Документы, которыми подтверждается передача имущества в аренду. Договор является передаточным актом
Документы, которыми подтверждается передача имущества в аренду
Законом не установлены требования к тому, как должна оформляться передача имущества в аренду (§ 1 гл. 34 ГК РФ). Следовательно, стороны вправе самостоятельно определить, какими именно документами должен быть подтвержден факт передачи имущества арендатору.
Во избежание разногласий рекомендуется указать такой документ в договоре.
Однако арендодателю следует учитывать, что, если в договоре указан конкретный документ, которым должна подтверждаться передача имущества, стороны должны составить именно его. Отсутствие такого документа будет являться доказательством того, что арендодатель не исполнил свое обязательство по передаче имущества, предусмотренное п. 1 ст. 611 ГК РФ.
———————————
Пример формулировки условия:
———————————
Если стороны не согласовали документ, которым должна оформляться передача имущества
В этом случае составление акта приема-передачи необязательно. Факт передачи имущества может быть подтвержден любым документом, из содержания которого следует, что имущество перешло к арендатору (например, актом сверки взаиморасчетов). При наличии такого документа арендатор не вправе будет ссылаться на то, что передача не состоялась (п. 1 ст. 611 ГК РФ), поскольку не был составлен акт приема-передачи имущества, и не сможет на этом основании отказаться от внесения арендной платы.
Условие о том, что договор аренды является актом приема-передачи имущества
Стороны вправе включить в договор аренды условие о том, что он является одновременно актом приема-передачи имущества (ст. 421 ГК РФ). Такой договор будет признан надлежащим доказательством передачи имущества арендатору.
Однако при согласовании данного условия арендатору следует учитывать следующее. После подписания договора он не вправе будет ссылаться на то, что имущество фактически ему не было передано (ст. 611 ГК РФ). Следовательно, он не сможет на этом основании отказаться от внесения арендной платы.
———————————
Пример формулировки условия:
«Настоящий договор является также актом приемки-передачи имущества, указанного в п. _ настоящего договора, и подтверждает факт перехода имущества от Арендодателя во владение и пользование Арендатора».
———————————
Если стороны не согласовали условие о том, что договор аренды является актом приема-передачи имущества
В этом случае при передаче имущества сторонам необходимо подписать документ, подтверждающий переход имущества к арендатору (например, акт приемки-передачи). Иначе передача имущества будет не доказана (п. 1 ст. 611 ГК РФ) и арендодатель не сможет потребовать внесения арендной платы по ст. 614 ГК РФ.
arendadogovor.ru
ключевой документ при заключении сделок
Добавлено в закладки: 0
При оформлении договоров купли-продажи собственности или передачи прав и обязанностей необходимо составлять передаточный акт. Он является важнейшим документом, подтверждающим факт совершения сделки и выполнения всеми участниками ее условий.
Необходимость документа
Акт составляется при переходе собственности от одного лица к другому:
- различные формы реорганизации юридических лиц;
- заключение сделок по закупке предприятием имущества или оборудования;
- оформление гражданских договоров купли-продажи квартиры;
- приобретение автомобиля;
- передача ценных предметов;
- выполнение работ.
Нужен ли передаточный акт при покупке квартиры или достаточно договора купли-продажи? Иногда в договоре прописано условие о передаче объекта покупателю сразу после его подписания. Однако на практике обычно покупатель вселяется в квартиру не в день подписания договора, а гораздо позже. Все это время в ней может проживать ее бывший владелец, не оплачивая коммунальные платежи. Или ей могут нанести какой-либо ущерб – залить водой, устроить пожар. Следовательно, возникает вопрос о том, кто будет возмещать нанесенные убытки. Для предотвращения подобных последствий необходим передаточный акт.
Содержание акта
Образец документа не имеет единой формы, но в нем обязательно нужно указывать:
- сведения об участниках сделки;
- реквизиты договора, к которому относится данный акт;
- адрес квартиры и дата оформления документа;
- сведения о кадастровых показателях;
- все элементы недвижимости с указанием их технического состояния – они фиксируются в приложении к акту;
- факт исполнения продавцом условий договора;
- данные об оплате полной стоимости объекта;
- отметка об отсутствии спорных моментов между участника соглашения;
- подписи сторон.
Судебная практика
Отказ одной из сторон подписать передаточный акт к договору купли-продажи квартиры принимается за неисполнение ею своих обязательств и предусматривает ответственность. Отсутствие подписи одной из сторон может стать причиной для отказа в регистрации права собственности.
В некоторых случаях в договоре купли-продажи указывается, что он выполняет также функцию передаточного документа. Судебная практика неоднозначна в отношении таких дел:
- примером положительного решения может служить Постановление ВАС РФ №10885/09 от 12.01.2010 по делу №А33-15660/2008;
- отрицательного – постановление ФАС Сев.-Кавк. округа от 09.02.2011 по делу №А32-1019/2010.
Ответственность застройщика
Чтобы не попасть в спорную ситуацию, лучше оформлять передаточный акт к договору купли-продажи. Особое место занимает покупка квартиры на первичном рынке. Если дольщик подпишет смотровой акт, не указав в нем все недостатки строительства, в дальнейшем он не сможет добиться исправления недочетов.
Часто застройщик отказывается подписывать документ с претензиями дольщика по поводу качества жилья. В таком случае покупатель должен сам подписать акт с указанием обнаруженных недостатков, а затем отправить продавцу копию документа с требованием об их исправлении. В случае отказа дело будет рассматриваться в суде. Подписание передаточного акта ограничено сроками, обозначенными в договоре. Нарушив их, застройщик будет обязан выплачивать покупателю определенный процент от стоимости жилья.
Аренда квартиры
При найме квартиры к договору аренды составляются дополнительные соглашения, в которых прописываются правила содержания помещения и сроки оплаты жилья. Эти документы помогут в дальнейшем решать спорные вопросы, возникающие в процессе использования жилплощади. Документом, в котором описывается техническое состояние квартиры и имущества, находящегося в ней, является передаточный акт найма жилого помещения. В документе зафиксируется:
- внешний вид мебели на момент вселения в квартиру;
- показания всех приборов учета – воды, электроэнергии, газа, а также исправность пломб на них;
- техническое состояние системы отопления, водопровода и канализации;
- количество посуды на кухне;
- качество электропроводки;
- доступ к интернету;
- наличие домофона, парковки;
- имеющиеся комплекты ключей.
Все отмеченные неисправности и недостатки нужно прописывать в соглашении. Стоит проверить и последние квитанции по оплате коммунальных услуг, чтобы удостовериться в отсутствии долгов. Передаточный акт жилого помещения можно оформить в произвольном виде или скачать готовый бланк из интернета.
Чаще всего спорные моменты между собственником квартиры и арендатором возникают из-за ущерба, который наносится имуществу в период проживания. Чтобы избежать возможного конфликта, нужно сфотографировать мебель, обои, технику. Дополнительным вариантом предотвращения споров является страхование недвижимости перед сдачей ее в аренду. По истечении срока аренды заинтересованные стороны составляют акт возврата имущества. При необходимости в него вносится размер компенсации за ущерб.
Покупка земельного участка
Передаточный акт купли-продажи земельного участка является необходимым приложением к основному соглашению. В нем фиксируется состояние участка на момент продажи. Подписание акта покупателем означает его согласие на приобретение участка с его реальными характеристиками.
Документ необходимо предъявить также при государственной регистрации права собственности. Стороны сами определяют срок подписания документа, так как законом он не установлен. Передаточный акт земельного участка содержит:
- кадастровые данные;
- назначение объекта и его категорию;
- информацию об имеющихся на участке строениях и их назначении;
- ссылку на отсутствие претензий со стороны третьих лиц на данный участок;
- если ранее он находился в аренде, то подтверждение об ее окончании;
- документы, доказывающие на отсутствие задолженности в отношении участка.
Важно, чтобы сведения, указанные в акте передачи имущества и договоре, совпадали. Если собственников участка несколько, каждый должен расписаться в документе. При передаче участка с культурными посевами, в акте фиксируется право арендатора на сбор урожая.
Если на территории участка находится жилое строение, то составляется передаточный акт дома.
При дарении имущества составления акта не требуется. Однако его наличие желательно для обеих сторон, так как оно предотвратит возможные споры в отношении качества переданного объекта.
Реорганизация компании
Часто возникают спорные моменты при изменении организационно-правовой формы юридического лица. Перед началом процесса компания должна зафиксировать имеющиеся у нее права и обязанности для дальнейшей передачи их правопреемнику. Передаточный акт при реорганизации предприятия является важнейшим документом, без которого налоговая инспекция откажется регистрировать организационно-правовые изменения. В акте отображается:
- имущество организации;
- сумма дебиторской задолженности;
- обязательства перед кредиторами;
- текущие налоговые платежи и взносы;
- задолженность по заработной плате перед сотрудниками компании;
- порядок установления правопреемства в связи с реорганизацией.
Документ утверждается коллективным решением участников компании или ее владельцем.
Присоединение и преобразование
Реорганизация может проходить в разных формах. До 2014 года передаточный акт при присоединении должна была составлять та компания, которая прекращает свою деятельность.
Однако в законодательстве нет однозначного толкования о необходимости представления передаточного документа при реорганизации в форме присоединения. Расхождения между ГК РФ и федеральным законом давали основание признать отказ ФНС в регистрации реорганизации компании из-за отсутствия акта – неправомерным.
После изменений, внесенных в Гражданский кодекс (ФЗ от 05.05.2014 №99-ФЗ) передаточный акт при преобразовании однозначно не требуется. Так как переход юридического лица из одной организационно-правовой формы в другую не влечет за собой изменения его прав и обязанностей по отношению к другим лицам. Остаются в силе и соглашения с контрагентами и кредиторами. Меняется лишь система управления юридическим лицом. Реорганизуемая путем преобразования компания не требует публикации сообщения о начале процедуры.
Акт при выделении
Передаточный акт при выделении и разделении компании является обязательным. В подобных случаях происходит передача части имущественных прав и обязанностей, которые подлежат регистрации.
До 2014 года факт выделения подтверждался разделительным балансом, в котором указывалось, какая именно доля прав и обязанностей передавалась дочерней компании, а какая оставалась у материнской организации. Теперь в передаточном документе отмечаются лишь те права и обязанности, которые передаются выделившейся компании. А полномочия, которые в него не вошли, остаются у прежнего предприятия.
Чтобы составить передаточный акт ООО во время выделения юридического лица, следует предварительно провести инвентаризацию имущества организации. Хотя закон не предусматривает ответственности из-за ее отсутствия итогового документа, неточности в отчетности впоследствии чреваты последствиями в виде штрафа. Правопреемство подтверждается передаточным документом. При этом в ФЗ-129 и ФЗ-14 до сих пор сохраняется пункт, предусматривающий представление разделительного баланса.
Поэтому часть компаний при выделении включают в пакет документов для регистрации передаточный акт предприятия и разделительный баланс. В то же время, примеры из судебной практики показывают, что достаточно одного лишь акта приема-передачи имущественных прав (Постановление Арбитражного суда от 20.10.2016 № Ф05-15654/2016 по делу №А40-236949/2015 в Московском округе).
Регистрация документа
В передаточном документе должен содержаться порядок правопреемства в отношении той доли имущества, которая выделяется новой компании, и ее части обязательств перед кредиторами. Регистрация передаточного акта производится после подписания его участниками юридического лица и представления вместе с учредительными документами в ФНС по месту осуществления деятельности. До передачи документов в государственный орган на любом этапе реорганизации в акт можно вносить поправки об изменениях в деятельности предприятия. После внесения данных в ЕГРЮЛ процедура значительно усложнится и потребует составления уточненного акта.
Прием-передача документов и УПД
Если в организации есть главный бухгалтер или один из руководящих работников, составляется передаточный акт документов. Он оформляется после инвентаризации всей документации. Процедура позволяет:
- упорядочить документооборот;
- снизить опасность потери важных документов;
- облегчить вхождение нового лица в курс дел на предприятии.
Каждая организация вправе оформлять документ произвольно, так как закон не содержит унифицированной формы.
Однако налоговая служба разработала универсальный передаточный акт, который совмещает в себе функции двух документов. Он создан на основе счета-фактуры, дополненной реквизитами первичных документов бухгалтерского учета, и может использоваться в качестве:
- счета-фактуры;
- накладной при отгрузке товара;
- акта выполненных работ или предоставленных услуг.
Новая форма не является обязательной для исполнения. Каждая организация самостоятельно принимает решение о ее применении.
biznes-prost.ru
основные нюансы и правила оформления
Приобретение жилья очень ответственное и серьезное мероприятие. Нужно найти подходящую квартиру, правильно оформить всю документацию, пройти регистрационные процедуры. Не менее важен момент передачи жилья от одного владельца к другому. Поэтому следует внимательно и грамотно составлять передаточный акт к договору купли-продажи квартиры. О его содержании и правилах оформления поговорим в данной статье.
Понятие и особенности передаточного акта
Законодательство о том, в каких случаях составляется передаточный акт жилого помещения. Фото № 1
Сделки покупки-продажи являются одними из самых распространенных в гражданском обороте. Если их объектом выступает недвижимость, то появляется множество нюансов и дополнительных требований.
В частности, передача такого объекта от одного лица к другому осуществляется по передаточному акту (иному документу). Данное положение содержится в ст. 556 Гражданского кодекса РФ. Оно предусматривает необходимость передачи любых недвижимых объектов по акту, а также последствия неисполнения данного правила.
Покупая (продавая) квартиру, многие уделяют основное внимание договору. Передаточному же акту зачастую не придают особого значения. В некоторых случаях такая неосмотрительность приводит к неблагоприятным последствиям. Сам договор является юридическим документом, подтверждающим заключение сделки.
Передаточным актом удостоверяется ее исполнение, то есть фактическая передача квартиры. Она может осуществляться в любой определенный сторонами момент, в том числе, и при заключении сделки. Именно с подписанием передаточного документа прекращаются обязательств продавца по передаче жилого объекта. А покупатель принимает саму квартиру, а также обязательства по ее содержанию.
Вплоть до фактического перехода жилья к покупателю от продавца, последний должен нести в отношении него все расходы, в том числе коммунальные.
Содержание передаточного акта
Какие обязательные данные должен содержать в себе передаточный акт к договору купли-продаже? Фото № 2
Основной целью указанного документа является подтвердить факт перехода имущества из одних рук в другие. Единого установленного законом образца для актов передачи квартир не предусмотрено. Однако в правоприменительной практике сложились определенные правила его составления. В передаточном акте прописывается не только факт передачи объекта, но и следующие данные:
- дата и время подписания;
- о заключенном договоре;
- о сторонах сделки;
- о технических характеристиках, адресе и др.;
- о стоимости квартиры;
- о ее фактическом состоянии;
- об отсутствии (наличии) претензий у сторон.
Передаточными актами удостоверяется не только сам факт передачи, но и состояние передаваемо имущества. Это крайне важный момент, особенно, если заключение договора и передача квартиры не совпадают по времени. Перед подписанием акта рекомендуется еще раз осмотреть квартиру, удостовериться в отсутствии долга за коммуналку. Ведь с момента первого осмотра до фактической передачи в ней могли произойти изменения.
При продаже вторичных квартир зачастую приходится сталкиваться с тем, что продавцы забирают с собой даже линолеум, розетки, встроенную мебель. После такой зачистки квартира в значительной степени теряет свой товарный вид. Поэтому необходимо прописывать реальное состояние жилья на момент его передачи.
Все имеющиеся недостатки следует отразить в документе, как и отношение покупателя к ним. Он может принять их, а может и отказаться от приемки объекта и подписания акта. Кроме того, в передаточном акте обычно указывается на отсутствие коммунальных долгов либо их размер и согласие покупателя на их принятие. Первоочередное значение это имеет для жилья на первичном рынке. Осуществлять приемку объекта от застройщика при наличии дефектов не стоит.
О форме актов
Какие формы передаточных актов существуют? Фото № 3
Как в отношении содержания, так и в отношении формы передаточного акта определенных требований законом не предъявляется. Исходя их положений ГК РФ, он является документом, который подписывается сторонами сделки. Следовательно, оставляться он должен в виде единого документа в письменной форме. В устном порядке урегулировать эти вопросы не получится.
Он не требует удостоверения или регистрации, но при желании стороны могут засвидетельствовать его у нотариуса. Фактически акт является приложением к договору и должен храниться вместе с ним. Однако отдельный акт составляется далеко не всегда.
Например, если передача квартиры и подписание договора осуществлялись одновременно. В этом случае факт передачи обычно отражается в самом договоре, вернее после него. Следует учитывать, что при приобретении жилья в новостройке, продавцами обычно предоставляется свой образец акта о передаче объекта. Поэтому покупателям нужно очень внимательно его изучать перед подписанием.
При покупке во вторичном фонде стороны подписывают подготовленные ими или риэлторами, юристами документы. Составляются акты в нескольких экземплярах для каждой стороны сделки. При покупке новой квартиры требуется еще и экземпляр для регистрационной службы. В некоторых подразделениях Росреестра его требуют и для квартир в старом (вторичном) фонде жилья.
Как и в какие сроки передается квартира по акту?
Сроки передачи жилого помещения согласно сроков, установленных передаточным актом? Фото № 4
Срок для исполнения обязательства по передаче (принятию) квартиры оговаривается сторонами в положениях договора. Этот момент может совпадать по времени с заключением сделки или наступать позднее. При их несовпадении стороны договариваются о встрече в установленный день и приезжают в саму квартиру. Покупатели снова производят ее осмотр, проверяют долги по платежам за квартиру.
Далее обычно следует подписание акта и передача ключей. Это благоприятный сценарий развития событий. Однако бывает иначе, когда продавец уклоняется от своевременного исполнения обязательства. В этом случае покупатель при желании может договориться с ним о новом сроке для передачи квартиры.
Например, если их встреча не состоялась по объективным причинам, если уклонение начинает носить злостный преднамеренный характер, он вправе отказаться от исполнения сделки со своей стороны. Ответственность за несвоевременную передачу жилого объекта в новостройках шире.
Недовольный дольщик может требовать определенной компенсации за доставленные неудобства. Он может потребовать ее выплаты в претензионном письме. Если оно остается без ответа или удовлетворения, то можно обратиться к помощи суда. При этом в суде можно требовать не только выплаты неустойки, но и компенсации за моральный вред.
Отказ в подписании документа о передаче
Что делать, если одна из сторон или обе стороны не желают подписывать передаточный акт на жилое помещение? Фото № 5
Нежелание подписывать сторонами или одной из них передаточный документ расценивается как отказ от исполнения условий сделки. Сторона может попросту не появляться для подписания документа и передачи (принятия) квартиры либо не подписывать при наличии недостатков.
Обычно в акте в таких случаях делается отметка о том, что кто-то не хочет его подписывать. Желательно указать причины, вызывавшие такой отказ. Если покупатель является участником в долевом строительстве, то он может не подписывать акт при наличии дефектов в квартире. Тогда в нем можно отразить их наличие и сроки, в которые другая сторона готова их исправить.
Если от подписания отказывается продавец (застройщик), то он может понести за это ответственность. На него могут быть наложены штрафы или иные санкции, например, неустойка. Кроме того, при отказе продавца от подписания акта и передачи имущества у покупателей имеется право истребовать его через суд. Но и у продавца есть возможность потребовать принятия квартиры или отказаться от исполнения заключенного договора, если покупатель не подписывает акт, и не принимает имущество.
Когда помимо этого еще имеется и факт неуплаты, он может просить о расторжении подписанного договора.
Что нужно учитывать при подписании актов?
Нюансы, которые могут возникнуть при подписании передаточного акта на квартиру. Фото № 6
Прежде, чем подписывать акт необходимо проверить состояние квартиры и внимательно изучить сам документ. Если все в порядке, имущество соответствует указанным в договоре условиям, можно смело его подписывать. При этом важно помнить, что до фактической передачи, все расходы по содержанию за квартиру, риски ее повреждения или гибели несет продающая сторона.
Актом подтверждается не только исполнение обязательств по передаче (принятию) имущества, но и его состояние. Если оно не соответствует условиям договора, нужно отразить данный факт в документе. Однако, подписание покупателем акта с замечаниями или без их указания, не исключает ответственности продавца.
При передаче имущества несоответствующего договору, другая сторона может потребовать от него возмещения понесенных убытков. Рассмотрение таких вопросов осуществляется в судебном порядке. Судебные споры могут отнять немало времени и требуют дополнительных расходов, поэтому лучше не допускать таких случаев.
Выводы
Заключая сделки купли-продажи жилья, не стоит пренебрегать таким документом, как передаточный акт. Особенно актуально это в тех случаях, когда фактическая передача квартиры не совпадает с заключением договора во времени. Подписание актов или иных передаточных документов поможет сторонам сделки избежать неблагоприятных для себя последствий. А в случае возникновения споров будет служить доказательством момента передачи имущества и его состояния на соответствующую дату.
О том, как оформить передаточный акт к договору купли-продажи квартиры, вы сможете узнать, посмотрев видео:
Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.
Смотрите также Телефоны для консультации 18 Мар 2017 kasjanenko 20 Поделитесь записьюpravozhil.com
что это и зачем составляется, его образец и как подписывается
Приобретение жилья — это не только знаменательное событие, но и серьезное мероприятие, состоящее из нескольких важных этапов – подписание соглашения купли-продажи, оформление регистрационных документов, среди всех этих этапов передача жилья занимает одно из основных мест, так как в дальнейшем данная процедура может сыграть серьезную роль в жизни новых владельцев.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!
Отсюда вытекает, что составление передаточного акта требует взвешенного подхода и знания всех нюансов, связанных с этой процедурой.
Что значит данный документ
Передаточный акт – это документ, предусмотренный ГК РФ, свидетельствующий о выполнении сторонами всех условий в полном объеме и вступления во владения жильем покупателя. В нем предусматривается много моментов передачи имущества, техническое состояние квартиры, оплата в полном или частичном объеме и прочее.
Причина составления документа состоит в фиксировании выполнения сторонами всех обязательств, так как во время продажи и переоформления жилья может случиться много случайных и умышленных происшествий, которые в последствии обесценивают жилье или уменьшают его стоимость.
Важно: до составления передаточного акта продавец обязан беречь недвижимость, потому что он за нее в ответе. Передаточный акт является юридическим документом и после его подписания покупатель берет на себя все обязательства, так что, принимая квартиру необходимо проверять не только состояние квартиры, но и отсутствие долгов.
Передаточный акт на квартиру. Фото:paperdoc.ru
Законодательная база
Все сделки с недвижимостью регулируются положениями Гражданского Кодекса, в которых описаны конкретные правила их проведения. Соглашения по отчуждению жилья между любыми лицами являются возмездными и взаимными.
В нормативных актах прописаны все этапы проведения процедур передачи жилья, которые иногда кажутся достаточно сложными, однако такие правила дают возможность уберечь интересы обеих сторон. Так как сделки по купле-продаже жилья подлежат регистрации, то все договора и акты должны составляться в письменной форме – чтобы иметь доказательства передачи жилья от продавца к покупателю.
Необходимость акта, как приложения к договору купли-продажи
На законодательном уровне данный документ необходим так как он является защитой:
- Покупателя от возможности получить не то жилье, которое было в момент первого осмотра;
- Продавца от всевозможных негативных последствий и рисков.
Важно: подписание договора купли-продажи не является окончанием сделки, государственная регистрация прав на жилье – это окончательный пункт всего процесса.
Но от подписания договора до государственной регистрации может пройти несколько недель, а то и месяцев, за такое время с квартирой может произойти все что угодно, и за это должен кто-то нести ответственность. Поэтому составление документ при заключении соглашения купли-продажи обязательно.
Составление передаточного акта
Основная цель документа – это подтверждение передачи имущества из одних рук в другие. Единой формы для составления передаточного документа нет, но среди правовиков существует определенный стереотип, который имеется за образец. Бланк передаточного акта можно найти ниже.
Согласно негласным правилам бумага содержит:
- Дату и время подписания;
- Место составления;
- Данные о договоре;
- Данные относительно сторон – ФИО, паспортные и адресные сведения;
- Основания перехода имущества;
- Информацию о квартире – адрес, технические характеристики, прочее;
- Указывается стоимость сделки;
- Информация о фактическом состоянии жилья;
- Фиксируется отсутствие или наличие претензий, если претензии существуют, формируется список какие именно и указывается срок их устранения.Важно: указать состояние имущества на момент передачи, особенно если даты составления основного договора и передаточного акта не совпадают;
- Так же важно проверить отсутствие долгов за коммуналку;
- Если претензий нет – это тоже следует указать в документе;
- В итоге акт подписывается сторонами.
Как заключить договор купли-продажи дачи, читайте в этой статье.
Данный пример имеет пункт, что претензий нет, но если они есть необходимо их вносить под отдельным пунктом и писать, к примеру, так «Выявлено в ходе осмотра …» и перечислять какие именно недостатки. Важно: все должно быть описано в мельчайших подробностях.
Правильный прием квартиры
Передача квартиры момент достаточно серьезный и не стоит данный вопрос решать налегке или мимоходом. Прием квартиры можно выполнить в день подписания основного соглашения, а можно после этого процесса.
Как оформить передаточный акт к договору купли-продажи, смотрите в этом видео:
Если даты составления двух документов не совпадают, то придется назначать отдельный день и приходить в жилье обеим сторонам сделки. При приеме квартиры основными являются два момента, на которые следует обратить внимание:
- Техническое состояние имущества – оно может существенно отличаться от первого осмотра, к примеру, поменянная дорогая сантехника, повреждения в результате выноса мебели и прочее;
- Оплата счетов за квартиру – вполне может выявиться, что существует приличная сумма долгов, которые накапливались годами.
Что такое предварительный договор купли-продажи и зачем его подписывают, читайте тут.
Важно: все недостатки необходимо как можно точнее описывать в акте, что не было вопросов, почему квартира возвращается. Также следует помнить – отказ ставить подпись означает расторжение сделки. На все мелочи следует обратить особое внимание, так как:
- Их устранение может потребовать значительных финансовых вливаний;
- Они могут оказаться вообще не устраняемыми в любом плане.
Затягивание передачи недвижимости
Когда все идет слажено и стороны обоюдно решают все вопросы, это отличный сценарий проведения сделки, но бывают моменты, когда одна из сторон затягивает с передачей квартиры. В такой ситуации изначально не стоит идти на скандал, следует назначить еще один день встречи, обстоятельства бывают разные.
Однако, когда покупатель сталкивается с отказом в передаче квартиры неоднократно и отговорки приобретают злостный характер, можно обратиться в суд для законного истребования у продавца исполнения обязательств.
Если квартира в новостройке, здесь круг ответственности шире – несвоевременная сдача жилья несет за собой выплату неустойки обманутому дольщику, а при обращении в суд доступно истребовать и возмещение морального ущерба.
Отказ подписывать акт
Иногда бывает, что одна из сторон не является для подписания акта или отказывается его подписывать – это означает разрыв сделки. В таком случае необходимо в документе указать, что одна сторона отказывается от подписания и по какой причине.
Зачем нужен передаточный акт, рассмотрено в этом видео:
Если это долевое строительство, то необходимо указать перечень дефектов и сроки их исправления. Если отказывается подписывать бумагу продавец, то в случае с новостройкой застройщик несет убыток в виде штрафов, компенсаций и прочих санкций, кроме этого покупатель в судебном порядке может все равно получить имущество.
Как быстро зарегистрировать договор продажи недвижимости, подробнее здесь.
Продавец также может в судебном порядке вынудить покупателя принять имущество или расторгнуть сделку, если существует факт неуплаты по договору.
Порядок подписания документа
- Важно помнить, что подписанный акт, это согласие со всеми пунктами самого документа, состоянием квартиры и платежей, связанных с ним.
- Акт должен составляться в 2-х экземплярах, если участников сделки больше, значит, каждый из них должен иметь 1 экземпляр акта.
- Также в некоторых случаях необходим экземпляр для Росреестра.
- Подписи с расшифровками ставят все участники процесса.
- Также не стоит забывать, что до подписания акта все расходы по содержанию имущества несет продающая сторона.
- Не подписание документа одной из сторон или его полное отсутствие расценивается, как разрыв сделки.
- Акт можно составлять не в один день с основным договором, однако ДДУ предусмотрены сроки его составления и несоответствие им влечет штрафные санкции.
Зачем нужен передаточный акт? Фото:static.bn.ru
Важно: данный документ следует хранить совместно со свидетельством на право собственности, он необходим в случае продажи жилья.
Выводы
Передаточный акт играет важную роль в сделке купли-продажи жилья, так что не следует им пренебрегать, особенно если дата его составления не совпадает с датой основного договора. Этот документ является, как доказательством отсутствия претензий, так и доказательством в случае судебных разбирательств.
Бесплатная консультация
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:Бесплатная консультация
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже: | Оставить отзывpronovostroyku.ru
что это такое, образец :: SYL.ru
Передаточный акт при реорганизации выступает в качестве одного из самых важных документов. Он подтверждает переход имущества одной компании к другой. На практике нередко возникают проблемы при его оформлении. Сложности связаны с отсутствием нормативно закрепленных инструкций по его составлению. Рассмотрим далее, как оформляется передаточный акт. Образец документа также будет представлен в статье.
Определение
Оно содержится в 59-й статье ГК. Согласно норме акт передаточный – это документ, содержащий положения о преемстве по всем обязательствам юрлица в отношении его должников и кредиторов, в том числе оспариваемые сторонами. В нем также устанавливается порядок определения перехода активов и прав на них при изменении состава, вида, стоимости материальных ценностей. Акт передаточный содержит правила преемства на случай изменения, возникновения, прекращения обязательств и прав после даты, на которую он оформлен.
Пояснения
Акт передаточный необходим для отражения всего объема обязательств, имеющихся у предприятия. Они принимаются преемником в том же виде, в котором существовали у прежней компании. Как выше было сказано, в документе отражают и спорные обязательства. К примеру, между продавцом – прекращающей существование фирмой и покупателем – сторонним предприятием было подписано соглашение о приобретении стройматериалов. Приобретатель оспаривает сделку в суде. Однако, несмотря на это, обязательства по соглашению указываются в акте. В документе также отражаются обязательства, которые могут возникнуть в будущем до госрегистрации вновь созданного предприятия.
Важный момент
Необходимо отметить, что налоговая инспекция может отказаться регистрировать вновь образованное предприятие. Основанием для этого может служить отсутствие:
- Акта в пакете документов, представленных в ФНС.
- Сведений о переходе обязанностей и прав.
Содержание
Акт передаточный должен отражать актив и пассив предприятия и их составляющие, а также их общие суммы. В приложении к документу можно детализировать сведения по каждому наименованию материальных ценностей, дебиторской/кредиторской задолженности и пр. Это необходимо для предотвращения конфликтов, связанных с наличием прав на имущество или возможностью обратить взыскание на принимающую компанию.
В каких случаях составляется документ?
Стоит отметить, что передаточный акт оформляется при реорганизации в следующих формах:
- Присоединение. В этом случае документ составляется присоединяемой компанией.
- Слияние. При такой форме реорганизации составляются два акта. К примеру, ООО "А" и ООО "Б" решают образовать новое предприятие, объединив активы и пассивы. По сути, получается, что они свое имущество и права на него передают третьей – новой организации.
- Преобразование. В этом случае документ оформляется преобразуемым предприятием.
Утверждение
Оно осуществляется по решению участников организации или органа, который посчитал целесообразным провести реорганизацию. В унитарных предприятиях утверждение документа находится в компетенции собственника. В коммерческих структурах соответствующий вопрос выносится на обсуждение в рамках общего собрания. Нередко на практике возникают споры, касающиеся даты утверждения документа. Ряд представителей акционерных обществ считают, что вопрос о принятии акта ставится в тот же день, что и о реорганизации. Этот подход основывается на буквальном толковании положений ФЗ № 208. Однако более верной представляется другая точка зрения. Согласно иному подходу акт может утверждаться и отдельным протоколом собрания. Такой вывод формируется на основании анализа позиции Минфина. Министерство отмечает, что документ может утверждаться на протяжении всего периода реорганизации. Соответствующее положение присутствует в Методических указаниях. Минфин рекомендует составлять акт по завершении отчетного периода либо по ходу оформления промежуточного баланса. На его основании можно будет описать и переходящие обязательства и имущество.
Подписание
Вопрос о необходимости заверения передаточного акта не регламентируется в законодательстве. На практике применяются разные правила в зависимости от того, в какой форме происходит реорганизация. Если это преобразование либо слияние, то на документе будет достаточно подписи руководителя предприятия, от которого переходят обязанности и права к другой компании. При этом заверять акт принимающей стороне нет необходимости. Это обусловливается тем, что фактически новая компания еще отсутствует. Она официально возникнет только после внесения соответствующей информации в ЕГРЮЛ. Если реорганизация выполняется в форме присоединения, то правила несколько другие. Принимающее предприятие в этом случае уже официально существует. Соответственно, оно уже является полноправным преемником. Акт может подписывать, таким образом, не только руководитель передающего предприятия, но и принимающей фирмы. Суды не считают представление такого документа препятствием для госрегистрации. При этом инстанции отмечают, что проставление печатей и подписей на акте не является обязательным. Не противоречит нормам законодательства документ, которые заверен только прекращающим свое существование предприятием.
Другие случаи
Стоит сказать, что передаточный акт необходим не только при некоторых формах реорганизации предприятий. Достаточно часто документ оформляется при заключении сделок с движимыми или недвижимыми объектами. Например, составляется передаточный акт купли-продажи оборудования. Компания, которая приобретает имущество, сверяет по документу комплектность поставки, наличие всех узлов и механизмов. Передаточный акт к договору продажи обеспечивает прозрачность сделки. В процессе сверки приобретатель может выявить дефекты объектов и сразу предъявить реализатору претензии.
Гражданский оборот
При приобретении недвижимых объектов всегда составляется договор. Передаточный акт оформляется как неотъемлемое приложение к нему. В этом документе описывается объект, приводятся его основные характеристики. Передаточный акт квартиры, дома, комнаты содержит также сведения о стоимости и порядке расчета. В соответствии с ним, как правило, одна сторона предоставляет помещение, а вторая – часть оговоренной суммы. Передаточный акт может оформляться и при покупке автомобиля. В данном случае документ составляется по усмотрению сторон. В нем могут прописываться также основные характеристики машины, ее стоимость, правила расчета.
Выводы
В законодательстве, таким образом, прописаны случаи, в которых передаточный акт является обязательным. Нормами определены только общие положения, касающиеся содержания документа. Унифицированной формы для акта не предусмотрено. Отсутствуют и какие-либо инструкции по оформлению. Соответственно, предприятия или физлица, составляющие акт, самостоятельно разрабатывают его форму.
Вместе с тем в документе должны присутствовать сведения, обязательные для всех официальных бумаг, имеющих юридическое значение. В частности, акт должен содержать сведения о сторонах сделки, основные условия проводимых процедур, а также в некоторых случаях подписи и печати участников. В случаях когда документ является обязательным, в его содержании должны присутствовать сведения обо всех переходящих правах и обязанностях. Если при реорганизации по каким-то причинам они не будут включены в акт, доказать правомерность требований к преемнику будет проблематично. Однако на этот случай есть соглашения с существовавшей ранее компанией, а также нормы законодательства.
Заключение
В настоящее время передаточный акт оформляется при совершении самых разных сделок. К ним относят не только приобретение каких-либо изделий, но и производство работ. В некоторых случаях сведения передаточного акта выступают как первичные и используются при составлении бухгалтерской документации. В связи с тем что в законе унифицированная форма не определена, предприятие может разработать собственный бланк. Все споры, которые возникают по передаточному акту, могут быть решены как в судебном, так и во внесудебном порядке. Однако на практике, как правило, его оформление и утверждение происходит без каких-либо проблем.
www.syl.ru
Статья 59 ГК РФ 2016-2017. Передаточный акт . ЮрИнспекция
www.jurinspection.ru
Акт приема-передачи как финальная точка сделки
Источник фотографииПродавцы и покупатели «вторичного» жилья нередко пренебрегают финалом сделки – актом приема-передачи. При этом Гражданский кодекс такую легкомысленность не одобряет, а эксперты предупреждают: интересы сторон незавершенной сделки могут серьезно пострадать.
Гражданский кодекс настаивает
«Акт приема-передачи недвижимости многим участникам сделок кажется пустой формальностью, однако в действительности это важный документ, отсутствие или неправильное составление которого влечет серьезные юридические последствия», – говорит адвокат, член Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов Марьяна Баларева.
Процедура передачи недвижимости на основе акта приема-передачи (АПП) прописана в статье 556 Гражданского кодекса РФ.
Справка БН
Порядок передачи недвижимости от продавца покупателю
Статья 556. Передача недвижимости
1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Источник: Гражданский кодекс РФ
Таким образом, финальной точкой сделки с позиций закона становится именно подписание сторонами АПП, после чего (при отсутствии претензий) обоюдные обязательства считаются исполненными.
В чем же смысл этого документа? Дело в том, что между заключением сделки, регистрацией права собственности и фактическим получением квартиры покупателем обычно проходит некоторое время. А за это время состояние квартиры может измениться по целому ряду причин – от коммунальных аварий до банальной кражи или вандализма.
Зачем это нужно?
Основная задача АПП как раз и состоит в том, чтобы подтвердить: квартира передана покупателю именно в том состоянии, в котором находилась на момент заключения сделки.
Это важно!
Если любая из сторон сделки уклоняется от подписания АПП, законом это приравнивается к отказу от исполнения обязательств договора купли-продажи
И продавцу, и покупателю стоит запомнить, что АПП не вносит никаких изменений в договор купли-продажи, а лишь констатирует факт его соблюдения или не соблюдения. Если покупатель подписывает акт и принимает квартиру, состояние которой не соответствует параметрам, указанным в договоре (демонтирована встроенная мебель, повреждены элементы отделки и т. д.), то это не значит, что продавец освобождается от ответственности за нарушение условий договора. Именно АПП станет тем документом, который в случае судебного разбирательства подтвердит, что те или иные условия были нарушены.
Есть еще один важный момент. «Акт приема-передачи также будет необходим покупателю для получения налогового вычета, он является документом, обязательным для предоставления в налоговые органы», – отмечает Марьяна Баларева.
На что обратить внимание
«Акт приема-передачи составляется в простой письменной форме, специальных требований к нему нет», – говорит генеральный директор АО «Торговый Дом Недвижимости» Андрей Ежов.Несмотря на это, по словам эксперта, в документе обязательно должны содержаться реквизиты договора купли-продажи, паспортные данные продавца и покупателя, точный адрес квартиры, данные из кадастрового паспорта, дата и место составления акта, подписи продавца и покупателя, с полной расшифровкой Ф.И.О.
Это важно!
Покупатель может подстраховаться от «забывчивости» продавца, внеся в договор купли-продажи пункт, согласно которому часть стоимости квартиры будет выплачена одновременно с подписанием акта приема-передачи
И, конечно же, основной момент АПП – наличие или отсутствие претензий сторон сделки.
Если покупатель не удовлетворен состоянием квартиры, он должен подробно по пунктам перечислить дефекты, вызвавшие его нарекания. В случае если продавец готов добровольно их устранить, необходимо в том же акте указать сроки, в которые он обязуется это сделать.
Отдельно рекомендуется указать информацию о текущем состоянии уплаты коммунальных платежей и услуг связи.
По словам Андрея Ежова, перед подписанием АПП покупателю желательно внимательно осмотреть состояние квартиры: отделку, мебель (если она по договору переходит покупателю), сантехнику, входную дверь, комплектность ключей. При наличии технического оснащения квартиры кондиционерами, джакузи, встроенной бытовой техники в обязательном порядке следует проверить их исправность. «Нередки случаи споров из-за встроенных шкафов и кухни, а также другой мебели», – отмечает эксперт.
Это важно!
В АПП можно внести пункт «Считать Акт действительным после устранения претензий» и указать сроки, в которые дефекты квартиры должны быть устранены
Ключи от квартиры передавать покупателю до подписания АПП нежелательно. «Встречаются редкие случаи, когда продавец широким жестом отдает ключи сразу после подписания договора купли-продажи и вдруг возникает проблема с регистрацией перехода прав собственности (отказ в регистрации). А покупатель уже там ремонт затеял или вовсе перепланировку, а иногда и в аренду сдал», – рассказывает Андрей Ежов.
По схожим соображениям эксперты предостерегают и от распространенной на рынке практики «совмещения» АПП с договором купли-продажи. К примеру, непосредственно в договоре может быть прописано, что стороны сделки «согласны считать его одновременно передаточным актом объекта».
Это существенный риск как для продавца, так и для покупателя. Покупатель должен понимать, что с момента подписания акта или договора, в который включены положения о передаче помещения, именно на него переходят все риски (в частности риск повреждения объекта) и бремя содержания квартиры. Если фактически он ее еще не занял, но в АПП формально этот факт признал, то никакой компенсации с недобросовестного продавца, когда тот, к примеру, в последний момент решит вывезти оттуда сантехнику, он уже не получит.
Продавец же в свою очередь должен учесть вероятность того, что сделка может сорваться даже на стадии регистрации. И разбираться с покупателем, который уже вовсю ведет ремонт в «своей» (согласно АПП) квартире будет крайне непросто.
Это важно!
Если при передаче квартиры присутствуют ваши родные или близкие, то в АПП есть смысл внести их паспортные данные. Это позволит принять их показания к рассмотрению в случае судебных разбирательств
Впрочем, практики рынка отмечают, что безответственное отношение к АПП нередко приводит и к другим – еще более необычным – проблемам. Предлагаем тем, кто сталкивался с ними, поделиться своим опытом в комментариях к материалу.
news.ners.ru
