Что стоит прописать в договоре аренды: памятка нанимателям жилья. Что необходимо предусмотреть в договоре аренды квартиры

Как составить договор аренды квартиры, какие условия прописать

Вы готовитесь снимать квартиру. Проверили у хозяина документы, всё сошлось. Теперь пора почитать договор, который он предлагает вам подписать. Нет ли там такого, о чём вы потом пожалеете?

Ольга Ефимова

юрист

Давайте разберемся, какие условия нужно включить в договор, а какие лучше оттуда убрать и что прописать в акте приема-передачи квартиры. Можно не читать всю статью, а просто скачать наш шаблон договора найма квартиры и исправить его под свои цели:

Чтобы редактировать шаблон, перейдите по ссылке и выберите в меню «Файл» пункт «Создать копию»

Или пройдите по всем пунктам в статье, чтобы понимать, что к чему.

Предмет найма

С этим обычно проблем нет, но на всякий случай проверьте адрес квартиры в договоре: он должен совпадать с адресом квартиры, которую вы фактически снимаете, до буквы. Если снимаете квартиру целиком, то в договоре должна быть «квартира», а не «жилое помещение», «комната» или «жилое пространство».

В договоре обязательно указывают площадь квартиры как дополнительную меру проверки и защиты. Эта же площадь должна быть указана в свидетельстве о праве собственности.

Обеспечительный платеж

В договорах найма квартиры часто бывает пункт о депозите. Он может называться по-разному: депозит, обеспечительный платеж, гарантийный взнос. Как правило, этот платеж равен месячной оплате жилья, хотя может быть и не привязан к этой сумме. Это положение законно.

Главное, на что нужно обратить внимание, — в каких случаях этот платеж остается у хозяина. Обеспечительный платеж страхует хозяина только в случае, если вы нарушаете договор и должны ему сверх платы за квартиру: например, если вы сожгли его сервант, сломали кровать или постоянно задерживаете платежи.

Проследите, чтобы обеспечительный платеж возвращался вам, если вы решили съехать раньше времени и не предупредили наймодателя в срок, прописанный в договоре. Можно ведь неожиданно потерять работу, проиграть 5 зарплат в покер или внезапно жениться — в этих ситуациях нет времени предупреждать хозяина.

Депозит оставляйте только за порчу имущества

Поэтому в договоре пишите, что обеспечительный платеж возвращается в полном объеме после прекращения договора, в том числе при досрочном расторжении по вашей инициативе.

Если хозяин настаивает на ответственности за ваш внезапный отъезд, предложите альтернативу — штраф.

Обеспечительный платеж — это не штраф на всякий случай и не бонус за съем жилья. Это денежный резерв, из которого хозяин квартиры может удержать деньги, которые вы не платите добровольно.

Чем обеспечительный платеж отличается от задатка и аванса

Есть несколько видов платежей, с помощью которых стороны подстраховываются при подписании договора. Задаток, аванс, обеспечительный платеж — всё это разные вещи, и от того, как вы назовете передаваемую сумму, зависит то, в каких ситуациях она вернется к вам.

Задаток — это самый жесткий вид подстраховочных платежей, о котором нужно подписывать отдельное соглашение. Если наниматель дал задаток, а потом передумал подписывать договор найма, задаток остается у хозяина квартиры. Если хозяин отказался от сделки, он возвращает задаток и дает такую же сумму сверху. Соглашение о задатке подстрахует от ситуации, когда желающих снять квартиру несколько: собственник не подпишет такое соглашение с несколькими желающими, иначе ему придется вернуть двойной задаток всем, кому он отказал. Поэтому настаивайте на задатке, если у вас есть большие сомнения в том, что хозяин квартиры заключит с вами договор.

Обеспечительный платеж — это платеж, который стороны предусматривают в договоре найма на случай нарушений. Если вы нарушили договор и причинили вред квартире, то обеспечительный платеж идет в счет стоимости такого ущерба, но не сверх него. Если вы не нарушали договор и бережно относились к квартире, то после прекращения договора хозяин должен вернуть обеспечительный платеж целиком. Иногда такой платеж засчитывают как плату за последний месяц проживания в квартире.

Аванс — это платеж, который зачтется в последующие платежи за квартиру, если все пойдет по плану. Если же что-то пошло не так и договор подписать не удалось, наймодатель обязан вернуть вам аванс.

Оплата и другие расходы

Четко прописывайте, кто из сторон будет платить за воду, газ, электричество, телефон, интернет и остальные радости жизни. Не пропишете, кто платит коммунальные платежи, — будете платить из своего кармана. Такое умолчание устанавливает закон.

Квартплата. Чтобы понимать, сколько денег будет уходить на квартплату и коммунальные платежи, уточняйте, как эти платежи будут рассчитываться: по числу проживающих в квартире людей или по счетчикам. Запросите документы о том, что у хозяина квартиры нет долгов по оплате всех этих платежей, и о том, сколько человек зарегистрировано в квартире. Если долги всё-таки есть, пропишите в договоре сумму долга и срок, за который наймодатель должен этот долг погасить, чтобы потом не пришлось оплачивать задолженность хозяина из своего кармана.

Как экономить на ЖКХ

Сохраните 32 000 Р в год

Внимательно прочтите, с какого момента будет начисляться оплата. Если вы подписали договор 5 июля, а заезжаете 1 августа, держите готовую формулировку на этот случай: «Начисление оплаты производится с момента передачи квартиры/помещения нанимателю по акту приема-передачи».

Подгадайте, чтобы платить за квартиру после зарплаты

Помимо размера оплаты обращайте внимание на сроки и форму оплаты, чтобы срок очередного платежа был с запасом позже дня вашей зарплаты.

Ремонт в квартире. Если вы не прописываете, кто за какой ремонт отвечает в квартире, то текущий ремонт выпадает на долю нанимателя. Не поленитесь и проверьте, что говорится в вашем договоре на этот счет. Капитальный ремонт по умолчанию проводит за свой счет наймодатель.

Чем отличается текущий ремонт от капитального

Капитальным ремонтом считается тот, который затрагивает несущие конструкции, крупные части снабжающих систем и т. п. Ремонт вентиляции, заделка трещин в стене, утепление окон, восстановление штукатурки, замена смесителя в ванной — всё это будет считаться текущим ремонтом.

Поэтому если вы не собираетесь тратиться из-за отваливающейся штукатурки в съемной квартире, пропишите в договоре, что весь ремонт в квартире оплачивает наймодатель.

Ответственность в договоре

За нарушение договора. Всегда указывайте, что отвечать за просрочку оплаты вы будете только в случае вашей вины. Это избавит вас от головной боли за те случаи, когда хозяин был за границей и не смог забрать деньги или когда банк наймодателя никак не мог зачислить деньги на его счет.

Главное правило юридической грамотности

Сначала читать, потом подписывать

Если вы решили платить в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день списания денег с вашего счёта.

Закон не предусматривает никаких особых требований к ответственности по договору найма жилого помещения, поэтому стороны вольны устанавливать свои правила игры.

Пропишите, что день оплаты — день списания денег с вашего счёта

Прописывайте ответственность наймодателя за нарушение важных для вас условий. Например, постарайтесь прописать в договоре штраф за то, что наймодатель нарушил срок предупреждения о досрочном расторжении договора.

За имущество наймодателя. По закону вы несете ответственность за состояние квартиры во время проживания в ней. Поэтому обязательно пишите в акте приема-передачи, какие вещи наймодателя остаются в квартире. Все суповые тарелки, конечно, перечислять не надо, но крупные и ценные вещи — обязательно.

Перечень таких вещей можно оформить в акте приема-передачи, там же описывайте состояние этих предметов. Лучше потратить лишний час на описание, чем доказывать, что угол шкафа был помят еще до вас.

Акт приема-передачи

Кроме договора с хозяином квартиры нужно подписать акт приема-передачи. Именно с его подписания всё и начинается: с этой даты вы отвечаете за состояние квартиры и платите за нее.

Что нужно написать в акте

Дату. Это точка отсчета ответственности и платежей.
Полное и точное описание квартиры. Писать так же, как это написано в самом договоре: площадь, адрес, этаж, все комнаты.
Состояние квартиры. Вносите в акт все недостатки квартиры, которые вы обнаружили: трещины на стенах, разбитое окно, отбитый угол.
Вещи наймодателя, которые останутся в квартире. Если это сломанный холодильник, обшарпанный сервант или треснувший чайный сервиз, то записывать нужно еще внимательнее: пусть хозяин квартиры подпишется под всеми трещинами и вмятинами, чтобы потом не пришлось доказывать, что это не вы всё сломали и разбили.
Сколько ключей и от чего передает наймодатель.

Что еще написать в договоре

Право на проживание других людей в квартире. Если уже известно, с кем вы собираетесь жить в квартире, — пишите ФИО, если неизвестно — просто зафиксируйте свое право на проживание с другими людьми в съемной квартире.

Право на содержание животных. Чтобы обезопасить себя и 6 любимых котов, лучше сразу написать о них в договоре.

Порядок повышения платы за квартиру. Подписывая договор, все надеются, что это надолго: никому не хочется искать новую квартиру или нового жильца. Поэтому предусмотрите заранее, как и когда будет повышаться арендная плата: например, не чаще одного раза в год и не больше чем на 10%.

Срок договора. Максимальный срок договора найма жилья — 5 лет. А если вы не прописали срок в договоре, то он считается заключенным на 5 лет. От того, будет это договор на срок до 1 года или больше, зависит, какие статьи закона применяются к нему по умолчанию.

До 1 годаДольше 1 года

Вы обязаны писать в договоре всех, кто живет с вами	Вы не обязаны писать в договоре всех, кто живет с вами
Вы не имеете преимущественного права на наем квартиры на следующий срок	Вы имеете преимущественное право на наем квартиры на следующий срок
Вы не вправе сдавать квартиру в поднаем	Вы можете сдать квартиру или ее часть в поднаем с согласия хозяина
Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 2 месяца	Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 6 месяцев

Договор дольше 1 года

Вы не обязаны писать в договоре всех, кто живет с вами

Договор до 1 года

Вы обязаны писать в договоре всех, кто живет с вами

Договор дольше 1 года

Вы имеете преимущественное право на наем квартиры на следующий срок

Договор до 1 года

Вы не имеете преимущественного права на наем квартиры на следующий срок

Договор дольше 1 года

Вы можете сдать квартиру или ее часть в поднаем с согласия хозяина

Договор до 1 года

Вы не вправе сдавать квартиру в поднаем

Договор дольше 1 года

Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 6 месяцев

Договор до 1 года

Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 2 месяца

Основания для досрочного расторжения договора. По общему правилу такое расторжение возможно только через суд и только при определенных нарушениях договора, которые прописаны в ст. 687 Гражданского кодекса РФ. Наниматель может прекратить договор просто так, предупредив хозяина квартиры за 3 месяца, или расторгнуть договор через суд в описанных законом случаях: например, если квартира пришла в аварийное состояние.

Ст. 687 Гражданского кодекса РФ

Наймодателю сложнее расторгнуть договор: он может сделать это только в судебном порядке и только за нарушения договора — к примеру, за порчу квартиры или за просрочку оплаты на 6 месяцев при долгосрочном договоре и на 2 месяца при краткосрочном.

Волшебная фраза — «в одностороннем внесудебном порядке»

Чтобы вы могли прекратить договор с наймодателем без суда и предупреждения за 3 месяца, опишите возможные случаи такого расторжения, добавляя «в одностороннем внесудебном порядке». Но стоит помнить, что норма закона, говорящая о 3 месяцах для предупреждения, — императивная, то есть стороны не могут изменить ее по своему желанию. Так что если наймодатель юридически подкован и не боится пойти в суд в случае чего, то все условия о более позднем предупреждении от нанимателя будут признаны недействительными. Будьте готовы к такому обороту и помните об этом при чтении статьи и подписании договора: по закону — 3 месяца и никак иначе. Хотя попробовать стоит, и наверняка на практике ни один наймодатель не станет возражать и судиться.

Лучший вариант — договориться, что вы можете расторгнуть договор в любой момент, предупредив хозяина за 1 месяц до выезда. Более короткий срок предупреждения об одностороннем расторжении договора стоит прописать на случай, если наймодатель серьезно нарушает договор и мешает жить: не проводит ремонт квартиры, несмотря на ваши просьбы; неделями не оплачивает приходящие на его имя счета за квартиру или по-другому препятствует вашему нормальному проживанию в квартире.

Как предупреждать наймодателя о досрочном расторжении договора. Трезво оцените, сколько времени вы хотите дать себе при расторжении договора по своей инициативе, но помните о 3 месяцах по закону. К примеру, это условие можно прописать так: «Наниматель вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор, в письменной форме предупредив наймодателя о таком расторжении не менее чем за 1 месяц». Если вы не предусмотрите в договоре собственный срок, будет действовать срок по закону — 3 месяца.

Запомнить

Внимательно прочтите пункт об обеспечительном платеже: когда и за что вы его платите, как и когда хозяин его возвращает.
Проверьте, нет ли задолженностей по оплате коммунальных и других платежей. Четко пропишите, кто и за что платит в квартире.
Решите, за чей счет проводить текущий ремонт квартиры: если в договоре ничего не прописать, платить за такой ремонт будете вы.
Читайте раздел об ответственности: за что и как вы отвечаете перед собственником квартиры. Предусмотрите ответственность хозяина за нарушение важных для вас условий.
В акте приема-передачи опишите состояние квартиры, срок ее передачи и всё имущество, которое остается в квартире.
Пропишите остальные мелкие, но важные условия: про котов, сожителей и повышение платы за квартиру. Или просто скачайте шаблон договора и исправьте его под себя.

journal.tinkoff.ru

Что стоит прописать в договоре аренды: памятка нанимателям жилья

Источник фотографии

Какие важные условия договора найма жилья обязательно стоит обговорить заранее и зафиксировать письменно?

Размер и порядок внесения платы за найм

В договоре обязательно нужно прописать размер платы за найм и сроки её внесения. Первое и главное условие – стоимость найма не должна повышаться в течения всего срока действия договора. Хотя бы в том случае, если заключается договор краткосрочного найма жилого помещения на 11 мес. (а таких случаев подавляющее большинство).

Подобная практика общепринята. Поэтому, если хозяин на эти условия не идёт, лучше подыскать другое жильё: слишком велика вероятность обмана и мошенничества.

Также необходимо прописать в договоре срок оплаты за очередной месяц проживания, чтобы хозяин не требовал с вас денег раньше времени.

Порядок и условия досрочного расторжения договора

Нередко хозяева жилья настаивают на том, что они должны получить право расторгнуть договор досрочно по своей инициативе и без каких-либо оснований. Достаточно лишь уведомить нанимателя за один месяц (или даже за меньший срок).

Согласиться с этим можно, но в таком случае стоит добиваться уведомления минимум за месяц и настоять на штрафных санкциях в вашу пользу. Например, в виде платы за найм за 3 месяца, если договор расторгается в первые 5 месяцев после вселения, и платы за месяц, если досрочно расторгается в последующие полгода.

Возможно, в этом случае вам как нанимателю придётся брать аналогичные обязательства и на себя. Но это куда меньшее зло, чем право хозяина в любой момент разорвать договор и выкинуть вас на улицу без каких-либо дополнительных обязательств.

К тому же, подобные положения о штрафных санкциях помогут подстраховаться от довольно распространённой схемы мошенничества на рынке аренды жилья. Её суть в следующем. С помощью риелтора вы находите квартиру по выгодной цене, платите хозяину вперед за месяц или больше, платите комиссию риелтору, вселяетесь. Но через пару недель или даже раньше хозяин заявляет, что передумал, расторгает договор и возвращает деньги. Вы оказываетесь на улице, а квартира вновь выставляется на рынок.

Мошенничество в том, что хозяин предварительно вступает в сговор с недобросовестным риелтором, а последний затем делится с ним полученной от вас комиссией. Доказать факт такого мошенничества чаще всего крайне сложно.

Периодичность, порядок и условия визитов собственника в квартиру

Заранее оградить себя от неожиданных визитов владельца жилья – одна из главных задач нанимателя при съёме квартиры. В договор найма необходимо включить норму, согласно которой хозяин-наниматель не вправе посещать сданное жильё чаще 1 – 2 раз в месяц и в не согласованное заранее время (как правило, хотя бы за 2 дня). Также стоит настаивать на соглашении о том, что хозяин не вправе приходить в квартиру, если нанимателя в ней нет.

Если хозяева не согласятся – лучше искать другое жильё.

Особенности оплаты коммунальных и иных услуг

По сложившейся в Москве практике, из коммунальных услуг наниматель, как правило, оплачивает только электроэнергию. Однако, если в квартире установлены и другие индивидуальные приборы учёта (на воду, газ, тепло и т. д.), хозяин может попросить нанимателя оплачивать и эти расходы. Если об этом условии не предупредили заранее, вы, в свою очередь, можете попросить соответствующего снижения платы за найм.

Что касается телеантенны, стационарного телефона и проводного интернета, то за второе и третье, как правило, также платит наниматель (если не откажется от их использования).

Но практика практикой, а оплата коммунальных и иных услуг – всегда предмет отдельных договорённостей с хозяином. Какие бы они ни были, результаты обязательно стоит зафиксировать в договоре. Необходимо прописать, кто, какие услуги и в какие сроки оплачивает, чтобы избежать проблем в будущем.

Исполнение дополнительных обязательств со стороны собственника

Если при вселении и заключении договора собственник жилья обещает привезти в квартиру какое-либо имущество (например, стиральную машинку или диван) в течение определённого срока, это обязательно стоит письменно зафиксировать в договоре найма. Иначе о своих обещаниях хозяин может и «забыть».

То же самое касается и необходимого ремонта, если владелец квартиры дал соответствующее обещание. Кстати, нередко квартиросъёмщики соглашаются провести небольшой косметический ремонт в счёт арендной платы. На этот счёт также правильнее заключить с собственником жилья отдельное письменное соглашение.

Порядок продления договора найма

Если договор найма жилого помещения заключается на срок более года (долгосрочный договор), то наниматель получает преимущественное право заключить его на новый срок по истечении срока действия при прочих равных условиях. Если договор заключается на срок менее года (краткосрочный договор) – наниматель этого права не получает (ГК РФ, п. 2 ст. 683, ст. 685). Как уже сказано выше, подавляющее большинство договоров - краткосрочные. Поэтому многие юристы советуют прописать в таком соглашении это право нанимателя как один из пунктов.

На практике «преимущественное право» действительно даёт некоторую подстраховку. Во-первых, после окончания срока действия договора хозяин жилья не сможет сменить вас на другого нанимателя, заключив с ним соглашение ровно на тех же условиях, что и ранее с вами. Во всяком случае, вы будете вправе оспорить этот договор в суде. Во-вторых, даже если хозяин жилья повысит цену найма или изменит другие параметры договора, вы будете иметь преимущественное право заключить соглашение на новых условиях.

Однако, сверхосторожные владельцы квартир на такое соглашение могут и не пойти. Ведь они будут видеть вас в первый раз в жизни, и чём обернётся ваше проживание – неизвестно. Например, вы вдруг очень не понравитесь соседям, с которыми хозяева не захотят ссориться. Только личная неприязнь, как правило, недостаточное основание расторгнуть договор досрочно, но вполне достаточное прекратить с вами отношения после окончания срока аренды.

Настаивать на включении пункта о преимущественном праве в договор или нет – вопрос спорный. Можно сказать, что тем более ликвидно жильё, которое вы планируете снять, тем меньше шансов, что хозяева пойдут вам навстречу.

Почему необходим акт приёма-передачи квартиры с описью имущества?

При передаче квартиры нанимателю обязательно составляется опись имущества, которая затем включается в акт приёма-передачи. Этот документ прилагается к договору найма жилья. Он необходим, чтобы защитить и владельца жилья и квартиросъёмщика от необоснованных претензий другой стороны и, соответственно возмещения «чужого» ущерба.

Например, вы вселяетесь, а потом вдруг оказывается, что новую мебель вы заменили на старую, новую стиральную машинку сломали, вмятины в полу из-за вас, розетки перестали работать тоже из-за вас… Так может продолжаться до бесконечности, и только правильно составленный акт поможет отстоять вашу правоту.

Обычно акт приема-передачи имущества содержит следующие пункты:

· Описание недостатков квартиры. Например, плитка в ванной частично с трещинами, треснута, на потолке в комнате тёмное пятно и т. п..

· Опись переданного в пользование имущества: все предметы мебели и интерьера, бытовая техника, находящаяся в квартире на момент на момент вселения с перечислением очевидных недостатков, если таковые есть.

· Показания всех индивидуальных приборов учёта на момент вселения.

Если опись имущества в акте составлена заранее, необходимо обязательно обойти квартиру и проверить, вся ли информация в ней соответствует действительности.

news.ners.ru

04.05.2015: Договор аренды квартиры: нюансы составления — НовоХата

При сдаче жилья в аренду у сторон возникает масса опасений и вопросов, поскольку никто не хочет пострадать или понести убытки. В этой статье мы постараемся осветить возможные проблемы и развеять сомнения.

Устная договоренность или письменный договор?

договор найма Суть сделки по предоставлению жилья в аренду предельно ясна и понятна без лишних слов: хозяин предоставляет квартиру для проживания жильцов, а те ее оплачивают ежемесячно согласно договоренности. Тем более? что жильцами или хозяевами зачастую являются дальние родственники, друзья знакомых и родные друзей. Действительно, стоит ли разводить формальности? Давайте разберемся.

Совсем недавно пенсионерка из Смоленска была поймана на мошенничестве. Она снимала квартиру без договора, затем пересдавала ее за плату нескольким жильцам. Собрав деньги и распродав имущество незадачливых хозяев, женщина спокойно удалялась. Ее удалось поймать на восьмом эпизоде.

Этот случай показателен: дама выступала и недобросовестным арендатором, и ненадлежащим арендодателем одновременно, так что пострадали как реальные владельцы жилья, так и последние съемщики. Хозяева лишились имущества, а арендаторы — денег.

Если бы договор найма, а так правильно назвать договор аренды жилья между физическими лицами, был заключен в том виде, в котором он предусмотрен законом, деятельность мошенницы оборвалась бы после первого выступления. А сейчас сторонам предстоит кропотливо собирать доказательную базу для взыскания по крохам «нажитого непосильным трудом».

Конечно, это необычный случай. Однако конфликты, связанные с неоплатой, порчей имущества, заливом соседей, выселением квартирантов до окончания срока найма, встречаются постоянно. Так что договор заключать необходимо, чтобы минимизировать все эти риски. А как заключить его правильно?

Обязательные пункты договора

Есть требования закона о необходимости фиксации письменной договоренности по некоторым вопросам. Если не согласованы эти обязательные условия договора, он не будет считаться заключенным. Для договора найма — это предмет, то есть квартира. Нужно указать полный почтовый адрес жилья, площадь и количество комнат. Если эта информация в договоре есть, он действителен. Но достаточно ли этого на практике? Чаще всего вместе с квартирой в аренду поступает ее содержимое: мебель, техника, сантехническое оборудование. Чтобы защитить все это от утраты и порчи, к договору составляется приложение с описью, а с нанимателя взимается страховой депозит в качестве обеспечения сохранности имущества.

Стороны договора и их обязанности

сроки договора В приведенном в начале статьи примере отсутствие письменного удостоверения этого пункта вызвало основные проблемы. Стороны договора – это собственник жилья и наниматель. Их паспортные и регистрационные данные нужно указать в полном объеме.

В случае, если внаем сдается неприватизированное жилье, хозяин квартиры собственником не является. Для заключения договора требуется подпись представителя префектуры, муниципалитета и всех лиц, прописанных в квартире, а подписываемый документ становится договором поднайма.

Если квартира частная, достаточно согласия всех собственников, указанных в документах, подтверждающих право собственности на сдаваемое внаем жилье.

Основной обязанностью собственника является предоставление жилья, а нанимателя – внесение платы. Сумму необходимо указать в договоре в российских рублях или привязать к валюте с пересчетом по курсу. Здесь же необходимо оговорить порядок внесения платежей: ежемесячно, авансом, наличными или на расчетный счет. Если это не оговорено специально, размер платежей остается неизменным в течение всего срока договора и не может быть повышен в одностороннем порядке.

К обязанностям нанимателя относится соблюдение правил пользования жильем и обеспечение сохранности имущества, полученного по описи. Также он обязан не затевать перепланировки и ремонта без согласования с собственником. Стоит также определить, кто будет оплачивать связанные с проживанием в квартире расходы. К ним относятся коммунальные платежи, оплата электричества, телефон, домофон, интернет, услуги консьержа, иногда машиноместо в гараже или на автостоянке.

Внесение изменений в договор и порядок расторжения

Заключая соглашение нужно помнить, что закон не предусматривает одностороннее изменение его условий, поэтому любые изменения договора придется согласовать. Если изменения одной из сторон невыгодны и она их не поддержит, перед другой стороной встает вопрос о прекращении арендных отношений. Расторжение договора регулируется законом и, при отсутствии согласия между сторонами, не может состояться без оснований, наличие которых определит суд. Освободить квартиру от неугодного нанимателя нелегко. Выселение по требованию арендодателя может состояться, если существенно нарушаются условия договора:

деньги не вносятся более 2 месяцев для краткосрочного и 6 — для долгосрочного найма;
квартира используется не по назначению и наниматель не реагирует на письменное предупреждение;
имущество разрушается и портится нанимателем.

Наниматель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды, предупредив другую сторону за три месяца.

Дополнительные условия

Здесь указывается срок уведомления сторон об изменении или досрочном расторжении договора (по согласию сторон). Уместно будет указать список лиц, постоянно проживающих с нанимателем, возможность содержания животных, обязанности по текущему и капитальному ремонту. Однако, если последнее не указать в договоре, закон распределит обязанности следующим образом: текущий ремонт выполняет наниматель, капитальный – собственник. условия договора

Чтобы избежать ненужных конфликтов, в договоре целесообразно детально определить порядок оплаты ежемесячных коммунальных расходов и телефона.

Здесь же стоит предусмотреть ответственность сторон: штрафные санкции за просрочку платежа и порчу имущества, нарушение сторонами других обязательств. Нельзя забыть также контактные данные и реквизиты сторон.

Сроки договора аренды

Сроки договора могут составлять от одного месяца до пяти лет. При умолчании подразумевается, что срок договора составляет 5 лет. Права нанимателя при краткосрочном (до 1 года) и долгосрочном договоре различаются. Бытует ошибочное мнение о необходимости государственной регистрации долгосрочного договора найма, однако это не так. Государственная регистрация – право, а не обязанность.

Регистрация договора аренды – плюсы и минусы

Это юридическое действие нужно нанимателю жилья. Если договор зарегистрирован, в случае продажи квартиры, к новому собственнику она перейдет с обременением и в положении нанимателя ничего не изменится. Для наймодателя — это не более, чем еще одна гарантия существования арендных отношений с жильцами на случай судебного спора.

В общем случае заключение полноценного договора имеет огромные преимущества в любой конфликтной ситуации. При возникновении спора достаточно будет лишь открыть документ и действовать согласно прописанной в нем инструкции.

novohata.ru

Что необходимо предусмотреть в договоре аренды квартиры

Регистрация договора аренды квартиры

Если срок действия арендных правоотношений не превышает одного года, стороны не обязаны представлять договор на регистрацию. На практике, это приводит к умышленному дроблению общего срока договора с целью уклонения от налоговых обязательств и расходов на регистрацию. В этом случае договор аренды заключается на срок 11 месяцев (или менее) с последующим заключением новых соглашений на аналогичный срок.

Договор аренды

Размер арендной платы определяется исходя из затрат на содержание помещения, а также расходов на коммунальные платежи, расходов на связь (телефония и интернет). Перечень предоставляемых коммунальных услуг и дополнительных услуг определяется в каждом конкретном договоре аренды. Арендатор может оплачивать коммунальные услуги как в составе арендной платы, так и отдельно от нее.

Расторжение договора аренды квартиры

Размер арендной платы.
Каким образом арендатор будет ее вносить.
Как часто он будет это делать.
Какая из сторон оплачивает Интернет, коммунальные услуги и телефон.
Изменяется ли арендная плата с течением времени.
На ком лежит бремя проведения ремонта, и в какие сроки он должен проводиться.
Сроки аренды.
Форс-мажорные обстоятельства и действия в их случае.

Как заключать договор аренды квартиры — инструкция

Когда арендодатель и наймополучатель смогли между собой договориться об условиях проживания, оплаты и ответственности каждой стороны, то они все эти вопросы должны отразить в письменном договоре.Только письменный договор можно будет оспорить, если возникнут какие-либо претензии сторон друг к другу по оплате или целостности сдаваемого в аренду жилого помещения. Но нужно знать отличия между наймом и арендой, хотя и суть этих взаимоотношений очень схожа.

Что необходимо предусмотреть в договоре аренды квартиры

Типовой договор аренды квартиры – формальность. В подавляющем большинстве случаев его читают лишь поверхностно. Но при возникновении спорных ситуаций именно он будет играть роль основного документа. При возникновении конфликта интересов дело до суда доходит редко, но при обращении положительное решение будет за той стороной, которая выполняла условия.

Всё о договоре аренды квартиры

Однако это палка о двух концах: если арендатор снизит плату до указанной в договоре цифры, то никто не вправе заставить его выплатить ту сумму, о которой устно договаривались обе стороны. Нередко арендодатели повышают оплату в ходе реализации договора, поэтому в документе лучше прописать подобную ситуацию и определиться с возможностью либо невозможностью повышения стоимости аренды.

10 обязательных пунктов в договоре аренды квартиры

И для квартиранта, и для хозяина жилья полезно зафиксировать в договоре условия повышения платы: например, раз в год. Так и для арендатора рост платы не станет неожиданностью, и хозяин не будет выглядеть ненасытным монстром, ведь условия были оговорены и задокументированы заранее. И еще в договоре можно прописать, как часто собственник может посещать квартирантов и может ли он это делать в их отсутствие.

Подводные камни аренды, или что нужно предусмотреть при заключении договора аренды

Договор признается заключенным на определенный срок только в том случае, если условие о сроке включено в его текст. Если такого условия в договоре нет, он считается заключенным на неопределенный срок. Такой договор имеет некоторые особенности порядка его расторжения.

Зачем нужен договор аренды при сдаче квартиры

Интеллигентная московская хозяйка решила сдать квартиру интеллигентной супружеской паре. Все шло хорошо, но по одному из пунктов договора вышла заминка. Хозяйка не хотела видеть в своей недавно отремонтированной квартире никаких зверей. Супружеская пара предъявила маленькую, чистенькую и невероятно трогательную собачку с грустными глазами.

Как составить договор аренды квартиры между физическим и юридическим лицом? Образец договора аренды под офис

Обязанностью арендодателя является предоставление квартиры, а арендатора — оплата используемой недвижимости. В договоре можно предусмотреть право арендатора сдавать неиспользуемые комнаты другому арендатору либо наоборот: запрет на сдачу помещений квартиры иному лицу, кроме заключившего данный договор.

Зачем нужно заключать договор аренды квартиры

Гражданский кодекс устанавливает, что аренда может быть долгосрочной, до пяти лет, либо краткосрочной, до одного года. Оба этих договора заключаются в письменной форме, могут быть заверены у нотариуса, хотя их юридическая сила будет одинаковая. Краткосрочный договор будет выгоден арендодателю. Он сможет ежегодно повышать оплату. Но это можно предусмотреть в договоре. Нужно в одном из пунктов указать, что повышение тарифной ставки будет происходить не чаще чем раз в год.

Необходимо расторгнуть договор аренды квартиры? Есть вопрос — есть ответ

Также квартиру могут пытаться сдать жильцы по соцнайму. Они не являются непосредственными собственниками квартиры, т.к. она – муниципальная собственность. Поэтому сдать ее не имеют право. А значит, сделка будет считаться недействительной. Если Вы все-таки заключили такой договор, можете в суде потребовать применить последствия недействительности, а именно: вернуть Вам все полученное псевдонанимателями.

Зачем нужна регистрация договора аренды квартиры

В день регистрации необходимо присутствие обеих сторон. У каждого должны быть документы, удостоверяющие личность. Количество экземпляров договора — по одному для каждой из сторон и один экземпляр для регистрирующего органа (он будет храниться в архиве). Помимо этого может потребоваться акт приема-передачи (в случае если в договоре он предусмотрен как неотъемлемая часть) и доверенность (в случае если договор подписывался не собственником, например).

10 обязательных пунктов в договоре аренды квартиры

9. Бывает так, что собственник недвижимости сдает квартиру одному человеку, а потом обнаруживает, что на его квадратных метрах поселилась бригада гастарбайтеров. Так что количество человек , которые будут проживать вместе с основным арендатором, лучше прописать в самом договоре. Иначе хозяин жилья не сможет предъявить законные претензии жильцу. Если владелец жилья разрешает поднаем , его условия также нужно документально зафиксировать. Отдельным пунктом укажите, могут ли в квартире находиться животные .

Что необходимо предусмотреть при сдаче квартиры в аренду

При сдаче квартиры в аренду всегда существуют определенные риски. Но нужно быть предельно внимательными, чтобы они не стали очень серьезными. Особенно нужно быть осторожными в том случае, если недвижимость сдается на вид очень честным людям. Потому что таковыми они могут не оказаться. Практически во всех случаях, арендодатель рискует в конце срока получить недвижимость в плохом состоянии, к примеру, с испорченной сантехникой, ободранными полами, настенными покрытиями, сломанной мебелью. Очень часто возникают такие ситуации, когда в квартире вместе с нанимателями проживает их домашний питомец. Об этом свидетельствует запах. Им за небольшой промежуток времени пропитывается каждая комната. Он него очень трудно избавляться.

corona-tv.ru

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок?

Договор аренды и/или найма квартиры, как и большинство гражданско-правовых договоров, состоит из следующих разделов: преамбула, предмет договора, срок договора, цена и порядок расчетов, права и обязанности сторон, обеспечение обязательств и ответственность сторон, порядок разрешения споров, порядок расторжения договора, реквизиты и подписи сторон. Все вышеуказанные разделы необходимо заполнять, руководствуясь исключительно подтверждающими документами и исходя из того, что конкретно вы хотите отразить в договоре и на что готовы согласиться. Устные заверения в данном случае не рассматриваются.

В преамбуле договора указываются дата и место заключения договора, а также стороны. Следовательно, прежде чем заключить договор найма, необходимо убедиться в том, что наймодатель действительно является собственником сдаваемой квартиры, его права являются полными и ничем не ограничены. Поэтому попросите наймодателя показать выписку из Единого государственного реестра прав (желательно, чтобы ей было не более 30 дней). Полагаться на свидетельство о праве собственности на имя наймодателя не стоит, поскольку при продаже квартиры Росреестр эти свидетельства не забирает и не погашает. Выписку из ЕГРП можно заказать самостоятельно в режиме онлайн, заполнив соответствующие формы на сайте Росреестра и уплатив госпошлину. Обратите внимание: если, согласно выписке из ЕГРП, сдаваемая квартира находится в долевой собственности, то наймодателями должны выступать все сособственники. Если же на квартиру наложены ограничения или обременения в виде запретов или арестов, то от заключения договора лучше отказаться.

В разделе «Предмет договора» указываются индивидуальные характеристики квартиры. Если в договоре найма не указаны характеристики квартиры, то по закону вы не можете в нее вселиться. Индивидуальными признаками квартиры являются, например, кадастровый или условный номер, адрес и номер квартиры, общая площадь, количество комнат. Эти сведения содержится в кадастровом паспорте на квартиру. Кадастровый паспорт, как и выписку из ЕГРП, обычно должен представить наймодатель. Ее также можно заказать самостоятельно на сайте Росреестра.

Во избежание споров и конфликтов относительно повреждения и/или недостачи имущества важно зафиксировать в договоре техническое состояние квартиры (ремонта и износа полов, стен, сантехники), наличие и состояние имеющихся в ней техники и оборудования. Не лишним будет поинтересоваться, кто в данный момент проживает в квартире. Эти сведения содержатся в домовой книге.

Что касается срока договора, то в данном разделе должно содержаться ясное и однозначное указание, на какой период времени заключается договор. Либо здесь должна быть прописана конкретная дата его прекращения и, соответственно, выезда нанимателя.

Обязательно должен быть указан конкретный размер платы за квартиру, порядок и сроки ее внесения. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно оплачивать коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ). Фиксировать внесение оплаты (при наличных платежах) необходимо в расписке о приеме денежных средств, которая должна являться обязательным приложением к договору. В расписке должно быть указано, кто, кому, когда, в каком размере и за что передал денежные средства.

В разделе «Права и обязанности» фиксируются права и обязанности сторон. В частности, что наниматель вправе владеть и пользоваться квартирой в течение всего срока найма и при этом обязан вносить плату за наем. Наймодатель же обязан предоставить квартиру во владение и пользование нанимателя, а также вправе требовать плату за квартиру. Со стороны наймодателя нужно зафиксировать его право контролировать состояние квартиры (например, посещая ее раз в месяц). В договоре должны быть указаны лица, которые наравне с нанимателем вправе пользоваться квартирой и будут совместно проживать с нанимателем. Также нужно учитывать, что согласно ст. 681 ГК РФ текущий ремонт сданной внаем квартиры является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма.

Будет не лишним установить, что за неисполнение и/или несвоевременное исполнение обязательств по договору найма нарушителю начисляется неустойка. Кроме того, наймодателю стоит предусмотреть условие о внесении нанимателем обеспечительного платежа (правила о нем недавно были внесены в ст. 381.1 ГК РФ).

Кроме условий о том, кто, кому и в каком порядке направляет претензии, наймодателю будет удобнее зафиксировать, что все споры, вытекающие из заключенного договора, разрешаются по месту его жительства.

В разделе «порядок расторжения договора» желательно установить дополнительные основания для его расторжения, поскольку ст. 687 ГК РФ устанавливает достаточно жесткие рамки для этого. Так, согласно указанной статье, наниматель вправе расторгнуть договор найма во внесудебном порядке с письменным предупреждением наймодателя за три месяца, а наймодатель вправе расторгнуть договор только в судебном порядке, в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев и более, разрушения или порчи квартиры.

Раздел «Реквизиты и подписи сторон» должен быть заполнен в полном соответствии с паспортными данными нанимателя и наймодателя, с указанием адресов места их постоянного жительства. В конце договора должны содержаться подписи всех сторон. Если договор содержит несколько листов, то подписи нанимателя и наймодателя должны быть на каждом из листов (либо только на прошивке). Количество экземпляров договора должно на один превышать количество сторон (поскольку один экземпляр останется в Росреестре).

В установленный договором день (как при сдаче квартиры в наем, так и при ее возврате) стороны обязаны осуществить фактическую передачу квартиры в состоянии и с оборудованием, соответствующим условиям договора, о чем должны быть составлены акты приема-передачи.

Поскольку, сдавая или снимая квартиру на длительный срок, вы надолго связываете себя обязательствами перед незнакомыми людьми, принимаете на себя существенные материальные обязательства и, как следствие, несете серьезные риски, то любое условие договора имеет большое значение и ни одним из них не стоит пренебрегать.

С полной версией статьи вы можете ознакомиться на сайте Domofond.ru

Публикации по теме:

www.intercessia.ru

Вопросы договоров жилищного найма и аренды жилья — «Пелевин и партнеры»

Наш адвокат по жилищному праву продолжает ряд публикаций, касающихся найма жилья. Ранее были рассмотрены общие вопросы заключения договоров о съеме квартиры и документах лица, сдающего Вам жилье.

Договора жилищного найма и аренды. Начало

Часть вторая

Сегодня мы поговорим о существенных условиях договора коммерческого найма квартиры:

Сам предмет договора – квартира. В договоре необходимо определить ее местоположение: адрес с номером подъезда и этажа. При невозможности идентификации предмета соглашения договор может быть признан незаключенным, поэтому укажите также количество комнат в квартире и площадь. Чтобы не оказаться впоследствии обвиненным в порче имущества или воровстве, опишите в договоре все вещи, которые передаются вместе с квартирой.
Для признания договора заключенным включите в него условия об оплате, определив ее в виде определенной суммы за месяц в рублях или в виде соотношения к у.е. (в этом случае не забудьте указать способ расчета платежа). Также укажите порядок оплаты и условия изменения размера ежемесячного платежа. Возможно также установление залогового платежа за квартиру.

Помимо существенных условий наш юрист рекомендует Вам включить и другие не менее важные условия, такие как:

Срок действия договора. Он должен быть не больше 5 лет. Если срок не указать, то договор по умолчанию будет иметь силу в течение максимально возможного срока его действия. Если же Вы собираетесь снимать жилье меньше одного года, то следует помнить о том, что в этом случае Вы не сможете вселить к себе других людей, пересдать квартиру иному лицу, а также требовать продления договора именно с Вами. Такой краткосрочный договор прекратит свое действие при смерти квартиросъемщика. Указанные ограничения можно отменить, указав в соглашении иное.
Лица, которые будут проживать совместно с нанимателем. В будущем Вам не придется согласовывать их вселение с собственником квартиры.
Обязанности по оплате коммунальных услуг. Если в договоре не будут распределены обязательства по их оплате, то, по умолчанию, такая обязанность ляжет на плечи квартиросъемщика.
Лицо, обязанное осуществлять ремонт жилого помещения. Не указав такое условие, наниматель собственноручно обязывает себя на проведение текущего ремонта.

По желанию сторон в договоре можно указать прочие условия, устанавливающие правила о расторжении договора, ответственности, действиях при наступлении обстоятельств непреодолимой силы или о возможности содержания в квартире животных.

Вам нужна помощь при составлении договора найма квартиры или возникли любые вопросы по жилью? Понадобилась консультация жилищного юриста? Звоните нам или заполните удобную форму обратной связи на нашем сайте и наш адвокат по жилищному праву решит все Ваши проблемы!

Похожие публикации:

Услуги юриста по жилищному праву

Юридическая консультация по недвижимости

Деятельность управляющих компаний. Правовые вопросы

ak-pelevin.ru