Что такое договор инвестирования квартиры. Договор инвестирования при покупке квартиры
Инвестиционный договор на покупку квартиры
То есть строительные контракты могут содержать формулировки, свойственные для договора займа, подряда или, например, товарищества, исходя из специфики деятельности фирмы, получающей инвестиции. Нюансы законодательства Вместе с тем, ГК РФ — не единственный источник права, который определяет статус строительных контрактов (точнее, дает ориентиры для составления их структуры). При составлении таких соглашений могут применяться нормы ФЗ «Об инвестиционной деятельности», а также Закона РСФСР аналогичной направленности — в тех частях, где положения не противоречат более новому правовому акту. Например, некоторые нормы, изложенные в указанном ФЗ, применяются, если речь идет не о строительстве объекта с нуля, а, скажем, о капитальном его ремонте или реконструкции. Соглашения подобного рода в ряде случаев также именуются инвестиционными договорами.
Договор участия в долевом строительстве — это инвестирование?
Стороны такого договора:
- Юридическое лицо, именуемое заказчиком или застройщиком — одна сторона.
- Юридическое, физическое лицо, группа лиц или различные государственные объединения, именуемые инвестором — вторая сторона договора.
Содержание договора инвестирования При заключении договора застройщик, берет на себя обязанности по согласованию проектной документации и получению согласования в компетентных органах на строительство, а также по постройке дома за счет привлеченных или собственных. Инвестор же приобретает все права на построенную и оговоренную в договоре недвижимость, после окончательной сдачи ее в эксплуатацию. Также в договоре должны быть прописаны точные сроки и порядок передачи недвижимости от застройщика инвестору.
Виды договоров при покупке новостройки
- В ДДУ стороной-участником долевого строительства может быть только одно лицо. В договоре инвестирования позволительно быть инвесторами сразу нескольким субъектам (физ. и юр. лицам).
- По ДДУ расплатиться возможно исключительно денежными средствами. При заключении договора инвестирования в качестве оплаты могут выступать любое имущество или права на него.
- По ДДУ конечным получателем построенного жилья может быть только сам дольщик, оплативший его. По договору инвестирования владельцем достроенного и переданного объекта может быть как сам инвестор, как и любое третье указанное им лицо (или даже лица в распределенных долях).
- Дольщик, заключивший договор долевого участия, становится единственным собственником недвижимого объекта целиком.
Договор инвестирования строительства жилого дома
Инвестиционное товарищество В 2012 году в России был законодательно закреплен институт инвестиционного товарищества, отражающего особую форму совместной деятельности партнеров. В чем особенности заключаемых между ними соглашений? Договор инвестиционного товарищества, прежде всего, имеет специфику предмета. Таковым в большинстве случаев является совместное приобретение ценных бумаг хозяйственных обществ, а также долей, формирующих складочный капитал в особого рода правовой форме бизнеса — хозяйственном партнерстве. Инвестиционное товарищество, таким образом, выступает неким компромиссным вариантом реализации правоотношений между такими формами как коммандитное (свойственное для юрлиц) и простое товарищество (в котором могут участвовать физлица).
Договор инвестирования и договор долевого участия
Главная / Журнал «Рисковик» / Статьи / № 9 / Крупному бизнесу Инвестиционный договор – плюсы и минусы Инвестиционный договор – плюсы и минусы [01.05.2013] Автор: Рогов Сергей Как правило, отношения между заказчиком, инвестором и подрядчиком регулируются Инвестиционным договором и договором Генерального подряда. В связи с изменениями Постановления ВАС №54 от 11.07.2011г., инвестиционный договор не в полной мере защищает права инвестора… Общие понятия Формальное определение понятия «Инвестиционный договор» в нормативных документах отсутствует. Впервые это понятие (далее – ИД) было использовано Верховным судом.
Суть договора инвестирования в строительство и риски
Важно
Сторонники данного мнения ссылаются на формулировки Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности» — там, в частности, сказано, что объектами инвестиционной деятельности могут быть фонды и оборотные средства во всех сферах и сегментах народного хозяйства. В ФЗ, принятом уже в Российской Федерации, в свою очередь, сказано, что объектом вложений может быть имущество, находящееся в любой форме собственности — частной, государственной, муниципальной и иных. Некоторые юристы обращают внимание на ряд подзаконных источников права.
Инвестиционный договор: образец. инвестиционный договор на строительство
Внимание
Договор подписывается с обязательным уведомлением застройщика и подлежит государственной регистрации. Уступка права требования по заключенному и зарегистрированному договору участия в долевом строительстве соответствует нормам 214-ФЗ. Гражданам следует знать, что для перепродажи не обязательна стопроцентная выплата суммы договора инвестором.
Закон допускает также одновременный перевод долга. Это значит, если к моменту заключения договора уступки права требования полная стоимость по ДДУ не оплачена, в договоре уступки права требования предусматривается, что остаток долга переводится на нового участника долевого строительства, и описывается график выплат. В большинстве случаев договор переуступки также безопасен, как ДДУ, однако есть один существенный нюанс: покупатель получает уже готовое соглашение долевого участия, которое заключалось кем-то другим.
Инвестиционный договор на покупку квартиры
Если инвестор должен совершать в пользу застройщика периодические выплаты, то застройщик может отказаться от договора в 2 случаях:
- при нарушении инвестором срока уплаты более 3 раз в течение 1 года;
- однократном нарушении срока более чем на 2 месяца.
- Гарантийный срок на построенный объект. Этот срок не может быть менее 5 лет и исчисляется со дня передачи объекта инвестору. Что касается инженерного оборудования здания, то гарантийный срок на него не может быть меньше 3 лет.
- Способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств (к примеру, страхование его ответственности за нарушение срока сдачи объекта в эксплуатацию).
- Форма и дополнительные условия договора Соглашение об инвестировании оформляется в письменном виде.
vrkadoverie.ru
Что такое договор инвестирования квартиры
Законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и другими нормативными актами в сфере инвестирования повышенный уровень правовой защиты гражданам-потребителям — от получения полной исчерпывающей информации о товаре и его изготовителе до предъявления факультативных требований при продаже товара ненадлежащего качества, несоблюдении сроков проведения работ. При этом потребитель вправе не только выбрать меру защиты нарушенного права, но и требовать полного возмещения убытков. На основании п. 2 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полном объеме сверх неустойки в отличие от общего правила, в соответствии с которым в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (п. 1 ст. 394 ГК РФ).
Договор участия в долевом строительстве — это инвестирование?
То есть получение прибыли не является единственно возможной целью инвестирования, а полезный эффект может быть и неприбыльным в прямом смысле, но нести положительный результат для Инвестора, как, например, строительство жилья для собственного проживания. При заключении договора инвестирования Инвестор в качестве основной конечной цели преследует цель приобретения жилья. Причем это жилье может быть в дальнейшем использовано как для проживания самого Инвестора и (или) членов его семьи, а также иных лиц, так и для извлечения прибыли. Не секрет, что готовое жилье стоит на рынке на порядок выше строящегося.
Суть договора инвестирования в строительство и риски
Но в том случае, если речь идет о заключении данного вида договора с целью приобретении жилья для личного проживания, последняя редакция закона 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» накладывает на застройщика очень серьезные обременения – в таком случае в категоричной форме разрешается заключение только договоров долевого участия. Такие ограничения были приняты законодателями, поскольку в кризис особо остро встала проблема обманутых дольщиков, недостроев и долгостроев.
Подчеркну — если речь идет о жилой недвижимости — квартире. Если приобретается сразу несколько квартир, и вы собираетесь их продавать после оформления собственности, то возможно подписание и иных форм договоров.Договор инвестирования ориентирован на коммерческую деятельность.
Договор инвестирования и договор долевого участия
Инфо
Главная / Журнал «Рисковик» / Статьи / № 9 / Крупному бизнесу Инвестиционный договор – плюсы и минусы Инвестиционный договор – плюсы и минусы [01.05.2013] Автор: Рогов Сергей Как правило, отношения между заказчиком, инвестором и подрядчиком регулируются Инвестиционным договором и договором Генерального подряда. В связи с изменениями Постановления ВАС №54 от 11.07.2011г., инвестиционный договор не в полной мере защищает права инвестора… Общие понятия Формальное определение понятия «Инвестиционный договор» в нормативных документах отсутствует.
Договор инвестирования строительства жилого дома
Соинвестор не становится участником первоначального договора инвестора с заказчиком и не приобретает никаких прав, вытекающих из него. Он становится кредитором, но не по отношению к заказчику, а по отношению к инвестору.
Обе трактовки сделок соинвестирования (как цессии и как самостоятельного инвестиционного договора) имеют право на существование. Все зависит от особенностей каждого конкретного случая.
НДС в договорах соинвестирования Если строительство дома уже завершено и в договорах соинвестирования фигурируют конкретные квартиры или иные помещения, договоры соинвестирования, как говорилось выше, считаются разновидностью купли-продажи. В этом случае инвестор начисляет НДС со всего оборота в момент передачи недвижимого имущества соинвестору по акту приема-передачи. Если строительство еще идет, заключение сделок по привлечению соинвесторов является формой инвестиционной деятельности.
Договор инвестирования: ндс при реализации квартир
Договор инвестирования строительства жилья — это такой вид гражданско-правового договора, на основании которого одна сторона — Инвестор, Заказчик, Пользователь объекта капитальных вложений и т.д. Инвестор — обязуется передать другой стороне собственное или привлеченное от третьих лиц имущество — инвестиции (деньги, имущественные права, имеющие денежную оценку, и др.) в целях получения в дальнейшем жилья, а другая сторона, обычно именуемая Застройщик, Подрядчик, Заказчик и т.д. — обеспечить вклад средств
Важно
Инвестора или привлеченных им третьих лиц в строительство жилья и предоставить возможность его приобретения Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. — М.: Маркетинг, 2002. — С .73..
Помимо инвестирования непосредственно строительства инвестиции привлекаются и в целях модернизации (реконструкции) уже имеющегося объекта недвижимости (п. 1 ст. 3 Закона).При уступке права в полном объеме вложенных инвестиций договор прекращает свое действие вследствие выбытия Инвестора из правоотношений по инвестированию. При уступке в случае, если оплата Инвестором Застройщику произведена не полностью, заступивший на его место с согласия Застройщика новый Инвестор-Цессионарий становится субъектом общей долевой собственности с Застройщиком в том же объеме, что и прежний Инвестор-Цедент, поскольку до момента приемки и оплаты Инвестором выполненных работ незавершенный объект инвестиционной деятельности является долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса. Инвестор, выполнив свои обязательства по инвестированию, тем самым приобретает долю в праве собственности на строящийся объект, которую и уступает новому Инвестору. Итак, подведем итог.Сам договор долевого участия становится легитимным и обретает юридическую силу только тогда, когда составлен в соответствии с определенными правилами и подчинен целому ряду условий. Основным из них является то, что заключенный договор подлежит обязательной государственной регистрации. Такая процедура — своего рода «подушка безопасности» для дольщика. Ведь только после ее прохождения документ считается заключенным, а, следовательно, одна из сторон – участник долевого строительства – в случае неисполнения обязательств другой стороной – застройщиком — может требовать восстановления нарушенных прав.Что такое договор инвестирования квартиры
- порядок расчетов на случай, если фактическая площадь построенного объекта окажется больше или меньше отраженной в договоре проектной площади;
- права и обязанности сторон, не противоречащие закону;
- дополнительные основания для прекращения договорных отношений, не предусмотренные законом.
Надо отметить, что не могут быть изменены договором инвестирования следующие правила, определенные в законе:
- риск повреждения объекта по независящим от сторон обстоятельствам до момента сдачи объекта инвестору по передаточному акту несет застройщик;
- в случае смерти инвестора-гражданина его права и обязанности переходят к правопреемникам;
- застройщик в пределах гарантийного срока несет ответственность за качество возведенного строения.
Образец договора инвестирования можно скачать на нашем сайте.
Что такое договор инвестирования при покупке квартиры
Поэтому, хотя он и будет первым собственником квартиры, но вступать в какие-либо иные прямые взаимоотношения с заказчиком не будет. Например, подписывать акты сдачи-приемки объектов. Иными словами, стороны изначально предполагают, что, несмотря на уступку прав новому кредитору, заказчик будет исполнять свои обязательства перед первоначальным кредитором. И это не противоречит законодательству. Ведь прежний кредитор может передать права новому кредитору как полностью, так и частично, если это предусмотрено договором (ст.384 ГК РФ). Например, право принять дом у заказчика инвестор может оставить за собой.
Во втором случае договор соинвестирования рассматривается как отдельный самостоятельный договор. По нему соинвестор обязуется осуществить инвестиции на определенную сумму и приобретает права требования к инвестору (а не к заказчику) на передачу части построенного объекта.
Риски при заключении договора инвестирования Нормативная база инвестиционных договоров достаточно скупа и не содержит жестко регламентированных требований и рамок. Поэтому на практике нельзя создать единый договор инвестирования в строительстве — образец возможен лишь в частях, одинаковых для всех договорных документов.
Это создает определенный простор для деятельности мошенников или недобросовестных лиц. Риск 1. Заказчик пытается убедить подписать подготовленный им инвестиционный договор, который не содержит четко указанных сроков или в котором не прописана его ответственность.
Если инвестор согласится на такие условия, то риск превращения объекта в долгострой или незавершенное строительство крайне велик, а ответственность заказчика при этом будет минимальной. Добросовестные заказчики не допускают заключения договоров в таком виде.
departamentsud.ru
Что такое договор инвестирования квартиры
Если же часть квартир уже будет продано, то городу будет тяжело найти нового Заказчика, так как навряд ли предыдущий «строитель» отдаст деньги дольщиков за проданные ранее квартиры. С большой вероятностью он уйдет в процедуру банкротства или ликвидацию. Итог – обманутые дольщики и незаконченное строительство. Подводные камни Если вы решили выступить инвестором, то при заключении инвестиционного договора вы должны:
- Проверить деловую репутацию и кредитную историю заказчика и иных сторон инвестиционного договора.
- Запросить правоустанавливающие документы на земельный участок, в т.ч. свежий кадастровый паспорт в Росреестре.
- Убедиться, что у Застройщика имеется вся разрешительная документация, в т.ч. разрешение на строительство.
Договор участия в долевом строительстве — это инвестирование?
Инвестор, заказчик, застройщик = НДС Самый лучший вариант — это когда вы выступаете, как заказчик, застройщик, инвестор в одном лице. Тогда можно возмещать НДС поквартально. Если же вы только инвестор, то получаете это право только после ввода объекта в эксплуатацию. Все расходы, связанные с изыскательскими, проектными и строительными работами, аккумулируются на счете 08.
Желательно, чтобы в договоре было прописано поэтапное строительство, где этап – месяц. По истечению квартала для налоговой готовится следующий пакет документов для возмещения НДС:
- Договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы.
- Акты выполнения работ (КС-2, КС-3).
- Счета-фактуры.
- Книга продаж, книга закупок.
После получения полного пакета документов, налоговая инспекция проводит рассмотрение в течение 3-х месяцев.
Суть договора инвестирования в строительство и риски
Кроме того, уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают обязанное лицо от исполнения обязательства в натуре. Кроме того, применяются специальные нормы, устанавливающие подсудность исков, связанных с защитой прав потребителей (ч. 7 ст. 29 ГПК РФ и п. 2 ст. 17 Закона «О защите прав потребителей»), иски могут быть предъявлены по месту нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а также в суд по месту жительства истца либо по месту заключения или исполнения договора (п. 7 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2003 г.) Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 03.12.2003 и 24.12.2003.. То есть необходима направленность на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанная с осуществлением предпринимательской деятельности.
Договор инвестирования и договор долевого участия
Инфо
Использовать в данном случае нормы и определения гражданского законодательства, регулирующего договоры уступки прав требования, не представляется возможным. В Гражданском кодексе имущественные права являются разновидностью имущества (ст.128 ГК РФ). В Налоговом же кодексе они исключены из понятия имущества (п.2 ст.38 НК РФ).
Важно
В гражданском законодательстве к сделкам по уступке имущественных прав применяются те же правила, что и к договорам купли-продажи товаров (п.4 ст.454 ГК РФ). В налоговом законодательстве имущественные права товаром не считаются. Соответственно, приравнивать передачу имущественных прав к реализации товаров нельзя.
Таким образом, остается последний вариант. А именно: такие сделки не облагаются НДС у инвестора, поскольку привлечение соинвесторов в любом случае является такой же инвестиционной деятельностью, как и заключение договора инвестора с заказчиком.Договор инвестирования строительства жилого дома
Во-первых, на этапе строительства в договоре невозможно указать конкретную квартиру в доме по конкретному адресу (ее площадь до обмеров БТИ известна приблизительно, а адрес указан временный). Во-вторых, по такому договору не передается право собственности. Ведь инвестор только принимает у строителей построенный дом, права же собственности регистрируются сразу на соинвесторов. Поэтому впервые право собственности возникает у соинвестора как у лица, которое за свой счет создало новую вещь для собственных нужд (п.1 ст.218 ГК РФ). Если соинвестор профинансировал квартиру на этапе строительства, его можно рассматривать как создателя новой вещи, но не как покупателя готового продукта. А это не соответствует содержанию договора купли-продажи.
В-третьих, инвестор обычно не принимает претензии по качеству передаваемой квартиры.
Договор инвестирования: ндс при реализации квартир
Договор соинвестирования можно рассматривать:
- как договор уступки права требования (цессии) в рамках сделки инвестора с заказчиком;
- как самостоятельный договор инвестирования, по которому у соинвестора возникает право требования к инвестору на передачу объекта или его части.
В первом случае инвестор передает третьему лицу (соинвестору) право требования к заказчику на передачу построенного объекта. У договора соинвестирования как договора цессии имеются определенные недостатки. Как правило, новому кредитору (соинвестору) не передаются документы, удостоверяющие право требования. Например, договор инвестора с заказчиком или платежные поручения на перевод средств от инвестора к заказчику. Между тем такое требование содержится в ст.385 ГК РФ. Получается, что соинвестор не знает, какую цену платит инвестор заказчику.
Внимание
Последнее обновление: 04.09.2016 Договор инвестирования (соинвестирования) строительства или Инвестиционный договор – это, по сути, партнерский договор. Застройщик заключает с местными органами власти инвестконтракт, по которому обязуется построить многоквартирный дом за счет собственных и привлеченных средств. А Покупатель квартиры фактически становится партнером Девелопера, и разделяет с ним коммерческие риски строительства.
Договор инвестирования строительства жилого дома не следует путать с Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). Хотя цель заключения обоих договоров может быть одна (купить квартиру в строящемся доме), но юридические последствия (читай – гарантии для Покупателя) заметно отличаются.Налоговой базой в таких операциях является разница между ценой приобретения и ценой переуступки права.- Такие сделки должны облагаться НДС со всего оборота как передача (реализация) имущественных прав, так как инвестор фактически передает новым участникам инвестирования свои имущественные права. В этом случае уступка прав по сути приравнивается к перепродаже товаров.
- Такие сделки вообще не должны облагаться НДС, так как они носят инвестиционный характер.
- Чаще всего на практике инвесторы используют первый вариант. Они расчетным путем определяют превышение цены уступки права на квартиру над ценой его приобретения и начисляют с этой разницы НДС, не предъявляя его контрагенту по сделке (соинвестору).
Что такое договор инвестирования квартиры
Основные различия между ДДУ и договором инвестирования Казалось бы, ДДУ и договор инвестирования по своей сути схожи между собой. И в первом, и во втором случае ключевым является то, что одна сторона платит (инвестирует), а вторая – строит за счет этих средств. Многие задаются вопросом, является ли участие в долевом строительстве инвестированием? И хотя под инвестированием понимается вложение средств с целью дохода, ответ на этот вопрос — скорее да, чем нет.
Дольщик вносит свои средства, как правило, только для покупки строящейся недвижимости, не имея целью получить доход. Но теоретически, если владелец захочет продать квартиру в уже построенном доме, ее цена будет гораздо выше той, которую он заплатил на стадии стройки. А потому сможет получить доход за счет этой разницы.
Подытоживая все вышесказанное, можно выделить основные моменты, отличающие ДДУ и договор инвестирования друг от друга.
Что такое договор инвестирования при покупке квартиры
На какой стадии строительства подписывается договор об инвестировании? Договора долевого участия застройщики имеют право заключать только после того, как выполнили целый ряд действий (затратных и по времени, и по деньгам), а именно: все документы на земельный участок оформили, получили разрешение на строительство, проект согласовали со всеми инстанциями, начат нулевой цикл строительства, прошло две недели после публикации проектной декларации.Договор же инвестирования заключается на любом этапе. Даже на стадии идеи, воздушного замка (никто запретить сделать это не может) можно по нему вложить свои деньги в проект. И проиграть или выиграть. Расторжение договора инвестирования Данная процедура чаще всего в договоре прописывается. Если вы внесли все средства как инвестор, то вправе свои права переуступить другому лицу, которое на таких же условиях войдет в проект, т.е.
Поэтому граждане, которые вкладывают свои средства в строительство дома, становятся, как правило, не только участниками инвестиционной деятельности (соинвестрами), но и будущими пользователями объекта. Договор соинвестирования предоставляет участникам инвестиционной деятельности определенные гарантии. Незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг (п.3 ст.7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»).
Это значит, что если строительство дома по какой-либо причине будет остановлено, долевыми собственниками незавершенного объекта будут считаться все лица, вложившие в него свои инвестиции, в том числе и соинвесторы.
kam-pravo.ru
Новостройки: договор инвестирования и договор долевого участия - Блог Марии
До вступления в законную силу Закона 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов … практически все договоры, направленные на приобретения квартир и нежилых помещений в строящемся жилье, имели вид инвестиционных договоров или договоров соинвестирования.
В настоящее время Закон обязывает Застройщиков заключать договоры долевого участия с обязательной их регистрацией в регистрационной службе.
Таким образом, актуальным остается вопрос о соотношении договора, заключаемого сторонами в соответствии с законодательством об инвестиционной деятельности (инвестиционного договора), и договора участия в долевом строительстве.
Инвестиционный договор — сложный по своей юридической природе, который определяет взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, их взаимодействие в процессе реализации инвестиционного проекта, в пользовании им или эксплуатации объекта, в распределении доходов от деятельности или эксплуатации объекта, а также устанавливает право собственности на объект. Договор инвестирования не подлежит обязательной государственной регистрации.
Согласно Закону об участии в долевом строительстве «по договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости». Т.е. договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации в Россреестре.
Чем же отличается договор участия в долевом строительстве от инвестиционного договора?
Во-первых, если по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства имеет право в качестве платы за получение в собственность объекта долевого строительства передавать застройщику только денежные средства, то инвестор по инвестиционному договору передает заказчику и иное имущество, в том числе и имущественные права.
Во-вторых, как уже было сказано выше, если инвестиционный договор заключается в простой письменной форме, то согласно п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В-третьих, согласно п. 3 ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. При этом следует отметить, что в судебной практике неоднозначно решается вопрос о том, что понимается в данном случае под «незавершенным объектом инвестиционной деятельности» и какие именно участники (в частности, относятся ли к ним так называемые соинвесторы) имеют на него право долевой собственности.
Четвертое, в соответствии с гражданским законодательством при наличии нескольких претендентов на объект недвижимости по договору инвестирования, преимущества имеет то лиц, которое ранее заключило и оплатило договора. По договору долевого участия данные споры вообще не могут иметь места, в силу регистрации договора, при котором иные договорные отношения являются ничтожными.
Что касается иных отличий инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве, то, безусловно, иные характерные признаки договора участия в долевом строительстве, включая выполнение застройщиком предварительных обязанностей в целях получения права на привлечение денежных средств участников долевого строительства, также имеют свое значение при разграничении инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве.
Таким образом, учитывая рассмотренные выше характеристики инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве, можно сделать вывод о том, что инвестиционные договоры и договоры участия в долевом строительстве, заключаемые застройщиком с юридическими и физическими лицами в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве, являются двумя самостоятельными типами гражданско-правового договора.
Кроме того, если Договор долевого участия в полной мере исключает возможность осуществления Застройщиком двойных продаж, что нельзя сказать о договоре инвестиционном.
Так же стоит обратить внимание на то обстоятельство, что по договору долевого участия подлежит в обязательном порядке регистрация договора уступки, что невозможно по договору инвестирования.
Если Закон напрямую связывает Договор долевого участия с Законом о защите прав потребителей с обязательными условиями применения пунктов данного закона, то при заключении инвестиционного договора в суде предстоит доказывать, что к такому договору Закон о защите прав потребителей может применяться.
moscowfr.ru
Различия ДДУ и инвестиционного договора
Приобретение недвижимости на стадии строительства на современном рынке жилья стало особенно популярным в последнее десятилетие. Подобное положение дел, в частности, обусловлено определенной выгодой лица, приобретающего жилое помещение: как известно, стоимость недвижимости на стадии строительства значительно ниже стоимости этой же недвижимости после введения ее в эксплуатацию.
Все договоры инвестирования строительства жилья можно разделить на две большие группы:
1) договоры участия в долевом строительстве, урегулированные Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов».
2) прочие инвестиционные договоры, которые не подпадают под действие указанного Закона.
Как правило, операции по приобретению недвижимости на стадии строительства оформляются договорами об инвестировании строительства жилья. Такие договоры могут иметь различные наименования: «о долевом участии в финансировании строительства», «о долевом инвестировании», «о долевом участии в инвестициях в строительство дома», «договор об инвестиционном участии в строительстве» и др.
На практике все эти договоры имеют один и тот же предмет: лицо (инвестор) передает денежные средства в пользу юридического лица (застройщика), которое за счет полученных средств обязуется обеспечить строительство определенного объекта недвижимости (самостоятельно либо с помощью третьих лиц), и после окончания строительства этого объекта передать его инвестору на праве собственности либо долю в праве собственности на соответствующий объект.
Поэтому следует признать, что наряду с договором долевого участия в строительстве на практике существуют и договоры об инвестировании строительства жилья, действие которого не подпадает под нормы названного Федерального закона. Заключение подобных договоров, как правило, основано на законе об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений, который позволяет заключать подобного рода договоры. Таким образом, в отличие федерального закона о долевом строительстве, закон об инвестиционной деятельности фактически не регулирует порядок заключения и исполнения подобного ДДУ (договора долевого участия в строительстве жилья).
В судебной практике дается разъяснение, так согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при разрешении споров, возникших из подобного рода договоров, судам в каждом конкретном случае следует руководствоваться положениями о договоре купли-продажи будущей вещи, либо о договоре строительного подряда, либо о договоре простого товарищества или положениями о других поименованных в ГК РФ договорах, в зависимости от условий соответствующей сделки.
В данном случае речь идет только об инвестиционных договорах, где на стороне инвестора выступает физическое лицо, приобретающее недвижимость для личных целей. Как известно, в строительстве существуют иные виды инвестиционных договоров, а именно предпринимательские инвестиционные договоры, которые заключаются между органами публичной власти называемые базовые инвестиционные договоры. Эти договоры не являются предметом рассмотрения.
На практике прочие инвестиционные договоры заключаются относительно объекта в целом (например, индивидуальный жилой дом в рамках реализации инвестиционного проекта и развития территории нового квартала и т.п.). В судебной практике это также находит подтверждение.
Например, Верховный суд Республики Калмыкия при рассмотрении одного из дел указывал, что инвестиционное законодательство, а именно Федеральный закон N 39-ФЗ, применяется в случае строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение).
Наличие общих признаков и целей, которые были названы выше, позволяет безоговорочно отнести договор долевого участия в строительстве и договор инвестирования строительства жилья, который заключается не по правилам Федерального закона N 214-ФЗ, к общему типу инвестиционных договоров. Такой вывод также можно сделать исходя из смысла норм ч. ч. 2, 3 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ и абз. 2 ст. 2 Федерального закона N 39-ФЗ, которые фактически предоставляют гражданам и организациям право выбора договорной формы инвестиционной деятельности по строительству (созданию) индивидуальных объектов недвижимости (жилых домов, отдельно стоящих зданий, строений и проч.), а для субъектов предпринимательской деятельности также по строительству многоквартирных домов: либо договор долевого участия в строительстве, либо иной договор инвестирования строительства.
В то же время следует отметить, что, несмотря на сходства, данные договоры имеют и множество различий.
К основным различиям можно отнести следующие:
1) договор участия в долевом строительстве в отличие от прочих инвестиционных договоров подлежит государственной регистрации;2) договор участия в долевом строительстве должен включать в себя четкий перечень законодательно установленных существенных условий;3) предмет строительства по договору участия в долевом строительстве до момента передачи инвестору находится у последнего в залоге;4) инвестор по договору участия в долевом строительстве более защищен действующим законодательством).
Таким образом, инвесторы по договору инвестирования строительства жилья, который заключается в простой письменной форме, в отличие от договора о долевом участии в строительстве, испытывают на себе большее количество рисков в ходе возникновения и исполнения соответствующих договорных обязательств. Поэтому мы рекомендуем вам внимательно относится к договору при переговорах с застройщиком и его выборе.
Не дайте себя обмануть застройщику, запишитесь на консультацию прямо сейчас!
Заполните форму для отправки заявки юристу к нам в офис:
* консультация юриста бесплатна при заказе юридических услуг* мы свяжемся с вами для уточнения даты и времени консультации
Для того чтобы себя оградить максимально воспользуйтесь нашими услугами:
— консультация юриста при заключении договора
— выявление «обманных схем» застройщика
— экспертиза и выявление рисков договора долевого строительства
— представление интересов при переговорах с застройщиком
— преддоговорные споры при заключении договора в суде
— подготовка претензии застройщику
ddy-urist.ru
Договор инвестирования
г. Прага "___"___________ ____ г.
Общество с ограниченной ответственностью «_______________», именуемое в дальнейшем "Агентство недвижимости", в лице директора _____________________, действующей на основании учредительного договора, с одной стороны, и ______________, _________ года рождения, проживающий по адресу: ___________, именуемый в дальнейшем "Инвестор", с другой стороны, вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
1.1. Договор – настоящий Договор, подписанный Сторонами. Настоящий Договор является смешанным и содержит элементы различных договоров, указанных в Гражданском кодексе Чешской Республики.
1.2. Инвестор – физическое лицо, которое от своего имени за счет собственных или заемных (привлеченных) денежных средств осуществляет инвестирование в покупку жилой недвижимости в городе Праге Чешской Республики, с последующим осуществлением ремонта и перепродажей с целью получения прибыли.
1.3. Агентство недвижимости - общество с ограниченной ответственностью «ATRUA, s.r.o.», осуществляющее на основании соответствующих лицензий предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости Чешской Республики.
1.4. Объект недвижимости – жилая недвижимость на территории г. Праги Чешской Республики, которую Агентство недвижимости приобретает на имя Инвестора и впоследствии продает от имени Инвестора после проведения ремонта (реконструкции).
1.5. Инвестиции - собственные, заемные и/или привлеченные денежные средства, вкладываемые Инвестором с целью получения прибыли.
1.6. Сумма резервации – денежная сумма, оплачиваемая покупателем при покупке Объкета недвижимости, обеспечивающая исполнение обязательств покупателя и продавца по договору о резервации недвижимости. В случае отказа от подписи договора покупки недвижимости со стороны покупателя оплаченная сумма резервации засчитывается в пользу продавца как штрафная санкция. В случае отказа со стороны продавца – сумма резервации возвращается покупателю. Сумма резервации является частью стоимости недвижимости.
1.7. Банковский (депозитный) сохранный счет – текущий расчетный счет, открытый в банковском учреждении Чешской Республики, используемый для осуществления оплаты покупки и/или продажи Объекта недвижимости. О данном счете заключается специальный трехсторонний договор между продавцом, покупателем и банком (или адвокатом), согласно которому покупатель обязуется внести на данный счет покупную цену Объекта недвижимости, после чего продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи и подают его на регистрацию в кадастр недвижимости. Продавцу стоимость Объекта недвижимости с данного счета выплачивается после регистрации на покупателя кадастром недвижимости права собственности на Объект недвижимости.
2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
2.1. По настоящему Договору Инвестор посредством Агентства недвижимости инвестирует денежные средства в сумме до__________ чешских крон в Объект недвижимости, приобретаемый на имя Инвестора, с последующим осуществлением в нём посредством Агентства недвижимости ремонта, обустройства кухонного уголка (кухни) и продажи данного Объекта недвижимости третьему лицу (покупателю).
2.2. Агентство недвижимости обязуется выплатить Инвестору прибыль в соответствии с положениями раздела 4 настоящего Договора.
3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.1. Инвестор обязуется:
3.1.1. Осуществить финансирование по настоящему Договору в полном объеме и в порядке, установленном настоящим Договором.
3.1.2. В _______-дневный срок после подписания настоящего Договора перечислить на банковский счет Агентства недвижимости первую часть суммы Инвестиций – Сумму резервации в размере ________ (_____ тысяч) чешских крон для последующей её оплаты продавцу Объекта недвижимости.
3.1.3. В случае наступления непредвиденных обстоятельств, препятствующих покупке Объекта недвижимости, произвести сообщение о данном факте на е-мэйл: _______________ в течение двух часов с момента получения уведомления Агентства недвижимости о подобранном варианте покупки Объекта недвижимости.
3.1.4. Предоставить Агентству недвижимости нотариальную доверенность на покупку Объекта недвижимости.
3.1.5. В сроки, предусмотренные договором о резервации выбранного Объекта недвижимости, перечислить на банковский депозитный (сохранный) счет вторую часть суммы Инвестиций, равную разнице между покупной ценой Объекта недвижимости и Суммой резервации.
atrua.ru
