§ 7. Расторжение договора о приватизации жилого помещения. Соглашение о расторжении договора приватизации жилого помещения
ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЬЯ
ДОГОВОРА ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЬЯС. ПОЛИЧС. Полич, заместитель начальника отдела по надзору за исполнением законов в сфере экономики прокуратуры Челябинской области.Несмотря на то, что Закон "О приватизации жилищного фонда в РФ" не регулирует отношения, связанные с основаниями и порядком изменения договора приватизации жилья, на практике часто возникает необходимость их правового регулирования.В Центр приватизации жилья Челябинска за 1996 - 1997 гг. обратились 16 граждан с заявлениями об изменении договора приватизации жилья, в 10 случаях их просьбы были удовлетворены.Так, Б. обратился с заявлением о включении в договор приватизации вместе с ним его совершеннолетней дочери, давшей первоначально письменный отказ от приватизации занимаемого жилого помещения. В договор приватизации жилого помещения Центром приватизации жилья были внесены изменения, жилое помещение передано в общую совместную собственность Б. и его дочери.К. обратился с заявлением, в котором просил исключить его из состава участников договора на передачу жилья в собственность на том основании, что он имеет желание приватизировать полученное им в порядке улучшения жилищных условий другое жилое помещение по договору найма. Центр приватизации жилья в изменении договора отказал.Отказ в изменении договора приватизации жилья не противоречит действующему законодательству, в соответствии с которым не предусмотрено обязательного изменения договора приватизации жилья по требованию бывшего нанимателя жилого помещения.В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора.Принцип свободы договора определяется несколькими важными моментами:- стороны самостоятельно решают, вступать в договорные отношения или нет;- стороны самостоятельно определяют условия договора;- каждая из сторон имеет право свободного выбора контрагента по договору;- стороны вправе в любое время своим соглашением изменить или расторгнуть договор.Статьей 450 ГК предусмотрено, что изменение и расторжение договора допускается по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.Таким образом, в случае достижения соглашения сторон (граждан, с одной стороны, и организаций - собственников жилья или уполномоченных ими органов, с другой) внесение изменений в договор приватизации жилья допустимо.Договор на передачу жилого помещения в собственность будет считаться измененным с момента регистрации изменений в органах государственной регистрации.В судебной практике получила достаточно широкое распространение категория споров, связанных с расторжением договоров приватизации жилья.Так, решением Краснопресненского районного народного суда Москвы от 25 июня 1993 г. удовлетворен иск П. к департаменту муниципального жилья Москвы. Истица предъявила исковое заявление о расторжении договора приватизации в связи с тем, что имеет намерение совершить обмен своей приватизированной квартиры на квартиру муниципальную. Представитель ответчика в суд не явился, но против удовлетворения иска не возражал.Удовлетворяя требование, суд в решении указал, что, поскольку законодательством не урегулирован вопрос о расторжении договора приватизации, суд считает необходимым в силу ч. 3 ст. 10 ГПК РСФСР применить к этим правоотношениям ст. 233 ГК РСФСР, согласно которой возможно прекращение обязательства соглашением сторон .--------------------------------Хозяйство и право. 1994. N 4. С. 115.Решением Центрального районного суда Челябинска от 25 мая 1995 г. удовлетворен иск к Центру приватизации жилья Челябинска о расторжении договора приватизации. Истица получила в порядке улучшения жилищных условий квартиру по договору найма, которую имеет желание получить в собственность в порядке приватизации. В мотивировочной части решения суда была сделана ссылка на Примерное положение о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, согласно п. 15 которого при переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма граждане имеют право на приватизацию того жилья при условии расторжения заключенного договора на передачу жилого помещения в собственность.Таким образом, представляется допустимым расторжение договора приватизации жилья по соглашению сторон.При расторжении договора по соглашению сторон инициатива исходит от собственника жилого помещения. Мотивы "расприватизации" могут быть разными: невозможность произвести обмен приватизированной квартиры, высокий налог на недвижимость, невозможность содержать в полном объеме жилое помещение на праве собственности и т.д.Исследование статистических данных Центра приватизации жилья Челябинска за 1997 г. показало, что из 1641 договора о передаче жилых помещений в собственность, заключенного с гражданами в 1997 г., 7 расторгнуто в добровольном (внесудебном) порядке.В юридической литературе высказано справедливое мнение, что договор приватизации жилья может быть по желанию собственника расторгнут в одностороннем порядке. Делается это в силу различных причин. Например, утверждает автор, для пенсионеров - собственников расходы на капитальный ремонт и налоги на собственность становятся слишком обременительными. В других случаях договоры приватизации расторгают разведенные супруги .--------------------------------Гришаев С. Ваше право собственности на жилой дом, квартиру. М., 1995. С. 8.В одностороннем порядке по решению суда договор приватизации жилья может быть, на наш взгляд, расторгнут по основаниям ч. 2 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен и расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.Проектом закона "О внесении изменений и дополнений в Закон "О приватизации жилищного фонда в РФ" предусмотрена ст. 11 следующего содержания: граждане, проживающие в домах государственного и муниципального жилищного фонда и имеющие единственное жилье для постоянного проживания, вправе передать принадлежащее им на праве собственности и свободное от обязательств жилое помещение, а собственник дома или управомоченное им лицо обязаны принять его в собственность и заключить договоры социального найма с гражданами, постоянно проживающими в указанном жилом помещении.Это означает право граждан на расторжение договора приватизации в судебном порядке при отказе другой стороны договора (организации - собственника жилья или управомоченного им органа) на расторжение договора в добровольном внесудебном порядке при наличии любых оснований для расторжения договора.На наш взгляд, основания принудительного расторжения договора приватизации жилого помещения могут быть предусмотрены в случае невозможности использования жилого помещения как объекта, удовлетворяющего потребности граждан в жилье как таковом.Основания принудительного выселения граждан из жилых помещений установлены ст. 91 ЖК РСФСР: жилое помещение находится в доме, подлежащем сносу, грозящем обвалом и подлежащем переоборудованию в нежилой.Эти основания принудительного расторжения договора необходимо установить в Законе "О приватизации жилищного фонда в РФ", а также применять трехгодичный срок исковой давности по требованиям о расторжении договора приватизации жилья.Вопрос расторжения договора приватизации жилья затрагивает возможность реализации принципа бесплатной приватизации.В юридической литературе высказано мнение, что при расторжении договора приватизации по соглашению сторон право на повторную бесплатную приватизацию утрачивается, так как конкретным субъектом приватизации оно уже реализовано.Это мнение не бесспорно, так как реализация права на приватизацию происходит и при признании договора приватизации недействительным по решению суда и право на приватизацию утрачивается не по воле субъекта приватизации.Таким образом, право на бесплатную приватизацию должно быть связано не с фактическим выражением воли субъектов приватизации на заключение договора о передаче жилья в собственность, а с фактом действия договора приватизации.ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РСФСР"(утв. ВС РСФСР 11.06.1964)"ГРАЖДАНСКИЙ ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ КОДЕКС РСФСР"(утв. ВС РСФСР 11.06.1964)"ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РСФСР"(утв. ВС РСФСР 24.06.1983)ЗАКОН РФ от 04.07.1991 N 1541-1"О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ""ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"от 30.11.1994 N 51-ФЗ(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)РЕШЕНИЕ Роскоммунхоза от 18.11.1993 N 4"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРИМЕРНОГО ПОЛОЖЕНИЯ О БЕСПЛАТНОЙ ПРИВАТИЗАЦИИЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"Законность, N 9, 1999
НАДЗОР ЗА ЗАКОННОСТЬЮ ПРАВОВЫХ АКТОВ »
Комментарии к законам »
www.lawmix.ru
О расторжении договоров передачи в собственность жилых помещений в порядке приватизации и заключении дополнительного соглашения, Постановление Главы города Екатеринбурга Свердловской области от 27 сентября 1996 года №662
О расторжении договоров передачи в собственность жилых помещений в порядке приватизации и заключении дополнительного соглашения
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
_________________________________________________________________________________________________________________постановление утратило силу, см. постановление Главы города Екатаринбурга от 4.12.2001 № 1408
_________________________________________________________________________________________________________________
В связи с урегулированием отношений по решению вопросов о передаче гражданам жилых помещений в совместную собственность постановляю:
1. Заместителям Главы администрации заключать дополнительные соглашения о выделе доли с гражданами, оформившими договоры передачи жилых помещений в общую совместную собственность по их обращению в администрацию города.
2. Утвердить форму дополнительного соглашения о выделе доли (приложения 1, 2, 3).
3. Поручить муниципальному предприятию "Комитет по приватизации, продаже и обмену жилья" в отношении муниципального жилищного фонда:
3.1. Принимать от граждан заявления о выделе доли.
3.2. Удостоверять подписи граждан на заявлении о выделе доли.
3.3. Оформлять документы для заключения дополнительного соглашения к договорам о приватизации жилья.
4. Утвердить стоимость услуги по оформлению дополнительного соглашения муниципальному предприятию "Комитет по приватизации, продаже и обмену жилья" в размере 1,0 минимальной заработной платы с учетом стоимости регистрации в Бюро технической инвентаризации и НДС.
5. В случае смерти одного из участников совместной собственности расторгать договоры по обращению оставшихся участников совместной собственности при подтверждении гражданами отсутствия наследников умершего участника совместной собственности.
6. Контроль за исполнением настоящего Постановления возложить на заместителя Главы города Кулика В. Д.
Глава городаА. М. Чернецкий
Приложение 1. ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ
Приложение 1к Постановлению Главы городаот 27 сентября 1996 г. N 662
"___" ________________
г. Екатеринбург
Администрация города Екатеринбурга в лице заместителя Главыгорода __________________________________________________________,действующего на основании Постановления Главы города ____________,в дальнейшем "Администрация", с одной стороны, и гражданеРоссийской Федерации_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________,далее "Граждане", с другой стороны, заключили настоящеедополнительное соглашение:
1. На основании договора передачи квартиры в собственность,заключенного "____" _______________ 199 __ г.с _________________________________________________________________________________________________________________________________,регистрация в БТИ от "____" ______________ 199 __ г.,вышеуказанным гражданам принадлежит на праве общей совместнойсобственности квартира, состоящая из ________ комнат общейплощадью ____________ кв. м, по адресу: г. Екатеринбург, ул.__________________________, д. _______, корп. ______, кв. _______.
2. Стороны достигли соглашения о выделе долей в следующих
размерах:_________________________________ _______________________________________________________ _______________________________________________________ _______________________________________________________ _______________________________________________________ ______________________
3. Расходы, связанные с оформлением дополнительного соглашения, производятся за счет "Гражданина".
4. Настоящее дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации.
5. Дополнительное соглашение составлено в 3-х экземплярах, один из которых выдается гражданам, второй - администрации города, третий передается в БТИ.Подписи сторон:
Администрация города ______________________ __________________
"Граждане" ______________________ __________________ ______________________ __________________ ______________________ __________________ ______________________ __________________ ______________________ __________________
Дополнительное соглашение внесено в реестр управления пожилищной политике "____" ____________ 199 __ г.
Настоящее дополнительное соглашение зарегистрировано в Бюро технической инвентаризации г. Екатеринбурга.
Записано "___" _____________ 19__ г. в реестровую книгу N ________ инвентарное дело N ________ квартал N ________
Приложение 2. ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ
Приложение 2к Постановлению Главы городаот 27 сентября 1996 г. N 662
"___" ________________
г. Екатеринбург
Администрация города Екатеринбурга в лице заместителя Главыгорода __________________________________________________________,действующего на основании Постановления Главы города ____________,в дальнейшем "Администрация", с одной стороны, и гражданеРоссийской Федерации_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________,далее "Граждане", с другой стороны, заключили настоящеедополнительное соглашение:
1. На основании договора передачи комнаты в коммунальной
квартире в собственность, заключенного"____" _______________ 199 __ г.с _________________________________________________________________________________________________________________________________,регистрация в БТИ от "____" ______________ 199 __ г.,вышеуказанным гражданам принадлежит на праве общей совместнойсобственности комната(ы) площадью ____________ кв. м, вкоммунальной квартире общей площадью ___________ кв. м, в томчисле жилой ___________ кв. м, по адресу: г. Екатеринбург, ул.__________________________, д. _______, корп. ______, кв. _______.
2. Стороны достигли соглашения о выделе долей в следующих размерах:
_________________________________ _______________________________________________________ _______________________________________________________ _______________________________________________________ _______________________________________________________ ______________________
3. Расходы, связанные с оформлением дополнительного соглашения, производятся за счет "Гражданина".
4. Настоящее дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации.
5. Дополнительное соглашение составлено в 3-х экземплярах, один из которых выдается гражданам, второй - администрации города, третий передается в БТИ.Подписи сторон:
Администрация города ______________________ __________________
"Граждане" ______________________ __________________ ______________________ __________________ ______________________ __________________ ______________________ __________________ ______________________ __________________
Дополнительное соглашение внесено в реестр управления пожилищной политике "____" ____________ 199 __ г.
Настоящее дополнительное соглашение зарегистрировано в Бюро технической инвентаризации г. Екатеринбурга.
Записано "___" _____________ 19__ г. в реестровую книгу N ________ инвентарное дело N ________ квартал N ________
Приложение 3. ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ
Приложение 3к Постановлению Главы городаот 27 сентября 1996 г. N 662
"___" ________________
г. Екатеринбург
Администрация города Екатеринбурга в лице заместителя Главыгорода ___________________________________________________________действующего на основании Постановления Главы города ____________,в дальнейшем "Администрация", с одной стороны, и гражданеРоссийской Федерации______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________далее "Граждане", с другой стороны, заключили настоящеедополнительное соглашение:
1. На основании договора передачи жилой площади всобственность, заключенного "____" _______________ 199 __ г.с ________________________________________________________________________________________________________________________________ ,регистрация в БТИ от "____" ______________ 199 __ г.,вышеуказанным гражданам принадлежит на праве общей совместнойсобственности комната(ы) площадью ________ кв. м, в доме общейплощадью ___________ кв. м, в том числе жилой ___________ кв. м,по адресу: г. Екатеринбург, ул. ______________________________, д._______, корп. ______, кв. _______.
2. Стороны достигли соглашения о выделе долей в следующих размерах:
_________________________________ _______________________________________________________ _______________________________________________________ _______________________________________________________ _______________________________________________________ ______________________
3. Расходы, связанные с оформлением дополнительного соглашения, производятся за счет "Гражданина".
4. Настоящее дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации.
5. Дополнительное соглашение составлено в 3-х экземплярах, один из которых выдается гражданам, второй - администрации города, третий передается в БТИ.Подписи сторон:
Администрация города ______________________ __________________
"Граждане" ______________________ __________________ ______________________ __________________ ______________________ __________________ ______________________ __________________ ______________________ __________________
Дополнительное соглашение внесено в реестр управления пожилищной политике "____" ____________ 199 __ г.
Настоящее дополнительное соглашение зарегистрировано в Бюро технической инвентаризации г. Екатеринбурга.
Записано "___" _____________ 19__ г. в реестровую книгу N ________ инвентарное дело N ________ квартал N ________
docs.cntd.ru
§ 7. Расторжение договора о приватизации жилого помещения
Расторжение договора о приватизации и соответственно передача жилого помещения в государственную или муниципальную собственность и возвращение гражданам правового положения нанимателей в литературе и на практике получили название "деприватизация", или "расприватизация".
Для возвращения в первоначальное положение нанимателя гражданин должен добиться расторжения договора передачи и тем самым отказаться от своего права собственности на жилое помещение. В данном случае расторжение договора возможно без всяких условий, если на это будет согласна другая сторона - орган или организация, передавшие данное жилье гражданину в порядке приватизации. Если орган или организация откажут гражданину в его просьбе расторгнуть договор, то его расторжение возможно в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом. Возможны, например, случаи, когда оформление приватизации, в том числе заключение договора передачи, происходило под влиянием насилия, угрозы, заблуждения, что может послужить основанием для признания такого договора недействительным по решению суда с возвращением гражданину первоначального правового положения нанимателя <1>.
--------------------------------
<1> См.: Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда: Законодательство и практика. М.: Изд. группа "Норма-Инфра-М", 1996. С. 82 - 83.
Первоначально Вводным законом к ЖК РФ устанавливалось правило, в соответствии с которым малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 г. вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством РФ.
Федеральным законом "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" <1> возможность расторжения договора расширена: расприватизировать вправе не только малоимущие граждане, кроме того, срок реализации такой возможности был сначала продлен до 1 марта 2010 г., а затем и до 1 марта 2013 г.
--------------------------------
<1> Российская газета. N 146(4112). 2006. 7 июля.
С 23 мая 2002 г., т.е. со дня вступления в силу Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <1>, граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством РФ и законодательством субъектов Федерации <2>. Данное правило означает возможность расторжения договора о приватизации при соблюдении ряда условий: для граждан - чтобы приватизированное жилое помещение, во-первых, было "для них единственным местом постоянного проживания" и, во-вторых, "свободно от обязательств". Для органов и организаций круг ограничен органами местного самоуправления либо уполномоченными ими организациями.
--------------------------------
<1> Российская газета. N 90(2958). 2002. 23 мая.
<2> Подобная норма содержится в ст. 20 Вводного закона к ЖК РФ. См. также § 7 настоящей главы.
Как видно, обозначенные ограничения весьма существенно сужают возможности расторжения договора о приватизации жилого помещения по сравнению с возможностью приватизации. Закон не предусматривает расторжение договора с государственными органами и с государственными и муниципальными унитарными предприятиями, а также с государственными и муниципальными учреждениями. Нет здесь и коммерческих организаций, которые передали жилье, находившееся у них на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, из чего следует, что реализация Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" существенно ограничена и не всегда приводит к расторжению договора о приватизации жилого помещения.
Хотелось бы обратить внимание на ограничения, установленные для граждан. Неоднократно в литературе отмечалась неточность формулировок в текстах законодательных актов. В данном случае мы наблюдаем еще один пример вольного обращения с юридической терминологией. Речь идет о термине "единственное место постоянного проживания". Известно, что в ст. 20 ГК РФ указывается на то, что местом жительства (именно так) признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Двух или более постоянных мест жительства быть не может, поскольку одно из них уж никак не постоянное.
Кроме того, расторжение договора о приватизации жилого помещения возможно в случае признания договора недействительным.
studfiles.net
