Покупка квартиры с ипотечным обременением в 2018 году. Выкуп квартир с обременением

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: выкуп залоговой недвижимости

На сегодняшнем рынке недвижимости возникает множество ситуаций, которые отличаются от обычных сделок купли-продажи.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – один из таких вариантов.

При этом такая сделка для потенциального покупателя может быть как выгодной, так и рискованной.

Так что, перед тем, как купить ипотечную квартиру у банка, необходимо грамотно просчитать все возможные варианты развития событий.

Содержание статьи

Что такое квартира с обременением?

Итак, вы задумали (или вам это предложили) купить жилое помещение, на которое наложено обременение. Хорошо, если вы об этом узнаете задолго до сделки, чтобы избежать непредвиденных неприятностей.

Для начала выясним, что такое обременение по ипотеке. Ипотека – это способ приобретения жилья путём получения в банке целевого кредита на определённых условиях.

Читайте нашу статью о том, какие бывают сложности при снятии обременения после погашения ипотеки по ссылке.

Человек получает кредит, платит первоначальный взнос и заселяется в квартиру. И после этого он обязан ежемесячно выплачивать в банк определённые кредитные взносы, чтобы погасить задолженность, разумеется, с процентами. Обычно процент выплат затягивается на годы (как правило, от 10 лет и больше) и строго регламентирован.

За это время заёмщик имеет полное право проживать на полученных квадратных метрах и прописывать туда родственников, но продавать, сдавать или обменивать жильё он не имеет права. Это и называется обременением.

Но возможны ситуации, когда заёмщик не имеет возможности выплачивать кредит через какое-то время. Тогда это жильё можно выставить на продажу. Квартира находится в залоге у банка, следовательно, процедура купли-продажи осуществляется с его ведома.

Новый покупатель обременённого жилья выплачивает банку оставшеюся часть долга и ту сумму заёмщику, которую он уже оплатил. Впрочем, расчёт с заёмщиком – дело договорное, здесь можно и поторговаться, если позволяют обстоятельства.

А вот банк в большинстве случаев будет неумолим и свою часть выплаты не снизит, но может рассрочить эту выплату опять же в форме кредита.

Такие квартиры еще называют залоговой недвижимостью и их часто продают банки, после выселения жильцов, которые не смогли вносить платежи вовремя. Существует целый рынок подобной недвижимости, где цены заметно ниже не обремененных ипотекой квартир.

Преимущества

Можно, конечно, задаться вопросом – к чему такие сложности, если можно просто купить нужную квартиру на рынке безо всяких дополнительных договоров?

Однако некоторые покупатели специально ищут именно варианты с обременением, потому что такая сделка имеет ряд преимуществ:

её обязательным участником является банковское учреждение; это гарантирует чистоту сделки и правильность оформления документов;
обычно продавец стремится быстрее избавиться от ипотеки, чтобы покончить с ежемесячными взносами; поэтому цена квартиры, как правило, снижается;
на жильё не могут претендовать третьи лица, так как банк фактически являлся его собственником после заключения сделки;
квартира обычно не требует ремонта, так как аварийное и ветхое жильё ипотеке не подлежит;

сделка проходит под контролем и при участии банка, поэтому оформляется финансово грамотно и маскимально прозрачно для всех сторон.

Недостатки залоговых квартир

Плюсы и минусы сделки определяются целями покупки.

Если это не первое или не основное жилье, а купленное на продажу или для аренды, то некоторые недостатки могут быть не актуальны для вас:

разнообразие залоговой недвижимости заметно меньше, чем на рынке свободных новостроек и вторичек; не всегда можно найти квартиру в желаемом доме или районе;
оформление таких сделок требует большого количества документов и обязательств; как правило, такая покупка требует больше времени, чем обычное приобретение;
обременение может не сниматься банком ещё определённое время, вплоть до полного завершения финансовых операций; поэтому вы не сможете сдать, обменять или обменять купленную квартиру некоторое время;
до полной выплаты кредита, если вы его переоформили, вас периодически могут проверять работники банка, чтобы определить ваше материальное положение и наличие постоянной работы.

Дорогой читатель! Каждый случай имеет индивидуальный характер.

Если статья не решает вашу проблему или вы желаете узнать подробности - обращайтесь по телефону +7 (812) 426-14-07 (доб. 916) или через онлайн-консультант.

Это просто и совершенно бесплатно!

Покупка у заёмщика

Чтобы купить квартиру, которая находится в залоге, необходимо соблюдать определённую последовательность действий, где каждый новый шаг оформления будет юридически обоснован:

первоначально необходимо обязательно заключить предварительный договор купли-продажи с заёмщиком; это необходимо для того, чтобы продавец-заёмщик не изменил условия продажи уже в процессе оформления части документов и получения части денег;
покупатель вносит продавцу задаток в виде оставшегося долга заёмщика банку;
банк считает сделку по ипотеке законченной и снимает с жилья обременение;
продавец и покупатель заключают уже обычный договор купли-продажи жилья.

Каждый шаг, особенно заключение предварительного договора, необходимо заверять у нотариуса, так вы оградите себя от неправильного составления документов и возможного мошенничества. Хотя оно при таких сделках встречается редко.

Если же сделка заключается в форме передачи одной ипотеки на другую, нужно обязательное участие банка, его согласие и подписание соответствующего соглашения.

Как купить у банка?

Продажа залоговой недвижимости банками — хорошо отработанная процедура. Этот способ считается самым безопасным. Но проходит под жёстким банковским контролем:

сначала покупатель открывает 2 банковские ячейки; в одну кладётся сумма оставшегося заёмщиком долга, в другую – сумму, оговорённую с продавцом;
банк выдаёт справки-подтверждения этих операций;
с продавцом заключается договор купли-продажи;
деньги из ячеек соответственно переводятся банку и продавцу;
банк снимает обременение;
сделка оформляется окончательно в реестре.

Риски и их минимизация

Любая имущественная сделка содержит определённое количество рисков. Например, покупатель может опрометчиво поторопиться с оплатой ипотечного долга продавца, а тот внезапно откажется от сделки.

Или, наоборот, продавец уже продаст квартиру, а банковскую задолженность ему не погасят. И в результате он остаётся и с долгом по ипотеке, и без квартиры.

Такие нюансы легко исключаются, если сделку сопровождает грамотный юрист.

Следует учесть и то, что обременение квартиры может быть представлено в форме:

сервитута; внезапно объявляется ещё один собственник здания или земли вокруг него;
наличия договора найма; может так случится, что кто-то нанимает жильё у продавца, несмотря на контроль банка; выселить таких нанимателей по закону нельзя, вплоть до окончания их договора по найму;
имущественный арест; за квартиру может быть большая задолженность коммунальных платежей;
аренда жилплощади; кто-то может её уже арендовать, о подобных договорах нужно узнать заранее;
аварийность жилья; если износ дома превышает 70 %, его продажа не разрешается;
в квартире могут быть прописаны лица, которых нельзя выписывать и выселять без их согласия, например, инвалиды 1 группы.

Минимизировать подобные риски можно путём исключения подобных вариантов за счёт тщательного изучения документации.

Обязательно перед потенциальной покупкой возьмите справку о жилье в Едином Госреестре и справьтесь в налоговой о наличии найма или аренды.

Можно ли купить квартиру находящуюся в ипотеке без риска потерять деньги? Из вышесказанного видно, что покупка квартиры на подобных условиях не содержит большого риска, если её оформлять грамотно. Зато при этом вы можете заплатить за жильё гораздо меньше его рыночной стоимости.

Не нашли ответ на свой вопрос? Проконсультируйтесь бесплатно!

Обращайтесь по телефону +7 (812) 426-14-07 (доб. 916) или через онлайн-консультант.

Мы поможем решить ваш вопрос совершенно бесплатно.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Одноклассники

vseodome.club

Выкуп квартиры с обременением | juridicheskii.ru

Выкуп квартир с обременением

Наше агентство совершает срочный выкуп квартир с обременением с 1994 года и предлагает максимальную сумму от продажи жилья. Обращайтесь к нам, и получите всю необходимую информацию о сделке купли-продажи квартиры. Компания «Департамент Недвижимости» поможет Вам не совершить ошибки и избежать проблем, так как только у нас квартиры продаются на самых выгодных условиях Если в вашей жизни возникла ситуация, когда необходимо обратиться в агентство недвижимости, так как только от продажи квартиры можно будет выручить необходимую сумму денег для решения появившихся неприятностей, то будьте готовы к длительным поискам и большим трудностям.

Cрочный выкуп квартир с обременением

Срочно выручить большую сумму денег можно путем продажи жилой недвижимости. Но в подавляющем большинстве случаев процедура купли-продажи отнимает много времени. И чтобы сократить этот срок до минимума, рекомендуем обратиться в нашу компанию «Добрый Дом» за услугой «срочный выкуп квартир с обременением».

Срочный выкуп квартир – профильный вид деятельности нашего агентства. Вот уже на протяжении многих лет мы успешно работаем на рынке столичной недвижимости, предлагая удачные условия сделки своим клиентам.

Выкуп проблемного жилья

Продажа квартиры даже в идеальном случае надолго становится головной болью владельца. Что уж говорить о жилье, которое имеет ряд недостатков.

В этом случае поиск покупателя и приведение документов в порядок затягиваются на месяцы, а то и годы. Особенно остро встаёт вопрос, если деньги требуются немедленно.

В качестве оптимального варианта компания «Городской Залоговый Центр» предлагает срочный выкуп проблемных квартир и долей в Москве.

По всем возникшим вопросам всегда обращайтесь за консультацией в надёжное агентство недвижимости . Не забывайте, что продажа квартиры в Москве очень часто сопряжена с рисками и экономить на услугах высококлассных специалистов не всегда целесообразно – Если Вы покупали квартиру с привлечением кредитных средств (в ипотеку) или брали кредит в банке или в залоговой компании или у физического лица, где обеспечением Вашего кредита являлась Ваша мы готовы предложить следующие варианты выхода из таких ситуаций: Если мы имеем дело с банком, обычно особых проблем не возникает.

Срочный выкуп квартиры с обременением

Самостоятельная реализация квартиры часто отнимает немало времени. Для того, чтобы максимально ускорить этот процесс и в тоже время не потерпеть убытков, рекомендуем обратиться в агентство недвижимости «МскРеалт.ком», где вам будет предоставлена такая услуга, как срочный выкуп квартиры с обременением . Профиль нашего агентства – срочный выкуп квартир .

Мы провели не одну успешную сделку.

Если вам приходится задумываться о срочной продаже недвижимости и нет времени, чтобы заниматься продажей, то «выкуп срочно», как можно частенько увидеть в рекламе, это максимально простой и комфортный способ. Конечно, это довольно рискованный подход, ведь ваша спешка может привести к тому, что агентство будет предлагать менее выгодные условия, чем вам бы хотелось. Но будучи внимательным и последовательным, вы оформите услугу без каких-либо проблем.

Покупка квартиры с обременением

Покупатель, приобретающий недвижимость с обременением, должен знать, что это такое и какие риски подразумевает подобная сделка.

Подробно о них рассказывает специалист по недвижимости федеральной риелторской компании «Этажи» в Новосибирске Татьяна Долганова. Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку.

При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира).

Выкуп проблемных квартир

Многие полагают, что с продажей недвижимости проблем не бывает, лишь бы нашелся покупатель. На самом деле это не совсем верно, и люди часто сталкиваются со сложностями.

Скажем, не так просто, как кажется, реализовать долю. Да и жилплощадь целиком продать удается не всегда – допустим, супруг «накладывает вето» на сделку.

Мало ли сюрпризов преподносит жизнь! А уж про продажу проблемных квартир и говорить не приходится.

Продажа жилья — это в любом случае непростой процесс, который отнимает много времени и сил.

А если необходимо продать квартиру с обременением, то задача становится практически невыполнимой. Потенциальных покупателей отпугивает даже намёк на то, что с недвижимостью есть какие-либо проблемы. Не помогает ни удачное расположение, ни значительные уступки в цене.

Что же делать, если вопрос о продаже стоит остро? Самым распространённом выходом в такой ситуации становится обращение к профессионалам.

juridicheskii.ru

Покупка квартиры с обременением — риски выкупа в 2018 году

Приобретая недвижимость на рынке вторичного жилья, нужно быть готовым к тому, что она может находиться под самыми различными обременениями. Что это означает? Объект занесен в реестр недвижимости с упоминанием о том, что с ним нельзя проводить какие-либо действия по отчуждению. В ряде случаев продажа, сдача в наем или обмен разрешен, но только с разрешения того органа, который наложил запрет. Покупка квартиры с обременением может оказаться, как выгодным и успешным вложением капитала, так и неудачной сделкой, связанной с потерей нервов, времени, денег и самой недвижимости. Прежде, чем купить такую жилплощадь, необходимо собрать и внимательно изучить всю информацию, которая касается различных аспектов интересующего объекта. Рассмотрим, как это можно сделать.

Сбор данных о квартире

Многие задумываются о том, стоит ли приобретать жилье с обременением. Это вполне резонный вопрос, ответ на который зависит от того, какие именно виды ограничений наложены на недвижимость. Исходя из этого, можно просчитать сложность и вероятность их снятия и возможные риски покупки такой квартиры. Имея полную информацию об объекте недвижимости, можно всесторонне оценить обстановку, принять правильное и взвешенное решение.

Источником такой информации может быть:

Риэлторы с опытом работы. Как правило, персонал агентств недвижимости имеет доступ практически ко всем базам данных. За умеренную плату специалист за короткое время представит заказчику полную картину всей истории интересующего его объекта. При этом, риэлтор со знанием дела сможет прокомментировать целесообразность и риски покупки квартиры.

Налоговая полиция. В этом органе можно узнать о том, не находится ли жилье в аренде или в ответственном пользовании. Уточнять этот вопрос нужно непосредственно перед выкупом жилья с обременением, чтобы информация не устарела.
Территориальное подразделение Росреестра. В этой организации фиксируются все случаи наложения запретов на пользование имуществом. Заплатив пошлину и оформив запрос, можно получить развернутую выписку о наличии или отсутствии ограничений.
Управляющая домом компания. Речь идет о домовой книге, из которой можно узнать обо всех прописанных жильцах. Кроме того сразу нужно уточнить наличие долгов за коммунальные услуги.
Управление архитектуры. Сделав запрос в эту структуру, можно узнать о степени изношенности строения. Если оно приближается к аварийному, то покупка квартиры с таким обременением будет невозможна.

Но, наличие запретов и ограничений вовсе не является поводом для отказа от приобретения недвижимости. Проблемы могут быть легко разрешимыми, а заявленная цена весьма привлекательна. Кроме того, именно ограничения можно использовать в качестве козыря при проведении переговоров и торгов с покупателями.

Виды обременений на недвижимость

На заметку: Располагая полной информацией об интересующей жилплощади, нужно ей еще правильно распорядиться. Для этого нужно знать, чем чревата покупка квартиры, и как можно его грамотно и безболезненно снять.

Причинами, по которым владелец жилья не может ими полноценно распоряжаться, могут быть такими:

Ипотека. Это наиболее распространенный сегодня способ приобретения жилья в кредит. Получив целевой кредит от банка, заемщик становится собственником жилплощади, выплачивая ипотеку в течение нескольких лет. Однако, продать ее, сдать в аренду или подарить, он не может, так как жилплощадь находится в залоге. В некоторых случаях даже прописка родственников может быть проведена только с разрешения финансовой организации. Покупка квартиры с обременением банка может быть проведена путем переоформления ипотеки, ее полным погашением или оплатой по частям. Свобода распоряжения недвижимостью наступает только после полного погашения ипотеки и государственной регистрации договора.
Арест. Подобный запрет на пользование имуществом предполагает невозможность его отчуждения в любом виде. Владелец может только там жить. Налагается арест за неуплату коммунальных платежей, проведения следственных действий или имущественных разбирательств. Снятие ареста проводится сразу после оплаты долгов и решения всех вопросов с законом. Если владелец жилья в течение двух месяцев не погасит задолженность, то имущество выставляется на торги. Выкуп квартир с обременением можно провести по довольно низким ценам.
Аренда. Если эта процедура оформлена законно (в виде договора и заверена нотариально), то выселить арендаторов можно только по истечении срока действия договора. Впрочем, если выплатить им достойную компенсацию, то договор можно расторгнуть по согласию сторон и смело занимать жилплощадь.
Прописка в квартире третьих лиц. Родственники продавца могут выписаться, только обратившись лично в паспортный стол. Если они этого не сделают, то выписывать таких жильцов придется через суд. Все это время они будут иметь право находиться там, и даже не являясь ее собственниками.
Аварийное состояние жилья. Оно возникает из-за естественного износа здания или вследствие катастроф и аварий. Сделка с изношенной и аварийной недвижимостью считается незаконной.

Во всех случаях нужно взвесить возможные риски покупки квартиры с обременением и принять оптимальное решение.

Заключение по теме

Рассчитывая получить определенную выгоду при приобретении недвижимости с обременением, человек рискует только в том случае, если он не до конца проанализировал и просчитал ситуацию. Если подойти к этому процессу правильно, то осложнений не возникнет. Каждая стадия переоформления жилья должна сопровождаться составлением предварительных и основных договоров, получением расписок и письменных подтверждений всех действий. Если речь идет об ипотеке, то необходимо трезво оценить свои финансовые возможности. Просрочка грозит арестом и последующим изъятием жилья. Если проблем со средствами нет, то можно смело заключать договор и владеть жильем в тех пределах, которые установлены обременениями.

Видео по теме

zanasledstvom.ru

Срочный выкуп квартир в Москве с долгами и обременением. С гарантией

Продажа жилья — это в любом случае непростой процесс, который отнимает много времени и сил. А если необходимо продать квартиру с обременением, то задача становится практически невыполнимой.

Потенциальных покупателей отпугивает даже намёк на то, что с недвижимостью есть какие-либо проблемы, и их можно понять. Не помогает ни удачное расположение, ни значительные уступки в цене. Что же делать, если вопрос о продаже «долговой» квартиры стоит остро? Самым распространённом выходом в такой ситуации становится обращение к профессионалам. Агентство «Предместье» осуществляет выкуп квартир с обременением, долгами ЖКХ по всей Москве и Московской области. Просто позвоните нам, расскажите о своей ситуации, и мы, проанализировав возможные варианты решения проблемы, поможем решить Вашу сложную задачу.

Что такое квартира с обременением?Обременение недвижимости — это возникновение на неё определённых прав третьих лиц, не являющихся собственниками квартиры .

Самые распространённые ситуации, когда квартира получает статус обременённой:

жильё находится в залоге у банка до полного расчёта по ипотечному кредиту;
квартира сдана в аренду по договору;
рента или пожизненное содержание с иждивением.

Преимущества выкупа квартир с обременением в агентстве «Предместье»

Мы выкупим квартиру , с которой не снято обременение, по стоимости, максимально приближённой к рыночной. Быстро решим все вопросы и выплатим на руки сумму, которая соответствует Вашим ожиданиям.

Выкуп квартиры без рисков с вашей стороны. В нашем штате есть опытные специалисты, которые занимаются решением юридических проблем. Вы можете не опасаться, что сделка впоследствии будет признана недействительной. Мы с 2005 года работаем на столичном рынке недвижимости и имеем внушительный опыт совершения операций с проблемным жильём на рынке московской недвижимости.

За свою работу мы берём определённый процент, который определяется индивидуально в зависимости от сложности случая. Больше не понадобится никаких доплат! Все услуги — за наш счёт. Да, именно так — сумма за нашу работу оговаривается заранее, и Вы гарантированно не превысите этот платёж за нашу услугу!

Звоните или подавайте заявку на оценку через форму на сайте. Мы оперативно перезвоним вам и дадим исчерпывающие ответы на все вопросы!

predmestie.ru

Срочный выкуп квартир с обременением

Уважаемые владельцы квартир с обременением — каждый случай выкупа таких квартир — строго индивидуален! И ответить на вопрос о стоимости мы можем только после того, как увидим все документы и досконально разберемся в ситуации!

При возникновении необходимости срочной продажи квартиры и отсутствия времени на поиск покупателя, услуга «выкуп квартир срочно», которая часто встречается в объявлениях и рекламных листовках, единственно верное решение.

Однако достаточно рискованное, потому что покупателем становится агентство недвижимости, которое, пользуясь спешкой, может начать диктовать свои условия и, в конце концов, обмануть.

Поэтому надо быть крайне внимательным к риэлтерским конторам, а тем более просто отдельным гражданам, предлагающим услугу «срочный выкуп квартир с обременением».

Владельцам квартир с обременением, то есть таких, в которых проживали жильцы, ныне числящиеся временно убывшими – в места заключения, службу в армии, или при наличии несовершеннолетних детей лучше вообще обходить стороной объявления «срочный выкуп квартир с обременением».

Такие квартиры продаются даже в обычном порядке очень сложно и долго.

Риэлтерское агентство или банк, осуществляющее такие операции как «выкуп квартир срочно», лучше всего искать в Интернете и доверять им окончательно только после проверки банковских реквизитов и номера ИНН через сайты налоговых органов.

Если на сайте нет банковских счетов, номеров ИНН, номеров ЕГРЮЛ, а только адреса и телефоны, то обойдите эту контору стороной.

Даже если вы нашли приличное риэлтерское агентство, прежде чем туда обращаться, надо хотя бы примерно представлять что такое услуга «выкуп квартир срочно».

Первое – срочность срочностью, но это агентство должно проверить все представленные документы. Продекларированный срок 1 день в реальности превращается в три дня минимум, а чаще всего в неделю.

Если вы спросите, не оказывают ли они услугу «срочный выкуп квартир с обременением» или при юридической экспертизе документов окажется что квартира имеет такие обременения, то нормальное уважающее себя учреждение откажется от такой сделки.

Все дело в том, что риэлтерское агентство покупает квартиру не для себя, а с целью ее продажи. Купить себе головную боль не захочет ни один здравомыслящий человек.

Еще и поэтому «срочный выкуп квартир» никогда не бывает по рыночной цене на жилплощадь в данном районе. Поскольку агентство преследует целью свою собственную выгоду, а не благотворительность.

На рынке недвижимости вообще не существует эмоций, только деньги.

Учитывая не только расходы на юридические услуги, но и собственные расходы риэлтерского агентства, включая банальные взятки несговорчивым чиновникам, величина уменьшения стоимости квартиры может достигнуть 20 процентов от ее рыночной стоимости.

Если агентство все же возьмется за «срочный выкуп квартир с обременением», оговорив увеличение сроков на «утрясание» всех возникающих по ходу дела проблем, то величина уменьшения может достигнуть и трети стоимости квартиры.

Несмотря на то, что реальный срок срочного выкупа квартиры у серьезных риэлтерских агентств составляет около недели, продажа квартиры через него имеет ряд преимуществ. А именно:

Между вами и агентством более нет никого, поэтому не может возникнуть ситуация, когда вам придется доплачивать за услуги сторонних нотариусов.

Вы точно знаете, что работающее с вами агентство реальное юридическое лицо, доступное для судебного разбирательства, поэтому есть уверенность в безопасности сделки.

Абсолютная законность сделки, юридическая чистота которой это не только ваша цель, но и агентства.

Деньги вы получите в кассовой комнате агентства или в банковской ячейке, в крайнем случае, на вашу банковскую карту, а не в подворотне или на станции метро.

olimp-kredit.ru

Обременение на квартиру: что это такое, последствия

При приобретении жилья на вторичном рынке покупатели могут столкнуться с определенными трудностями, связанными с существующими на данное недвижимое имущество ограничениями. Чтобы избежать от возможных мошеннических действий и последующих судебных разбирательств важно проверить юридическую чистоту квартиры или дома, тщательно изучая домовую книгу и сведения о квартире. Зачастую можно встретить предложения о продаже жилья по существенно заниженной цене, это уже является признаком того, что на него имеются определенные ограничения. Поподробнее расскажем о том, обременение на квартиру что это, их виды и способы приобретения квартиры с ограничениями.

Что такое обременение и его виды

Официальное определение «обременения» регламентируется ФЗ № 122 от 21.07.1997 г. «О госрегистрации прав на недвижимость». Указанный закон гласит, что обременение на квартиру – это ограничения, зафиксированные в актах и договорах, на право осуществления сделок владельцем своим жильем. При этом собственник вправе провести сделки с обремененным жильем исключительно с разрешения третьего лица.

Обременения бывают нескольких типов:

Ипотека. Приобретение жилья с помощью ипотеки – один из распространенных способов. Во многих случаях квартира выступает в качестве залога у банка-кредитора. Владелец же не может осуществить продажу такого жилья до того, пока не выплатит весь долг. Но совершить продажу такого жилья возможно при получении согласии у кредитной организации и у покупателя, который обязуется принимать все условия банка.
Наличие ренты. Если в данной жилплощади проживает получатель ренты, осуществить сделку по продаже или оформления дарственной, можно после его смерти или по обоюдному согласию.
Арест. Такое ограничение налаживается, если у собственника имеются задолженности по коммунальным платежам (долг свыше определенного лимита) или другие задолженности. Оформление купли/продажи можно лишь после согласия управляющей компании (т.е. после погашения всех невыплат).
Наем на договорных условиях. Несмотря на то, что съемщик жилья не наделен правом на наемное жилье, собственник не имеет право выселять его до окончания срока, установленного договором аренды. Сделка по купле продаже может осуществиться только по истечению срока аренды или после согласия съемщика.
Зарегистрированные на этой жилплощади лица. В процессе сделки по продаже жилья проводится самостоятельная выписка всех жильцов, прописанных в нем. Если указанные лица отказываются сделать это, при этом они не обладают правом собственности, владелец может сделать это в судебном порядке. Но существуют случаи, когда собственник не может выписать гражданское лицо из своей жилплощади без согласия последнего.
Проживание в квартире несовершеннолетнего. Отчуждение подобного жилья можно реализовать лишь с разрешения опекунского (если младше 14 лет) или попечительского (для лиц старше 14 лет) совета.
Аварийное здание. Согласно закону продажа квартиры в доме, который признан аварийным, запрещено.
Сервитут. Это документ, согласно которому правом пользования жилым помещением обладают лица, не являющиеся его собственником (например, когда собственники живут заграницей и поручили присмотр за квартирой другому лицу). Для продажи такого жилья, собственнику необходимо их согласие.

Как продать жилье с обременением?

В целом, продажа квартиры с обременением подразумевает выполнение определенных процедур, связанных со снятием ограничения. Подробно расскажем на примере реализации ипотечной недвижимости.

Чтобы совершить подобную сделку владелец жилья (продавец) должен получить от банка-кредитора документы, разрешающие продавать жилье, приобретенное по ипотеке, которая еще не погашена. После получения согласия от банка, нужно искать покупателя, готового купить квартиру с обременением.

Порядок оформления сделки такова:

Покупателем арендуется две банковские ячейки в кредитной организации, где у продавца оформлена ипотека. Первая ячейка предназначена для средств, направленных на погашение ипотеки, а вторая, куда размещается остаток договорной суммы, принадлежит продавцу.
Покупатель за счет денег 1-й ячейки выплачивает кредит.
Банком-кредитором оформляется документ, подтверждающий факт полного погашения кредита.
Между покупателем и продавцом заключается договор купли-продажи.
Регистрационной палатой выдается справка о снятии ограничения с предмета сделки и оформляется переход права собственности покупателю. Для обращения в регистрационную палату необходимо подготовить следующие бумаги: заявку установленного образца о снятии ограничения, свидетельство регистрации собственности на продаваемое жилье, ипотечный договор и платежные чеки на погашенный кредит, квитанция об уплате госпошлины, закладную.
Деньги со второй ячейки становятся доступными продавцу после завершения сделки.

Чтобы исключить спорные ситуации (например, после погашения кредита собственник может отказаться от сделки по продаже, вопрос можно решить только в судебном порядке). Поэтому желательно заключать с продавцом предварительное соглашение. В нем должно быть указано, что часть денег покупатель выделяет на погашение кредита.

Нюансы продажи недвижимого имущества с обременением

При продаже жилплощади с обременением форма договора несколько отличается. В нем должен присутствовать пункт о том, что продавец известил покупателю о наличии ограничения. Помимо этого в нем подробно должно быть описан порядок взаиморасчетов.

Квартиры с обременением чаще продаются в аукционах, когда жилье выступает в качестве залога за оформленный кредит, и заемщик не выполнил свои кредитные обязательства. В подобных случаях в качестве продавцов выступают судебные приставы исполнители.

Существует и другой вариант отчуждения квартиры с ипотечным обременением: переоформление кредитных обязательств на покупателя. Но этот способ может быть реализован исключительно по согласию банка-кредитора после проверки кредитной истории покупателя, его платежеспособности и наличия у него иных кредитных обязательств.

Если в покупке ипотечного жилья нынешний собственник использовал средства материнского капитала, и в нем прописаны несовершеннолетние лица, то для совершения сделки необходимо получить согласие попечительского или опекунского совета. Разрешение на отчуждение квартиры указанные органы могут дать лишь после того, как все несовершеннолетние лица будут зарегистрированы на новой жилплощади. Последняя по параметрам должна быть больше предыдущей.

Проверка снятия обременения на квартиру

Снятие обременения подтверждается получением соответствующего документа от органов, которыми было оно установлено. В случае ипотечного жилья это будет документ от банка о полном погашении долга. Если ограничение принято управляющей компанией по причине невыплаты коммунальных услуг, то подтверждением снятия обременения станет бумага от указанных органов о выплате долгов.

В случае ренты подтверждением снятия ограничения станет:

документ о смерти получателя пожизненной ренты;
документ об истечении срока договора ренты;
нотариально заверенный документ, заключенный между получателем ренты и исполнителем относительно обоюдного согласия по продаже жилья.

Узнать о наличии обременений перед началом заключения сделки купли/продажи можно при подаче заявки в Росреестр на получение выписки ЕГРП по данной недвижимости. В ней имеется вся информация относительно ранее проводимых сделок, а также наличия обременения.

Вывод

Несмотря на привлекательную стоимость жилья с обременением, процедура его купли/продажи достаточно сложный процесс. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков (потеря денег и приобретенной жилплощади в связи с признанием сделки недействительной), лучше воспользоваться услугами квалифицированного юриста, который не только поможет выявить существующие обременения, но совершить грамотную сделку в соответствии с установленными законодательными актами.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

papinian.com

Особенности покупки квартиры с обременением по ипотеке

Покупать квартиру, которая находится в залоге у банка, выгодно и рискованно одновременно. Регистрация сделки производится только с разрешения кредитора и под его чутким контролем.

Как купить ипотечную квартиру с обременением

Чтобы приобрести залоговую квартиру, нужно убедиться, что банк согласен на сделку. Дальнейшее оформление зависит от выбранного способа оплаты:

Продавец остается заемщиком и несет обязательства по погашению ипотеки. После осуществления сделки денежные средства переводятся в счет погашения долга, остаток передается продавцу.
Заемщиком становится покупатель. Переоформляется кредитный договор, осуществляется окончательный расчет с продавцом (если сумма долга меньше стоимости квартиры).

Чаще всего продажа квартиры, за которую не погашен долг в банке, происходит по причине отсутствия средств на выплату ипотеки.

Риски покупателя при покупке квартиры с обременением

В юридически грамотной покупке залоговой квартиры заинтересован покупатель и банк. По этой причине кредитор участвует на каждом этапе сделки и контролирует весь процесс. Но все же это не избавляет покупателя от возможных рисков:

На квартиру могут быть наложены и другие обременения. Такое происходит при большой задолженности перед банком или перед государственными учреждениями (так, продажа квартиры, купленной по военной ипотеке, имеет ряд особенностей).
Доля от имущества выделяется детям при покупке квартиры с применением материнского капитала. И если не проконтролировать процесс отчуждения права собственности детей, то в последующем они будут иметь право на жилые метры.
Квартира имеет существенные недостатки. Вообще всегда продажа недвижимости связана с какой-либо веской причиной (тараканы, неблагополучные соседи, тонкие стены).
Деньги будут переданы, а кредит не погашен. С невыплаченной квартиры снять обременение невозможно, даже при смене собственника.

Чтобы снизить риски, нужно тщательно подходить к такой сделке.

Как правильно оформить сделку

Планируя купить квартиру с обременением, следует придерживаться рекомендаций экспертов:

В первую очередь, нужно взять выписку из ЕГРП об отсутствии других обременений.
Обязательно запрашивается справка обо всех собственниках. Если доли выделены детям, то продавец должен получить разрешение на отчуждение собственности.
В домовой книге покупателю нужно посмотреть количество прописанных людей. На момент продажи квартиры продавец должен снять с регистрационного учета всех.
Любые манипуляции с деньгами подтверждаются распиской. Еще лучше задействовать банковскую ячейку.

Если при покупке квартиры подразумевается погашение ипотеки, то сделка проходит следующим образом:

Покупатель арендует две ячейки в банке. В одну уходят деньги на погашение ипотечного долга, во вторую – остаток для продавца.
Банк аннулирует сделку и выдает соответствующий документ, позволяющий снять обременение с имущества.
Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, в котором указывается расчет через банковскую ячейку.
С полученными документами покупатель обращается в Росреестр для снятия обременения и переоформления собственника.

Если же ответственность за погашение долга по ипотеке переходит к покупателю, то в банке переоформляется кредитный договор, в котором заемщиком становится покупатель. После этого в Росреестре меняется собственник. Обременение при этом не снимается.

У каждого кредитора хорошо налажена схема продажи залоговых квартир. Например, в Сбербанке такие сделки не редкость. Но все же в продаже имущества банк может отказать, поэтому в первую очередь требуется его согласие.

ДАТА ПУБЛИКАЦИИ: 29.05.2018

Внимание!

Информация могла устареть. Проверяйте информацию на официальном сайте.

creditkin.guru