ДДУ или ЖСК: что выбрать? Договор жск что это

плюсы и минусы жилищно-строительных кооперативов

Что такое ЖСК (жилищно-строительный кооператив)? Стать владельцем квартиры в новостройке достаточно просто – пришел к застройщику, заплатил деньги, подписал договор. Вроде бы все? На самом деле нет. Есть масса тонкостей, особенно на первичном рынке. Например, вы решили купить квартиру в ЖСК. Так, нужно понимать, какими закона регулируется процесс, какую форму взаимоотношений с покупателями выбрал застройщик. Разобраться, что такое ЖСК и чем этот механизм отличается от договоров долевого участия. Рассказываем про все особенности покупки квартиры в жилищно-строительных кооперативах.

Закон

Важно! Следует иметь ввиду, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

• Обратиться за консультацией через форму.
• Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
• Позвонить:

Основной документ, который помогает разобраться с тем, что такое ЖСК – это ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». В нем прописан порядок организации жилищно-строительного кооператива, права и обязанности его членов, или, как их называют юридически грамотно – пайщиков.

Риски

Давайте уточним, что такое ЖСК и как оно работает на примере отличий от другого распространенного механизма реализации строительства многоквартирных домов с привлечением средств физических лиц – механизмом договоров долевого участия по ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» (подробнее о разнице ЖСК и ДДУ).

Фактически ЖСК – это сообщество людей, которые объединились для строительства многоквартирного дома. Когда вы заключаете договор на право требования квартиры в жилищно-строительном кооперативе, вы не получаете услугу, как привыкли. Вы именно вступаете в общество людей, которые занимаются одним дело – строят дом с привлечением подрядчиков. Поэтому вся ответственность за проблемы ЖСК также лежит на плечах пайщиков.

Ключевой момент в том, что в случае с ЖСК договор регистрируется после уплаты паевого взноса. И фактически оплачивается не приобретаемая квартира, а именно членство в ЖСК.

Требования к уставу ЖСК

Закон предъявляет целый перечень требований к жилищно-строительным кооперативам. Все они должны быть четко прописаны в уставе организации. Разобраться, что такое ЖСК, можно как раз с помощью проверки соблюдения этих требований. Для начала изучите ст. №112 Жилищного кодекса Российской Федерации. В ней прописаны обязанности группы учредителей к организационно-правовой форме создания ЖСК. Именно учредители должны отвечать за все действия ЖСК до назначения его председателя. Поэтому если вы вступаете в ЖСК на первоначальном этапе его существования, эта информация будет полезной:

• Основные требования к потребительским кооперативам прописаны в ст. 116 ГК РФ. Изучите текст статьи, устав ЖСК не должен противоречить гражданскому кодексу.
• В уставе должна быть информация о названии ЖСК
• Должен быть прописан не только юридический, но и фактически адрес кооператива – участники сообщества должны иметь возможность найти место регистрации ЖСК
• Должны быть прописаны цели и задачи сообщества – возведение многоквартирного дома такого-то, строительство комплекса, просто возведение и затем управление жилыми зданиями
• Обязательно должны быть прописаны суммы, которые должны заплатить потенциальные члены жилищно-строительного кооператива за вступление в ЖСК и также суммы за квартиры – так называемые паевые взносы
• Должен быть прописан порядок вступления в кооператив – будущий член сообщества должен понимать, какой именно алгоритм нужно использовать для попадания в конкретно этот ЖСК.
• Также должен быть известен расчетный счет, на который перечисляются средства членов кооператива – если он меняется, то меняется и устав
• В уставе должен быть ясный алгоритм выхода гражданина из членов ЖСК. Причем должна быть прописана не только процедура, но и все финансовые затраты, которые несет как гражданин, так и сам ЖСК. Речь идет о возвращении паевого взноса, перехода права требования на строящуюся квартиру и иные траты, которые вносил пайщик при вступлении в кооператив

Закон о жилищно-строительных кооперативах предусматривает наличие в них руководства. В уставе должны быть прописаны как права, так и обязанности членов кооператива и отдельно – руководителей. После прочтения устава должна быть ясна степень ответственности, которая возлагается как на руководителя, так и на пайщиков.

Права членов жилищно-строительного кооператива

Все права членов жилищно-строительного кооператива прописываются в уставе. Они не должны противоречить федеральному закону о ЖСК и другим нормативным документам, как в сфере потребительских союзов, так и в сфере гражданских взаимоотношений и потребительского рынка.

• Если вы не знаете, что такое ЖСК, то при покупке квартиры менеджер кооператива или его руководитель должны озвучить вам полную информацию о деятельности ЖСК. То есть принимая решение приобрести право требования на квартиру в ЖСК, подписать договор о вступлении в ЖСК, вы должны полностью осознавать свои будущие обязанности.
• Пайщик имеет право знать, каким образом в ЖСК происходит процесс принятия решений – требуется ли общее собрание для любых вопросов, или все пайщики собираются только для голосования за руководство, а основные изменения в процессы вносят уже председатель ЖСК и его замы.
• Нужно разобраться в правах каждого члена ЖСК относительно голосования. Например, в моменте изменения устава и прочих документов, связанных с взносами денег – нужно ли единогласное решение или достаточно большей части пайщиков. Что считается кворумом общего собрания – сколько человек должно прийти на собрание, чтобы оно считалось легитимным?
• Каким образом члены ЖСК будут компенсировать убытки организации. Имеет ли право пайщик не вносить средства на оплату различных штрафов, наложенных на юридическое лицо, есть ли прямая ответственность председателя за такие действия

ЖСК – это сложный механизм на жилищно-строительном рынке. С одной стороны, права членов ЖСК достаточно широки – любой пайщик может даже выходить с радикальным изменением проекта для сокращения стоимость строительства дома. Но при этом и обязанностей, в том числе ответственности, у членов ЖСК на порядок больше, чем в случае с договорами долевого участия.

Плюсы и минусы ЖСК

Что такое ЖСК с точки зрения покупателя? Давайте рассмотрим основные плюсы и минусы этой схемы становления владельцем недвижимости. Начнем:

Есть и другие минусы в схеме ЖСК. Фактически вы имеете меньше прав, чем тот же участник долевого строительства по 214 ФЗ. Цена за квартиру растет, ответственности у застройщика нет, неустойку получить не выйдет. И постоянно дополнительные траты – все это реалии современного подхода к ЖСК.

Договор ЖСК (образец)

Мы не пытаемся отговорить вас от покупки квартиры в ЖСК. Часто это действительно выгодное вложение средств и получение квартиры в достаточно короткий срок. Практически во всех городах России есть удачным примеры строительства многоквартирных домов через механизм ЖСК. А многое элитное жилье в принципе строится только по такому механизму. Поэтому проверяйте ЖСК, взвешивайте риски и принимайте собственное решение.

Если все-таки решили приобрести квартиру таким образом, давайте разберемся, что такое договор ЖСК при покупке квартиры. Нужно обратить внимание на несколько моментов.

• Вам нужно прочесть договор с ЖСК очень внимательно. Бланка, форму и содержание которого регулируется нормативными документами, не существует. Поэтому проверяем всю информацию на соответствие закону. Лучше всего показать такой договор юристу, который сможет озвучить экспертное мнение о сохранении ваших прав как гражданина
• Ответственность ЖСК – в договоре должна быть информация о том, что происходит, если наступает невозможность передать квартиру
• Должен быть прописан алгоритм передачи квартиры после постройки дома, сроки на его передачу и сопутствующая информация
• Проверьте, указал ли председатель ЖСК отличительные особенности дома, в котором вы приобретаете квартиру – это его этажность, проектная декларация, объекты благоустройства по проекту, наличие лифта. Конечно, общим собранием жильцов это меняется без проблем, но лучше обладать такими данными в договоре – может пригодиться в суде.
• Вам также пригодятся реквизиты ЖСК – обычно все указывают эти данные, но проверить их наличие будет не лишним.
• Отличительные особенности вашей квартиры – на каком этаже она находится, ее площадь, планировка, количество комнат, площадь каждого помещения, направление окон, наличие балкона и лоджии

Ознакомьтесь с типовым бланком договора с ЖСК у нас на сайте (скачать образец)

Проверка ЖСК

Конечно, полностью обезопасить себя от срыва сроков сдачи дома, от повышения стоимости квартиры и других проблем вы не сможете. Но стоит попробовать проверить не только сам договор с ЖСК, но организацию

• Уточните у председателя, не находится ли компания на стадии банкротства. Данные также можно посмотреть в местных СМИ
• Уточните, сколько еще домов ведет председатель ЖСК. Если стартовало сразу несколько объектов в разных частях города – это плохой знак. Часто бывает, что председатель начинает строительство одного объекта, собирает деньги и тратит их. Затем ему нужны средства на достройку – он открывает другой объект, собирает деньги со второго и тратит на первый – и так до тех пор, пока количество объектов не станет слишком большим и его деятельность не попадет в поле зрения правоохранительных органов
• Вам необходимо знать, каким образом принимаются решения о повышении стоимости квадратного метра – проверьте устав организации
• Вам нужно доехать до места стройки, найти стенд с информацией о строительстве – на нем должна содержаться информация о генподрядчиках. Их тоже нужно «промониторить» СМИ.
• Узнайте у председателя, находится ли земельный участок под будущим домом в собственности. Попросить ознакомиться с правоустанавливающими документами.

В заключении

Нужно понимать главное – покупка квартиры в ЖСК несет в себе намного больше рисков и оставляет физическое лицо намного менее защищенным, чем в случае с договорами долевого участия. Вы не защищены от мошенничества в виде продаж одной квартиры разным людям. Вы не знаете, сколько в итоге будет стоить ваша квартиры – а за пару лет возведения дома может многое измениться. Вы не можете взыскать неустойку – она не определена законом, а судебная практика неоднозначна. Поэтому если вы думаете, что разобрались с тем, что такое ЖСК, то прочитайте наш текст и законы еще раз. Возможно, все-таки стоит обратиться к другой схеме строительства?

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

viplawyer.ru

ДДУ или ЖСК: что выбрать?

На первичном рынке жилой недвижимости Петербурга застройщики по-прежнему используют всевозможные схемы продаж, заключая договоры долевого участия или предварительного долевого участия, договоры паевого взноса (вступление в ЖСК), предварительные договоры купли-продажи, договоры о намерениях и т.д. Но не все эти схемы законны и прозрачны.

Что стоит за договором?

Федеральный закон № 214-ФЗ предусматривает использование только двух схем: продажи по ДДУ и через вступление в ЖСК. «На первичном рынке 214-ФЗ обеспечивает взаимодействие строительных компаний и дольщиков, которые привлекаются на основании либо договора долевого участия, либо вступления в жилищно-строительный кооператив, – подтверждает Светлана Денисова, начальник отдела продажЗАО «БФА-Девелопмент». – Обе схемы являются законными».

Наиболее распространенной схемой продаж квартир в новостройках считается заключение договора участия в долевом строительстве. По данным Полины Яковлевой, директора департамента жилой недвижимости NAI Becar, в Северной столице около 65% сделок на первичном рынке недвижимости заключаются по ДДУ, 33% – по ЖСК и 2% – по договору купли-продажи или предварительному договору купли-продажи. Дмитрий Лехмус, партнер ГК Rusland SP, объясняет высокий процент заключенных договоров ЖСК на первичном рынке Петербурга тем, что сегодня ряд крупных девелоперов, таких как «ЦДС», «ЛенСпецСМУ», «Лидер», часть своих объектов реализуют с использованием этого механизма продаж.

При этом Арсений Васильев, генеральный директор ГК «Унисто Петросталь», говорит о вероятности того, что доля заключенных договоров по схеме ЖСК в ближайшие годы может вырасти. «Законодатели здесь сравнительно редко вносят инициативы, которые меняют правила работы, чего нельзя сказать о сфере долевого строительства», – объясняет эксперт.

Что касается других схем, то, по словам Светланы Денисовой, предварительный договор и иные схемы для приобретения строящегося жилья сомнительны. «Предварительный договор слабее регламентирован Гражданским кодексом, чем договор, заключенный в прямом соответствии с федеральным законом, – поясняет эксперт. – По предварительному договору все остается зыбким, спорным, и дольщик слабо защищен законом. В разных субъектах Российской Федерации правоприменительная практика пошла разными путями. В некоторых к предварительному договору относятся весьма лояльно, но в большинстве субъектов РФ предварительный договор считают лишь соглашением о намерениях. По такому договору не должны взиматься деньги. Петербург ближе ко второй позиции, чем к первой».

В целом, предварительный договор может заключаться тогда, когда объект сдан, а непроданные квартиры находятся в стадии оформления в собственность. «В этот момент возможно заключение предварительного договора, но уже купли-продажи, а не долевого участия», – говорит Светлана Денисова.

Также стоит отметить, что на первичном рынке широкое распространение получил договор переуступки права требования по договору долевого участия. Это связано с тем, что в новостройках процент инвестиционных покупок нередко достигает 20%. Такие квартиры выставляются покупателями на перепродажу на поздних стадиях готовности объекта или перед самой сдачей объекта в эксплуатацию с целью получения примерно 10% годовых от своих вложений. Заключение договора переуступки допускается только до момента подписания сторонами акта прямой передачи квартиры.

ДДУ и ЖСК: преимущества и недостатки

И договор долевого участия, и договор паенакопления (вступление в ЖСК) соответствуют действующему законодательству, но, конечно, каждый вариант имеет свою специфику, обладает как преимуществами для клиента, так и недостатками.

Договор долевого участия гарантирует наличие у застройщика всей разрешительной документации. «Если строительная компания реализует квартиры по ДДУ, значит, она имеет проектную документацию, которая прошла государственную экспертизу и размещена на сайте, подтверждены права собственности или аренды на земельный участок, используемый для строительства многоквартирного дома, получено разрешение на строительство, – говорит Алексей Гусев, коммерческий директор ООО «Главстрой-СПб». – Выводы о финансовой состоятельности застройщика позволяют сделать данные, указанные в проектной декларации и ежеквартальной отчетности».

Одним из основных преимуществ договора долевого участия является то, что он исключает возможность двойной продажи жилья. Светлана Денисова объясняет: «Договор долевого участия подлежит обязательной регистрации в УФРС. Двойные продажи после регистрации уже невозможны, потому что государство, регистрируя сделку, констатирует, что оно видит дольщика в качестве легитимной стороны по договору, и подтверждает права дольщика на определенный объект недвижимости. Застройщик уже не может распорядиться данным объектом без расторжения зарегистрированного договора долевого участия».

Договор ЖСК, согласно законодательству РФ, напротив, не регистрируется в государственных органах. Таким образом, повышается риск двойных-тройных продаж в доме. В то же время Арсений Васильев отмечает, что обязательная регистрация ДДУ затягивает его оформление на 2-3 месяца, любые изменения в договоре также подлежат регистрации, что делает процесс внесения изменений (часто именно дольщики являются их инициаторами) долгой и затруднительной затеей. Стоит отметить, что данная процедура также может потребовать от покупателя жилья дополнительных денежных затрат.

Валерий Лазугин, заместитель генерального директора АН «Итака», к преимуществам договора участия в долевом строительстве относит то, что в нем указываются сроки передачи квартиры покупателю, в случае нарушения которых застройщик будет обязан выплатить дольщику неустойку. «Если же квартира будет иметь какие-либо дефекты, клиент вправе требовать безвозмездного устранения недостатков в фиксированный срок», – добавляет эксперт. В этом отношении договор ЖСК является более рискованным, поскольку, в отличие от ДДУ, не гарантирует соответствия заявленного срока ввода объекта в эксплуатацию реальному.

Стоит отметить, что с 1 января 2014 года действует закон об обязательном страховании застройщиков. «Закон является дополнительным фильтром, отсеивающим недобросовестные компании, поскольку застраховать сомнительные проекты достаточно сложно (ОВС, страховые компании и банки очень серьезно подходят к оценке застройщиков), – рассказывает Алексей Гусев. – Отсутствие страховки станет основанием для отказа в государственной регистрации ДДУ Росреестром». Данная инициатива направлена на предоставление потребителю дополнительных гарантий и решение проблемы с обманутыми дольщиками. Если застройщик по какой-то причине не исполняет свои обязательства перед дольщиком, то наступает страховой случай, и все средства покупателю новостроек возвращаются. Таким образом, риски дольщиков минимизируются, и они получат либо свои квартиры, либо возврат своих средств.

К преимуществам договора ЖСК эксперты относят возможность предоставления покупателю рассрочки от застройщика на относительно долгий период, в том числе после введения дома в эксплуатацию. Валерий Лазугин говорит, что в некоторых случаях срок рассрочки может достигать 10 лет, тогда как в случае с ДДУ рассрочка возможна лишь до окончания строительства.

К плюсам договора паевого взноса Арсений Васильев добавляет тот факт, что члены кооператива могут сами принимать решение о судьбе своего дома – объединившись и набрав более 50% голосов, взять управление ЖСК в свои руки. Но при этом Алексей Гусев отмечает, что, например, в случае недостатка средств для завершения строительства члены ЖСК солидарно несут ответственность по долгам кооператива: «Если дом не будет достроен из-за проблем с финансированием, претензии покупатель сможет предъявить только к ЖСК. Соответственно, ему самому как члену ЖСК придется дополнительно профинансировать строительство».

ДДУ – не панацея

На рынке существует ряд крупных строительных компаний, имеющих за плечами не один десяток реализованных объектов и предпочитающих продавать их по договору ЖСК. Данная схема интересна застройщикам по нескольким причинам. Как рассказывает Алексей Гусев, она предоставляет компании возможность привлечь денежные средства до начала строительных работ и предложить более выгодные цены, поскольку паевые взносы не облагаются налогом.

Немаловажным фактором для застройщика при выборе схемы реализации объекта является и то, что каждый договор долевого участия, в отличие от договора паенакопления, подвергается длительному процессу регистрации, во время которого строительная компания не имеет права получить денежные средства. По словам Дмитрия Лехмуса, в Петербурге срок подобной регистрации может достигать двух месяцев.

Полина Яковлева считает, что указанные преимущества договора ЖСК перед ДДУ предоставляют девелоперам дополнительный инструмент в конкурентной борьбе за покупателя. Поэтому экспансия ДДУ не распространится на весь первичный рынок жилья.

При этом Арсений Васильев замечает, что тенденции к увеличению доли компаний, работающих по ДДУ, не прослеживается: «Постоянные изменения в законодательстве, которые усложняют работу застройщиков, удлиняют сроки оформления договоров и увеличивают затраты, не стимулируют девелоперов переходить на договор долевого участия. Многие процедуры, прописанные в законе, не до конца продуманы, не отработан механизм их выполнения».

Светлана Денисова добавляет, что во время принятия 214-ФЗ застройщики много говорили о том, что позиции рынка участников долевого строительства перестали быть равноправными. «Например, дольщик может свободно выйти из договора, а при недобросовестном исполнении обязательств дольщиком застройщик может расторгнуть договор только после неоднократного нарушения и прохождения определенного срока», – говорит г-жа Денисова.

Эксперт также отмечает, что неправильно делать ДДУ обязательным элементом при покупке квартиры. «Не надо доводить до абсурда хорошие начинания. Во всем мире существует практика создания жилищно-строительных кооперативов. Это законная схема, нет оснований исключать ее из практики. Застройщик – это хозяйствующий субъект, у которого может быть немало причин воспользоваться своим выбором и избрать схему, которая несет в себе какие-либо преимущества», – рассказывает Светлана Денисова.

Риски будут всегда

Стоит отметить, что сегодня ни одна из форм договоров полностью не страхует покупателя от возможных неприятностей, в том числе и от долгостроя. «Первичный рынок несет в себе определенные риски, которые можно подразделить на юридические и общеэкономические, – замечает Светлана Денисова. – Удлинение сроков строительства возможно при возникновении проблем в конкретной компании или при вхождении рынка в кризис».

В любом случае и при любой схеме покупки жилья дополнительной гарантией для будущих новоселов была, есть и остается репутация застройщика. «Если это уверенная компания, представленная на рынке не один год и зарекомендовавшая себя внушительным объемом реализованных объектов, то мошенничества ждать не стоит, так как репутация нарабатывается годами, и в девелопменте она играет одну из самых важных ролей для последующего развития бизнеса. С другой стороны, если застройщик нечист на руку и поставил перед собой цель обмануть покупателей, он сможет сделать это при любой схеме продаж», – говорит Марина Агеева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема».

Алексей Гусев советует: «Главное, что всегда следует сделать перед заключением договора, – познакомиться с документами застройщика, в которых содержится полная информация как о компании, так и об объекте строительства (разрешение на строительство, проектная декларация, права на земельный участок – собственность, аренда или субаренда)». «Не надо стесняться прибегать к услугам консультантов, задавать вопросы и выбирать застройщика, который, на ваш взгляд, своевременно построит объект», – добавляет Светлана Денисова.

В целом же эксперты признают, что с момента введения нового законодательства в сфере долевого строительства рынок стал более цивилизованным, а главным плюсом принятия 214-ФЗ стало появление четкого законодательного регулирования процесса реализации строящихся объектов и, соответственно, повышение доверия покупателей, в том числе частных инвесторов, к первичному рынку жилья.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:

На сегодняшний день многие строительные компании работают в соответствии с 214-ФЗ, в большинстве своем заключая с покупателями договор участия в долевом строительстве. Этот договор призван максимально защитить интересы дольщиков. Но надо помнить, что какой бы надежный договор ни был, если у строительной компании нет денег, то она свои обязательства не выполнит и дом не будет построен в срок. Так что, выбирая застройщика, нужно смотреть не только на договор, но и на другие показатели надежности: опыт компании, наличие систематических задержек по предыдущим объектам, статус земли под строительство, наличие технических условий на подключение коммуникаций и пр.

Еще иногда покупателям предлагают заключить договор ЖСК. Хотя он и легальный, но более рискованный для покупателя по сравнению с ДДУ. Вступая в ЖСК, гражданин становится пайщиком и принимает солидарную ответственность, то есть, если дом будет построен с нарушением сроков, то привлечь застройщика к ответственности будет невозможно.

Дмитрий Сидоренко, начальник отдела продаж ГК «ЦДС»:

Наша компания работает только по схеме ЖСК. Формат ЖСК более гибкий, он предусматривает возможность получения длительной рассрочки, при ДДУ же рассрочка приемлема только до ввода объекта в эксплуатацию. В нашей практике есть примеры, когда люди уже заселяются, живут в квартирах в построенных домах и продолжают выплачивать рассрочку. А по факту завершения взаиморасчетов они оформляют документы на право собственности.

Для покупки квартиры по ЖСК можно использовать как ипотечный займ, так и финансирование по различным социальным программам. С ГК «ЦДС» работают 19 аккредитованных банков-партнеров, которые выдают ипотеку под договоры паевых взносов. Это крупнейшие банки регионального и федерального значения: Сбербанк, ВТБ24, банк «Санкт-Петербург», «Уралсиб», Абсолют-банк и многие другие. Мы заинтересованы в том, чтобы покупка недвижимости была комфортной для наших клиентов, поэтому постоянно развиваем партнерские отношения с банками, предлагая индивидуальные условия.

Марина Агеева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема»:

Наша компания выбрала для реализации своего первого проекта – жилого комплекса бизнес-класса«5 звезд» – схему продаж по договору долевого участия. 214-ФЗ – предпочтительная форма и для покупателей, и для продавца недвижимости. Основное ее преимущество – это исключение возможности двойных продаж, которые в свое время оставили без квартир многих людей. Эта схема не исключает всех рисков, но благодаря хорошему позиционированию как со стороны Смольного, так и со стороны рынка, приобретая жилье по ДДУ, покупатель чувствует себя спокойнее. При этом нельзя сказать, что другие формы продаж являются априори рискованными и не внушают доверия. По ЖСК работают крупнейшие в Петербурге застройщики, жилищно-строительный кооператив позволяет им предоставлять покупателям более длительные рассрочки, чем, скажем, ДДУ.

Нюанс ЖСК состоит в том, что банки постепенно отказываются выдавать ипотеку по таким договорам, так как не получают внятного обеспечения на период строительства.

news.ners.ru

Покупка квартиры в строящемся доме: договор ЖСК

Рынок недвижимости с каждым годом становится все обширнее – растут города, появляются целые новые районы, на месте старых аварийных домов и бараков возводят современные многоэтажки. Купить квартиру в таком новом доме, сменить старые хрущёвки на современные просторные планировки мечтают многие, тем более что покупка квартиры в строящемся доме может быть весьма выгодной, а квартира сравнительно недорогой. Однако, как понять, как именно происходит приобретение еще не построенного жилья и какую стройку лучше выбрать?

Сейчас на рынке российской недвижимости продажу квартир в еще не построенных домах осуществляют двумя типами: по договору долевого участия в строительстве дома и по системе жилищно-строительных кооперативов. Эти две схемы существенно отличаются друг от друга, хотя основной их целью можно назвать одну – привлечение средств будущих собственников жилья для строительства самого дома. Считается, что ЖСК является более рискованным договором, хотя в последние годы число строек в нашей стране по договору ЖСК существенно возросло. С чем же связана такая популярность ЖСК и какие риски могут ждать будущих владельцев квартир?

Преимущества ЖСК при строительстве дома

ЖСК имеет целый ряд существенных отличий от договоров долевого участия, благодаря которым эта форма строительства стала намного популярней, чем договору ДДУ, хотя е не заняли лидирующие позиции в этой области. Специалисты в области недвижимости отмечают целый ряд преимуществ кооператива перед долевками, причем не только для застройщика, но и для самих будущих жильцов дома. Вот лишь некоторые из них:

• Главный плюс ЖСК для застройщика – это отсутствие необходимости регистрировать такие договоры в специализированных органах. В отличие от договоров долевого участия, регистрация которых необходима для оформления отношений с покупателем, в кооператив лицо вступает с момента подписания договора паевого взноса или инвестиционного договора. Это говорит о том, что застройщику не придется ждать регистрации договоров чтобы начать использовать поступающие от покупателя деньги в строительстве.
• Покупатель также получает целый ряд плюсов от участия в ЖСК, главный из которых заключается в том, что по сути стройкой объекта занимается не сторонняя компания застройщик, а сам кооператив, членами которого являются собственники будущего жилья. Отсюда вытекает ряд вполне понятных плюсов ЖСК: собственники квартир могут полностью контролировать движение средств и ход строительства, в случае необходимости самостоятельно привлекать подрядные организации, по окончании строительства дома совместно управлять домом без привлечения управляющих компаний и без оформления ТСЖ и, что самое главное – если застройщик обанкротится, члены кооператива могут сами найти нового подрядчика, которому доверят завершение строительства дома.

Несмотря на такое количество преимуществ, многие до сих пор побаиваются брать квартиры в кооперативных домах, отдавая предпочтение долевому строительству и это не безосновательно. Договор ЖСК считается менее защищенным, ему е посвящено ни одного отдельного закона, в котором бы были рассмотрены все вопросы и узкие проблемы реализации ЖСК, что привело к появлению следующих проблем:

• Поскольку договоры о вступлении в кооператив не регестрируются, никто, кроме самих собственников и застройщика не проверяет документы при продаже квартир. В итоге возникает проблема двойных продаж квартир в домах ЖСК, которую потом приходится решать в суде.
• При нарушении застройщиком сроков строительства собственникам сложнее привлечь его к ответственности и отказаться от договора, вернув деньги, поскольку по сути такую неустойку пайщик будет выплачивать себе сам, а также из средств других таких же пайщиков.

Конечно, это далеко не все плюсы и вовсе не все минусы ЖСК, однако это не говорит о том, что договор ЖСК не имеет права на существование. Наоборот, это во многих отношениях удобный способ строительства дома, главное – выбирать проверенного застройщика с отличной репутацией, ведь предложений на рынке недвижимости огромное количество и терять свой престиж застройщик не захочет. Также необходимо всегда читать договор, особенно на покупку жилья и консультироваться со специалистами при покупки, это убережет от многих рисков и сделает появление новой квартиры – одним из самых радостных событий в жизни.

seductrice.ru

• 
  Договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами
• 
  Договор аренды квартиры между физическими лицами с последующим выкупом
• 
  Можно ли приватизировать квартиру по договору социального найма 2018
• 
  Бланк договор найма квартиры
• 
  Регистрация договора залога недвижимого имущества в росреестре
• 
  Оспаривание договора дарения
• 
  Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика 214 фз
• 
  Договор переуступки прав собственности на квартиру
• 
  Стандартный договор аренды квартиры
• 
  Акт приема передачи по договору дарения квартиры
• 
  Акт приема передачи квартиры по договору дарения