Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно. Как проверить чистоту квартиры
Вести - Как проверить “чистоту” квартиры
Правда, за небольшие комиссионные можно нанять если не риелтора, то хотя бы юриста, который специализируется на сделках с жильем.
Покупка квартиры — дело ответственное и очень непростое. Многие, собираясь приобретать недвижимость, предпочитают обратить к профессиональному риелтору или в крупную компанию, чтобы решить свой квартирный вопрос.
Но в последнее время появилось достаточно много людей, которые не хотят платить комиссионные риелторам-одиночкам и различным, а собираются сами купить недвижимость. И все бы ничего, но есть один тонкий момент — это проверка юридической чистоты приобретаемого жилья.
Если допустить какую-либо оплошность, то она может обернуться серьезнейшими последствиями. Например, если в квартире зарегистрирован психически нездоровый человек, который находится на лечении и которого не поставили в известность о продаже жилья. Если через какое-то время этот человек появится, то велика вероятность, что сделка купли-продажи через суд будет признана ничтожной, квартиру у покупателя отберут, а вот потраченные деньги не вернут.
Так что различных сложностей много. И совершенно естественно, что у людей, которые решили самостоятельно приобрести недвижимость, возникает вопрос — а каким образом самому при покупке проверить юридическую чистоту квартиры? Это не самое простое дело, но нет ничего невозможного в этом мире.
Известный адвокат Олег Сухов замечает, что для того чтобы проверить юридическую чистоту квартиры, в первую очередь необходимо изучить правоустанавливающие документы. Следует обратить внимание на содержание договоров, особенно на условия, которые могут стать причиной их расторжения. Например, когда в договоре купли-продажи указано обязательство покупателя выплатить полную стоимость квартиры спустя определенный срок после подписания договора. В этом случае, вы должны быть уверены в том, что эти условия выполнены.
“Важно изучить и проверить на действительность и документы, удостоверяющие личность собственника. Обязательно следует запросить у продавца выписку из ЕГРП, из которой вы узнаете историю квартиры и увидите наложенные на нее обременения. Обращайте внимание на существующие споры в отношении объекта недвижимости. Срок признания сделок с недвижимостью недействительными — 3 года. Именно по этой причине если судебные споры были совсем недавно, то следует убедиться, что продавец имеет право на продажу квартиры. Также следует обратить внимание на документы из БТИ, в которых видно, была ли произведена в квартире перепланировка и узаконена ли она”, — резюмирует Олег Сухов.
В общем, самое главное в этом деле — внимательность и осторожность. Должно насторожить, если квартира продается, например, на треть дешевле аналогичного жилья. Если цена занижена, то у этого должна быть очень серьезная причина — ведь никто не захочет продавать дорогое жилье, что называется, себе в убыток.
Конечно, похвально, когда человек сам покупает себе квартиру. Но для этого надо обладать каким-то опытом или не жалеть денег, которых можно лишиться при проведении сделки. Многие эксперты отечественного рынка говорят, что за небольшие комиссионные можно нанять если не риелтора, то хотя бы юриста, который специализируется на сделках с жильем. Опытный человек знает все “подводные камни” и убережет от серьезных ошибок. Впрочем, и самостоятельное приобретение жилья и, опять же, самостоятельная проверка его “чистоты” могут принести хороший результат.
realty.vesti.ru
Как при покупке квартиры проверить юридическую чистоту
В Вашей жизни вот-вот случится радостное событие? Собираетесь приобретать квартиру? Наши искренние поздравления! Однако в нынешнее не слишком спокойное время каждый разумный человек желает при покупке квартиры проверить её юридическую чистоту, ведь вкладывая столь крупную сумму денег, совсем не хочется оказаться у разбитого корыта. Как мы уже сказали, почти каждого покупателя интересует история квартиры и как её проверить, поэтому мы и решили поделится с Вами полезной информацией и на понятном языке расписали Вам, как при покупке квартиры проверить юридическую чистоту. Давайте разберемся так что же нужно сделать и как проверить историю квартиры самостоятельно, чтобы избежать обмана и прочих неприятностей при покупке квартиры на вторичном рынке.
Пункт №1 проверки юридической чистоты квартиры
Перед заключением договора необходимо попросить собственника ознакомить Вас с правоустанавливающими документами на недвижимость. В большинстве случаев к таким документам относятся договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство. Обязательно ознакомьтесь с подлинником правоустанавливающего документа, чтобы убедиться, что в документе нет следов подчисток и иных фальсификаций. Если в нём будут какие-либо исправления, они обязательно должны быть заверены подписями всех лиц, подписывавших договор. В том случае, если при этом участвовал нотариус, исправления должны быть заверены его подписью и печатью. Также следует проверить факт надлежащей государственной регистрации договора, если он подлежал такой регистрации. Обязательно посмотрите на дату вступления договора в действие. Например, вас должно насторожить, если владелец начинает быстро продавать квартиру, которая совсем недавно была ему подарена или завещана по наследству человеком, не являющимся его родственником.
Важно!
В ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) отражается история всех жилых объектов с 1998 года (то есть там указаны все переходы права собственности, аресты имущества, запреты на совершение сделок и т.д.). Обязательно затребуйте у собственника выписку из ЕГРН, содержащую всю историю квартиры начиная с первого зарегистрированного собственника, с тем, чтобы убедиться, что за последние годы с квартирой все было в порядке и отсутствуют риски того, что кто-то в будущем сможет оспорить Вашу сделку - это важный пункт проверки юридической чистоты квартиры при покупке.
Обратите внимание, что если данная жилплощадь часто переходила из рук в руки, и в ней никто не жил достаточно долго, то вполне возможно, что со сделками по этой квартире не все в порядке, и Вас просто пытаются обмануть. Так как в выписке из ЕГРН будут указаны все имущественные споры из-за квартиры, случаи наложения ареста и так далее, то, обратив внимание на дату этих событий, вы можете сделать для себя определенные выводы. Согласно гражданскому законодательству Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. При этом течение срока исковой давности по указанным требованиям для лиц, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале её исполнения. При этом срок исковой давности для такого лица во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (статья 181 ГК РФ).
Следовательно, если в период, предшествующий Вашей сделке по покупке квартиры, имелись обстоятельства, которые могут явиться причиной оспаривания как Вашей сделки, так и предшествующей, в течение 10 лет будет сохраняться риск того, что кто-то сможет отсудить у Вас квартиру. Именно поэтому очень важно отнестись серьёзно к проверке истории (юридической чистоты) приобретаемой Вами квартиры.
Пункт №2 проверки истории квартиры перед покупкой
Встречается и такое, что жилой объект не зарегистрирован в ЕГРН – как правило, это касается достаточно старых квартир. Однако отсутствие подобного объекта недвижимости в реестре означает ее практически полную юридическую чистоту, то есть с момента приватизации никаких сделок с ней не совершалось. Хотя и в этом случае может всплыть документ, на основании которого кто-то сможет заявить свои права на квартиру.
Также в обязательном порядке следует запросить у собственника документы из бюро технической инвентаризации (БТИ), благодаря которым можно убедиться, что в квартире не производились незаконные перепланировки или переустройство. Дело в том, что, согласно российскому законодательству, практически любые переустройства и перепланировки должны быть согласованы с органами местного самоуправления. Если этого не произошло, перепланировки являются незаконными и за них придется нести ответственность. Стоит знать и о том, что квартиру, которая содержит в себе неузаконенные перепланировки, нельзя будет заложить банку при получении кредита.
Обязательно нужно посмотреть паспорт продавца и сверить данные указанные в паспорте с данными в документах. Если паспортные данные продавца изменились, удостоверьтесь в том, что продавец и лицо, указанное в свидетельстве, являются одним и тем же человеком.
Пункт №3 юридической проверки квартиры при покупке
Обычно вопросы возникают также в тех случаях, когда от имени продавца действует его представитель. Если Вы оказались в подобной ситуации, необходимо тщательно проверить доверенность и убедиться в том, что она заверена нотариусом. Без нотариально заверенной доверенности представитель продавца не имеет права производить никаких действий. Доверенность должна быть составлена на специальном бланке, который имеет серию и номер. Не будет лишним проверить факт выдачи этой доверенности, позвонить в нотариальную контору и удостовериться в этом, поскольку бывали случаи подделки нотариальных доверенностей.
Необходимо ознакомиться и с содержанием самой доверенности, чтобы определить объём полномочий представителя, в том числе выяснить вправе ли представитель собственника квартиры получить деньги за ее продажу, или же его полномочия ограничиваются лишь подписанием договора.
Пункт №4 проверки квартиры перед покупкой
Один из дополнительных рисков – это оспаривание прав на квартиру. Известны ситуации, когда член семьи, прописанный в квартире, но давно не проживающий в ней, неожиданно объявляется и начинает оспаривать сделку или заявляет о своем желании проживать здесь.
Попросите продавца предоставить выписку из домовой книги - в этом документе указано, кто зарегистрирован в квартире по постоянному месту жительства, есть ли несовершеннолетние (по закону при купле-продаже квартиры их интересы должны быть соблюдены, и за этим присматривают органы опеки) и не возникнет ли проблем при снятии их с регистрационного учета. Если одним из собственников является несовершеннолетний ребёнок, то необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на заключение такого договора (ст. 28, ст.37 ГК РФ).
Если собственник квартиры состоит в браке, он должен предъявить нотариально заверенное согласие на продажу жилья от супруга/супруги. При этом недостаточно сравнить дату в свидетельстве о государственной регистрации права и дату регистрации брака в паспорте, иногда стоит сходить с продавцом в ЗАГС и уточнить информацию о возможных предыдущих браках.
Послесловие...
Как Вы уже поняли, проверка юридической чистоты квартиры перед ее покупкой – это важный, но вполне решаемый процесс. Самое главное при его осуществлении знать свои права, требовать получения всех необходимых для Вас данных. Необоснованный отказ в предоставлении информации должен Вас насторожить и послужить тревожным сигналом, что может быть стоит отказаться от покупки данной квартиры. Чтобы правильно проверить историю квартиры, важно внимательно собирать документы, тщательно их проверять и не пропускать ни одной мелочи. Однако во избежание разных проволочек покупку квартиры лучше осуществлять через профессиональных юристов (таких как эти юристы в Чебоксарах), они точно знают, как при покупке квартиры проверить юридическую чистоту и которые помогут тщательно её проверить, при этом гарантируя ряд преимуществ, таких как правовая экспертиза и безопасность сделки с недвижимостью.
Задать вопрос юристу в 1 клик
xn--80aeahfbug6bhlsn.xn--p1ai
Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно
Москва
Московская область
Санкт-Петербург
Ленинградская область
Алтайский край
Амурская область
Архангельская область
Астраханская область
Белгородская область
Брянская область
Владимирская область
Волгоградская область
Вологодская область
Воронежская область
Еврейская автономная область
Забайкальский край
Иркутская область
Калининградская область
Калужская область
Камчатский край
Кемеровская область
Кировская область
Костромская область
Краснодарский край
Красноярский край
Курганская область
Курская область
Липецкая область
Магаданская область
Мурманская область
Ненецкий автономный округ
Нижегородская область
Новгородская область
Новосибирская область
Омская область
Оренбургская область
Орловская область
Пензенская область
Пермский край
Приморский край
Псковская область
Республика Адыгея
Республика Алтай
Республика Башкортостан
Республика Бурятия
Республика Дагестан
Республика Ингушетия
Республика Кабардино-Балкария
Республика Калмыкия
Республика Карачаево-Черкессия
Республика Карелия
Республика Коми
Республика Марий Эл
Республика Мордовия
Республика Саха (Якутия)
Республика Северная Осетия (Алания)
Республика Татарстан
Республика Тыва (Тува)
Республика Удмуртия
Республика Чечня
Республика Чувашия
Ростовская область
Рязанская область
Самарская область
Саратовская область
Сахалинская область
Свердловская область
Смоленская область
Ставропольский край
Тамбовская область
Тверская область
Томская область
Тульская область
Тюменская область
Ульяновская область
Хабаровский край
Ханты-Мансийский автономный округ
Челябинская область
Чукотский автономный округ
Ямало-Ненецкий автономный округ
Ярославская область
subsidii.net
Как проверить чистоту квартиры при покупке
Как проверить чистоту квартиры при покупке
Продажа квартиры какие документы нужны 2016
Юридическая проверка квартиры
Какие документы нужно проверить при покупке квартиры
Типичные ошибки нотариальной купли продажи
В каких случаях вам откажут в государственной регистрации прав на купленную недвижимость
Особенности проверок с 2016
Проверка приватизации
Сохранение права на проживание при продаже квартиры
Наследственные квартиры
Как читать документы на квартиру
Адвокат по Недвижимости Гордон А.Э.
Основные методологические подходы проверки юридической чистоты одинаковы для разных видов недвижимости. В статье рассмотрены вопросы проверки чистоты квартиры при покупке, как наиболее массового вида недвижимости в России.Прочитав эту статью вы сделаете правильный вывод: Выписка по квартире из Единого гос реестра недвижимости (ЕГРН) для проверки юридической чистоты квартиры совсем недостаточна. Так же вы узнаете, что не существует единого перечня документов, по которым нужно проверять чистоту квартиры перед сделкой.
Большинство сделок по покупке квартир проводят на основе выписки из ЕГРН. Полноценная проверка квартиры должна охватывать проверку информации начиная с даты постройки дома. Такая информация в выписке отсутствует. Что и как проверять, из каких документов получить информацию, знает не каждый юрист, а тем более редкий покупатель.Иностранцы при покупке квартир находятся в еще более сложном положении. С одной стороны — сделки с иностранцами должны проводиться по особым правилам. С другой — иностранцы, особенно постоянно не проживающие в России, не знают ранее действовавших правил проведения сделок и форм документов на квартиры. Отдельные иностранцы пытаются скрыть реальные условия сделки, чем пользуются мошенники.
Сэкономить при покупке квартиры просто: Получить консультацию юриста по недвижимости, как правильно купить квартиру, какие документы подготовить для сделки, проверить юридическую чистоту квартиры.Лучший вариант — заказать у юриста по недвижимости сопровождение сделки «под ключ», куда войдет и правовая юридическая экспертиза квартиры.
Как проверить чистоту квартиры при покупке
Покупатель квартиры всегда несет повышенные риски по сравнению с продавцом. Продавец может спать спокойно если завершена купля-продажа квартиры и получены деньги. Продавец может спать достаточно спокойно даже в случае возникновения претензий со стороны покупателя.Продавец заведомо находится в лучшем положении: попробуйте получить у продавца деньги. Даже если покупатель обратиться в суд — не факт, что его иск будет удовлетворен, а если иск удовлетворят, попробуйте их получить — деньги уже потрачены: на другую квартиру, на уплату долгов и т.д.
Для покупателя квартиры сюрпризы начинаются после покупки. В лучшем случае, это могут быть недостатки качества квартиры: скрытые дефекты квартиры, дефекты отделки, шумные соседи, или соседство с производствами. Приходилось сталкиваться со случаями, когда новых собственников донимал шумный мусоропровод с соседнего подъезда, специфические запахи кухни соседей и прочее. Большинство подобных недостатков возможно выявить на этапе выбора квартиры при правильном и умелом осмотре дома и квартиры. Квалифицированные специалисты по недвижимости автоматически считывают эти параметры дома и квартиры и обращают на них внимание покупателей.
Значительно более опасны Юридические недостатки. Многие покупатели утратили право собственности на квартиру в результате исков от прежних собственников, от наследников, в результате исков прокуратуры или были существенно ограничены в возможности пользования квартирой, со стороны внезапно возникших жильцов.
Выявление качественных недостатков — обязанность риелтора и покупателя, то выявление юридических недостатков — прямая обязанность риелтора. В настоящее время покупатели регулярно экономят на услугах риелторов, по этому оценивать юридические риски при покупке квартир покупателям приходится самостоятельно.
Значительную часть обращений к нам так и звучит: Как проверить чистоту квартиры при покупке? Юридическая проверка квартиры до ее покупки позволяет Существенно снизить возникновение неожиданных претензий.
Юридическая проверка квартиры
Юридическая проверка квартиры направлена на выявление юридических недостатков конкретной квартиры.
Юридические недостатки квартир можно объединить в две группы:
1) Пороки в текущей или в предыдущих сделках с квартирой, которые влекут недействительность сделок с этой квартирой и приводят к прекращению права собственности последнего покупателя на квартиру.
2) Обременения квартиры правами третьих лиц, и которые смогут вселиться в квартиру по решению суда.
Выявить юридические недостатки позволяют документы на квартиру, документы продавца, документы покупателя. Сопоставление сведений из разных документов, выданных разными органами в разное время создает единую логичную картину возникновения прав на квартиру и их переходы по сделкам с этой квартирой по всей цепочке собственников до последнего. Появление сомнений в полноте или достоверности сведений в документах на квартиру – повод задуматься, перепроверить, а в некоторых случаях и отказаться от покупки квартиры, если сомнения не удается устранить. Во всяком случае, принимать решение о покупке без юридической проверки квартиры не стоит.
Продажа квартиры какие документы нужны 2016
Для участников сделок с недвижимостью с лета 2016 года ситуация по вопросу о необходимых документах существенно изменилась — изменился закон о государственной регистрации. С января 2017 года, ситуация изменилась еще больше, поскольку прежний закон отменили и вступил в действие новый закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ.
Для продавца квартиры с летя 2016 года вопрос документов существенно не изменился: действует универсальное правило гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) — владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью может только собственник. С лета 2016г. собственник подтверждает свой статус собственника только выпиской из гос реестра, только в течение 2016 года это был Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), а с января 2017 — это Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Внешне и по содержанию выписка из ЕГРП и из ЕГРН значительно отличаются.
Но при продаже квартиры и любой другой недвижимости именно выписка является тем единственным документом, который подтверждает право продавца совершить сделку.
Является ли он достаточным? Это определяет покупатель. Своим клиентам мы рекомендуем не ограничиваться выпиской из реестра. Дело в том, что для сделки с недвижимостью имеют значение и иные обстоятельства.
Располагая комплектом документов на квартиру проще выявить юридические недостатки, по этому дополнительно к выписке из ЕГРН требуем от продавца предоставить комплект:
- Правоустановку — документы-основание возникновения права собственности продавца на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, договора дарения, договор передачи (при приватизации), свидетельство о праве на наследство и т.д. В большинстве случаев к договору должен быть передаточный акт.
- Если в квартире проведена перепланировка, то технический паспорт на квартиру поможет ее выявить. А если перепланировку вы выявили уже при осмотре квартиры, тогда требуйте у продавца разрешение на перепланировку, выданное уполномоченной организацией.
- Если квартира в долевой или совместной собственности нескольких лиц, должны быть предоставлены соответствующие документы от всех собственников.
- До июля 2016 года продавец должен был предоставить свидетельство о собственности на квартиру — подтверждающий право собственности документ. С июля 2016 года выдача свидетельств прекращена, и значение ранее выданных свидетельств утрачено. Тем не менее просим у продавца предоставить свидетельство о собственности. При этом сведения в выписке из ЕГРН Фдолжна совпасть со сведениями по свидетельству.
- Документы удостоверяющие личность продавца-собственника (паспорт). При продаже квартиры не собственником, должна быть доверенность.
Перечисленные документы позволяют достоверно установить продавца, как собственника или полномочного представителя собственника, а так же получить сведения о наличии арестов, запретов, споров по продаваемой недвижимости. Вместе с тем, перечень не является исчерпывающим и может значительно расшириться в зависимости от вида недвижимости и глубины проверки.
Как мы сказали выше риски покупателя при купле-продаже квартир всегда выше и именно покупатель определяет как глубоко нужно проверять недвижимость. Во вторых, у покупателя могут быть особые требования к документам, например эти требования может предъявить банк для оформления ипотечного кредита.
По этому, какие документы для покупки квартиры нужны в 2016 году и в 2017 году определяет не столько продавец, сколько покупатель.
Читайте подробнее о Свидетельстве о праве на недвижимость с июля 2016 и в 2017 здесь
Какие документы нужно проверить при покупке квартиры
Цель покупателя — выявить юридические недостатки квартир
Не существует единого перечня документов, или пакета документов на недвижимость, по которому нужно проверять квартиру перед покупкой. Состав документов для проверки каждой квартиры индивидуален. Каждый покупатель это решает сам: какие документы его убеждают, что покупка квартиры для него безопасна, что квартиру он не потеряет.
У нас сопровождение сделок с недвижимостью выработала простое правило: Документов нужно столько, что бы выявить максимально возможное количество недостатков покупаемой недвижимости.
Из чего следует ответ на вопрос: «Какие документы нужно проверить при покупке квартиры»: Чем больше документов подвергнется анализу, тем больше вероятность выявить юридические пороки квартиры. Полученная информация позволит покупателю взвешенно принять решение о покупке квартиры.
Документы нужно проверить и проанализировать системно и во взаимосвязи друг с другом, что способствует выявлению несоответствий и пороков в истории квартиры.
Как сказано выше юридические пороки возможны как непосредственно в совершаемой сделке купли продажи, так и в ранее совершенных. Каждый из пороков может привести к недействительности сделки и утрате квартиры.
Пороки в текущей сделке выявляются и устраняются, при возможности их устранить, на этапе ее подготовки. Пороки выявляются прежде всего для устранения недействительности текущей сделки. Сделки могут быть недействительными по ряду причин, прямо указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации (статьи 166 — 181).
Во первых, в случае нарушения закона при совершении сделки (статья 168 ГК РФ), Во вторых — в случаях «порока воли» стороны сделки.
Нарушения закона могут быть самыми разными. Например, при совершении текущей сделки с недвижимостью необходимо соблюдать установленные законом требования к форме и процедуре совершения сделок. Например, сделки с недвижимостью должны совершаться только в письменной форме. Согласно статье 35 Семейного кодекса РФ для продажи недвижимости приобретенной в браке необходимо нотариальное согласие другого супруга. Если необходимость письменной форме сделки вопросов не вызывает, то правило статьи 35 СК РФ знают не все. Не редкость, когда продавец скрывает, что квартира приобретена в браке и является совместной собственностью. На действительность сделки данное нарушение сразу не влияет. Но если после сделки второй супруг обратиться в суд, такая сделка будет признана недействительной.
В каждой сделке с недвижимостью у каждого покупателя возникает реальный риск получить длительные судебные разбирательства по иску другого супруга. Супруг, чье нотариальное согласие на совершение сделки не было получено, может требовать признать сделку недействительной в течение года (статья 35 Семейного кодекса РФ). В подобных ситуациях если будет суд, скорее всего покупатель такую квартиру потеряет.
Как независимо от продавца покупателю узнать, продавец купил квартиру в браке или не в браке? Только по отметке органа Записи Актов Гражданского Состояния (ЗАГС) в паспорте продавца. А если отметки ЗАГСа в паспорте продавца нет?
Мы регулярно встречаем продавцов с замененным паспортом. Причины сообщают разные — украден, потерян, пришел в ветхость и т.д. Как правило, отметки о всех предыдущих браках в новый паспорт не проставляют. В таких случаях отсутствие отметки ЗАГСа в паспорте продавца целесообразно сопоставить с текстом правоустановки на квартиру: в договоре купли-продажи квартиры у продавца. При подготовке качественного договора купли-продажи квартиры сведения о семейном положении сторон договора прямо прописываются в договоре, и содержат требования предоставить нотариальное согласие другого супруга.
Гарантировать собственность покупателя на случай сокрытия продавцом сведений о браке может только страхование титула собственника недвижимости.
Аналогичные ситуации могли быть в предыдущих сделках с этой квартирой. Причем, истечение года с даты предыдущих сделок не гарантирует от возможного судебного иска.
Вторая составляющая пороков сделок – пороки воли участника сделки. Основания для признания сделок недействительными перечислены в законе и очень широки. Недействительны сделки:
- совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности ( статья 176 ГК РФ)
- совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ)
- совершенной под влиянием существенного заблуждения (статья 178 ГК РФ)
- совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (статья 179 ГК РФ)
-
совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (статья 173.1 ГК РФ)
Последняя норма появилась в ГК РФ в 2013 году и нашла широкое применение.
Особенно часто иски, основанные на пороках воли стороны сделки, заявляют от имени возрастных продавцов старше 70, 80 лет. При подготовке сделок с такими продавцами нужно быть особенно внимательными и собирать дополнительные документы для покупки квартиры, вплоть до освидетельствования таких участников на сделке (оформляется актом).
Для продавцов квартир более молодого возраста характерны иски мотивированные состоянием не способности понимать значение своих действий или руководить ими. На руках у них оказываются соответствующие справки медицинских учреждений и другие доказательства. Такие действия характерны для злоупотребляющих алкоголем и наркотиками.
Предотвратить подобные ситуации возможно только системной подготовкой сделки и получением от продавцов справок из соответствующих месту регистрации продавца квартиры медицинских учреждений – наркологических и психоневрологических. Не мотивированное уклонение продавца предоставить такие документы, должно насторожить покупателя. Эти справки могут быть использованы в случае возникновения спора.
Реже бываю иски по сделкам, совершенным под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.
Предупреждение сделок с недвижимостью с подобными пороками возможно только в результате комплексной проверки документов для покупки квартиры и фактических условий жизни продавца. Как правило, в документальном отношении такая недвижимость не содержит ни каких пороков. Внешне, все соответствует закону.
Необходимо выяснять у продавца причины продажи квартиры, его обеспеченность жильем, планы по смене жилья. Имеет значение окружение продавца при совершении сделки, возможные признаки принуждения продавца к совершению сделки продажи квартиры, не получения денег за квартиру.
Пороки в ранее совершенных сделках с квартирой
Все выше изложенное в полной мере относится и к ранее проведенным сделкам с покупаемой квартирой, в том числе, к договору продавца на приобретение квартиры.
Как правило, у продавца из документов на квартиру в распоряжении только его экземпляр договора купли-продажи. Целесообразно ознакомиться с этим договором и проверить надлежащее его выполнение.
В случае договора купли-продажи, у продавца на руках должны быть: 1) договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра (или Федеральной Регистрационной Службы) о его регистрации и государственной регистрации перехода права собственности (с 2013г. регистрация сделок с недвижимостью отменена), 2) Передаточный акт, 3) Расписка предыдущего продавца о получении полной суммы денег за квартиру.
Отсутствие какого-то из документов может свидетельствовать о не полном исполнении вашим продавцом квартиры своих обязательств и наличии спора, или о возможном возникновении спора в будущем. Срок исковой давности по таким искам составляет 3 года. Неполный пакет документов у продавца – повод выяснить эти обстоятельства.
Кроме договора продавца, ознакомиться с другими предыдущими договорами на квартиру у покупателя возможности практически нет.
Для прояснения истории квартиры, целесообразно запрашивать через продавца: 1) расширенную выписку из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП) о составе правоустанавливающих документов на квартиру и 2) выписку о государственной регистрации переходов права на квартиру.
Пороки воли в сделках начинаем проверять с проверки продавца. В текущей сделке он продавец, в предыдущей он был покупатель или приобретатель по безвозмездной сделке (приватизация, наследование, дарение). Сделкоспособность продавца подтверждаем справками из наркологического и психоневрологического муниципального медучреждения по месту жительства продавца.
Сделкоспособность предыдущего продавца установить возможно только в случае, если при совершении сделки эти документы были от предыдущего продавца получены покупателем. Аналогично по безвозмездным сделкам.
В виду ограниченных возможностей покупателя проверить предыдущие договоры по квартире на предмет пороков воли, необходимо ориентироваться на сроки исковой давности. Для подобных исков он составляет 1 год. Вместе с тем, не всегда есть возможность точно определить дату начала течения срока давности. К тому же, в отдельных случаях, суды могут восстановить срок для подачи иска.
Проверка приватизации
В г.Москве несколько лет существует судебная практика признания недействительными сделок купли-продажи, которые совершены после подложной приватизации. Схема мошенничества была следующей: Муниципальные квартиры принадлежавшие г.Москве в результате махинаций незаконно приватизировались на подставных лиц. Купля-продажа таких квартир производилась спустя несколько лет после приватизации. Некоторые квартиры продавались неоднократно.
Иски о признании недействительными договоров купли-продажи г.Москва вчиняла по истечении 8-10 лет после приватизации.
Проверка приватизации квартир крайне затруднена, особенно когда с даты заключения договора передачи квартиры прошло более 5 лет. Поиск документов для приватизации квартир затруднен. Многие документы для приватизации квартир переданы в архивы.
Рекомендуем требовать у продавца расширенную архивную выписку из домовой книги. Сопоставление сведений выписки с другими документами для покупки квартиры (договор передачи) должно логически соответствовать. При сопоставлении обращать внимание на даты смерти приобретших квартиры в порядке приватизации, даты их снятия с регистрационного учета по месту жительства, даты совершения приватизации.
Нотариальная форма договора
Типичные ошибки нотариальной купли продажи
Существует мнение, что нотариальное оформление купли продажи квартиры и другой недвижимости обеспечивает надежность сделки. Наш опыт судов говорит об обратном: никаких дополнительных гарантий сама по себе сделка удостоверенная нотариусом не дает, если она не была правильно подготовлена, а недвижимость и продавец не были юридически проверены.
Напротив, нотариальное оформление договора купли-продажи квартиры требует повышенного внимания при его подготовке и проведении, поскольку в этом случае покупатели и продавец почему-то самоустраняются и расслабляются. Между тем, к полномочиям нотариусов не отнесено проведение проверки юридической чистоты квартир, в том числе проверка законности проведения предыдущих сделок. В суде по спорам о нотариальных сделках приходится слышать: в ЕГРП отсутствуют сведения о спорах или притязаниях на квартиру со стороны других лиц.
Теперь, с июля 2016 года, задача нотариусов при совершении сделок с недвижимостью еще упростились: ведь подтверждением права собственности теперь является только и исключительно запись в ЕГРП. При совершении сделки запись в ЕГРП есть, спора нет, дееспособность проверена, все!
Опыт проведения сделок у нотариусов уже в 2017 году выявил три типичные ошибки нотариальной купли продажи, которые реально могут привести покупателя и продавца в суд. А в суде эти ошибки будут иметь негативные последствия.
Подробнее о типичных ошибках нотариальной купли продажи читайте здесь.
Учитывая возможные риски даже при нотариальном оформлении сделки с недвижимостью, при самостоятельной покупке предпочтительно покупать квартиру, не имеющую истории — квартиру из первых рук. И даже в случае ее оформления у нотариуса привлекать для контроля адвоката по недвижимости.
Право проживания при продаже квартиры
Отдельная большая тема именно для покупателей квартир. Как не купить квартиру с «фаршем».
Собственник квартиры вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (статья 30 Жилищного кодекса). Это право не абсолютно, и ограничивается в отдельных случаях федеральным законом. Например, переход права собственности на жилое помещение не влечет прекращения договора найма, новый собственник становится наймодателем (статья 675 ГК РФ, статья 30 Жилищного кодекса РФ).
Нужно выявить лиц, сохраняющих право проживания при продаже квартир
Жилищные права при определенных обстоятельствах не прекращаются при смене собственников квартир. Наиболее часто встречаются:1) лица, отказавшиеся от участия в приватизации,2) лица, снятые с учета по месту жительства в связи с отбыванием наказания с лишением свободы,3) лица, проходящие воинскую службу.
Покупка квартиры «с фаршем» возможна по невнимательности или в результате мошенничества. Независимо от причин, избавиться от таких жильцов новый собственник не сможет даже в судебном порядке.
Лица, отказавшиеся от приватизации, фактически приобретают право пожизненного пользования квартирой. Снятые с учета для отбытия наказания, военнослужащие – сохраняют право проживания, и в случае противодействия нового собственника, будут вселены по решению суда.
Стандартные условия договора купли-продажи квартиры: «Продавец обязан передать Квартиру свободной от прав иных лиц», и иные подобные условия, не прекращают жилищные права других лиц, и не могут препятствовать им в реализации их прав.
Как выявить жильцов сохраняющих право проживания при продаже
Выявить жильцов сохраняющих право проживания при продаже квартиры и просто и сложно. Просто — если знаешь и умеешь читать документы на квартиры, знаешь что искать и где. Сложно — необходимые документы сложно получить.
Право на приватизацию квартир, жилищные права в связи с приватизацией, права иных лиц на проживание возникают с вселением и пользованием жилыми помещениями. Сведения о законно вселенных лицах содержатся в домовых книгах. Правила заполнения домовых книг обязывают вносить записи о снятии с регистрационного учет, основаниях внесения записей, и адресе места выбытия.
Статус каждого зарегистрированного в жилом помещении лица и изменение этого статуса с момента постройки дома до даты предполагаемой покупки квартиры устанавливается по архивной выписке из домовой книги.
Наследственные квартиры
Юристы по недвижимости знают: наследственные квартиры, последние в очереди на покупку. Риски наследственных квартир связаны с возможными притязаниями наследников даже через годы после покупки квартиры. Причины могут быть разные: один наследник не знал об открытии наследства, второй не мог подать заявление по состоянию здоровья. Самые не торопливые – считают, что приняли наследство фактически, без оформления документов, наследство на квартиру оформят позже. Кто-то один из наследников оформил наследство и продал. Спустя время возникают судебные тяжбы.
Наиболее рискованные ситуации, когда наследственные квартиры оформляются до истечения 6 месячного срока для принятия наследства, и затем продаются до истечения 3-х летнего срока. Наш опыт судов по недвижимости показывает: существуют случаи, когда суд восстанавливает наследникам срок для принятия наследства спустя несколько лет после его открытия.
По наследственным квартирам обязательно ознакомиться с о свидетельством о праве на наследство. В отдельных случаях – с наследственным делом у нотариуса.
Интересная деталь: у покупателя могут возникнуть проблемы на ровном месте, если в квартире проведена перепланировка, и в результате квартира как наследственное имущество не соответствует квартире по свидетельству о собственности.
При наличии спора по наследственным квартирам, недовольные наследники, будут ссылаться и на это обстоятельство.
В каких случаях вам откажут в государственной регистрации прав на купленную недвижимость
Завершающий этап покупки любой недвижимости — государственная регистрация права собственности и переход права собственности к новому собственнику (покупателю). Записи должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости. С нового 2017 года порядок государственной регистрации прав на недвижимость (квартиры, дома, участки и т.д.) значительно изменился. О случаях в которых вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру и другую недвижимость, читайте здесь.
13.02.2017г.
Адвокат Гордон А.Э.
Услуги расчета налога НДФД и заполнения налоговых деклараций по сделкам с недвижимостью здесь
Читайте новые публикации:
Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости
У вас остались вопросы?
Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!
gordon-adv.ru
Как проверить чистоту квартиры самостоятельно?
Кто, так или иначе, сталкивался с необходимостью купить или продать жильё, имел дело с таким понятием как «юридическая чистота».
В общем смысле, юридическая чистота означает, что предмет сделки свободен от каких-либо препятствий, которые могут навредить или помешать исполнению условий конкретного соглашения. Чаще всего под такими препятствиями понимают обременения, которые лежат на имуществе.
К примеру, залог, арест, рента и так далее. Однако понятие «юридическая чистота» включает в себя не только характеристику отчуждаемого имущества, но и характеристику продавца, то есть собственника квартиры.
Характеристика личности собственника, как характеристика юридически значимого лица, имеет такое же важно значение, как юридическая характеристика квартиры. Об этом необходимо помнить в тех ситуациях, когда сталкиваетесь с проблемой проверки чистоты отчуждаемого имущества.
Какие бывают способы осуществления проверки юридической чистоты имущества?
Способов всего два: проверка документов при помощи специалистов и самостоятельное изучение бумаг. Под специалистами в данном случае подразумеваются как юристы, так и риэлторы.
Преимущество данных лиц обусловлено их опытом и профессиональными навыками. Если самостоятельно проводить сверку и проверку документов, то нужно вычитать массу советов, комментариев, статей, законов и тому подобное, чтобы восполнить пробелы в знаниях.
Но вот специалистам это делать не нужно, поскольку имея соответствующий опыт, они знают на что нужно обратить особое внимание при проверке документов. Кроме того, есть ещё одна причина, почему граждане вынуждены обращаться к специалистам.
Всё дело в связях с правоохранительными органами. При проверке документов, квартир и их хозяев многие специалисты пользуются учётными сведениями баз данных правоохранительных органов. Специалист, который имеет доступ к подобной информации, весьма ценен и пользуется спросом на рынке жилья.
Какие документы требуются для проверки чистоты имущества?
Понадобятся:
Копия паспорта собственника или собственников квартиры.
Выписка из ЕГРП с информацией о наличии на квартире обременений. Данную выписку можно получить любому лицу, обратившемуся в ЕГРП. Однако обращение должно быть официальным, то есть понадобятся паспорт, заявление и чек об оплате за получение данной информации.
Выписка из ЕГРП, содержащая информацию о переходе прав собственности на искомый объект. Эта выписка выдаётся только собственнику и также на основании официального заявления. Но данная выписка необходима лишь в том случае, если квартира уже продавалась, то есть ранее уже была предметом сделки. Если нет, то, следовательно, отсутствует необходимость брать данную выписку.
Выписка из домовой книги, которая содержит данные о том, кто зарегистрирован в квартире. Данная выписка выдаётся лицу, которое предъявит в паспортный стол ЖЭКа по месту нахождения квартиры свидетельство о праве собственности на данное имущество или паспорт с пометкой, что лицо зарегистрировано по адресу квартиры.
Расширенная выписка из домовой книги. Данная справка содержит информацию о том, кто проживал в квартире с момента её введения в эксплуатацию. Выдаётся собственнику на основании предъявления паспорта и свидетельства о праве собственности в паспортном столе ЖЭКа.
Справка из психоневрологического диспансера о том, стоит или не стоит собственник квартиры на учёте в данном учреждении. Справку могут выдать исключительно лишь собственнику квартиры в диспансере, расположенном по месту регистрации.
Справка из наркологического диспансера. Также выдаётся только собственнику. Информация та же – находится ли собственник на учёте или нет.
Копия документа, на основании которого собственник владеет, пользуется и распоряжается данным имуществом. Тип правоустанавливающего документа зависит от того, как квартира была приобретена.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру. Предоставляется собственнику имущества в ЕГРП на основании заявления и ряда иных документов.
Как проводить проверку юридической чистоты квартиры?
Чтобы проверить приобретаемое жильё на его юридическую чистоту, мало взять и получить доступ к документам, указанным выше. Необходимо их исследовать и проанализировать.
Вначале, нужно проверить лежат ли на квартире обременения третьих лиц, а также каким образом и на основании чего владельцу перешло право собственности на данное имущество. Именно для этого и нужны выписки из ЕГРП.
Важно! Нужно не забыть сверить паспортные данные продавца, указанные в выписках из ЕГРП, с данными из паспорта собственника. Если различия будут незначительными, то всё в порядке. Главное, чтобы не менялся сам собственник. Если же данные не сходятся, то значит, вас вводят в заблуждение и от покупки лучше отказаться.
После проверки наличия на квартире обременений, нужно проверить личность продавца. Для этого и нужны справки из диспансеров. Если данных справок нет, то можно попросить продавца предъявить водительское удостоверение.
При наличии у продавца водительских прав, шанс того, что он числится на учёте в диспансере, достаточно мал. К тому же данные справки выдаются лично, посторонний человек к ним доступа не имеет.
Поэтому вопрос предоставления данных документов нужно оговорить с продавцом заранее. Когда продавец справки предоставит, желательно проверить их действительность. Будет достаточно обратиться в диспансер с вопросом: «Действительно ли выдавались данные справки?».
Если в регистратуре ответа не предоставят, можно поговорить напрямую с главврачом. Если справок нет или есть сомнения в их действительности, можно при заключении сделки провести медицинское освидетельствование, естественно, при помощи нанятого специалиста.
Тогда в договоре указывается, что на момент подписания соглашения, продавец был полностью вменяем и мог отвечать за свои действия. Это должен подтвердить присутствующий специалист своей подписью.
Следующий этап – это проверка наличия лиц, зарегистрированных в квартире. В этом деле поможет выписка из домовой книги. Хоть она и выдаётся только продавцу, но никто не запрещает покупателю обратиться в паспортный стол и проверить её подлинность.
Вопрос с зарегистрированными в квартире лицами при заключении сделки решается очень просто: в договоре просто делается указание, что зарегистрированные лица должны сняться с регистрационного учёта в указанный срок. Но куда сложнее решается вопрос относительно лиц, которые когда-то имели право пользоваться и владеть данной квартирой.
И в этом случае, без расширенной домовой выписки не обойтись. Придётся проверить каждого человека, который был зарегистрирован (прописан) в квартире с момента введения её в эксплуатацию. Особое внимание нужно уделить времени и основаниям снятия с регистрационного учёта (выписки) таких лиц.
Дело в том, что отдельные категории граждан (военные, отбывавшие наказания и так далее) обязаны после прибытия быть восстановлены на учёте (вписаны обратно). В настоящее время особо актуальна проблема с приватизацией. Если лицо, отказалось от приватизации, то оно получает право постоянного пользования квартирой.
Также, если при проведении приватизации в ней не участвовал несовершеннолетний ребёнок, при достижении совершеннолетия он имеет право оспорить данную приватизацию. Таким образом, чтобы не было подобных сюрпризов, нужно скрупулёзно проверять данную выписку.
Последний, но такой же важный этап проверки чистоты квартиры – это сравнение вышеуказанных документов. К примеру, берём расширенную выписку из домовой книги и сравниваем с выпиской из ЕГРП.
Если квартира была продана, то помимо выписки из ЕГРП, это будет косвенно отражено и в выписке из домовой книги. То же самое и с другими документами. Если сведения будут не совпадать, то это значит, что документы предоставляют недействительные или устаревшие.
Важный момент! Помимо указанных выше документов нужно попросить собственника предоставить план квартиры из БТИ. Это нужно для того, чтобы определить, была ли проведена перепланировка. Если да, то она должна быть узаконена. Если нет, то последующие риски лягут на вас.
Пара советов по заключению самой сделки
При заключении договора надлежащим образом нужно оформлять передачу квартиры. Лучше составлять акт приёма-передачи имущества, в котором детально прописывать состояние квартиры на момент её передачи. Также нужно потребовать от продавца справки, что у него нет долгов по коммунальным платежам.
В противном случае, оплату долгов повесят на покупателя. Если квартира собственнику досталась по наследству, то обязательно потребуйте от продавца заверенное нотариусом обязательство брать на себя все претензии любых возможных наследников.
И самое главное! Если вы занизили цену квартиры, пойдя навстречу продавцу, чтобы уменьшить взимаемый с него налог, то сумму, на которую разниться фактическая оплата и оплата по документам, оформите распиской. Иначе в случае спора, сможете взыскать лишь ту сумму, которая указана в соглашении. Расписку желательно нотариально заверить.
o-nedvizhke.ru
Как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры?
Олег Резников, юрист компании "Лингва Лекс Консалтинг"
Перед заключением каких-либо договоров необходимо попросить собственника ознакомить вас с правоустанавливающими документами на недвижимость, к которым относятся договора приватизации, дарения, купли-продажи, долевого участия, свидетельство о праве на наследство и т.д. Правоподтверждающими документами на недвижимость являются: свидетельство о собственности на жилище (до 1998 года), свидетельство о государственной регистрации права (после 1998 года). Обязательно нужно посмотреть паспорт продавца и сверить данные указанные в паспорте с данными в документах.
Первым этапом самостоятельной проверки является получение выписки из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) в отношении выбранной квартиры. Из выписки будет видно, кто является собственником квартиры, передана ли квартира в ипотеку (залог недвижимого имущества), наложен ли на квартиру арест или заявлены в судебном порядке иные права требования. В случае если выписка из ЕГРП не содержит каких-либо обременений, можно заключать предварительный договор с продавцом или договор аванса, задатка.
Существует ряд документов, которые можно потребовать у продавца после заключения договора аванса. Эти документы не потребуются для государственной регистрации договора купли-продажи, но послужат крепкой основой сделки.
Попросите продавца предоставить выписку из домовой книги (ее продавец получает в своем ЕИРЦ) – в этом документе отражено, кто на данный момент зарегистрирован в квартире по постоянному месту жительства, есть ли несовершеннолетние, и не возникнет ли проблем при снятии их с регистрационного учета.
В случае если квартира была приобретена покупателем в порядке приватизации, советуем дополнительно запросить так называемую архивную выписку из домовой книги (также выдает ЕИРЦ). Из нее можно увидеть, кто на момент приватизации был зарегистрирован в квартире, не нарушены ли права несовершеннолетних и временно отсутствующих граждан.
Стоит также запросить у покупателя справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Данная практика на рынке недвижимости повсеместно распространена, а при наличии этих справок вы будете уверены, что сделка не будет признана недействительной.
Не помешает взглянуть и на план квартиры, выдаваемый БТИ. Ознакомившись с ним и визуально с квартирой, вы сможете определить, имеет ли место несанкционированная перепланировка.
И, наконец, важно выяснить, приобреталась ли квартира продавцом в браке или нет. Проверить это достаточно проблематично, так как брак может быть заключен в любом регионе РФ, и продавец при замене паспорта мог намеренно не поставить штамп. В таком случае требуйте у продавца нотариально удостоверенное заявление, подтверждающее, что он приобретал квартиру не в браке.
realty.ria.ru
Как проверить юридическую чистоту квартиры?
Что такое юридическая чистота квартиры?
Под юридической чистотой квартиры следует понимать степень соответствия правового статуса, как квартиры, так и самого продавца, требованиям правовых норм и нормативных документов, позволяющих совершить с данным объектом недвижимости законный акт передачи прав собственности.
В риэлтерской среде этот термин чаще всего употребляется в оценочном значении. Юридическая чистота квартиры может быть достаточной для совершения законного переоформления права собственности, а может быть и не достаточной, когда существуют обстоятельства, препятствующие законному переходу прав собственности на жильё, а также совершению сделок с ним по купле-продаже.
Проверка квартиры на юридическую чистоту является важнейшим этапом подготовки совершения законной сделки, заключаемой при покупке жилья.
Что такое проверка юридической чистоты квартиры?
Проверка квартиры на юридическую чистоту заключается в выяснении всех обстоятельств, препятствующих законному приобретению квартиры в собственность при её покупке.
Объектом проверки являются те обстоятельства, которые могли бы стать юридическим основанием признания сделки незаконной и недействительной через суд, а также обстоятельств, которые могли бы в будущем существенно ограничить права владения приобретаемым жильём.
Цель проверки квартиры на юридическую чистоту
Целью такой проверки является исключение вероятности мошенничества и обмана со стороны продавца, выявление всех обстоятельств, ограничивающих его права на продажу квартиры, в числе которых может быть наличие любых прав на квартиру со сторону третьих лиц, не принимающих участие в сделке, включая право проживания.
Основные задачи проверки квартиры на юридическую чистоту
Такая проверка проводится поэтапно. По ходу проверки оцениваются риски совершить незаконную сделку, которую суд в дальнейшем может посчитать недействительной.
Проверяются следующие обстоятельства и документы:
- Паспортные данные продавца, а также паспортные данные всех собственников квартиры.
- Дееспособность собственника квартиры, а также человека, осуществляющего продажу квартиры по доверенности.
- Наличие и подлинность всех правоустанавливающих документов.
- Наличие собственников квартиры, неучастие которых в сделке может сделать её недействительной, а также иных обременяющих обстоятельств – ареста квартиры, залога, решений суда, ограничивающих право продажи квартиры.
- Наличие всех лиц, имеющих право проживать в квартире, независимо от смены собственника.
- Наличие несовершеннолетних лиц, права которых могут быть ущемлены при продаже квартиры.
- Наличие незаконной перепланировки квартиры.
- Наличие обстоятельств, которые могут косвенно указывать на криминальное прошлое квартиры и мошенничество при её продаже.
Проверка паспортных данных продавца и всех собственников квартиры
Проверка паспортных данных осуществляется при помощи поиска разночтений между всеми записями в паспорте и данными ФМС РФ, которые можно получить на официальном сайте этой службы, а также сделав соответствующий запрос в паспортный стол.
Любые разночтения документов, удостоверяющих личность, с данными паспортного стола, а также подозрительные исправления данных являются косвенными признаками мошенничества.
Важно помнить! Цель этой проверки – исключить вероятность покупки квартиры у лиц, представившихся по поддельным документам.
Проверка доверенности
Если продавец не является собственником квартиры и действует по доверенности, то проверке подвергается текст доверенности, в котором должны быть указаны все права продавца на подписание сделки и получения денег.
Проверяется срок действия доверенности, опекунское, а также попечительское удостоверение, определяющее отношение продавца к собственнику квартиры в некоторых случаях.
Юридическая сила доверенности проверяется путём соответствующего запроса к нотариусу, который её заверял. Дополнительным средством проверки является подтверждение всех пунктов доверенности в личной беседе с собственником квартиры.
Нельзя забывать! Цель проверки – исключение вероятности покупки квартиры по подделанной доверенности, либо не имеющей достаточной юридической силы.
Проверка дееспособности продающей стороны
Подтверждением дееспособности являются справки из наркологического и психоневрологического диспансеров об отсутствии постановки в них на учёт проверяемых лиц по месту жительства. Дополнительным подтверждением дееспособности являются водительские права.
Важно! Цель проверки – не допустить покупку квартиры у лиц, действия которых могут быть оспорены в суде из-за их недееспособности.
Проверка правоустанавливающих документов
Проверка проводится в 2 этапа. Сначала устанавливается наличие всех документов, которые могут подтвердить право на продажу квартиры. Этими документами могут быть:
- Свидетельство о праве на собственность, выданное в регистрационной палате.
- Договора купли-продажи, о долевом участии, о приватизации, мены, дарения, наследования и пр.
Важно проследить! Необходимо, чтобы были представлены подлинники документов, а не их дубликаты. Мошенники могут продавать одну и ту же квартиру двум покупателям, используя дубликаты документов. Также стоит обратить внимание на законность приобретения прав собственности продавцом. Для этого нужно внимательно изучить историю смены собственников квартиры, которая отражается в выписке из ЕГРИП и в расширенном варианте выписки из домовой книги. На криминальный характер перехода квартиры в собственность продавца может указывать факт дарения квартиры в его пользу от людей, не состоящих с ним в родстве.
Затем происходит сверка данных, содержащихся в правоустанавливающих документах, с данными, содержащимися в целом ряде иных подтверждающих документов:
- Выписка из ЕГРП.
- Выписка из домовой книги в расширенном варианте.
- Справки из налоговой службы в случае представления договоров о дарении, или свидетельств о наследовании в качестве одного из правоустанавливающих документов.
- Кадастровый паспорт и справка из БТИ (форма №11).
- Финансово-лицевой счёт.
Необходимо учитывать! Целью проверки является поиск любых разночтений, касающихся обозначения дат, адресов фамилий, прописки и других данных. Любое разночтение может стать не только причиной отказа в регистрации прав собственности, но также указывать на недействительность правоустанавливающих документов и вероятность мошенничества.
Проверка юридической чистоты жилья на наличие обстоятельств, обременяющих право его продажи
Необходимо выявить всех лиц, которые могут заявить в судебном порядке о своих правах на квартиру, включая о праве проживания в ней. В круг этих лиц могут входить:
- Несовершеннолетние дети, прописанные в квартире. Соблюдение их прав при продаже должно быть подтверждено соответствующей справкой из органов опеки.
- Инвалиды, престарелые родственники, потерявшие трудоспособность, имеющие прописку в квартире.
- Лица, прописанные в квартире, но местонахождение которых неизвестно.
- Лица, которые могут претендовать на наследство, если продавец унаследовал квартиру.
- Лица, имевшие прописку и не достигшие совершеннолетия на момент приватизации квартиры. Если они не участвовали в приватизации, то они могут в судебном порядке обжаловать её результаты.
- Супруги собственников квартиры, которые являются такими же собственниками, если право собственности на жильё у собственников возникло во время законного брака. Эти же супруги имеют равные права на собственность квартиры, даже после развода, и при продаже квартиры требуется их письменное согласие.
- Выписка всех лиц, прописанных в квартире, до момента денежного расчета за покупку жилья.
- В случае возникновения претензий к сделке со стороны третьих лиц, продавец компенсирует все ущемления их прав из собственных средств.
Право на продажу квартиры могут ограничивать обстоятельства залога, ареста квартиры, а также отсутствие окончательных судебных решений, если право собственности на жильё является объектом судебного разбирательства.
Большая часть обстоятельств, обременяющих право продажи квартиры, выявляется путём внимательного анализа всех правоустанавливающих документов, а также источников, которые были использованы для их проверки, важнейшими из которых является выписка из ЕГРП и расширенный вариант выписки из домовой книги.
Дополнительным источником являются данные из финансово-лицевого счёта, поскольку они также отражают количество прописанных лиц на данной жилплощади.
Проверка законности перепланировки и отсутствия долгов по коммунальным счетам
Отсутствие незаконной перепланировки квартиры, а также долгов по коммунальным платежам легко выявляются путём проверки кадастрового паспорта БТИ, справки по форме №11, а также финансово-лицевого счёта квартиры.
Точная оценка юридической чистоты квартиры – залог законной передачи прав собственности при покупке жилья
Ошибки в определении юридической чистоты жилья чреваты судебными разбирательствами и признания сделки по его приобретению недействительной.
Неправильная оценка юридической чистоты может возникнуть из-за невнимательной оценки документов самим покупателем, но также существует вероятность сознательного введения в заблуждение путём подделки документов и данных, содержащихся в них.
Мошенники, как правило, используют проверенные схемы обмана, о которых осведомлены профессиональные риэлторы. Целью злоумышленников является совершение незаконной сделки, ответственность за которую они рассчитывают избежать, и получение денег.
Совет! Перед тем, как отдавать деньги, лучше ещё раз проверить подлинность всех предоставленных документов и достоверность содержащихся в них данных.
o-nedvizhke.ru
