Как зарегистрировать право собственности на основании договора аренды с правом выкупа. Переход права собственности по договору аренды с правом выкупа

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

— Договор аренды с последующим выкупом: какие права у арендатора в случае смерти арендодателя до окончания срока договора при наличии у последнего наследников?

VadimGuzhva/Fotolia

Отвечает генеральный директор в «Конструктор документов FreshDoc.ru» Николай Пацков:

В ГК РФ говорится, что наниматель арендует имущество у арендатора на определенный срок и за определенную плату. То есть на время действия договора он может владеть и пользоваться нанятым имуществом. Впрочем, если арендодатель не имеет возражений, то договор автоматически пролонгируется, а срок владения увеличивается.

Но иногда случается так, что собственник умирает и встает вопрос о действии договора — будет ли он продолжаться? В законе фиксируется, что даже в случае смерти арендодателя и перехода права собственности по наследству действие договора аренды не отменяется. Таким образом, вместе с переходом права на наследуемое имущество к наследнику перейдут и обязанности по аренде, прописанные в договоре. Эти обязанности переходят сразу после смерти арендодателя и не зависят от сроков переоформления документов на имущество. У арендатора также остается право на выкуп арендованного имущества на условиях, которые были указаны в договоре. При этом наследник не имеет права расторгать договор в одностороннем порядке, так как переход права собственности не дает таких оснований.

Иногда переоформление собственности может занять довольно большой срок, достаточный для того, чтобы были пропущены несколько платежей, и перед нанимателем может встать вопрос: кому или куда вносить плату за аренду? В этих случаях имеет смысл внести причитающиеся деньги в депозит нотариуса.

Если новый собственник хочет прекратить действие договора (выселить, к примеру, если это аренда квартиры или дома), то он должен обратиться в суд. Но шансов на решение в его пользу мало. Особенно если арендатор своевременно выполняет свои договорные обязанности. В этом случае наследнику лучше дождаться окончания срока аренды и поднимать вопрос о расторжении договора.

Аренда жилья с последующим выкупом

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Отвечает генеральный директор юридической компании «Дельта консалтинг» Сергей Крылов:

Права остаются те же самые, что и при жизни арендодателя. При его уходе из жизни возникает универсальное правопреемство, что означает появление наследников, которые в течение шести месяцев вступают в свои законные права наследования. Если арендодателем являлось физическое лицо, то, соответственно, правопреемником становится одно или несколько физических лиц – это родственники. Если речь идет о юридическом лице, то, как правило, при универсальном правопреемстве при принятии наследства те, кто вошли в него, получают долю от бизнеса или забирают весь бизнес. А отношения продолжаются так же, как и ранее. Для арендатора ничего по сути не меняется. Если так случилось, что наследников нет, то такое имущество у нас по закону называется выморочным, оно уходит в пользу государства. В данном случае право собственности на объект будет закреплено за государством, отношения останутся те же самые, поменяется лишь собственник.

Если резюмировать данный вопрос, то, как бы ни сложилась ситуация со смертью арендодателя и наследниками, для самого арендатора ничего не меняется.

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

Договор аренды с правом выкупа арендованного имущества позволяет заключать ст. 624 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), но только если это предусмотрено законом или договором аренды. То есть возможность выкупа арендуемого имущества арендатором должна быть предусмотрена либо в законе, либо в договоре.

В судебной практике существуют два подхода к вопросу о том, какие нормы ГК РФ подлежат применению к отношениям сторон по договору аренды с возможностью выкупа арендованного имущества. Некоторые суды считают, что к такому договору применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют его форму. Соответственно, все остальные нормы права, которыми регламентируется договор, относятся к договору аренды. По общему правилу (часть 1 ст. 617 ГК РФ) переход права собственности … на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Закон не устанавливает разницы в применении указанной нормы в зависимости от основания перехода права собственности к другому лицу. Таким образом, в случае наследования имущества (в том числе и недвижимого), наследник (новый собственник и арендатор) становится на место наследодателя (старого собственника и арендатора) и договор аренды продолжает исполняться. В соответствии с ч. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Днем открытия наследства является день смерти наследодателя. Таким образом, наследник становится арендодателем и обретает право на получение от арендатора арендных платежей сразу после смерти наследодателя, хоть и не может никоим образом это подтвердить документально. Арендатор, соответственно, сохраняет право на выкуп арендованного имущества на условиях, предусмотренных договором аренды.

Второй подход состоит в том, что к договору аренды с правом выкупа арендуемого имущества подлежат применению все нормы о договоре купли-продажи, а не только положения о форме договора. В этом случае суды, опять же, имеют две позиции. Первая состоит в том, что договор аренды с правом выкупа арендуемого имущества представляет собой договор аренды и одновременно предварительный договор купли-продажи. Поскольку права и обязанности по предварительному договору купли-продажи также переходят по наследству, в данном случае наследник становится на место наследодателя не только в вопросах аренды, но и в вопросах последующей продажи имущества арендатору.

оответственно, право арендатора на выкуп арендуемого имущества сохраняется. Вторая позиция состоит в том, что договор аренды с правом выкупа арендуемого имущества это смешанный договор, содержащий как элементы договора аренды, так и элементы договора купли-продажи. В соответствии с этой позицией, если право арендатора на аренду имущества сохраняется, то право арендатора на последующий выкуп имущества не сохраняется, поскольку сторона договора скончалась, право собственности арендодателя в момент его смерти перешло к наследнику и уже никоим образом к арендатору в соответствии с договором аренды перейти не может.

Представляется, что правильными будут обе позиции в зависимости от того – как сформулировано условие о выкупе арендованного имущества. Если условие сформулировано в соответствие с ч. 1 ст. 624 ГК РФ как утверждение, что арендуемое имущество по истечении договора аренда переходит в собственность арендатора, то применяется второй подход и в случае смерти арендодателя арендатор утрачивает право на выкуп арендуемого имущества. А если условие в договоре аренды сформулировано в соответствии с ч. 2 ст. 624 ГК РФ – как право арендатора на последующий выкуп арендуемого имущества, то в случае смерти арендодателя по такому договору арендатор сохраняет как права арендатора на владение и пользование имуществом на условиях его аренды, так и право на последующий выкуп арендуемого имущества.

7 правил переговоров с продавцом квартиры

Срочный выкуп квартиры на вторичном рынке

Отвечает юрист компании «Оценка Консультации Аудит» Елена Афанасьева:

Согласно п. 1 ст. 617 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации «Сохранение договора аренда в силе при изменении сторон» - Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В договоре аренды с последующим выкупом необходимо прописать все существенные условия договора согласно действующему российскому законодательству, а также предусмотреть и прописать в договоре порядок последующей оплаты и переход права собственности в случае смерти арендодателя, чтобы у наследника в последующем не было оснований на обжалование данного договора в судебном порядке.

Оплату необходимо предусмотреть в связи с тем, что наследник вступит в наследство по истечении шести месяцев со дня смерти арендодателя (ст. 1154 ГК РФ ч. 3), а также в связи с тем, что наследник может быть признан недостойным наследником, а не оплата в установленные сроки арендных платежей (выкупной цены) может послужить основанием для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке. В договоре, в данном случае, лучше прописать, что оплата осуществляется единовременным платежом наследнику за весь период вступления его в наследство и получения свидетельства о праве на наследство (если это недвижимое имущество — также свидетельства о государственной регистрации права).

В любом случае, после вступления в наследство у наследника/наследников (а в последующем собственника имущества) остается право на обжалование договора аренды с последующим выкупом в судебном порядке если он/они не будут согласны с условиями заключенного арендодателем договора.

Отвечает директор компании «Мой Семейный Юрист» Алина Дмитриева:

Правом арендатора будет возможность пользоваться имуществом по договору аренды, а арендодателем по такому договору будет другое лицо (новый собственник имущества), который может предоставить право выкупить имущество. Но до получения наследниками свидетельства о праве на наследство может возникнуть проблема уплаты арендной платы. В таком случае, у арендатора есть несколько вариантов, а именно: 1) перевести денежные средства на карту арендодателя, если счет не закрыт и 2) перечислить денежные средства на депозит нотариуса, у которого открыто наследственное дело.

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: [email protected]. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Не пропустите:

Все статьи рубрики «Хороший вопрос»

Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах

К чему готовиться, если дом рядом с вашим собираются сносить?

Обратный выкуп квартир – что это такое и кому выгодно?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

www.domofond.ru

3. Существенные условия договора аренды с правом выкупа

Статья 624 ГК РФ в качестве одного из оснований для перехода права собственности на арендуемое имущество предусматривает внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Таким образом, выкупная цена является существенным условием договора аренды с правом выкупа. Однако на практике возникают споры о том, какие еще условия являются существенными для договора аренды с правом выкупа.

3.1. Вывод из судебной практики: Состав существенных условий для договора аренды с правом выкупа толкуется судами по-разному.

Позиция 1. Существенным условием договора аренды, предусматривающего впоследствии переход права собственности на арендуемое имущество к арендатору, является выкупная цена.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.03.2009 N А19-16776/06-16-54-Ф02-1116/09 по делу N А19-16776/06-16-54

"...Самостоятельное требование третьего лица удовлетворено: за ИП Ивановой М.А. признано право собственности на здание магазина общей площадью 69,6 кв.м, расположенное по адресу: с. Оса, ул. Свердлова, 90, указанное здание изъято из незаконного владения ПО "Осинское".

В кассационной жалобе ПО "Осинское" просит принятый по делу судебный акт от 19 декабря 2008 года отменить в части удовлетворения самостоятельного требования ИП Ивановой М.А.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что поскольку в письменной форме между сторонами по договору аренды от 03.02.1997 не было достигнуто соглашения о цене, договор аренды следует считать незаключенным, судом кассационной инстанции не принимается во внимание в связи со следующим.

Рассмотрев договор аренды от 01.02.1997, пунктом 3.1 которого было предусмотрено право выкупа арендованного имущества и зачета ранее выплаченной арендной платы в счет выкупной цены, а также дополнение к нему от 24.03.1997, квитанции об оплате, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что сторонами указанный договор был заключен и фактически исполнен..."

Постановление ФАС Московского округа от 15.01.2007, 18.01.2007 N КГ-А40/11019-06 по делу N А40-27548/06-85-203

"...Отказывая в удовлетворении иска, арбитражный суд исходил из того, что стороны по договору аренды не согласовали цену недвижимого имущества, тогда как в соответствии со ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Согласно п. 1 ст. 555 Кодекса договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 настоящего Кодекса не применяются.

При указанных обстоятельствах арбитражный суд вынес решение с правильным применением норм материального права, отказав в иске. Нарушений норм процессуального права арбитражным судом не допущено..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.03.2007 N Ф09-1436/07-С6 по делу N А60-30814/2006

"...В соответствии с п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Как следует из содержания указанной статьи, условие о размере выкупной цены является существенным для договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору.

Таким образом, в части права на выкуп арендованного имущества договор аренды от 01.08.2001 N 90 является незаключенным, поскольку не согласовано его существенное условие - выкупная цена..."

Постановление ФАС Уральского округа от 27.02.2006 N Ф09-996/06-С3 по делу N А76-22391/04-3-479/11-616

"...Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в иске, пришли к правомерному выводу, что договор аренды от 11.03.1997 N 781 в части соглашения о выкупе арендованного имущества является незаключенным.

При этом суды обоснованно исходили из того, что условия выкупа предпринимателем спорного имущества, его выкупная стоимость в договоре от 11.03.1997 сторонами согласованы не были, дополнительное соглашение от 10.03.2004 не подписано уполномоченным лицом ОАО "ЧТЗ", расчет арендной платы, содержащий указание на рыночную стоимость арендуемого имущества, не является надлежащим доказательством согласования выкупной стоимости имущества, поскольку подписан неуполномоченным лицом ОАО "ЧТЗ", а указание относится только к определению арендной платы..."

Позиция 2. Существенным условием договора аренды, предусматривающего впоследствии переход права собственности на арендуемое имущество к арендатору, является выкупная цена и условия перехода права собственности.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 13.12.2007 N Ф09-10286/07-С6 по делу N А50-3414/2007-Г-12

"...Поскольку в договоре аренды от 21.10.1999 отсутствуют условия перехода права собственности на выкупаемое имущество и выкупная цена, которые являются существенными для договоров аренды имущества с правом выкупа, суды обоснованно указали на то, что договор аренды с правом выкупа не может быть признан заключенным..."

studfiles.net

Как зарегистрировать право собственности на основании договора аренды с правом выкупа

В данном случае действует специальное правило, предусмотренное статьей 217 ГК: такое имущество может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц только в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Сейчас порядок приватизации регулируется Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». ФАС Поволжского округа (постановление от 13.05.2005 № А72-6835/04-25/287) обращает внимание на то, что способы приватизации государственного и муниципального имущества, перечисленные в ст. 18–26 этого федерального закона, не предусматривают выкуп имущества, арендуемого у государства или у муниципального образования. Особые условия предусмотрены для договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных до даты вступления в силу Закона о приватизации, т.

Договор аренды с правом выкупа: правовые основысоветы юриста

Важно

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Таким образом, поскольку на момент подписания договора аренды с правом выкупа спорного имущества ответчик не обладал правом собственности на это имущество, указанный договор является недействительной сделкой.(Источник: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 7 мая 2008 г. N Ф04-2741/2008(4452-А75-38) ) Аренда с выкупом: арендодатель не обязан продавать арендатору имущество, если в договоре не указана его выкупная ценаФедеральный арбитражный суд округа согласился с выводами суда нижестоящей инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований о понуждении арендодателя заключить договор купли-продажи нежилого здания, переданного истцу в аренду с последующим выкупом.Оставляя в силе состоявшееся судебное решение, суд кассационной инстанции, дал следующие разъяснения.В соответствии с п.

Выкуп арендованного имущества

Этот способ приобретения недвижимости встречается достаточно редко, но имеет при этом массу преимуществ. Из-за нераспространенности этого типа сделок, возникает множество вопросов, связанных с его заключением. В представленной статье мы максимально подробно рассмотрим, в чем особенность аренды квартиры с выкупом, какие плюсы и минусы у такого способа приобретения и как правильно оформить сделку. Содержание статьи ○ Понятие аренды квартиры с правом выкупа. ○ Преимущества и недостатки. ○ Составление договора. ○ Как оценить квартиру. ○ Переход права собственности. ○ Советы юриста: ✔ Стоимость квартиры существенно изменилась, но наниматель платить больше отказывается.✔ Можно ли в договоре указать сумму в валюте и оплачивать валютой? ○ Видео. ○ Понятие аренды квартиры с правом выкупа.

4. необходимость выделения выкупной цены в договоре аренды с правом выкупа

Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». Преимущественное право в соответствии со ст. 4 Закона № 159-ФЗ означает также, что арендатор должен быть уведомлен о предстоящей сделке, имущество может быть продано третьему лицу только в случае отказа арендатора от покупки или непредоставления ответа в указанный срок, в противном случае есть право на обращение в суд. Согласие арендатора воспользоваться преимущественным правом обязует собственника заключить с ним договор купли-продажи в течение 30 дней со дня, когда арендатор получил предложение заключить договор или проект договора купли-продажи. Течение данного срока приостанавливается до дня вступления в законную силу решения суда, если арендатор оспаривает достоверность величины рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком.

Договор аренды с правом последующего выкупа — образец

Относительно аренды с правом выкупа земельного участка и если арендодателем является публично-правовое образование, Пленум ВАС РФ (п.п. 7, 8 постановления от 17.11.2011 № 73) постановил, что у покупателя-арендатора в таких случаях сохраняется обязанность вносить арендную плату согласно ранее заключенному договору аренды вплоть до государственной регистрации перехода права собственности на землю. Стороны не вправе установить в договоре иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы, так как использование земли в РФ по общему правилу является платным, а до момента регистрации перехода права собственности на земельный участок его покупатель земельный налог не уплачивает. Приобретение в собственность арендованного имущества Далее рассмотрим приобретение в собственность арендованного государственного или муниципального имущества.

Договор аренды с правом выкупа

Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, оснований для выкупа спорного имущества нет.Суд установил, что отношения между арендатором и арендодателем строились на основании нескольких договоров, которые не пролонгировались. Однако первый договор между сторонами был заключен в 2005 г. Согласно вышеуказанному закону преимущественное право на выкуп арендуемого муниципального имущества может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение 3 и более лет до дня вступления в силу этого закона (он вступил в силу в 2008 г.).

Все прочие условия закона для реализации преимущественного права арендатором соблюдены.

Как выкупить земельный участок из аренды?

При оплате в полном объеме стоимости имущества арендатору больше не нужно вносить арендные платежи (определение ВС РФ от 09.03.2016 № 306-ЭС16-619 по делу № А498274), а право собственности на выкупленное имущество возникает на основе договора купли-продажи (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Стороны также вправе самостоятельно установить, когда прекращается обязательство по внесению платы за имущество арендодателю (п. 5 постановления № 73). Исключение составляет только 1 объект аренды — участок земли (п.

7 постановления № 73). Важно! Выкупать имущество или нет — это выбор арендатора. Понуждение к выполнению договорных условий о выкупе не основано на законе. Если арендатор не желает выкупать объект сделки, договор продолжает действовать, но без условия о приобретении имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2011 по делу № А58-8158/10).

Право собственности на недвижимое имущество, которое является предметом договора аренды с правом выкупа, переходит к покупателю – арендатору с момента государственной регистрации перехода права, гласит п. 2 статьи 223 ГК, если иное не установлено законом; недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество у добросовестного приобретателя в случае, если он приобрел имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем добросовестный приобретатель не знал и не мог знать. Обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.Так как договор заключается на продолжительный срок, следует учесть тарификацию цены недвижимости и ее аренды.

• Ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств. Этот пункт большей частью касается продавца, если он не будет исполнять свое основное обязательство (продажу квартиры), то он должен будет вернуть всю уплаченную покупателем сумму.
• Условия расторжения соглашения. Здесь следует прописать все основания, которые могут служить причиной для прекращения правовых отношений.
• Вероятность форс-мажоров. Обязательным является учет смерти одной из сторон. Желательно сразу продумать, кто будет правоприемником и зафиксировать его данные в договоре (после предварительного согласия).
• Страховка. Этот пункт не относится к обязательным.

ФАС Волго-Вятского округа, Уральского округа (Постановления от 11.04.2011 № Ф01-907/11, 17.08.2010 № Ф09-6216/10-С3) считают, что если речь идет об аренде недвижимости, условие о размере выкупной цены является существенным, а его отсутствие ведет к признанию договора незаключенным. В соответствии с п. 3 ст. 609 ГК РФ форма договора аренды с правом выкупа должна быть аналогична форме договора купли-продажи такого имущества. Статьи 550 и 560 ГК предусматривают специальные требования к форме договоров купли-продажи недвижимости и продажи предприятия соответственно.

Продажа недвижимости оформляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. К договору продажи предприятия помимо этого должны быть приложены документы, прописанные в п. 2 ст.

IP/Host: .welhome.ru Re: дог аренды зданий с правом выкупа. регистрация Еще я бы посмотрела вопросы о залоге. Ка тут возник, какие обязательства обеспечивает и т.д. и от этого уже плясала…… #9 IP/Host: .adsl.wplus.ru Re: дог аренды зданий с правом выкупа. регистрация спасибо atn2k, разобралась! #10 IP/Host: 213.247.181. Re: дог аренды зданий с правом выкупа. регистрация договор аренды с правом выкупа — регистрируется #11 IP/Host: .adsl.wplus.ru Re: дог аренды зданий с правом выкупа.

регистрация

Внимание

Аляска! объяснитесь пожалуйста со ссылкой на статьюкогда регистрируется? #12 IP/Host: 213.247.181. Re: дог аренды зданий с правом выкупа. регистрация Не так выразилась. Регистрируется договор аренды с выкупом — как сделка об отчуждении направленая на передачу недвижимости в собственность.

vip-real-estate.ru

Выкуп арендованного имущества

Материал подготовил юрист ЮФ"Логос" Яковлев Дмитрий Условия выкупа арендованного имущества, предоставляющего арендатору право стать собственником этого имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения всей выкупной цены, обусловленной договором, затрагиваются в настоящей статье.Условие о выкупе арендованного имущества (статья 624 Гражданского кодекса РФ) предоставляет арендатору право стать собственником этого имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения всей выкупной цены, обусловленной договором.Выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора, поэтому арендодатель не вправе понудить арендатора к приобретению имущества и оплате выкупной цены.При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам по смыслу п. 1 ст. 624 ГК РФ следует согласовать условия о переходе арендованного имущества в собственность арендатора и о выкупной цене. Также важен момент прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы.При включении в договор условия о выкупе стороны должны учитывать, что законом могут быть определены случаи, в которых выкуп арендованного имущества запрещен (п. 3 ст. 624 ГК РФ). Так, п. 3 ст. 5 Федерального закона от 23.08.1996 N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике" установлен запрет на выкуп имущества, арендованного у государственных научных организаций, учрежденных Правительством РФ или федеральными органами исполнительной власти.Кроме того, необходимо учитывать, что выкуп арендованного имущества может происходить не только на основании условия, включенного в договор согласно ст. 624 ГК РФ. Случаи, порядок и особенности приобретения арендаторами имущества в собственность могут быть предусмотрены законом. Так, Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" определен порядок приватизации государственного и муниципального имущества в целом, а Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены специальные правила приобретения в собственность государственного или муниципального имущества, арендаторами которого являются субъекты малого и среднего предпринимательства.Для надлежащего согласования условия о переходе арендованного имущества в собственность арендатора стороны должны предусмотреть в договоре аренды, что выкуп имущества производится на основании этого же договора. Это связано с наличием в судебной практике позиции, согласно которой условия договора аренды о преимущественном праве арендатора на приобретение имущества в случае его продажи не определяют договор как договор аренды с правом выкупа. Кроме того, условие договора о заключении в будущем договора купли-продажи арендуемого имущества также не будет свидетельствовать о согласовании условия о его выкупе. Важной частью в вопросе выкупа арендованного помещения является согласование вопроса о выкупной цене. В договоре необходимо определить, входит выкупная цена в арендную плату или устанавливается отдельно. Без полного и своевременного внесения обусловленной договором выкупной цены переход арендованного имущества в собственность арендатора не происходит.В договоре необходимо определить: размер выкупной цены, возможность включения в счет выкупной цены арендных платежей, срок внесения выкупной цены.Возможно указать в договоре условие о том, что выкупная цена определяется суммой всех арендных платежей, которые включаются в счет ее уплаты. В этом случае исполнение арендатором обязанности по уплате всех арендных платежей будет означать полное внесение выкупной цены и переход арендованного имущества в собственность арендатора.Также в договоре возможно указать условие о том, что арендатор вправе внести выкупную цену за арендованное имущество до истечения срока аренды. В этом случае арендатор сможет внести плату за выкуп арендованного имущества при наступлении согласованного срока.В соответствии со ст. 624 ГК РФ у арендатора возникает право собственности на арендуемое имущество в момент исполнения обязанности по внесению выкупной цены, даже если срок аренды еще не окончился. С момента перехода права собственности к арендатору прекращается договор аренды и, соответственно, обязанность по внесению арендных платежей в связи с совпадением в одном лице арендатора и арендодателя. Арендодатель в этом случае не вправе будет требовать внесения изменений в условия договора о размере выкупной цены.В ситуации, когда объектом аренды является недвижимое имущество, поскольку переход права собственности на него при выкупе подлежит государственной регистрации, арендатор становится собственником имущества с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП, а не с момента уплаты всей выкупной цены согласно ст. 624 ГК РФ.Вопрос о моменте прекращения внесения арендной платы в указанной ситуации разрешен ВАС РФ, который указал, что при выкупе арендованного недвижимого имущества (за исключением земельных участков) обязательство по внесению арендных платежей прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, однако иное может быть предусмотрено законом или соглашением сторон (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").Соответственно, если стороны хотят установить иной момент прекращения указанного обязательства, условие об этом нужно включить в договор аренды. В частности, в интересах арендодателя определить, что арендатор прекращает уплачивать арендную плату только с момента государственной регистрации перехода права собственности.Если объектом аренды по договору с условием о выкупе является земельный участок, то вопрос о моменте прекращения внесения арендных платежей в силу положений п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует решать исходя из принципа платности землепользования в Российской Федерации (пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). В соответствии с указанным пунктом Постановления Пленума ВАС РФ момент прекращения внесения арендатором арендной платы определяется по-разному в зависимости от того, какое лицо выступает арендодателем.Так, если имущество находится в государственной или муниципальной собственности, обязательство по внесению арендной платы сохраняется до момента государственной регистрации перехода права собственности на землю к арендатору. Установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы стороны не вправе.В остальных случаях обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента внесения выкупной цены в полном объеме, однако при этом арендатор обязан в порядке п. 1 ст. 1102 ГК РФ возместить арендодателю расходы по уплате земельного налога за период с момента внесения выкупной цены до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. ОБЩАЯ СХЕМА РАБОТЫ 1. ПРЕТЕНЗИОННАЯ СТАДИЯ - Сбор документов и их павовая оценка.- Разработка решения вариантов вопроса в т.ч. путем мирного решения. Подробнее... На этой стадии выясняется правовое содержание тех конфликтов, задач или проблем, которые привели или могут привести клиента в суд, а также разрабатываются различные способы их решения. Прежде всего, мирным путем (если это возможно), путем переговоров и поиска компромисса. 2.  ПРЕДСУДЕБНАЯ СТАДИЯ - Разработка проекта иска/отзыва на иск.- Сбор и подготовка документов, обосновывающих выработанную правовую позицию.- Подача иска в суд. Подробнее... Предполагает разработку концепции защиты интересов клиента и сбор всех необходимых доказательств. На этой стадии юристами фирмы разрабатывается главный документ, который во многом будет определять судьбу дела в первой инстанции - проект дела, в котором юристами делается по возможности полный и всесторонний анализ наиболее эффективных способов защиты интересов клиента. По наиболее важным делам проект дела обсуждается коллегиально всеми ведущими юристами компании. На основании проекта дела готовится исковое заявление. 3. ПЕРВАЯ ИНСТАНЦИЯ - Проведение предварительного слушания.- Оценка возражений противоположной стороны.- Корректировка и уточнение сформированной позиции (при необходимости сбор дополнительных доказательств).- Проведение основного слушания. Подробнее... Работа в суде первой инстанции очень важна, т.к. она закладывает фундамент всего процесса, потому что в других инстанциях (а серьезные процессы проходят, как правило, через несколько инстанций) будет рассматриваться и переоцениваться работа, выполненная в первой инстанции арбитражного процесса. Эта работа предполагает выдвижение и обоснование своей правовой позиции, знакомство с правовой позицией оппонентов, разработка и донесение до суда контраргументации. Юрист нашей фирмы после каждого заседания готовит отчет о проведенном процессе, который, как правило, подробно обсуждается и анализируется для выработки наиболее выигрышной правовой позиции. 4. АПЕЛЛЯЦИОННАЯ ИНСТАНЦИЯ - Правовая оценка решения суда.- Оценка жалобы противоположной стороны.- Разработка проекта дела.- Подготовка жалобы/отзыва на жалобу.- Проведениеслушания дела. Подробнее... Работа в суде апелляционной инстанции проверяется уже вынесенное решение суда первой инстанции. Стадия апелляционной инстанции очень важна, т.к. Постановление апелляционной инстанции вступает в силу немедленно и подлежит принудительному исполнению через службу судебных приставов. Апелляционная инстанция заседает в составе 3-х судей, а не одного, как в суде первой инстанции, выносит решение коллегиально; по ряду вопросов может иметь свою собственную правовую позицию. Поэтому на этом этапе очень важно хорошо подготовиться к делу и суметь отстоять уже принятое в пользу клиента положительно решение или добиться изменения отрицательного решения.   ="">5. КАССАЦИОННАЯ ИНСТАНЦИЯ - Правовая оценка решения суда.-Оценка жалобы противоположной стороны.- Разработка проекта дела.- Подготовка жалобы/отзыва на жалобу.- Проведение слушания дела. Подробнее... Эта инстанция ставит в деле фактическую точку, которая впоследствии лишь теоретически может быть изменена Вышестоящим судом. На практике, дальше Кассационной инстанции дело уже не пойдет. Часто случается, что Кассационная инстанция изменяет решение, принятое ранее судами других инстанций, устраняя различные судебные ошибки, т.к. в Кассационной инстанции дело изучается наиболее внимательно и беспристрастно. Поэтому, чтобы отстоять достигнутое решение или добиться перелома в деле, очень важно суметь грамотно и четко донести до суда свою позицию, которая, безусловно, должна быть созвучна с судебной практикой Кассационной инстанции по аналогичным делам. На стадии Апелляционного и Кассационного рассмотрения дела решающим фактором становится опыт юристов и хорошее знание судебной практики Высшего Арбитражного суда, данного суда, и зачастую также участвующих в деле судей 6. ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ ПРОИЗВОДСТВО - Возбуждение исполнительного производства.- Участие в исполнительных действиях.- Обеспечение исполнения решения суда. Подробнее... Завершающая стадия процесса, когда уже решение принято и, казалось бы, вся борьба позади, на самом деле является самой трудной и непредсказуемой. В исполнительном производстве совершается больше всего ошибок, в исполнительном производстве больше всего субъективизма, порой оказываются самые длинные сроки. Часто внутри стадии исполнительного производства возникают самостоятельные процессы: например, обжалование действий или бездействий судебного пристава-исполнителя. Эта стадия требует от юриста особенных качеств: настойчивости и обаяния, умения разговаривать с людьми и хорошего знания всех тонкостей и нюансов исполнительного производства.

www.logosinfo.ru

Ст. 624 ГК РФ с Комментариями 2017-2018 года (новая редакция с последними изменениями)

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Комментарий к Ст. 624 ГК РФ

1. Комментируемая статья предусматривает внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены в качестве одного из оснований для перехода права собственности на арендуемое имущество от арендодателя к арендатору. Указанное положение закона означает, что существенными условиями договора аренды с правом выкупа являются не только предмет аренды (ст. 607 ГК), но и его выкупная цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о размере выкупной цены договор в части выкупа не может считаться заключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, применяться не должны. Вместе с тем, как следует из п. 2 комментируемой статьи, арендодатель и арендатор вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену, заключив соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды.

2. В силу п. 3 ст. 609 ГК РФ при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, надлежит руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества. Следовательно, если предполагается выкупать арендованное движимое имущество, то форма договора аренды подчиняется общим требованиям (ст. ст. 158 — 162, 434, п. 1 ст. 609 ГК), а если выкупу будет подлежать арендованное недвижимое имущество, то форма договора аренды регламентируется правилами ст. 550 и п. 1 ст. 551 ГК РФ.

Однако нельзя исключить применение к отношениям из договора аренды с правом выкупа арендованного имущества и других норм о договоре купли-продажи, поскольку такой договор аренды является смешанным гражданско-правовым договором (п. 3 ст. 421 ГК), содержащим элементы договоров аренды и купли-продажи. В противном случае остаются без ответа многие вопросы, возникающие в связи с переходом права собственности на сданное в аренду имущество. Так, например, при выкупе арендованного здания или сооружения в обязательном порядке должен быть разрешен вопрос о правах на земельный участок, на котором оно находится (ст. 552 ГК) .

———————————Имеет место иное мнение, согласно которому нормы о договоре купли-продажи, кроме предписаний о форме договора, не подлежат применению к договорам аренды с правом выкупа (п. 2 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

3. Выкуп арендованного имущества происходит только по окончании срока аренды и при условии полного и своевременного внесения арендных (выкупных) платежей. Вместе с тем, как показывает судебная практика, если арендатор внес часть платежей в счет выкупа арендованного имущества по окончании срока договора и такое исполнение принято арендодателем, то имущество считается выкупленным арендатором .

———————————Определение ВАС РФ от 27 января 2009 г. N ВАС-16295/08 по делу N А40-55899/07-105-498 // СПС «КонсультантПлюс».

4. На практике следует учитывать, что далеко не всякое условие договора аренды, связанное с возможностью приобретения арендатором имущества в собственность, является условием о выкупе в смысле комментируемой статьи. Так, судебной практике известны случаи, когда в договор аренды включалось условие о преимущественном праве арендатора на покупку имущества при его продаже . Такое условие не может рассматриваться как условие о выкупе арендованного имущества с точки зрения комментируемой статьи. Точно так же не может быть приравнено к условию о праве выкупа условие, в соответствии с которым арендодатель и арендатор обязуются после прекращения договора аренды заключить договор о продаже имущества арендатору, поскольку в таких случаях можно лишь ставить вопрос о наличии или отсутствии предварительного договора купли-продажи .

———————————Постановление ФАС Московского округа от 13 марта 2006 г. N КГ-А41/1295-06 по делу N А41-К1-9969/05 // СПС «КонсультантПлюс».

Определение ВАС РФ от 17 июня 2009 г. N ВАС-6821/09 по делу N А50-14686/2007-Г21 // СПС «КонсультантПлюс».

5. Право на выкуп арендованного имущества может быть ограничено законом, исходя из специального функционального назначения имущества. Так, невозможен выкуп имущества, арендуемого у государственных научных организаций и организаций, подведомственных государственным академиям наук (п. 3 ст. 5 и п. 5 ст. 6 Федерального закона от 23 августа 1996 г. N 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» ). В силу п. 5 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не допускается выкуп в собственность арендуемого земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, переданного религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям и т.д.

———————————Собрание законодательства РФ. 1996. N 35. Ст. 4137.

Несмотря на отсутствие в новом Лесном кодексе (далее — ЛК) РФ от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ прямого указания на запрет выкупать переданные в аренду лесные участки, который содержался в ст. 34 ранее действовавшего ЛК РФ от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ , выкуп лесных участков все же невозможен, поскольку лесные участки в составе земель лесного фонда являются объектами только федеральной собственности (ст. 8 ЛК). То же самое следует сказать и относительно аренды водных объектов, за исключением тех из них, которые могут находиться в частной собственности (ст. 8 Водного кодекса РФ от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ ).

———————————Собрание законодательства РФ. 2006. N 50. Ст. 5278.

Собрание законодательства РФ. 1997. N 5. Ст. 610.

Собрание законодательства РФ. 2006. N 23. Ст. 2381.

Строго говоря, выкуп арендуемого имущества, относящегося к государственной или муниципальной собственности, возможен только в случаях, когда это прямо разрешено законом. Это объясняется тем, что переход имущества из публичной собственности в частную должен осуществляться по нормам законодательства о приватизации, а действующий Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» уже не предусматривает такого способа приватизации, как аренда с правом выкупа ; специальные правила установлены Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

———————————Собрание законодательства РФ. 2002. N 4. Ст. 251.

По данному вопросу см. также: Постановление Правительства РФ от 25 сентября 2002 г. N 707 «О порядке реализации договоров аренды федерального имущества с правом выкупа, заключенных до вступления в силу Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» // Собрание законодательства РФ. 2002. N 39. Ст. 3804.

stgkrf.ru

Оформляется переход права собственности по договору аренды с правом выкупа

Выкуп арендованного имущества

Соответственно, в такой ситуации у арендатора нет оснований требовать от арендодателя исполнения обязанности по регистрации перехода прав собственности на арендуемое имущество после уплаты выкупной цены. К таким выводам пришел Президиум ВАС РФ. Как пояснил Президиум, в силу ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Аренда с правом выкупа по договору: какой порядок перечисления выкупных платежей защитит интересы обеих сторон

Кроме того, практика показывает, что контрагенты часто неверно определяют, какими именно нормами регулируются отношения по аренде с выкупом. Предмет договора не всегда фиксируется письменно. Допустим, у арендатора на момент заключения договора недостаточно средств для выкупа имущества, но впоследствии он рассчитывает их получить. В таком случае стороны договора аренды могут предусмотреть условие о том, что арендованное имущество перейдет в собственность арендатора после уплаты определенной суммы.

Аренда автомобилей с правом выкупа

Вы можете сформировать оптимальный график платежей с фиксированной суммой. Также предоставляется возможность досрочного выкупа автомобиля. Экономия финансов. Обычно в сумму первоначального платежа включаются затраты на обслуживание машины (прохождение ТО, монтаж систем безопасности, сезонный комплект резины) и оформление автомобиля (страхование по ОСАГО и КАСКО, транспортный налог). Экономия времени. Для оформления выкупа транспортного средства Вам не потребуются справки о доходах и прочие документы.

Оформляется переход права собственности по договору аренды с правом выкупа

Помещения передаются согласно акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора. 1.2. Неотъемлемой частью настоящего договора является поэтажный план помещений, передаваемых Арендатору. 1.3. Помещения сдаются в аренду на ___ лет, с «__»_______ ____ г. по «__»________ ____ г. Договор вступает в силу с момента государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке.

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

При этом стоит обратить внимание на следующие моменты: — нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе; — договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества; — существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены. Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости. Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем. Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости.

Как заключить договор аренды автомобиля с последующим выкупом (образец)?

ему нужно определиться с маркой, моделью и основными техническими характеристиками будущего приобретения, а также его выкупной стоимостью. Все эти условия и будут обязательными для заключения договора аренды с правом выкупа авто . Основные характеристики авто должны быть указаны настолько подробно, чтобы можно было с точностью определить, что это именно тот автомобиль, а не какой-то другой.

Сублизинг в российском законодательстве

Таким образом, законодательство четко классифицирует сублизинг как вид субаренды. Вместе с тем договор субаренды возможен уже в рамках договора между арендодателем и арендатором, когда предмет аренды уже передан арендатору. С этим также связана и динамика прав, вытекающих из договора сублизинга. Договор сублизинга предоставляет сублизингополучателю по отношению к продавцу права кредитора в гарантийных обязательствах. Допускается переуступка лизингополучателем его обязательств по выплате платежей третьему лицу.

Каковы особенности аренды с правом последующего выкупа квартиры

Не нужно переезжать, подыскивать подходящие варианты. Как только стороны договорились о выкупе, квартиру можно обставлять по своему усмотрению, чувствовать себя в ней не гостем, а полноправным хозяином. Когда может быть включено условие о выкупе в договор Стороны изначально могут составить договор аренды с последующим правом выкупа, если оговорили такой вариант с самого начала. Но бывают такие ситуации, что стороны и не думали о возможности выкупа недвижимости, перед тем, как составить договор аренды жилья.

Оформление земли, вопросы по аренде земельного участка

Поэтому понятно, почему многие предпочитают обращаться за помощью к компетентному специалисту. Такие специалисты есть в Фонде имущества и инвестиций, которые обладают большим опытом работы с учреждениями и организациями, органами государственной власти и местного самоуправления, что позволяет эффективно решать задачи любой сложности. Специалисты не только проконсультируют, проведя профессиональную экспертизу имеющихся документов на объекты капитального строительства (жилые дома, здания, строения, сооружения), в т.ч.

Комментарий к статье 624 гражданского кодекса

Только одно требование базируется на нормах договора купли-продажи. Согласно п. 3 ст. 609 ГК такой договор должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора купли-продажи того имущества, которое является объектом аренды. На это специально обращает внимание Президиум ВАС РФ, подчеркивая, что к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора.

Споры о выкупе арендованного имущества

606 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) по договору aренды (имущественного найма) aрендодатель (наймодатель) oбязуется предоставить арендатору (нанимателю) имуществo за плату вo временноe владениe и пользованиe или во временноe владениe. Ст. 624 закрепляет, правило, согласно которому законом или договором может быть предусмотренo, что арендованноe имуществo переходит в cобственность арендатора пo истечении срока аренды либо дo его истечения при условии внесения арендатором всей выкупной цены, обусловленной договором. В качестве примера следует рассмотреть постановление Президиума Bысшего Aрбитражного суда РФ от «1» марта 2005 года № 12102/04.

По материалам дела, между обществом «С» и обществом «М» заключен договор аренды земельного участка с правом его дальнейшего выкупа. Договор аренды c правом выкупа является в соответствие с гражданским законодательством смешанным договором, то есть содержащим в себe элeменты, как договорa аренды недвижимогo имуществa, так и договорa купли-прoдажи недвижимости. К отношениям сторон пo смешанному договору применяются правила o договорах, элементы которых он содержит, в соответствующих частях. Cущественным условием договорa купли-продажи недвижимогo имуществa является условие о цене.

Договор аренды с правом выкупа: проблемы бухгалтерского и налогового учета

2. Право собственности на арендованные транспортные средства переходит к Арендатору при условии внесения Арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. 3. Стороны договора аренды констатировали, что в соответствии с действующим законодательством к договору аренды транспортных средств не применяются положения и правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве Арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Договор аренды с последующим выкупом

Судом может быть не принято преимущественное право арендатора на выкуп арендованного имущества, как и указание на право выкупа в договоре, в виде заключения будущего договора купли-продажи имущества. То есть, договор аренды с последующим выкупом должен конкретно содержать фразу подобного типа: «Арендатор вправе выкупить арендуемое имущество по истечении срока аренды или до истечения данного срока ….». Основным отличием договора аренды с выкупом от договора купли-продажи с рассрочкой платежа является оплата – в первом случае оплачиваются арендные платежи и выкупная стоимость, во втором — только выкупные платежи.

В договоре ставится первая подпись, а окончательная подпись — после погашения всей суммы. Только после этого покупатель становится полноправным собственником и может регистрировать право собственности на квартиру. Как правило, отсрочка платежа составляет не более года-двух. Замдиректора АН «АльянсБрок» Сергей Подгорный рассказал, что к ним обратился клиент с просьбой продать квартиру, он согласен на рассрочку платежа.

В таких условиях собственник получает стабильную прибыль, а покупатель получает возможность использовать необходимое имущество для предпринимательской деятельности. Описанные отношения между организациями имеют несомненно положительный эффект. Однако для бухгалтеров это очередная «головная боль». Основные трудности для сторон сделки составляет учет доходов и расходов от такой сделки, поскольку в зависимости от условий договора и вида деятельности организации учет осуществляется по-разному. Обязательные условия договора Заключение соглашений об аренде имущества и последующем его выкупе предполагает заключение смешанного договора.

filin37.ru

Переход права собственности по договорам аренды с последующим правом выкупа, финансовой аренды (лизинга), коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа, подряда и займа

В.И. АРЧИНОВА

ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПО ДОГОВОРАМ АРЕНДЫ С ПОСЛЕДУЮЩИМ ПРАВОМ ВЫКУПА, ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЫ (ЛИЗИНГА), КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ С ПРАВОМ ВЫКУПА, ПОДРЯДА И ЗАЙМА

В соответствии со ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, передача вещи приобретает особое значение не только в смысле установления момента возникновения права собственности, но и в смысле самого способа ее перехода, ведь увязывание момента перехода права применительно к процедуре передачи вещи позволяет считать, что не что иное, как сама эта передача и есть переход собственности.

Под давлением экономики был настоятельно поставлен вопрос, какой из трех актов-договоров: заключение договора, выплата цены или передача вещи (манципация в Древнем Риме) – передают собственность. Выбор был сделан в пользу передачи вещи.

В конечном счете, манципация была поглощена традицией, и уже «по юстинианову праву передача есть общая и необходимая форма добровольного отчуждения телесных вещей»1. Всеобщность и необходимость традиции Дернбург объясняет тем, что, во-первых, нормальным считается, чтобы собственник владел своей вещью и, во-вторых, что при этом обеспечивается и гласность, важная для отношения обычно затрагивающего и 3-их лиц2. Установление системы традиции стало быть означает, что весь гражданский оборот сориентирован на фактическую принадлежность вещей и исходит из законного предположения, что владелец вещи является ее собственником.

Всеобщность традиции, концентрация в ней всех до сих пор возможных путей переноса собственности заставили выделить традицию из целостного по своей природе взаимоотношения, отдающего и получающего вещь лиц, оставив содержательному, отражающему все стороны волеизъявлению сторон предшествующему процессу значение предваряющего основания, а самой традиции – качество знакового «реального» действия: «те сделки, в которых стороны только выражают свое намерение перенести право собственности, сами по себе собственности не переносят»; «договору, по существу его, чуждо установление вещной связи – он создает лишь право требования и таким путем подготовляет вещное право»3.

Следствием этого стало известное однообразие содержания традиции, конечно отличие от той ее бесцветности, которая была результатом сосредоточения всего правового эффекта в форме и ритуале, прежде всего – манципации.

Теперь допущение в традицию минимального волевого содержания (только о передаче собственности вообще) – это способ сохранить ее универсальность, что придает устойчивость всему разнонаправленному и пестрому обороту вещей. Но традиция не утратила совсем и качеств ритуала, состоящих в том, что он всегда направлен на поддержание в дееспособном состоянии, а если потребуется, то в периодическом «возрождении» структуры. Иными словами, речь идет о мерах антиэнтропийного характера, пресекающих накопление неблагоприятных факторов, возникших вследствие «износа», стирания сущности явления4.

Конечно, со временем традиция почти утратила внешние признаки ритуала, которые стали вытесняться на периферию (например, записи в поземельных книгах, заявления перед судом). Однако суть ритуала, возвращение с его помощью первоначального смысла и содержания всему явлению (а здесь речь идет о собственности, которая между передачами обычно выбывает из юридического оборота и действительно может утратить определенность) остается, поскольку остается и сам переход. Главное в том, что знаковые как у любого ритуала функции традиции приводят к получению ею дополнительного содержания системного значения5. Передача требует: правомочие передающего (традента) на перенесение права собственности; совпадение воли традента и получателя относительно перехода господства над вещью; перенос владения6. Под именем передачи понимается вручение одним лицом другому вещи с намерением перенести право собственности7. Несобственник не может передать собственность, самое большее, что от него может приобрести получатель это фактическую позицию владения для давности. Впрочем, в силу §932 ГГУ добросовестный приобретатель движимого имущества становится собственником, даже получив вещь от несобственника (как известно, в ст.183 ГК РСФСР 1922 года имелся аналог этой нормы).

В отличие от германского права, установленный в п.3 ст.302 ГК РФ запрет на виндикацию от добросовестного приобретения денег и ценных бумаг на предъявителя не может быть в буквальном смысле истолкован, как возникновение собственности на эти вещи у приобретателя, хотя в практическом плане есть основания приравнять в этом случае позицию приобретателя с положением собственника. (Многие отечественные цивилисты до введения института приобретательной давности прямо говорили о возникновении права собственности у добросовестного приобретателя при отсутствии оснований для отчуждения вещи по виндикационному иску).

Неправильно считать, что традиция переносит владение, которое при наличии основания становится собственностью что, например, на первый взгляд следует из рассуждения: «передача права собственности состоит как бы из двух частей – из передачи владения на вещь и из соглашения о переходе права собственности»8. Это допустимо только, если искаженно понимать смысл «триады» правомочий собственника, которая и сама по себе, как известно, неадекватно отражает содержание собственности, понимания допускающего возможность изолированного бытия «правомочия владения», которое путем добавления других правомочий может превратиться в «полную собственность». Лишь передача владения как фактическое действие и соглашение о переходе права собственности как договор вместе обуславливают наступление правового последствия перехода собственности. Передача вещи как фактическое действие, как непосредственный физический захват без соглашения о собственности не порождает никакого юридического эффекта, в том числе и возникновения на стороне получателя владения в том смысле, в каком с ним связываются какие-нибудь юридические последствия.

Важное место в гражданском праве занимают договоры о передаче собственности (dare). Прежде всего, это купля-продажа. Сопровождающая эти договоры передача самой вещи (традиция) выделилась в самостоятельный акт в рамках римского классического права и с тех пор существует, отдельно определяя переход собственности. В Древнем Риме уже существовал усложненный механизм возникновения вещного права: требовалось не только соглашение, но и передача вещи. Затем возник консенсуальный контракт и с тех пор в договоре купли-продажи и вообще в договорах данного типа ничего существенно не изменилось.

Любой договор, направленный на передачу имущества на праве собственности является производным способом приобретения права собственности. Из всех производных способов более всего распространен договорной. Самый распространенный договор, направленный на приобретение права собственности – это договор купли-продажи. В гражданском праве он является еще и самым объемным и имеет ряд разновидностей: розничная купля-продажа, поставка, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, купля-продажа недвижимости и предприятий. Эти виды договоров купли-продажи предусмотрены ГК РФ, но этот список не является исчерпывающим.

Помимо договоров купли-продажи к этой же группе (направленные на приобретение имущества на праве собственности) относятся: мена, дарение, рента, аренда с правом выкупа и т.д.

Конечно же, эти договоры существенно отличаются друг от друга. Но главное с точки зрения данной работы, что их объединяет – все эти договоры являются одним из производных способов приобретения права собственности. В части II ГК РФ содержится 25 глав, которые регулируют различные виды договоров. Значительная часть из них направлена на приобретение имущества на праве собственности.

Некоторые из договоров изначально не направлены на переход права собственности, но тем не менее влекут за собой такие последствия. Например, аренда с последующим правом выкупа, коммерческий наем жилого помещения с правом выкупа и др.

Построение жилищного права на частноправовых началах требует переос­мысления многих правовых институтов, достаточно длительное время извес­тных советскому, а сейчас и российскому жилищному и гражданскому зако­нодательству. Наряду с этим появление новых видов обязательств поднимает вопрос об определении их места в существующей системе гражданского и жилищного права, а также о соотношении с другими, достаточно устоявши­мися жилищно-правовыми образованиями.

Определение договора коммерческого найма, его правовая характеристика были даны многими авторами как в специально посвященных этому вопросу публикациях9, так и в учебной литературе по соответствующей отрасли права — гражданскому и жилищному. Но помимо этого по договору коммерческого найма возможно оформить передачу жилья не только в пользование, но и в конечном счете в собственность граждан .

"По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения (гражданин или частная организация) обя­зуется предоставить другой стороне — гражданину жилое помещение за плату во владение и пользование для личного проживания и проживания членов его семьи в нем"10. В отношении субъектного состава необходимо указать, что наймодателем жилого помещения по договору коммерческого найма может быть не только собственник жилья, но и управомоченное им лицо (п.1 ст.671 ГК РФ). При этом обозначение наймодателя как собственника жилого помещения не может ог­раничиваться лишь гражданами и частными организациями. На стороне наймодателя вправе выступить и публично-правовое образование. Что же касается круга лиц, имеющих право на проживание в нанимаемом жилом помещении, то в приведенном определении он обозначен не полнос­тью. Это не только "члены семьи нанимателя" (ст.53 ЖК РСФСР), но и граждане, проживающие вместе с нанимателем жилого помещения (в ст.677 ГК РФ они именуются как "постоянно проживающие"). То есть у участников дого­вора коммерческого найма может и не быть родственных отношений. Пере­чень лиц, имеющих право на совместное с нанимателем проживание, должен быть определен в самом договоре (п.2 ст.677 ГК РФ) или согласован при вселе­нии в жилое помещение (ст. 679 ГК РФ).

Договор коммерческого найма, недавно появившись в теоретических пра­вовых исследованиях, в относительно короткий срок нашел свое отражение и в жилищном законодательстве. Более того, по всей видимости, в скором времени он приобретет статус одного из самых перспективных способов улучшения жилищных условий очередниками. Об этом, в частно­сти, свидетельствует факт использования договора коммерческого найма в различных комбинациях с договорами социального найма и купли-продажи.

Очевидно, что внесение выкупной стоимости имущества предполагает в качестве последствия сделки (ее правового результата) переход права соб­ственности на данное жилое помещение. Так как для исполненной сделки характерно совпадение цели и правового результата, то приобретение права собственности нанимателем служит еще и целью договора коммерческого найма с правом выкупа.

Вместе с тем договор имущественного найма, разновидностью которого является и договор коммерческого найма жилого помещения, предоставляет участникам договора несколько иную возможность - лишь владение и пользование жилым помещением (п.1 ст.671 ГК РФ). Как справедливо указы­вал Г.Ф.Шершеневич, "приобретаемое по этому договору право не есть пра­во собственности, а лишь право извлечения из вещей той пользы, которая обнаруживается из их экономического назначения"11. В этой связи отметим, что нормы об аренде наряду с наделением арендатора правомочиями владения и пользования (ст.606 ГК РФ) дают ему все же еще и право выкупить арендованное имущество (ст.624 ГК РФ). При этом обязательное использование конструкции договора аренды при предоставле­нии жилого помещения юридическому лицу (п.2 ст.671 ГК РФ), без сомне­ния, дает основание распространить правила ст.624 ГК РФ о выкупе арендован­ного имущества и на отношения по выкупу жилого помещения. А если исхо­дить из идентичности "аренды" и "имущественного найма" (ст.606 ГК РФ), то предусмотренную Гражданским кодексом возможность выкупа имущества, предоставленного во владение и пользование, можно распространить и на случаи найма жилого помещения со стороны физических лиц.

Наряду с этим остается открытым вопрос о допустимости отягощения кон­струкции договора найма условием о выкупе, когда есть возможность заклю­чить договор купли-продажи с рассрочкой платежа.

При заключении договора купли-продажи гражданин приобретает вещное право - право собственности на жилье, на основании которого он может ис­пользовать свое жилище для проживания. Так как "ни одно из жилищных правоотношений нельзя отнести к абсолютным" и "решающее влияние на юридическую природу указанных отношений имеет правовая связь пользова­теля жилого помещения с его собственником или уполномоченным им орга­ном, которая носит не абсолютный, а относительный характер"12, то договор коммерческого найма влечет возникновение относитель­ных прав владения и пользования жилым помещением. Право на выкуп, га­рантированное нормативными правовыми актами данному гражданину, включено в обязательство найма.

Однако изложенный подход к строгому разделению относительных и аб­солютных правоотношений может привести к такому теоретическому казусу: сделка (договор коммерческого найма с правом выкупа), на основании кото­рой возникло право собственности, может быть признана недействительной как сделка, неспособная породить абсолютные права, то есть как притворная сделка (п.2 ст.170 ГК РФ). Поэтому весьма актуальной представляется точка зрения М.И.Брагин­ского, считающего, что "большинство гражданских правоотношений являет­ся смешанными "вещно-обязательственными»13. Это позволяет признать не только двойственную природу договора коммерческого найма, но и ошибоч­ность полного обособления жилищного права от гражданского, а тем самым и жилищных правоотношений от гражданско-правовых. Сказанное позволяет также отнести право пользования жилым помещени­ем "к категориям вещных прав, причем оно представляет собой ограниченное вещное право. Важно отметить, что это право при определенных условиях (в случаях выкупа занимаемого помещения или приватизации) может перей­ти в иное качество - в право собственности"14.

К этому следует добавить, что с целью оформления права собственности на жилое помещение после внесения всех выкупных платежей или даже наряду с договором коммерческого найма с правом выкупа может быть предложено заключение договора купли-продажи, что в конечном счете поставит вопрос о необходимости прекращения договора коммерческого найма путем его нова­ции (ст.414 ГК РФ) в куплю-продажу.

Однако целесообразно признать неразумность подобных предложений, так как благодаря конструкции смешанного договора (п.3 ст.421 ГК РФ) элементы купли-продажи уже содержатся внутри договора коммерческого найма, что допускает применение к ним правил соответствующих статей Гражданского кодекса о купле-продаже. Более того, если в отношении определенной вещи заключаются два договора, влекущие в будущем те же самые правовые по­следствия - ее передачу в собственность или иное вещное право кредитора, то приоритетом обладает договор, заключенный ранее второго, то есть договор коммерческого найма.

Выкуп жилых помещений, предоставленных гражданам по договору най­ма, и следующий за ним переход права собственности затрагивают в опреде­ленной степени вопрос о соотношении выкупа жилого помещения как спосо­ба преобразования государственной и муниципальной собственности в част­ную с приватизацией. Исходя из ныне действующего законодательства15, устанавливающего, что жилые помещения, занимаемые гражданами по дого­ворам найма или аренды, могут быть переданы им в собственность, граждане имеют шанс "избежать" выкупа и потребовать бесплатной передачи занимае­мого ими жилого помещения в порядке приватизации. Вместе с тем "предоставление этим лицам права бесплатной приватизации не укладывается в идеологию приватизации как "возвращения долгов"16. В этой связи необходимо введение в законодательство о приватизации жилья запрета на приватизацию жилых помещений, переданных по договорам ком­мерческого найма, по крайней мере, в отношении тех граждан, которые не отвечают требованиям, предъявляемым в качестве условия предоставления жилого помещения по договору социального найма. Нельзя не отметить: в действующих нормативных предписаниях начинают появляться указания на то, что приватизации подлежит жилищный фонд социального использова­ния (см., например, п.1 постановляющей части постановления Конституци­онного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 года № 25-П). На сегодня вместо приватизационного законодательства к таким отноше­ниям можно было бы применить нормы статьи 491 ЖК РСФСР, устанавливающие, что граждане вправе улучшить свои жилищные условия путем приобретения в собственность жилых помещений в домах государственного и муници­пального жилищного фонда за плату в порядке, определяемом соответству­ющими местными органами власти17.

Цель договора аренды – владение и пользование имуществом, но ст.624 ГК РФ предусматривает переход арендованного имущества в собственность арендатора. Речь опять таки идет об одном из способов приватизации. Говоря о договоре аренды, В.В. Витрянский отмечает, что сформировавшийся взгляд на аренду как один из способов приватизации государственного или муниципального арендованного имущества трудовыми коллективами в настоящее время не имеет право на существование, а ст.624 ГК РФ не что иное как «родимое пятно» договора аренды18. И действительно выкуп не характерен для договора аренды, по которому имущество передается только во владение и пользование. Но, тем не менее, можно говорить о переходе права собственности и в этом случае.

Вызывает интерес и такой вид аренды как лизинг. Лизинг – это трехсторонняя сделка. «В обычной лизинговой сделке к арендодателю возвращается владение после истечения срока договора о лизинге. В соответствии с другими лизинговыми соглашениями арендатор может приобрести в собственность объект договора лизинга».19 В западных странах и России рынок лизинговых услуг характеризуется многообразием форм лизинга, моделей лизинговых контрактов и юридических норм. Лизинг делится на два вида (по способу дихтомии – деления надвое): оперативный и финансовый. Это признано во всем мире, а так же правоведами и экономистами России. Финансовый в свою очередь делится на финансовый лизинг с выкупом имущества и финансовый лизинг без выкупа имущества.

К.Шмиттгофф считает, что соглашения о финансовом лизинге бывают двух видов. В обычной лизинговой сделке к арендодателю возвращается владение после истечения срока договора о лизинге. В соответствии с другими лизинговыми соглашениями арендатор может приобрести в собственность объект договора о лизинге. В этих случаях подлежащие оплате будущие суммы включаются в периодические платежи по лизингу20.

Оперативный лизинг возможен в форме револьверного лизинга, когда арендатору технологически последовательно требуется различное оборудование. В этих случаях в соответствии с условиями договора арендатор приобретает право по истечении определенного срока обменять арендованное имущество на другой объект лизинга21.

К договорам, направленным на приобретение права собственности, на наш взгляд, следует относить и договор подряда. Этот договор относится к обязательствам по оказанию услуг или проведению работ, но исходя из ст.702 ГК РФ, п.1 и п.2 ст.703 ГК РФ договор подряда заключается на изготовление или переработку новой вещи, где подрядчик передает право на вещь заказчику. Анализируя эти статьи можно сделать вывод, что договор подряда является основанием перехода права собственности на изготовленную вещь. Работа и ее результат в договоре подряда обычно обособлены во времени (сначала выполняется работа, а затем ее результат), однако они тесно связаны и образуют единство. Первичным и решающим для подряда является работа: о работе говорится во всех случаях, а результат часто не называется22. Хотя в самом определении договора подряда правовое значение имеет именно результат.

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны заказчика определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Общим нововведением в гл.37 ГК РФ «Подряд», подчеркивающим сходство подряда и купли-продажи, а, следовательно, переход права собственности по договору подряда, является использование для регулирования договора подряда некоторых норм и правовых формулировок, установленных для договора купли-продажи. Это касается в частности качества работ (ст.721 ГК РФ), предъявления требований по качеству (ст.724 ГК РФ), наличия отсылок по отдельным вопросам к нормам главы о купле-продаже (п.5 ст.723, п.6 ст.724, ст.739 ГК РФ). При выполнении работ из материалов подрядчика и передаче их в собственность заказчику договор подряда особенно приобретает сходство с куплей-продажей. Хотелось бы обратиться к острой и актуальной теме юридических аспектов строительства. Где теория сплетается с проблемами собственности.

Принадлежность недвижимости обычно предопределяется правом на землю. По крайней мере, в классическом праве. Право на землю имеет приоритет перед постройкой. В ГК РФ законодатель наоборот отдает предпочтение собственнику построек (ст.222 ГК РФ). Помимо того, что он имеет полное право на строения, он имеет еще и право на передачу вместе со строениями «пользования» землей, не испросив при этом согласия у собственника земли. То есть на лицо не только пользование землей, но и распоряжение ею (это происходило и на базе ч.1 ст.37 ЗК РФ 1991г., который позволял под видом отчуждения построек уступать земельные участки). Хотя на основании главы 17 ГК РФ видно, что законодатель ушел от старого правового уклада и нельзя сказать, что она носит временный характер. То есть следует подумать и о дальнейшем развитии. К.И.Скловский23 рекомендует застройку основать на базе вещного права типа суперфиция, однако суперфиций не может появиться в результате договорной или судебной практики, ведь возникновение новых вещных прав возможно исключительно путем их учреждения, прямого введения в закон, потому что такие права возникают только путем их легального признания. Пока же отношения застройки могут регулироваться только посредством обязательств.

Это создает немало проблем. Одна из них - право на объект строительства. Для всех случаев застройки единообразно ее решить нельзя. Если застройщик ведет строительство для себя и своими силами, то все права на объект застройки все время принадлежат ему. Он вправе распоряжаться ими как в процессе строительства, так и после совершения строительства.

Сложнее отношения у застройщиков по договору простого товарищества. Такие застройщики приобретают право общей долевой собственности на объект с начала строительства и распоряжаются им сообща. Если возникает спор, то совместная деятельность, как правило, прекращается с одновременным разделом объекта.

Если рассматривать права на объект, то наименее разработана ситуация со строительным подрядом. Кому принадлежит право собственности на объект? Содержание норм о подряде не позволяет прийти к однозначному толкованию. Классические нормы также не дают для этого достаточного материала. И.А.Покровский указывает, что locatio – conductio operis имел место лишь, если материал был дан заказчиком; если мастер делал вещь из собственного материала, то такой договор считался уже куплей продажей24. Можно привести также слова Ульпиана: «Подрядчики, которые возводят здание из своих камней, немедленно делают камни принадлежащими тем, на чьей земле они строят».25 В принципе, правила ст.219 ГК РФ о возникновении права собственности на вновь создаваемую недвижимую вещь с момента ее государственной регистрации, исключают собственность подрядчика (в связи с этим, как отмечает Е.А.Суханов, до регистрации строящегося объекта он не может быть признан недвижимостью)26, но тоже не решают всех вопросов, так как «объект строительства» (ст.742 ГК РФ ) как имеющее определенное единство имущество еще до возможности признания его зданием, сооружением или иной недвижимостью уже вовлекается в гражданский оборот и может служить предметом сделок ( например, залога и других, в том числе и указанных в ст.ст.360, 712, 720, 729, 742 ГК РФ ). Прямо противоположное суждение высказано О.Романовым: он полагает, что «объект строительства неразрывно связанный с землей, вне зависимости от того, завершены строительные работы или нет, неправомерно рассматривать как движимое имущество, поскольку он подпадает под определение недвижимой вещи (ст.130 ГК РФ ). Однако, объект этот до момента государственной регистрации не имеет собственника, подрядчику принадлежит лишь право владения им.»27. Но признание объекта строительства недвижимой вещъю уже в силу ст.ст.128-129 ГК РФ означает, что он приобретает все качества объекта гражданских прав, поскольку не изъят из оборота прямым указанием в законе. Отстаивание такой позиции неизбежно повлечет признание недопустимости любых сделок относительно объекта строительства. Еще труднее согласиться с такой конструкцией, когда имеется законное владение у подрядчика, но собственника не имеется, ведь любое законное владение осуществляется по воле собственника, кроме некоторых известных исключений (например, владение имуществом до передачи наследнику, секвестр), законное владение предполагает собственника. Основанием позиции О.Романова стало определение недвижимости в ст.130 ГК РФ. Но, как замечал Г.Шершеневич, дефиниции в праве бесполезны, даже вредны. У нас есть все основания присоединиться к суждению А.Н.Сыроедова: «нельзя ту или иную вещь, исходя из данного в ст.130 ГК РФ определения, по своему усмотрению относить к недвижимости. Режим недвижимости должен распространяться только на те вещи, которые таковыми названы в законе28. Е.А.Суханов полагал, что « если объекты незавершенного строительства являются предметом договора строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признать недвижимостью – право собственности на них… до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих стройматериалов». Автор считает, что объекты незавершенного строительства «могут считаться недвижимостью лишь в случае консервации строительства»29.

Однако, ст.25 Закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним." допускает более широкое толкование : недвижимостью (при условии регистрации) может быть и объект незавершенного строительства, так как он способен стать предметом сделки. Пленум Высшего Арбитражного суда РФ в Постановлении №8 от 25 февраля 1998 года «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» вообще говорит о том, что незавершенные строительные объекты относятся к недвижимому имуществу, если только не являются предметом действующего договора строительного подряда30.

Дилемма во всяком случае, состоит в следующем: до передачи вещи она может быть либо в собственности подрядчика, либо в собственности заказчика. В первом случае исполнение подряда – передача вещи заказчику – должно считаться моментом перехода собственности, а во втором это передача только владения.

Договор займа (ст.807 ГК РФ) также предусматривает передачу определенных вещей в собственность. А в ст.818 ГК РФ даже устанавливается прямая связь между куплей продажей и заемными правоотношениями, когда по соглашению сторон долг, возникший из договора купли-продажи может быть заменен заемным обязательством.

Объектом договора займа могут быть деньги и вещи определенные родовыми признаками. По завершении договора займа заемщик должен вернуть не ту же вещь, как по договору имущественного найма, а вещь того же рода и качества. Отсюда следует вывод, что «та» вещь стала собственностью заемщика.

Итак, помимо общепризнанных договоров, относящихся к способам приобретения права собственности, такое право возникает и при заключении некоторых договоров изначально не направленных на приобретение права собственности. К ним относятся: договор займа, аренда с последующим правом выкупа, коммерческий наем жилого помещения с правом выкупа, по которому передача жилья переходит не только в пользование, но и в конечном счете в собственность граждан. Правила о выкупе арендованного имущества распространяются и на отношения по выкупу жилого помещения, а исходя из идентичности аренды и имущественного найма возможность предоставления во владение и пользование имущества можно распространить и на случаи найма жилого помещения со стороны физических лиц. Кроме того, в соответствии с некоторыми лизинговыми соглашениями арендатор может приобрести в собственность объект договора лизинга (например, финансовый лизинг с выкупом имущества). Договор подряда также следует отнести к договорам, направленным на приобретение права собственности, так как он заключается на изготовление новой вещи, где подрядчик передает право на вещь заказчику.

1Примечания:

Хвостов В.М. Система Римского права М., 1996. С.238.

2 Дернбург Г. Пандекты. Вещное право. Т.1. Ч.2. СПб., 1905. С.109-110;

3 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права М., 1995. С.183.

4 Куббель Л.Е. Очерки потестарно-политической этнографии М., 1988. С.95

5 Скловский К.И. Проблемы собственности в гражданском праве России. Дисс. на соиск. уч. степени доктора юр. наук. М., 1999. С.183.

6 Дернбург Г. Указ. раб. С.111.

7 Шершеневич Г.Ф. Указ. раб. С.183.

8 Шапп Я. Основы гражданского права Германии. М., 1996. С.66.

9 См., например: Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. 1997. №4. С.13-18.

10 Седугин П.И. Жилищное право. М., 1997. С.156.

11 Гражданское право. Т.1. Учебник / Отв. ред. Е.А.Суханов. 2-е изд. М., 1998. С.331; Г.Ф.Шершеневич. Указ. раб. С.355.

12 Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. Учебник М., 1997. С.150.

13 Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л.Маковский. М., 1998. С.115.

14 Гражданское право. Т.2. Учебник / Под ред. Е.А.Суханова. М., 1993. С.172.

15 Закон РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (ст.1,2).

16 Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда. Законодательство и практика. М., 1996. С.11.

17 Потяркин Д. Коммерческий наем жилого помещения с правом выкупа: правовая экспертиза // Хозяйство и право. 1999. №4. С.113.

18 Комментарий ГК РФ для предпринимателей. Ч.2. М., 1996. С.59.

19 Шмиттгофф К. Экспорт: право и практика международной торговли. М., 1993. С.237-238.

20 Шмиттгофф К. Указ. раб. С.238.

21 Газман В. Кризис законодательства о лизинге // Хозяйство и право. 2000. №4.

22 Комментарий к ГК РФ. Ч.2 / Отв. ред. О.Н.Садиков. М., 1997. С.272.

23 Скловский К.И. Указ. раб. С.459.

24 Покровский И.А. История римского права. Пг., 1918. С.332.

25 Дигесты Юстиниана. Пер. И.С.Перетерского. М., 1986. С.134.

26 Комментарий к ГК РФ. Ч.1 // Хозяйство и право. 2000. №4.

27 Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. №8. С.71.

28 Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. №8. С.92.

29 Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. №6. С.5.

30 Вестник Высшего арбитражного суда . 1998. №10. С.19.

gigabaza.ru

---

• 
  Акт приема передачи по договору мены квартиры
• 
  Акт приема передачи квартиры по договору мены
• 
  Штраф за досрочное расторжение договора аренды налог на прибыль
• 
  Договор мены квартиры образец 2018
• 
  Переуступка по договору долевого участия
• 
  С какого возраста можно заключать договор
• 
  Снимаю квартиру без договора
• 
  Договор аренды квартиры образец с описью имущества
• 
  Судебная практика договор долевого участия
• 
  Какие договора подлежат государственной регистрации 2018
• 
  Акт приема передачи по договору субаренды нежилого помещения образец