Правильный договор аренды: на что обратить внимание. Договор аренды квартиры на что обратить внимание арендатору
Правильный договор аренды: на что обратить внимание | Деньги
Не все, сдавая квартиру, хотят платить налоги; и не все, снимая квартиру, готовы спокойно сообщить об этом соседям и участковому. Впрочем, о такой вещи, как договор аренды, слышали большинство участников арендных отношений. Кого же защищает такой договор и какие варианты его заключения возможны?
Аренда или наем? Как должен называться договор? Что в нем должно быть?
Начнем с того, что закон различает 2 вида договоров, возникающих при передаче жилья во временное пользование: аренды и найма жилого помещения. «Договор аренды заключается, когда собственником является физическое или юридическое лицо, а арендатором – юридическое. Договор найма заключается между двумя физическими лицами», – поясняет Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда». При этом, как добавляет Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость», в случае если заключен договор аренды, юридическое лицо (арендатор) может использовать жилое помещение только для проживания граждан, пишет Собственник.
На практике большой разницы в том, как вы назовете договор, заключаемый между вами и хозяином сдающейся квартиры, нет. Согласно статье 421 ГК, форма договора, который вы заключаете, свободная. Единственное ограничение, которое накладывается законодательством, – это письменная форма договора. Грубо говоря, главное, чтобы договор был составлен в письменной форме, а как он называется, как поименованы стороны, заверен ли он нотариально – это уже детали.
Печать агентства, которая может стоять на договоре, тоже мало что дает в плане
дополнительных гарантий, хотя и вреда не принесет.
Как бы ни назывался договор, он должен в обязательном порядке содержать следующую информацию:
• Ф. И. О. и паспортные данные сторон.
• Как можно более подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, ваш этаж и этажность дома, документы, подтверждающие право собственности на квартиру ее владельца; можно приложить к договору и фото, иллюстрирующие состояние квартиры).
• Сумма, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях).
• Порядок оплаты коммунальных платежей.
• Предельное количество проверок, визитов квартирного хозяина (в месяц, в год и т. п.) и условия таких визитов.
• Перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором.
• Основания для расторжения договора.
• Срок, на который сдается квартира.
«Существуют определенные нормы, принятые для заключения договора аренды. С другой стороны, договор аренды – это всегда договоренности между сторонами. Соответственно, нет стандартной и типовой формы. Любой договор аренды индивидуален и должен по максимуму включать и отражать все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров», – говорит Мария Жукова.
На какой срок заключать договор? Как продлевать договор?
Обычно договор заключается на один год без одного дня. Тому есть объективные причины: по закону, договора коммерческого найма, заключенные сроком до года, считаются краткосрочными. Этот вариант гораздо удобнее для квартирного хозяина, т. к. ограничивает возможности нанимателя подселять к себе на длительный срок сонанимателей, не прописанных в договоре, а также передавать снимаемую квартиру «по эстафете» сонанимателям. Кроме того, по закону, в случае если договор долгосрочный, наниматель получает преимущественное право на заключение договора на новый срок. Само по себе оно, возможно, и неплохо. Однако вследствие законодательных несостыковок есть риск, что, если стороны не договариваются об условиях, хозяин квартиры лишается (законного) права сдавать свою квартиру в течение года. На практике таких случаев, кажется, еще не было: редкий арендатор будет копаться в законах и выискивать возможность доставить квартирному хозяину столь изощренное неудобство. Однако закон есть закон, теоретически такая возможность имеется, а рисковать квартирным хозяевам, конечно, не хочется. В общем, понять их, настаивающих на краткосрочном договоре, вполне можно.
Один из распространенных мифов, касающихся договоров аренды, состоит в том, что по истечении срока договора нужно в обязательном порядке снова обращаться к риелтору (а значит, снова платить ему комиссию) и заключать все по новой на следующие 364 дня. Конечно, если вы обратитесь к риелтору, заплатить вам действительно, скорее всего, придется. Но делать это вовсе необязательно.
Даже если вы зациклены на соблюдении закона в мельчайших деталях, вполне возможно обойтись без перезаключения договора. Достаточно подписать соглашение о продлении договора. Согласно ст. 621 ГК РФ, для этого нужно за месяц уведомить хозяина квартиры о том, что вы хотели бы подписать такое соглашение; на практике, конечно, если у вас нормальные отношения (а если это не так, о каком продлении может идти речь), столь заблаговременное уведомление вовсе не обязательно.
Что должно быть указано в таком соглашении (оно, кстати, занимает не больше страницы А4)? Меньше, чем в основном договоре:
• Ф. И. О. и паспортные данные сторон.
• Срок, на который продлевается договор (с указанием номера прежнего договора).
• Размер платы, которая устанавливается на срок продления договора.
• И отдельным пунктом нужно будет указать, что остальные условия договора (номер) остаются без изменений.
Регистрировать соглашение не нужно. С момента окончания договора (т. е. с того момента, когда начинает действовать ваше соглашение о продлении) из ваших взаимоотношений с квартирным хозяином исключается третий участник – агент. Чисто теоретически (если вы, конечно, пользовались услугами агента при поиске квартиры и заключении договора) он должен был вмешиваться и урегулировать проблемы, возникающие у вас с квартирным хозяином, в течение действия срока договора. Но если вы за год так ни разу и не воспользовались его услугами (за которые, в принципе, скорее всего, заплатили комиссию), стоит ли продлевать ваши с ним отношения в дополнение к отношениям с хозяином квартиры?
Итак, с договором аренды/найма вроде бы все ясно, как и с его продлением. Вроде бы, но не совсем: есть ситуации, когда требуется подписание дополнительных соглашений либо внесение в договор дополнительных пунктов.
«Если жилое помещение принадлежит лицу на праве социального найма, то заключается договор поднайма, – приводит пример Галина Киселева. – В этом случае одна сторона – наниматель по договору социального найма передает жилое помещение во временное возмездное пользование другой стороне – поднанимателю».
Смотрите также:
www.aif.ru
На что обратить внимание при аренде квартиры
Если вы не уверены в собственных силах, обратитесь к риэлтору, причем подыщите опытного специалиста, который действительно разбирается в этом вопросе. Покажите ему документы собственника жилья, а также документы, относящиеся к той квартире, которую вам предлагают.
Статья 671 ГК РФ регулирует процедуру найма жилого помещения. Согласно тому, что указано в этой статье, должен быть заключен договор найма, суть которого в том, что собственник жилплощади предоставляет нанимателю жилье во владение и пользование для проживания. Юридическое лицо тоже может взять в аренду жилое помещение, но использоваться эта квартира может только для проживания, там нельзя устроить склад или открыть магазин.
Основное, что нужно знать
Статья 674 ГК РФ говорит, что договор найма необходимо заключать в письменной форме. Статья 288 ГК РФ устанавливает, что только собственник жилья имеет право сдавать его в аренду, поэтому, прежде, чем подписывать договор, убедитесь, что тот, кто сдает квартиру, действительно является ее собственником. Поэтому первое, что нужно сделать – это попросить потенциального наймодателя показать документ, который подтверждает его право собственности. Существует несколько видов таких документов: свидетельство о праве собственности, договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, свидетельство о приватизации.
Когда собственник у жилого помещения один, это достаточно удобно, именно он и будет подписывать договор найма, также эту процедуру может выполнить его доверенное лицо (в этом случае его полномочия заверяются нотариально). Ситуация становится сложнее, если собственников несколько – сдать такую квартиру в аренду можно только тогда, когда на это согласны все, кто имеет право на долю собственности, поэтому сдать жилое помещение без согласия других владельцев просто невозможно. В идеале, договор должен быть заверен подписью каждого собственника или его официального представителя (допустим, что кто-то из владельцев - несовершеннолетний ребенок, в этом случае от него имени выступать будет родитель). Но если кто-то из них не может лично присутствовать при подписании договора, тот, кто занимается сдачей квартиры в аренду, может взять у него нотариальную доверенность на свое имя. Также он может предъявить согласие всех прочих собственников, которое тоже нужно заверять нотариально.
Что делать, если наймодатель не может предъявить всех нужных документов? В этой ситуации лучше всего отказаться иметь с ним дело и поискать другую квартиру. Имейте в виду: договор, который не соответствует нормам российского законодательства, может быть признан недействительным, и проблемы при этом возникнут у арендатора.
Что именно нужно спросить у владельца жилплощади? Нужно поинтересоваться квартирой: как она выглядит, сколько комнат, где находится. Затем необходимо спросить о собственниках, попросить предъявить документы на квартиру, поинтересоваться списком проживающих в квартире людей. Если в этих пунктах все ясно, можно спрашивать об арендной плате – ее размерах, том, как ее платить и т. д., поинтересоваться, как будут оплачиваться коммунальные услуги, уточнить срок действия договора.
Что прописывается в договоре?
Кроме очевидных вещей (срока действия договора, размера арендной платы и т. д.), имеет смысл указать время, в которое арендодатель может посетить квартиру, а также в течение какого срока он должен предупредить об этом нанимателя. Допустим, вам хотелось бы, чтобы арендодатель посещал квартиру не чаще раза в месяц, причем оповестить об этом он должен по сотовому телефону и не позже, чем за три дня до даты визита. Укажите это в договоре, и если владелец жилплощади неожиданно приедет к вам, вы сможете напомнить ему, что в договоре есть соответствующий пункт, и что он обязан его выполнять.
Полезно вместе с договором оформить акт приема-передачи имущества с указанием дефектов, чтобы арендодатель не заставил вас отвечать за сломанный телевизор или продавленный диван, испорченные задолго до вашего появления в этой квартире.
Также специалисты рекомендуют при внесении арендной платы брать с владельца квартиры расписку в получении денег, чтобы при возникновении конфликтной ситуации вы могли предъявить доказательства того, что с вашей стороны нарушений не было. В расписке необходимо указывать месяц, за который совершается платеж, а также сумму, которую вы передали арендатору. Этот документ должен быть подписан и вами, и хозяином арендованной жилплощади.
Если по договору коммунальные услуги оплачиваете вы, обязательно сохранйяте все чеки и квитанции – это тоже поможет в случае возникновение конфликта. Заводить домашнее животное без согласования с арендодателем крайне не рекомендуется, некоторые квартировладельцы очень негативно рагируют на кошек и, тем боле, на собак на своей жилплощади. В некоторых случаях это может быть даже отдельным пунктом договора, но, в принципе, с большинством людей можно вполне нормально договориться на словах.
Конечно, все случаи, все возможные поводы для конфликтов предусмотреть невозможно. Например, бывает так, что арендодатель крайне отрицательно относится к тому, что на сданной жилплощади вдруг обнаруживаются другие люди, даже если это внезапно приехавший в командировку друг или очень понравившаяся девушка. С другой стороны, случалось, что сам хозяин квартиры вдруг в улдьтимативной форме требовал, чтобы наниматель согласился ночь-другую потерпеть какого-нибудь родственника или друга владельца квартиры. Далеко не всем это нравится, поэтому на всякий случай это тоже можно заранее прописать в договоре.
Наступило время съезжать с квартиры
Как расторгается договор? Самый простой вариант – это истечение срока его действия, тогда к указанному в документе времени наниматель обязан освободить занимаемую им жилплощадь. Если же речь идет о досрочном расторжении, то здесь возможны варианты. Например, если инициатором досрочного расторжения выступает хозяин, то можно указать в договоре, что в данных обстоятельствах он должен хотя бы частично возместить нанимателю сумму, потраченную им на поиск жилья. Если деньги были уплачены вперед, квартировладельцу придется вернуть их арендатору.
Если же досрочно расторгнуть договор желает сам арендатор, то задаток, конечно, останется у владельца жилого помещения.
Не забывайте заранее продумать свои действия, сразу решить, что будет указано в договоре, а перед тем, как ставить свою подпись – обязательно прочитать то, что подписываете.
realty.mail.ru
На что обратить внимание при заключении договора аренды?. Фото | Карьера и свой бизнес
В случае если в договоре будут отсутствовать указанные условия либо будут не согласованы (не четко идентифицированы), данный договор может быть признан незаключенным. Конечно, имеется судебная практика, когда, например, отсутствие в договоре аренды срока является основанием для признания его заключенным на неопределенный срок. Но представляется более разумным предусмотреть все возможные риски на стадии заключения договора.
Что касается именно арендных правоотношений, при заключении договора следует обратить внимание на следующее.
Перед заключением договора аренды проверьте контрагента на предмет его «проблемности», т. е. на сайтах районных судов по месту нахождения имущества, а также по месту регистрации общества (физического лица) проверьте, не имеется ли судебных споров с участием вашего контрагента. То же необходимо сделать и на сайте арбитражного суда (информационная база у них по России одна — kad.arbitr.ru).
В случае выявления фактов постоянных претензий к вашему контрагенту либо его имуществу со стороны третьих лиц напрашивается вывод о его недобросовестности при осуществлении своей хозяйственной деятельности. При наличии судебных требований уже со стороны арендодателя предполагается наличие потенциальной конфликтности при построении им деловых отношений. Возможно, вам удастся выяснить, что контрагент находится в стадии банкротства либо имеет крупные задолженности. В этом случае, даже взыскав в свою пользу все понесенные вами убытки, реально получить деньги вы не сможете. Как правило, в отношении потенциального арендодателя заказывается также выписка из ЕГРЮЛ. Помимо свидетельства на право собственности, возможно, имеет смысл запросить у собственника бухгалтерские балансы и т. д.
При заключении договора аренды арендатор должен проверить право арендодателя на владение, пользование либо распоряжение помещением и выяснить наличие каких-либо ограничений в отношении помещения (например, имущество находится в залоге либо под арестом). Указанное возможно осуществить, заказав выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) в отношении интересующего вас объекта недвижимости.
Срок действия договора аренды предусматривается сторонами. Договор на срок менее года должен быть заключен в простой письменной форме; договор, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.
В отношении договора субаренды применяются те же правила, что и в отношении договора аренды (с учетом того, что у субарендатора не один, а два субъекта арендных правоотношений — собственник и арендатор), но со следующими особенностями.
Заключая договор субаренды, необходимо учитывать, что арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Во избежание спорных ситуаций его лучше получить в письменной форме.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Соответственно, субарендатор должен изучить договор аренды.
Имейте в виду, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Досрочное расторжение договора аренды влечет прекращение договора субаренды — ст. 618 ГК РФ. Предусмотрите риски на стадии изучения прав и обязанностей арендатора. И хотя имеется практика заключения договора аренды собственником напрямую с субарендатором, в случае расторжения договора аренды доводить ситуацию до суда либо просто повышать риски возникновения неблагоприятных для бизнеса условий, при возможности решить все на стадии подписания контракта, представляется экономически нецелесообразным.
Важным моментом в договоре аренды является определение сторонами порядка, условий и сроков внесения арендной платы. Определите размер арендной платы, порядок ее изменения.
Предусмотрите порядок улучшения помещения за свой счет. В случае расторжения договора, признания его недействительным, незаключенным возмещаются ли вам эти улучшения?
Постарайтесь предусмотреть все потенциальные конфликтные ситуации и заключайте договор с их учетом.
www.forbes.ru
Договор аренды квартиры на что обратить внимание
Съем квартиры: что нужно знать о правилах и порядке найма
Не стоит бояться торговаться. Особенно в тех случаях, когда какая-либо информация, содержащаяся в объявлении, не нашла подтверждения при осмотре. Цена будет установлена путём переговоров, так что любой недостаток квартиры позволит нанимателю сэкономить денежные средства.
Договор аренды квартиры: на что обратить внимание арендатору и арендодателю
В случае, если такой пункт не включить, то наймодатель все равно сможет поднять цену, но, согласно ГК РФ, он имеет право делать это не чаще раза в год. Однако об этом он обязан сообщить заранее в письменной форме. Если наниматель против — соглашение расторгается в одностороннем порядке без выплаты неустойки.
Что нужно знать при аренде квартиры
Собираетесь снять свою первую квартиру? Поздравляем с первым шагом к самостоятельной жизни! Аренда квартиры – не такое уж простое дело, каким может показаться. При заключении контракта с вашим арендодателем стоит учитывать множество важных деталей, чтобы спокойно и без лишних хлопот и финансовых потерь наслаждаться жизнью в вашем новом жилище.
Договор аренды квартиры на что обратить внимание
Статья 674 ГК РФ говорит, что договор найма необходимо заключать в письменной форме. Статья 288 ГК РФ устанавливает, что только собственник жилья имеет право сдавать его в аренду, поэтому, прежде, чем подписывать договор, убедитесь, что тот, кто сдает квартиру, действительно является ее собственником. Поэтому первое, что нужно сделать – это попросить потенциального наймодателя показать документ, который подтверждает его право собственности. Существует несколько видов таких документов: свидетельство о праве собственности, договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, свидетельство о приватизации.
Договор аренды квартиры на что обратить внимание
Хозяин обязан за три месяца до окончания старого предложить жильцам новый договор, иначе он автоматически продлевается на тех же условиях. Заменить одних жильцов на других просто так не получится — не продлевать договор можно, только если хозяин не собирается сдавать квартиру в течение года вообще. Нарушение этого правила грозит иском от старых жильцов, которые вправе требовать возмещения убытков.
Как правильно составить договор аренды жилья
Обратите внимание на такое понятие, как «солидарная ответственность», если вы снимаете квартиру с кем-то в складчину. Если в договоре не предусмотрен пункт о солидарной ответственности, то всю ответственность будет нести тот, кто заключал договор. То есть если ваш нерадивый сосед что-то сломает, а в договоре ответственным записаны только вы, то и расплачиваться придётся именно вам.
Как арендовать квартиру: что нужно знать
- Документ должен иметь наименование. Оно может быть любым.
- После этого стоит прописать, где и когда был составлен данный документ.
- Должна быть отражена информация о сторонах, заключающих соглашение. Описываются данные не только арендодателя, но и арендатора.
- И последнее – прописывают ссылку на арендный договор.
- После отражения и фиксации всех вышеуказанных сведений, стороны прописывают следующий момент: арендодатель передает во временное пользование не только жилое помещение, но и находящееся в нем имущество – арендатор же должен принять все это имущество.
- Далее перечисляется все находящееся в жилье имущество.
- В конце документа обе стороны ставят свои подписи.
Правильный договор аренды: на что обратить внимание
«Существуют определенные нормы, принятые для заключения договора аренды. С другой стороны, договор аренды – это всегда договоренности между сторонами. Соответственно, нет стандартной и типовой формы. Любой договор аренды индивидуален и должен по максимуму включать и отражать все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров», – говорит Мария Жукова.
Как правильно составить договор найма жилья
Для начала определимся с терминологией. Согласно Гражданскому кодексу РФ, понятие «наем» относится исключительно к жилым помещениям. А термин «аренда» используется лишь в отношении коммерческих. И хотя в обиходе мы часто используем словосочетание «аренда жилья», с юридической точки зрения это некорректно.
Как правильно оформить договор аренды квартиры
В случае, если договор найма жилого помещения подписывается представителем одной из сторон, то для подтверждения своей правомочности доверенному лицу необходимо приложить письменное уполномочие (доверенность). Важно, чтобы в компетенцию такого представителя входило право на подписание договора найма и получения арендной платы.
Как оформить договор аренды квартиры
Есть еще не менее важные пункты, которые обязательно должны быть отмечены в договоре. Это сведения о порядке расчета и о возможности повышения арендной платы. Необходимо сразу оговорить (и прописать это в документе), когда будет вноситься плата за аренду помещений (по каким числам или дням недели), и каким образом (наличными, перевод денег на банковскую карту или расчетный счет или какой-то другой порядок расчета). Если арендатор должен произвести ремонт квартиры в счет оплаты проживания, то желательно приложить перечень ремонтных работ и смету, а также сроки, по которым он будет производиться. Опять же, нужно указать, как при этом будет происходить взаиморасчет между арендатором и владельцем квартиры. При долгосрочном договоре аренды у владельца возникает необходимость повышения арендной платы. В этом случае также оговаривается периодичность этого повышения (например, раз в полгода). Или указывают зависимость арендной платы от курса валюты (евро или доллара).
Правильный договор аренды: на что обратить внимание
- Ф. И. О. и паспортные данные сторон.
- Как можно более подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, ваш этаж и этажность дома, документы, подтверждающие право собственности на квартиру ее владельца; можно приложить к договору и фото, иллюстрирующие состояние квартиры).
- Сумма, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях).
- Порядок оплаты коммунальных платежей.
- Предельное количество проверок, визитов квартирного хозяина (в месяц, в год и т. п.) и условия таких визитов.
- Перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором.
- Основания для расторжения договора.
- Срок, на который сдается квартира.
Советы, как правильно снять квартиру, чтобы не обманули
Если у квартиры несколько собственников, то есть она принадлежит им в долях, то от них всех необходимо согласие (по достижении ими 14-летнего возраста). Договор найма должен содержать подписи всех собственников или подпись уполномоченного лица, который обладает доверенностью от них.
Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок
Обязательно должен быть указан конкретный размер платы за квартиру, порядок и сроки ее внесения. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно оплачивать коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ). Фиксировать внесение оплаты (при наличных платежах) необходимо в расписке о приеме денежных средств, которая должна являться обязательным приложением к договору. В расписке должно быть указано, кто, кому, когда, в каком размере и за что передал денежные средства.
Аренда квартиры: на что обратить внимание
Отдельно хочется сказать о риелторских конторах, которые с радостью подыщут квартиру, соответствующую вашим запросам. Но доверять нужно только проверенным надежным фирмам. Для некоторых организаций аренда квартир становится самой настоящей жилой. Речь, конечно, идет о, так называемых информационных агентствах, где никто не несет никакой ответственности – вам дают список адресов и номера телефоны, а дальше вы уж сами. Вполне возможно, что в перечне квартир будут те, что уже сданы давно или вовсе не сдавались. Словом, вы платите немалые деньги за базу квартир. И все. В солидном риелторском агентстве с вами будут работать до конца, пока вам не подберут квартиру. Да и после заключения договора спорные вопросы вы можете решать через риелтора. Цена вопроса – стоимость аренды квартира за месяц.
zakonandpravo.ru
Договор аренды квартиры на что обратить внимание
City Style
В случаи, если квартира принадлежит нескольким собственникам, обязательно потребуйте их согласие на сдачу в аренду жилья в письменной форме.В соответствии с Жилищным кодексом, жильё должно быть приспособлено для постоянного проживания в нем, т.е. соответствовать санитарным и техническим требованиям. Попросту говоря, для выявления возможных дефектов, при арендодателе необходимо проверить все счётчики, выключатели, сантехнику и др.
Наниматель обязан использовать жилье только для проживания в нем, обеспечивать сохранность жилья, поддерживать его в надлежащем состоянии, а также своевременно вносить плату за пользование им.
Аренда квартиры без посредников: на что стоит обратить внимание
И не важно, будете вы жить у него три года или больше, договор на словах – это только сиюминутная прихоть хозяина. Договор не позволит тому, кто сдает жилье, вдруг поднять цену за месяц или что-то в этом духе.Все самые важные вопросы должны быть оговорены и после внесены в договор, а подписать последний нужно обеим сторонам: хозяину квартиры и тому, кто собирается ее снимать. Договор имеет юридическую силу, только если он оформлен по всем правилам.
Поэтому лучше обратиться к нотариусу, который и поможет избежать разнообразных недоразумений при написании договора.
Договор аренды квартиры на что обратить внимание
Тем не менее на рынке закрепились понятия именно «арендатор» и «арендодатель».Краткосрочным считается договор найма, заключенный на срок менее года, долгосрочным — от 1 года до 5 лет. Если в договоре срок не определен, считается, что он заключен на 5 лет.
Главное отличие краткосрочного и долгосрочного — условия выселения жильцов. Если соглашение заключено на срок больше 12 месяцев, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора.
Хозяин обязан за три месяца до окончания старого предложить жильцам новый договор, иначе он автоматически продлевается на тех же условиях.
Договор о съеме жилья: на что обратить внимание
Дело в том, что в соответствии с Российским законодательством, жилое помещение для проживания гражданин снять может только на основании договора найма. Это не фатальная ошибка и она не повлияет ни на что, но это в какой-то мере будет показателем того, с насколько грамотной стороной вы имеете дело, тем более если такой договор заключается через какую-либо фирму.Обязательно проверьте, кто перед вами.
На что нужно обращать внимание при аренде квартиры.
Все важные вопросы должны быть прописаны в договоре и подписаны обеими сторонами. Обратите внимание на договор аренды (найма) жилья. Он должен заключаться по определенный правилам. Также, договор может заверяться нотариально, если срок аренды более трех лет, или не заверяться, при сроке до трех лет. Помните, что договор нужно составлять правильно и грамотно, так как, в любом случае, он имеет юридическую силу.При желании, в договоре могут указываться дополнительные условия: штраф за задержку платежа, рост и изменения арендной платы, коммунальные платежи, вопросы и требования относительно ремонта.
Обязательно проверьте документы на квартиру.
На что обратить внимание при аренде жилья?
Поэтому, если знаете, что вас можно уговорить практически на все — ищите жилье самостоятельно. Да, это будет дольше, но так вы сможете найти то, что вам подходит и сэкономить на комиссионных. Подобрав вариант, который вам подходит, нужно созвониться с собственником и назначить время просмотра. Здесь будьте внимательны, чтобы не пропустить никаких неполадок, которые могут осложнить вам жизнь в новом доме.Внимание к коммуникациям: водопроводу, канализации, газу и электричеству.
На что обратить внимание при заключении договора аренды?
С субарендными отношениями еще сложнее. Приходится постоянно доплачивать либо судиться, тратя при этом деньги и время. Была ситуация, когда нас буквально выкинули из одного помещения. Подскажите, пожалуйста, как максимально подстраховаться на стадии заключения договора аренды, субаренды, чтобы избежать подобных ситуаций?В случае если в договоре будут отсутствовать указанные условия либо будут не согласованы (не четко идентифицированы), данный договор может быть признан незаключенным.
На что обратить внимание при заключении договора между арендодателем и арендуемым?
Помните, что можно снимать жилье у государства. а можно найти частного собственника жилья.Итак, подходящий вариант найден, кандидата в квартиранты жилье полностью устраивает, и хозяину жилого помещения будущий постоялец понравился – самое время оформить ваши отношения. Если изначально вы работали с агентом, который и свел стороны, то, как правило, он помогает и оформить правоотношения. Но все же при этом и квартиросъемщику, и собственнику жилья не помешает усвоить несколько важных моментов.
Правильный договор аренды квартиры
black-lev.ru
ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НА ЧТО СТОИТ ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ
Договор аренды нежилого помещения, на что следует обратить внимание Предлагаем Вашему вниманию информацию, которая может быть полезна при заключении договора аренды нежилого помещения. 1. Аренда нежилого помещения При заключении договора аренды стороны руководствуются рядом параметров: цена, срок, наличие коммуникаций, местоположение и транспортная доступность. Но первое, на что они должны обратить внимание – юридическая чистота сделки. Наша практика свидетельствует, что наиболее обаятельные и прекрасно воспитанные люди впоследствии оказываются фигурантами именно по уголовным делам, и вменяют им именно мошенничество. Мошенники являются элитой преступного мира. С ними очень приятно общаться, но это общение недолгое – в определенный момент они всегда исчезают. И Вы понимаете, что они исчезли с Вашими деньгами и документами. Увы, все имеют свои недостатки, и только мошенники выглядят идеально. 2. Чем рискует арендодатель - его помещение может быть использовано не по назначению - он может не получить арендную плату - получать ее не в полном объеме или позже оговоренного времени - повреждение или пропажа имущества - арендаторы могут неожиданно исчезнуть, и вместо них арендодателя будут ежедневно навещать разъяренные кредиторы и невозмутимые сотрудники правоохранительных органов 3. Чем рискует арендатор - ему могут попытаться сдать в аренду помещение, на которое «арендодатель» не имеет прав, взяв задаток (подобные случаи, широко распространены) - при заключении договора субаренды субарендатор зависим от намерений не только арендодателя, но и собственника - арендатор может резко увеличить размер арендной платы после вложения арендатором значительных средств в обустройство помещения 4. Преимущества – на стороне арендодателя На практике договор аренды практически всегда составляется в пользу арендодателя, поскольку он – собственник. Задача арендатора – по возможности смягчить требования арендодателя и избежать дополнительных обязательств арендатора перед арендодателем и т.д. 5. Советы СТОРОНАМ перед заключением договора аренды 1. На начальном этапе переговоров с потенциальным партнером следует выяснить серьезность его намерений и благонадежность организации. Такая проверка, как правило, включает в себя следующие элементы: проверка адресных и регистрационных данных, проверка текущего финансового состояния, проверка истории и репутации компании. 2. Необходимо определиться, нет ли ограничений на использование помещений под определенное назначение - ресторан, банк, магазин. Это важно, в частности, при расположении помещения в жилом доме. 3. Представители компаний должны обладать полномочиями для заключения сделки. Для удостоверения полномочий сторон нужно проверить: - учредительные документы, Свидетельство о государственной регистрации - свежую Выписку из ЕГРЮЛ, где указаны данные действующего руководителя - заверенную копию приказа о назначении на должность лица, имеющего право действовать без доверенности (обычно это Генеральный директор) - протокол избрания на должность руководителя - если представитель компании действует на основании доверенности – он должен предоставить оригинал доверенности, (оригинал доверенности (не копия!!!) является приложением к договору) - в отдельных случаях также протокол собрания участников (акционеров), на котором он был уполномочен заключать эту сделку 4. Все документы, касающиеся взаимоотношений арендодателя и арендатора, стороны должны представить друг другу в оригинале. 5. В договоре должно быть дано максимально полное описание объекта аренды – его точный адрес, метраж, количество комнат и регистрационные данные, прописанные в свидетельстве о праве собственности. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 6. Чтобы исключить возможные споры, необходимо обсудить и включить в текст договора, что сумма НДС включается в размер арендной платы. Также возможно включить в общую сумму арендной платы компенсацию арендодателю за обслуживание переданного по договору помещения и коммунальные платежи. Однако недопустимо, чтобы арендная плата состояла целиком из размера коммунальных платежей. Суды не признают такие договоры действительными. 7. В приложении к договору необходимо обсудить и прописать все услуги, которые оказывает арендодатель арендатору, указав при этом, какие услуги входят в арендную плату, а какие – оплачиваются отдельно. 8. Особое внимание следует уделить вопросу распределения расходов на содержание арендованного имущества. Арендная плата за эксплуатацию здания или сооружения включает в себя лишь платежи за пользование земельным участком, на котором оно расположено (иная территория оплачивается дополнительно). Расходы на текущий ремонт и содержание имущества, как правило, несет арендатор. К расходам на содержание арендованного имущества относятся коммунальные платежи, уборка и вывоз мусора, обеспечение помещений обязательной пожарной и охранной сигнализацией, телекоммуникации. Целесообразно подробно обсудить и отразить в договоре, какие расходы кем именно оплачиваются. 9. Следует тщательно прорабатывать договор аренды, детализировать режим использования помещения, особенно в случае передачи в аренду объекта с отделкой и имуществом. Чем четче прописаны правила эксплуатации помещения, тем меньше поводов для разногласий. 10. Необходимо определиться со сроком договора аренды – краткосрочный или долгосрочный, подлежащий государственной регистрации. 11. Размер арендной платы может быть определен в твердой сумме либо должен быть установлен способ определения размера арендной платы. При этом твердым размером будет считаться только сумма в рублях РФ, а сумма в иностранной валюте – способом определения размера арендной платы. 12. Во избежание спора сторон момент начала пользования помещением желательно указать в договоре, особенно если имущество, являющееся предметом аренды, не позволяет начать пользоваться им непосредственно с момента его передачи. Иногда его необходимо оборудовать, отремонтировать, зарегистрировать в государственных органах и т.п. 13. Даже если договор аренды составлен юридически грамотно, отсутствие акта приемки-передачи объекта недвижимости (с момента его подписания арендатор получает права пользования) может вызвать серьезные затруднения. В акте должны быть указаны фактическое состояние принимаемого имущества, особенно отступления от нормы, в том числе внутренняя отделка помещений, необходимость ремонта, отсутствие каких-либо деталей и пр. Впоследствии этот документ позволит избежать разногласий между сторонами. 6. Советы АРЕНДАТОРУ перед заключением договора аренды 1. Перед заключением договора аренды с коммерческой компанией необходимо убедиться в том, что арендуемый объект действительно принадлежит арендодателю, и он полномочен сдавать его в аренду. Подтверждением этого могут стать следующие документы: свидетельство Мосрегистрации и выписка из Единого Государственного реестра прав, а также техническая документация БТИ. Если собственники имеют лишь свидетельство о праве пользования объектом недвижимости устаревшего образца (выданного до 1998 года), то в Мосрегистрации с таким свидетельством могут возникнуть проблемы. 2. Арендатору помещений на первых этажах жилых зданий следует обращать внимание не только на то, у кого он арендует квадратные метры (у собственника или нет), но и на наличие в доме собственной службы эксплуатации. Ведь собственника помещения не будет интересовать, обеспечен ли арендатор связью, электричеством и водой. Решение всех этих вопросов лежит на арендаторе, который самостоятельно должен связываться со службой эксплуатации или ЖЭКом. 7. Cоветы АРЕНДОДАТЕЛЮ перед заключением договора аренды 1. При оформлении договора нужно не только соблюсти все требования действующего законодательства, но и оставить за собой какие-либо инструменты влияния на арендатора: прописать в договоре возможные штрафные санкции и оставить за собой право посещения объекта для контроля сохранности имущества и его целевого использования. 8. О повышении арендной платы В настоящее время арендодатель по закону не имеет права в одностороннем порядке повышать арендную плату (ранее, на протяжении ряда лет, повышение являлось нормой). Согласно ст. 614 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год». Таким образом, возможность изменения арендной платы, но не чаще одного раза в год (здесь закон поставил четкие рамки), может быть указана в договоре аренды. Если в договоре сама возможность изменения арендной платы не описана, арендодатель вообще не вправе повышать стоимость аренды в течение всего срока договора, который может быть заключен на три, пять десять и более лет. Арендная плата, указанная в договоре, который не содержит условие о самой возможности ее пересмотра, может меняться только по взаимному согласию арендатора и собственника, т.е., как указано в законе, «по соглашению сторон». Если в договоре прописана возможность изменения арендной платы, то условия, при которых она изменяется, лучше предусмотреть сразу, например, колебание курса валют или изменение динамики рынка. В договоре можно установить не твердую сумму арендной платы, а механизм ее исчисления (например, в виде эквивалента иностранной валюты или включить в соглашение условие о ежеквартальной индексации суммы в соответствии с ростом инфляции). 9. Подводя итоги Законодательство, которым необходимо руководствоваться при заключении договора аренды объекта коммерческой недвижимости, несовершенно и противоречиво. В Гражданском Кодексе РФ вопросы аренды недвижимости урегулированы достаточно подробно. Однако в конкретной сделке возникают вопросы, требующие не только правовых, но и практических знаний, в том числе знания судебной практики. «Если иное не предусмотрено договором...» – частая фраза закона. Предусмотреть договором можно многое, закон оставляет поле для творчества сторон сделки. Договор аренды должен детально отражать условия, выходящие за рамки императивных норм гражданского права.
mosnedcomdinastiy-m.realtysystems.ru
Правильный договор аренды: на что обратить внимание
18 мая 2010
Закон различает 2 вида договоров, возникающих при передаче жилья во временное пользование.
Рынок аренды в Москве нельзя назвать цивилизованным: отношения, которые выстраиваются между квартиросъемщиками и владельцами квартир, во многом основаны на доверии.
Не все, сдавая квартиру, хотят платить налоги; и не все, снимая квартиру, готовы спокойно сообщить об этом соседям и участковому. Впрочем, о такой вещи, как договор аренды, слышали большинство участников арендных отношений. Кого же защищает такой договор и какие варианты его заключения возможны?
Аренда или наем? Как должен называться договор? Что в нем должно быть?
Начнем с того, что закон различает 2 вида договоров, возникающих при передаче жилья во временное пользование: аренды и найма жилого помещения. "Договор аренды заключается, когда собственником является физическое или юридическое лицо, а арендатором - юридическое. Договор найма заключается между двумя физическими лицами", - поясняет Мария Жукова, первый заместитель директора компании "Миэль-Аренда". При этом, как добавляет Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании "Инком-Недвижимость", в случае если заключен договор аренды, юридическое лицо (арендатор) может использовать жилое помещение только для проживания граждан, пишет Собственник.
На практике большой разницы в том, как вы назовете договор, заключаемый между вами и хозяином сдающейся квартиры, нет. Согласно статье 421 ГК, форма договора, который вы заключаете, свободная. Единственное ограничение, которое накладывается законодательством, - это письменная форма договора. Грубо говоря, главное, чтобы договор был составлен в письменной форме, а как он называется, как поименованы стороны, заверен ли он нотариально - это уже детали.
Печать агентства, которая может стоять на договоре, тоже мало что дает в плане дополнительных гарантий, хотя и вреда не принесет.
Как бы ни назывался договор, он должен в обязательном порядке содержать следующую информацию:
- Ф. И. О. и паспортные данные сторон.
- Как можно более подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, ваш этаж и этажность дома, документы, подтверждающие право собственности на квартиру ее владельца; можно приложить к договору и фото, иллюстрирующие состояние квартиры).
- Сумма, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях).
- Порядок оплаты коммунальных платежей.
- Предельное количество проверок, визитов квартирного хозяина (в месяц, в год и т. п.) и условия таких визитов.
- Перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором.
- Основания для расторжения договора.
- Срок, на который сдается квартира.
"Существуют определенные нормы, принятые для заключения договора аренды. С другой стороны, договор аренды - это всегда договоренности между сторонами. Соответственно, нет стандартной и типовой формы. Любой договор аренды индивидуален и должен по максимуму включать и отражать все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров", - говорит Мария Жукова.
На какой срок заключать договор? Как продлевать договор?
Обычно договор заключается на один год без одного дня. Тому есть объективные причины: по закону, договора коммерческого найма, заключенные сроком до года, считаются краткосрочными. Этот вариант гораздо удобнее для квартирного хозяина, т. к. ограничивает возможности нанимателя подселять к себе на длительный срок сонанимателей, не прописанных в договоре, а также передавать снимаемую квартиру "по эстафете" сонанимателям. Кроме того, по закону, в случае если договор долгосрочный, наниматель получает преимущественное право на заключение договора на новый срок. Само по себе оно, возможно, и неплохо. Однако вследствие законодательных несостыковок есть риск, что, если стороны не договариваются об условиях, хозяин квартиры лишается (законного) права сдавать свою квартиру в течение года. На практике таких случаев, кажется, еще не было: редкий арендатор будет копаться в законах и выискивать возможность доставить квартирному хозяину столь изощренное неудобство. Однако закон есть закон, теоретически такая возможность имеется, а рисковать квартирным хозяевам, конечно, не хочется. В общем, понять их, настаивающих на краткосрочном договоре, вполне можно.
Один из распространенных мифов, касающихся договоров аренды, состоит в том, что по истечении срока договора нужно в обязательном порядке снова обращаться к риелтору (а значит, снова платить ему комиссию) и заключать все по новой на следующие 364 дня. Конечно, если вы обратитесь к риелтору, заплатить вам действительно, скорее всего, придется. Но делать это вовсе необязательно.
Даже если вы зациклены на соблюдении закона в мельчайших деталях, вполне возможно обойтись без перезаключения договора. Достаточно подписать соглашение о продлении договора. Согласно ст. 621 ГК РФ, для этого нужно за месяц уведомить хозяина квартиры о том, что вы хотели бы подписать такое соглашение; на практике, конечно, если у вас нормальные отношения (а если это не так, о каком продлении может идти речь), столь заблаговременное уведомление вовсе не обязательно.
Что должно быть указано в таком соглашении (оно, кстати, занимает не больше страницы А4)? Меньше, чем в основном договоре:
- Ф. И. О. и паспортные данные сторон.
- Срок, на который продлевается договор (с указанием номера прежнего договора).
- Размер платы, которая устанавливается на срок продления договора.
- И отдельным пунктом нужно будет указать, что остальные условия договора (номер) остаются без изменений.
Регистрировать соглашение не нужно. С момента окончания договора (т. е. с того момента, когда начинает действовать ваше соглашение о продлении) из ваших взаимоотношений с квартирным хозяином исключается третий участник - агент. Чисто теоретически (если вы, конечно, пользовались услугами агента при поиске квартиры и заключении договора) он должен был вмешиваться и урегулировать проблемы, возникающие у вас с квартирным хозяином, в течение действия срока договора. Но если вы за год так ни разу и не воспользовались его услугами (за которые, в принципе, скорее всего, заплатили комиссию), стоит ли продлевать ваши с ним отношения в дополнение к отношениям с хозяином квартиры?
Итак, с договором аренды/найма вроде бы все ясно, как и с его продлением. Вроде бы, но не совсем: есть ситуации, когда требуется подписание дополнительных соглашений либо внесение в договор дополнительных пунктов.
"Если жилое помещение принадлежит лицу на праве социального найма, то заключается договор поднайма, - приводит пример Галина Киселева. - В этом случае одна сторона - наниматель по договору социального найма передает жилое помещение во временное возмездное пользование другой стороне - поднанимателю".
Аргументы и факты
Вся пресса за май
www.arenda.miel.ru
