Новое для застройщиков в градостроительном законодательстве с 1 января 2018 . Изменения законодательства в строительстве в 2018 году

Новый закон о долевом строительстве в России в 2018 году

С 1 июля 2018 года в России вступил в силу новый закон «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (№ 175-ФЗ).

Основные изменения

Новый закон в 2018 году реформирует сложившуюся систему долевого строительства жилья. Она существует с «нулевых» годов и дает возможность частным лицам покупать недвижимость (главным образом, квартиры) во время строительства по более низкой цене. Принимая во внимание крайне завышенные котировки недвижимости в России, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, долевая схема позволяет населению приобретать жилье по сравнительно доступной цене. Застройщики используют сбережения частных лиц для финансирования своей деятельности. Большая часть возводимого в стране жилья в настоящее время реализуется по договорам долевого участия.

С другой стороны, сложившаяся система позволяет недобросовестным застройщикам часто обманывать своих инвесторов, не неся за это сколько-нибудь серьезной ответственности. Внезапные банкротства компаний, т.н. «долгострой», различные мошеннические схемы с еще не существующей недвижимостью давно стали «обычным делом» в России. Число пострадавших от мошенничества в этой сфере составляет, по некоторым оценкам, несколько миллионов человек.

Закон, вступивший в силу с 1 июля 2018 года, призван исправить недостатки:

Прежде всего, он ужесточает требования к фирмам-застройщикам. Они обязаны иметь опыт успешных проектов в прошлом и располагать значительным собственным капиталом (не менее 10% от планируемых затрат на проект).
Также требуется отсутствие просроченных долговых обязательств и отчисление около 1% от стоимости каждой новой квартиры в специальный Фонд защиты дольщиков.
Территория, где осуществляется строительство, должна находиться в аренде или в собственности соответствующей компании.
Застройщикам отныне запрещено заниматься не профильными видами деятельности. Они обязаны получать отдельное разрешение на каждый объект.

Изменения в действующие нормативные акты призваны исключить ситуацию, когда застройщик использует привлеченный капитал для возведения других объектов, для погашения своих финансовых обязательств или на другие цели.

Еще одной важной новостью является введение в процесс строительства авторизованных государством коммерческих банков. Они не только могут выдавать застройщикам льготные кредиты, но и хранить привлеченные деньги частных инвесторов на специальных резервных счетах. Эти средства будут перечислены только после завершения проекта. Если застройщик оказывается банкротом, все деньги возвращаются инвесторам. Фактически новый закон предлагает поэтапную замену сложившейся системы долевого строительства жилья на схему т.н. «проектного финансирования».

Следует подчеркнуть, что все начатые до 1 июля 2018 года проекты будут завершены по прежним правилам, т.е. отмены уже оформленных долевых договоров не планируется. Предложение полностью запретить продажу недостроя пока не нашло поддержки у властей. До 1 июля 2019 года будет действовать переходный период, во время которого застройщики могут самостоятельно выбирать между старыми и новыми правилами. Проблемы ранее обманутых дольщиков остаются без решения. Маловероятно, что государство окажет им какую-либо помощь.

Последствия изменений

Вводимые юридические инновации существенно откорректируют «правила игры» на рынке недвижимости. Среди наиболее очевидных изменений в долевом строительстве:

повышение безопасности инвестиций в недвижимость для частных лиц;
уход с рынка недобросовестных и просто небольших строительных компаний;
увеличение рыночной доли крупных застройщиков с государственным участием и ассоциированных с ними финансовых учреждений;
снижение конкуренции, монополизация рынка недвижимости особенно за пределами Москвы и Санкт-Петербурга;
увеличение сроков возведения жилых комплексов из-за необходимости получать отдельное разрешение на каждый объект, т.е. проблема «долгостроя» остается не решенной и может даже усугубиться;
инфляция цен на жилье (по мнению некоторых экспертов на 20-30% и более в ближайшем будущем). Это неизбежно, так как все расходы на повышение безопасности инвестиций, оформление нужной документации, банковские кредиты и обслуживание оплатит так или иначе конечный покупатель.

Большинство аналитиков рекомендует россиянам, имеющим свободные денежные средства, приобретать долевую недвижимость в течение начавшегося переходного периода, не дожидаясь, когда новые правила полностью вступят в силу. В противном случае частные инвесторы могут сохранить свои сбережения, но рискуют остаться без нового жилья из-за существенного роста цен.

Комментарии специалиста по поводу нового закона: видео

Пять самых важных изменений в закон о долевом строительстве

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве. Новые нормы существенно изменили систему финансирования жилищного строительства. Схему с долевым участием, при котором покупатели квартир инвестируют средства в строительство дома, упразднят с 1 июля 2019 года. На смену деньгам граждан придет целевой банковский кредит. Кроме того, появились новые требования к девелоперам, без соблюдения которых компании будут лишатся права на привлечение средств покупателей. Эксперты компании «Метриум» выделили пять поправок, самих чувствительных для застройщиков и рынка недвижимости в целом.

Во-первых, переход на счета эскроу. Почти две трети инвестиций в жилищное строительство страны приходится на средства покупателей, заключивших договора долевого участия. После 1 июля 2019 года застройщики по-прежнему смогут привлекать деньги дольщиков, но уже не напрямую. Средства покупателей жилья поступят на специальные банковские счета – эскроу, где будут храниться. Банк переведет деньги девелоперской компании только после сдачи дома в эксплуатацию и оформления хотя бы одним из участников жилья в собственность. Что касается финансирования самого строительства, то средства граждан заменят кредитами банков. Банк-держатель эскроу-счетов выдаст деньги на возведение жилого комплекса.

Еще год застройщики могут продолжать привлекать средства покупателей напрямую. Однако для всех новых домов, разрешение на строительство которых выдано после 1 июля 2018 года, будут действовать новые требования 214-ФЗ. От последних освобождает только переход на использование эскроу-счетов.

Разница между этими схемами финансирования заключается в стоимости привлекаемых средств. Проектное финансирование предоставляется под процент, что повышает себестоимость строительства. Ставки и условия пока не известны, но генеральный директор Tekta Group Роман Сычев предполагает, что 3% годовых будут начислять на сумму, равную количеству средств на счетах эскроу. Оставшуюся сумму будут выдавать по рыночным ставкам не меньше 10-12% годовых. То есть, самые дорогие деньги девелопер займет на начальном этапе реализации проекта, когда только стартует привлечение дольщиков, а капитальные затраты уже очень высоки.

Застройщики Московского региона, по данным ЦИАН, уже отреагировали на законодательные изменения ростом цен в большинстве крупных комплексов. В начале июля 2018 года стоимость поднялась в 38 проектах, хотя в июле 2017 года повышение было отмечено лишь в 14-ти. Только в двух объектах жилье подешевело – за счет изменения структуры предложения. Год назад таких новостроек было 20.

Во-вторых, появилось ограничение по опыту работы. У специализированного застройщика должно быть больше трех лет опыта строительства многоквартирных домов, чья общая площадь должна быть не меньше 10 тыс. кв. метров. Это может стать препятствием на пути новых игроков. Чтобы начать новый девелоперский бизнес, инвестору потребуется контроль над компанией, соответствующий этим требованиям. Покупка такого юридического лица тоже увеличивает проектные затраты.

В-третьих, теперь прямо регулируется ряд финансовые параметров бизнеса. Так, застройщик не может потратить на административные расходы более 10% от совокупной стоимости строительства. Над тратами устанавливается банковский контроль. На управленческие расходы, как поясняет генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин, приходятся 4-5% от цены проекта. Но проблема в том, что ограничение действует и на другие статьи затрат, в том числе рекламу. Она стоит одинаково и для масштабного объекта, и для проекта точечной застройки. В последнем случае только рекламные расходы могут составлять до 10%.

Четвертая поправка – ограничение в 30% на общую сумму авансовых платежей, направляемые застройщиком подрядчикам для выполнения работ. Генеральный директор IKON Development Евгения Акимова считает, что соблюдение лимита не приведет к трудностям для застройщиках, но могут быть и исключения. Например, если на небольшом региональном рынке генподрядчики или поставщики материалов фактически являются монополистами, то могут потребовать от застройщика больших авансов за свою работу. И тогда жесткое ограничение может осложнить реализацию проекта.

И последние: теперь нарушение сроков сдачи жилья ведет к запрету на запуск новых проектов. Если у застройщика есть хотя бы один комплекс, срок ввода в эксплуатацию которого, указанный в проектной декларации, нарушен на три или больше месяцев, то органы стройнадзора не выдадут ему заключения о соответствии. В этом случае девелопер не сможет начать реализацию нового объекта и привлекать средства покупателей. Гендиректор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец считает, что это усложнит работу крупных застройщиков, у которых десятки проектов и домов в стадии строительства. Нарушение срока ввода лишь в одном из них может полностью парализовать расширение деятельности.

elitnoe.ru

Изменения в жилищном законодательстве в 2018 году

Нынешний год станет особенно богатым на изменения в жилищном законодательстве. Новые требования к застройщикам, переход на прямые платежи за коммунальные услуги и ужесточение требований к выдающим ипотеку банкам — вот только часть нововведений, с которыми нам предстоит осваиваться в 2018 году.

Обманутые дольщики — в последнее время очень злободневная тема. Удивляться здесь нечему: вопрос завершения существующих долгостроев пока не решен, при этом эксперты прогнозируют появление новых проблемных объектов. И хотя виновны в этом кризис и отдельные застройщики, решать проблему придется властям. Чтобы не допустить повторения подобных ситуаций в дальнейшем, законодательство в области долевого строительства непрерывно корректируют.

Очередные изменения в закон о долевом строительстве

Казалось бы, в прошлом году заработал государственный фонд защиты дольщиков, инвесторам впервые с момента появления долевого строительства действительно гарантируют возврат вложенных средств, зачем нужны еще какие-то изменения? Причина в том, что существующих отчислений застройщиков в фонд для полного устранения рисков недостаточно. Если обанкротившихся компаний окажется много, собранной в фонде суммы на выплату дольщикам может не хватить. По расчетам экспертов, для этого взнос должен составлять не 1,2 процента, как сегодня, а 6 процентов от цены договора. Поскольку на такое повышение никто не пойдет, потребовались другие меры защиты инвесторов. Очередные изменения в законодательство о долевом строительстве вступают в силу 1 июля 2018 года.

Новые требования к застройщикам

Правила работы строительных компаний кардинальным образом изменятся. Работать на рынке смогут только фирмы, обладающие опытом, строившие до этого не менее трех лет и успевшие ввести в эксплуатацию как минимум 10 тысяч квадратных метров жилья. Главной причиной остановки строек сегодня называется недостаточное финансирование, начиная строительство, застройщики в основном рассчитывали на деньги дольщиков. После 1 июля компаниям нужно будет подтвердить, что у них есть собственные средства на проект, чтобы в случае снижения спроса застройщик смог продолжать работу на свои деньги. Вводится строгий контроль за тем, как застройщик расходует поступившие от дольщиков платежи, все расчеты с подрядчиками будут проходить в одном банке.

Чтобы было проще проконтролировать, как компания тратит полученные от дольщиков средства, вводится требование «один застройщик — один объект». Строить, как сегодня, одновременно несколько жилых домов компания сможет, только если получила на них одно разрешение.

В цепочке поступления средств на стройку появится банк. С 1 июля 2018 года застройщики смогут привлекать деньги от покупателей как напрямую, заключая договоры долевого участия в строительстве, так и через счета эскроу. В последнем случае деньги дольщика будут храниться на специальном счете в банке, застройщик их не получит до тех пор, пока не выполнит обязательства перед дольщиком и не передаст квартиру. Строительство при этом ведется за счет выданного банком кредита. Перечень банков, которые имеют право открывать счета эскроу, определяет Центробанк.

«Предполагается, что эта схема привлечения средств в дальнейшем получит широкое распространение и заменит механизм долевого строительства, — отмечает руководитель отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля Елена Хамардюк. — Переход на новые правила работы приведет к увеличению стоимости строительства, при этом вырастет и степень защиты инвесторов».

Эскроу-счета существуют и сегодня, но не востребованы у застройщиков. Стимулировать компании переходить на новые принципы работы собираются, смягчая требования к тем, кто использует эскроу-счета. Например, им не придется делать отчисления в компенсационный фонд и для них может быть отменено одно из требований, вызывающих самую серьезную критику профессионального сообщества: «один застройщик — один объект».

Новые требования распространяются только на объекты, строительство которых начнется после 1 июля 2018 года. Сейчас строительные компании готовятся к изменениям в законодательство, стремятся получить разрешения на строительство новых объектов, чтобы как можно дальше отодвинуть для себя вступление в силу закона. Так что еще два — три года ряд новостроек будут возводиться по существующим сегодня правилам.

Землю можно не межевать

С 1 января 2018 года должен был появиться запрет на сделки с неразмежеванными участками. Однако федеральный закон № 447-ФЗ, который устанавливал это требование, оказался отменен после принятия другого закона — № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Межевание не стало обязательным, участки без установленных границ сегодня можно продавать, дарить или менять.

Как объясняют в Росреестре, межевать нужно только новые земельные участки, которые образуются из других наделов, после того как участок был разделен или перераспределен и из него выделена доля. В таком случае для кадастрового учета потребуется заказывать межевой план на вновь образованный земельный участок.

Ипотечные программы с низким первым взносом исчезнут

В последние несколько лет банки делали кредиты все более доступными для населения, не только снижая процентную ставку, но и корректируя другой важный параметр, от которого зависит спрос на ипотеку, — размер первого взноса. Сегодня на рынке есть программы, позволяющие купить квартиру, накопив только 10 процентов от ее стоимости. Обладателям материнского капитала достаточно иметь 5 процентов или использовать для первого взноса только семейную выплату.

Центробанк считает такие кредиты рискованными: как показывает практика, заемщики дорожат купленными в ипотеку квартирами и аккуратно выплачивают кредит, только если в покупку они вложили собственные средства. В начале этого года Центробанк ужесточил требования для банков, выдающих ипотечные кредиты почти без первого взноса. Регулятор создает условия, при которых банки будут вынуждены или отказаться от таких кредитов, или повышать ставку для заемщиков, почти не имеющих собственных средств для покупки квартиры. Тогда ставки для тех, кто смог накопить 10 процентов для первого взноса, и тех, кто готов предоставить 20 процентов, будут отличаться. Пока программы с первоначальным взносом меньше 20 процентов на рынке еще есть, но, как говорят представители банков, все может измениться уже в ближайшее время.

«Дачную амнистию» продлили

«Дачную амнистию» продлили в очередной раз. Федеральный закон № 93-ФЗ, который называют «дачной амнистией», был принят в 2006 году и первоначально должен был проработать до 1 марта 2015-го, но сначала его продлили до 1 марта 2018 года, а теперь и до 1 марта 2020 года.

Появившаяся в 2006 году «дачная амнистия» действительно значительно упростила жизнь владельцам объектов недвижимости, которые не имели на них документов. Новый закон позволил им оформить собственность в упрощенном порядке. Чтобы зарегистрировать права на дом, сегодня не нужно получать разрешение на ввод в эксплуатацию, достаточно технического плана на жилой дом, разрешения на строительство и правоустанавливающих документов на землю.

Рефинансировать кредит в своем банке станет проще

Центробанк подготовил рекомендации для банков, выдающих ипотеку. Регулятор предлагает им сразу предусматривать в договорах с заемщиками условие о сокращении ставки по кредиту вслед за снижением ключевой ставки. Это позволит чаще применять существующую сегодня практику, когда заемщики рефинансируют ипотеку в своем же банке. Пока снижать ставку своим заемщикам готовы лишь отдельные банки. Если остальные банки рекомендации последуют, таких случаев станет больше.

Переход на прямые платежи за коммунальные услуги

Сегодня в цепочке расчетов между собственниками квартир и поставщиками коммунальных ресурсов присутствует управляющая компания. В новом законе, принятом Госдумой, установлено, в каких случаях жильцы могут перейти на прямые расчеты с ресурсоснабжающими компаниями, минуя УК. Тогда жители будут заключать договоры с ресурсниками напрямую. Нововведение задумано как средство борьбы с неплатежами. Нередко сами жители многоквартирных домов за коммунальные услуги платят, но до сетевых компаний эти деньги не доходят. В новой схеме управляющая компания будет получать плату только за свои услуги и перестанет отвечать за долги жителей. Собираемость вырастет — у ресурсоснабжающих компаний гораздо больше мер воздействия на жителей-неплательщиков, чем на УК.

После того как изменения заработают, перейти на прямые платежи собственники квартир смогут в следующих случаях.

Если они сами приняли такое решение на общем собрании.
Если управляющая компания накопила перед поставщиками ресурсов долг более чем за два месяца. Другими словами, как только появляются долги, для УК возникает угроза потерять возможность сопровождать эти платежи.
Если собственники заключили договор с ресурсоснабжающей компанией на оказание коммунальных услуг, договоры на обращение с твердыми коммунальными отходами по иным основаниям, предусмотренным в жилищном законодательстве.

Этот закон может заработать уже весной 2018 года. Недостатком прямой оплаты является то, что в таком случае вместо одной квитанции собственники будут получать несколько платежек за разные виды услуг.

www.sibdom.ru

1 июля 2018 года вступают в силу изменения в закон 214-ФЗ

Елена Никоненкова, директор юридической компании "Прецедент" напоминает об изменениях в законодательстве, касающиеся участников долевого строительства.

Как известно, в 2017 году были внесены изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

Так, например, ужесточаются требования к застройщикам по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года.

Застройщик может быть только хозяйственным обществом с опытом работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, тех.заказчика или генподрядчика) не менее 3-х лет. При этом обязательно наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв.м многоквартирных домов.

В наименовании компании должны быть слова «специализированный застройщик».

Даже при малоэтажном строительстве становится обязательной экспертиза проектной документации.

Добавляется ограничительное условие: «один застройщик – одно разрешение на строительство». Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство.

Изменяются требования и к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан. Отменяется требование о величине уставного капитала. При этом собственные средств застройщика, должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта.

Устанавливается требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства.

Застройщик не сможет осуществлять иную деятельность, не связанную с привлечением денежных средств дольщиков и строительством соответствующего объекта.

Застройщик не может привлекать кредиты и займы за исключением целевых. Он также не может предоставлять займы и ссуды, выпускать облигации и иные ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги.

Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган.

Застройщик не может обеспечивать исполнения обязательств третьих лиц, а также использовать свое имущество для обеспечения обязательств перед третьими лицами, не связанными со строительством, осуществляемым застройщиком.

Застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации, совершать сделки, не связанные с осуществлением долевого строительства.

С 1 июля 2018 года изменяются требования к органам управления застройщика и его участниками.

Руководитель, главный бухгалтер и иные физические лица органов управления застройщика не должны иметь отдельные виды судимости или не истекшего срока дисквалификации, быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельными (банкротами). Те же требования относятся к бенефициарам застройщика.

Вводится надзор уполномоченного банка. По каждому платежу будет осуществляться специальный банковский контроль (проверяться договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.). В случае установленных несоответствий банк обязан сообщить в надзорный орган.

Уполномоченный банк должен будет соответствовать критериям, установленным Правительством РФ.

Застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он вправе иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства. Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны иметь счета в одном уполномоченном банке.

Изменился способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками - теперь это «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».

Вместо поручительства банка или страхования гражданской ответственности застройщик обязан осуществлять отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2 % от стоимости договора долевого участия до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (ч. 4 ст. 3, ст. 23.2 ч. 1 ст. 10 Закона 218-ФЗ). Нормы о Фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства действуют уже с осени 2017 года.

Повышаются требования и к информационной открытости застройщика.

На своем официальном сайте застройщик обязан будет размещать в полном объеме промежуточную бухгалтерскую отчетность в срок не позднее 5-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного периода, годовую бухгалтерскую отёчность и аудиторское заключение в срок не позднее 120-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Эту же информацию застройщик будет обязан размещать в единой информационной системе жилищного строительства, такая обязанность возникает с 1 января 2018 года.

В проектной декларации застройщик будет обязан указывать информацию и о соответствии требованиям закона определенных физических лиц органов управления компанией.

Вводятся дополнительные ограничения на использование средств дольщиков по объектам, разрешение на которые получены после 01.07. 2018 года.

Расходы на содержание застройщика не могут превысить 10 % от проектной стоимости строительства.

Совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30 % от проектной стоимости строительства.

В части организации учета застройщик обязан будет обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома.

О других изменениях в законодательстве-2018, читайте в ближайшее время на сайте "Полезная площадь".

www.ppl.nnov.ru

Новое для застройщиков в градостроительном законодательстве с 1 января 2018

1 января 2018 года вступает в силу ряд норм градостроительного законодательства. В частности, уточняется порядок поручения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, состав разделов проектной документации и вводятся первоочередные требования энергетической эффективности для административных, общественных зданий и многоквартирных домов Фото: www.sarbti30.ru 1. Расширяется перечень документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Федеральным законом от 13.07.2015 №252-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в статью 55 Градостроительного кодекса РФ, уточняющие порядок выдачи разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. С 1 января 2018 года для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию необходимы, в том числе подготовленные в электронной форме, текстовое и графическое описания местоположения границ охранной зоны, а также перечень координат характерных точек границ такой зоны. Последнее нужно в случае, если подано заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом электроэнергетики, системы газоснабжения, транспортной инфраструктуры, трубопроводного транспорта или связи, и если для эксплуатации этого объекта в соответствии с федеральными законами требуется установление охранной зоны. Местоположение границ такой зоны должно быть согласовано с органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на принятие решений об установлении такой зоны (границ такой зоны), за исключением случаев, если указанные органы являются органами, выдающими разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Предоставление данных документов не требуется, если подано заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства и в результате указанной реконструкции местоположение границ ранее установленной охранной зоны не изменилось. В данном случае текстовое и графическое описания местоположения границ охранной зоны, перечень координат характерных точек границ такой зоны являются обязательным приложением к разрешению на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. При этом выданное разрешение одновременно является решением об установлении охранной зоны указанного объекта. Действие указанных положений распространяется на заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поданные после 1 января 2018 года. Напомним, что с 1 января 2017 года постановка построенного объекта капитального строительства на кадастровый учет осуществляется в том числе на основании разрешения на ввод. Обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства. 2. Уточняется состав разделов проектной документации Постановлением Правительства РФ от 28.01.2017 №95 «О внесении изменений в Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» вносятся изменения в Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». Предусматривается, что с 01.01.2018 в текстовой части подраздела «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети» раздела 5 к обоснованию принятых систем и принципиальных решений по отоплению, вентиляции и кондиционированию воздуха помещений теперь прилагается расчет совокупного выделения в воздух внутренней среды помещений химических веществ с учетом совместного использования строительных материалов, применяемых в проектируемом объекте капитального строительства, в соответствии с методикой, утверждаемой Минстроем России. Фото: www.cnis.ru 3. Вводятся новые требования энергетической эффективности для административных, общественных зданий и многоквартирных домов Федеральным законом от 23 ноября 2009 года №261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что Правительство России вправе устанавливать первоочередные требования по энергетической эффективности в отношении зданий. Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 марта 2017 года №275 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам установления первоочередных требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений» внесены изменения в ряд нормативных правовых актов Правительства по вопросам установления первоочередных требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений. В частности, устанавливается, что при новом строительстве (для всех типов зданий) и капитальном ремонте (за исключением жилых зданий) должно быть установлено оборудование, позволяющее обеспечивать автоматическое регулирование потребления тепла в системах отопления и вентиляции в зависимости от температуры наружного воздуха с поддержанием заданной температуры горячей воды в системе горячего водоснабжения. Кроме того, устанавливается требование, согласно которому при новом строительстве и капитальном ремонте административных зданий отопительные приборы должны быть оборудованы автоматическими терморегуляторами с термоэлементами для регулирования температуры воздуха в помещениях. Предусматривается также использование систем освещения со светоотдачей не менее 95 лм/Вт для мест общего пользования многоквартирных домов и для административных зданий. Установленные первоочередные требования позволят повысить энергетическую эффективность строящихся, реконструированных и проходящих капитальный ремонт зданий административного, общественного и жилого назначения, снизить платежи за коммунальные ресурсы при эксплуатации таких зданий. Указанные положения применяются к отношениям, возникшим при вводе в эксплуатацию зданий, разрешение на строительство которых было получено после 1 января 2018 года.

news.rambler.ru

какие законы, касающиеся строительства, вступят в силу в 2018 году

Изменения в законодательстве РФ в 2018 году затронут застройщиков, градостроителей, граждан, планирующих приобрести жилье в ипотеку, и владельцев садовых участков.

Работу застройщиков ужесточат: в 2018 году вступают в силу поправки в 214-ФЗ. Теперь одному застройщику должно выдаваться не более одного разрешения на строительство, а размер собственных средств застройщика на протяжении всего периода реализации проекта должен составлять не менее 10% от стоимости строительства.Поправки также вводят требования к опыту работы застройщика: организация (или ее дочерние компании) должна не менее трех лет участвовать в возведении многоквартирных домов и получить разрешение на ввод не менее 10 тыс. кв. м жилья. Также обязательным станет условие, при котором застройщик, техзаказчик и генподрядчик обязаны осуществлять расчеты только в одном банке.

Выдача ипотеки станет электронной. С 1 июля 2018 года войдут в оборот электронные ипотечные закладные. Соответствующий закон (№ 328-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации») президент РФ Владимир Путин подписал 25 ноября 2017 года. Введение электронной закладной станет первым шагом к переходу на полностью электронный документооборот при покупке жилья в ипотеку. Законом определяется, что электронная закладная — это бездокументарная ценная бумага, которая хранится в депозитарии в виде электронного документа. Закладная будет содержать сведения о залогодателе, первоначальном залогодержателе и о заемщике по кредиту, информацию о дате и месте заключения договора, сумме кредита и сроке ее уплаты, а также описание ипотечного имущества и его оценку. Форму электронной закладной можно будет заполнить на портале Госуслуг и на официальном сайте Росреестра. В документе будут ставиться электронные подписи залогодателя и залогодержателя, а также подпись государственного регистратора.

Публичные обсуждения благоустройства городов станут обязательными. Проведение общественных обсуждений как проектов программ формирования комфортной городской среды, так и конкретных проектов благоустройства будет необходимо. Без этого получение субсидии на проект формирования комфортной городской среды станет невозможным.

Незаконные постройки обложат двойным налогом. С 2018 года в стране должно начать действовать новое правило расчета земельного налога. Если на участке, в том числе садовом или дачном, обнаруживается неучтенная постройка, собственнику автоматом будет начислен двойной земельный налог. Правительство уже рассматривает поправки в Градостроительный и Гражданский кодексы, согласно которым незарегистрированные постройки будут признавать самостроем, подлежащим сносу.

stroyint.ru

Отмена долевого строительства в 2018 году

Долевое строительство, которое начало активно развиваться около 20 лет назад, вскоре прекратит свое существование. При всех возможных плюсах такого финансирования строительного сектора, этот способ имеет и огромные минусы. В стране и сегодня остаются десятки тысяч обманутых дольщиков, которые вложили деньги в несуществующие квартиры и остались ни с чем. Еще больше тех, кто получил жилье, но совсем не такое, как это выглядело на картинках застройщика. Вокруг домов отсутствует обещанная инфраструктура, а порой неожиданно вырастают новостройки от тех же девелоперов там, где по первоначальному плану квартала должны были находиться спортивные площадки и зоны для отдыха. Отмена долевого строительства окончательно анонсирована главой государства в 2018 году, грядет она через год. Узнаем, какие изменения в законах о долевом строительстве вступят в силу уже в июле 2018 года.

Как развивалось долевое строительство в России

Появившись около двух десятков лет назад, долевое строительство поначалу выглядело как выгодный для всех сторон способ финансирования строительного сектора. Так, покупатели квартир могли купить их на 20-25 процентов дешевле, вложившись в строительство на так называемой стадии котлована. Застройщики получали финансирование не от банка с его большими процентами, а от покупателей еще тогда, когда собственно продаваемый товар не произведен.

До 2005 года никаких законов, которые бы регулировали долевое строительство, не существовало в принципе.

Это естественным образом вызывало большие проблемы. Уже тогда появились первые обманутые дольщики, которые купили за большие деньги несуществующее еще жилье, фактически вложившись в воздух. Девелоперы либо затягивали и не завершали строительство, либо вообще исчезали с огромными деньгами.

Вступление в силу закона 214-ФЗ хотя и помогло навести некоторый порядок, проблемы так и не решило. Закон многократно уточнялся и правился, законодатели латали и продолжают латать существующие в нем дыры, но девелоперы находят все новые лазейки, чтобы пользоваться долевым строительством в свою пользу, фактически обманывая покупателей.

Одним из способов защиты покупателей стало создание Фонда долевого строительства. Все застройщики вкладывают в него 1,2% суммы каждого заключенного договора. На эти деньги в случае банкротства девелопера его объекты достраивают другие компании, назначенные государством.

На сегодняшний день около 80 процентов жилья в новостройках продается по схеме долевого строительства. И хотя законодательство совершенствуется, большинство покупателей по-прежнему рискует и не вполне осознает, во что именно вкладывает свои деньги.

Планы по отмене долевого строительства существуют три последних года

Еще в июле 2015 года в правительстве была поставлена задача полностью отойти от долевого строительства в России к 2020 году.

В 2017 году стало ясно, что и экономическая ситуация этому способствует. Да, экономика России находится далеко не в блестящей форме, но низкий уровень инфляции, на который удалось выйти сегодня, способствует решению проблемы с долевым строительством.

Дело в том, что прежде, когда инфляция составляла 10-12 процентов в год, под достаточно большие проценты давались и банковские кредиты. Застройщики, разумеется, могли ими пользоваться, но цены на жилье оказывались бы намного выше, чем те, что формировались в результате схемы с долевым строительством.

Сейчас ситуация другая, и проценты по банковским кредитам в силу низкой инфляции и относительно невысокой ключевой ставки ЦБ РФ, гораздо ниже, чем были раньше.

В июне 2018 года анонсировал отмену долевого строительства президент страны. Глава государства заявил, что после 1 июля 2019 года новые договоры на приобретение жилья по такой схеме заключаться не будут.

Какие изменения вступят в закон о долевом строительстве 1 июля 2018 года

Тем не менее, пока до отмены долевого строительства остается год, законодательство, которым оно регулируется, продолжает совершенствоваться.

Так, с 1 июля 2018 года повышаются требования к застройщикам. Теперь девелоперы, приступая к строительству жилых комплексов, должны иметь на балансе не менее 10% стоимости всех строительных работ. Собственные финансы застройщика также не должны быть ниже 10% необходимых на строительство инвестиций.

Кроме этого, никакие другие займы, кроме целевых кредитов на строительство застройщик привлекать больше не сможет.

Как отразится отмена долевого строительства на цене новостроек

Конечно же, для многих это главный вопрос. С одной стороны, долевое строительство — это, конечно же, риск того, что жилье будет сдано не в срок или не сдано вовсе, а главное — оно будет совсем не таким, как на картинках. Но, с другой стороны, при грамотном подходе к выбору застройщика, долевое строительство позволяло купить несуществующую пока квартиру по цене гораздо ниже той, по которой можно купить такую же, но готовую квартиру.

Как говорят аналитики, в современных экономических условиях отмена долевого строительства может практически никак не отразиться на ценах квартир.

Одна из главных причин — низкий платежеспособный спрос на жилье сегодня. Уровень жизни в России с каждым годом снижается, и дорогое жилье просто никто не будет покупать.

Скорее вероятно, что рынок сам по себе станет другим. С него уйдут мелкие компании, останутся только крупные устойчивые девелоперы. Такие застройщики и сейчас мало прибегают к банковским кредитам, обходясь собственными средствами. Для них схема работы не изменится, а значит, не изменятся и цены.

В любом случае, даже если цены на жилье слегка подрастут (а сильно расти им действительно просто некуда), при отмене долевого строительства люди будут покупать уже готовое жилье. Они будут наглядно понимать, что именно они покупают, насколько качественно выполнены работы, какая инфраструктура есть и какого качества общественные пространства существуют вокруг. Небольшое повышение цен в данной ситуации — это плата за спокойствие и определенные гарантии.

bankiclub.ru