Основные понятия «ипотека», «залог» и их отличия. Договор залога ипотеки

разница между договором залога и ипотеки

В чем состоит принципиальное отличие залога от ипотеки? Несмотря на то что ипотека по своей сути является разновидностью залога, разница между этими понятиями довольно большая.

Сравнение определений

Первое, чем отличается договор залога от договора ипотеки, это юридическим значением данных понятий.

Определение залога было дано в ч. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Проанализировав данную норму, можно сказать, что залог – это один из способов обеспечения взятого обязательства.

Согласно же ч. 1 ст. 1 Федерального Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ) ипотека – это залог недвижимости, способ приобрести жилую недвижимость, получив в банке ссуду на определенную сумму. Возвращать его следует в течение 10-15 или даже более лет. Для некоторых категорий населения (учителя, военные, врачи, молодые специалисты) государством предусмотрены определенные льготы для получения ипотечного кредита. Для многих людей ипотека – наиболее удобный способ стать владельцем недвижимости, не имея в своем распоряжении больших средств.

Понятие ипотеки намного уже, чем понятие залога.

Предмет договора

Предметом залога согласно ч. 1 ст. 336 ГК РФ может быть почти любое движимое или недвижимое имущество, в том числе автомобили, техника, ювелирные украшения и даже имущественные права на вышеперечисленные объекты. Таким образом, перечень имущества, которое может быть заложено, огромно.

Согласно Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» полученная ссуда обеспечивается приобретенным таким образом имуществом. В случае появления задолженности долг взыскивается путем продажи заложенной недвижимости.

Субъект

Осуществлять ипотечное кредитование согласно ФЗ могут исключительно банки, зарегистрированные и получившую лицензию на право занятия банковской деятельностью в установленном законе порядке.

Залогодержателем по договору залога может быть и юридическое, и физическое лицо. Например, ломбарды осуществляют выдачу ссуд под заложение различного ценного имущества.

Ипотечное кредитование осуществляют, как правило, только банки.

Форма договора

Форма договора залога предусмотрена ст. 339 ГК РФ. Согласно ч. 3 данной статьи для данного договора достаточно соблюдения письменной формы. Но есть исключение: если договор обеспечивает обязательство по договору, который согласно закону должен быть нотариально заверен, то и его следует заверять у нотариуса.

Договор ипотеки обязательно подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 10 ФЗ). Без этого он является ничтожным.

Хранение заложенного имущества

Так как взятая в ипотеку недвижимость является способом обеспечения кредита, то на ней лежит обременение. Это значит, что без письменного разрешения кредитора ни подарить, ни продать, ни даже сдать в аренду приобретенную квартиру не удастся.

Что касается договора залога, то в случае получения кредита обеспечивать его выплату может любое ценное имущество, например, автомобиль или техника. На само же имущество, для приобретения которого оформлялся кредит, обременения могут не накладываться. Имущество может находиться у залогодателя, залогодержателя либо быть сдано на хранение третьей стороне (ст. 338 ГК РФ).

Гарантией по ипотечному кредиту всегда выступает недвижимость, купленная по данному договору.

Стоимость заложенного имущества

В случае с договором залога имущества, его стоимость определяется самими сторонами и прописывается в условиях договора. При заключении же ипотечного договора оценку объекта недвижимости определяет эксперт, имеющий соответствующее разрешение. Оценщик выдает развернутый вывод, где указывает рыночную и ликвидную стоимость оцененного имущества, на основании чего банк определяет размер ипотеки.

Требования к залогодателю

Требования к потенциальному залогодателю минимальные. Иногда для оформления договора требуется только паспорт и наличие полной дееспособности.

Требования же к ипотечнику, когда залогодатель выступает и заемщиком, гораздо выше. Каждый банк устанавливает собственные рамки для тех, кто хочет получить ипотечный кредит, но в любом случае есть ряд основных требований:

• возраст. Ипотека выдается людям, достигшим 21 года. Верхние рамки у каждой банковской организации свои, но в любом случае банк рассчитывает так, чтобы кредит был полностью погашен до пенсионного возраста. Если заемщик желает воспользоваться льготной программой, то в таком случае возрастные рамки еще жестче;
• уровень доходов. Потенциальный заемщик должен иметь достаточно высокий уровень доходов, чтобы иметь возможность оплачивать задолженность по оформленному ипотечному кредиту.

Требования к залогодателю-заемщику для получения ипотеки более жесткие, чем для оформления залога.

Необходимость оформления страховки

Необходимость оформления страховки на приобретенную недвижимость предусмотрена статьей 31 ФЗ. Без него оформление ипотечного кредита невозможно. Кроме того, нередко банки самостоятельно устанавливают требование застраховать жизнь, здоровье, трудоспособность заемщика. Необходимость приобретения таких страховых полисов не предусмотрено на законодательном уровне, но без них банк может просто отказать в оформлении договора. Размер ежегодных страховых платежей обычно составляет около 1,5% от общей стоимости недвижимости.

Для оформления обычного залога оформление страховки, как правило, не требуется.

Страхование предмета ипотеки предусмотрено на законодательном уровне.

Заключение

Изучив особенности ипотеки и залога, становится понятно, что разница между данными ними достаточно большая. Фактически ипотека является одной из разновидностей залога с очень узким перечнем закладываемого имущества.

proipoteku24.ru

Залог недвижимости: понятие залога и ипотеки

Вследствие углубления рыночных отношений на территории России происходит постепенное расширение применения такого понятия как залог недвижимости. Из-за продолжающихся реформ существенно возрастает вероятность невыполнения обязательств со стороны должника, несмотря на стабильность экономики. Именно поэтому кредитор требует гарантий.

Залог недвижимости во всем мире уже на протяжении довольно длительного периода является одним из надежных способов для обеспечения обязательств, а также для привлечения иностранных инвестиций.

С развитием кредитования четко прослеживается картина, указывающая на то, что надежнее всего интересы кредитора защищены при использовании залога недвижимости. Это обусловлено тем, что:

• недвижимое имущество меньше всего подвергается рискам внезапного исчезновения;
• стоимость высока и есть риск потери;
• стоимость недвижимости постоянно возрастает.

Понятие залога недвижимости

 Залог недвижимости представляет собой важный финансово-экономический инструмент в сфере рыночного хозяйства, активирующий инвестиционную деятельность всех субъектов предпринимательства, а также защищающий интересы кредитора. Залоговые операции имеют тесную связь с отношениями собственности на базовом уровне. Их можно считать определяющим механизмом экономической общественной связи.

Именно поэтому в залоге недвижимого имущества все нюансы важны не только для экономистов и юристов, но и для каждого государственного служащего, предпринимателя, а также простого гражданина.

Кредитор сохраняет право на заложенное имущество и при отчуждении собственником объекта недвижимости в пользу третьего лица. Но залог недвижимости не является прямым способом получения прав собственности, а только лишь средством, удостоверяющим основные требования кредитора по стоимости заложенного объекта. Кредитор не имеет прав на владение и пользование имуществом, даже после нарушения условий договора должником.

Ипотека

Кредитование под залог недвижимости в экономической сфере называется ипотекой, которая охватывает сразу два понятия:

• Ипотека (правоотношение) – залог недвижимого имущества (жилья, зданий, основных фондов, земли) с целью взятия ссуды у кредитора.
• Ипотека (ценная бумага) – закладная: долговой инструмент, который удостоверяет права кредитора на заложенное имущество.

Действующий закон об ипотеке указывает на необходимость соблюдения обязательств, которые прописаны в кредитном договоре или договоре найма. Также должны быть выполнены и иные обязательства: аренда, купля-продажа, порядок, причинение вреда. В ипотеке могут быть задействованы земельные участки, предприятия, жилые квартиры и дома, дачи, гаражи, морские и воздушные суда.

Особенности ипотеки

 

Если должник не возвращает ссуду, то заложенный объект имущества переходит в собственность кредитора. Следовательно, говоря об ипотеке, речь идет об особой форме обеспечения кредита.

Ипотечное кредитование имеет следующие особенности:

• залог имущества признается ипотекой;
• ипотечный кредит выдается на срок от 20 до 30 лет;
• заложенное имущество находится в пользовании должника на весь ипотечный срок;
• под ипотеку можно заложить не только имущество, находящееся в праве собственности, но и на правах хозяйственного ведения;
• договор залога недвижимости оформляется на основании залогового права и при переходе залогового имущества кредитору, оно, как правило, распродается;
• ипотечное кредитование осуществляется, как правило, специализированными ипотечными банками.

Договор залога недвижимости

После того, как кредит согласован в банке по ипотеке, одновременно со всей кредитной документацией оформляется и договор о залоге недвижимого имущества. Предметом данного договора может выступать различное имущество, соответствующее всем статьям и пунктам ГК РФ. Все объекты, включаемые в договор, должны иметь денежную оценку, находиться под хозяйственным ведением заемщика и соответствовать всем нюансам ликвидности.

Вносить изменения в договор после принятия решения кредитным комитетом категорически запрещается. Внести поправки можно только в период оформления кредитования с помощью составления дополнительного соглашения для определения нового заложенного недвижимого объекта. Изменения в договоре возможны, только если банк дает свое согласие.

Договор по ипотеке составляется банком в 4 экземплярах (для нотариуса, залогодателя, банка и регистрирующих органов). Во всех случаях оформления залога по ипотеке договор содержит следующие пункты:

• описание заложенного имущества;
• оценка оформляемого предмета залога;
• сроки и размеры исполнения обязательства по ипотеке;
• сведения о залогодержателе и залогодателе;
• сведения о возможностях использования заложенных объектов.

Право на ипотеку вступает в силу после окончания регистрации договора о залоге. При погашении обязательств или при нарушении условий по сохранности предмета залога, договор расторгается на условиях, предусмотренных законодательством РФ.

Законодательство о залоге

Настоящим Законом РФ определены основные положения о залоге. Все нюансы, которые не урегулированы до настоящего времени Законом, рассматриваются другими актами законодательства страны. При наличии иных правил в силу вступают правила, размещенные в международном договоре.

К основаниям возникновения залога можно отнести силу договора или закона. В Законе, предусматривающем возникновение залога, в обязательном порядке должно присутствовать указание о вступлении в силу какого-либо обязательства. Также должно быть указано, какое именно имущество находится в залоге.

При ипотеке в качестве залога выступает любое имущество, которое может отчуждаться законодательством в соответствии с имеющимися указаниями. То имущество, которое находится в общей собственности, может передаваться в залог только при согласии всех его собственников. При залоге доли недвижимого имущества согласия иных собственников не требуется.

В соответствии с общепринятым правилом ГК РФ, требования кредитора могут быть удовлетворены по решению суда и задолженность погашена со стоимости заложенной недвижимости. Требования залогодержателя могут быть удовлетворены без судебной помощи только в том случае, если ранее было подписано соглашение залогодателя и должника.

При оценке судебного соглашения о внесудебном обращении взыскания с должника, суд должен брать во внимание, что законом предусмотрены случаи взыскания на предмет залога исключительно через судебный процесс. Внесудебное взыскание не может быть осуществлено при долевом залоге, а также для уставного капитала для лиц с ограниченной ответственностью.

349 статья ГК РФ гласит, что взыскание в судебном порядке на предмет залога может быть в том случае, когда должник отсутствует и его местонахождение не установлено. Также залогодержатель не обязан проверять фактическое местонахождение должника и принимать меры для его розыска. В его обязанности входит только отправка уведомления о начале взыскания или напоминание об очередном исполнении обязательств по ипотеке.

Гражданский кодекс предусматривает, что при банкротстве положения Федерального закона применению подлежать не могут.

При наличии соглашения сторон о внесудебном взыскании на заложенное имущество, согласно законодательству, стороны договора имеют право на судебное разбирательство. Судебные расходы при этом закрепляются за залогодержателем в том случае, если он не предоставит доказательств о принятых мерах внесудебного обращения по поводу взыскания.

Как получить пассивный доход с залоговой недвижимости

Какую прибыль может принести залоговая недвижимость? Самым популярным вариантом является сдача собственности в аренду. Здесь важно следить, чтобы получалась такая ежемесячная рента, которая в полной мере сможет покрыть ипотеку, налоги на собственность и обслуживание. При этом должна оставаться и прибыль.

По мере выплаты ипотеки, что разрешается с помощью аренды, в собственность владельца переходит больше имущества. Далее можно оформить заем под залог недвижимости, что позволит сделать больше инвестиций и получить дополнительную прибыль. По мере роста стоимости инвестиций можно занимать деньги по ипотеке, чтобы приобрести еще собственность. Таким образом, со временем можно существенно увеличить свои вклады.

Здесь очень важно не перегнуть палку. Существует риск, инвестируя в недвижимость, разориться. Это происходит при падении в цене вложений по ипотеке. При этом долги начинают превышать стоимость недвижимого имущества, находящегося в собственности.

Пассивный доход со сдачи под залог недвижимости подходит только для терпеливых и дисциплинированных людей, которым под силу следовать долгосрочным планам. Такие люди, как правило, должны уметь хорошо оценивать недвижимое имущество или иметь в подчинении людей, разбирающихся не только в этом, но и в ипотеке.

Сегодня вложения в недвижимость являются достаточно распространенным способом получения пассивного дохода, а соответственно и долговременного благосостояния. Управлять своей прибылью и оптимизировать ее могут только те люди, которые знают в этом толк.

В обязательном порядке владелец должен принимать меры по увеличению стоимости своего имущества: делать ремонт объектов, реконструкцию и изменять статус с целью использования в коммерческой сфере.

Только полный контроль, знание законов и их соблюдение дают возможность владельцу не только увеличить ликвидность находящихся в собственности объектов, но и минимизировать все затраты. Пассивный доход с залоговой недвижимости является отличным способом для отдачи капитала.

Смотрите в видео об ипотеке

passivniidohod.ru

Договор ипотеки – заполненный образец

Правовое регулирование договора ипотеки и его предмет

Особенности ипотеки в силу договора для отдельных видов недвижимого имущества

Оценка имущества как существенное условие договора ипотеки

Существо основного обязательства как существенное условие договора залога недвижимости

Возможные условия договора ипотеки. Последующая ипотека

Договор ипотеки между физическими и юридическими лицами. Права и обязанности сторон

Особенности ипотеки земельного участка

Особенности ипотеки при покупке квартиры

Как заключать договор ипотеки с участием несовершеннолетних. Согласие супруга: на что обратить внимание

Правовое регулирование договора ипотеки и его предмет 

Специфическая черта ДИ заключается в том числе в его предмете. Им является недвижимое имущество либо права на него. Ипотекой в силу договора, как правило, обеспечиваются наиболее крупные сделки.

Правовое регулирование ДИ осуществляется законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102) с учетом общих норм Гражданского кодекса РФ о залоге (ст. 334–358.18).

Итак, предмет ДИ может составлять:

• земельный участок;
• жилое и нежилое помещение, здание, строение;
• квартира;
• право аренды;
• право требования по договору долевого участия в строительстве;
• объект незавершенного строительства;
• иные объекты недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). 

Заключая договор ипотеки, следует обратить внимание на четкое обозначение предмета ипотеки с указанием всех характеристик, позволяющих его точно идентифицировать (п. 2 ст. 9 закона № 102). Обязательное требование закона — указание основания принадлежности объекта залогодателю, а также наличие государственной регистрации права залогодателя на него. Это связано с обеспечительной функцией залога (если имущество не принадлежит залогодателю на законных основаниях, то залог не выполнит свою функцию).

Запрещается ипотека имущества, изъятого из оборота (п. 2 ст. 6 закона № 102). 

Особенности ипотеки в силу договора для отдельных видов недвижимого имущества 

Рассмотрим, какое имущество может быть предметом ипотеки и каковы особенности ее оформления в конкретных случаях:

1. Предметом ДИ может быть только самостоятельный объект недвижимости, имеющий границы, кадастровый номер и наименование, зарегистрированный в ЕГРП. Не могут быть предметом ДИ части помещений, земельных участков и т. д. (п. 4 ст. 5 закона № 102).
2. В случае если предметом ипотеки по договору залога является квартира или иное помещение, то автоматически в залог передается также доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома и/или земельного участка, даже если договор не содержит такого условия (ст. 75 закона № 102).
3. Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть предметом ипотеки только с письменного согласия всех совладельцев. В случае общей долевой собственности такое согласие не требуется. Владелец доли вправе заложить ее самостоятельно, не получая согласия сособственников (ст. 7 закона № 102). 

Оценка имущества как существенное условие договора ипотеки 

Заключить договор ипотеки можно только при условии согласования сторонами всех его существенных условий. Помимо предмета, к числу таких условий ДИ относится также его оценка (п. 1 ст. 9 закона № 102). Стороны ДИ должны оценить имущество по соглашению между собой и указать его стоимость в денежном выражении. От соблюдения этого условия зависит сумма взыскания в случае неисполнения основного обязательства. 

ВАЖНО! Стороны могут указать в ДИ несколько оценок для различных целей, например:

• оценку органов технической инвентаризации — для целей расчета госпошлины;
• оценку независимого оценщика — для сравнения с существующими на рынке ценами;
• залоговую оценку. 

При этом ключевое значение для ДИ будет иметь только залоговая оценка, установленная по договоренности сторон. В ДИ должно быть четко указано, что именно эта оценка устанавливается для целей ипотеки (см. п. 19 Обзора судебной практики ВС РФ № 5 (2017).

В случае если предметом ДИ является объект незавершенного строительства, находящийся в государственной или муниципальной собственности, оценкой для целей ДИ признается оценка рыночной стоимости (абз. 4 п. 3 ст. 9 закона № 102). 

Существо основного обязательства как существенное условие договора залога недвижимости 

ДИ не имеет смысла без ссылки на основное обязательство, которое обеспечивает ипотека. В договоре залога должна быть указана суть обеспечиваемого договора, сроки исполнения и сумма, порядок расчетов (п. 1 ст. 9 закона № 102).

Ипотекой в силу договора могут быть обеспечены обязательства, вытекающие:

• из кредитного договора;
• договора займа;
• договора купли-продажи;
• договора аренды, подряда и т. д.
• причинения вреда. 

Что касается суммы основного обязательства, то здесь возможны 2 варианта:

1. В ДИ указывается твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных залогом. В таком случае залогодержатель не имеет права требовать обращения взыскания на заложенное имущество за пределами данной суммы, кроме возмещения судебных издержек залогодержателя, расходов по реализации имущества, а также дополнительных расходов залогодержателя (ст. 4 закона № 102).
2. В ДИ перечисляются те требования, которые обеспечиваются ипотекой по данному договору. Возможный перечень таких требований содержится в п. 1 ст. 3 закона № 102. 

Возможные условия договора ипотеки. Последующая ипотека 

Помимо существенных условий, стороны по своему усмотрению вправе предусмотреть в ДИ также следующие условия:

1. Возможность обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке.
2. Порядок реализации заложенного имущества в случае обращения взыскания на него по решению суда.
3. Условие о закладной.
4. Условие о возможности последующей ипотеки. 

ВАЖНО! В случае если залогодатель передает имущество в последующую ипотеку в нарушение запрета, установленного ДИ, договор последующей ипотеки может быть признан судом недействительным по иску первого залогодержателя. 

При этом не имеет значения, знал или нет о наличии первоначального ДИ второй залогодержатель. Предшествующий залогодержатель должен доказать факт нарушения последующей ипотекой его прав (см. решение Куйбышевского райсуда г. Санкт-Петербурга от 23.10.2017 по делу № 2-5811/2016). 

Договор ипотеки между физическими и юридическими лицами. Права и обязанности сторон 

Сторонами договора залога недвижимости являются залогодатель и залогодержатель. Договор ипотеки между физическими лицами на практике встречается реже, чем с участием кредитных организаций.

Залогодателем может быть лицо, как являющееся, так и не являющееся стороной основного обязательства.

По ДИ не происходит отчуждения имущества. Залогодатель остается полноправным собственником с некоторыми ограничениями. Так, он:

• вправе владеть, пользоваться имуществом, распоряжаться, завещать его;
• вправе получать доходы от использования заложенного имущества;
• обязан нести бремя содержания предмета ипотеки, следить за его состоянием, осуществлять ремонт (гл. 5 закона № 102). 

Однако право залогодателя распорядиться заложенным имуществом ограничено согласием залогодержателя, если иное не установлено ДИ. Стороны могут также предусмотреть в ДИ обязанность залогодателя застраховать имущество.

Залогодержатель обладает следующими правами в отношении заложенного имущества:

• проверять сохранность и состояние имущества, а также требовать досрочного исполнения основного обязательства при нарушении залогодателем его обязанностей по содержанию имущества;
• получить преимущественно перед иными кредиторами удовлетворение обеспеченных ипотекой обязательств за счет заложенного имущества. 

Заполненный образец договора ипотеки можно скачать по ссылке: Образец договора ипотеки. 

Особенности ипотеки земельных участков 

Отдельная гл. 11 закона № 102 регламентирует залог земельных участков. Предметом договора ипотеки земельного участка могут быть только участки, не изъятые и не ограниченные в обороте, а также имеющие площадь не менее минимального размера, установленного законами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления. Предметом ДИ также может быть право аренды земельного участка.

По общему правилу залог земельного участка распространяется также на все постройки, расположенные на этом участке. 

ВАЖНО! Данное правило действует как в отношении тех объектов, которые уже находились на земельном участке на момент заключения ДИ, так и в отношении возведенных уже в течение срока его действия. При этом не имеет значения, зарегистрировано ли право собственности на возведенный объект (см. п. 22 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 5 (2017)). 

Не может быть предметом ипотеки доля в праве общей собственности на земельный участок, не выделенная в натуре (п. 2 ст. 62 закона № 102). Кроме того, обращение взыскания на земельный участок возможно только на основании решения суда (ст. 278 ГК РФ). 

Особенности ипотеки при покупке квартиры 

Образец договора покупки квартиры в ипотеку можно скачать здесь: Договор купли-продажи квартиры с ипотекой.

Законом об ипотеке также предусмотрены специальные нормы, регулирующие ипотеку жилых помещений. При этом в понятие жилого помещения не включены гостиницы, садовые дома, дачи и иные помещения, не предназначенные для постоянного проживания граждан.

По данному вопросу особый интерес представляет проблема обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Ст. 446 ГК РФ предусматривает запрет на обращение взыскания на жилые помещения, которые являются единственным местом для проживания гражданина. Однако нормы ст. 78 закона № 102 устанавливают исключение из этого правила.

Обращение взыскания на единственное жилое помещение возможно в том случае, если оно является предметом ДИ, обеспечивающего обязательства по кредитному договору, заключенному с целью приобретения этого или иного жилого помещения. Данные нормы стали предметом рассмотрения Конституционного суда РФ (далее — КС РФ) и были признаны не противоречащими Конституции РФ (см., например, определение КС РФ «По запросу Советского районного суда города Челябинска о проверке конституционности…» от 17.01.2012 № 13-О-О).

Вышеуказанное исключение не касается случаев нахождения жилого помещения в залоге, обеспечивающем другие обязательства (например, кредит на потребительские нужды). В таких ситуациях взыскание на единственное жилое помещение обращено быть не может. 

Как заключать договор ипотеки с участием несовершеннолетних. Согласие супруга: на что обратить внимание 

При заключении договора на ипотеку на что обратить внимание?

Если в сделке участвуют дети, необходимо проанализировать, требуется ли получение разрешения органов опеки и попечительства (ООП).

По общему правилу при совершении сделок с имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему (в том числе при передаче в залог), опекун (попечитель) обязан получить разрешение ООП (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Определение КС РФ «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Матюхиной Аллы Владимировны…» от 17.02.2015 № 246-О поставило точку в сложившейся противоречивой судебной практике на предмет необходимости получения разрешения ООП на передачу в залог квартиры, приобретаемой на средства ипотечного кредита, где несовершеннолетнему будет принадлежать доля в праве собственности.

Разрешение ООП требуется только в случае, если ДИ заключается в отношении уже принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения, но не при возникновении ипотеки в силу закона в случае с кредитным договором.

Аналогичным образом не требуется согласие супруга при возникновении ипотеки в силу закона (например, при покупке жилого помещения за счет кредитных средств). При заключении ДИ на уже принадлежащее супругам имущество ранее необходимо было представлять согласие супруга, так как ДИ подлежал государственной регистрации. Сейчас государственной регистрации подлежит только ипотека как обременение, но не сам ДИ. Следовательно, и требовать согласия супруга в такой ситуации регистрирующий орган не вправе. 

*** 

Таким образом, ДИ должен содержать все существенные условия: предмет, оценку заложенного имущества, характеристику основного обязательства. Законом № 102 предусмотрены особенности залога земельных участков, жилых помещений и некоторых других видов недвижимого имущества.

rusjurist.ru

Договор ипотеки - это... Что такое Договор ипотеки?

Договор ипотеки – соглашение о залоге недвижимого имущества между залогодержателем (кредитор) и залогодателем (заемщик).

Законодательство предусматривает определенные требования к содержанию договора ипотеки. Согласно ст. 9 федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке», в документе должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Договором также может быть предусмотрена возможность обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, указаны условия и порядок его реализации при обращении взыскания на предмет залога по решению суда.

Предмет залога определяется в договоре следующим образом: его наименование, местонахождение и достаточное для его идентификации описание. К тому же в документе должны быть указаны право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право.

Оценочная стоимость залога определяется сторонами договора и указывается в документе в денежном выражении.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре с указанием его суммы, основания его возникновения и срока исполнения. Если такое обязательство подлежит исполнению по частям, то в соглашении должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. То есть договор должен содержать сведения о том, кто является кредитором и заемщиком, о сумме и сроке кредита, процентной ставке, размере ежемесячных платежей и порядке погашения займа.

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Соглашение вступает в силу с момента его регистрации. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то это обязательно должно быть отражено в документе, иначе его не зарегистрируют.

Заемщик имеет право пользоваться предметом залога в течение всего срока действия договора. При этом он не может без предварительного письменного согласия банка передавать заложенное имущество в последующую ипотеку, обременять предмет залога имущественными правами третьих лиц, регистрировать по адресу его местонахождения каких-либо лиц (кроме указанных в договоре), сдавать его внаем, а также иным образом обременять предмет ипотеки. Переустройство и перепланировка осуществляются также после получения такого согласия от кредитора.

Залогодатель обязан принимать меры, необходимые для сохранения заложенного имущества и поддержания его в надлежащем состоянии; своевременно уплачивать налоги, сборы, коммунальные и иные платежи, связанные с пользованием предмета ипотеки; обеспечивать по первому требованию кредитора беспрепятственный доступ представителей банка к предмету залога и пр.

Кредитор имеет право по документам и фактически проверять наличие, планировку, сохранность и качество предмета ипотеки, потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства или обратить взыскание на предмет залога в случаях, предусмотренных договором ипотеки и установленных законодательством РФ.

Залогодержатель обязан уведомлять заемщика о передаче прав по закладной, с указанием даты передачи прав и лица, которому они переданы.

После исполнения заемщиком всех обязательств по договору ипотеки обе стороны соглашения подают в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявление о снятии с предмета залога обременения ипотекой, т. е. запись о регистрации ипотеки погашается. Закладная в таком случае аннулируется.

banks.academic.ru

Права и обязанности сторон по договору ипотеки (залогу недвижимости)



Ключевые слова: ипотека, залогодатель, залогодержатель, обязательство

Сторонами договора об ипотеке выступают залогодержатель, им является кредитор по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодатель — либо сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, либо лицо, не участвующее в этом обязательстве. В случае, если залогодателем является третье лицо, а не должник, подлежат применению нормы о поручительстве (ст. 361–367 ГК РФ) [1, с. 68]. Как к залогодателю, так и к залогодержателю для заключения договора об ипотеке предъявляются такие же требования, как и для заключения других сделок.

В качестве залогодержателя обычно выступают банки, фонды и т. д. В соответствии с законодательством залогодержателем может быть как юридическое лицо, так и физическое. Залогодержатель — это сторона договора об ипотеке, являющаяся кредитором по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, которая имеет право получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторам и залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Первые ассоциации ипотечных банков были созданы еще в 1993г., учредителями которой выступили 16 фирм, девять из них — ипотечные банки. Залогодатель — это должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (треть е лицо), но предоставляющее в залог недвижимое имущество, за счет которого залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований преимущественно перед другими кредиторам и залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. В качестве залогодателя в основном участвуют физические лица.

Залогодатель может отдать имущество в залог по договору об ипотеке, только если он собственник этого имущества, либо имеет на него право хозяйственного ведения.

Из чего следует, что предусмотренные законодательством права и обязанности залогодателя служат обеспечительной цели залогового правоотношения. Главной функцией обязанностей залогодателя является сохранение заложенного имущества за весь период действия договора об ипотеке, и обеспечение реального удовлетворения требований залогодержателя, в том числе в результате реализации ипотечного правоотношения происходит стимулирование залогодателя к должному исполнению обязательства, обеспеченного ипотекой. В законодательстве об ипотеке «явно просматривается приоритет интересов слабой стороны гражданского оборота; коей по смыслу законодателя является не должник (как это было в ГК 1964г.), а кредитор; в нашем случае залогодержатель» [2, с. 9].

Права залогодержателя (банка-кредитора), а именно требование на получение денежной суммы и право залога на имущество, которым подкрепляется финансовая состоятельность заемщика, можно запустить в экономический оборот. Следовательно, банк имеет право на их продажу, он выручает денежные средства, которые снова может использовать на кредитование. У заемщика появляется новый кредитор, который обладает прежними правами залогодержателя. Такие права может удостоверить закладная. Как известно закладной является ценная бумага, которая удостоверяет права залогодержателя по обеспеченному ипотекой денежному обязательству и по договору об ипотеке. Закладная удостоверяет следующие права:

а. право залога на имущество, обремененное ипотекой;

б. право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств.

В случае, когда залогодателем является третье лицо, сам должник вообще не участвует в качестве стороны в соответствующей ипотечной сделке. Здесь идет речь о лице, которое пожелает не принимать на себя ответственности в качестве поручителя за должника и заложить в обеспечение его долга какую-либо вещь [3, с. 5]. В тоже время залогодатель — третье лицо не имеет права препятствовать удовлетворению требований кредитора за счет стоимости заложенной недвижимости. Область применения ипотечного кредитования существенно расширяют правила из п. 1 ст. 335 ГК РФ, п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке», где заключение договора о залоге можно совершить не с заемщиком, а с третьим лицом. Теперь граждане, не имеющие недвижимости в собственности, получают возможность взять кредит, если иные лица, имеющие в собственности недвижимое имущество, станут залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких лиц. Органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, закладная выдается залогодержателю — банку. До прекращения обязательства обеспеченного ипотекой, закладная может быть составлена и выдана залогодержателю, т. е. например, банку — кредитору.

Нужно отметить, что лица, выступающие в качестве субъектов договора ипотеки, должны быть дееспособными. Как известно полная дееспособность наступает по достижении 18 лет, но граждане, вступившие в брак и эмансипированные, приобретают дееспособность раньше — со дня вступления в брак. Несовершеннолетние, не достигшие 18 лет граждане, могут совершать сделки с недвижимостью только с согласия родителей или законных представителей, и органов опеки и попечительства. Дееспособные граждане могут быть залогодержателем любого имущества, находящегося в гражданском обороте. Залогодателем может выступать любое лицо, в том числе несовершеннолетние, поскольку Закон «Об ипотеке» предоставил возможность заключения договора об ипотеке через представителя, что, по мнению Е. В. Косенко, не защищает интересы залогодателя. Автор аргументирует данный вывод тем, что «не исключается ситуация, когда определенные недобросовестные граждане могут использовать норму закона для завладения объектом недвижимости» [4, с. 10]. И с этим нельзя не согласиться.

В соответствии с п. 3 ст. 49 ГК РФ правоспособностью юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент внесения записи о его исключении из единого государственного реестра юридических лиц. Чтобы выступать субъектом в договоре об ипотеке, юридическое лицо должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц.

Определенные юридические лица, например, некоммерческие организации, обладают специальной правоспособность, на основании чего ипотека их имущества допускается лишь в случае наличия такого правомочия в их учредительных документах.

Что касается предмета ипотеки, то недвижимое имущество, составляющее предмет залога, остается у залогодателя или третьего лица. К залогодателю предъявляется основное требование являться собственником имущества, которое он передает в ипотеку или владеть им на праве хозяйственного ведения. Такое требование считается необходимым.

Ипотека предполагает принципиальный шанс для продажи предмета договора. Установление залога может осуществить только лицо, у которого есть право распоряжения соответствующим имуществом и возможность продажи заложенного имущества. В соответствии со ст. 30 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодатель обязан сохранять и содержать имущество, поддерживать в исправном состоянии, нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки. Также залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт в срок, установленный федеральным законом, иными правовыми актами РФ, или в предусмотренном ими порядке, а если такой срок не установлен, то в разумный срок.

По договору об ипотеке залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке, даже если залогодатель передаст заложенное имущество на время во владение третьих лиц.

Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится.

Порядок страхования имущества, подлежащего ипотеке, согласно п. 1 ст. 31 ФЗ «Об ипотеке» является обязательным условием договора об ипотеке. Известно, что при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения. А если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, то на сумму не ниже суммы этого обязательства (п. 2 ст. 31 ФЗ «Об ипотеке»).

Дальнейший залог может иметь место, если предшествующий залогодержатель не возражает против этого или же совершение таких действий не запрещено законом.

Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий (п. 2 ст. 43 ФЗ «Об ипотеке»). Если предшествующий договор заключен с нарушением этих условий, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.

Ясно, что не каждое лицо даст согласие быть стороной в договоре ипотеки, предметом которого является уже заложенное имущество. Поэтому закон возлагает на залогодателя обязанность сообщать каждому будущему контрагенту обо всех предшествующих залогах. Также залогодатель должен сообщить существо, размер и срок обеспеченных этими ипотеками обязательств (п. 1 ст. 44 ФЗ «Об ипотеке»). В случае неисполнения этих условий залогодержатель имеет право по последующему договору потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков. Правовое положение по общему правилу первоначального залогодателя не меняется нисколько от того, что после возникновения залогового отношения будет заключен еще один (или более) договор об ипотеке того же самого имущества [5, с. 103].

При заключении договоров об ипотеке залогодержателям будет нужно принять во внимание, что после процедуры заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору, допускается лишь с согласия залогодержателя по последующему договору (п. 3 ст. 44 ФЗ «Об ипотеке»). Ясно, что залогодержатель обладает правом преимущественного удовлетворения своих требований по предшествующему договору об ипотеке. В тоже время Российское законодательство не ограничивает возможность последующего залогодержателя для требования удовлетворения из стоимости заложенного имущества от сроков исполнения обязательств залогодателем, обеспеченных предшествующими ипотеками, при нарушении которых у предшествующих залогодателей возникает право обратить взыскание на предмет ипотеки. Данная ситуация свойственна, когда требование последующего ипотечного залогодержателя возникло ранее.

Согласно ст. 37 Закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Нужно сказать, что залогодатель вправе завещать заложенное имущество. В результате отчуждения имущества, которое было приобретено по договору об ипотеке, перешедшее другому лицу в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, на место залогодателя становится лицо, получившее это имущество. Теперь оно возлагает на себя обязанности по договору об ипотеке, включая и те, что не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Если же залогодатель решит без согласия залогодержателя продать, поменять, подарить и т. п. имущество, состоящее в залоге, то залогодержатель вправе:

а. потребовать признания сделки недействительной;

б. потребовать досрочного исполнения обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Залогодатель вправе сдавать заложенное имущество в аренду передавать его во временное безвозмездное пользование и предоставлять право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут). Аренда действует при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства, а также имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества (п. 1 ст. 40 ФЗ «Об ипотеке»).

Подводя итог, можно выделить основные моменты. Залогодатель вправе владеть и пользоваться предметом ипотеки. Страховать за свой счет предмет ипотеки в полной его стоимости. Распоряжаться как ему нужно полученными от использования предмета ипотеки доходами, продукцией (стороны могут предусмотреть иное в договоре). Передавать по завещанию предмет ипотеки без согласия залогодержателя. Требовать возвратить предмет ипотеки из чужого незаконного владения. Если же произошла гибель или повреждение предмета ипотеки, требовать прекращения прав собственности по основаниям, предусмотренным в законе заменить или восстановить предмет ипотеки. Немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета ипотеки [6].

Залогодержатель вправе в особом порядке удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества. Сделать проверку по документам и фактическому наличию и состоянию предмета ипотеки. Должен не мешать, залогодателю владеть предметом ипотеки и пользоваться. Запрашивать от залогодателя мер необходимых для обеспечения сохранности предмета ипотеки. Не препятствовать залогодателю самостоятельно распоряжаться полученными от предмета ипотеки доходами (если иное не установлено). Требовать от любого лица прекращения посягательств на предмет ипотеки. Не требовать от залогодателя замены предмета ипотеки в случае его гибели или повреждения, или прекращения прав собственности по основаниям, предусмотренным в законе. Получить преимущественное удовлетворение из суммы причитающегося залогодателю страхового возмещения, в случае изъятия (выкупа у последнего предмета ипотеки для государственных или общественных нужд), если не происходит его замена другим имуществом.

Литература:

1. Викторов Р. Н. Правовая конструкция договора ипотеки в российском законодательстве // Диссертация. — Рязань: 2011. — С. 68.
2. Завидов Б., Короткое А., Гусев О. Обращение взыскания на ипотечное имущество и его реализация на торгах и аукционах // Законодательство и экономика. 2000. № 3. С. 9.
3. Новицкий И. Б., Лунц Л. А. Общее учение об обязательстве. — М. — 1959 г. — С. 5.
4. Косенко Е. В. Залог недвижимости по гражданскому праву РФ: Автореф. дис. канд. юрид. Наук/ Е. В. Косенко. – Саратов, 2004. – С. 10.
5. Захарова Н. Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). — М.: Юрайт, – 1999. — С. 103.
6. Lexpro. URL: http://online.lexpro.ru/document/17762 (дата обращения: 23.05.2017).

Основные термины (генерируются автоматически): ипотека, заложенное имущество, залогодатель, предмет ипотеки, лицо, имущество, залогодержатель, последующий договор, предшествующий договор, юридическое лицо.

moluch.ru

Договор залога недвижимости

Залог имущества — это наиболее надежный способ для кредитора минимизировать риски, связанные с невозвратом долга. Выражаясь языком юристов — залог, способ обеспечения обязательства. Учитывая стоимость недвижимости и ее рост, такой залог активно используют банки и предприниматели. Что же особенного в соглашении о залоге, читайте нюансы и рекомендации, скачивайте образец договора.

Кадр из фильма "Хоббит: нежданное путешествие"

Скачать образец договора

Как и любая операция с недвижимостью, залог — письменное соглашение сторон, требующее ко всему прочему госрегистрации. Стороны — залогодатель и залогодержатель.

Основные моменты

1. Отдавать в залог может только собственник имущества, поэтому необходимо иметь правоподтверждающие документы, например свидетельство на собственность.
2. На время действия залога собственник может пользоваться имуществом, извлекать из него прибыль, например, сдавать в аренду. Внимание: в договоре может содержаться пункт об обязательном уведомлении залогодержателя перед сдачей в аренду.
3. В договоре требуется описать предмет залога: что это квартира, дом или земля, где находится, идентифицирующие признаки имущества. Отдать в залог, например долю в праве общей собственности нельзя, только целостный объект.
4. Если стороне обязательства, например, кредитного договора, заложить нечего, это может сделать третье лицо.
5. Обратите особое внимание на то, что заложить общую квартиру можно только с согласия всех собственников.
6. Продать или подарить залоговую квартиру можно только с согласия залогодержателя. Без такого согласие продажа возможна, если такой пункт прямо прописать в договоре.
7. В соглашении о залоге должна быть ссылка на договор, из которого он образовался, то есть на основной договор. В действующей редакции ГК РФ описание основного договора не обязательно, можно просто указать его реквизиты: номер, дату и наименование. Если в залоговом соглашении сделать ссылку на условия, например, кредитного договора, срок, сумму кредита, процентную ставку, штрафы за нарушение сроков оплаты, то при их изменении, к соглашению о залоге надо будет составлять дополнительные соглашения.
8. По новым правилам предмет залога можно не оценивать, а его стоимость в договоре не указывать. Условие о цене включается, чтобы от нее устанавливать начальную продажную стоимость имущества в случае его реализации. Сейчас отсутствие цены — не повод отказаться от соглашения.
9. Предмет залога обычно страхуют от рисков утраты либо повреждения. Расходы можно разделить пополам, о чем написать в договоре. По общему правилу — обязанность страховать имущество лежит на залогодателе. В случае чего, залогодержатель получит сумму страховой премии в размере неудовлетворенных должников обязательств по основному договору. Также можно застраховать так называемый титул, то есть право собственности от посягательства третьих лиц. Подобное страхо

journal.regionalrealty.ru

---

• 
  Обязательно ли платить за капремонт если нет договора
• 
  Договор аренды квартиры с правом выкупа
• 
  Договор предварительный на покупку квартиры
• 
  Образец договора на сдачу дома квартирантам
• 
  Договоры о передаче в собственность жилых помещений
• 
  Договор о безвозмездном пользовании жилым помещением
• 
  Расторжение договора аренды квартиры
• 
  Чем дарственная отличается от договора дарения
• 
  Как приватизировать квартиру по договору социального найма в 2018 году
• 
  Что такое договор переуступки права на квартиру
• 
  Изменение ставки по ипотеке по действующему договору