Правила съёма: как арендовать квартиру и не попасть впросак. Какой договор нужно заключить когда снимаешь квартиру
Решили снять квартиру? Заключите договор! | Законы и безопасность
Итак, договор найма жилого помещения заключается между собственником помещения или его представителем (по доверенности) и собственно вами в простой письменной форме. Максимальный срок, на который может быть заключен договор — пять лет. При этом, если срок его действия не указан, то договор считается заключенным на пять лет.
По договору найма помещение предоставляется только для проживания. Причем договор должен содержать перечень граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем. В случае необходимости изменения состава или количества проживающих такие изменения следует согласовать с наймодателем и внести их в договор путем составления дополнительного соглашения. Стоит отметить, что данное условие не является существенным и при невключении его в договор он не будет признан недействительным. Однако лучше перестраховаться. Также стоит знать, что при вселении несовершеннолетних детей согласие наймодателя не требуется.
Закон накладывает на наймодателя и нанимателя определенный круг обязанностей по содержанию жилого помещения.
Так, наймодатель «обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении».
Наниматель в свою очередь «обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии».
Если вы захотите произвести перепланировку арендованного жилища, не получив согласия собственника, то вам грозит вероятность восстановления помещения в прежнее состояние, либо компенсация стоимости работ по такому восстановлению. Прежде чем что-либо делать в такой квартире, согласуйте свои действия с собственником, и желательно получить письменное согласие, которое потом вы всегда сможете предъявить в качестве доказательства в суде.
Обязательно пропишите в договоре размер арендной платы, а также условия, при которых она может изменяться. По общему правилу, относящемуся к договорам аренды, арендная плата не может изменяться чаще одного раза в год. Договором вы можете определить более длительный срок и в случае, если наймодатель изъявит желание повысить вам арендную плату ранее установленного договором срока, вы сможете отстоять свои права в суде, ссылаясь на условие, прописанное в договоре.
А теперь стоит разобрать самое важное. Закон наилучшим образом защитил нанимателя, если последний заключил договор найма.
По истечении срока действия договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. При этом закон обязал наймодателя, а не нанимателя, предлагать заключить договор на новый срок. Такое предложение должно быть сделано наймодателем не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора. И только в случае несогласия нанимателя на продление договорных отношений договор будет считаться окончившим свое действие. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель собирается продолжать жить в съемной квартире, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. И при этом наймодатель не сможет выгнать нанимателя, ссылаясь на окончание срока действия договора.
Дополнительно закон обязует наймодателя предупреждать опять же не позднее, чем за три месяца до окончания срока действия договора найма, об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года данное жилое помещение внаем. Если же наймодатель нарушит вышеуказанное обязательство, то бывший наниматель вправе требовать признания заключенного договора с новым нанимателем недействительным и (или) возмещения причиненных убытков.
Еще более лояльно закон подошел к недобросовестному выполнению нанимателем своих обязательств по внесению арендной платы. Так, наймодатель может предъявить иск в суд о расторжении договора за невнесение арендной платы за жилое помещение только по истечении шести месяцев, и то, если договором не установлен более длительный срок. В том случае если между сторонами действует краткосрочный договор (договор, заключенный на срок менее года), то наймодатель имеет право на расторжение договора в судебном порядке в случае невнесения нанимателем арендной платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
Таким образом, для наймодателя выгоднее заключать краткосрочный договор, а для нанимателя — долгосрочный.
Безусловно, законом предусмотрены и иные условия, по которым договор может быть расторгнут в судебном порядке. Но и тут все на стороне нанимателя. Так, рассматривая дело о расторжении договора из-за нарушения нанимателем условий договора, суд может предоставить нанимателю год для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. И только в случае неустранения нарушений наймодатель может повторно обратиться в суд с иском о расторжении договора.
При этом стоит отметить, что закон предусматривает право наймодателя на расторжение договора найма исключительно в судебном порядке. А нанимателю предоставляется право на отказ от договора при условии, что он предупредит наймодателя за три месяца до даты предполагаемого расторжения договора.
Таким образом, если вы решили снимать квартиру, то подстрахуйтесь в наше неспокойное время и заключите договор найма жилого помещения. Заключив его, вы не рискуете в один прекрасный день оказаться на улице. А если такое и случится, то вы всегда можете обратиться за защитой своих интересов в суд. Только помните, что в суд необходимо идти с оригиналом договора!
shkolazhizni.ru
Правила съёма: как арендовать квартиру и не попасть впросак | Цены и рынок | Недвижимость
У многих есть приятели или друзья друзей, которых элементарно «кидали» с арендой: показывали квартиру, брали залог и плату за первый и последний месяц, даже отдавали ключи. Однако по возвращении в квартиру обнаруживалось, что ключ уже не подходит, а дверь намертво закрыта. Хозяин с деньгами испаряется, а арендатор остаётся практически в буквальном смысле у разбитого корыта.
Нередко мы слышим с экранов телевизоров и истории о нечистоплотных риелторах, которые, обещая найти квартиру, берут с клиента предоплату, показывают ему несколько абсолютно не соответствующих описанию вариантов и затем заявляют, что условия договора выполнены и продолжать поиски подходящей квартиры, а тем более, возвращать деньги никто не собирается.
Сколько бы о стандартных схемах обмана и мошенничества ни говорилось, россияне с завидным постоянством продолжают попадать впросак. АиФ.ru в очередной раз пытается помочь своим читателям советом, как не угодить в неприятную историю, арендуя квартиру. За помощью мы обратились к экспертам компаний, которые уже не первый год добросовестно помогают арендаторам и арендодателям находить друг друга.
Договор как панацея
Все эксперты отметили важность договора об аренде квартиры, который зачастую составляется неправильно, а в отдельных случаях им даже пренебрегают, надеясь на добросовестность хозяина жилплощади.
«Составление договора аренды — важный этап сделки. Без этого документа все договорённости останутся на словах, и нет защиты от уловок недобросовестных партнёров. Крайне важно составить договор найма правильно, в таком случае у клиента появится документ, который позволит ему отстаивать свои интересы. На рынке аренды это очень важное условие — в сети недобросовестных партнёров как раз попадаются люди, которые решили сэкономить на этой услуге и не заключили договор (или заключили с нарушениями). Яркий пример: человек снимает квартиру, не проверив, имеет ли право тот человек, который представился хозяином квартиры, её сдавать. Например, если дети, желая отомстить родителям, предлагают жильё в аренду, либо это вовсе люди, которые не имеют никакого отношения к сдаваемой квартире», — уверена руководитель департамента городской недвижимости и аренды компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.«Для того чтобы подписанный сторонами договор найма был признан действительным, в нём должны быть указаны существенные условия:
1. Наименование передаваемого внаём жилого помещения, его характеристики и точный адрес.
2. Точные паспортные данные нанимателя и наймодателя.
3. Данные документов, подтверждающих права собственности наймодателя.
4. Размер платы за наём квартиры, порядок и сроки расчётов.
5. Срок действия договора найма. В случае отсутствия указания срока найма договор будет считаться заключённым на 5 лет.
6. Данные граждан, которые будут проживать совместно с нанимателем.
7. Подписи сторон договора найма.
Однако необходимо предусмотреть и прочие не менее важные условия этого документа, такие как порядок и основания досрочного расторжения договора по инициативе или вине любой из сторон; права и обязанности сторон; ответственность сторон как за недостатки, так и за причинённый ущерб; штрафные санкции для нанимателя и наймодателя; порядок и основания урегулирования ущерба, причинённого имуществу собственника; платежи и порядок оплаты ЖКУ; гарантии сторон; порядок уведомления сторон с указанием адресов для уведомления; возможность содержания домашних животных; ответственность и порядок урегулирования ущерба, причинённого соседям; запрет или право для нанимателя сдавать квартиру по договору поднайма третьим лицам; порядок урегулирования споров и некоторые другие».
Дёшево, значит, сердито
Также при самостоятельном поиске квартиры для аренды специалисты советуют обращать внимание на стоимость аренды. В большинстве случаев неоправданно низкая цена таит за собой какой-то подвох.
«Если выбираете квартиру самостоятельно, внимательно изучите ценовую ситуацию на рынке. Привлекательная дешевизна предложения, как правило, является просто приманкой. Во время просмотра квартиры и заключения сделки расслабьтесь, не нервничайте, максимально сосредоточьтесь на документах и договоре аренды, а также внимательно осмотрите квартиру на наличие недостатков. Не реагируйте на искусственно создаваемое многими собственниками и недобросовестными агентами состояние нервозности, благодаря которому клиент быстрее всё осмотрит и отдаст деньги», — советует управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Наталья Сивко.
«Очевидно, что жилплощадь, которая сдаётся по низким ставкам, имеет определённые минусы. Например, низкое качество объекта (старый дом, отсутствие ремонта, мебели или бытовой техники) или неудачное расположение (далеко от станции метро, рядом с вокзалом или рынком). Также снижению стоимости способствует условие предоплаты за долгий срок (полгода, год) или короткий срок найма (часто жильё сдают на лето). Нужно ориентироваться на средние ставки, описание объекта в объявлении, постараться в телефонном разговоре выяснить подробности и только потом отправляться на просмотр», — подтверждает Галина Киселёва, директор департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость».
Утром ключи, вечером — деньги
Эксперты советуют не платить риелторам вперёд, а с владельцем квартиры рассчитываться только после того, как квартира будет тщательно осмотрена и все минусы будут зафиксированы на бумаге и подписаны собственником.
«Встречаются случаи, когда наниматель смотрит квартиру, вносит залог, чтобы забронировать квартиру, и назначает дату сделки, а наймодатель исчезает либо отказывается возвращать залог, но при этом на сделку не выходит. Но работая с агентом, можно избавить себя от подобных ситуаций: все хлопоты компания берёт на себя. Лучше всего обращаться в крупные агентства, которые успешно себя зарекомендовали на рынке и могут предложить полный спектр услуг», — объясняет Светлана Бирина.
Самое безопасное, считают все эксперты, — работать с риелтором. Но ведь и среди них встречаются недобросовестные.
«Основное правило, которое необходимо запомнить арендатору, работающему с риелтором, — не платить деньги вперёд. Оплата услуг риелтора за проведённую сделку происходит всегда после, а не до начала работы, то есть когда он выполнил свои обязательства перед клиентом», — советует Наталья Сивко.
www.aif.ru
Когда договор аренды квартиры или комнаты считается недействительным?
Источник фотографииЗаключая договор найма жилого помещения, стоит помнить: в ряде случаев такой договор будет считаться заведомо недействительным, даже если оформлен и подписан сторонами. Что необходимо знать, чтобы не стать жертвой мошенников?
Договор недействителен, если заключён не уполномоченным на это действие лицом
В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), предоставлять жилое помещение в найм за плату может только его собственник либо уполномоченное им лицо (ст. 671, п. 1). Таким образом, необходимо убедиться, что вы заключаете договор именно с владельцем жилого помещения. Для этого нужно проверить паспорт собственника и оригиналы документов о владении имуществом.
Во-первых, это свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, а также правоустанавливающий документ: договор о приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. п. В документах должен быть указан адрес именно того помещения (квартиры, комнаты, дома), которое вы собираетесь снять.
Однако, стоит помнить: документы о праве собственности могут остаться и у бывшего владельца жилья. Поэтому, помимо оригиналов, для стопроцентной надёжности необходимо попросить у владельца (или запросить самостоятельно) выписку из Государственного реестра прав (ЕГРП) на жилое помещение, которую выдают органы Росреестра.
На практике перед сдачей в найм такие выписки собственники жилья, как правило, не оформляют. В этом случае дополнительной подстраховкой может послужить тот факт, что хозяин зарегистрирован по месту жительства в сдаваемой квартире. Что делать, если и регистрации у собственника нет? Можно договориться, например, о том, что часть денег (например, страховой депозит в виде платы за последний месяц проживания) вы передадите владельцу после получения выписки в Росреестре.
Возможны ситуации, когда от имени собственника квартира сдаётся в найм по доверенности. Однако соответствующий документ должен быть обязательно заверен нотариально. На практике такие доверенности нередко подделывают мошенники. Поэтому необходимо проверить, существует ли в природе выдавший её нотариус, и выяснить у этого нотариуса, действительно ли он оформлял такую доверенность.
Даже если доверенность окажется подлинной, всё равно стоит попросить у уполномоченного собственником лица оригиналы документов на сдаваемое жильё, а также выписку из ЕГРП. Если документов не окажется, от заключения договора лучше отказаться.
Предмет договора не определён в соответствии с законом
В соответствии с ГК РФ, существенным условием договора найма является исчерпывающее описание объекта такого соглашения. В документе обязательно должны быть все необходимые данные, чтобы однозначно установить, какое именно недвижимое имущество передаётся в найм.
Это адрес объекта недвижимости, количество комнат, имя владельца, название и реквизиты правоподтверждающего документа (например, свидетельство о государственной регистрации права собственности, №, кем и когда выдано). Если каких-либо из вышеперечисленных данных в договоре указано не будет, суд может признать такое соглашение недействительным.
Также, согласно ГК РФ, сдаваемое в найм жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (ст. 673, п. 1). Таким образом, в соответствии с гражданским законодательством, нельзя сдать только часть комнаты или, например, квартиру в аварийном доме.
Нет согласия на найм со стороны других собственников жилья
В соответствии с ГК РФ, если у жилого помещения есть несколько собственников, распоряжаться им можно только по взаимному их согласию (ст. 247, п. 1). Таким образом, если один собственник сдал квартиру, комнату или дом без согласия другого, второй имеет все шансы признать этот договор недействительным через суд.
Все владельцы жилого помещения, как правило, перечислены в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на него. Также имена всех обладателей конкретной комнаты, квартиры или дома содержатся в выписке из ЕГРП на данный объект недвижимости.
Если у квартиры, сдаваемой в найм, несколько владельцев, можно поступить следующим образом. Во-первых, заключить договор найма со всеми собственниками. Во-вторых, можно заключить соглашение с одним из них, но обязательно попросить согласие на это со стороны всех остальных собственников.
Такое согласие должно быть в письменной форме и заверено нотариально. Подлинность этих документов крайне желательно проверить точно так же, как и в случае с доверенностью на заключение договора найма.
news.ners.ru
