Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке в России. Приобретение жилья в новостройке

Советы по покупке квартиры в новостройке пошагово: мифы

Покупка квартиры в новостройке – это процесс, который требует от Вас знания огромного количества тонкостей и внимательного к ним отношения. Но на сегодняшний день – это самый быстрый и доступный способ приобрести недвижимость в собственность, и если Вы все-таки решили выбрать строящийся объект, давайте разберем основные вопросы, которые возникают при покупке квартиры в новостройке.

Разделы статьи:

Есть ли риски при покупке квартиры в новостройке?

Наряду с достаточно весомыми достоинствами такого вида недвижимости: относительной дешевизной, отсутствием бывших владельцев и лиц, заинтересованных в недвижимости, приобретением абсолютно новой квартиры с новыми коммуникациями – есть и ряд недостатков, с которыми можно столкнуться.

Так, застройщик всегда начинает продажи ещё на стадии строительства, следовательно, для того, чтобы заселиться в новое жилье, Вам необходимо будет дождаться сдачи дома в эксплуатацию.

Основные риски связаны как раз-таки с тем, что строительство может быть приостановлено или сроки сдачи будут постоянно откладываться.

Кроме того, после того, как дом будет сдан, Вам потребуется определенный период времени, чтобы сделать ремонт и обжить квартиру, учитывайте, что на протяжении нескольких ближайших лет тем же самым будут заниматься Ваши соседи.

Если эти минусы Вас не останавливают, то смело переходите к следующему этапу.

Выбор ЖК и изучение информации о застройщике

Вам необходимо отталкиваться от приемлемого района для проживания, его инфраструктуры, типа дома и планировок квартир, которые будут оптимальными для Вашей семьи.

После того, как Вы подберете подходящие варианты, необходимо проверить каждого застройщика и все сопутствующие документы.

Ознакомьтесь с отзывами о застройщике и его уже сданными в эксплуатацию объектами, оцените качество строительства и узнайте, не было ли задержек со сроками сдачи, финансовых проблем у застройщика во время работы над проектами.

Проверьте документы на землю и разрешение на строительство – это основа основ для любого застройщика. Обратите внимание на целевое использование земельного участка: он должен быть предназначен для многоэтажного строительства. Важным документом также является одобренная государственной строительной экспертизой проектная декларация. Ознакомьтесь со сроками, в которые должен быть сдан, выбранный Вами объект.

Проверить застройщика есть возможность с помощью банков, так, если банки не предоставляют кредиты на покупку недвижимости у выбранного Вами застройщика, значит, он не аккредитован и у него есть какие-либо проблемы.

Оформление документов при покупке квартиры в новостройке

Самое важное на этом этапе понять, какие документы при покупке квартиры в новостройке предлагает Вам подписать застройщик. Лучше всего, заключать с девелопером договор долевого участия.

Это отличная гарантия того, что застройщик добросовестный и у него есть разрешение на строительство. В том случае, если все же возникнут проблемы, все ваши требования будут обеспечены залогом.

Застройщик может оказаться недостаточно добросовестным, если Вам предлагают заключить предварительный договор покупки недвижимости в новостройке.

Будьте внимательны: такой договор не регистрируется в Росреестре и не гарантирует Вам выполнения и половины обязательств застройщика, которые в нем просто не прописаны.

Кроме того, при заключении предварительного договора с застройщиком заключается устное соглашение, согласно которому денежные средства за недвижимость вносятся покупателем сразу же, а основной договор долевого участия заключается гораздо позже.

При этом, в случае каких-либо осложнений, данное устное соглашение на дает Вам никаких гарантий на возврат средств и удовлетворение требований.

Также, если Вы готовы очень внимательно отнестись к проверке документов не таким уж плохим вариантом будет являться и договор ЖСК.

При оформлении покупки квартиры обратите внимание на следующие пункты в договоре: должны быть прописаны точные сроки сдачи объекта в эксплуатацию, должны присутствовать денежные санкции за нарушение условий договора, обозначены сроки окончательной передачи квартиры и условия о расторжении соглашения.

Немаловажными являются пункты, фиксирующие неизменную стоимость квадратного метра и сроки передачи документов для регистрации права собственности.

Что происходит после сдачи дома в эксплуатацию?

После заключения договора наступает самый долгий этап – ожидание сдачи дома в эксплуатацию. Не забывайте, что сроки сдачи четко прописаны в ДДУ, а, следовательно, за их нарушение застройщик несет материальную ответственность.

Когда дом готов, на то, чтобы уладить другие формальности потребуется еще около 3 трёх месяцев.

Сначала специалисты БТИ должны будут произвести обмер квартиры для подготовки технического паспорта жилого помещения.После этого, Вам будет нужно подписать акт приема-передачи квартиры. При приеме квартиры будьте внимательны: в акте следует отметить все дефекты, если они есть, а также не стоит подписывать документ, если какие-то из систем не функционируют, так как все инженерные коммуникации должны быть в порядке и исправно работать. Если что-то идет не так, дождитесь устранения всех неполадок и только после этого можете смело подписывать акт.

С того момента, когда Вы приняли недвижимость, Вы должны будете начать оплачивать услуги ЖКХ. Распространённой практикой является то, что застройщик, требует оплатить услуги за 4 месяца вперед – это нормально, однако, соглашаться на оплату более длительного срока не следует.

Ну и последний достаточно ответственный шаг – оформление недвижимости в собственность. Вы можете или сами подготовить необходимые документы, либо обратиться к специалистам.

В этот пакет обязательно должны войти: акт приема-передачи квартиры, кадастровый паспорт с экспликацией, закладная и кредитный договор, ДДУ, документы, удостоверяющие личность и другие документы в зависимости от конкретной ситуации.

Сразу же после получения свидетельства о собственности на квартиру в неё можно переезжать и оформлять прописку.

Таким образом, мы разобрали основные этапы покупки квартиры в новостройке, и если каждому из них Вы уделите должное внимание, то у Вас вряд ли возникнут какие-либо проблемы с вновь приобретенной недвижимостью!

У вас есть вопрос юридического характера?

Звуковая функция ограничена 200 символами

prodatkvartiry.ru

пошаговая инструкция 2018, подводные камни и риски

Когда возникает вопрос о приобретении жилплощади, многие предпочитают покупать недвижимость в новостройке. Но некоторые не понимают, что нужно: правильно выбрать застройщика, оформить эту покупку документально, а в этом есть нюансы. Как это происходит, рассмотрим пошагово.

Не все просто с приобретением квартиры в новостройке. Рассматривая 2018 год, можно убедиться, что отмечается тенденция продаж квартир задолго до введения жилья в эксплуатацию. В это время, естественно, у застройщика на руках нет документов, устанавливающих право на владения недвижимостью. Так что нужно быть готовым к тому, что у вас на руках не будет договора купли-продажи, придется подписывать иные документы, например, договор на инвестирование или соглашение долевого участия.

Стоит понимать, что вы не получаете права собственности на жилье, покупаемое в новостройке, застройщик может оказаться мошенником или недобросовестным строителем. Даже при подписании документов долевого участия или инвестирования, нет вероятность, что застройщик выполнит данные обязательства.

Как купить жилье в новостройке

Конечно, на каждом углу об этом не говорят. Но, приобретение новостройки – это не покупка квартиры. Спросите почему? Да потому, что квартиры-то нет. Четко поймите — если вы вкладываете деньги в недвижимость, не введенную в эксплуатацию, это просто вложение средств и не более, и процесс этот содержит определенный риск. И нужно это четко знать еще до вложения средств в новостройку.

Конечно, есть закон 214, гарантирующий уплату неустойки застройщиком, если он не укладывается в сроки строительства, но от банкротства компании застройщика или от задержек этот документ не спасает.

Проверяем застройщика

Итак, прежде чем принять решение, нужно тщательно все проверить:

документы на землю. Есть два варианта: земля должна находиться у застройщика в собственности или в аренде, причем в долгосрочной;
контракт на инвестирование, подписанный с местным органом власти;
план участка земли, на котором ведется застройка;
разрешение на строительство;
проверяется также проектная декларация и решение госэкспертизы об изменениях.

Эти документы должны находиться в офисе продаж, и должны быть предоставлены по первому вашему требованию. Если же их нет, разворачивайтесь и уходите – рискуете остаться и без денег, и без жилья.

Шаг 2. Далее, вам предстоит изучить договор долевого участия

Обратите внимание на следующие моменты:

в нем должно быть прописано – конкретное строящееся здание, на определенном участке, адрес строительства и название комплекса;
сумма должна быть прописана за определенную квартиру;
сроки введения объекта в эксплуатацию;
гарантия на застройку и ее сроки.

Не думайте, что подписали соглашение долевого участия — и оно вступило в силу. Нет. Его нужно зарегистрировать в УФРС. Помните вносить деньги по данному договору нужно после прохождения процедуры регистрации.

Если производится строительство на паях, учтите, что соглашение на приобретение пая недействительно, если земельный участок не принадлежит застройщику или подписан договор на аренду ЖКС.

Если операция приобретения недвижимости сопровождается подписанием договора переуступки прав, притязаний обязательно удостоверьтесь, что жилье в новостройке целиком оплачено цедентом.

Шаг 3. Изучаем застройщика

Первым делом нужно посетить интернет-ресурс застройщика. Из сайта можно почерпнуть важную информацию:

количество построенных объектов;
аккредитацию в банках;
сколько жилых домов введено в эксплуатацию;
историю компании застройщика.

Также стоит посетить сайт самого объекта, на нем должны быть представлены документы, разрешающие застройку – датированные и пронумерованные. Данные по строительству объекта, на каком этапе находится строительство.

Стоит поинтересоваться о капитале застройщика и о собственных производственных мощностях. Насколько добросовестно застройщик выполнял свои обязанности, и есть ли у него просрочки в сдаче объектов. Просмотрите все формы новостроек, в них можно увидеть всю информацию — включая долги застройщика и судебные процессы.

Шаг 4. Проверка новостройки при посещении

Стройплощадку нужно обязательно посетить лично и проверить:

скорость проведения строительных работ;
количество работающих;
работают ли в выходные дни;
стоит ли изгородь вокруг участка, стоит ли стенд с информацией по строительству;

насколько чисто на площадке, какие к ней подъезды;
охрана на объекте.

Шаг 5. Изучить темпы продаж квартир застройщика

На финальном этапе строительства продано 80% квартир, то у застройщика в делах все хорошо. При вяло идущих продажах, когда к концу стройки продано 50% — означает либо низкое качество строительного объекта, либо неоправданно завышенную цену на недвижимость.

Если построенный дом в течение квартала не введен в эксплуатацию, то комиссией были обнаружены недостатки, которые несовместимы с комфортным проживанием, например, неправильный монтаж коммуникаций.

Подводные камни при покупке первичного жилья

Приобретая квартиру на рынке первичного жилья можно столкнуться неприятностями, и они не всегда просто решаются.

Зачастую происходит подобное по незнанию обязанностей и прав. Нередко сталкиваются с проблемами юридического характера, не каждый гражданин может разбираться в юриспруденции. Нечасто, но могут возникнуть ситуации, в которых трудно разобраться даже юристу с опытом.

Рассмотрим основные риски, возникающие на пути потенциального собственника первичной квартиры. К ним относятся:

неправильно составленный договор, обычно это относится к пункту, где прописаны обязанности застройщика;
составление нескольких договоров на продажу 1 квартиры;
приостановка строительных работ, особенно если время неопределенно;
долгострой;
некачественное жилье, не соответстующее нормам строительства;
несоответствие жилых площадей — в договоре стоит цифра, превышающая фактическую площадь квартиры;
не обустроенная придомовая территория.

Советы юристов:

не совершать сделку без непосредственного присутствия нотариуса. Конечно, придется потратить некоторые средства дополнительно, но только так вы избежите негативных последствий и не будите, разочарованы в приобретенном жилье;
внимательно читать все документы, которые предстоит подписать, не стесняясь задавать вопросы, которые вас волнуют;
если есть хоть капля сомнения, не подписывайте договор, а обратитесь за помощью к юристу, или в проверенное агентство недвижимости.

Важно: Наберитесь терпения, не подписывайте договор, только потому, что вы хотите купить первичную квартиру. Потратьте время на выбор застройщика. Конечно, надежность рынка недвижимости в нашей стране оставляет желать лучшего, но, тем не менее, есть добросовестные застройщики, не завышающие цену на свои постройки.

Покупка первичного жилья: вопрос-ответ

Купить квартиру в строящемся доме по низкой цене – стоит ли?

К сожалению, мы часто видим в массовых изданиях или слышим в новостях о случаях невыполнения застройщиками своих обязательств, и затягивание сроков сдачи дома в эксплуатацию – не самое страшное. Бывают, к сожалению, ситуации, когда дольщики просто остаются ни с чем.

Но купить квартиру недорого все-таки возможно, а чтобы не быть обманутым, нужно просто грамотно подойти к вопросу выбора добросовестного застройщика.

Почему дёшево?

Прекрасно, когда при вложении небольших денег вы получаете недвижимость в собственность – кто от этого откажется? Но в ситуации, когда нет ни денег, ни жилья, из-за застройщика-мошенника – это уже не экономия, а довольно существенные расходы. Если вы пришли в офис продаж и вам предлагают цену на 15% ниже, чем у конкурирующих фирм, стоит задуматься. Цены могут отличаться, но не существенно, так как без прибыли никто работать не будет.

Нет разрешения, можно ли покупать?

Если на строительство еще не получено разрешение, а работа уже ведется, то на данном объекте квартиры будет стоить значительно дешевле, в отличие от дома, где есть все документы. Хотите – рискните, но помните, никаких гарантий у вас нет.

Как известно, получить разрешение на ИЖС всегда проще, и недобросовестные застройщики могут этим воспользоваться. Обязательно осмотрите в документах, на какую застройку даны документы, на ИЖС или на многоэтажное строительство.

Проблемы при покупке

О самых острых моментах, которые нужно учесть, приобретая жилье в новостройке, рассказывает Олег Сухов.

terrafaq.ru

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке

Покупка новой квартиры это современные технологии и максимально продуманные проекты. Но есть и некоторые нюансы, без учета каких покупка радости не принесет.

Что надобно знать о приобретении квартиры в российской новостройке? Приобретение жилья на первичном рынке наиболее предпочтительно с юридической точки зрения.

Квартира приобретается практически из «первых рук» и проверить «чистоту» сделки гораздо проще.

Кроме того при возведении новостроек используются инновационные технологии и современные технологии, что существенно увеличивает комфорт проживания.

Но игнорирование некоторых важных аспектов может значительно омрачить радость от приобретения. Что необходимо знать, покупая квартиру в новостройке в России?

Важные аспекты

Приобретение квартиры в новостройке обычно подразумевает покупку прав на квартиру на стадии возведения дома.

Типичный вариант покупки это заключение договора о долевом участии в строительстве со строительной компанией.

Компаниями-строителями привлекаются средства дольщиков, и на собранные деньги возводится дом. После окончания строительства квартиры передаются в собственность дольщиков.

Квартиры в готовых новостройках чаще приобретаются по договору ипотеки. Но и в том, и в другом случае важно проверить квартиру еще до оформления покупки.

В частности необходимо проверить:

наличие разрешения на строительство;
условия долевого участия;
порядок передачи права собственности.

Приобретение квартиры в новостройке по ипотечному договору мало чем отличается от покупки обычной квартиры.

В этой ситуации заключается стандартный договор купли-продажи.

Сразу после перевода средств продавцу покупатель может зарегистрировать право собственности. Гораздо больше нюансов возникает при долевом участии в строительстве.

Перед тем как заключить договор долевого участия важно обратить внимание на следующие аспекты:

Историю застройщика	Стаж работы, реализованные проекты
Этап работы	Покупка квартиры на уровне котлована может затянуться на весьма длительный срок
Полномочия представителя застройщика	Важно наличие официального подтверждения на представление застройщика
Документы на строительство	При отсутствии разрешения стройку могут прекратить или «заморозить»

Также обратить внимание нужно и на способы, какими застройщик пытается уменьшить свою ответственность, а именно:

Заключение предварительного договора	По нему застройщик обещает заключить договор в будущем, но может и передумать. Максимум чем это грозит возвратом вложенных средств дольщику, да и то после долгих судебных тяжб
Заключение инвестиционного договора	Документ подтверждает внесение средств, но не право на получение квартиры. Чревато это двойными продажами квартир и отсутствием гарантий
Покупка пая в ЖСК	Способ законный, но также отсутствуют подтвержденные гарантии на получение квартиры

Нюансов много, но главное, что нужно запомнить при покупке квартиры в новостройке – проверять нужно не только жилье, но и застройщика.

Необходимые термины

Наверное, немного найдется людей, не слышавших о долевом строительстве. Большинство используемых терминов уже давно стали частью обиходной речи. Но все же…

Договор долевого участия являет собой документ, заключаемый с застройщиком на этапе возведения дома.

Согласно его положениям дольщик передает застройщику определенную сумму денежных средств, а застройщик взамен обязуется передать квартиру в собственность после окончания строительства.

Застройщиком именуется строительная компания, которая строит дом. Долевое участие предполагает привлечение средств об будущих покупателей квартир.

По сути, покупатели-дольщики вносят предоплату за будущее жилье. Заключение ДДУ становится для дольщика гарантией, что после окончания строительства ему будет передана готовая квартира.

Стоит отметить один важный нюанс. С недавнего времени договоры купли-продажи не требуют регистрации в Росреестре. Регистрируется только право собственности.

Однако это не относится к договору долевого участия. Если ДДУ не зарегистрирован в Росреестре, то юридической силы он не имеет.

Следовательно, никаких обязательств у застройщика не возникает, как отсутствуют и права у дольщика. Существует несколько видов договоров.

Используемых при продаже квартир в новостройке на этапе строительства:

В принципе все они имею право на существование и законодательно разрешены. Однако некоторые требуют немалой юридической грамотности и знания определенной специфики.

Наиболее простым и понятным является договор долевого участия в строительстве. Таковой включает в себя:

определение объекта ДУ;
срок передачи готового жилья;
цену договора и срок оплаты;
длительность гарантийного срока.

Вероятные стороны сделки

Реализация квартир в строящихся домах подразумевает наличие двух видов продавцов. В наиболее упрощенном варианте продавец это сам застройщик.

В этой ситуации рисков при заключении договора гораздо меньше. Заключается соглашение с самим застройщиком и можно подробно оговорить все возможные нюансы.

Можно включить в договор какие-то дополнительные гарантии или «выпросить» дополнительные льготы.

Главное при взаимодействии с застройщиком это убедиться в его хорошей репутации и наличии разрешения на возведение строительного жилого объекта.

Другой тип продавцов при долевом строительстве это посредники. В качестве таковых могут выступать риэлторы и агентства недвижимости.

В этом случае особе внимание следует уделить правомочности представителя. Должна наличествовать официальная доверенность от застройщика на заключение ДДУ.

Также представлять интересы застройщика могут банки. Обычно так бывает, когда застройщик является партнером банка.

Данный вариант наиболее предпочтителен, поскольку банк тщательно проверяет застройщика перед началом сотрудничества.

Правовая база

С целью минимизации рисков при покупке жилья в новостройках был принят ФЗ №214 от 30.12.2004.

Действие данного закона распространяется лишь на объекты, разрешение на строительство которых было получено после 1.04.2005 (дата вступления в силу ФЗ №214).

Получение разрешения на строительство в более ранний период не позволяет регулировать правоотношения участников долевого строительства данными нормами.

В ФЗ №214 предусмотрено заключение договора долевого участия в строительстве.

На практике заключаются и иные договора, но не предусмотренные законом договора, по сути, считаются не легитимными. Значит и гарантий для участника ДУ значительно меньше.

Для минимизации рисков при приобретении квартиры в новостройке предусмотрено несколько важных положений:

Привлечение средств дольщиков	Допускается только после получения разрешения на строительство, публикации проектной документации и госрегистрации права собственника застройщика на земельный участок под строительство
При несоблюдении хотя бы одного требования	Гражданин вправе потребовать возврата вложенных средств с процентами и компенсации убытков
Договор о долевом участии	Должен содержать все упомянутые в законе существенные условия
Застройщик вправе расторгнуть договор	Только в судебном порядке, при длительной просрочке со стороны дольщика
Контроль и надзор	За строительным объектом осуществляется специальным органом
Застройщик несет ответственность	За нарушение сроков передачи и недостатки объекта
Договор долевого участия	Подлежит обязательной госрегистрации

В соответствии с ФЗ №214 любое заинтересованное лицо может потребовать от застройщика возможности ознакомиться с такими документами как:

учредительная документация;
свидетельство о госрегистрации застройщика;
свидетельство о постановке на учет в ФНС;
отчетность о финансово-хозяйственной деятельности;
годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета за последние три года деятельности или за фактический период предпринимательства;
аудиторское заключение за последний год.

В целом ФЗ №214 сводит к минимуму возможные риски при приобретении квартиры на первичном рынке. Однако сам покупатель должен учитывать и иные нюансы.

Порядок заключения сделки

Существует стандартная схема приобретения квартиры в новостройке. Расширить ее можно, но вот сокращать крайне не желательно. Итак:

Анализ рыночных цен	Цены на жилье с похожими характеристиками отличаются незначительно. Слишком низкая цена квартиры повод призадуматься о возможных последствиях. Может застройщик ненадежен или строительство на самой начальной стадии. Велик риск стать обладателем права на «долго-долгострой»
Проверка надежности продавца	Важно проверить о продавце всю возможную информацию. Телефоны, расположение офиса, время существования, состояние сайта и т.д. Чем надежнее партнер, тем меньше риск его внезапного «исчезновения». В крайнем случае, будет, кому предъявить претензии
Знакомство с исполнителем	Нужно проверить надежность самого застройщика, а также не лишним будет знакомство с основными действующими лицами – заказчиком строительства, генподрядчиком, разработчиком проектной документации. Здесь крайне важно проверить репутацию не только из официальных источников. Можно изучить отзывы покупателей ранее возведенных объектов, посетить тематические форумы, почитать отзывы независимых изданий
Как идет процесс?	Еще до подписания договора желательно посетить место строительства. Это поможет определить степень соответствия и динамику работ. Возможно по документам здание почти готово, а на деле только заложен фундамент. Также можно посмотреть какими темпами продвигается строительство, наличествуют ли необходимые материалы, достаточно ли рабочих и прочее
Кому и как платить	Вкладывать средства в новую квартиру можно разными способами. Это может быть и покупка целевых облигаций, и участие в инвестиционном фонде, и переуступка прав требования. От того насколько недвусмысленно оговорен процесс перехода права собственности зависит сохранность вложенных средств. Оплачивать можно через банк со всеми необходимыми подтверждениями платежа. В иных случаях есть повод усомниться в честности застройщика

Как только все основные этапы подготовки к сделке пройдены, можно приступать и к заключению договора.

К кому лучше обращаться

К кому предпочтительнее обратиться при покупке квартиры в новостройке, к риэлтору или застройщику? Здесь все зависит от нюансов сделки.

Так в агентство недвижимости есть смысл обратиться когда:

объект не выбран и хочется изучить различные предложения;
отсутствует свободное время на поиски;
нет нужных знаний о юридической составляющей сделки;
недостаточно опыта для оценки «юридической чистоты» квартиры и проверки всех необходимых документов.

Таким образом, если для клиента имеет значение сервис, большой выбор квартир, юридические гарантии, то лучше всего воспользоваться услугами риэлтора.

Конечно, предварительно следует проверить репутацию агентства недвижимости и оценить опыт его работы на рынке недвижимости.

Но не менее выгодно подписывать договор напрямую с застройщиком. Во-первых, отпадает необходимость в оплате услуг риэлтора.

Во-вторых, при личном обращении можно получить у застройщика некоторую скидку.

Обычно таковая варьируется в пределах 1-2 %, но если жилье не пользуется повышенным спросом, то можно выторговать скидку и до 20 %.

Кроме того, некоторые застройщик предлагают покупку в рассрочку на несколько лет. Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке в рассрочку?

Иногда может предусматриваться льготное банковское кредитование.

При этом процесс одобрения кредитной заявки при содействии застройщика будет более прост, чем при прямом обращении в банк.

То есть, если всей суммы для покупки нет или есть желание сэкономить, лучше обратиться к застройщику.

Составляем договор купли-продажи

Приобретение квартиры в новостройке по договору купли-продажи сегодня скорее экзотика, чем правило. Чаще всего жилье приобретается по ДДУ, договору переуступки прав или по договору ипотеки.

Но все же некоторые строительные компании продают квартиры именно по договору о купле-продаже. На что обратить особое внимание при заключении договора?

Договор купли-продажи квартиры в новостройке должен содержать в себе такие важные моменты как:

Предмет сделки	Объект должен быть максимально идентифицирован. При этом сведения должны соответствовать технической документации. Также важно убедиться, что квартира существует «физически», а не только «документально»
Сторона продавца	Нужно указать точные реквизиты компании-продавца, предварительно проверив их достоверность. Также надобно убедиться в праве собственности на конкретный объект
Цена, за весь объект или за квадратный метр	В последнем случае четко прописывается количество метров. Нужно указать, что цена окончательна и изменению не подлежит
Гарантия отсутствия притязаний третьих лиц	Продавец обязан гарантировать, что квартира не имеет обременений

В остальном заключение договора происходит по стандартной схеме. После подписания договора подписывается приемопередаточный акт.

Имея на руках правоустанавливающие документы, можно зарегистрировать право собственности на квартиру и стать законным ее владельцем.

Прилагаемые документы

Какие документы должен предоставить застройщик при продаже квартиры в новостройке?

К таковым относятся:

разрешение на строительство;
документ о праве собственности на землю;
проектная документация;
заключение госэкспертизы;
договор застройщика со страхователем;
выписка из Госреестра о праве на недвижимое имущество;
учредительную и регистрационную документацию застройщика.

При отсутствии необходимых знаний желательно привлечь к заключению сделки юриста, дабы он проверил правильность оформления документации.

Что нужно знать, когда оформляется покупка квартиры в новостройке

На что обратить особое внимание, покупая квартиру в новостройке? Учесть стоит такие аспекты:

Готовность дома	Не следует полагаться на заверения застройщика, лучше убедиться лично, что жилье готово к эксплуатации или работы на том этапе, о каком заявлено застройщиком
Вид договора, каким оформляются правоотношения	Зарегистрированный ДДУ дает гораздо больше гарантий. Любые иные виды договоров возможны, но более рискованны
Готовность банков принимать участие в сделке	Если застройщик не аккредитован ни одним банком, это серьезный сигнал. Надежность такого продавца минимальна
Чем хороша инвестиция	При приобретении квартиры в новостройке желательно немного «предвидеть» будущее. Уже на этапе покупки стоит оценить стоимость возможной продажи в будущем. Обладает ли квартира хорошей ликвидностью и возрастет или упадет ее стоимость со временем

Конечно, существую и иные нюансы. В основном они касаются способа приобретения квартиры.

У застройщика

Данный вариант наименее рискован среди всех прочих. Результат налицо и можно уточнить все детали у непосредственного строителя.

С документальной точки зрения нюансы таковы:

Готовая новостройка до ввода в эксплуатацию	Проверяется государственной комиссией, что сопровождается выдачей подтверждающих документов
Поэтажный план дома	Должен быть утвержден БТИ
На построенный дом застройщик регистрирует право собственности	При этом вносится запись в Единый госреестр и выдается свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН)
Заемщик регистрирует право собственности	На основании договора купли-продажи и приемопередаточного акта

В незарегистрированной квартире можно жить, однако любые сделки, связанные с отчуждением жилья, провести будет невозможно.

Приобретение в ипотеку

Если квартиры в новостройке приобретается по договору ипотеки, то в целом все нюансы сделки сохраняются.

Видео: риски при покупке квартиры в новостройкеЕдинственное отличие в том, что как только с застройщиком будет подписан договор купли-продажи и будет зарегистрировано право собственности, приобретенная квартира оформляется в качестве залогового обеспечения в пользу банка.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке в Москве в ипотеку?

Поскольку на жилье в столице чаще всего повышенный спрос, заемщику нужно исключить возможность продажи квартиры до получения ипотечного кредита.

Для этого квартира бронируется. Покупатель обращается к застройщику и заявляет о намерении купить жилье.

В устной форме заемщик обещает о сохранении квартиры за заемщиком в течение двух недель. После получения одобрения квартиры можно перейти к оформлению необходимых документов.

Если за наличку

Сделки с наличностью вызывают больше всего опасений. Покупатели опасаются, что деньги могут быть украдены при доставке на место сделки.

Однако существует масса цивилизованных и безопасных способов относительно передачи наличных средств при покупке квартиры.

Как пример, передача денег на хранение нотариусу. После оформления договора купли-продажи он лично передаст деньги продавцу.

Также можно воспользоваться банковской ячейкой. При этом продавец получает деньги и кладет их в ячейку.

Ключ отдается на хранение в банк, а с банком заключается соглашение о том, какие документы должен предъявить продавец для получения средств.

Также делается пометка, что если сделка продажи квартиры не осуществляется, деньги забирает покупатель. Существуют и иные способы, как открытие счета до востребования или другие.

Но ни в коем случае не следует передавать наличность из рук в руки без свидетелей и документального оформления в подходящем для этого месте.

Весь процесс покупки квартиры в новостройке в России можно обрисовать небольшой последовательной цепочкой действий «проверка квартиры – проверка застройщика – проверка документов – правильное оформление договора».

То есть самое основное действие покупателя заключено в том, чтобы убедиться в законности строительства и соответствии жилья заявленным параметрам.

jurist-protect.ru

Главные преимущества и недостатки покупки квартиры в новостройке

В настоящее время жилье хрущевских и сталинских времен интересует покупателя все реже. Напротив, преимущество отдается покупке квартир в новостройках.

Согласно отдельным экспертным оценкам, на первичном рынке сегодня приобретается вдвое больше жилья по сравнению со «вторичкой». Чтобы разобраться в причинах развития подобной тенденции, советуем выделить для себя преимущества покупки квартир в новостройке, которые способны склонить покупателя к выбору того или иного варианта.

Плюсы новостроек

Заблаговременный расчет планировки

Приобретая жилье на первичном рынке, будущий владелец получает рычаги управления для воплощения в реальность смелых идей, касающихся планировки и реализации дизайнерских фантазий. Относится это, в первую очередь, к возможности выгодного расположения встроенной мебели, установки нестандартных деталей интерьера и систем освещения, а также монтажа дизайнерских окон и дверей.

Комфорт и надежность

Современные новостройки проектируются, преимущественно, с применением инновационных технологий и эксплуатационных норм. Отдавая предпочтение жилью в новострое, скорее всего, не придется волноваться насчет состояния водопровода и электросети, чего нельзя сказать о покупке квартир на вторичном рынке.

Согласно критерию комфорта, внимания заслуживает:

Современное утепление новостроек
Наличие дополнительных систем автономного отопления
Улучшенная внутренняя планировка
Установка новейших коммуникаций
Чистота подъездов и гарантированная работоспособность лифтов

Безопасность

Рассматривая преимущества квартиры в новостройке, нельзя забывать о вопросе безопасности. Возведение современных жилых строений проводится с соблюдением последних требований безопасности. Новострой обязательно оборудуется инновационными системам противопожарной безопасности, системами видеонаблюдения, сигнализации и охраны частной собственности.

Особого внимания заслуживают автоматические системы водяного тушения пожаров западного образца. Подобные механизмы абсолютно безопасны для жильцов. В сравнении с пожаротушением порошковыми, газовыми или аэрозольными средствами, водяные системы оказываются действительно экономным, дешевым, а главное – высокоэффективным средством быстрого подавления очагов возгорания.

mestoprozhivaniya.ru

Приобретение квартир в новостройках. Что нужно знать, покупая квартиры на рынке первичного жилья

Однако, в сфере приобретения жилья на первичном рынке есть много нюансов. Попробуем разобраться в самых главных моментах, знание которых, поможет вам избежать неприятных моментов при приобретении квартиры.

Общие положения и определения, касающиеся приобретения жилья на первичном рынке

застройщик - юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке объектов (многоквартирных домов)

дольщики - участники долевого строительства, заключившие договор о долевом участии с застройщиком. По окончании строительства жильё в новостройке становится собственностью дольщиков

Если в отношении застройщика все просто, то в определении дольщиков хотелось бы уточнить, что дольщиками могут быть как непосредственно граждане – физические лица, так и юридические лица.

Прежде чем перейти к рассмотрению конкретных вариантов приобретения квартир в новостройках, хотелось бы отметить такой момент. Выбирая застройщика, непременно проверьте пакет предоставляемой им документации. У застройщика обязательно должны быть следующие документы, которые он обязан предоставить по требованию дольщиков:

1.разрешение соответствующих органов на строительство 2. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок(земельный участок может находиться либо в собственности застройщика, либо может быть взят им в аренду или субаренду) 3.проектную декларацию, которая включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства (подробнее о том, какие конкретно документы должны предоставляться, можно узнать из ст.ст.19-21 ФЗ №214, указанном выше)

Суть взаимоотношений дольщиков и застройщиков сводится к тому, что застройщики привлекают средства дольщиков для строительства объектов, которые впоследствии, после окончания строительства, перейдут в собственность дольщиков. При этом, между застройщиком и дольщиками заключается договор участия в долевом строительстве. О данном договоре хотелось бы рассказать немного подробнее.

Договор участия в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве предусматривает, что застройщик, обязан построить на денежные средства дольщика объект (многоквартирный дом), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта, передать его в собственность дольщика, а дольщик обязан принять объект. Этот договор заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации, только после такой регистрации договор считается заключенным. Регистрация осуществляется по заявлению сторон договора – застройщика и дольщика, а так же обязательно предоставление застройщиком ряда документов – подробнее с документами можно ознакомиться в п.2 ст.25.1 ФЗ № 214.

С обязательными условиями договора можно ознакомиться в п.4 ст.4 указанного выше ФЗ №214.

После того, как строительство объекта закончено, застройщик обязан получить разрешение на ввод в эксплуатацию дома. И только потом он имеет право передать дом в собственность дольщика. Передача, как правило, оформляется передаточным актом, который подписывают стороны. После подписания передаточного акта, считается, что застройщик исполнил свои обязательства перед дольщиком.

Оформление дольщиком права собственности на объект (многоквартирный дом)

Право собственности дольщика на построенный объект должно быть обязательно зарегистрировано. Для этого застройщик обязан направить в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (нотариально удостоверенную копию этого разрешения), не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.

В свою очередь, дольщик также обращается в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, в соответствии с договором долевого строительства. Так же дольщик должен предоставить в соответствующие органы передаточный акт о передаче объекта долевого строительства. На основании всех этих перечисленных документов происходит регистрация права собственности дольщика на построенное жилье.

Таким образом, если дольщиком является физическое лицо, желавшее приобрести в собственность квартиру на первичном рынке, то после совершения описанной выше процедуры, оно становится полноправным хозяином жилья. То есть, процедура приобретения квартиры в новостройке для него закончена и оформляется она так, как было описано выше. Но помимо этого, существуют и иные варианты приобретения права собственности на жилье.

Уступка прав требования по договору долевого строительства

Дольщик имеет право передать свои права на строящийся объект другому лицу (обычно, такая ситуация возникает тогда, когда дольщиком является юридическое лицо). То есть, дольщик, заключив договор долевого строительства с застройщиком и зарегистрировав его, имеет право уступить свои права требования по договору другому лицу. Уступка дольщиком своих прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора долевого строительства или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Уступка допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта. Таким образом, физическое лицо, желающее приобрести в собственность квартиру, может сделать это, получив от дольщика уступку его прав требования. То есть, теперь уже данное физическое лицо становится дольщиком. В дальнейшем, для него, процедура оформления жилья в собственность происходит, как было описано выше. Уступка прав требований по договору так же подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Приобретение квартиры в новостройке по договору купли – продажи

В том случае, если первоначальный дольщик (опять же, как правило, если он является юридическим лицом) уже подписал передаточный акт, он должен оформить построенный объект (многоквартирный дом) в свою собственность, как было описано выше. А затем, уже являясь собственником, продавать квартиры физическим лицам по договорам купли – продажи. В данном случае, приобретение физическим лицом жилья в новостройке будет оформляться точно так же как и купля – продажа квартиры на рынке вторичного жилья.

В заключении хотелось бы упомянуть о еще одном варианте приобретения квартир в новостройке. Привлекать денежные средства для строительства объектов можно не только на основании договора участия в долевом строительстве. В соответствии с п.2 ст.1 ФЗ № 214 возможен выпуск эмитентом (эмитент, в рассматриваемом контексте - юридическое лицо, выпускающий ценные бумаги и несущий от своего имени обязательства по ним перед владельцами ценных бумаг) облигаций особого вида – жилищных сертификатов, приобретение которых, дает право их владельцам на получение от эмитента жилых помещений. В данном случае, регулирование правоотношений осуществляется в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах.

Какой бы способ вы не выбрали для приобретения жилья на первичном рынке – основной совет, который хотелось бы дать – обратитесь за профессиональной консультацией к юристу вашего региона. Он поможет вам определиться и с правильным выбором застройщика, и проверит всю необходимую документацию. Одним словом, если вы решились на такой важный шаг, как приобретение жилья – то не экономьте, прислушайтесь к мнению специалиста, это позволит вам избежать многих проблем.

provincialynews.ru