Договор долевого участия – что такое договор долевого участия, какими законами регулируется? Договор долевого участия что такое
Договор долевого участия – что такое договор долевого участия, какими законами регулируется?
Что такое долевое строительство?
Долевое строительство довольно известное и достаточно распространённое явление в России. Суть долевого строительства заключается в том, что лицо, которое имеет право собственности на определённый земельный участок, привлекает другие физические лица для того, чтобы те вложили свои денежные средства в строительство многоквартирного дома на данном земельном участке. Затем, уже после того, как дом будет построен, собственниками квартир в нём становятся те самые лица, за средства которых и был построен этот дом. Лица, которые оплачивают постройку дома, называются дольщиками, а лицо, которое их привлекает – застройщик.
Такая сделка является очень выгодной для обеих сторон. Застройщик получает свой дом, а для дольщиков сделка хороша тем, что пока цены на квартиры растут, они всего лишь ждут свои квартиры, за которые уже заплатили не так дорого, как могли бы заплатить при обычной купле-продаже. Но в данной сделке есть и свои минусы. Они связаны с тем, что в некоторых случаях застройщик может просто обанкротиться. Тогда он будет не в состоянии выполнить свои обязательства, и ему будет невозможно предъявить какие-либо претензии. Однако, данный случай предусмотрен в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Так, ст. 201.4 посвящается предъявлению требований дольщиков в случаях банкротства застройщика и особенностям предъявления таких требований.
Что такое договор участия в долевом строительстве?
Такой договор является соглашением, на основании которого дольщики и застройщик и исполняют свои обязательства относительно данного многоквартирного дома. Более подробно об этом договоре раскрывается в ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Там описано, что в данном договоре 1 сторона, то есть застройщик, берёт на себя обязательство за определённый промежуток времени построить многоквартирный дом на определённой территории с чьей-либо помощью или своими силами. В данном договоре также указано, что после того, как застройщик получит разрешение для ввода в эксплуатацию данного дома, он должен будет передать его 2 стороне, то есть дольщику, который в этом договоре именуется как участник долевого строительства. Этот дольщик по договору также имеет обязательства уплачивать сумму, которая прописана в договоре, и принять объект, если есть то разрешение на ввод в эксплуатацию.
Пункт 3 той же статьи указывает, что данный договор должен быть заключен только в письменной форме, также он подлежит государственной регистрации и только после данной регистрации он может считаться уже заключенным. Такая государственная регистрация, касающаяся именно этого договора долевого участия, прописана в ст. 25.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В пункте 1 данной статьи написано, что для регистрации договора помимо остальных обязательных документов, к этому договору прилагается документ, в котором застройщик описывает объект долевого строительства. Такой документ должен быть согласован им с дольщиком. Застройщику и участнику долевого строительства следует написать заявление о такой регистрации. Государственная регистрация договора с первым дольщиком занимает 10 дней. С остальными дольщиками этот процесс занимает ещё меньше времени – не больше 5 дней.
Как расторгнуть договор о долевом участии?
Законодательством Российской Федерации, предусматривается расторжения договора о долевом участии. Данные правила предусматриваются, в случае не исполнения обязательств по долевому участию, одной из сторон по договору.
Сторонами по договору могут быть:
- Покупатель
- Застройщик
- Продавец
В случае не исполнения своих обязательств по договору о долевом участии, продавцом или застройщиком, по своевременной передачи квартиры или нарушения норм строительства, а так же передачи квартиры с недостатками, то покупатель (заказчик) имеет полное право отказаться от договорных обязательств и расторгнуть договор в одностороннем порядке.
На что имеет право покупатель при расторжении договора о долевом участии?
При расторжении договора о долевом участии покупатель имеет полное право потребовать:
- Возврат денежных средств, в полном объеме
- Неустойку в размере одной трехсотой по ставке рефинансирования ЦБ в двойном размере
Какими законами регулируется долевое участие?
- Гражданский кодекс РФ
- Жилищный кодекс РФ
- Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
По всем вопросам о долевом строительстве можно позвонить по номеру 8-800-777-32-63 на бесплатную онлайн юридическую консультацию на Российском Юридическом Портале.
договор долевого участия, что такое договор долевого участия, регулируется долевое участия, как расторгнуть договор о долевом, участие в долевом строительстве
Долевое участие в строительстве многоквартирных домов: типы, варианты участия, особенности.
Долевое строительство – один из самых популярных способов покупки недвижимости в настоящее время.Но, несмотря на все его преимущества, здесь также есть определенные риски. Рассмотрим подробное, на что именно нужно обращать внимание при заключении договора на участие в долевом строительстве.
○ Что такое долевое строительство?
Долевое строительство – это возведение многоквартирного дома за счет привлечения финансовых средств будущих владельцев жилплощади в нем. Преимущества подобного решения есть для каждой из сторон.
Застройщику не нужно брать кредит и выплачивать по нему проценты, а дольщик получает возможность приобрести квартиру по относительно невысокой цене. От стадии строительства напрямую зависит цена квадратных метров, чем ближе срок сдачи, тем стоимость квартир выше.
Вернуться к содержанию ↑
○ Чем регулируется вопрос?
Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (п.1 ст.1 №214-ФЗ).
Вернуться к содержанию ↑
○ Договор долевого участия.
Договор долевого участия (ДДУ) – это соглашение, в котором регламентируется обязанность:
- Дольщика регулярно вносить взносы.
- Застройщика в указанный период сдать объект, соответствующий всем нормам и пригодный для эксплуатации.
По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п.1 ст.4 №214-ФЗ).
Договор оформляется в письменном виде и подлежит обязательной государственной регистрации, которая призвана исключить возможность мошенничества со стороны застройщика.
✔ Образец договора.
Закон не устанавливает строгой формы составления документа, но предусматривает, какие сведения должны быть в нем отражены. Так, в соответствии с п.4 ст.4 №214-ФЗ, в тексте должна указываться следующая информация:
- Реквизиты сторон.
- Максимально подробное описание предмета сделки (объекта строительства).
- Срок сдачи здания в эксплуатацию.
- Стоимость договора, порядок и способ оплаты.
- Срок гарантии на квартиру.
- Права и обязанности сторон.
- Методы обеспечения исполнения застройщиком своих обязанностей.
- Дополнительные условия.
- Дата и подпись сторон.
В соглашение могут включаться иные пункты при условии взаимного согласия сторон.
Вернуться к содержанию ↑
○ Виды участия в долевом строительстве.
Участие в долевом строительстве можно принять путем заключения одного из трех возможных видов договоров. Все они будут подробно рассмотрены ниже.
✔ ДДУ.
Это самый распространенный вид соглашения, которое имеет свои особенности:
- Должен пройти обязательную государственную регистрацию.
- Отличается множественностью участников со стороны дольщика (один застройщик заключает типовые договора с рядом дольщиков).
- Наличие предварительных обязанностей строительной фирмы (у нее должно быть: разрешение на строительство, документы на землю и проектная документация).
✔ Договор уступки прав требования.
Данный вид соглашения предусматривает возможность дольщика передать свои права на будущую квартиру другому лицу. Особенности такого вида договора:
- Переход к покупателю не только прав, но и обязанностей продавца.
- Необходимость получения согласия застройщика.
- Ограниченный срок возможности заключения – договор переуступки может быть оформлен только после государственной регистрации ДДУ и до сдачи дома в эксплуатацию.
- Необходимость указания в тексте ссылки на реквизиты ДДУ.
✔ Договор накопления в ЖСК.
Это еще один способ участия в долевом строительстве, заключающийся в вступлении в Жилищный кооператив. Здесь возможен более долгий срок рассрочки и контроль строительства. Вступление в ЖСК предусматривает необходимость внесения регулярных паевых взносов, размер которых устанавливается участниками объединения. Особенности подобного договора:
- Отсутствие требования о государственной регистрации договора, что повышает риски двойных продаж.
- Необходимость самостоятельного регулирования проблем, возникающих на разных этапах строительства (например, если произойдет удорожание строительства, участникам кооператива, скорее всего, придется компенсировать разницу из собственных средств).
- Возникновение обязательств по оплате коммунальных платежей с момента возведения здания.
Вернуться к содержанию ↑
○ Нюансы сделки долевого участия.
Долевое участие имеет свои особенности и риски, которые нужно учитывать, принимая решение о покупке квартиры подобным способом. Они будут подробно рассмотрены ниже.
✔ Срок сдачи.
Если застройщик не сдал объект вовремя, вы можете требовать от него выплату неустойки за просрочку. Это можно делать в досудебном порядке, путем направления претензии в адрес строительной фирмы, или в судебном порядке, путем составления иска. Доказательством нарушения срока будет акт приема-передачи:
- Либо его нет, что подтверждает факт не сдачи объекта к данному сроку.
- Либо он есть с более поздней датой, что опять же подтверждает факт срыва сроков.
✔ Недобросовестный застройщик.
Есть определенные критерии, по которым определяется надежность строительной фирмы:
- Публичность, если компания часто мелькает в СМИ, это говорит о том, что она не боится быть на виду, а значит, вероятность мошенничества достаточно низкая.
- Адекватная ценовая политика – слишком низкие цены должны сразу насторожить.
- Темпы строительства, для определения этого показателя достаточно несколько раз посетить стройку и увидеть, есть динамика или нет.
- Актуальность учредительных документов – застройщик должен по первому требованию представить все бумаги, которые подтверждают его статус.
Все эти критерии следует изучать до заключения контракта.
✔ Процедура участия.
Оформление участия в долевом строительстве происходит путем подписания договора и его государственной регистрации (ДДУ). Факт завершения сделки и передачи квартиры дольщику оформляется актом приема-передачи, который удостоверяет выполнение всех обязательств со стороны застройщика.
Участие в долевом строительстве – это хороший способ совершить выгодную покупку жилплощади. Но здесь также необходимо проявлять разумную осторожность и внимание ко всем мелочам.
Вернуться к содержанию ↑
○ Советы юриста:
✔ Участвовал в долевом строительстве, в результате застройщик предоставил квартиру меньшую по размеру, чем договаривались, что делать в такой ситуации?
Если в вашем договоре предусмотрен пункт, позволяющий изменить цену квартиры, вам нужно составить дополнительное соглашение на возврат части суммы. Если такого пункта нет, вы можете в одностороннем порядке отказаться от договора, что наложит на застройщика обязательство по возврату полученных от вас денег вместе с процентами за их использование. Если решить дело мирным путем не получается, следует обращаться в суд.
✔ Вложили деньги в долевое строительство, но застройщик «заморозил» строительство, что делать?
Здесь возможны два варианта. Можно попытаться сменить застройщика, обратившись в свою перфектуру. Либо можно расторгнуть договор в одностороннем порядке, направив уведомление об этом заказным письмом застройщику. В течение 10 дней после этого он обязан вернуть деньги. Если компания отказывается это делать, обращайтесь в суд.
Вернуться к содержанию ↑
Специалист Ахола Елена Сергеевна расскажет об особенностях участия в долевом строительстве.
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
что нужно знать дольщику ⚖
Покупка нового жилья – всегда большие затраты, будь то приобретение недвижимости на вторичном рынке или же участие в долевом строительстве. И в первом, и во втором случае есть свои несомненные плюсы и, конечно же, подводные камни.
В этой статье мы подробно разберем такое понятие, как договор долевого участия.
Долевое строительство. Что это?
Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан (реже – организаций) для возведения того или иного объекта недвижимости.
Люди, которые вложились в данный процесс, автоматически становятся участниками долевого строительства или дольщиками. И между компанией-застройщиком и ними заключается договор долевого участия (дду), а строительство объекта осуществляется на его основании.
В упрощённом виде процесс долевого строительства выглядит так:
- Застройщик арендует/покупает участок под строительство недвижимости.
- Заключается договор долевого участия с дольщиками.
- Дольщики в рассрочку выплачивают оговоренную стоимость их доли в недвижимости.
- После сдачи объекта в эксплуатацию жильё переходит в собственность участникам долевого строительства.
Александр Марущенко Старший юрист Важно изначально не ошибиться в выборе застройщика, чтобы потом не пришлось считать неустойку и требовать возврат своих денежных средств. Внимательно отнеситесь к документам, которые предоставляет застройщик. В собственности ли у него земля под застройку или в аренде? Есть ли гарантии банков? Каждая мелочь может рассказать больше, чем отдел продаж у застройщика. Для них главное продать, что вы получите потом — не их дело.
Участники долевого строительства
При осуществлении долевого строительства в процессе участвует сразу несколько сторон. Разберёмся, кто участвует в нём, и кто может выступать в роли каждой из сторон.
- Первая сторона – это застройщик. Им является некое юридическое лицо, которое может существовать в любой организационно-правовой форме. Это лицо обладает правом на какой-то земельный участок (либо законно арендует его) и занимается привлечением денежных средств участников долевого строительства для того, чтобы построить на этом участке какие-то объекты недвижимости – обычно многоквартирные дома.
Застройщик действует в рамках соответствующего законодательства и имеет все необходимые разрешения на строительство. Застройщик должен предварительно опубликовать в СМИ проектную декларацию, чтобы иметь возможность осуществлять строительство.
- Дольщик – это, соответственно, участник долевого строительства, человек, который решил принять в этом строительстве непосредственное финансовое участие. Обычно это физическое лицо, но в отдельных ситуациях оно может быть и юридическим.
Дольщик предоставляет застройщику необходимые денежные ресурсы, которые идут на строительство недвижимости – и претендует на дальнейшее право собственности относительно этого жилья. Если говорить проще, то дольщик является инвестором, который вкладывается в строительство на основании специализированного инвестиционного договора – договора долевого участия.
Отношения и права сторон регулируются договором, а также законодательно, законом о долевом участии. В договоре, который заключают участники, чётко и недвусмысленно указываются следующие вещи:
- Объект договора, который определяется в проектной документации и в дальнейшем передаётся дольщику.
- Цена объекта, а также условия и порядок её уплаты.
- Сроки, когда объект договора будет введёт в эксплуатацию и передан дольщику.
- Прочие аспекты отношений между двумя сторонами.
Многие аспекты отношений регулируются именно законом, в частности, закон 214 ФЗ ставит достаточно жёсткие требования к соблюдению сроков завершения работ.
Если их соблюдения не произойдёт, то дольщик вправе расторгнуть договор и получить возврат привлечённых им денежных средств.
То же может произойти при нарушении качества строительства и ряде других ситуаций. Также дольщик имеет право на получение максимально полной и достоверной информации об объекте строительства.
Объект долевого строительства
Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.
Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.
Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.
Риски долевого строительства — на что обратить внимание
Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.
Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.
Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:
- Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.
- Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.
- Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.
- Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.
Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.
Потому следует очень досконально читать договор и внимательно изучать законодательство по этому вопросу.
Александр Марущенко Старший юрист Комментарий по поводу внимательности. В нашей практике был случай, когда застройщик продавал квартиры в центре Москвы. Очень хороший комплекс бизнес-класса, но земля была в собственности Министерства Обороны РФ. Т.е. по факту застройщик строил дом на чужой земле стороннего ведомства. Построив коробку одного дома (всего комплекс был из 5 домов, квартиры которых были распроданы), землю у него отобрали. Застройщик не нашел другого выхода, как обанкротиться. Отсюда получилось множества обманутых дольщиков.
Достоинства и недостатки
Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём. Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность.
Плюсы:
- Имеется возможность рассрочить платежи на покупку квартиры вплоть до завершения строительства, что сильно понижает нагрузку на дольщиков.
- Стоимость приобретения недвижимости выходит достаточно низкой. Если приобрести тот же объект после его непосредственной сдачи в эксплуатацию, то стоимость значительно возрастёт – так что экономия при долевом строительстве налицо.
- Дольщик приобретает новую, а не бывшую ранее в чьём-то пользовании квартиру со всеми вытекающими последствиями.
Минусы:
- Возможность попасться на приведённые выше «серые» схемы.
- Есть шанс, что качество строительства в результате будет недостаточным. Юридически этот аспект будет урегулирован договором, но время дольщик потеряет.
Альтернативы
Если нет возможности приобрести новое жильё с нуля, а минусы долевого участия кажутся слишком существенными, то есть несколько альтернатив, которые стоит рассмотреть. Приведём наиболее популярные из них.
- Жилищно–строительный кооператив. В отличие от долевого строительства, где процессом «руководит» застройщик, жилищно-строительный кооператив – это форма самоорганизации граждан (реже – организаций) с целью строительства жилья.
- Социальное жилье. Это такое жильё, которое предоставляют людям по договору соцнайма – правом собственности же на него обладает государство (реже – организации). Чаще всего выделяется людям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, бесплатно.
- Индивидуальное малоэтажное строительство. Речь идёт о строительстве небольших (до трёх этажей) жилых помещений, преимущественно коттеджей, для личных (семейных) нужд.
Выбирать тот или иной вариант стоит исходя из его уместности и индивидуальных потребностей того или иного человека.
pro-ddu.ru
