Просьба покупателя повысить стоимость квартиры на бумаге для ипотеки. Существенное завышение цены договора последствия
В спорах о сделках с завышенной стоимостью суды опираются на позиции ВАС и ВС РФ
Стороны заключили сделку с завышенной стоимостью. Как поступают суды, если одна из сторон оспаривает сделку после исполнения договора.
Если цена сделки отличается от рыночной, участник сделки может оспорить ее в судебном порядке. Для успешного оспаривания потребуется подтверждить, что у данной сделки завышенная стоимость. Если удастся доказать факт факт завышения стоимости, суды поддержат истца. Этой позиции придерживался ВАС РФ и ее разделяет ВС РФ на основе толкования п. 2 ст. 174 ГК РФ (п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28, абз. 2 п. 93 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25).
Норму о сделках с завышенной стоимостью планировали ввести в ГК РФ
В 2008-2010 годах начали реформу гражданского законодательства. Причины реформы – несоответствие нормативной базы существующим реалиям, попытки модифицировать закон, убрать из него те нормы, которые не работают должным образом. В рамках реформы был создан специальный совет, который не только проанализировал имеющуюся нормативную базу, но и внес предложения по изменениям. Одним из таких предложений стала идея по дополнению ст. 179 ГК РФ опровержимой презумпцией крайней невыгодности сделки для той стороны, которая попала в затруднительное положение. Предложили расценивать сделки как совершенные на крайне невыгодных условиях, если цена, процентная ставка или иное встречное предоставление в два или более раза отличается от предоставления другой стороны.
Если цена сделки отличается от рыночной, суды используют позиции ВАС РФ и ВС РФ
Законодатель не принял дополнения в ст. 179 ГК РФ. Однако суды стали оценивать стоимость сделки по правилам, которые были предложены ВАС РФ и ВС РФ. Они или прямо ссылаются на постановления постановление ВАС № 28 и постановление ВС № 25, или следуют принципу, который указали высшие инстанции в этих документах.
Сделку с завышенной стоимостью можно оспорить
На примере двух арбитражных споров можно проследить, как суды используют позиции высших инстанций в спорах о сделках с завышенной стоимостью.
Суды поддержали истца, поскольку цена сделки отличалась от рыночной
Между сторонами были заключены договор подряда и дополнительное соглашение. Подрядчик должен был отремонтировать системы отопления на территории хранилища. Он выполнил все работы, стороны подписали акт приемки. Однако подрядчик посчитал, что заказчик оплатил работу не в полном объеме. Поэтому он обратился в суд с иском о взыскании задолженности по договору. Заказчик заявил встречный иск. Он потребовал признать дополнительное соглашение недействительным по правилам п. 2 ст. 174 ГК РФ.
Суды установили, что стороны сначала заключили основной договор, а потом – дополнительное соглашение. Из встречного иска явствовало, что генеральный директор при заключении допсоглашения действовал в ущерб интересам компании. В предмете соглашения указали территорию половины хранилища, а цена работы была, как за объект в целом. Кроме того, завысили стоимость материалов.
Суды убедились, что цена сделки отличается от рыночной. Стороны не имели объективных причин для установления такой цены. Встречный иск удовлетворили, в первоначальном отказали. Решение мотивировали тем, что подрядчик не предоставил доказательств, которые подтверждали бы стоимость выполненных работ (постановление АС Северо-Западного округа от 19.10.2015 по делу № А56-37472/2014).
Если истец не ссылался на факт завышенной стоимости в суде, ущерб не доказать
Если истец не сошлется на факт завышенной стоимости, суд отклонит иск.
Между двумя юридическими лицами был заключен договор подряда на обустройство дорожного полотна и укладку тротуарной плитки. По итогам работы были составлены акты формы КС-2 и справки формы КС-3, на основе которых произвели оплату работ. Однако после оплаты одна из сторон потребовала:
- признать сделки недействительными,
- произвести одностороннюю реституцию, то есть обязать нарушителя вернуть деньги в размере 3,4 млн. р.
Арбитражный суд Омской области отказал в удовлетворении иска. Истец обжаловал решение нижестоящего суда в апелляционном порядке.
Апелляционный суд также отказал истцу. Он отметил, что сделка в данном случае была заключена не в ущерб интересам истца. Она не являлась сделкой с завышенной стоимостью, кроме того, истец на факт завышенной стоимости не ссылался (постановление 8ААС от 13.07.2016 по делу № А46-14600/2015).
Читайте об этом
Читайте также
www.arbitr-praktika.ru
Правовой механизм изменение цены после заключения договора
Изменение цены после заключения договора
Каждая коммерческая организация заинтересована в получении максимальной прибыли от своей деятельности.При этом в договорных отношениях (при поставке товаров, выполнении работ, оказании услуг) одна сторона хочет установить цену, которая будет приносить достаточную прибыль, а другая — получить блага с наименьшими затратами.
Для этого не обязательно иметь соответствующие договорные условия (п. 2 ст. 424 ГК РФ). Главное — успеть предъявить требование об изменении цены до того, как стороны исполнят договор надлежащим образом. Дело в том, что надлежащее исполнение прекращает обязательство (п. 1 ст. 408 ГК РФ). То есть если, например, покупатель оплатит товар в полном объеме, то его обязанность по оплате будет считаться прекращенной.
А действующее гражданское законодательство не предусматривает правовой возможности восстановления прекращенных в установленном порядке обязательств. Если стороны в такой ситуации заключат соглашение об изменении цены, то оно будет считаться недействительным (ст. 168 ГК РФ, см., например постановления ФАС Московского округа от 18 февраля 2013 г. по делу № А40-44350/11-54-289 и от 7 июля 2014 г. № Ф05-6884/2014 по делу № А40-89891/2013).
Изменение цены по соглашению сторон
Стороны могут изменить цену своим соглашением в любой момент после заключения договора и до его полной оплаты. Такое право им предоставляет пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Так, если стороны закрепили, например, в договоре поставки, что цена является твердой и не может быть изменена по соглашению сторон, то увеличить цену стороны не могут.
Такое соглашение будет считаться недействительным. Нельзя изменить цену товара и в случае, если путем государственного либо ведомственного регулирования цен установлены фиксированные цены на товар (абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ).
Изменение цены на основании положений договора
Если контрагент не согласен заключать соглашение об изменении цены, то необходимо обратиться к положениям самого договора. Если он предусматривает право сторон изменять цену (п. 2 ст. 310, п. 2 ст. 424 ГК РФ), то нужно определить, наступили ли основания для этого, и в каком порядке сторона может (если может) увеличить или уменьшить цену.
В частности, договор может содержать положения об изменении цены в зависимости от уровня инфляции или иных объективных индикативных показателей (см., например, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 8 ноября 2006 г. № Ф08-5685/2006 по делу № А20-725/2006, Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июля 2007 г. № 16АП-52/07(2) по делу № А20-725/2006).
Изменение цены на основании норм Гражданского кодекса РФ
Гражданский кодекс РФ содержит нормы, которые дают право требовать от контрагент изменения условий договора (например, п. 2 ст. 450 ГК РФ, п. 4 ст. 451 ГК РФ). Причем они носят императивный характер, и стороны не могут ограничить их действие на отношения друг с другом. Так, ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 22 февраля 2013 г. по делу № А27-9324/2012 указал: «Право покупателя на соразмерное уменьшение цены не зависит от того, предусмотрено ли оно договором либо установлен иной вид ответственности».
Однако, чтобы сторона могла потребовать изменить цену, нужно соблюсти ряд формальностей. В частности, необходимо:
- надлежащим образом зафиксировать наличие оснований для изменения договора
- направить контрагенту предложение изменить договор
Только после того, как контрагент ответит отказом либо пройдет 30 дней (если иной срок не указан в предложении, законе или договоре), а ответа не будет, можно предъявить иск в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
После того как решение суда об изменении договора вступит в законную силу, договор будет считаться измененным (п. 3 ст. 453 ГК РФ).
Оригинал статьи: http://www.lawyercom.ru/article/5684-izmenenie-tseny-posle-zaklyucheniya-dogovora
abo29.ru
Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски покупателя
Упросить продавца указать в договоре купли-продажи цену, которая на 10-20% превышает оговоренную сумму сделки – способ купить жилье в ипотечный кредит без первоначального взноса. Но какие риски покупателя таит завышение стоимости квартиры при ипотеке?
Что значит «без первоначального взноса»
Разобраться с процедурой покупки квартиры в ипотеку с завышением стоимости поможет понимание, почему практически каждый банк так настаивает на пресловутом первоначальном взносе.
На это есть две серьезные причины:
- Кредитная организация страхует себя от убытков.
- Банк заинтересован давать кредиты только по-настоящему платежеспособным лицам.
Рассмотрим обе причины подробнее:
- Банк опасается давать займы в размере 100% рыночной стоимости залогового имущества. Ведь если заемщик по каким-либо причинам не будет платить по кредиту, а предмет залога подешевеет, кредитор не сможет вернуть свои деньги.
- Клиент, у которого нет сбережений на первоначальный взнос, для банка - это либо человек нерационально распоряжающийся своими доходами, либо имеющий очень скромные доходы. Стоит ли давать кредит такому лицу? Тем более практика свидетельствует, что самые недобросовестные плательщики – это именно заемщики, получившие ипотеку без первоначального взноса.
Первая причина весомее второй, к тому же ипотека с завышением обычно привлекает покупателей недвижимости, которые имеют деньги, но делать первоначальный взнос не хотят. Доказать свою платежеспособность такой заемщик может, его задача – добиться, чтобы банк одобрил ипотеку в размере 80-90% стоимости квартиры.
Как работает завышение для ипотеки
Ипотека без первоначального взноса с завышением обычно берется по следующей схеме:
- Покупатель просит продавца завысить стоимость квартиры в договоре купли-продажи (ДКП) и написать расписку, что продавец получил от него деньги в сумме разницы между фактической и завышенной ценой в качестве первоначального взноса.
- Покупатель, в свою очередь, дает расписку продавцу, что взял у него эту же сумму в долг. Таким образом продавец страхует себя от расторжения сделки, при котором он обязан вернуть покупателю всю сумму средств, указанную в ДКП.
- Покупатель предъявляет расписку продавца сотрудникам банка, получает ипотеку и уплачивает продавцу сумму, равную 100% фактической стоимости жилища.
Проблемы покупателя при завышении
Самое слабое место в этой схеме – обязательная оценка объекта жилой недвижимости, без которой банк не примет решения об ипотечном займе. Покупателю нужно договориться о завышении стоимости жилища не только с продавцом, но и с оценщиком. А это сделать непросто, поскольку:
- кредитные организации прекрасно знают о завышении цены при ипотеке;
- они предпочитают иметь дело с клиентами, заказавшими оценку в компании, аккредитованной банком-кредитором;
- аккредитованные оценщики не хотят обманывать банк, чтобы не лишиться аккредитации, а с ней и львиной доли заработка.
Если же заемщик закажет оценку независимым экспертам, банк вправе проверить ее правильность. В случае негативного результата он либо откажет в ипотеке, либо одобрит сумму, гораздо меньше желаемой, которой не хватит на приглянувшуюся квартиру.
Другой риск покупателя заключается в том, что после завершения сделки продавец предъявит ему его расписку и потребует вернуть долг – всю сумму или ее часть. Это возможно в случае, если покупатель сильнее боится расторжения сделки, чем продавец. Если последнему с трудом удалось продать жилище, которое никто не хотел брать, риска для нового собственника нет.
Третья проблема, которую сулит завышение стоимости квартиры при ипотеке – купив жилую недвижимость в кредит без первоначального взноса, заемщику придется платить проценты на более высокую сумму. Так что переплата по ипотечному займу будет гораздо выше.
И еще один серьезнейший риск возникает при попытке получить налоговый вычет – если должностные лица раскроют факт покупки жилья по завышенной цене, покупателя могут привлечь к уголовной ответственности за мошенничество.
proipoteku24.ru
Неосновательное обогащение по договору подряда
Если попроще, то неосновательное обогащение – это приобретенное или сбереженное, в отсутствие на то правовых оснований, имущество, которое приобретатель (лицо, которое без установленных на то оснований приобрело или сберегло имущество) обязан возвратить потерпевшему.
Собственно в рамках договора строительного подряда неосновательное обогащение может возникнуть, например, в следующих ситуациях: заказчик оплатил работу, а объем фактически выполненных работ не соответствует объему, предусмотренному договором; либо стороны не заключили договор строительного подряда, либо подписанный договор является незаключенным в силу закона, а заказчик отказывается оплачивать выполненную работу.
За время работы в различных строительных организациях, а также оказывая юридическую помощь по сопровождению различных строительных проектов, мне не раз приходилось сталкиваться с ситуациями, когда, например, подрядчик завышал стоимость работ.
О стоимости работ по договору подряда
Несмотря на прямое указание на необходимость включения в договор подряда условия о цене подлежащей выполнению работы и способе ее определения, вопрос о существенности условия о цене выполняемых работ в договоре подряда является открытым, как нет и единого подхода по данному вопросу в судебной практике.
Неоднозначность подходов к вопросу о существенности цены в договоре вызвана наличием положения ст. 709 ГК РФ, в соответствии с которым при отсутствии в договоре цены или способа определения, цена определяется как цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные работы (ст. 424 ГК РФ).
Нет единообразия в судебной практике и по вопросу определения цены работ, если цена в акте выполненных работ отличается от цены, предусмотренной по договору. Одни суды считают, что если работы приняты по акту на сумму, отличную от цены по договору, применяется твердая цена по договору, другие суды считают, что вне зависимости от того, превышает цена в акте или она меньше цены, предусмотренной в договоре, применяется цена по акту.
Таким образом, определение цены работ является весьма важным вне зависимости от того, является это условие существенным или нет.
Оказывая юридическую помощь по взысканию задолженности, мне не раз встречались ситуации, когда в силу различных особенностей предмета подряда предусмотреть твердую цену в договоре подряда не представлялось возможным, и учитывая предоставленную законом возможность заключать договор подряда с приблизительной или открытой ценой, договоры подряда заключались с условием оплаты по актам выполненных работ.
Представляя интересы заказчиков по договору строительного подряда, иногда приходилось сталкиваться с ситуацией, когда итоговая цена, указанная в акте выполненных работ существенно отличалась от суммы указанной в договоре подряда.
Судебная практика по данному вопросу пошла по пути применения цены, указанной в акте выполненных работ.
Рассмотрим ситуацию с «неотработанным авансом».
Данная ситуация может быть вызвана оплатой заказчиком частично выполненных или вообще не выполненных подрядчиком работ.
В данном случае, конечно, не идет речь об экономии подрядчика, которая допускается только при соблюдении предусмотренного договором строительного подряда объема работ.
Каким образом определить размер неосновательного обогащения?
Размер неосновательного обогащения в таком случае может определяться на основании акта выполненных работ по форме № КС-2. По крайней мере, это следует из Постановления Президиума ВАС РФ от 03.07.2012 № 2724/12.
Суды, устанавливая наличие неосновательного обогащения одной из сторон по договору подряда, исходят из отсутствия доказательств фактического выполнения работ на сумму, перечисленную в счет их оплаты, а также разницы между стоимостью фактически выполненных работ и работ, принятых по актам по форме № КС-2.
О неосновательности обогащения у подрядчика свидетельствует отрицательная разница между объемом работ, указанным в актах выполненных работ по форме № КС-2, и фактическим объемом работ.
Также отмечу, раз уж вспомнил про экономию подрядчика, что использование более дешевых, чем предусмотрено договором, материалов экономией не является. При этом разница в цене материалов в качестве неосновательного обогащения не взыскивается.
В свою очередь, подрядчику будет интересно знать, что положения ст. 710 ГК РФ о том, что подрядчик сохраняет право на оплату по цене, предусмотренной договором, если фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены работы, в случае признания договора незаключенным не применяются.
Теперь что касается неосновательного обогащения заказчика, возникающего вследствие уклонения от возмещения стоимости выполненных работ по незаключенному договору
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 03.07.2012 № 2724/12 однозначно указано, что доказательства выполнения работ и принятия результата работ, как и размер полученного приобретателем имущества, могут быть установлены на основании форм № КС-2, № КС-3.
Далее Президиум ВАС РФ сформировал следующую правовую позицию: акт выполненных работ по форме КС-2 и справка о стоимости работ по форме КС-3 имеют существенное доказательственное значение, в случае признания договора строительного подряда незаключенным и возникновения спора о взыскании неосновательного обогащения, так как именно на основании КС-2 судом определяется объем выполненных работ, а на основании КС-3, соответственно стоимость фактически выполненных работ
Если договор подряда признан незаключенным , то в соответствии с существующей судебной практикой стоимость выполненных работ может определяться исходя из размера, предусмотренного данным договором, если только кем-нибудь не будет доказана другая стоимость. В данном случае стоимость выполненных работ может установить эксперт.
Несколько слов об оплате дополнительных работ по договору строительного подряда
По вопросу оплаты дополнительных работ по договору подряда суды принимают решение исходя из наличия или отсутствия трех фактов: был ли извещен заказчик о проведении таких работ, согласился ли он на проведение дополнительных работ, а также принял ли он результат дополнительных работ (мог ли им воспользоваться).
Если дополнительные работы не были согласованы и подрядчик не известил заказчика об их проведении, шансы подрядчика получить оплату в судебном порядке крайне малы.
Отсутствие нормального документооборота в большинстве строительных компаний приводит к тому, что непорядочные заказчики «кидают» подрядчиков, злоупотребляя своими правами. Только такое злоупотребление доказать можно не всегда.
Чтобы защитить свои законные интересы подрядчик должен в данном случае доказать в суде, что выполненные работы представляют для заказчика потребительскую ценность и он намерен воспользоваться результатом работ.
Напоследок о процентах за пользование чужими денежными средствами на сумму неосновательного обогащения
Закон позволяет начислять проценты на сумму неосновательного обогащения. Проценты начисляются на пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Иногда сторона договора, намеревающаяся взыскать в суде проценты за пользование чужими денежными средствами, сталкивается с проблемой – с какого момента начислять проценты, учитывая то, что в соответствии со ст. 1107 ГК РФ проценты начисляются с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Как определить в какой момент приобретатель узнал или должен был узнать о том, что он пользуется чужими денежными средствами в отсутствие на то оснований.
Президиум ВАС РФ (Постановлении Президиума ВАС РФ от 03.07.2012 № 2724/12) сформировал правовую позицию, в соответствии с которой таким моментом, может являться момент составления субподрядчиком актов о приемке выполненных работ по форме N КС-2, содержащих не соответствующие действительности сведения, а также момент получения денежных средств в счет оплаты за такие работы.
Если у Вас есть вопросы по поводу взыскания неосновательного обогащения по договору строительного подряда, вы можете задать их арбитражному адвокату ЗДЕСЬ.
С наилучшими пожеланиями,Адвокат, к.ю.н., Мугин Александр С.
www.advokat-mugin.ru
Сделки с завышением стоимости
Когда происходит завышение стоимости в сделке с недвижимостью?
Все чаще на практике клиенты стали обращаться в агентства недвижимости с просьбой завысить цену в договоре купли-продажи на покупаемую недвижимость, обычно такую процедуру применяют при ипотечных сделках. Обычно у людей нет денег на первоначальный взноси они хотят купить недвижимость полностью на кредитные деньги.
Что делать, если нет первоначального взноса?
В связи с нестабильностью ситуации в нашей стране, многие банки, а вернее сказать, практически все, отказались от выдачи ипотеки без первоначального взноса. Тем самым сподвигнув граждан к разным уловкам и изощрениям. Приведем пример: молодая семья с ребенком желает приобрести квартиру в ипотеку, посчитав свои доходы и расходы, они пришли к выводу, что купить квартиру в ипотеку им по силам. Но тут встает большой вопрос. Банк требует первоначальный взнос минимум 15%, которого к сожалению у молодой пары просто нет. Что же делать в подобной ситуации?
Как происходит на практике покупка квартиры без первоначального взноса. Завышение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи и "фиктивная" оценка
Обычно такие клиенты ищут продавца квартиры, которая в собственности больше трех лет, договариваются о том, чтобы он им написал расписку в получении денег равную размерам первоначального взноса, а затем предоставляют ее в банк, подтверждая тем самым свой первоначальный взнос. Сотрудники банка знают о существовании таких сделок. Поэтому каждый уважающий себя банк имеет свои аккредитованные оценочные компании. Также в обязательном порядке "ипотечники" договариваются с оценочными компаниями, чтобы они сделали оценку по той цене, которая нужна им, а это значит, что в нашем случае цена за квартиру будет выше рынка на 15%. Не каждая оценочная компания пойдет на такой риск. Ведь оценочных компаний множество, а "аккредитованных банком" - мало. Оценочные компании, аккредитованные банком очень гордятся этим, ведь их деятельность напрямую связана с ипотечными сделками и они не в коем случае не хотят "подмочить" свою репутацию. Если банк расторгнет отношения с оценочной компанией - это крах, снижение огромного потока клиентов от банка. К тому же в банке есть свои специалисты, которые проверяют правильность оценки. Банки обманывать нельзя - подведете оценочную компанию и останетесь без ипотеки, потеряв доверие банка.
Зачем рисковать продавцу и завышать стоимость квартиры. Законно - значит спокойно
Самый главный подвох в такой сделке состоит в том, что в основе своей рискует продавец. Как именно? Так как если сделка не состоится по вине продавца, то по фиктивной расписке он обязан вернуть деньги покупателю, которые на самом деле у него не брал. Конечно такое случается редко: продавец хочет продать, а покупатель купить, но если есть возможность избежать таких махинаций, то лучше ей воспользоваться. Существуют разные законные способы проведения подобных сделок, конечно они сложнее и требуют хорошей юридической подготовки, но зато риски сводятся практически к минимуму.
Наши юристы каждый день сталкиваются с ипотечными сделками, собрали большой практический опыт ведения подобных сделок. Поэтому, прежде чем совершать какие-то действия, в которых вы по меньшей мере не уверены, обратитесь к специалистам. Мы знаем как защитить и подстраховать наших клиентов как со стороны продавца, так и со стороны покупателя, исключить финансовые риски обеих сторон.
uslugi.arcada72.com
Разъяснения ВАС РФ: признание сделки недействительной в результате завышения оценщиком стоимости | НП АРМО
ВАС РФ 14.01.2014г. опубликовал на своем сайте текст Информационного письма № 162 от 10.12.2013г., посвященный вопросам практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Данное информационное письмо интересно тем, что в п.8 ВАС РФ дает разъяснения по вопросу признания сделки недействительной как совершенной под влиянием обмана потерпевшего вследствие существенного завышения стоимости предмета договора, определенной оценщиком (несмотря на отсутствие доказательств сговора продавца с оценщиком).
Общество с ограниченной ответственностью (покупатель) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (продавцу) о признании недействительным заключенного ими договора купли-продажи недвижимого имущества как совершенного под влиянием обмана (статья 179 ГК РФ) и о применении последствий недействительности сделки. Истец обосновывал свои требования ставшим ему впоследствии известным существенным завышением стоимости предмета договора оценщиком, привлеченным ответчиком.
В ходе рассмотрения дела было установлено, что отчет оценщика, на основании которого была согласована цена по договору, был составлен с нарушениями и являлся заведомо недостоверным (стоимость объекта недвижимости была завышена). При этом, как следовало из обстоятельств дела и не оспаривалось сторонами, оценщик был привлечен для проведения оценки стоимости продаваемого по указанному договору недвижимого имущества именно продавцом (ответчиком). В связи с этим, несмотря на отсутствие доказательств сговора продавца с оценщиком о завышении стоимости предмета договора, иск о признании этого договора недействительным как совершенного под влиянием обмана подлежит удовлетворению, поскольку осведомленность ответчика об обмане истца со стороны привлеченного ответчиком третьего лица не была опровергнута. Ознакомиться с полным текстом Информационного письма № 162 ВАС РФ можно по следующей ссылке: http://www.arbitr.ru/as/pract/vas_info_letter/102236.htmlsroarmo.ru
Цена сделки как основание для оспаривания
Контрагенты заключили договор, но впоследствии сторона договора потребовала признать сделку недействительной. Суд поддержит истца, если цена сделки не соответствует рыночным показателям. Доказательством нерыночной цены сделки может послужить аналогичный договор участника спора с третьим лицом.
Поправки в ГК РФ и позиции высших судов закрепили институт оспаривания сделки, если ее цена существенно отличается от рыночной (п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28, абз. 2 п. 93 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25). Оспорить такую сделку можно со ссылкой на ст. 174 ГК РФ.
Рассмотрим два примера из судебной практики, когда для признания сделки недействительной потребовалось установить неравноценность взаимных представлений.
Цена сделки позволила признать договор недействительным
Компания-подрядчик заключила договор, но заказчик допустил просрочку оплаты. Подрядчик обратился суд с иском. Он требовал взыскать с заказчика долги как по договору подряда, так и по дополнительному соглашению. Заказчик заявил встречный иск о признании допсоглашения недействительным на основании п. 2 ст. 174 ГК РФ.
Из документов, которые участники арбитражного спора передали в суд, следовало, что стороны заключили договор подряда, никаких отступлений от договора не было. Заказчик поручил подрядчику отремонтировать отопление на половине территории хранилища. Подрядчик выполнил требования заказчика. Заказчик принял работу. Стороны успешно подписали акт о приемке.
Нерыночную цену сделки подтвердил аналогичный договор с другим подрядчиком
Подрядчик мотивировал первый иск неполной оплатой выполненных работ. А вот из встречного иска следовало, что руководство заказчика действовало в ущерб своим интересам. По условиям соглашения стоимость материалов завысили от 40% до 60% от средних цен. Кроме того, стоимость работ увеличили вдвое от стандартных показателей. То есть цена сделки была неоправданно выше аналогичных. Получалось, что от имени заказчика заключил сделку в ущерб интересам компании.
Суд выявил такое несоответствие на основе анализа другого соглашения со сметой. Данную смету представила сторона заказчика как доказательство нерыночной цены сделки:
«Судами также оценен представленный в материалы делам договора от 14.11.2013 № 2600, заключенный между ООО «РемСтрой СПб» и ОАО «ВОМЗ» и смета к нему. Из данного договора следует, что стороны по нему для производства работ по ремонту системы отопления согласовали ровно в два раза меньше объемов работ и количества материалов, чем генеральный директор ООО «РемСтрой СПб» Стельмащук О. В. согласовал с привлеченным им субподрядчиком - ООО «ИСК «Петербург», что также подтверждает двойное включение в смету к дополнительному соглашению № 1 объемов работ и материалов и, как следствие установление двойной цены по дополнительному соглашению от 26.11.2013 № 1».
Суд отметил, что стороны не имели объективных причин, чтобы заключить спорное допсоглашение. По итогам рассмотрения дела суд первой инстанции:
- удовлетворил встречный иск заказчика,
- признал дополнительное соглашение недействительным,
- отказал в удовлетворении первоначального иска подрядчика.
Апелляция и кассация поддержали позицию первой инстанции (постановление АС Северо-Западного округа от 19.10.2015 по делу № А56-37472/2014).
Данный пример говорит о том, как при помощи договора с другим контрагентом участнику спора удалось подтвердить нерыночную цену сделки и оспорить ее по ст. 174 ГК РФ.
В июле 2016 года рассматривали апелляционную жалобу на решение Арбитражного суда Омской области от 15 апреля 2016 года по делу № А46-14600/2015.
Истец не смог доказать, что цена сделки не соответствует рыночным показателям
Акционер ЗАО потребовал признать недействительными несколько договоров подряда с ООО и применить последствия недействительности сделок – вернуть средства и осуществить одностороннюю реституцию. Истец утверждал, что спорные сделки заключили без цели их выполнения и с намерением причинить имущественный вред ЗАО.
Акционер не представил подтверждений сделки в ущерб интересам ЗАО
Суд первой инстанции отказал акционеру в удовлетворении иска. Суд апелляционной инстанции не отменил решение нижестоящего суда. По мнению апелляции, в деле не присутствовало сведений о наличии действий в ущерб интересам истца. Суд сослался на позиции ВАС РФ и ВС РФ об основаниях признания сделок недействительными в случае, если цена сделки не соответствует рыночной. Однако указал, что истец не привел доказательств нерыночной цены сделки.
Суд не нашел подтверждения, что подрядчик не исполнял обязательства по сделке. Напротив, суд указал на факты, что подрядчик вел подготовку к работам и часть работ произвел. Апелляционную жалобу о сделке в ущерб интересам ЗАО не удовлетворили (постановление 8ААС от 13.07.2016 по делу № А46-14600/2015).
Читайте об этом
Читайте также
www.arbitr-praktika.ru
