Какие документы нужно проверить при покупке квартиры у застройщика? Какие документы должен предоставить застройщик квартиры покупателю
Какие документы нужно проверить при покупке квартиры у застройщика?
Сделки на первичном рынке считаются одними из самых безопасных. Поэтому многие стремятся заключить договор с застройщиком. Но даже в этом случае необходимо обезопасить себя от мошенничества и проверить документы у строительной компании.
Содержание статьи:
Что нужно знать перед покупкой?
Если вас интересует конкретный объект недвижимости или вы только собираетесь выбирать квартиру, соберите всю доступную информацию.
Для этого необходимо выполнить следующие действия:
| Ознакомьтесь с информацией на сайте компании и сторонних ресурсах | Поищите отзывы на форумах от покупателей квартир. На сайте застройщика можно узнать, сколько лет он находится на рынке. Здесь же находится информация о параметрах и адресах строящихся объектов. |
| Проектная декларация | Добросовестные застройщики публикуют ее на сайте. В ней содержатся сведения о том, каким образом выделена земля под застройку и есть ли разрешение на строительство. |
| Сайт арбитражного суда | На официальных порталах судов доступна электронная база данных об имеющихся делах и заседаниях. Постарайтесь найти компанию по названию. Если к ней много исков от физических лиц, лучше выбрать другого застройщика. |
| Ликвидация | В журнале «Вестник государственной регистрации» публикуются сведения о принятых решениях о ликвидации, реорганизации и уменьшении уставных капиталов компаний. Дополнительно можно запросить на сайте налоговой службы выписку из ЕГРЮЛ. В электронном виде она представляется бесплатно. |
Обратите внимание! Многие избегают этого этапа, но он является одним из важнейших. От того, как тщательно будет проверена компания зависят последствия будущей сделки.
Перечень документов
У компании нет права отказать в доступе к документации. В соответствии со статьями 19-21 ФЗ № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве» за потенциальным покупателем закрепляется право запрашивать любые интересующие сведения до заключения договора. Если застройщик добросовестный, он не будет создавать к этому препятствий. Многие публикуют основные документы на официальном сайте.Выделяют следующий обязательный список документов, которые следует запросить у строительной компании:
- Свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
- Выписка из ЕГРЮЛ.
- Устав компании.
- Разрешение на строительство.
- Договор аренды и инвестиционный проект, подписанный с собственником земельного участка.
- Лицензия на осуществление строительной деятельности.
- Проект договора долевого участия.
- Доверенность и копия паспорта представителя компании, уполномоченного на подписание договора.
- Протокол о назначении руководителя.
Лицензия и разрешение на строительство
Это самые важные документы, которые должны быть действительными. Лицензия застройщика дает право на осуществление строительной деятельности. Важно проверить такие сведения, как дату получения, номер и вид лицензии, наименование выдавшего органа. В первую очередь убедитесь, что срок ее действия не истек.
Обратите внимание! Прежде чем подписать договор со строительной компании попросите представителя застройщика продемонстрировать оригинал. Если его нет, деятельность компании вряд ли можно назвать законной.
Разрешение на строительство не менее важный документ. Без него объект недвижимости не поставят на учет в Росреестре, а это означает невозможность оформить право собственности. Строительные компании в большинстве случаев ведут параллельное строительство нескольких объектов и предоставляют разрешение на один из них. Внимательно прочитайте документ. В нем должен фиксироваться интересующий вас адрес строительства.
Таким образом, прежде чем заключить сделку купли-продажи с застройщиком, запросите основные документы. Несмотря на довольно большой список, компания обязана предоставить их по требованию. Если вам отказывают в этом, лучше выбрать добросовестного продавца.
Видео сюжет расскажет, какие документы запросить у застройщика новостройки при покупке
Статья написана профессионалами. Поделитесь ей в социальных сетях!Документы при покупке квартиры в новостройке какие нужны
Документальная основа, всегда являлась одной из главных составляющих при совершении сделок с недвижимостью. Документы при покупке квартиры в новостройке, имеют более важное значение. Так как вновь возведённое здание ещё не проявило себя на практике.
Это касается и качества материалов, используемых в строительстве, и юридических оснований, на которых будут стоять новые жилые квадратные метры.
В современной строительной индустрии, нет необходимости проверять временем все эти обстоятельства. Достаточно осуществить серьёзный подход к изучению документов, имеющих отношение к строительству.
Какие документы должны быть при покупке квартиры в новостройке
Пакет документов, необходимый для приобретения жилья в новом доме, может включать в себя довольно обширный перечень. И собственно говоря, различия связаны, прежде всего, с обстоятельствами, которые оказывают влияние на ситуацию, складывающуюся вокруг покупки квартиры.
К ним нужно отнести:
- Как далеко зашло строительство дома
- Где находиться место, на котором ведутся строительные работы, а именно, территориальная принадлежность к району, входит ли здание в состав жилого комплекса
- Статус покупателя, здесь важно, состоит ли гражданин в браке, обладает ли он полной дееспособностью
- Какие средства планируется потратить, кредитные или накопленные
Кроме того, следует обратить внимание на то, что законодатель постоянно меняет требования к различным факторам, от которых зависит все оформление покупки.
Продавец и покупатель должны вместе формировать пакет документов, каждый в своей части. Для внесения большей ясности нужно отдельно рассмотреть и то и другое.
Документы от застройщика
Документы, которые должны быть у строительной компании, нужны не для того, чтобы была юридическая возможность продать квартиру. Они необходимы для организации строительства.
Строительная деятельность в сфере возведения многоквартирных домов, носит разрешительный характер. Для получения разрешения от органов местной власти, необходимо наличие определённых документов.
Ниже приведём перечень:
- Пакет документов, при учреждении строительной компании
- Документы, содержащие сведения о том, где и когда производилась регистрация юридического лица (ОРГН, ИНН организации)
- Информацию о фактическом и юридическом адресе
- Проектная документация
- Документы, свидетельствующие о праве осуществления строительства на участке земли, на котором планируется возведение дома
- Отчётность о финансовой деятельности компании за последние три года
- Документы, подтверждающие вхождение в состав СРО и допуски для проведения работ
С данными пакетом, желающий приобрести квартиру должен обязательно ознакомиться. Отсутствие или нежелание застройщика представить какие-либо перечисленные документы, должно вызывать настороженность.
Документы от будущего собственника новостройки
В данном случае, прежде всего, важен статус покупателя. Учитывать необходимо абсолютно все.
- Документ, удостоверяющий личность человека, это может быть общегражданский паспорт, удостоверение личности офицера российской армии, паспорт гражданина другого государства
- Если покупатель состоит в браке, то возможно нужно будет предоставить согласие второго участника брачных отношений, а также свидетельство о регистрации брака
- В случаях, когда сделка совершается лицом, не достигшим четырнадцатилетнего возраста, необходимо согласие опекунов, органов опеки и свидетельство о рождении
- Согласие опекунов и органов опеки необходимо и в случае, если покупателем является лицо, которое признано судом недееспособным
Если покупатель использует не свои собственные средства, а заёмные, то нужен договор с банком о кредитовании, то есть нужны ещё и документы по ипотеке.
В свою очередь, застройщик должен предоставить информацию, какие кредитные организации предоставляют ипотеку на приобретение жилья.
Вот из чего состоит пакет документов при покупке квартиры в новостройке.
Непосредственный переход квартиры в собственность
Данный момент зависит от того, на какой стадии находится строительство. Дело в том, что если дом ещё не сдан в эксплуатацию, то будет заключаться ДДУ.
Соответственно необходимо будет дождаться, когда строительство будет окончено. После того как произойдёт присвоение почтового адреса и дом сдан в эксплуатацию, подписывается передаточный акт, свидетельствующий о переходе прав на квартиру к покупателю.
Дальнейшее оформление документов при покупке квартиры в новостройке, требует предоставить в МФЦ:
- Заявление о регистрационных действиях, направленных на получение права собственности
- Договор между дольщиком и застройщиком (ДДУ)
- Передаточный акт
В ситуации, когда дом уже сдан, почтовый адрес получен, то заключается договор купли-продажи квартиры в новостройке. При этом следует обратить внимание и учесть, что указанная сделка требует обязательной государственной регистрации.
Перечень документов при покупке квартиры в новостройке тоже будет отличаться от предыдущего варианта, лишь только тем, что у собственника уже будут на руках документы, подтверждающие зарегистрированное право собственности на квартиру, как на отдельный объект недвижимого имущества.
Плюсы и минусы заключения ДДУ
Сейчас будет раскрыта секретная информация. Поэтому читайте очень внимательно!
Дело в том, что застройщику невыгодно сдавать объект в эксплуатацию до того, как будут найдены все дольщики.
Такая ситуация складывается потому, что после получения почтового адреса, стройка считается законченной и ДДУ уже не заключаются.
Документы, необходимые при покупке квартиры в новостройке, могут быть разными по своему составу, и прежде всего это касается застройщика. Ему приходится в любом случае регистрировать право собственности на квартиры, со всеми вытекающими последствиями и дополнительными расходами на содержание имущества.
Важно то, что когда будет найден реальный покупатель, решение вопроса о том, какие документы нужны при покупке в новостройке квартиры будет увязано с алгоритмом приобретения жилья на вторичном рынке. А это уже совершенно другая тема и пакет документов там совершенно другой.
Основной минус для покупателя – это повышение цены, ведь получается так, что многие риски уже отсутствуют.
realty-u.ru
Как проверить застройщика при покупке квартиры? Какие документы, риски?
toggle menu
Какие документы проверить у застройщика при покупке квартиры : RUcountry
Вариант покупки жилья у застройщика вначале может показаться весьма привлекательным, но чтобы не попасться на уловку мошенников, следует рассмотреть все возможные риски. Бывали случаи, когда строительная фирма, получив некоторое количество денег, просто исчезала, а начавшаяся стройка внезапно прекращалась, а по юридическому адресу фирмы не обнаруживалось ни рабочих, ни руководителя. Обманутым покупателям ничего не остается, кроме как попрощаться с надеждой получить долгожданную новую квартиру. Если вы желаете приобрести квартиру у застройщика, вам следует ознакомиться с уловками, к которым прибегают застройщики-обманщики. Вот несколько советов о том, как не быть обманутым.
Прежде чем вы станете подписывать договор о покупке квартиры, нужно собрать, по возможности, максимум информации о компании, которая занимается строительством здания. Вы можете ознакомиться с официальным сайтом фирмы. Узнав мнения пользователей интернета и экспертов, вы сможете убедиться, можно ли сотрудничать с застройщиком или нет. После этого наступает наиболее важный этап проверки — изучение документации. Но полезнее будет съездить к самому дому, в котором вы желаете приобрести квартиру. Можно поговорить с рабочими на стройке и выяснить, вовремя ли им выдают заработную плату, и насколько быстро ведется строительство. Иногда случается так, что фирма может одновременно предоставлять еще какие-либо услуги. Она может сдавать в аренду жилые или нежилые помещения, осуществлять на заказ ремонт и строительные работы и так далее. Данная информация позволит вам сделать вывод о надежности и стабильности фирмы, которая занимается постройкой дома, и убедиться, что возможное жилье не средство погашения какого-либо долга фирмы.
Не следует покупать квартиру по низкой цене, ведь надежная фирма не станет продавать квартиры по низким ценам
После того, как вы узнали все интересующую информацию о фирме, и она вас удовлетворила, следует потребовать у руководителя фирмы документы для ознакомления.
После того, как застройщик выполнит все задачи, которые необходимы для получения разрешения эксплуатации здания начинается юридическое оформление права собственности. Вначале БТИ измеряет фактическую площадь квартир. Далее осуществляются некоторые комиссии и проверки. В их результате вы получите разрешение на использование здания.
По завершении всех процедур, которые связаны с разрешением на эксплуатацию дома, останется только оформить акт на передачу квартиры, который подписывается участником строительства и застройщиком. И лишь после этого можно начать юридическое оформление документа, которое утверждает право собственности покупателя на новое жилье.
Перечень документов для ознакомления
- Нужно потребовать показать лицензию, предоставляющую право на застройку и проверить срок её действия.
- После этого, вы можете попросить взять домой проектную документацию для ознакомления.
- Далее приступайте к изучению договора, но лучше всего проконсультироваться со специалистом.
- Также следует проверить право застройщика на пользование земельным участком, и обратить внимание на цель использования земли.
- Нужно узнать законно ли застройщик получил право собственности на землю.
В том случае, если здание строится под наблюдением органов власти, оно будет являться публичным инвестиционным проектом. В таком случае может случиться так, что жилье будет продано без вашего согласия. Также нужно проверять подпись лица, уполномоченного в переговорах с покупателями, иначе вы будете долгое время разыскивать несуществующего сотрудника организации.
Покупка квартиры в строящемся доме имеет множество плюсов, таких как доступная цена, планировка, то, что помещение готово к отделке и многое другое. Однако, будете ли вы радоваться новоселью или нет зависит от надёжности застройщика.
Существуют некоторые риски, которые связаны с покупкой квартиры у застройщика
- Дом может быть не достроенным;
- Срок сдачи дома могут затянуться на долгое время;
- Есть возможность, что договор долевого участия будет расторгнут застройщиком по выдуманной причине с возвратом выплаченных денег, которые обесценились к этому времени;
- Деньги, которые вы передадите застройщику за оплату жилья, могут попасть к обманщикам;
- Квартира может быть построена некачественно, а планировка может не соответствовать заявленной;
- Оформление акта передачи квартиры собственнику от застройщика может быть задержано, а из этого следует, что регистрировать право собственности, оформлять регистрацию для проживания и распоряжаться квартирой будет невозможно.
rucountry.ru
Какие документы можно потребовать от застройщика?
Дек182011
Вопрос: Существуют ли четкий перечень документов, которые можно запросить у застройщика относительно квартиры (многоквартирного дома), которая строится? Можем ли мы получить оригиналы документов или только их копии?
Ответ: Исчерпывающий, сформированный государством перечень документов, обязательных для предоставления покупателям, предусмотрен только законом 214-ФЗ.
Согласно указанному закону участнику долевого строительства обязаны предоставить, в частности, заключение государственной экспертизы проектной документации (положительное заключение), разрешение на строительство, проектную документацию, документы, подтверждающие права застройщика на землю и некоторые другие документы. С перечнем документов можно самостоятельно ознакомиться в тексте упомянутого закона.
Обращаем внимание на то, что в статье 21 закона 214-ФЗ указано, что застройщик обязан представить документы для ознакомления. Изготовление и (или) передача, например, ксерокопий документов не подразумевается.
При этом для ознакомления вам могут предоставить, либо оригиналы, либо надлежащим образом заверенные копии документов (т.е. нотариально заверенные копии или копии, с простановкой подписи руководителя и печати застройщика).
Вопросы о порядке предоставления доступа к иным документам, а также о расширении прав покупателей на ознакомление с документами согласно 214-ФЗ решаются на усмотрение застройщика.
Если права на квартиру вы приобретаете на иных основаниях, например, по предварительному договору купли-продажи или исходя из участия в жилищно-строительном кооперативе*, в таком случае порядок предоставления документов, а также сам перечень документов, доступных для ознакомления, определяется Застройщиком по своему усмотрению. Законодательство не регулирует такие вопросы.
* (примечание автора от 04.06.12 г.) - в случае приобретения квартиры через ЖСК следует знать, что перечень документов, которые вы можете затребовать у застройщика, в законодательстве предусмотрен, но эта информация не структурирована. Подробно о таком перечне документов, а также жилищно-строительных кооперативах в целом читайте на настоящем Блоге под одноименными названиеми: «ЖСК,» «Кооператив» и т.д.
(г. Москва, 18.12.2011 г., автор — Черданцев В.А.)
Вы должны быть авторизованы для того, чтобы оставить комментарий.
vcherdantsev.ru
Какие документы должен предоставить застройщик покупателю
Вас, как будущего дольщика, должна интересовать информация о застройщике и о проекте строительства.
Итак. Что проверять при покупке квартиры?
Перво-наперво вам необходимо ознакомится с учредительными документами застройщика. По номеру ЕГРПОУ узнайте дату регистрации компании, информацию о ее руководителе и проверьте в Уставе его полномочия. Уточните, какие объекты компания уже построила, проверьте их.
Если хотите удостоверится наверняка, вы можете узнать о застройщике развернутые данные , которые содержаться в Едином государственном реестре юридических лиц и физических лиц-предпринимателей. Вы можете получить их из Извлечения (Вытяга) о компании-застройщике по его ЕДРПОУ, который может получить любой желающий у любого госрегистратора любой госадминистрации при наличии паспорта.
В государственном реестре обременений вы можете удостовериться, нет ли на застройщике каких-либо арестов или запретов на отчуждение имущества.
Не находится ли какое-либо имущество застройщика в залоге (ипотеке), можно узнать через Государственный реестр ипотек.
Не ведутся ли против застройщика судебные дела, характер этих дел, «тяжесть» и успешность их разрешения, можно удостовериться в Едином государственном реестре судебных решений.
Кроме информации о заказчике и подрядчиках, которые будут участвовать в строительстве, необходимо увидеть:
1. Лицензию на строительство, выданную Министерством регионального развития, строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины.
Следует обратить внимание на вид лицензии и номер, а также уточнить, каким органом она выдана. Но главное, что должно вас волновать, — это срок действия лицензии застройщика. Необходимо обязательно увидеть оригинал документа и удостовериться в том, что он всё ещё действует.
2. Правоустанавливающие документы на землю: Государственный акт о праве собственности на землю, а если земля в аренде — соответствующий договор аренды. В нем должен быть указан владелец земли, размер земельного участка и указано ее целевое назначение (в нашем случае строительство жилого дома) Убедитесь, что срок аренды земли не меньше, чем задекларированный период строительства.
3. Разрешение на строительство, которое выдается исполнительными комитетами местных советов либо решение местного совета о выделении земельного участка.
Разрешение на строительство важно запросить, чтобы убедиться, на какой объект оно выдано. Иногда застройщики параллельно ведут несколько проектов, хотя оформили документы только на один. Также важно уточнить срок, на который выдано разрешение, — может оказаться, что оно давно устарело.
4. Разрешение на проведение строительных работ, которое выдается инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля.
5. Проектную документацию на здание, сооружение, согласованную с органом градостроительства и архитектуры.
Во всех документах обратите внимание на сроки их действия исходя из сроков строительства.
При подписании договора обязательно его прочтите! Львиная доля договоров предусматривает множество оснований для ответственности инвестора, и минимум — для застройщика. Следует обратить внимание на то, чтобы все обязательства застройщика были четко оговорены: объект инвестирования, сроки строительства, порядок оформления права собственности и пр. Так же и инвестор должен обратить особое внимание на свои обязательства по договору — что именно, кроме оплаты, и в какие сроки он должен сделать, какими документами это оформить.
Допустим, происходило инвестирование путем приобретения целевых облигаций; в таком случае заключались два договора. Один из них предусматривал, что оплаченные облигации должны передаваться застройщику для погашения путем передачи объекта недвижимости. На практике сталкиваемся с тем, что инвесторы зачастую, оплатив облигации, считали свои обязательства выполненными и ждали, что остальные действия по передаче объекта и оформлению права собственности должен осуществить застройщик. В договоре же указывалось, что инвестор должен перечислить облигации на счет застройщика в ценных бумагах, подтверждением права собственности на облигации является выписка по счету в ценных бумагах и т.д. Но многие рядовые покупатели не читают договоров и тем более не представляют себе, что такое выписка в ценных бумагах. Соответственно, не имели при себе именно того документа, который, согласно договору, единственный подтверждает их право собственности на облигации.
Если после всех проверок сомнения все-таки остались, обратитесь к юристу, и тогда вы точно сделаете надежную и прибыльную инвестицию в недвижимость.
Читайте также:
simplehomebusinesssystem.com
