Образец договора аренды квартиры с правом выкупа. Договор аренды квартиры с правом выкупа
Договор аренды квартиры с правом выкупа в 2018
Если собственник жилья согласен на то, чтобы сдавать квартиру с последующим ее выкупом нанимателем, то должен быть заключен соответствующий договор, который обязательно заверяют у нотариуса.
Чтобы сделка была признана действительной, необходимо также соблюсти несколько правил. Проще всего – воспользоваться образцом договора, в который вписываются нужные данные.
Особенности
Договор аренды квартиры с последующим ее выкупом является довольно специфичным, и особенности заключения подобной сделки устанавливаются нормами Гражданского и Жилищного законодательства.
При заключении договора аренды наниматель получает право на проживание в квартире, при этом право собственности остается за арендодателем. Право собственности может перейти к другому лицу, если это установлено договором, лишь после того, как будет выплачена вся сумма.
- документ обязательно должен иметь письменный вид;
- поскольку предполагается смена владельца объекта недвижимости – требуется заверение договора у нотариуса;
- должны быть указаны все технические особенности квартиры – общая площадь, количество и размеры комнат;
- в одном из пунктов договора подробно описывается процесс смены собственника.
Между сторонами, заключающими соглашение, должны отсутствовать какие – либо разногласия, а права и обязанности каждой из сторон прописываются в договоре.
Арендатор, в первую очередь, обязан ежемесячно вносить оплату за жилье в установленном размере, а также оплачивать коммунальные услуги.
Как оформить и его образец
Договор, при заключении которого арендатор получит квартиру в собственность по истечении определенного срока, должен содержать следующую информацию:
- Сведения о каждом из участников сделки: паспортные данные, ФИО, место проживания, фактической и временной прописки, дата рождения, номер и серия паспорта, кем был выдан документ и дата выдачи.
- Информация об объекте недвижимости: на каком этаже располагается квартира, общая площадь, количество комнат и размеры каждой из них, общее состояние помещения (нуждается в ремонте, сделан косметический или евроремонт).
- Наличие в квартире новой мебели или бытовой техники, сантехники – включена ли стоимость в цену за квартиру. Если нет, указывается отдельная стоимость имущества.
- Размер ежемесячной оплаты за коммунальные услуги. Платежи также могут вноситься по иному графику, оговоренному между сторонами сделки. Указывается также, входит ли коммунальный платеж в арендную плату.
- Возможна ли регистрация права собственности на арендатора еще до того, как квартира будет куплена.
- Общий срок действия договора – чаще всего он составляет до пяти лет. За это время квартира должна быть полностью выкуплена арендатором.
- Условия, которые должны быть выполнены для того, чтобы квартира перешла в собственность к тому, кто снимает ее по договору аренды.
- Прав и обязанности каждой из сторон.
- Способы решения спорных ситуаций, санкции за нарушение условий сделки.
- Особенности внесения изменений в договор.
- Действие в случае в форс — мажорных обстоятельств.
Договор аренды квартиры, в особенности, если предполагается выкуп – это очень важный документ, в котором должны быть предусмотрены все, даже самые незначительные детали сделки.
Документ должен быть составлен в двух экземплярах, каждый из которых подписывается вручную обеими сторонами – участниками сделки и заверяется у нотариуса.
Для того, чтобы составить договор аренды с выкупом, необходимо владеть некоторыми юридическими знаниями, или же обратиться за помощью к специалисту, который правильно распишет все условия сделки.
Можно также воспользоваться шаблоном, в который вписываются подходящие данные.
Общий вид документа:
Рекомендуется также зарегистрировать документ в Регпалате, поскольку срок действия договора аренды с правом выкупа составляет более 1 года.
Необходимые документы
Для того, чтобы заключить сделку, потребуются следующие документы:
- паспорт (подлинник и копия) Арендодателя и нанимателя;
- выписка из домовой книги или ЕГРН о количестве прописанных проживающих на жилой площади лицах. Несовершеннолетние дети должны быть прописаны в другое жилье, с лучшими условиями, после того, как будет получено разрешение от органа ОиП;
- справка из государственного реестра, подтверждающая, что лицо, сдающее квартиру в аренду, является полноправным собственником имущества;
- в выписке из ЕГРН указывается, были ли наложены на объект недвижимости какие – либо обременения, не находится ли квартира в залоге;
- если собственник состоит в законном браке, необходимо согласие супруга, оформленное в письменном виде и с подписью нотариуса.
После того, как выплаты за квартиру будут прекращены, осуществляется передача права собственности, для чего необходимо обратиться в регистрационную палату с вышеперечисленным набором документов. Они также важны при составлении договора.
Договор аренды квартиры с выкупом в рассрочку
Составление договора аренды квартиры с постепенным ее выкупом – очень выгодная сделка, позволяющая обзавестись собственным жильем, не встревая в «ипотечное рабство», и не выплачивая огромную сумму денег на протяжении 15 – 20 лет.
Согласно договору, арендодатель обязательно должен:
- Передать после заключения сделки квартиру, которая расположена по адресу, указанному в договоре.
- Не допускать отчуждения имущества в период внесения арендодателем платежей за квартиру.
Арендатор может использовать жилое помещение только для собственных нужд и проживания. Прописывать других лиц он сможет лишь тогда, когда полностью получит права на владение недвижимостью.
За счет нанимателя проводится небольшой косметический ремонт по мере необходимости, а также возмещается причиненный имуществу ущерб. В случае, если планируется проведение капитального ремонта или перепланировки, арендатор обязан получить согласие собственника.
Основные пункты договора, которые обязательно должны содержаться в документе:
- Полные реквизиты, обозначение каждой из сторон «Арендодатель» и «Арендатор», должны быть указаны в самом конце текста Соглашения.
- Описание квартиры.
- Общая стоимость договора – в данном случае, подразумевается стоимость, которую должен внести покупатель квартиры, помимо оплаты аренды
- Расчет графика платежей, удобная схема их внесения – установленные обеими сторонами даты, при наступлении которых обязательно должны быть соблюдены все требования по оплате имущества, в частности – внесение не только арендной платы, но и за коммунальные услуги.
Несомненно, приобретение таким образом собственной квартиры является выгодной сделкой, поскольку с обычным гражданином всегда легче договориться, чем с банком, оформившим ипотеку.
Также собственник не возьмет за использование квартиры в качестве жилья никакого процента, разве только, что в течение определенного времени придется погашать не только стоимость квартиры, но и вносить плату за свет, воду, газ.
В наше время сделка по аренде недвижимости с последующим ее выкупом – большая редкость. Чаще всего, такой договор заключается между родственниками.
Сделка по аренде недвижимости с выкупом достаточно специфична и имеет некоторые особенности. Так например, в документе должны быть перечислены условия для расторжения договора.
Должна быть приведена веская причина, арендодатель не может просто передумать, поскольку вносимые за квартиру ежемесячные платежи являются частью выкупа.
Видео: Аренда жилья. Выкупаем арендованное жильё.
kvartirkapro.ru
типовой образец договора съёма квартиры
Так как цены на жилье достаточно высокие, большинство людей не сразу могут приобрести его. Причем не спасают ни социальные проекты, ни ипотека. Но ведь есть возможность купить недвижимость и другим способом. Например, снять квартиру с правом выкупа. Эта процедура имеет свои особенности.
Как происходит аренда квартиры с последующим выкупом?
Аренда с правом выкупа – сделка, по которой человек проживает в помещении до момента покупки жилья, когда он становится полноправным владельцем. Происходит это на основе документации, оформленной между сторонами. Важно соблюдать условия договора и выкупа.
Арендатор проживает в помещении тот период, который указан в документе. После этого у него появляется право приобрести жилье. С оформлением сделки он становится хозяином.
Арендные платежи и взносы за жилье оплачиваются по отдельности. Вносить средства можно наличными с взятием расписки. Также используются банковские и электронные платежи с получением чека. Деньги переводятся на специальный счет. Желательно перечислять их разными траншами с обозначением цели. Тогда все средства пойдут на оплату недвижимости.
Особенности
Договор аренды квартиры с правом выкупа включает признаки документа об аренде и купле-продажи жилья, поэтому в нем указываются принципы обеих сделок. Обязательна проработка всех норм закона, относящихся к этим процессам.
Учитывая то, что в законе отсутствует конкретная регламентация данного вида соглашения, желательно заключать его между лицами, у которых доверительные отношения. Это позволит решать многие споры мирным способом, без суда.
Важное значение имеет установка выкупной стоимости, так как за период действия договора она может измениться, из-за чего пострадают интересы одной стороны. Необходимо установить порядок индексации и обозначить в документе верную цену. Помогают в этом профессиональные юристы, которые могут помочь в оформлении сделки.
Владельцем помещения арендатор становится с выплатой стоимости жилья, до истечения срока договора он считается только нанимателем. В случае расторжения соглашения уплаченные средства не компенсируются – они равны арендной плате.
Преимущества выкупной аренды
Аренда квартиры с правом выкупа имеет следующие достоинства:
- Низкая ставка. В схеме, когда государством покупается объект у застройщика, а затем предлагает людям, ставка от 3%.
- Нет первого взноса. Ипотека для многих недоступна, поскольку требуется иметь первоначальный платеж, размер которого достаточно высокий.
- Отсутствие страхования. Государству и частным компаниям нужно страхование от возможности утраты.
- Не требуется залог, поэтому не действуют ограничения, связанные с ним.
Благодаря таким преимуществам сделка с правом выкупа является востребованной. Главное, оформить ее по всем нормам закона. Также есть и негативные моменты:
- Отсутствие установленной формы соглашения.
- Неразвитая правоприменительная практика.
- Большой риск изменения условий, обозначенных первоначально.
- Права передаются в будущем.
- Форма соглашения по аренде с реализацией не установлена в гражданском законодательстве.
Если у покупателя нет регистрации в жилье, то у него нет права наложения запрета на сделку. Регистрация позволяет не допустить передачу объекта в качестве залога.
Как заключить договор аренды квартиры с правом выкупа
При этой сделке оформляется договор аренды квартиры с правом выкупа. Образец позволит правильно его составить. Эта сделка считается смешанной, в чем и заключается сложность. К договору применяют нормы о купле, аренде. Учитываются нормы жилищного законодательства.
- название объекта;
- суммы платежей;
- общая выкупная стоимость;
- срок;
- правила передачи в аренду, собственность.
Порядок оформления
Собственнику нужно подготовить следующие документы:
- свидетельство на собственность;
- технические бумаги;
- разрешение другие хозяев;
- данные об отсутствии долга по платежам.
При наличии этой документации происходит оформление договора об аренде с последующей передачей имущества в собственность.
На что надо обратить внимание?
При заключении соглашения нужно обращать внимание на некоторые нюансы:
- Объект должен быть подробно описан в документе. Обязательно наличие технических характеристик и прочих идентифицирующих данных.
- Необходима выкупная цена. Без нее данное соглашение оспаривается и признается недействительным.
- Арендные и выкупные платежи необходимо разделить. Это выгодно для арендатора и арендодателя. При споре будет проще определить, за что оплачивал квартиросъемщик.
- Соглашения свыше 11 месяцев следует регистрировать в юстиции. Это относится к аренде, для найма нужна простая письменная форма.
- Должны быть указаны причины расторжения документа. Обычно указывается пропуск платежа.
Регистрация договора
Требуется ли регистрация договора. Не всем покупателям известно, что такой документ можно не регистрировать. Следует отличать понятия о коммерческом найме и аренде помещения, которые часто путаются. С арендой объекта одна сторона является юридическим лицом. Коммерческим наймом называют вид аренды, оформляемой между физическими лицами. От срока действия договора не зависит, нужна ли госрегистрация. Но право собственности обязательно требуется регистрировать.
Нужно ли обращаться к юристам?
Такая сделка нужно заключать с профессиональным юристом. Законность подтверждает грамотное оформление соглашения. Кроме тщательно продуманных условий следует помнить об ответственности участников по вопросам нарушения договоренностей. Документ не нужно регистрировать в госорганах.
Выгода от сделки по аренде с выкупом должна оцениваться реально и сопоставляться с разными вариантами приобретения объекта. Сделать правильный выбор помогут лица, имеющие опыт в таких сделках. Раздел по поводу изменения цены жилья нужно рассматривать внимательно, чтобы не было финансовых потерь в дальнейшем. Если не будет дополнительного соглашения, то решить судебные споры не получится.
Нюансы, советы, подводные камни
Если выбирать подобную сделку, необходимо узнать как можно больше информации о продавце. Также необходимо просчитать конечную стоимость имущества и выполнить сравнение суммы с рыночной.
Чтобы снизить риски, нужна временная регистрация в арендуемом помещении и заверение договора у нотариуса.
Может быть возможность приобретения недвижимости в рассрочку. В подобной сделке не лишней будет консультация с юристом, который обозначит нюансы процедуры, ознакомит с рисками и выполнит расчеты по регистрации квартиры.
Хозяин квартиры не имеет право реализовывать ее по своему желанию или сдать объект как залог. В договоре аренды с выкупом включено положение о первом взносе, который нужен для покрытия расходов по страхованию и уплаты налогов.
Выгодна ли сделка?
При подготовке подписания соглашения нужно ознакомиться с условиями и возможными рисками. Выгода сделки для продавца будет в том случае, если уровень реального дохода от нее выше суммы вариантов получения прибыли. Итоговая цена объекта включает рыночную стоимость при заключении договора и доходы с аренды за время выплат. Сумма делится на одинаковые части, ее выплачивают через некоторые промежутки. В итоге сумма выкупа будет подобна ипотеке.
У покупателя есть не только преимущества, но и риски. Если он не может внести очередной платеж, то есть вероятность выселения без предупреждения, выяснения обстоятельно. Средства, выплаченные за прошедшее время, не возвращаются. Поэтому преимущество для покупателя при оформлении такой сделки заключается в возможности вселения в жилье, стоимость которой не выплачена. Подобными преимуществами обладает ипотека вторичного жилья.
Этот вид сделок считается рискованным, поскольку нет эффективных механизмов выполнения и формирования рыночной цены жилья. Она подобна процедуре рассрочки, при которой происходит выкуп отложенного действия. К этим договорам применяют нормы, регулирующие куплю-продажи. С соблюдением всех условий арендатор получает право собственности, после чего он может распоряжаться имуществом по своему усмотрению.
urmetr.com
Аренда квартиры с правом выкупа. +Образец договора
Договор аренды с правом выкупа является очень редким способом отчуждения недвижимости в России. Это связано как с нестабильными ценами на жилье, так и размытыми правовыми вопросами такого документа. Множество непонятных нюансов, возникающих при составлении договора, где прописана аренда с правом выкупа, возникают из-за плохо проработанного механизма действия и правил оформления соглашения.
Преимущества договора для покупателя
Арендатору не надо переезжать в одной квартиры на другую, платя при этом комиссию риелтору. Потенциальный покупатель может вкладывать деньги в улучшение своих условий: поставить новый стеклопакет или заказать встроенную мебель.
Еще одним важным преимуществом для покупателя является фиксированная на несколько лет цена недвижимости, которая в современной ситуации меняется каждые полгода в сторону удорожания.
Арендатор может отказаться от хлопот с ипотечным кредитованием, от бесконечных походов в банк и ежемесячных сумм за пользованием займом.Таким образом, арендатор, платя арендную плату и прибавляя обусловленную сумму каждый месяц в качестве взноса за жилье, имеет определенные гарантии купить квартиру, в которой он прожил не один год.
Еще одним моментом, выгодным для арендатора, является возможность в любой момент отказаться от покупки квартиры, как это не сделаешь с ипотечным жильем.
Продавец: выгодно ли ему?
Продавец, когда соглашается на то, что аренда с правом выкупа будет длиться достаточно долго, с одной стороны рискует потерять от низкой стоимости квартиры, зафиксированной на момент предварительного соглашения. Инфляция может сделать объект недвижимости в несколько раз дороже через пять лет.
Поэтому такие квартиры продаются на 15-20% дороже среднестатистической цены. Обычно договора подписываются не несколько лет. Документально владельцем арендуемого помещения наниматель становится лишь после выплат всей стоимости квартиры, что минимизирует риск продавца.
Риски покупателя
1. Неожиданная смерть владельца квартиры может повлечь за собой отмену всех обязательств хозяина недвижимости. Хотя законодательно договор имеет законную силу при смене владельца, конфликтные ситуации с наследниками могут этому помешать.
2. Заложить квартиру в банке может ее хозяин, не спросив у арендатора. После всех выплат покупатель может узнать об обременении квартиры.Чтобы избежать такой ситуации, можно сразу после подписания договора попросить владельца зарегистрировать себя или лучше несовершеннолетнего на данной жилплощади. Банк не станет брать в залог квартиру с прописанным жильцом, особенно если это ребенок.
Что необходимо прописать в договоре?
Чтобы аренда с правом выкупа была осуществлена без конфликтных ситуаций и разбирательств в суде, необходимо прописать в договоре следующие обязательные действия:
- оплату платежей следует проводить через банк, подтверждая платежи. Это касается как арендных взносов, так и платежей в счет покупки недвижимости;
- во избежание неприятностей с хозяином по поводу стоимости квартиры следует зафиксировать зависимость ее цены от курса доллара или процента инфляции;
- договор лучше сделать бессрочным.
Описание объекта договора должно быть с указанием площади помещения и техническими характеристиками. К договору должно быть приложение с описью имущества, которое остается в квартире. Также документ должен отразить состояния объекта, уровень ремонта.
Долговременная аренда с правом выкупа в реальных условия обычно применяется в поселках и маленьких городках, где тяжело найти покупателя на недвижимость, и квартира может стоять закрытой годами. Практика такого договора оптимально работает в ситуациях, когда участников сделки связывают родственные или дружеские отношения, так как степень ответственности и обязательств в договор не имеет четких законодательных границ.
Скачать образец договора: Договор аренды квартиры с правом выкупа
Вконтакте
Одноклассники
richnrare.ru
Договор аренды квартиры с правом выкупа
Если рассматривать договор аренды в целом, то действительно сегодня он набирает всю большую популярность у россиян. Это объясняется тем, что сегодня, возможно, арендовать практически все, начиная от земельных участков, и заканчивая арендой автомобиля.
Подобные процедуры не могут не процветать, ими желают воспользоваться все больше граждан. Но чтобы реализовать свои задумки, потребуется грамотным образом оформить соответствующие документы.
Что касается договора с выкупом, то это такой вид аренды, который в будущем предусматривает возможность выкупа определенной вещи или имущества. Говоря простыми словами, то это и есть некоторая форма рассрочки платежа.
Образец типового договора аренды квартиры с правом выкупа
Есть важное требование к оформлению такого договора, которое обязательно должно соблюдаться. Оно заключается в том, что стороны должны придерживаться письменной формы. Те пункты, которые присутствуют в договоре, никогда не должны нарушать законодательство нашей страны.
Рассматриваемый договор включает в себя, как правило, следующие пункты:
- Важно указать планируемый срок аренды;
- Определить расчеты, выплаты по документу;
- Это касается и определения стоимости последующего выкупа. Учтите, что указание выкупной стоимости – это и есть важнейшее условие договора, без которого его нельзя будет считать действительным;
- Права и обязанности участников сделки. Необходимо ознакомиться с правами и обязанностями, которые должны соблюдать участники сделки. Содержание договора зависит от объекта аренды.
Говоря простыми словами, то например, если это касается условий договора аренды транспортного средства, то они станут отличаться от условий договора аренды, например, земельного участка.
Важно помнить, договор всегда оформляется в двух экземплярах, что является одним из обязательных условий.
Скачать бланк договора аренды квартиры с правом выкупа.
Скачать образец договора аренды между юридическим и физическим лицом.
Скачать бланк договора аренды между юридическим и физическим лицом.
Скачать образец договора аренды комнаты между физическими лицами.
Скачать бланк договора аренды комнаты между физическими лицами.
Особенности договора аренды квартиры с правом выкупа
Необходимо отчетливо понимать, как только срок действия договора будет окончен, то участники сделки в случае необходимости, имеют возможность продлить его на оговоренное время. Более того, всегда нужно учитывать сложные, форс-мажорные ситуации, которые порой возникают на практике.
Когда будут учтены все пункты и условия, то договор можно подписывать сторонами.
Риски, с которыми может столкнуться арендатор
Смерть арендодателя
Конечно, в жизни может случиться все что угодно. Например, порой возникают такие ситуации, когда владелец недвижимости умирает.
Естественно наследники желают использовать завещанную им недвижимость иным способом, поэтому хотят расторгнуть соглашение с арендатором, причем делая это любым способом, порой применяя и такие методы, которые противоречат законодательству.
Но при этом следует отчетливо понимать, что закон всегда будет на стороне последнего, так как это не есть причина, позволяющая расторгнуть договор.
Решение арендодателя внести квартиру в качестве залога для обеспечения кредита
Здесь нужно понимать, если он не пожелает возвращать кредит, то недвижимость остается исключительно в залоге у банка. И только лишь после того как будут осуществлены выплаты всех платежей, арендатору не удаст
Желая избежать всего этого, следует заранее договариваться с арендодателем о прописке в квартире арендатора.
Колебания цен на недвижимость
Если вы не желаете попасть в ситуацию, когда из-за колебаний рынка недвижимости, то особое внимание всегда нужно уделять регламентации данного условия.
К примеру, как заявляют опытные юристы, всегда можно указать в договоре тот факт, что выплаты станут индексироваться строго на коэффициент инфляции.
Только когда будут учтены все такие нюансы, договор можно будет составить грамотным образом.
uropora.ru
Аренда квартиры с правом выкупа в 2018
Приобрести жилую недвижимость можно разными путями, начиная с приобретения по ипотечной программе и долевого строительства, но существует и другой способ, о котором многие наши граждане просто не догадываются – арендовать жилье и оформить на него право выкупа.
Это отличный вариант для тех, кто бы желал иметь в собственности жилую недвижимость, причем проживая в нем, и постепенно внося средства для выкупа.
Это очень удобно, если учесть, что в этом варианте арендодателя не интересует кредитная история, доходность и другие вопросы, неизбежно возникающие у кредитора при оформлении ипотеки. Так что же это за сделка, и как можно приобрести по ней жилье по праву собственности?
Условия
Соглашение об аренде жилого помещения по этим договоренностям будет дополнительно содержать пункт о дальнейшем выкупе. В его состав входят позиции по условиям найма жилого помещения и разделы по сделке купли-продажи, что напоминает лизинговые правоотношения.
Чтобы стать участником этой сделки, гражданину не придется проходить многочисленные проверки, как это бывает при оформлении ипотечного кредитования, ждать решение кредитора, заботится о сборе необходимой для кредитования документации. К тому же нет необходимости и в страховании сделки от возможных рисковых ситуаций.
И если банк-кредитор вначале взимает средства с клиента на погашение процентных ставок, то по этой сделке все происходит с точностью до наоборот – вначале погашается стоимость жилья, и только потом остальные дополнительные взносы за обслуживание сделки.
Все, что отличает подобное приобретение жилья по этой выгодной схеме – клиенту не нужно копить на первоначальный взнос, все правоотношения могут быть оформлены только по пенсионному свидетельству и удостоверению личности гражданина.
Арендные отношения с возможностью дальнейшего оформления его по праву собственности относятся к имущественным сделкам, в которой включены два основных момента:
- условия для найма жилого помещения;
- условия для оформления права собственности.
Согласно договоренности между сторонами, истинный владелец не лишается своего права собственности на арендуемый по таким условиям недвижимый объект, но после полного расчета с арендодателем, право собственности переходит уже на вторую сторону делового соглашения.
Одновременно с арендной платой за использование квадратных метров по своему усмотрению, арендатором вносится определенная сумма в счет погашения стоимости квартиры.
То есть арендодатель во время действия соглашения, получает и стабильную ставку оплаты, и сумму, которая постепенно погашает стоимость жилья.
Обычно подобные соглашения оформляются сроком до 15 лет, на больший срок договора не заключаются.
А наниматели жилой недвижимости делают отчисления по двум позициям, и за аренду, и в счет приобретаемого жилья.
Все эти тонкости должен содержать основной договор об аренде с правом дальнейшего выкупа, отдельно допускается оговорка по рассрочке платежей или установление конкретной суммы, в которой будет расшифровка. На что пошли выплаченные средства.
Но, как и в случае с ипотекой, до полного расчета с владельцем недвижимости она остается за собственником помещения.
Но если предусматриваются долгосрочные правоотношения, то владелец имущественных прав может по своему усмотрению пересмотреть ставку по выплатам, исходя из рыночной стоимости на определенный период.
Но если договором предусмотрена фиксированная стоимость квартиры, то это будет риском для ее владельца.
Как оформить договор аренды квартиры с правом выкупа
При составлении подобного договора, стороны должны предусмотреть в нем основные позиции:
- конечную стоимость жилья;
- условия расчетных операций;
- срок действия соглашения и периоды оплаты;
- обстоятельства, позволяющие передать право собственности на квартиру арендатору;
- ссылка на рыночную оценку жилой площади;
- конкретные суммы, выплачиваемые в счет погашения цены, условия для индексации с учетом показателей инфляции;
- в какой валюте будут вестись расчеты с владельцем имущественных прав.
Исходя из длительности правоотношений, стороны должны предусмотреть в договоре условия для переоценки конечной стоимости так, чтобы ни одна сторона не оказалась в невыгодной финансовой ситуации.
Структура соглашения
В основном договоре должны присутствовать следующие пункты:
- конкретизирующие характеристики жилого помещения, передаваемого по договору аренды с последующим выкупом;
- также должно быть указано количество жилых и подсобных помещений, описание общей и полезной жилплощади;
- описание коммуникационных линий, их состояние, сведения о проведении косметического или капитального ремонта, наличие стеклопакетов, бронированных дверей и т. п.;
- условия, при которых право собственности будет передано арендатору. В некоторых случаях этот пункт может вызывать конфликты, ведь собственнику важно получить деньги сполна, а не после подписания договорных соглашений;
- обязательство регистрации перехода прав владения и полного распоряжения имуществом;
- отдельно должна быть прописана экспертная оценка жилого помещения на момент подписания оглашения. Эта позиция обязательна для подобных правоотношений сторон по сделке. К работе привлекают специалиста, у которого есть лицензия на проведение подобной оценки;
- определение выкупной стоимости жилого помещения. Этот пункт может быть заключительным при подписании соглашения, на конечный результат могут влиять разные обстоятельства, которые также должны быть указаны в договоре. Исходить можно из установленной сотрудником БТИ инвентаризационной оценки, а можно ориентироваться на стоимость аналогичного жилья на рынке недвижимости. В итоге в нее могут быть заложены риски и ущерб от потери материальной выгоды для владельца квартиры;
- срок действия договоренностей. Он может быть и краткосрочным, действующий менее года, и долгосрочным, когда выплаты могут продолжаться в течение 15 лет. Это будет зависеть от финансовой состоятельности покупателя, но при долгосрочных отношениях конечная стоимость может быть завышена;
- способы погашения стоимости жилья. Многие пользуются безналичной формой оплаты, поэтому в этом пункте следует указать банковские реквизиты и дату погашения ставки. Также здесь следует предусмотреть штрафные санкции при нарушении сроков погашения задолженности и по аренде, и за выкуп жилья.
В завершении стороны ставят свои личные подписи и дату заключения соглашения. Этот договор должен пройти регистрацию в общем порядке, поскольку право временного владения имуществом переходит на другое лицо.
Проблемы с оценкой
Конечно, владельцу квартиры важно получить за квартиру большую сумму, а у покупателя обратная цель – не переплатить. Поэтому при оценке могут возникать разногласия, и чтобы никому не был принесен ущерб, следует обратиться к независимому оценщику.
Конечная стоимость может зависеть от самых разных субъективных и объективных факторов, и их следует учитывать для окончательной установки себестоимости продаваемого по этой схеме жилья:
- изучение истории продаж и ее состояние на момент заключения сделки;
- суммируются возможные затраты на ее восстановление или реконструкцию;
- исследуются цены на аналогичное жилье в том же районе проживания;
- изучается местоположение, транспортная доступность, инфраструктура микрорайона, где расположен жилой дом.
Но! Она не должна принести убыток продавцу, потому итоговая стоимость может превышать до 30% от реальной стоимости квартиры. и это легко объяснимо – инфляция, износ также влияют для определения себестоимости.
И только после обоюдного одобрения стоимости жилья, можно переходить непосредственно к заключению договора.
Стоит ли
Первоначально разработка программы выкупа была нацелена на приобретение квартир, когда еще не существовало ипотечного кредитования, но она не получила широкого распространения среди нашего населения.
Но это отличный вариант для покупки жилой недвижимости, если:
- вам отказал банк в оформлении ипотеки на покупку жилья;
- не можете подтвердить свои доходы официальной справкой;
- у кого отсутствуют средства на внесение первоначального взноса по ипотечному кредитованию;
- кто не может себе позволить сразу оплатить всю стоимость жилья.
Но если провести сравнительный анализ, то подобные сделки весьма рискованные, поскольку законодательно нет актов, точно регулирующих эти правоотношения.
Да стоимость за время действия договора может значительно измениться, что негативно скажется на доходе продавца.
Плюсы и минусы
Безусловно, как и в любой сделке, и в аренде с правом выкупа есть свои преимущества и недостатки, поэтому можно выделить некоторые достоинства:
- не нужно копить на внушительный первоначальный взнос;
- минимальные требования к оформлению договоренностей и претенденту, то есть к будущему покупателю;
- при малом сроке действия договора можно существенно сэкономить;
- минимум рисков для любой стороны по сделке. Квартира переходит непосредственно от собственника, минуя всяких наследников и возможных зарегистрированных жильцов по закону.
Явные преимущества не могут огорчать возможными недостатками сделки. Все сравнения будет делать с ипотечной квартирой, поскольку других примеров для сравнения нет:
- при невозможности платежей по ипотеке, квартиру можно продать, а из продажной цены расплатиться с кредитором. А договоре аренды с правом выкупа ставки уже зафиксированы, плата за пользование помещением в расчеты не входят, поэтому ипотеку можно считать более привлекательным вариантом;
- в случае отсутствия предоплаты последующие ставки по платежам могут вырасти;
- стоимость сделки намного превышает приобретение квартиры по ипотеке.
Поэтому воспользоваться этой схемой приобретения жилья могут только определенная категория лиц.
Видео: Аренда жилья с правом выкупа
kvartirkapro.ru
