Обзор судебной практики по спорным вопросам при заключении, исполнении и расторжении договора долевого участия в строительстве. Судебная практика договор долевого участия
Споры с застройщиком. Обзор ВС РФ по участию в долевом строительстве от 19.07.2017
Верховный суд обобщил судебную практику по долевому участию в строительстве. Обзор судебной практики по закону 214-ФЗ вышел 19 июля 2017 года. Публикуем важные выводы по спорам дольщиков с застройщиками.
Президиум ВС опубликовал обзор судебной практики по делам об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Верховный суд рассказал, как рассчитать неустойку при уступке прав требований, если застройщик нарушил сроки, и когда можно не платить потребительский штраф. Мы отобрали шесть выводов, которые нужно знать как юристам застройщиков, так и участникам долевого строительства.
Остались вопросы по долевому участию в строительстве? Ответ найдется в Системе Юрист
При участии в долевом строительстве дольщика обязаны уведомить о готовности объекта
Застройщик по договору долевого строительства обязан:
- уведомить дольщика, что объект построен и готов к передаче;
- сообщить о необходимости принять квартиру;
- разъяснить последствия бездействия.
В случае спора доказывать надлежащее уведомление должен застройщик.
Президиум Верховного суда пояснил, что обстоятельства исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства – это юридически значимые и подлежащие доказыванию факты при разрешении спора об ответственности за неисполнение обязательств по передаче объекта (п. 11 обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017, далее – обзор).
Участие в долевом строительстве предоставляет дольщику ряд гарантий
При изменении сроков застройщик по договору долевого участия обязан заключить допсоглашение с дольщиком
Застройщик по договору долевого участия оформляет сделку с дольщиком соответствующим образом. Если застройщик не успеет вовремя достроить дом, он должен предложить дольщику заключить допсоглашение. Недостаточно просто уведомить дольщика об увеличении времени строительства. Такое сообщение само по себе не влечет изменений условий основного договора о сроках исполнения обязательства. Чтобы оформить затянувшиеся сроки, стороны договора участия в долевом строительстве должны подписать соглашение, которое подлежит госрегистрации.
Президиум привел пример. Компания уступила гражданину право требования к застройщику. В договоре цессии стороны прописали, что гражданин ознакомлен с уведомлением об изменении сроков строительства. Две инстанции решили, что при заключении договора уступки гражданин знал о переносе сроков сдачи объекта строительства.
Коллегия Верховного суда высказалась иначе. Застройщик и дольщик не подписывали дополнительное соглашение об изменении сроков строительства. Уведомление об увеличении времени на постройку дома не могло служить основанием для изменения срока (п. 4 обзора).
Участник долевого строительства вправе взыскать неустойку за неустранение недостатков
Застройщику грозит неустойка, если он своевременно не исполнит решение об устранении недостатков построенного объекта. В этом случае суд может обязать застройщика выплатить участнику долевого строительства неустойку и компенсацию морального вреда.
Например, дольщик получил от застройщика квартиру. Помещения оказались с недостатками. Суд обязал застройщика устранить недочеты. Но строительная компания ничего не сделала, решение не исполнила. Участник долевого строительства подал иск о взыскании неустойки. Также истец просил компенсировать моральный вред, который причинил ему ответчик своим бездействием.
Первая инстанция отказала. Ее поддержала апелляция. Суды решили, что истец после вынесения первого решения не вправе был предъявлять требования о взыскании неустойки и компенсации морального вреда за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя.
Верховный суд вступился за дольщика. Спорные правоотношения подпадают под действие Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» в части, которая не урегулирована Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Наличие решения суда об устранении недостатков помещений квартиры не освобождало застройщика от ответственности за неисполнение этого требования (п. 8 обзора).
Застройщику по договору долевого строительства неустойку за просрочку снизят в исключительном случае
При участии в долевом строительстве дольщик вправе потребовать неустойку за просрочку сдачи объекта. Чтобы застройщику удалось снизить неустойку по ст. 333 ГК РФ, нужно заявить просьбу о ее уменьшении, а также доказать несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п. 9 обзора). Верховный суд также напомнил, что доказывать несоразмерность неустойки за просрочку передачи квартиры должен застройщик по договору долевого строительства.
Президиум для примера привел спор, по которому две инстанции возложили на дольщика бремя доказывания соответствия размера неустойки допущенному нарушению. Верховный суд с этим не согласился. В этом деле Коллегия ВС РФ также разъяснила, когда суд не назначит санкцию за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. После принятия иска к производству суд не назначит застройщику потребительский штраф, если одновременно присутствуют два условия:
- ответчик добровольно удовлетворил требования истца;
- участник долевого строительства отказался от иска, в связи с чем суд прекратил дело (п. 10 обзора).
По договору цессии новый участник долевого строительства получает объем прав первоначального дольщика
Соглашение об уступке прав требований дает возможность новому участнику долевого строительства взыскивать неустойку с застройщика за весь период просрочки. При цессии неустойка исчисляется с момента, когда застройщик нарушил свои обязанности перед первоначальным кредитором-дольщиком (п. 13 обзора).
Верховный суд отверг позицию судов, которые взыскивают неустойку с момента, когда к новому кредитору перешло право требования передачи в собственность объекта долевого строительства.
Условия участия в долевом строительстве таковы, что право на взыскание с застройщика неустойки возникает как у первоначального, так и последующего кредитора со дня возникновения просрочки передачи квартиры.
Суд не признает нарушения в долевом строительстве малозначительными
Нарушения законодательства о долевом строительстве (ст. 14.28 КоАП РФ) нельзя признавать малозначительными по статье 2.9 КоАП РФ. Такие административные деликты посягают на особо значимые общественные отношения в сфере строительства (п. 16 обзора). Участие в долевом строительстве не должно создавать подобных рисков для дольщиков.
Читайте на тему
www.law.ru
Обзор некоторых прошлогодних определений ВС РФ по договорам долевого участия: эволюция правовых позиций в пользу защиты дольщиков - Адвокат Изосимов Станислав Всеволодович - Статьи
Лучше о хорошем. А нижеприведенные правовые позиции определений ВС РФ действительно позитивны, так как направлены на усиление защиты прав дольщиков.
Первое интересное определение, в котором содержится важная для споров с застройщиками правовая позиция, было вынесено по делу № 305-ЭС16-6006.
Почему это определение важное для практики?
Некоторые застройщики предусматривают в договорах долевого участия в строительстве (далее – ДДУ) условие, согласно которому срок передачи объекта дольщику подлежит соразмерному продлению, если ему не дают разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. Например, в ДДУ говорится, что срок передачи квартиры не позже 31.12.2015. Застройщик по каким-то причинам, как правило, связанным с неэффективностью работы его менеджмента, не получает соответствующего разрешения до данной даты, а выдают ему его только через 6 месяцев. По логике такого горе-застройщика срок исполнения обязательства перед дольщиком продлевается на 6 месяцев. В период же, когда первоначальный срок передачи квартиры нарушен и неизвестно когда будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, получатся, что срок исполнения обязательства и вовсе не определен.
Изложенный подход застройщиков кажется правовым абсурдом, но в делах с моим участием по взысканию неустойки, предусмотренной ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», один из застройщиков предъявил дольщику даже встречный иск об изменении условия ДДУ о сроке передачи квартиры до даты фактического получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Суд все же не согласился с подобными доводами застройщика.
С принятием вышеназванного определения ВС РФ думаю, что у застройщиков, включающих такие условия и занимающих нелепую с правовой точки зрения позицию, что условие о сроке передачи дольщику квартиры может быть в таком размытом виде, убавится пылу.
Итак, какую же правовую позицию сформулировал ВС РФ? Она заключается в следующем:Согласно части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора. За нарушение названного срока предусмотрена обязанность застройщика уплатить участнику долевого строительства неустойку (часть 2 статьи 6 Закона).
Статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены общие правила определения сроков в гражданском праве. При этом указанные положения не исключают возможности субъектов гражданского оборота определять срок смешанным образом, в частности, путем сочетания конкретного события с периодом времени.
В связи с этим отказ судов в удовлетворении требования Дубинова А.М. о взыскании неустойки лишь по тому основанию, что дом не введен в эксплуатацию, является неправомерным. Такое толкование договоров долевого участия в строительстве противоречит положениям ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и фактически означает, что застройщик не связан установленными договором сроками строительства объекта недвижимости, а предусмотренная законом и договором (пункт 7.8) неустойка в целом не стимулирует его к своевременному исполнению своих обязательств, равно как не обеспечивает защиту прав и законных интересов дольщиков. Иначе говоря, срок не может быть размытым и привязан к моменту, который неизвестно, наступит он ли нет. В рассмотренном ВС РФ деле срок передачи квартиры был установлен с привязкой к событию, получением разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Между тем, может случиться так, что разрешение может быть получено через месяц с планируемого срока, через год, через два, а может и не быть получено. В таком случае застройщик не несет никакой ответственности перед дольщиком за нарушение сроков. Также, как и в деле, в котором застройщик предъявил дольщику встречный иск, позиция застройщика основывалась на возможности произвольного продления срока передачи квартир, что приводило бы просто к фактическому отсутствию установленного срока. Дольщик должен был бы ждать застройщика сколько угодно без каких-либо негативных последствий для последнего. Странно, что нижестоящие суды допустили такие элементарные заблуждения.
Второе дело, №4 -КГ16-37, касается вопроса возможности взыскания неустойки с застройщика, если между ними было заключено соглашение об изменении срока передачи квартиры.
Многие просрочившие застройщики пытаются заключить с дольщиками дополнительные соглашения к ДДУ, изменяющие условие о дате исполнения обязательства. Например, в ДДУ говорится, что срок передачи квартиры не позже 31.12.2015. Застройщик в июне 2016 года предлагает заключить дополнительное соглашение, согласно которому срок передачи квартиры определяется 01.10.2016. 15.06.2016 стороны подписывают такое соглашение. 01.10.2016 застройщик исполняет свое обязательство.
Возникает вопрос, а должен ли застройщик уплатить дольщику неустойку. На первый взгляд, стороны изменили срок передачи квартиры, и застройщик исполнил обязательство в срок, установленный ДДУ, так как дополнительное соглашение изменило условия этого договора. ВС РФ не согласился с такой логикой, которая устраивала застройщиков.
Обратимся к правовой позиции, изложенной в рассматриваемом определении ВС РФ, которая следующая:
В силу пункта 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в изменённом виде. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются изменёнными или прекращёнными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, по общему правилу изменение договора влечёт изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого изменения.
Дополнительное соглашение, которым изменён срок передачи истцу объекта долевого строительства, было заключено Мучинской О.В. и ООО «ТЕКТА Восток» 1 июня 2013 г., то есть после истечения предусмотренного договором долевого участия в строительстве срока создания и передачи квартиры, с которым закон связывает начало начисления неустойки. При этом указанное дополнительное соглашение не содержит условий 06 освобождении ООО «ТЕКТА Восток» от исполнения возникшего до его заключения обязательства по уплате Мучинской О.В. неустойки. При таких обстоятельствах основания для освобождения ООО «ТЕКТА Восток» от обязательства по уплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства истцу за период с 1 марта до 1 июня 2013 г. отсутствовали. Таким образом, неустойка взыскивается от даты начала просрочки исполнения обязательства, до даты подписания дополнительного соглашения.
Последовательное развитие позиций ВС РФ в защиту дольщиков радует, только будут ли им следовать суды?
pravorub.ru
Актуальная судебная практика по ДДУ
Получите бесплатную консультацию юриста!
Дольщики, заключившие ДДУ со стройфирмами, достаточно часто обращаются в органы правосудия для защиты своих прав. В одних случаях поводом для обращения становится несоблюдение стройкомпанией сроков передачи жилья, в других — несоответствие качества квартиры установленным нормативам, в-третьих — существенное отступление от проектной документации. На чьей же стороне — физлица или стройфирмы — чаще всего оказывается суд?
Специалисты общественной организации «Правовой Петербург» отобрали для вас несколько реальных примеров из судебной практики по ДДУ, дающих ответ на этот вопрос.
1. Решение по делу № 2-4482/2017В орган правосудия обратился Т с требованием о признании пункта ДДУ недействительным, взимании со стройфирмы неустойки за просрочку в передаче квадратных метров, штрафа по закону о защите правомочий потребителей, а также о компенсации морального вреда. Т пояснил, что в договор было включено заранее невыгодное для гражданина условие о подсудности по месту нахождения застройщика. Кроме того, стройфирма задержала срок сдачи квартиры почти на 9 месяцев, хоть и по не зависящим от нее обстоятельствам. Судебный орган удовлетворил денежные претензии физлица частично, приняв по внимание ст.333 ГК РФ. Требование о признании пункта ДДУ недействительным также было удовлетворено.
2. Решение по делу № 2-3857/2017
Н обратился в судебный орган с требованием об истребовании неустойки со стройфирмы за нарушение сроков передачи квадратных метров, штрафа и компенсации морального вреда. В свою очередь, стройкомпания подала встречный иск с требованием расторгнуть ДДУ в связи с неоплатой Н лишней площади в квартире, появившейся после окончания строительства. Суд частично удовлетворил требования гражданина по части денежных претензий и полностью отказал в удовлетворении встречных требований стройкомпании, указав, что допущенные нарушения условий ДДУ дольщиком являются несущественными. Орган правосудия также отметил, что стройкомпания может взыскать долг с дольщика через суд.
3. Решение по делу № 2-4164/2017
С подписал со стройкомпаний ДДУ, но затем заключил договор уступки права требования с Ц. Об этом застройщику было сообщено в письменном виде. Стройкомпания, в связи с ненадлежащих исполнением С своих денежных обязательств по договору, направила ему письменное уведомление о расторжении ДДУ, затем заключила новое соглашение в отношении той же квартиры с других физлицом У. Ц обратилась в орган правосудия с требованием о признании ДДУ с У недействительным и о погашении соответствующей регистрационной записи. Суд встал на сторону Ц, признал договор недействительным. В своем решении орган правосудия указал, что сделка должна быть признана недействительной, поскольку нарушает законные права физлица, не участвовавшего в ее совершении, то есть права Ц.
Важно! В некоторых случаях в защиту прав физлиц-дольщиков в органы правосудия могут обращаться государственные органы и общественные организации, например, всевозможные общества защиты прав дольщиков. Однако, как показывает практика, наилучшего результата добиваются опытные адвокаты по долевому строительству. Они практикуют индивидуальный подход к каждому дольщику, не пользуюсь готовыми шаблонами документов.
Оставить заявку
Практика судов по долевому строительству — некоторые выводы
Обобщая судебную практику по договорам долевого строительства, мы можем сделать следующие выводы:
- Если подписан договор участия в долевом строительстве, судебная практика практически всегда складывается в пользу дольщика. К отношениям между физлицом и стройфирмой судебный орган автоматически применяет 214-ФЗ, а также закон о защите потребителей. Поэтому если застройщик нарушает свои обязательства, а у дольщика на руках имеется ДДУ, последний может смело обращаться в суд.
- Если имела место быть уступка прав по ДДУ, то в случае судебного разбирательства в качестве третьего лица можно и нужно привлекать бывшего дольщика.
- Если стройфирма желает расторгнуть ДДУ вследствие невнесения дольщиком денег, судебный орган рассматривает данное дело с учетом положений ст.450 ГК РФ. То есть стройкомпания должна действовать добропорядочно и разумно в пределах, установленных законодательством.
- Если гражданин желает взыскать неустойку со стройкомпании, то судебный орган с большой долей вероятности удовлетворит иск. Судебная практика по договорам долевого строительства свидетельствует о том, что застройщик обычно не соглашается с выставленной суммой и пытается снизить ее размер. Бремя доказывания того факта, что размер неустойки является чрезмерным и не соответствует последствиям нарушения, лежит на застройщике.
- Бремя доказывания, что качество жилья отвечает всем установленным требованиям, лежит на стройфирме. Во-первых, это объясняется тем, что стройфирма является профессиональным участником строительного рынка, во-вторых, это вытекает из положений ГК РФ.
Если вас заинтересовали вопросы из судебной практики по ДДУ — обращайтесь в «Правовой Петербург». Задавайте свои вопросы по телефону +7(812)603-72-21, или на странице нашего портала «Консультация адвоката онлайн».
yurist-advokat812.ru
Обзор судебной практики по долевому строительству.
27.07.2017
19 июля 2017 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации утвержден Обзор судебной практики по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве. Принятый документ дополняет Обзор, ранее утвержденный Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 года, в части применения как новых, так и ранее действовавших норм, регулирующих вопросы долевого строительства жилья. В данной публикации мы рассмотрим наиболее значимые моменты о правильном толковании и применение законодательства о деловом участии в строительстве.
1. В новом документе Верховный Суд РФ повторно обращает внимание, что при рассмотрении споров между застройщиком и дольщиком, получившим право требования передачи ему квартиры в результате переуступки, необходимо применять положения Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004, а также правовые нормы о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом № 214-ФЗ. Судебный отказ в удовлетворении требований о взыскании морального вреда или штрафа в случае отказа застройщика удовлетворить требования дольщика в добровольном порядке недопустим. Неустойка, компенсация морального вреда и штраф взыскиваются вне зависимости от того, кто уступил гражданину свои права – другой гражданин или юридическое лицо.
2. Обязанность предоставить гражданину, заключающему договору участия в долевом строительстве полную и достоверную информацию относительно объекта долевого строительства подразумевает информирование потенциального дольщика не только о характеристиках квартиры, но сведения о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, местоположении объекта долевого строительства и окружающей его обстановки. В частности, в Обзоре приведен пример с квартирой на первом этаже, на расстоянии менее одного метра от окна которой располагался газораспределительного пункт шкафного вида. Застройщик обязан предоставлять потенциальному дольщику всю возможную информацию об объекте строительства, чтобы тот смог сделать осознанный выбор между объектами с аналогичным потребительским назначением. Однако, в приведенном ВС РФ примере допущенное нарушение не дает дольщику права требовать замены объекта долевого строительства на другой аналогичный, поскольку в Законе № 214-ФЗ не предусмотрено такое положение, а нормы Закона о защите прав потребителей, являясь общими по отношению к правоотношениям, возникшим в связи с долевым строительством, в данной ситуации не применяются.
3. В случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства, его изменение возможно исключительно на основании отдельного соглашения между застройщиком и дольщиком, прошедшего государственную регистрацию. Застройщик не вправе продлевать срок передачи объекта в уведомительном порядке, дольщик не обязан подписывать такое соглашение по требованию застройщика, даже если это предусмотрено договором (подобные положения договора ничтожны и не подлежат применению). При переуступке прав по ДДУ на нового дольщика распространяются положения первоначального договора, в том числе и условия о сроке передачи объекта долевого строительства, независимо от указанных в договоре переуступки сроков, поскольку цедент и цессионарий не вправе самостоятельно определять иные сроки сдачи объекта. Следовательно, новый дольщик вправе требовать неустойку за просрочку, начиная с той же даты, что имел бы и предыдущий дольщик, если договором между ними не предусмотрено иное.
4. Интересна позиция ВС РФ относительно возложения на застройщика ответственности в связи с нарушением сроков удовлетворения требований дольщика о безвозмездном устранении недостатков, выявленных при передаче объекта строительства. Застройщик обязан выплатить неустойку в размере 1% от цены товара за каждый день просрочки на основании п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей, даже если имеется вступившее в законную силу решение суда об обязании застройщика устранить недостатки объекта долевого строительства, которое им не исполняется.
5. В очередной раз судам даются разъяснения о необходимости выполнения установленных законом требований о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ: неустойка может быть снижена исключительно при наличии заявления об этом со стороны застройщика, кроме того застройщик должен доказать явную несоразмерность заявленной неустойки последствиям неисполнения обязательств. Суд может применить статьи 333 ГК РФ только в исключительных случаях при наличии вышеуказанных условий после выяснения и обязательного указания в решении, в чем именно заключается исключительность ситуации и явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств застройщика. Таким образом, это уже четвертое за последние пять лет разъяснение о надлежащем порядке применения ст. 333 ГК РФ, однако, в судебной правоприменительной практике ситуация в этом вопросе, к сожалению, не меняется.
6. Важное положение закрепляет Обзор в отношении штрафа за несоблюдение удовлетворения требований дольщика в добровольном порядке. Так, выплата застройщиком денежных сумм после предъявления к нему иска не освобождает его от уплаты штрафа и не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа в судебном порядке.
Адвокат Надежда Домкина
www.advodom.ru
Верховный суд изучил практику по договорам долевого строительства жилья
В конце прошлой недели Верховный суд РФ опубликовал на своем официальном сайте Обзор судебной практики по договорам участия в долевом строительстве. Обзор освещает проблемные вопросы защиты прав потребителей, которые вложили свои деньги в строящееся жилье.
В частности, Верховный суд приходит к выводу о том, что права дольщиков должны защищаться в равной степени независимо от того, как называется договор, по которому застройщик получил от них деньги. Верховный суд напоминает, что в настоящее время законны лишь 3 способа привлечь деньги дольщиков на строительство жилья, которое еще не введено в эксплуатацию: это договор участия в долевом строительстве, жилищные сертификаты, а также жилищно-строительные и жилищно- накопительные кооперативы. Разумеется, данные способы налагают на строителей много обязанностей, поэтому недобросовестные застройщики могут практиковать иные формы договоров для прикрытия реальных отношений с дольщиком.
В обзоре освещены многие известные «серые» схемы продажи строящегося жилья: предварительные договоры купли-продажи квартир или участия в долевом строительстве, которые не подлежат государственной регистрации; заключение договоров займа, обязательства по которым прекращаются после передачи построенного жилья; внесение денег в складочные капиталы товариществ на вере; выдача векселей, оформление договоров инвестирования строительства и многие другие.
В отношении этих схем Верховный суд делает один очень важный вывод: независимо от того, как называется договор, если в действительности стороны имели намерение заключить договор долевого участия в строительстве, к такой ситуации будет применяться ФЗ-214, в том числе в отношении всех установленных мер ответственности. Таким образом, даже приобретая квартиру по предварительному договору, дольщик может претендовать на защиту закона об участии в долевом строительстве, в том числе в части претензий к качеству жилья и выплаты неустойки за просрочку сдачи дома. Кроме того, права дольщика гарантирует и закон о защите прав потребителей в части выплаты компенсации морального вреда и штрафа.
Верховный суд подтвердил, что иск о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа дольщик может предъявить в суд по своему выбору, как и любой другой потребитель, — то есть по своему месту жительства или пребывания, месту нахождения ответчика, заключения или исполнения договора. Однако если в иске будет заявлено требование о признании права на строящееся жилье, то иск можно предъявить только по месту нахождения недвижимого имущества.
Дополнительной мерой защиты дольщиков стало и еще одно разъяснение: если в предварительный договор участия в долевом строительстве жилья застройщик включил все существенные условия, то такой договор будет признаваться основным, а значит, его необходимо будет зарегистрировать в Росреестре. Если же застройщик уклоняется от государственной регистрации, то его можно заставить сделать это через суд. Если застройщик заключил предварительный договор, но уклоняется от заключения основного договора, дольщик может признать право собственности на оплаченную квартиру в судебном порядке.
Верховный суд также пояснил, что застройщики не имеют права передавать долевки в залог третьим лицам, в том числе банкам.
Читать также:Долевое строительство — решения суда по защите прав потребителейСоветы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу домаСоветы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной
Новость с сайта Союза потребителей Вологодской области «Паритет». Суды с застройщиками в Вологде.
Paritet.guru
Редактор сайта Paritet.guru - все о защите прав потребителей в России. Вы можете задать свой вопрос в комментариях в этой статье. Постараюсь ответить на него в течение суток. Также получить консультацию можно по телефону +7 (800) 511 09 56 (звонок по России бесплатный).
Latest posts by Paritet.guru (see all)
Кот-юрист в Телеграме и ТамТаме
paritet.guru
Обзор судебной практики по спорным вопросам при заключении, исполнении и расторжении договора долевого участия в строительстве, Обзор судебной практики от 27 июля 2015 года
Обзор судебной практики по спорным вопросам при заключении, исполнении и расторжении договора долевого участия в строительстве
Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.
I. Основные положения о заключении, исполнении и расторжении договора долевого участия в строительстве
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".Сторонами таких правоотношений являются, с одной стороны, участник долевого строительства, а с другой стороны, застройщик.Действие Закона N 214-ФЗ не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности (часть 3 статьи 1 Закона N 214-ФЗ). Неудачная формулировка данной нормы приводит к спорам о разграничении договоров долевого участия и инвестиционных договоров, и в связи с этим - о применении норм Закона N 214-ФЗ к сделкам застройщика с юридическими лицами и предпринимателями.Для правильной квалификации заключаемого договора необходимо исходить из признаков долевого участия в строительстве:- предметом такого договора являются отдельные жилые/нежилые помещения, а не несколько объектов недвижимости как единый объект гражданских прав;- строительство помещений предполагает инвестирование несколькими лицами и создание общего с кем-либо имущества;- в результате вложения денежных средств участники долевого строительства приобретают право собственности на объект долевого строительства и долю в праве общей собственности на общее имущество в здании, в котором такой объект расположен.Особенностью регулирования отношений долевого участия Законом N 214-ФЗ является включение гарантий по защите прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства как более слабой стороны, нуждающейся в повышенной юридической защите: уплата неустойки (пени) за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства (часть 2 статьи 6), гарантийный срок объекта долевого строительства (часть 5 статьи 7), уплата процентов застройщиком при расторжении договора участником долевого строительства (часть 2 статьи 9), обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору (статьи 12.1-15.2) и т.д.Кроме того, Законом N 214-ФЗ установлено требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, при отсутствии которой договор считается незаключенным (часть 3 статьи 4, статья 17). Регистрации подлежат также изменения, вносимые в договор, уступка прав требования по договору, расторжение договора (статья 17 Закона N 214-ФЗ, статья 25.1 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Необходимо учитывать, что в соответствии с частью 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется лишь в части, им не урегулированной. Так, в случае привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права и (или) осуществления такого привлечения денежных средств иными, помимо названных в Законе N 214-ФЗ способами, гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя. Судом также разрешается вопрос о взыскании с лица, осуществившего привлечение денежных средств гражданина для строительства, штрафа, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.92 N 2300-1 "О защите прав потребителей".По различным проблемным вопросам, возникающим при рассмотрении споров, связанных с применением положений Закона N 214-ФЗ, Верховным Судом РФ обобщена сложившаяся судебная практика (см. Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).Ниже приводится обзор выводов судов, изложенных в решениях конкретных дел, по спорным вопросам при заключении, исполнении и расторжении договора долевого участия в строительстве, а именно:- определение существенных условий договора долевого участия в строительстве;- споры, связанные с государственной регистрацией договора долевого участия в строительстве;- расторжение договора долевого участия в строительстве;- обеспечение исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве. Залог;- разграничение договора долевого участия с другими договорами.
II. Выводы судов по спорным вопросам при заключении, исполнении и расторжении договора долевого участия в строительстве
1. Определение существенных условий договора долевого участия в строительстве
1.1. Постановление ФАС Московского округа от 17.06.2014 N Ф05-15137/13 по делу N А41-15028/13 Исковые требования:Конкурсный управляющий ЗАО СПО "Агропромстройпроект" (организации-должника, застройщика) обратился в суд с требованием о признании незаключенными и недействительными трех договоров участия в долевом строительстве, заключенных между должником и ЗАО "Подольский ДСК" (участником долевого строительства).Решение суда:В удовлетворении исковых требований отказано.Позиция суда:Установив, что положениями оспариваемых договоров установлен шестимесячный срок для оплаты цены договора участником строительства после получения разрешения на ввод жилых домов в эксплуатацию, в свою очередь, ЗАО СПО "Агропромстройпроект" (застройщик) обязался ввести жилые дома в эксплуатацию в срок до 30.06.2011 и до 30.09.2011; согласно актам приема-передачи векселей ЗАО "Подольский ДСК" (участником долевого строительства) во исполнение своих обязательств по договорам в части оплаты инвестиционного взноса были переданы застройщику простые беспроцентные векселя, а возможность проведения расчетов между сторонами путем передачи векселей предусмотрена положениями договоров участия в долевом строительстве, обратив внимание на то, что положения гражданского законодательства допускают согласование сторонами срока исполнения одного обязательства путем указания на срок исполнения другого обязательства, а положения статьи 431 ГК РФ указывают на необходимость при толковании условий договора судом принимать во внимание и другие условия договора путем их сопоставления, а также смыслом договора в целом, суд пришел к выводу о том, что условие о цене договоров долевого участия в строительстве и сроках ее уплаты согласовано сторонами и не противоречит требованиям действующего законодательства.
1.2. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21.05.2015 N Ф10-2963/2012 по делу N А09-4623/11
Исковые требования:ООО "ТД "Бетон" (участник долевого строительства) обратилось в суд к ООО "Брянскгорстройсервис" (застройщику), Авраменко И.Н., Зубову С.А. с требованиями о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора участия в долевом строительстве, заключенного между ООО "Брянскгорстройсервис" и Зубовым С.А. (участником долевого строительства), о возложении обязанности на регистрирующий орган погасить соответствующую запись о регистрации данного договора, применении последствий недействительности сделки в виде обязания сторон вернуть друг другу все полученное по договору; о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве, заключенного между Зубовым С.А. и Авраменко И.Н. (новым участником долевого строительства), о возложении обязанности на регистрирующий орган погасить соответствующую запись о регистрации договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве, применении последствий недействительности сделки в виде обязания сторон вернуть друг другу все полученное по договору.Решение суда:В удовлетворении исковых требований отказано.Позиция суда:Отказывая в признании договора участия в долевом строительстве недействительной сделкой на основании статей 166, 168 ГК РФ, поскольку в нем наименование объекта капитального строительства не соответствует объекту капитального строительства, указанному в разрешении на строительство, указание на квартиру в названном договоре не соответствует проектной документации, то есть договор зарегистрирован с нарушением статьи 4 Федерального закона от 30.12.2014 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд исходил из того, что из содержания оспариваемого договора следует, что сторонами согласованы все существенные условия: объект долевого строительства, срок его передачи участнику долевого строительства, цена договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект; у сторон сделки при заключении договора не возникло разногласий относительно его существенных условий, в том числе относительно идентификации объекта долевого строительства.
Несоответствие же наименования объекта капитального строительства, указанного в оспариваемом договоре, его наименованию в разрешении на строительство не свидетельствует о ничтожности договора и не является основанием для признания его недействительным.
1.3. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.03.2014 по делу N А29-3386/2013 Исковые требования:ООО "Параллель" (участник долевого строительства) обратилось в суд к ООО "ЭлитСтрой" (застройщику) с требованием о государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве жилого дома.Решение суда:В удовлетворении исковых требований отказано.Позиция суда:Оценив условия договора об участии в долевом строительстве жилого дома и отметить, что стороны не установили конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику долевого строительства, поскольку ни сам договор, ни приложенная к нему схема не содержат информации о согласовании сторонами договора передачи ООО "Параллель" именно указанной им квартиры; факт же введения дома в эксплуатацию свидетельствует о том, что в настоящий момент спорный объект уже не является объектом незавершенного строительства, в отношении которого заключен анализируемый договор, а относится к жилым помещениям, регистрация права собственности на которые осуществляется в ином порядке (с получением акта приема-передачи, постановкой на кадастровый и технический учеты и т.д.), суд пришел к выводу о том, что на момент обращения участника долевого строительства в регистрационный орган с заявлением о регистрации договора у него отсутствовал пакет документов, обязательных для осуществления государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве, что сделало государственную регистрацию сделки невозможной.
1.4. Апелляционное определение Самарского областного суда от 14.01.2015 по делу N 33-67/2015 Исковые требования:ЖСК "ЖАСМИН-ДОМ" (застройщик) обратился в суд к гражданину Т. (участнику долевого строительства) с требованием о признании незаключенным договора участия в долевом строительстве, аннулировании записи о регистрации данного договора. Решение суда:В удовлетворении исковых требований отказано.Позиция суда:
docs.cntd.ru
Судебная практика по долевому строительству
1. Будущий объект недвижимости как предметКлючевое разъяснение: предмет договора купли-продажи будущего объекта недвижимости может быть должным образом индивидуализирован даже до момента его создания, государственной регистрации этого объекта, а также без указания на его кадастровый номер.
1. В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретён продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).
В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.
В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.
2. Исполнение договора купли-продажи будущего объекта недвижимостиКлючевое разъяснение: если продавец по договору купли-продажи будущего объекта недвижимости на момент исполнения договора не владеет и не является собственником этого объекта, он не может быть принужден к исполнению своего обязательства и к государственной регистрации перехода права собственности на него.
2. Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта не движимости (при его наличии).
Если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией).
Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).
В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приёма-передачи, составленном сторонами во исполнение заключённого ими договора, то такой договор не может быть признан незаключённым. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключённым, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
3. Строительство объекта недвижимости на земельном участке заказчикаКлючевое разъяснение: в качестве договора строительного подряда следует квалифицировать такие соглашения по поводу будущего объекта недвижимости, которые предусматривают создание недвижимой вещи на земельном участке, принадлежащем другой стороне по этому договору.
3. В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Если суд на основе представленных доказательств придёт к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключённым.
При этом судам надлежит иметь в виду, что в случаях когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нём данных достаточно для индивидуализации предмета договора, он может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, причинённого вследствие признания договора незаключённым, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца, применительно к абзацу второму пункта 2 статьи 178 ГК РФ.
4. Квалификация договора о будущем объекте недвижимости как договора простого товариществаКлючевое разъяснение: в качестве договора простого товарищества следует квалифицировать такие соглашения по поводу будущего объекта недвижимости, которые предусматривают, что каждая из сторон вносит вклады для достижения общей цели.
4. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т. д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счёт недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
5. Договор инвестирования не является самостоятельным видом гражданско-правовых договоровКлючевое разъяснение: договор инвестирования не является самостоятельным видом договоров и в каждом конкретном случае требуется определять его правовую природу.
5. При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определённой вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учётом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта постановления.
Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на неё (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причинённых ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
6. Предварительный договор купли-продажи недвижимостиКлючевое разъяснение: предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости с условием его предварительной оплаты является договором купли-продажи будущего объекта недвижимости.
6. В случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).
При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причинённых убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьёй 712 Кодекса.
Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведённом здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учётом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.
7. Регистрация договора купли-продажи жилого помещения
Ключевое разъяснение: государственная регистрация договоров купли-продажи жилого помещения требуется только в случаях, когда продавец на момент заключения этого договора является его собственником.
7. В случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передаёт земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего.
В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.
Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесённое товарищами в качестве вклада, а также произведённое в результате совместной деятельности, признаётся их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьёй 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесённое ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.
Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведён на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.
В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью.
Во всех таких случаях судам надлежит исходить из того, что право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования (пункт 2 статьи 8, статья 131 ГК РФ, статья 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Участник договора простого товарищества вправе также потребовать возмещения убытков, причинённых неисполнением договора.
8. Договоры долевого строительства
Ключевое разъяснение: разъяснения Пленума ВАС РФ из Постановления N 54 не распространяются на отношения, связанные с долевым строительством многоквартирных домов.
8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учётом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.
9. Судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключён договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.
10. Судам необходимо исходить из того, что разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключённого между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора ещё не образован в порядке, установленном федеральным законом (глава I.1 Земельного кодекса Российской Федерации).
11. Положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом участии в строительстве) являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.
Разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.
На основании изложенного судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве.
решения судов по долевому строительству:
- Решение суда по долевому строительствуИск по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства о признании права собственности на квартиру
- Решение суда по договору соинвестирования на строительствоИстцом был заключен договор № о соинвестировании строительства многофункционального жилого комплекса с целью последующего получения в собственность двухкомнатной квартиры ..
- Решение суда о признании права собственности на квартируСергеевой Т.Л. к Закрытому акционерному обществу «Мосфундаментстрой-6», Обществу с ограниченной ответственностью «Докон» о признании права собственности на квартиру, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда.
- Решение суда о признании права собственности на машино местоМежду Зуськовой Н.Н. и ООО «МПСП «КОРХ» был заключен договор № об участии в инвестировании строительства, согласно которому Зуськова Н.Н. является соинвестором строительства жилого дома по строительному адресу: <адрес> с правом получения в собственность гаража стоянки (машино места)
- Решение суда о признании права собственности на нежилое помещениеЗАО «Северо-Запад ИС» был заключен договор о долевом участии в инвестировании строительства №, пункт 2.7 которого ответчиком не исполнен, вследствие чего невозможно во внесудебном порядке осуществить право истца на государственную регистрацию
advokat-pravo.ru
