Застройщик задерживает сроки передачи квартиры. Что делать дольщику? Застройщик просрочил сдачу квартиры судебная практика

что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

Опубликовал: admin в Ипотека 19.06.2018 161 Просмотров

Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК.

Как определяется срок сдачи квартиры?

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.

В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры .

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014». При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию». При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки

Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.

Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления — минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора . На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?

Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.

Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.

Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?

Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.

Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?

В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.

Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.

Когда надо подавать претензию? Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.

Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендуем сразу же обращаться в суд с иском о защите прав потребителя. В дополнение к требованиям из претензии вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определите по своему усмотрению) и штраф по ч.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?

Может, но не обязан это делать. Автоматически в случае просрочки сдачи дома такие доплаты не отменяются. Устных заверений застройщика, к сожалению, недостаточно. Поэтому вам необходимо будет уговорить застройщика подписать дополнительное соглашение к договору. В таком соглашении нужно прописать пункт об исключении из договора долевого участия условия о доплату за изменение площади, возмещении расходов застройщика.

Если вы не смогли уговорить застройщика, тогда пункт про доплаты будет продолжать действовать. Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы. В случае неоплаты он сможет взыскать их с вас по суду. Независимо от этих доплат застройщику вы можете предъявлять свой иск о защите прав потребителя.

Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?

Можем предложить такой план действий:

Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).
Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).

Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи: «Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____. Подпись, Фамилия И.О., дата».

Не возникнет ли у меня проблем при регистрации права собственности с таким актом?

В ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество сказано, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч.3 ст.18).

В Приказе Минюста РФ №184 от 01.07.2002 (Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) разъяснено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (пункт 3 статьи 18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ.

То есть если приписка оговорена и подтверждена вашей подписью, акт должны принять.

Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК.

organoid.ru

Возмещение убытков в случае несвоевременной сдачи объекта...

Действующий

Участие в долевом строительстве многоквартирных домов, впервые возникшее в Аргентине в 80-х годах прошлого века как инструмент для решения жилищных проблем граждан, сегодня является достаточно популярным способом приобретения жилья и в России. Несмотря на некоторое упорядочение отношений в этой сфере в связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"*(1) (далее - Закон о долевом строительстве), проблем остается по-прежнему достаточно много. В первую очередь проблемы имеют место в связи с несвоевременностью сдачи объектов долевого строительства. Если обратиться к практике строительства многоквартирных домов в различных регионах, то можно с уверенностью утверждать, что своевременная сдача объекта без какого бы то ни было опоздания скорее исключение, нежели правило.

В этом контексте чрезвычайно важным аспектом является проблема возмещения убытков, причиненных участнику долевого строительства несвоевременной сдачей объекта.

В соответствии со ст. 2 Закона о долевом строительстве застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства"*(2) случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. При этом, согласно ч. 2 ст. 3 Закона о долевом строительстве, право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям Закона о долевом строительстве застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. При этом необходимо учитывать правило, закрепленное в ч. 9 ст. 4 Закона о долевом строительстве, согласно которому к отношениям, возникающим между застройщиком и участником долевого строительства - физическим лицом исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве. В п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами. С учетом положений ст. 39 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 (в ред. от 5 мая 2014 г.) "О защите прав потребителей"*(3) к отношениям, возникающим из договоров об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия нарушения условий которых не подпадают под действие главы III Закона, должны применяться общие положения Закона о защите прав потребителей, в частности о праве граждан на предоставление информации (ст. 8-12), об ответственности за нарушение прав потребителей (ст. 13), о возмещении вреда (ст. 14), о компенсации морального вреда (ст. 15), об альтернативной подсудности (п. 2 ст. 17), а также об освобождении от уплаты государственной пошлины (п. 3 ст. 17) в соответствии с п. 2 и 3 ст. 333.36 НК РФ. Согласно ч. 1 ст. 6 Закона о долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости либо в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. При этом, исходя из определения понятия договора участия в долевом строительстве, указанного в ч. 1 ст. 4 рассматриваемого закона, согласно которому по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости, а также правил ч. 4 Закона о долевом строительстве, согласно которым договор участия в долевом строительстве должен включать указание на срок передачи объекта долевого строительства, можно сделать вывод, что соответствующий срок является существенным условием договора. Нарушение срока передачи объекта долевого строительства дает право дольщику отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной суммы и уплаты неустойки. Однако, как показывает практика, граждане предпочитают не отказываться от договора, чтобы не лишиться квартиры, которую они и так достаточно долго ждали, а использовать иные способы защиты своих прав. Как правило, требования дольщиков, квартиры которых не были переданы хозяевам своевременно, требуют уплаты неустойки, которая в соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона о долевом строительстве составляет одну сто пятидесятую ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, компенсации морального вреда, выплаты штрафа в размере 50% за отказ от удовлетворения требований потребителя в добровольном порядке, а также возмещения убытков.

Основные проблемы возникают при рассмотрении требований о возмещении убытков, к которым физические лица, как правило, относят расходы по вынужденной аренде жилого помещения в том муниципальном образовании, где они по факту живут и работают, за период просрочки сдачи объекта долевого строительства.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Общей норме ГК РФ корреспондирует и специальное правило Закона о долевом строительстве, согласно ст. 10 которого в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В практике встречаются случаи оценки судами требований о возмещении убытков в виде стоимости арендной платы на период просрочки застройщиком исполнения своих обязательств.

К. обратился в суд с иском к ОАО "И", в котором с учетом уточнения требований просил взыскать с ответчика убытки, связанные с наймом квартиры за период просрочки исполнения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве, компенсацию морального вреда, а также штраф в размере 50% взысканных судом денежных сумм.

Судом было установлено, что в связи с нарушением ответчиком сроков передачи объекта долевого строительства истец понес расходы по найму жилого помещения. В подтверждение убытков представлены договоры найма квартиры, а также расписки наймодателя о получении денежных средств за наем квартиры за период проживания истца в квартире за период просрочки исполнения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, оценив представленные по делу доказательства и применив нормы материального права, пришел к выводу о наличии причинно-следственной связи между бездействием ответчика и наступившими для истца последствиями и о доказанности истцом факта нуждаемости в несении расходов по аренде, в связи с чем взыскал с ответчика в пользу К. расходы по вынужденной аренде жилья со ссылкой на ст. 10 Закона о долевом строительстве. Суд апелляционной инстанции поддержал указанную позицию, отвергнув при этом доводы ответчика (компании-застройщика) о том, что истец не имел необходимости в заключении договора найма жилого помещения, поскольку истец работал в городе, в котором намеревался построить квартиру, и иного жилья на территории указанного города и области не имел (определение Ивановского областного суда от 2 июля 2014 г. по делу N 33-1429).

Г. обратился в суд с иском к ООО "С", заявив требования об обязании подписания акта приема-передачи, о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, неустойки за нарушение срока удовлетворения требований потребителя, убытков, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, указав, что по договору участия в долевом строительстве N 92/43, заключенному с ООО "С" 25 февраля 2013 г., ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом и передать истцу объект долевого строительства в срок до 1 июня 2013 г., но свое обязательство не исполнил до настоящего времени; квартира истцу не передана, акт передачи не подписан. 8 октября 2013 г. истец направил ответчику претензию с требованиями передачи квартиры и уплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, однако ответчик указанные требования не выполнил. Из-за невыполнения обязательств ответчиком он вынужден совместно с семьей арендовать другую квартиру, в связи с чем просил также возместить убытки по аренде квартиры.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований об обязании застройщика возместить истцу убытки, понесенные в связи с необходимостью аренды квартиры по причине несвоевременной сдачи объекта долевого строительства, однако судебная коллегия апелляционной инстанции с такой позицией не согласилась, указав, что на основании п. 2 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором. С учетом изложенного по данному делу имелись предусмотренные статьей 15 ГК РФ основания для взыскания указанных истцом расходов на аренду жилья, поэтому решение суда в части отказа в удовлетворении иска Г. к ООО "С" о взыскании убытков в виде платежей за вынужденный наем другой квартиры за период с 1 июня 2013 г. по 31 января 2014 г. следует отменить и принять в указанной части новое решение об удовлетворении данного требования*(4).

Схожей позиции придерживались суды и в других спорах (например, апелляционное определение Свердловского областного суда от 8 февраля 2013 г. по делу N 33-1343/2013; апелляционное определение Ярославского областного суда от 19 марта 2012 г. по делу N 33-1251/2012; апелляционное определение Челябинского областного суда от 20 октября 2011 г. по делу N 33-11199/2011).

Однако в аналогичных спорах встречается и абсолютно противоположная судебная практика.

Ч. обратился в суд с иском к ЗАО "СУ-155", уточнив исковые требования, просил о взыскании неустойки, убытков, связанных с наймом жилья, убытков, связанных с реструктуризацией платежа по кредитному договору, компенсации морального вреда, указав, что он является участником долевого строительства многоквартирного жилого дома. Предметом указанных договоров является право получения истцом однокомнатной квартиры. Ответчик свои обязательства исполнил ненадлежащим образом, не передав квартиру истцу в установленный договором срок.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении заявленных требований, отметив, что расходы по оплате аренды квартиры в г. Москве не являются убытками в соответствии со ст. 15 ГК РФ, поскольку не направлены на восстановление нарушенного права истца по несвоевременной передаче ответчиком конкретной квартиры, расположенной в Московской области, и истец не был лишен права проживать в квартире, в которой он зарегистрирован*(5).

О. обратился в суд с иском к компании-застройщику, просил взыскать с ответчика неустойку за просрочку исполнения, убытки в виде взыскания стоимости аренды квартиры, моральный вред, судебные расходы, в обоснование заявленных требований указав, что между сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома. Истец свои обязательства по договору выполнил в полном объеме, однако ответчиком в установленный договором срок квартира, которая являлась предметом договора, передана не была, дом для приемки госкомиссии не сдан.

Разрешая заявленные требования в части возмещения убытков, причиненных вынужденной арендой квартиры, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 15 ГК РФ, представленными доказательствами, пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований. Судебная коллегия согласилась с указанным выводом суда, поскольку в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ О. не представлено доказательств того, что требуемые им расходы возникли именно вследствие неисполнения ответчиком своих обязательств по заключенному сторонами договору.

При этом представленный истцом договор аренды жилого помещения таким доказательством признан быть не может, поскольку из материалов дела усматривается, что истец имеет постоянное место жительства - жилое помещение, расположенное в другом субъекте, где он зарегистрирован по месту жительства, и, соответственно, мог им пользоваться до передачи ему спорной квартиры, необходимость при этом арендовать другое жилое помещение истцом не доказана.

В данном случае следует полагать, что, избрав место работы в Санкт-Петербурге до момента сдачи дома в эксплуатацию и, соответственно, до момента получения во владение и пользование квартиры, истец по своему усмотрению принял на себя риск несения расходов на аренду другого жилья. При таких обстоятельствах понесенные истцом затраты на аренду иной квартиры не могут быть возложены на ответчика и взысканы как убытки*(6).

Аналогичная негативная для дольщиков практика встречается также достаточно часто, причем весьма показательно, что придерживаются ее, как правило, суды Москвы и области, а также Санкт-Петербурга (например, апелляционное определение Московского городского суда от 12 апреля 2013 г. по делу N 11-8433; апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 24 июня 2013 г. N 33-9784).

Делать какие-либо общие выводы из анализа сложившейся судебной практики весьма затруднительно в связи с неопределенностью позиции самих судов. С большей или меньшей степенью уверенности можно говорить о том, что возмещение убытков за вынужденную аренду жилого помещения становится возможным в случае отсутствия другого жилого помещения в собственности. На данное обстоятельство указывается и в некоторых публикациях*(7). На наш взгляд, позиция ряда судов, которая сводится к отказу в удовлетворении требований истцов на том основании, что расходы по аренде квартиры не могут быть отнесены к убыткам в соответствии со ст. 15 ГК РФ, поскольку у соответствующего лица отсутствовала обязанность по аренде квартиры в выбранном для проживания регионе при наличии другого места жительства, является не только неверной, но и прямо противоречащей законодательству Российской Федерации. Так, например, если обратиться к Конституции РФ, то право на свободное передвижение, выбор места жительства и пребывания является именно правом каждого, кто законно находится на территории Российской Федерации. При этом в ст. 1 Закона РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации"*(8) ограничение права граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации допускается только на основании закона. Лица, не являющиеся гражданами Российской Федерации и законно находящиеся на ее территории, имеют право на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации в соответствии с Конституцией РФ, законами Российской Федерации и международными договорами Российской Федерации.

Иными словами, выбор места пребывания гражданина является его правом, которое гражданин может реализовывать по своему усмотрению. И в данном случае неисполнение обязательств застройщиком причиняет такому гражданину прямые убытки в связи с невозможностью последнего проживать в квартире, которая в соответствии с условиями договора должна была быть передана участнику долевого строительства. Указание же судов на то, что, выбирая местом жительства (пребывания) территорию, на которой осуществляется строительство объекта, гражданин сознательно рискует, по нашему мнению, вступает в прямое противоречие с предоставленным гражданину правом на свободу выбора места жительства и пребывания.

В случае споров по вопросу о возмещении убытков в размере денежных сумм, уплаченных за вынужденную аренду жилых помещений в связи с просрочкой исполнения застройщиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве, одним из основных, на наш взгляд, оснований для отказа в возмещении убытков или пропорциональном их уменьшении является несоразмерность арендуемой квартиры и той квартиры, которая должна была быть передана дольщику по договору участия в долевом строительстве. На данное обстоятельство указывают некоторые суды*(9). Подводя итоги, с сожалением приходится констатировать, что при отсутствии позиции Верховного Суда РФ по обозначенному вопросу единого и, что самое главное, обоснованного и законного подхода в судебной практике ожидать не приходится. При разрешении споров некоторые суды совершенно необоснованным образом перераспределяют обязанность по доказыванию существенных для дела обстоятельств, принимая утверждения ответчиков (застройщиков) о том, что истец не имел необходимости проживать в соответствующем регионе, притом что, как правило, никаких доказательств в обоснование своих заявлений ответчики в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации привести не могут.

Достаточно правильный подход к рассматриваемой категории споров изложен в апелляционном определении Вологодского областного суда от 2 октября 2013 г. по делу N 33-4532/2013. Суд, взыскивая расходы дольщика по аренде квартиры, указал, что в связи с нарушением ответчиком сроков строительства многоквартирного жилого дома истица понесла расходы по найму жилого помещения, в подтверждение убытков представила договор найма жилого помещения и расписку наймодателя о получении денежных средств за наем квартиры. Доказательств отсутствия у истицы необходимости проживания на съемной квартире либо фиктивности представленных в обоснование расходов документов судом первой инстанции не добыто.

Учитывая, что в силу ст. 10 Закона о долевом участии в строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана возместить другой стороне в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки, с ответчика в пользу истицы следует взыскать расходы по найму жилого помещения, размер которых определить исходя из условий договора найма жилого помещения.

Таким образом, в целях защиты интересов дольщиков необходимы дальнейшее совершенствование законодательного регулирования в целях определения порядка и размеров компенсации убытков в связи с вынужденным наймом квартиры, а также официальная позиция одного из высших судов (Верховного или Конституционного), которая внесла бы ясность в правоприменение.

юрист (г. Дубна)

"Гражданин и право", N 2, февраль 2015 г.

─────────────────────────────────────────────────────────────────────────

*(1) См.: Российская газета. 2004. 31 декабря.

*(2) См.: Российская газета. 2008. 30 июля.

*(3) См.: Российская газета. 1996. 16 января.

*(4) См. апелляционное определение Верховного суда Чувашской Республики от 26 мая 2014 г. по делу N 33-1784/2014.

*(5) См. апелляционное определение Московского городского суда от 20 февраля 2014 г. по делу N 33-3568.

*(6) См. определение Санкт-Петербургского городского суда от 13 мая 2013 г. N 33-6172.

*(7) См.: Дубровская И. Договор долевого участия: убытки за просрочку // ЭЖ-Юрист. 2013. N 13.

*(8) См.: Российская газета. 1993. 10 августа.

dokipedia.ru

Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома

Приветствую, читатели Habrealty.ru!

Застройщик задерживает сдачу дома, в котором вы приобрели долгожданную квартиру по договору участия в долевом строительстве. Уже самое время въехать в свою квартиру, но ни тут-то было. Ниже читайте несколько советов от опытного юриста.

Но застройщик не спешит вас приглашать для передачи вам квартиры. Проходит месяц, проходит второй, а может и год. Что же в таком случае вам надо делать, и чего не надо, если вам начнут застройщики предлагать варианты решения данной проблемы.

На практике такие случаи очень часто, сроки практически никто не выдерживает. Но в любом случае не надо принимать это как норму, а просто необходимо знать свои права, и что же вам положено в таком случае.

Дольщиков в таких случаях хорошо защищает закон, наверно многие знают, что в таком случае начинает у застройщика идти просрочка,то есть в договоре должен быть указан срок передачи вам квартиры, если застройщик в этот срок не передал вам квартиру по акту-передачи:

фз 214 ст 6

Многие застройщики начнут вам обещать подписать дополнительные соглашения о переносе срока, взамен могут пообещать вам сделать ремонт, или еще какие нибудь блага. Советую вам не соглашаться с ними ни на какие условия, не подписывать ни какие соглашения, так как они могут помимо того, что вам обещают, еще дописать, что нужно им, а не вам.

Во-первых, как только вы подпишите с ними какое-нибудь соглашение вы можете потерять право на взыскание с них неустойки в судебном порядке, а им это на руку.

Что делать, если задерживают срок сдачи дома?

А нужно делать следующее,как только застройщик стал задерживать передачу вам квартиры, вы должны написать в его адрес претензию об уплате вам неустойки в связи с задержкой передачи вам квартиры.

Претензию надо обязательно отправить заказным письмом по почте, что бы у вас было доказательство предъявления им претензий. Ждете не более месяца, и не менее 2 недель. Далее вам может прийти ответ, что да согласны заплатить, но пока нет денег, или другие варианты, либо вообще ответа не будет.

Еще раз советую не соглашаться с ними ни на какие условия, не верить ни каким обещаниям, если реально вам не возвращают деньги, то тогда стоит вам обратиться в суд.

Как рассудит суд

Какие могут быть плюсы и минусы судебного порядка, сначала о минусах, потом о плюсах.

Минусы — не каждый может составить хороший иск и представить ваши интересы в суде, понадобиться помощь юриста, за что придется заплатить, дальше судебные тяжбы требуют время, порой и длительного.

Далее — это риск, что суд сильно снизит неустойку, и в таком случае игра может не стоить свеч, а также многие думают, что потратят много времени на судебные тяжбы, а потом взыскать не смогут деньги.

А теперь рассмотрим плюсы, чем хорошо судебное разбирательство, во первых в суде вы сможете взыскать помимо неустойки еще моральный ущерб, все понесенные убытки в связи с задержкой сдачи вам квартиры (деньги за съем квартиры и др), а также штраф в размере 50% от присужденной суммы, за отказ в добровольном порядке оплатить вам неустойку.

Получается очень приличная сумма. Еще на этапе судебного разбирательства вы можете заявить ходатайство для обеспечении иска о наложении ареста на счета застройщиков, что бы потом легче было вам получить деньги.

При подаче иска в суд не нужно платить госпошлину, а срок исковой давности составляет 3 года

Также все затраты на юриста суд присуждает застройщику. На основании судебного решения вы получаете исполнительный лист, на основании которого судебные приставы могут наложить ареста на все его счета, и имущество, применить ограничительные меры, даже привлечь застройщика, как юридическое лицо к уголовной ответственности за неисполнение решение суда о выплате вам задолженности.

Вот сколько плюсов, если подать иск в суд, главное уметь все законы правильно применить в вашу пользу.

Из своей практике скажу, что суды присуждали приличные суммы. Главное все грамотно обосновать и доказать также, что истец в связи с задержкой сдачи дома действительно понес убытки и нравственные страдания.

Советую лучше это дело доверить опытному юристу, что бы он смог взыскать действительно ту сумму, которую вы указали в своем иске, а не уменьшенную в несколько раз. Получить деньги тоже реально, если грамотно организовать работу судебных приставов, у которых очень большие полномочия.

Я считаю, что в данном вопросе отстаивать свои права нужно, не надо бояться и нужно верить в свой успех, и тогда у вас все обязательно получиться. Можете также обращаться ко мне, я вам обязательно помогу, так как уже наработан опыт по таким делам.

Так же вы можете бесплатно задать вопрос в комментариях на моей странице

Успешных вам покупок!

www.habrealty.ru

Застройщик задерживает сроки передачи квартиры. Что делать дольщику?

В связи с большим количеством задаваемых мне вопросов по взысканию неустойки за нарушение сроков передачи квартиры по договору долевого участия, решил написать порядок действий дольщика. Надеюсь, данная статья будет вам полезна.

В настоящее время совсем не редкость, когда застройщики задерживают срок передачи дольщику квартиры на срок от нескольких месяцев до нескольких лет. К сожалению не все дольщики знают, что в данном случае закон на их стороне и при сложившейся ситуации у пострадавшего дольщика есть полное право на получение денежной компенсации.

Итак, предположим ситуация: дольщик (назовем его – «Д.») заключил договор долевого участия с застройщиком (назовем его – «З.»), согласно условиям договора срок передачи квартиры установлен 31 декабря 2014 года. В срок указанный в договоре З. не передал квартиру Д. Квартира была передана с задержкой в шесть месяцев, т.е. 30 июня 2015 года.

Согласно п. 2 ст. 6 ФЗ-214 «О долевом участии в долевом строительстве…» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Пунктом 5 статьи 13 ФЗ «О законе о защите прав потребителей» предусмотрено, что требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению изготовителем в добровольном порядке.

Д. принял решение потребовать от З. выплатить неустойку за нарушение сроков передачи квартиры, для чего направил в адрес З. претензию (в претензии необходимо указать: кто отправляет, кому отправляет, адреса, основания требований и размер неустойки, а также ваши банковские реквизиты), в которой потребовал в течение 10 дней выплатить неустойку.

З. проигнорировал полученную претензию, никакой неустойки Д. выплачивать не стал.

Согласно п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя за неисполнение в добровольном прядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Д. обращается в суд (по месту своего жительства или месту нахождения застройщика) с иском о взыскании неустойки, штрафа и морального вреда (что должно быть указано в иске можно найти в интернете). К иску надо приложить: договор долевого участия, документы подтверждающие оплату, акт приема-передачи (если есть), переписку с застройщиком (если есть), претензию с квитанциями о направлении.

Проходит несколько судебных заседаний, суд, как правило, снижает заявленный размер неустойки, применив ст. 333 ГК РФ и примет решение о взыскании с З. в пользу Д. сумму неустойки, штрафа (50%), и морального вреда.

Далее Д. поучает исполнительный лист и предъявляет его для принудительного исполнения решения суда.

Счастливый Д. на полученные денежные средства заканчивает ремонт в квартире.

Надеюсь, что данная статья получилась интересной и полезной.

Если у вас возникнут какие-либо вопросы, всегда готов на них ответить.

Илья У.

pronovostroy.ru