрационного учета.
- Особая ситуация по приватизированным квартирам.Согласно Жилищного кодекса право проживания в квартире сохраняют все, кто был прописан на момент приватизации.Если не поняли, перечитайте еще раз!Даже те, кто написал нотариальный отказ от приватизации!!!
- Особая ситуация с унаследованными квартирами, обиженные родственники наследодателя могут объявиться спустя годы.
- Обязательно получите от Продавца справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.Формально Управляющая компания не вправе требовать с нового собственника уплаты долга, но «крови они попьют».
- Конечно выясните — ли на этой квартире арестов и обременений.Достоверные сведения об этом вы можете получить из электронной выписки из ЕГРН
- Еще один осложняющий момент — это собственники-банкроты.Согласно закону, граждане объявившие себя банкротом, не имеют права распоряжаться имуществом без финансового управляющего.В противном случае сделка будет признана незаконной!
- Сделки по доверенности особая тема. Читайте подробнее > > >
Интеллект-карта: пошаговая инструкция покупки квартиры на вторичном рынке
Скачайте интеллект-карту в полном размере и получите бесплатную рассылку от автора с дополнительными разъяснениями об исключении рисков оспоримой сделки и пошаговые инструкции к сделкам:
- Покупка квартиры в ипотеку
- Покупка квартиры у несовершеннолетнего продавца
- Покупка квартиры за счет средств материнского капитала
- Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка
Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке
Схема покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке описана с интеллект-карте.
Но необходимо учитывать условия выдачи ипотечного кредита банком-кредитором. Ведь у покупателя нет собственных средств для оплаты покупки.
Подробные разъяснения вы получите из видеоурока : Пошаговая инструкция к сделке «Покупка квартиры по ипотеке».
Этот видео урок вы получите бесплатно в рассылке или можете приобрести в магазине пособий.
Ипотечная сделка
Материнский капитал покупка квартиры вторичном рынке
Дополнительно к интеллект-карте с алгоритмом сделки вы получите пошаговую инструкцию — видео урок.
Можете прочесть дополнительную статью: Материнский капитал на улучшение жилищных условий
Покупка квартиры на вторичном рынке, что проверить
Следуйте алгоритму из интеллект-карты и не ошибетесь. К тому же получите дополнительные, очень подробные разъяснения из писем автора сайта.
Самое главное — выявить скрытые риски, ведь очевидные лежат на поверхности.
Скрытые риски — это целая книга от автора: «Выявление скрытых рисков в современных сделках купли-продажи недвижимости»
Самостоятельная покупка квартиры на вторичном рынке
Весь этот сайт — это помощник для самостоятельного оформления покупки. Вы можете получить здесь полную и достоверную информацию от практикующего специалиста.
Но чтобы последовательно получить нужное и «не закопаться» в мелочах — скачайте интеллект-карту и получите рассылку от автора с последовательным изложением материала.
Только так вы получите панорамную картину сделки и выберите магистральный путь ее оформления.
Разъяснение других сложных моментов
exspertrieltor.ru
преимущества и нюансы :: SYL.ru
В наши дни покупка квартиры на вторичном рынке — весьма значимое и волнительное событие в жизни каждого человека, требующее особой подготовки, исследования рынка, изучения среднерыночной цены, ведь придется потратить крупную денежную сумму.
Недвижимость во Владимире — перспективная инвестиция на долгосрочную перспективу, к которой прибегают как местные жители, желающие сохранить собственный капитал во времена нестабильной экономической ситуации и колебаний валютных курсов, так и представители из других регионов и стран. Покупка жилья на вторичке – удобная и выгодная альтернатива приобретению жилья в новостройке, поскольку нет необходимости проводить капитальный ремонт, тратить лишне время, кантоваться на съемных квартирах в ожидании завершения строительства дома и сдачи его в эксплуатацию. Высокий спрос в этом сегменте рынка обусловлен тем, что вы можете сразу заселиться после покупки и освобождения жилплощади предыдущим владельцем. Современная 2 х комнатная квартира во Владимире — это недорогое и комфортабельное жилье.
Чтобы заключить сделку на наиболее выгодных, безопасных для вас условиях, следует придерживаться следующих принципов:
- Проверить правоустанавливающих документов на объект недвижимости. Для этих целей можно обратиться к опытным юристам или в риелторские агентства.
- Уточните стоимость жилья. Если еегоцена чересчур занижена, это означает, что с квартирой что-то не так, она находится в группе риска.
- Уточните, сколько раз продавали данный объект недвижимости. Большое количество сделок должно вас насторожить.
- Оцените состояние квартиры. Особенное внимание заострите на электропроводке, санузеле, системах тепло- и водоснабжения, окнах, дверях.
- Заключение предварительного договора, внесение аванса подстрахует вас на тот случай, если собственник решит продать квартиру другому покупателю.
- Подготовьте заранее полный список необходимых для заключения сделки документов.
- Удостоверьтесь в дееспособности продавца. Для этого вы имеете право потребовать медицинскую справку из наркологического диспансера.
- Уточните, была ли незаконная перепланировка, которая может грозить для вас штрафом. Для этих целей можно изучить план БТИ.
- Запросив выписку из домовой книги, вы сможете узнать, прописаны ли в квартире дети до 18 лет, которые могут претендовать на вашу жилплощадь.
www.syl.ru
Что нужно знать при покупке квартиры: изучаем правовые вопросы
Оглавление:
- Приобретение квартиры на вторичном рынке
- Правовые нюансы
- Покупка квартиры в новостройке
- Приобретение квартиры через агентство
Покупка квартиры требует изучения не только технических характеристик жилья и инфраструктуры района, но и юридической стороны вопроса.
В первую очередь, следует определиться, займетесь вы покупкой жилья самостоятельно или же доверите это специалистам. Безусловно, обращение в агентство недвижимости далеко не бесплатное, но зато вам не придется самостоятельно выбирать жилье из тысячи вариантов. Кроме того, специалисты полностью возьмут на себя проверку документов и оформление сделки.
Если вы все-таки хотите действовать самостоятельно, знайте, что на это у вас уйдет гораздо больше времени. Причем сначала нужно будет изучить все правовые нюансы. Что же нужно знать о покупке квартиры? Давайте рассмотрим самые важные моменты.
Приобретение квартиры на вторичном рынке
Чем выгодна покупка жилья на вторичке? Во-первых, вы видите, что покупаете, в отличие от новостройки, где вам по сути предлагается кот в мешке. А во-вторых, вы можете отмечать новоселье сразу же после покупки, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию. Впрочем, есть тут и свои особенности. Поэтому вопрос, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке жилья, праздным не будет.
Прежде всего, необходимо удостовериться, что в приобретаемой квартире нет лиц, сохранивших право на проживание. Они могут быть не зарегистрированы, но право проживания сохраняется за ними даже при смене собственника.
Обязательно проверьте, не обременена ли приобретаемая квартира правами третьих лиц. Жилье не должно быть передано в аренду, находиться под арестом, являться предметом залога или судебного спора и т.д.
Правовые нюансы
Как показывает опыт, стопроцентно убедиться в юридической чистоте покупаемой квартиры не представляется возможным. И все-таки кое-что можно и нужно проверить, а именно:
- сведения из БТИ;
- перечень лиц, прописанных в квартире;
- выписку из домовой книги;
- отсутствие задолженности по телефонным переговорам;
- список всех бывших собственников жилья;
- правильность составления договора купли-продажи квартиры;
- список лиц, временно выписанных из квартиры в связи с нахождением в домах престарелых, психиатрических учреждениях и т.д.;
- отсутствие ареста или запрета на квартиру;
- финансово-лицевой счет, подтверждающий наличие либо отсутствие финансовой задолженности.
С целью минимизации рисков можно обратиться в страховую компанию, но стоить такая гарантия будет достаточно дорого.
Перед оформлением договора купли-продажи продавец и покупатель должны выяснить, кто понесет затраты на оформление сделки, кто и как проверит наличие задолженности по коммунальным счетам, за какое время выпишут всех лиц, прописанных в квартире.Кроме того, сторонам нужно обсудить сумму, которая будет указана в договоре купли-продажи, а также ответственность, которую понесет продавец, если не сможет вовремя освободить квартиру или вовсе откажется от ее продажи.
Вопрос о цене квартиры особенно важен, поскольку продавцу выгоднее указать цену ниже реальной стоимости, ведь это повлияет на размер налогов, которые ему придется выплатить. Тогда как покупатель, напротив, заинтересован в указании полной стоимости квартиры – это потребуется для получения налогового вычета.
Разумеется, с особой тщательностью стоит подойти к процессу оформления сделки, а также к вопросу передачи денег.
Покупка квартиры в новостройке
Приобретая квартиру на первичном рынке, вы получаете юридически чистое жилье по более низкой цене, чем аналогичная квартира на вторичке. Помимо этого, вы сможете расплачиваться с застройщиком по частям и делать такой ремонт, какой душа пожелает.
Впрочем, имеется и ряд нюансов. Во-первых, оформлять такую недвижимость гораздо дольше. Обычный договор купли-продажи можно оформить за день-два, тогда как на оформление договора передачи квартиры уйдет от полутора до двух месяцев. Во-вторых, покупая жилье в новостройке, вы идете на определенный риск. Известно немало случаев, когда застройщик, собрав денежки, испарялся, а строительные работы прекращались.Чтобы не оказаться в таком положении, нужно с особой тщательностью проверять застройщика и всю сопутствующую документацию. Итак, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке:
- Соберите максимум информации о застройщике. Учитывайте продолжительность работы компании на рынке, наличие у нее собственного сайта. Не поленитесь съездить и на сам строящийся объект.
- Проведите анализ цен на квартиры. Сильно заниженная цена свидетельствует о ненадежности организации.
- У застройщика должны быть все необходимые учредительные документы: устав, свидетельства ИНН и ОГРН и т.п.
- Изучите лицензию, предоставляющую право на застройку.
- Просмотрите разрешение на строительство. Случается, что организация застраивает сразу несколько объектов, а разрешение как раз на тот дом, где продаются квартиры, у нее отсутствует. Немалое значение имеют и конечные сроки разрешения.
- Изучите проектную документацию.
- Внимательно читайте условия договора. Если вы далеки от юриспруденции, правильнее будет обратиться к специалисту.
- Имеется ли у организации право на земельный участок, где ведется строительство? Не противоречит ли возведение жилого дома целевому назначению этого участка? Совпадает ли адрес?
К вопросу о том, что нужно знать при покупке жилья в строящемся доме, стоит добавить, что при купле-продаже квартир в новостройках, как правило, используются договоры трех видов:
- долевого участия;
- купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа;
- участия в жилищно-кооперативном строительстве.
Приобретение квартиры через агентство
Решили обратиться в агентство недвижимости? Разумно! Вот только и здесь нужно проявить бдительность. Современный рынок перенасыщен предложениями от различных риелторских контор, поэтому так важно сделать правильный выбор.
Какими же критериями руководствоваться?
- Известность компании. Если агентство стабильно рекламирует свои услуги, значит, оно присутствует на рынке постоянно. Обратите внимание и на качество подачи материала – успешная фирма не будет экономить на рекламе.
- Имидж. Если офис находится в подвале, мебель и техника морально устарели, а сотрудники одеты кто во что горазд – бегите из этой шарашкиной конторы немедленно!
- Опыт работы. Имеет значение не только срок существования компании на рынке, но и профессиональный опыт конкретных сотрудников. Такого понятия, как текучка кадров, еще никто не отменял. И если за ваше дело возьмется новичок, нет никаких гарантий, что оно увенчается успехом.
- Сертификаты и дипломы. Вам обязательно должны представить документы, подтверждающие качество работы компании.
- Стоимость услуг. Вас должны насторожить как явно завышенные, так и, напротив, слишком низкие цены.
- Рекомендации третьих лиц. Возможно, кто-то из ваших знакомых уже воспользовался услугами той или иной компании и остался доволен. Почему бы не прислушаться к отзывам? Рекомендации вы также можете найти в интернете, у юристов или в специализированных общественных организациях.
А теперь предлагаем рассмотреть вопрос, что нужно знать при покупке квартиры через агентство:
- Понятно, что при покупке жилья придется перестраховываться и иметь дело с кипой бумаг, и все же старайтесь не подписывать ненужные документы. К таковым относится, например, гарантийное обязательство о фиксировании цены. Этот документ как будто бы гарантирует покупателю то, что продавец не повысит цену на объект. Но по сути никакой юридической силы у данного документа нет, так как его подписывают только покупатель и агентство. Продавец же там вообще никак не фигурирует, хотя именно на него возлагаются обязательства.
- В процессе ведения сделки вас попросят выдать одну либо несколько доверенностей на право представления. Этот документ обычно заверяется нотариально, в нем описывается, кому и от кого он выдан, право передоверия, объем полномочий. Не вздумайте делегировать права на распоряжение собственностью, получение денег и другие действия, которые могут серьезно вам навредить.
- Вам предлагают подписать документ, который вызывает сомнения? Возьмите тайм-аут, проконсультируйтесь со сторонним юристом. Всегда читайте то, что подписываете, сколько бы времени на это ни ушло.
Помните о том, что грамотно построенное сотрудничество с агентством позволит вам не только быстро и безопасно приобрести квартиру, но даже сэкономить при этом.
domananeve.ru
Одиннадцать правил покупки жилья на вторичном рынке
При полном или частичном копировании материалов ссылка на KARADO.RU обязательна.
www.karado.ru
