Особенности покупки квартиры в новостройке по схеме ЖСК. Что такое договор жск при покупке квартиры
Сомнительное удовольствие - покупка недвижимости по договору ЖСК
Приобретение жилья посредством вступления в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) является абсолютно законной сделкой.
Такой формат покупки прописан в Жилищном Кодексе РФ, а также в Гражданском Кодексе и этот способ является альтернативой заключения с застройщиком Договора Долевого Участия (ДДУ). Покупка недвижимости через ЖСК имеет некоторые преимущества, которые, однако, в полной мере компенсируются недостатками, о них и пойдет речь в данной статье.
Что такое ЖСК?
Жилищно-строительный кооператив является юридическим лицом, которое обеспечивает организацию строительных работ в рамках возведения многоквартирного жилого дома, а также сопутствующие процессы.
Расходы на строительство оплачиваются средствами, которые вносятся членами кооператива, текущие вопросы, связанные со строительством, решаются на общем собрании.
При вступлении в кооператив покупатель вносит деньги и становится пайщиком. То есть, в данном случае не идет речь о покупке права требования на недвижимость с определенным количеством квадратных метров (как в ДДУ), а о покупке пая. Цена пая не является фиксированной и может быть изменена (посредством решения собрания пайщиков) на любом этапе строительства, до окончания строительства права на недвижимость принадлежат ЖСК. По окончании строительных работ права на квартиры передаются пайщикам, разумеется, при условии полной выплаты пая.
Преимущество покупки квартиры через ЖСК
Основное, и, пожалуй, единственное весомое преимущество жилищного кооператива заключается в том, что квартира обходится покупателю дешевле, чем жилье от застройщика.
Дело в том, что паевые взносы по ЖСК не облагаются налогом, в то время, как застройщики, работающие по ДДУ, включают в цену НДС в размере 18%, так как ФЗ-214 не рассматривает долевое участие как инвестиционный проект.
Кроме того, суть создания кооператива в том, что его участники возводят жилье сами для себя – нанимают застройщика и оплачивают строительные работы, несут сопутствующие расходы. При этом, у кооператива отсутствует намерение получить дополнительную прибыль, задача правления заключается в обеспечении жильем членов кооператива.
Кто на самом деле является инициатором регистрации кооператива?
Однако описанная схема сегодня на практике применяется достаточно редко. Чаще всего инициатором создания жилищного кооператива выступает девелопер (или сам застройщик). Естественно, компания-застройщик не может стать учредителем ЖСК, для этого создается отдельное юридическое лицо. Выгода для застройщика вполне очевидна – предлагая квартиры через ЖСК, застройщик не связан строгими требованиями, прописанными в ДДУ, и получает более широкое «пространство для маневра». При этом, выгода застройщика прямо пропорциональна количеству проблемных мест, с которыми может столкнуться пайщик на всем протяжении строительства жилья.
Привлечение денег без наличия оформленных документов
При строительстве в формате ЖСК у кооператива есть возможность привлекать деньги на любом этапе строительства, даже без всего комплекта разрешительной документации (наличие которого по ДДУ является обязательным условием для привлечения средств). То есть, нужные бумаги могут быть подписаны и позднее, после того, как нужные средства собраны. Таким образом, нельзя исключать задержки, связанные с выдачей документов на строительство, на земельный участок.
Отсутствие фиксированной стоимости недвижимости
В течение строительства итоговая цена недвижимости может существенно измениться, цена, названная застройщиком и указанная в договорных документах, не является окончательной.
Схема функционирования ЖСК предполагает, что все члены кооператива несут солидарную ответственность по долгам кооператива, поэтому, если, по каким-либо причинам, денег на строительство не хватит – покупатели должны будут внести их из своего кармана. В то же время цена недвижимости, которая указывается застройщиком в ДДУ, является окончательной, и в подобных случаях дольщика не интересует, где застройщик будет брать деньги, чтобы закончить и сдать объект. Чаще всего, окончательная цена оказывается уже не настолько выгодной и сравнивается со стоимостью аналогичных квартир, которые застройщики реализуют по ДДУ.
Дополнительные расходы
Говоря о расходах, которые несет пайщик, не стоит забывать о том, что во время строительства квартиры ЖСК возникают также организационные расходы, связанные с содержанием самого кооператива. Таким образом, приходится дополнительно оплачивать членские взносы, и эти взносы также могут меняться по усмотрению кооператива.
Кому предъявлять претензии?
Застройщик, работающий в формате ЖСК, защищен от претензий со стороны «рядовых» членов кооператива, вся коммуникация покупателей квартир со строительной компанией осуществляется через правление.
В этом случае ЖСК является по отношению к застройщику генеральным инвестором, а члены кооперативы выступают в качестве соинвесторов. Между генеральным инвестором (ЖСК) и генподрядчиком (строительная компания) подписывается инвестиционный контракт, и если ЖСК создан по инициативе застройщика, стоит ли сомневаться, что документ составлен так, чтобы максимально обезопасить генподрядчика.
«Резиновые» сроки строительства
В отличие от ДДУ, в договорных документах, подписываемых при вступлении в кооператив, отсутствуют фиксированные сроки сдачи объекта, так что дом может возводиться сколь угодно долго на вполне законных основаниях. Все, что может сделать пайщик при затягивании сроков строительства – это выйти из кооператива, но в этом случае ему вернут только стоимость паевых взносов, никаких компенсаций не будет. Соответственно, выход из кооператива невыгоден пайщику, так как чем ближе строительство к завершению, тем дороже становятся квартиры в новостройке.
Закон о защите прав потребителя не защитит пайщика ЖСК
Закон о правах потребителей, который строго регламентирует отношения между и подателем услуг и заказчиком (и действует при оформлении ДДУ) не распространяется на членов ЖСК.
Ведь, фактически, здесь не идет речь об оказании каких-либо услуг, сами члены кооператива для себя и строят. Соответственно, обязать застройщика исправить какие-либо недочеты чрезвычайно сложно, особенно в том случае, если в инвестиционном договоре не предусмотрены гарантийные обязательства. Мало того, о выплате каких-либо неустоек и штрафов со стороны застройщика речи также идти не может.
Как реализована в ЖСК защита от двойных продаж?
Договор с кооперативом не регистрируется в Росреестре, поэтому пайщику ЖСК не может быть гарантирована защита от многократной продажи недвижимости в одни руки.
Законодательная база, регламентирующая порядок создания и функционирования кооператива, предусматривает механизмы защиты пайщика, однако нет настолько жестких условий, способных защитить от мошенничества, как по ДДУ. Таким образом, у пайщика ЖСК есть все основания для беспокойства по поводу собственных денег.
Банки не любят давать кредиты для покупки по ЖСК
Следующий недостаток покупки квартиры по ЖСК вытекает из предыдущего – в силу низкой защищенности от мошенничества банки лишь в исключительных случаях выдают кредиты на покупку жилья в рамках ЖСК. При этом кредитные организации требуют залог, равноценный стоимости всего кредита с процентами, которые нужно будет уплатить, а возможность оформления ипотеки часто даже не рассматривается.
Нюансы при вступлении в кооператив
Как отмечалось выше, договор о вступлении в ЖСК не регистрируется в государственных органах. И отсутствие официального подтверждения отношений покупателя с кооперативом определяет возможность мошенничества – покупатель может аккуратно выплачивать все взносы, но в конце концов так и не получить обещанную квартиру, так как не сможет доказать в суде, что является его членом.
Чтобы избежать этого, необходимо каждое действие сопровождать расписками. Нужно требовать расписку о принятии заявления о вступлении в кооператив, документ, подтверждающий факт принятия в кооператив.
Кроме того, стоит внимательно читать Устав, например, условием вступления в ЖСК может являться решение общего собрания, и в этом случае нужно требовать выписку из реестра ЖСК о принятии такого решения, в данном случае одного заявления будет мало. И только после того, как все документы на руках, можно начинать какие-либо выплаты.
Как выйти из ЖСК
Теперь рассмотрим еще один недостаток покупки через ЖСК, который можно назвать весьма существенным. Жилищно-строительный кооператив является добровольным объединением, соответственно, покупатель имеет право не только добровольно вступить в него, но и покинуть. Допустим, пайщик, видя, что строительству конца-края не видно, а все обещанные сроки давно прошли, принимает решение выйти из кооператива и забрать свои деньги.
На этом этапе его может поджидать неприятный сюрприз, забрать деньги не так-то просто, в законодательстве нет прямых указаний о порядке возврата денег пайщику, покидающему кооператив.
В некоторых случаях пайщикам не удается забрать вообще ничего, однако наиболее распространенной практикой в ЖСК является невыплата вступительного взноса (порядка 20% общей суммы недвижимости).
При этом, во время расторжения ДДУ в законе четко прописан механизм возврата денег, в том числе и неустойки, если разрыв отношений произошел по вине застройщика.
Порядок рассмотрения заявки на выход, порядок ее удовлетворения и выплат должен быть прописан в Уставе ЖСК – документе, который регламентирует деятельность юридического лица. ЖСК может сколь угодно долго тянуть время, если в Уставе указано, что заявка на выход из кооператива может быть рассмотрена лишь в течение 6 месяцев следующего календарного года, то пайщику придется подождать, поделать ничего нельзя, суд ничем не поможет. На протяжении этого периода Устав может быть изменен, подобное решение принимается правлением на вполне законных основаниях, причем, частота и количество вносимых в документ изменений также не регламентируется законом.
Заключение. Есть ли шансы удачно купить квартиру в ЖСК
Тем не менее, сегодня покупки жилья по ЖСК все же имеют место, хотя намного реже, чем по ДДУ. Если вы по каким-то причинам хотите покупать недвижимость именно по ЖСК, а не по ДДУ нужно постараться максимально обезопасить себя от перечисленных рисков. Сразу отметим, что гарантировать что-либо сложно, однако кое-что сделать все-таки можно.
Прежде всего, необходимо подвергнуть тщательному анализу все документы, предлагаемые на подпись, изучить порядок вступления в кооператив, процедуру выхода, порядок уплаты взносов, дополнительные платежи, возможность вернуть свои деньги. Для этого лучше пригласить квалифицированного юриста, так как не всегда юридические формулировки означают то, что подсказывает обычная логика. В документе не бывает случайных слов, и трактовать отдельные моменты можно по-разному, самостоятельно справиться с подобной задачей не всем под силу.
Кроме того, нелишним будет изучить историю застройщика, с которым ЖСК заключил инвестиционный контракт, не исключено, что это не первый проект, реализованный строительной компанией в формате ЖСК. Получить информацию о проектах, с которыми застройщик работал ранее, можно на официальном сайте, необходимые сведения можно без особого труда найти в интернете. Среди прочего, особого внимания заслуживают отзывы бывших пайщиков, уже получивших (или не получивших) свои квартиры, такие отзывы можно найти на форумах, посвященных конкретным новостройкам.
novostroev.ru
Что такое договор ЖСК при покупке квартиры - особенности составления | LIBLBT.RU
Процесс приобретения квартиры, особенно в строящемся доме — процесс не из легких. Нужно найти надежного застройщика, присмотреть подходящий вариант, а также заключить договор. Покупателю предоставляется несколько вариантов покупки жилья и один из них – членство в жилищно-строительном кооперативе.
Такой вариант не менее распространен, чем ДДУ, покупатель может выбрать любой из них. Но, как и везде, в данной схеме присутствуют определенные нюансы, которые стоит рассмотреть более подробно.
Зачем нужен договор ЖСК при приобретении квартиры
ЖСК является объединением, созданным для осуществления процесса возведения зданий многоквартирного типа, а также управления компаниями, производящими застройку. Каждый желающий имеет право вступить в такой кооператив для последующей покупки строящейся недвижимости.
При приобретении жилья владелец становится пайщиком, и регистрация его прав собственности осуществляется не на основании стандартного соглашения, а на основании справки из ЖСК. Она содержит информацию, что пайщик оплатил купленную собственность посредством внесения паевых взносов.
Такой подход имеет ряд преимуществ и это:
- отсутствие необходимости регистрации в ГУ ФРСО и Росреестре;
- легкое оформление факта договорных отношений;
- возможность самостоятельного наблюдения за ходом строительства;
- постепенная выплата взносов в течение продолжительного срока, независимо от того, закончено ли возведение объекта;
- льготы за оплату коммунальных услуг, предусмотренные в будущем.
Но имеются и недостатки, среди которых стоит отметить в качестве основных такие факторы:
- Жилищно-строительный кооператив не вправе регламентировать сроки застройки и в случае их несоблюдения не может взимать штрафные выплаты с исполнителей.
- Возможно изменение цены за квадратный метр жилья. ЖСК не является застройщиком, и выступая в качестве заказчика, не может регулировать этот момент.
Особенности заключения договора с ЖСК
Договор участия в ЖСК предоставляет покупателю возможность длительной рассрочки без ограничений. Пайщик может производить необходимые платежи уже после вселения в собственную квартиру. Такую схему можно назвать хорошей альтернативой ипотечному кредиту, и она более выгодная в определенном отношении.
Процедура оформления жилья не составляет сложности, потому как не требует регистрации в государственных инстанциях.
Жилищно-строительный комитет имеет собственный устав, в котором прописаны все права пайщиков. Кроме этого, там присутствует информация о суммах взносов, сроках их внесения, а также условиях выхода из объединения.
Договорные отношения заключаются непосредственно с застройщиками, и в документах такого типа не присутствует особых ограничений.
Деятельность жилищно-строительных кооперативов не подпадает под закон о защите прав потребителей, поэтому при нарушениях в деятельности, суд не рассматривает такие иски.
liblbt.ru
стоит ли покупать квартиру по такой схеме
Схем, по которым финансируется возведение новых жилых домов, застройщики используют достаточно много. Не все из них надежные и не все понятные. Но строительство жилья по схеме ЖСК стоит на втором месте по популярности у покупателей квадратных метров после схемы ДДУ (Федеральный закон № 214). Что говорит о более-менее испытанной и проверенной практике покупки квартир в кооперативных домах. Рассмотрим основные плюсы и минусы участия в строительстве по схеме ЖСК.
Преимущества и недостатки схемы ЖСК в новостройках
Главный плюс покупки квартиры по схеме ЖСК – возможность контролировать процесс строительства. Как член ЖСК, вы имеете полное право проверить состояние будущего дома, степень его готовности и т.д.
Главный минус – неизвестность в финансовом плане и в сроках строительства, а также возможность двойных продаж. Если при продажах жилья по ДДУ (ФЗ-214) есть фиксированная сумма для оплаты будущей квартиры, то при кооперативном строительстве положение дел другое. Возможность продать квартиру дважды по ДДУ исключается, так как договор подлежит регистрации в Росреестре. Для пайщиков такой возможности нет.
Правление собирает начальную сумму, затем по мере продолжения возведения дома могут понадобиться дополнительные расходы (подорожают строительные материалы или другие непредвиденные затраты). Даже если в договоре указана конкретная фиксированная денежная сумма паевого взноса, по закону правление имеет право изменить ее в одностороннем порядке.
Кроме того, устав у каждого ЖСК свой и в деталях нужно разбираться. Что довольно сложно для обычного неискушенного в юридических тонкостях покупателя недвижимости. Зато Устав ЖСК обычно разрабатывают опытные юристы, специально нанятые правлением. Поэтому здесь могут быть неприятные сюрпризы, если перед вступлением в товарищество не проконсультироваться со специалистом.
Еще один обязательный момент: правоустанавливающие документы на земельный участок под строительство необходимо проверять в обязательном порядке самостоятельно. В отличие от ДДУ по ФЗ-214 (в этом случае разрешительная документация проверяется сотрудниками Росреестра перед регистрацией договора, что исключает обман дольщиков).
Примечание. Участок под строительство должен находиться в собственности кооператива. Аренда при строительстве жилья нежелательна.
Проверку документов желательно поручить профессиональным юристам. Подводных камней при схеме ЖСК достаточно много и не всегда их можно увидеть непрофессиональным взглядом. Кроме того, договор с ЖСК не подлежит обязательной регистрации в ФРС. Что может вызвать в дальнейшем затруднения. Кроме того, есть и другие риски при использовании схемы ЖСК.
Если вы покупаете квартиру в доме, уже построенном по схеме ЖСК
При покупке жилья в кооперативном доме на вторичном рынке, сложностей обычно не бывает. Пай выплачен и все вопросы (организационные и юридические) уже решены.
Вам могут предложить стать членом кооператива. Но делать это вы не обязаны. Став членом кооператива вы сможете участвовать в управлении общедомовой собственностью (обсуждать и решать на собрании вопросы уборки, содержания мест общего пользования, ремонта и др.). Стоит ли участвовать в общественной жизни дома – решайте самостоятельно, так как на продажу квартиры в будущем членство не влияет.
Если предыдущим владельцем пай за квартиру выплачен полностью, то других вопросов к вам со стороны правления возникнуть не должно. А становиться ли еще одним функционером кооператива – решать только вам.
Нажмите, чтобы не потерять Если возникли вопросы, звонить по номерам 8 (812) 309-52-81 доб. 347 Санкт-Петербург и Ленинградская область 8 (499) 638-44-96 доб. 744 Москва и МО Внимание! Это НЕ телефон автора блога:) Вам отвечают опытные юристы.Еще статьи по теме
pitermoidom.ru
Особенности покупки квартиры в новостройке по схеме ЖСК — AMA
Приобретение недвижимости через жилищно-строительный кооператив – один из распространенных способов покупки квартиры в новостройке, работающий наравне с оформлением по ДДУ. Существует мнение, что, по сравнению с договором долевого участия, членство в жилищно-строительном кооперативе меньше защищает права покупателей. Но так ли это на самом деле?
Новостройки на паях
Возможность продажи квартир через ЖСК оговаривается в законе 214-ФЗ: согласно ему, она может применяться наряду с заключением ДДУ, то есть является совершенно законной. Однако деятельность ЖСК регулируется не этим законом, а Жилищным кодексом, где существует особый раздел, посвященный организации жилищно-строительных кооперативов.
По нему, «жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме».
На практике ЖСК организует, конечно, компания-застройщик. При этом девелопер получает право привлекать средства пайщиков «в обход» жестких норм, установленных ФЗ-214.
При продаже через ЖСК застройщик не обязан заранее получать разрешение на строительство, публиковать проектную декларацию, оформлять собственность или аренду на земельный участокПокупатель квартиры является не дольщиком (как в случае заключения ДДУ), а пайщиком. Таким образом, его дальнейшие взаимоотношения с ЖСК регламентируются не ФЗ-214, а уставом кооператива и общими нормами жилищного законодательства. При этом в большинстве случаев он присоединяется к уже существующему кооперативу, принимая уже обозначенные права и обязанности. Это значит, что при покупке новостройки договору и уставу ЖСК нужно уделить самое пристальное внимание.
При заключении договора стоит обращать внимание на такие нюансы, как возможность корректировки размеров взносов, полномочия собрания участников и правления, «прозрачность» ЖСК.Преимущества ЖСК
Паевые взносы участников кооператива не облагаются налогом, благодаря чему застройщик имеет возможность предложить им квартиры по более низкой цене. Разница с квартирами, продающимися по ДДУ, может достигать 15–20 %. Кроме того, условия при покупке новостройки в ЖСК значительно более гибкие – если при заключении договора по ДДУ дольщик обязан выплатить полную стоимость квартиры до ввода дома в эксплуатацию, то участники ЖСК могут выплачивать взносы в течение еще нескольких лет после окончания строительства. Поэтому обычно такое жилье представлено в эконом-классе.
Как ни удивительно, участие в ЖСК, по сравнению с покупкой квартиры по ДДУ, дает больше надежд дольщикам при несостоятельности застройщика. Ведь в случае жилищно-строительного кооператива строительство осуществляется подрядчиком на основании инвестиционного договора.
Если застройщик обанкротился, ЖСК будет правомочен самостоятельно подыскать нового подрядчика и все-таки закончить строительствоНаконец, еще одно преимущество состоит в том, что участники ЖСК имеют право контролировать ход строительства дома и участвовать в управлении его эксплуатацией. Впрочем, на практике при вступлении в ЖСК это право может ограничиваться, например, от пайщика требуют подписать доверенность с правом голоса на аффилированное с ЖСК лицо.
Недостатки ЖСК
В отличие от покупки по ДДУ, договор с ЖСК не может точно зафиксировать окончательную стоимость квартиры. Ведь члены жилищно-строительного кооператива несут субсидиарную ответственность по его долгам, и если дом не может быть достроен из-за недостатка финансирования, взносы пайщиков могут быть увеличены. Точно так же – то есть, весьма приблизительно – определяются в договоре и сроки строительства, причем кооператив вправе их устанавливать и переносить по собственному усмотрению.
От «долгостроя» и «недостроя» не может застраховать ни ДДУ, ни ЖСКПоскольку на пайщиков ЖСК не распространяются нормы ФЗ-214, они не могут требовать неустойку или устранения дефектов после передачи квартиры. А если дольщик захочет расторгнуть договор, то только кооператив определит, на каких условиях и в какие сроки он сможет получить свои деньги.
Наконец, договор паевого накопления не проходит регистрацию в Росреестре, а потому существует риск многократной продажи квартир через ЖСК. Хотя на практике таких случаев очень мало, банки оценивают эти риски как высокие, поэтому получить ипотечное кредитование на покупку через ЖСК сложнее, чем при приобретении недвижимости по ДДУ.
Чтобы сократить риски при вступлении в жилищно-строительный кооператив, стоит заранее и внимательно изучить всю доступную документацию. Покупка квартир по договору ЖСК у проверенного застройщика выгодна и несет минимальные риски.
ama.ru
ДДУ и ЖСК: отличия и подводные камни
Доля проектов, реализующихся через ЖСК, составляет сегодня 10% на рынке массового сегмента и 7,3% в бизнес-классе Москвы. За последние пять лет эта доля оставалась стабильной, тогда как число договоров предварительной купли-продажи снизилось в два раза. Самой популярной по-прежнему остается схема продажи по ДДУ – 64% в массовом сегменте и 65% в бизнес-классе. Аналитики компании «Метриум Групп» сравнили плюсы и минусы покупки через ЖСК и ДДУ, выяснив все «подводные камни».
Согласно Жилищному кодексу, ЖСК – это объединение, в которое вступают покупатели для строительства или приобретения жилья. Идея строительного кооператива в том, чтобы объединить средства покупателей для решения квартирного вопроса. По такой схеме активно работали ЖСК в советское время и в 1990-е гг, когда предприятия организовывали кооператив из числа собственных работников, строили квартиры и затем получали от членов кооператива взносы. Таким образом участники ЖСК могли приобрести жилье по себестоимости. Однако это было возможно только при наличии мощного внешнего финансового ресурса, который шел на строительство (бюджет предприятия или государства).
«В наши дни необходимый ресурс для строительства есть только у девелоперов, потому что никакое добровольное объединение пайщиков жилья не в состоянии позволить себе строительство крупного объекта, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Ни членские, ни паевые взносы не смогут покрыть расходов начального этапа строительства (приобретение земельного участка, проектирование и пр.). Поэтому сегодня ЖСК создают застройщики, но не в интересах покупателей жилья, а в собственных интересах для привлечения средств. Девелоперу выгодно начать как можно раньше привлекать средства покупателей квартир. Однако по договорам ДДУ такая возможность у них появляется только после регистрации права собственности или аренды на землю, получения разрешения на строительство, а также публикации проектной декларации. Для привлечения средств участников ЖСК этого не требуется. Таким образом, роль ЖСК совершенно видоизменилась: теперь строительный кооператив заключает инвестиционный договор (т.е. выступает в качестве инвестора проекта) с застройщиком».
Тем не менее, нельзя сказать, что такая схема продаж пользуется большой популярностью у застройщиков, несмотря на ее плюсы. В настоящее время на московском рынке новостроек массового сегмента схема покупки через ЖСК предлагается только в 10% проектов. Примерно такая же доля проектов с ЖСК наблюдается в бизнес-классе Москвы – 7,3%. При этом из пяти проектов с ЖСК в массовом сегменте Москвы только три реализуются полностью в рамках данной схемы. В одном из остальных ЖК застройщик планирует перейти на ДДУ, а в другом через ЖСК продается только один из корпусов. Иными словами, чаще всего ЖСК для застройщиков – временная мера, которой они предпочитают широко не пользоваться. Однако находится немало покупателей, которые приобретают квартиру по такой схеме. В данном случае покупка будет сопряжена с большим числом рисков, хотя и у нее есть определенные преимущества.
Проанализировав все плюсы и минусы покупки квартиры через ДДУ и ЖСК, становится очевидно, что главное отличие реализации квартир по этим двум схемам заключается в юридической стороне дела. Отношения между членами ЖСК и самим кооперативом строятся на основе Устава ЖСК и Договора об участии, который заключает покупатель.
«Поскольку отношения между членами ЖСК строятся на основе внутренних документов кооператива, к которым нет жестких требований, член кооператива может полагаться только на собственное благоразумие и внимательность, выбирая ЖСК, – резюмирует Мария Литинецкая. – Интересы покупателей квартир через ЖСК защищены гораздо хуже, так как застройщику, который фактически через «карманный» кооператив реализует свой объект, выгодно прописать в уставе минимальные обязательства. Именно в этом и заключается главный минус и риск такой схемы покупки.
Кроме того, нет никакой разницы между ценами на квартиры, реализуемые через ДДУ и ЖСК. Если на заре развития жилищных кооперативов приобрести жилье в них можно было по себестоимости строительства, то сейчас все ЖК, в которых идут продажи через ЖСК, реализуются по рыночным ценам.
Что же касается первоначальных расходов покупателей, то они соразмерны с расходами членов ЖСК: первые платят агентскую комиссию и пошлину за регистрацию, вторые – членский взнос. Прочие условия покупки – первоначальный взнос и период рассрочки – также не различаются. Исключение составляет только один проект ЖК «Эталон-Сити», где размер первоначального взноса равен 10%, а период рассрочки – семь лет (до 2023 года). Однако при этом размер ставки - 1% в месяц или 12% в год, что сопоставимо со средними ипотечными ставками в проектах, реализуемых по ДДУ. Таким образом, если сравнивать финансовую выгоду в контексте возможных рисков, то покупка через ЖСК для покупателя является весьма рискованным предприятием».
www.metrium.ru
