Составление предварительного договора на покупку квартиры. Договор предварительный на покупку квартиры
Предварительный договор на покупку квартиры
Предварительный договор допускает купить квартиру на определенных сторонами условиях.
Документ составляется в двух экземплярах и служит доказательством серьезности намерений сторон – купить, продать квартиру по конкретной сделке.
Это необходимо в случае, когда у какой-либо стороны нет достаточно средств для приобретения квартиры, но контрагенты договорились, что недвижимость будет продана в будущем.
Что это?
Статья 429 ГК РФ определяет общие правила заключения предварительного договора. Он должен быть подписан на приемлемых для сторон условиях.
Сделка предусматривает практически все элементы основного договора продажи недвижимости:
- Стороны должны обозначить информацию об объекте недвижимости, включая ее технические характеристики.
- Основные условия предварительного договора на покупку квартиры – это стоимость квартиры. Она должна быть четко определена сторонами и может быть изменена только после дополнительного соглашения.
В договоре также предусматривается ответственность, которая регламентируется п. 4 статьи 445 ГК РФ.
Если продавец или покупатель откажутся заключать сделку, то каждый из них вправе обратиться в суд и заставить противящуюся сторону довести дело до конца. Срок исковой давности по таким спорам составляет 6 месяцев.
Для чего нужен?
Предварительный договор необходим для гарантий сторон. На ценный и приемлемый по цене объект недвижимости может быть много претендентов.
«Обязательства в будущем» позволяют определить условия продажи, предусмотреть ответственность сторон.
При желании продавца и покупателя такой договор заключается на достаточно длительный срок, с возможностью пролонгации – если к сроку заключения основной сделки стороны не собрали необходимые документы или суммы для оплаты стоимости квартиры.
Имеет ли юридическую силу?
Договор обязателен для исполнения сторонами.
Волеизъявление сторон должно быть добровольным, но при отказе кого-либо купить или продать квартиру заинтересованное лицо вправе обратиться с иском.
Если есть спор относительно положений основной сделки, то купля-продажа оформляется на условиях, определенных в судебном решении.
Предварительный договор на покупку квартиры
Договор должен быть заключен в обычной письменной форме. По своему желанию стороны могут оформить его у нотариуса, который выступает гарантом безопасности сделки.
С 1.03.2013 ни предварительный, ни основной договор не подлежат государственной регистрации.
Оформлению в Росреестре подлежит переход права собственности на жилплощадь.
В новостройке
Предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке заключается на общих основаниях.
Перед заключением сделки важно проверить наличие у застройщика-реализатора необходимых документов:
- проектной декларации;
- лицензии на постройку.
В договоре должен быть предусмотрен порядок оплаты за квартиру – обычно после получения свидетельства.
В строящемся доме
Часто предварительный договор заключается в качестве альтернативы ДДУ – соглашения о долевом участии.
Эксперты не рекомендуют делать этого, так как по предварительной сделке застройщик:
- ничего не обязан продавать;
- при неблагоприятных условиях он может попытаться оспорить ее в суде, что повлечет за собой длительную тяжбу.
Квартира в строящемся доме должна быть реализована только по договору долевого участия.
С образцом договора долевого участия можно ознакомиться здесь.
В ипотеку
Продажа квартиры по предварительной купле-продаже возможна в случае, если заявка на жилищный кредит полностью не оформлена или объект недвижимости проходит независимую оценку.
Квартира по жилищному займу оформляется по договору продажи с залогом недвижимости.
После сделки необходимо подписать акт приема-передачи и сделать первоначальный взнос на жилье.
Между физическими лицами
Договор оформляется в обычно письменной форме с указанием паспортных данных сторон и срока подписания основной сделки.
Стандартная форма укладывается в 1-4 страницы машинописного текста.
При необходимости стороны также вправе оформить соглашение о задатке или авансе:
- В первом случае задаток обеспечивает продажу квартиру с большей долей ответственности. Если продавец не согласится продать квартиру в будущем, то он должен вернуть предоплату в двойном размере. Когда покупатель отказывается приобретать квартиру, то задаток остается у продавца.
- Аванс не содержит таких штрафных санкций. Если сделка по каким-либо причинам «провалилась», то продавец возвращает покупателю только уплаченную сумму.
Тут представлены образцы договора о задатке при покупке квартиры, договора аванса при покупке квартиры.
Как составить?
Необходимо определить условия договора, позволяющие идентифицировать предмет сделки. Цена и объект недвижимости будут обязательными элементами сделки.
Стороны также должны предусмотреть способ расчетов – наличными, через ячейку в банке или аккредитив.
Содержание
Основными элементами договора будет:
- полная стоимость недвижимости;
- техническая информация о квартире – ее общая жилплощадь, адрес;
- кадастровая стоимость.
Стороны также предусматривают перечень прав и обязанностей, включая обязанность передать недвижимость в будущем.
В сделке также определяется пункт – на кого из сторон будут возложены расходы на оформление и передачу недвижимости.
Предмет
В качестве предмета договора выступает правоотношение сторон по купле-продаже недвижимости. Это может быть квартира или отдельная комната, частный дом или любой другой объект.
Перед продажей следует убедиться в отсутствии на квартиру обременений – путем заказа выписки из государственного реестра.
Предмет не следует путать с объектом договора. Объектом выступает недвижимость, в том время как предмет касается непосредственно отношений купли-продажи.
Порядок расчета
Полный расчет рекомендуется осуществлять только после заключения основного договора. Стороны вправе подписать соглашение о задатке или авансе.
Расчеты необходимо осуществлять через банковскую ячейку или аккредитивом:
- Для этого нужно открыть счет и положить сумму на имя продавца.
- Деньги он сможет получить только после перехода собственности на имя покупателя.
Срок исполнения
Время исполнения сделки должно быть предусмотрено в предварительном порядке. Если оно не будет указано, то основной договор должен быть заключен в течение 1 года после оформления сделки.
В противном случае заинтересованная сторона вправе добиваться этого в суде.
Образец
Образец договора должен содержать обязанность сторон передать квартиру в назначенный срок. Условия сделки не содержат существенных сложностей для сторон, если есть твердое согласие на продажу квартиры.
Дополнительно может быть оформлена расписка о передаче денег.
Здесь можно скачать образец предварительного договора покупки квартиры, образец расписки о передаче денег.
Основные ошибки
Главная ошибка сторон – это неуказание срока исполнения договора. Проблема может возникнуть, если на квартиру существуют притязания третьих сторон – наследников, прописанных лиц.
Мошеннические схемы могут быть связаны и с передачей денег – фальшивых купюр или не полной оплаты.
Совершение сделки
Предварительной договор оформляется в простой форме, с реквизитами сторон.
Основная сделка осуществляется по договоренности сторон в присутствии юриста или агента недвижимости.
После основного договора стороны подписывают акт передачи. Предварительная сделка служит гарантией сторон, но не свидетельствуют о 100% продаже квартиры. Все разногласия между сторонами разрешаются в претензионном порядке или при посредничестве суда.
На видео о заключении предварительного договора при приобретении жилья
77metrov.ru
с задатком, с обременением, по ипотеке
Иногда люди, желая продать или купить квартиру, сталкиваются с ситуацией, когда невозможно оформить покупку быстро, но обе заинтересованные стороны хотят иметь гарантии того, что сделка состоится.
Такое положение может быть связано с необходимостью собрать и оформить документы, получить кредит на покупку квартиры или невозможностью собственника продать недвижимость до появления нужного варианта покупки другого жилья, в которое он может переселиться.
Закон даёт возможность оформить договор о намерении продажи квартиры, для этих случаев. Об особенностях составления этого соглашения и пойдёт речь в нашей статье.
','Содержание статьи
Как составить предварительный договор на покупку квартиры
Преддоговор купли-продажи является обязательством заинтересованных лиц оформить основной договор в те сроки и на тех условиях, которые стороны указали в договоре о намерениях. Впоследствии, все отраженные условия будут перенесены в основную сделку.
Договор оформляется исключительно в письменной форме.
Обязательные условия договора
- Данные продавца, покупателя: паспортные данные, место проживания.
- Адрес и характеристика квартиры.
- Дата, до истечения которой должен быть подписан основной договор. Очень важное условие, невнимательность к которому может стоить прекращения действия договора.
- Цена сделки: желательно указать о том, что цена изменению не подлежит, а также порядок и способ передачи денег при покупке.
- Сведения о прописанных гражданах и лицах, сохраняющих право пользования жильём.
- Сроки и конкретные действия, которые должна выполнить сторона, из-за которой заключение основного договора невозможно. Например, время на сбор необходимых документов на квартиру.
- Ответственность за то, что условия договора не выполнены или договор продажи своевременно не заключен, к примеру, указать штрафную санкцию в виде конкретной суммы.
Образец предварительного договора купли-продажи можно найти в интернете, например, на ресурсе imrieltor.ru.
Учитываем риски
Поскольку предварительный договор — это ещё не основной, нет стопроцентной гарантии совершения сделки в будущем. Законом на случай отказа собственника продать квартиру, предусмотрено право покупателя решить вопрос в суде, подав иск об уклонении продавцом от заключения основного договора.
Если же срок для подписания основного соглашения (договора на покупку квартиры) истёк, то и сам предварительный договор утрачивает силу. Поэтому передача денег по нему нежелательна.
Заключение договора о намерениях в случае строительства нового дома — часто предлагаемая застройщиком схема, не обеспечивающая будущего покупателя никакими гарантиями получения квартиры. Так как застройщик ещё не является законным обладателем квартиры, а главное, объекта пока нет.
Не стоит рисковать, заключая договор о намерениях в случае, если имеете дело с первичным рынком жилья в отсутствие документа, который подтверждает права.Закон предусматривает для таких ситуаций оформлять договор о долевом строительстве.
Поскольку предварительный договор нигде не регистрируется, ничто не мешает продавцу продать квартиру иному лицу.
Задаток в предварительном договоре
Поскольку передача денег по такому договору не является условием, при котором суд может сделать вывод о принадлежности права собственности за лицом, передавшим деньги, то лучше вообще не осуществлять никаких расчётов.Однако бывает, что стороны желают в обеспечение гарантий будущей сделки внести плату за квартиру, тогда стоит обсудить с продавцом возможность заключения авансового соглашения.
Если в будущем стороны не оформят основной договор, а деньги были оплачены без указания, что это задаток, то последствием будет возврат внесенной суммы с возможностью требовать по суду уплаты процентов по действующей ставке рефинансирования.
Когда в договоре при описании порядка расчётов указывают, что деньги внесены в качестве задатка, последствия по нему следующие: продавец не возвращает уплаченную сумму, если договор не оформлен по вине потенциального покупателя, а если из-за продавца, он уплачивает покупателю двойной размер задатка.
Но что необходимо знать! Судебная практика двойственна при рассмотрении вопроса о возврате денег, внесённых как задаток:
- Некоторые суды придерживаются позиции, что указание в предварительном договоре условия о задатке влечёт за собой вышеуказанные последствия;
- Другие считают, что для предварительного договора понятие задатка неприменимо, следовательно, не взыскивают двойную сумму задатка, что оборачивается серьёзным разочарованием той стороны, которая рассчитывала на компенсацию.
Судебная практика двойственна при рассмотрении вопроса о возврате задатка.
Подготовка к проведению сделки купли-продажи жилья — ответственный этап. Как проводится проверка квартиры перед покупкой — важная тема для покупателей.Решили заняться покупкой недвижимости самостоятельно? Оформление сделки купли-продажи квартиры вот здесь. Знание порядка действий в ваших интересах.
Заключение предварительного договора по ипотеке
Большой процент сделок сегодня заключается с привлечением средств займа. Банки до подписания основного договора требуют оформить предварительный договор. Особенностью такого договора является более подробное условие о порядке расчётов. В нём обязательно указываются:- сумма, которую вносит лично покупатель;
- сумма за счёт средств кредита;
- условие об отсутствии залога у продавца;
- пункт о том, что залогодержателем квартиры является банк.
Встречаются ситуации, когда продаваемая квартира находится в ипотеке на момент оформления договора о намерениях.
Не получив согласия банка на продажу, которое является обязательным по закону, предварительный договор не обеспечит совершения сделки в будущем. Тем не менее, в договоре необходимо отразить обязательство собственника получить такое согласие в конкретные сроки.
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с обременением есть вот здесь: avenue.siberia.net
Возможен вариант, когда по договору о намерениях покупатель передает продавцу деньги в размере остатка долга, после чего продавец выводит квартиру из обременения.В согласии кредитного учреждения при оформлении основной сделки уже нет необходимости.
А что делать, если владельцем или совладельцем квартиры являются несовершеннолетние? Тогда до заключения предварительного договора необходимо заручиться согласием органов опеки, без которого предварительный договор является неправомерным.
Таким образом, предварительный договор — это законная сделка, влекущая для сторон значимые последствия. Для того чтобы подписанная сделка была эффективной гарантией заключения основного договора в будущем, участникам рынка необходимо внимательно отнестись к описанию условий договора о намерениях.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.
napravah.com
Предварительный договор на покупку квартиры
Особенности заключения предварительного договора на покупку квартиры
Такое положение может быть связано с необходимостью собрать и оформить документы, получить кредит на покупку квартиры или невозможностью собственника продать недвижимость до появления нужного варианта покупки другого жилья, в которое он может переселиться. Преддоговор купли-продажи является обязательством заинтересованных лиц оформить основной в те сроки и на тех условиях, которые стороны указали в договоре о намерениях.
Предварительный договор на покупку квартиры
Мы, гр. РФ ___________, __.__.____ года рождения, пол _____, место рождения ________________________, паспорт __ __ ______, выдан __.__.____г.
_______________. код подразделения ___-___, зарегистрированная по адресу: город Москва, улица ____________, дом __, квартира __, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр.
РФ _________________, __.__.____ года рождения, пол ________, место рождения _____________, паспорт __ __ ______, выдан __.__.____г.
Тонкости покупки недвижимости по предварительному договору
Покупка недвижимости – это очень ответственный шаг.
В результате проведения сделки можно приобрести долгожданную квартиру, дом или землю, а можно потерять крупную сумму денег, если пойти по неверному или незаконному пути. Многие из нас стремятся купить недвижимость по минимальной цене. Но стоит помнить, что и продавцы уменьшают стоимость лишь в том случае, если по каким-то причинам у них отсутствуют возможность выставить более высокий ценник.
Предварительный договор купли продажи квартиры
В ст. 429 ГК указано, что под предварительным соглашением понимается документ, в котором указывается обязанность сторон в будущем заключить контракт, на условиях, которые определены ими в предварительном соглашении. То есть предшествующий договор – это гарантия того, что за это время никто из сторон не передумает заключать сделку и не выставит новые условия – повышенная цена, более позднее заключения договора и т.
Оформляем предварительный договор купли-продажи квартиры
Процедура купли-продажи квартиры – довольно длительный процесс.
В зависимости от степени подготовки документов и финансовой готовности произвести оплату, покупка может занять несколько недель. При этом нет гарантии, что сделка по какой-либо причине в последний момент не сорвётся.
Продавец и покупатель должны понимать, что устная договоренность между ними не влечет никаких юридических последствий.
Как составить предварительный договор купли продажи квартиры
Некоторые полагают — раз на нем нет ни каких печатей, значит это просто бумажка.
Это заблуждение! Правильно составленный и собственноручно подписанный законными участниками сделки предварительный договор признается судом как документ высшей юридической силы.
На основании Предварительного договора и заявления Сторон можно зарегистрировать обременение в пользу Покупателя в Росреестре, при передаче большого задатка или аванса, что еще больше укрепит позиции платежа.
Вся правда о предварительном договоре купли-продажи
На рынке новостроек в Москве около трети сделок совершается по предварительному договору купли-продажи (ПДКП), вокруг которого с появлением 214-ФЗ сформировалась неоднозначная «репутация».
С одной стороны, «фаворитом» сейчас признан по понятным причинам ДДУ. Всем известно, что именно ПДКП и порождал пресловутые двойные продажи, конец которым и положил 214-ФЗ. С другой стороны, по ПДКП продолжают работать застройщики.
Предварительный договор купли продажи недвижимости
В некоторых случаях при покупке недвижимости составляется предварительный договор, который откладывает сделку купли-продажи во времени.
Есть несколько важных моментов, на которые стоит обратить внимание при его оформлении: об этом узнаете прямо сейчас.
При совершении покупки определенного имущественного объекта (квартиры, земельного участка, автомобиля и др.) стороны могут, но не обязаны, заключить так называемый предварительный договор купли-продажи.
Заключаем правильно предварительный договор купли-продажи квартиры
Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец которого можно бесплатно скачать ниже, является письменным документом, который требуется для фиксации намерений сторон соглашения в будущем совершить сделку купли-продажи квартиры.
Оформление такого договора происходит в связи с невозможностью в настоящий момент заключить основной контракт.
Причины могут быть разные: отсутствие требуемой суммы средств, неполный комплект документов для сделки и др.
juridicheskii.ru
Предварительный договор на покупку квартиры
Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры?
Условия, прописанные в предварительном купли-продажи квартиры обязательны к исполнению сторонами также и в плане подготовки к заключению сделки, сбора необходимой документации и пр. Порядок заключения предварительного договора урегулирован нормами ст. 429 ГК РФ. Исходя из положений данной нормы права, условия подписанного предварительного договора будут обязательны при заключении основного. Любой договор, заключенный с нарушением этого правила, признается ничтожным.Несмотря на то, что этот промежуточный, он приобретет высшую юридическую силу при подписании сторонами сделки. И при неисполнении — другую сторону можно понудить к заключению основного Договора купли-продажи, взыскать задаток в двойном размере или потерять всю сумму задатка.
- цену квартиры и порядок расчетов
- способ передачи денежных средств
- сроки подготовки документов к сделке и их список
- сроки передачи квартиры Покупателю
- список предметов интерьера, мебели и бытовой техники, которые остаются в квартире.
- кто будет оплачивать услуги нотариуса.
Предварительный договор купли продажи квартиры
Если же срок указан не будет, стороны обязаны оформить покупку на протяжении 1 года после подписания предварительного соглашения;- если продавец и покупатель договорились, к примеру, о передаче с квартирой встроенной кухни или какой-то другой мебели, тогда стоит это указать в предварительном договоре;
- другие условия соглашения.
- примечание, что квартиры должна передаваться без долгов и в надлежащем состоянии;
- время, до которого продавец обязуется освободить квартиру;
- штраф за срыв сделки;
Оформляем предварительный договор купли-продажи квартиры
Соответственно, в случае если один из участников сделки решит от неё отказаться, второй рискует потерять время и деньги. Закрепить достигнутое соглашение между владельцем квартиры и её потенциальным покупателем может лишь предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – документ, регулирующий передачу задатка и компенсацию в случае срыва сделки.Было бы не совсем правильно считать, что предварительное соглашение необходимо лишь для того, чтобы продавец или покупатель внезапно не передумал подписывать купчую.
Вся правда о предварительном договоре купли-продажи
Правомочно ли это? И как реагировать простым покупателям, когда им предлагают подписать «предвариловку»? Эксперты компании «Метриум Групп» обозначили опасные и безопасные зоны действия ПДКП.Второй вариант – когда застройщики продают по ПДКП квартиры в уже строящемся доме. Такой договор также категорически нельзя подписывать.
Квартиры на этапе строительства по закону могут продаваться только по ДДУ, ЖСК или ЖНК.
Предварительный договор на покупку квартиры
________________________, код подразделения ___-___, зарегистрированный по адресу: _____________, улица _____________, дом __, квартира __, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, а совместно именуемые «Стороны», 1.Продавец обязуется продать, а Покупатель купить и оплатить квартиру, находящуюся по адресу: город Москва, ______________, дом __, корпус __, квартира __, состоящую из _____ комнат общей площадью ______ кв.м.
Тонкости покупки недвижимости по предварительному договору
Например, объекта недвижимости ещё не существует или у продавца не возникло на него право собственности.В этом случае продавец продает недвижимость по предварительному.
Рисков у покупателя при такой сделке больше, а у продавца ответственности меньше. ГК РФ предусматривает возможность заключения предварительного договора, когда основной договор по каким-либо причинам заключить сразу не представляется возможным.
Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п. Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов.
myeconomist.ru
